Beschreibung des Vorhabens:
Am 31.01.2022 wurde bei der Verwaltung zu dem bereits durch das zuständige Landratsamt Berchtesgadener Land genehmigten Bauvorhaben „Am Alten Schulhaus“ die zweite Tektur eingereicht.
Im Rahmen der Tekturplanung soll die Bezeichnung des Bauvorhabens von Boardinghouse zu Hotel geändert werden. Begründet wurde die Änderung unter der Angabe, dass in der derzeitigen betriebswirtschaftlichen Lage ein Boardinghouse nicht wirtschaftlich betrieben werden kann. Die vorgesehene Bettenanzahl beträgt insgesamt 29 in 18 Zimmern. Im Innenbereich erfolgen durch den Bauherrn geringfügige Änderungen, die nach Meinung der Verwaltung unerheblich sind.
Es sollen zwei Dachgauben errichtet werden und an der südlichen Gebäudeseite soll ein Wintergarten mit einer Fläche von ca. 27,30 m³ entstehen, der den Gästen als allgemeiner Aufenthaltsraum u. a. zur Kommunikation zur Verfügung steht. An der Nordseite des Geländes, auf Höhe der Bebauungsplangrenze soll eine Stützwand errichtet werden. Diese Stützmauer ist aus planerischer Sicht erforderlich um einen möglichen Hangrutsch zu vermeiden. Dem Antrag wurde hierzu schriftlich eine Einschätzung durch ein Ingenieurbüro für Statik und Brandschutz beigefügt.
Für den unterkellerten Bunker zur Lagerung von Holzhackschnitzel oder Pellets wird eine Ausnahme beantragt, da dieser mit 0,87 Meter x 6,74 Meter geringfügig über die zulässigen Grenzen gebaut ist.
In der Tiefgarage sind sechs Stellplätze ausgewiesen, oberirdisch sind auf der nördlichen Seite des Hotels weitere 2 Stellplätze für Beherbergungsgäste geplant. Für Mitarbeiter sind keine Stellplätze berücksichtigt, da lt. den beigelegten Unterlagen keine dauerhaften Arbeitsplätze vorgesehen sind.
Planungsrechtliche Situation:
Das Grundstück befindet sich im Geltungsbereich des einfachen Bebauungsplanes Ainring A. Das Gebiet ist als Dorfgebiet festgesetzt.
Das Vorhaben ist nach den Festsetzungen des -einfachen- Bebauungsplanes Ainring A und im Übrigen nach den Voraussetzungen des § 34 BauGB zu beurteilen.
Darüber hinaus befindet sich das Grundstück innerhalb des Landschaftsschutzgebietes „Ulrichshögl“ direkt angrenzend an den Mühlstätter Graben.
Erschließung:
Die Erschließung ist gesichert. Die Genehmigung zur Errichtung der Grundstücksentwässerung wurde noch nicht erteilt, da bisher kein Entwässerungsplan vorgelegt wurde.
Nachbarliche Einwände:
Der Gemeinde sind keine nachbarlichen Einwände bekannt. Zum Tekturantrag wurden keine Unterschriften eingeholt.
Beurteilung/Auflagen/Bedingungen:
Bei der Beurteilung des Bauvorhabens berücksichtigt die Verwaltung den Genehmigungsbescheid des Landratsamtes Berchtesgadener Land vom 07.04.2021, sowie folgende, festgestellte antrags- und planabweichenden Errichtungen:
- Auf die bestehende Ufermauer wurde eine massive Steinschichtung/-mauer aufgesetzt. Diese Steinschichtung/-mauer wurde aus Sicht des Wasserwirtschaftsamtes Traunstein unfachmännisch ausgeführt. Es ist nicht auszuschließen, dass Teile der Mauer in das Gelände fallen
- Das Gelände nördlich der Mauer wurde großflächig aufgefüllt
- Der Pool zwischen Tiefgaragenabfahrt und Mühlstätter Graben war nicht Bestandteil der Genehmigung und hält den lt. Nebenbestimmung für bauliche Anlagen erforderlichen Mindestabstand zur Böschungsoberkante des Mühlstätter Grabens nicht ein.
- Auf der Ostseite des Dachs wurden zwei Dachgauben ausgeführt.
- An der Südseite des Kellers wurde ein zusätzlicher Raum als Hackschnitzelbunker ausgeführt.
- Die Geländemodellierung an der Westgrenze des Gebäudes wurde entgegen des genehmigten Eingabeplans als Steinmauer ausgeführt. Auch entlang bzw. im Anschluss an die Zufahrt für die Tiefgarage, sowie an der Nordseite des Grundstücks wurde eine Mauer aus Steinschichtung errichtet.
- Im Kellergeschoss konnte eine gegenüber den genehmigten Plänen geänderte Grundrissausbildung festgestellt werden.
In folgenden Aufführungen entspricht das Bauvorhaben in seiner Tekturplanung nicht den Festsetzungen des derzeit rechtsgültigen Bebauungsplan Ainring A:
Die in der Tekturplanung gewünschten Dachgauben sind gemäß den Festsetzungen § 4 Abs. 5 des derzeit rechtsgültigen einfachen Bebauungsplanes Ainring A nicht zulässig. Dieser gibt vor, dass Dachgauben bei Dächern unter 30 Grad Dachneigung unzulässig sind. Die bestehende Dachneigung liegt nach vorliegenden Plan 27 Grad.
Der errichtete „Bunker“ für die Lagerung von Hackschnitzel oder Holzpellets befindet sich zwar größtenteils innerhalb der Baugrenzen, hält diese aber nicht vollständig ein. Auch unterschreitet die Bauausführung den wasserwirtschaftlichen vorgegebenen Mindestabstand von mindestens 7,5 Meter zur Böschungsoberkante, hinsichtlich des Hochwasserschutzes. Nach telefonischer Rücksprache mit dem Wasserwirtschaftsamt bekräftigt dieses, dass aus fachlicher Sicht der Hackschnitzelbunker genauso wie der Pool und die aufgesetzte Mauer beseitigt werden müssen. Evtl. könnte der Hackschnitzelbunker nach Westen gerückt werden (aus dem 7,5 m-Bereich zum Gewässer heraus).
Die Errichtung des geplanten Wintergartens soll außerhalb der festgesetzten Baugrenzen, der überbaubaren Flächen, erfolgen. Damit entspricht das Vorhaben nicht den Festsetzungen des gültigen Bebauungsplanes und berührt dadurch die Grundzüge der Planung.
Für das Bauvorhaben wurden insgesamt 8 Stellplätze ausgewiesen, 6 davon in der Tiefgarage. Im Tekturplan sind westlich des Gebäudes zwei oberirdische Stellplätze geplant. Im Rahmen der Baugenehmigung vom 07.04.2021 wurden die Stellplätze an dieser Stelle gestrichen und an die südliche Grundstücksseite versetzt.
Auch würde nach Auffassung der Verwaltung die Anfahrt der Stellplätze an der geplanten Stelle eine überlange Zufahrt erfordern.
Eine Anfahrtsmöglichkeit der Stellplätze über den Spritacher Weg ist problematisch.
Der Bauherr weist in seinem Antrag keine Mitarbeiterparkplätze aus, da dieser aufführt, dass keine dauerhaften Arbeitsverhältnisse beabsichtigt sind. Es steht aber zu befürchten, dass auch bei nicht dauerhaften Arbeitsverhältnissen Mitarbeiter in dem Objekt tätig sein werden, wofür Parkmöglichkeiten benötigt werden.
Am 21.12.2021 erfolgte unter Teilnahme aller beteiligten Stellen ein Vor-Ort-Termin. Seitens der Fachbehörde des Landratsamtes Berchtesgadener Land und dem Wasserwirtschaftsamt Traunstein wurde die Beseitigung der aufgesetzten Steinmauer auf der bestehenden Ufermauer, die Wiederherstellung des ursprünglichen Geländezustandes nördlich der Mauer und die Entfernung des Pools als unerlässlich angesehen. Darüber hinaus wurde der nicht planmäßig errichtete Kellerraum, die hinter dem Gebäude errichtete Steinmauer und die dort geplanten Stellplätze angesprochen.
Zum Zeitpunkt der Ortseinsicht lag der Verwaltung mit Eingang 30.11.2021 eine erste Tekturplanung vor, die am 22.12.2021 schriftlich zurückgenommen wurde.
Ein Bauvorhaben im Innenbereich kann nach § 34 BauGB zugelassen werden, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden. Wenn ein einfacher Bebauungsplan vorliegt, darf das Vorhaben seinen Festsetzungen nicht widersprechen.
Die Verwaltung empfiehlt das gemeindliche Einvernehmen unter den folgenden Bedingungen, die zur Rechtsmäßigkeit des Bauvorhabens führen, zu erteilen:
- Die Dachgauben, der Pool, der Hackschnitzelbunker, die zwei oberirdischen Stellplätze westlich des Gebäudes und die aufgesetzte Steinmauer werden entfernt, das Gelände nördlich der Mauer wird in seinen Ursprungszustand zurückversetzt
Zur Errichtung des geplanten Wintergartens kann das gemeindliche Einvernehmen aufgrund rechtlicher Hindernisse nicht erteilt werden, da dieser außerhalb der festgesetzten Baugrenzen geplant ist und somit die Grundzüge der Planung berührt werden.
Zusätzlich bittet die Verwaltung die Überprüfung des notwendigen Stellplatznachweises durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde.
Beratung:
Im Zuge der Beratung wurde von nahezu allen Bauausschussmitgliedern der Rückbau der nicht genehmigten baulichen Anlagen gefordert. GR Wimmer erkundigt sich nach einem Zeitplan für den Rückbau. Bauamtsleiter Fuchs erläutert das Verwaltungsverfahren. Man könne nicht einen konkreten Zeitablauf benennen, da die Zuständigkeit eindeutig beim LRA und WWA liegt. Weiter geht Fuchs auf die Rolle der Gemeinde in dem Verfahren und den Ablauf ein. Der Baurechtsvollzug liegt eindeutig beim Landratsamt als Baugenehmigungs- und Aufsichtsbehörde. Die Gemeinde steht aber im Kontakt mit dem LRA. GR Ramstetter regt an, den vorliegenden Tekturplan abzulehnen, und erst dann das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen, wenn eine neue Planung vorgelegt wird, bei welcher die nicht genehmigten Teile entfernt wurden. Bauamtsleiter Fuchs erklärt den vorliegenden Beschlussvorschlag, der dieses eigentlich so vorsieht.
