Daten angezeigt aus Sitzung:  Sitzung des Gemeinderats, 09.12.2024

Beratungsreihenfolge

Sachverhalt

Das Bundesverfassungsgericht hat mit Beschluss vom 10.04.2018 die Vorschriften zur Einheitsbewertung von Grundvermögen für die Bemessung der Grundsteuer als verfassungswidrig erklärt.

Als Begründung wurde aufgeführt, dass das Festhalten des Gesetzgebers an dem Hauptfeststellungszeitpunkt von 1964 zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundvermögen führt, für die es keine ausreichende Rechtfertigung gibt. 

Gleichzeitig wurde mit dem Beschluss bestimmt, dass der Gesetzgeber bis spätestens zum 31.12.2019 eine Neuregelung zu treffen hat und bis zu diesem Zeitpunkt die als unvereinbar mit Artikel 3 Abs. 1 Grundgesetz festgestellten Regeln über die Einheitsbewertung weiter angewandt werden dürfen. 

Zudem wurde bestimmt, dass nach Verkündung einer Neuregelung die beanstandeten Regelungen für weitere fünf Jahre ab der Verkündung, längstens aber bis zum 31.12.2024 angewandt werden dürfen.

Der Gesetzgeber hatte bis Ende 2019 seinen Auftrag erfüllt und so die Grundsteuer bis 2024 gesichert. U.a. wurden folgende Gesetze beschlossen:

• Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes vom 15.11.2019 (u.a. Länderöffnungsklausel, d.h. die Länder sind ermächtigt vom Grundsteuerrecht des Bundes abzuweichen)
• Grundsteuerreformgesetz vom 26.11.2019
• Gesetz für erhöhten Steuersatz für unbebaute, aber bebaubare Grundstücke des Grundvermögens (Grundsteuer C): Grundsteuer-C-Gesetz vom 30.11.2019
  
  

Die Ermittlung der Grundsteuer erfolgt weiterhin in drei selbständigen, aufeinanderfolgenden Verfahrensstufen. 

• Grundsteuerwertermittlung und Fortschreibung (Bewertungsverfahren durch das Finanzamt)
  Hauptfeststellung zum 01.01.2022, dann wieder in 7 Jahren 
  (in der Zwischenzeit: Fortschreibung, Aufhebung, Nachfeststellung)
  Das Finanzamt erlässt einen Grundsteuerwertbescheid (früher: Einheitswertbescheid)
• Grundsteuermessbetragsverfahren (Finanzamt)
  Hauptveranlagungszeitpunkt ist der 01.01.2025, der nächste wäre der 01.01.2029 
  (dazwischen: Nachveranlagung, Neuveranlagung und Messbetragsaufhebung)
  Das Finanzamt erlässt einen auf den Grundsteuerwertbescheid aufbauenden Grundsteuermessbescheid.
• Festsetzung und Erhebung der Grundsteuer durch die Gemeinde
  Auf der Grundlage des Grundsteuermessbescheids erlässt die Gemeinde gegenüber dem Steuerpflichtigen den Grundsteuerbescheid indem sie den im Grundsteuermessbescheid festgesetzten Steuermessbetrag mit dem in der Hebesatzsatzung der Gemeinde festgelegten Hebesatz multipliziert. 
  
  Die Gemeinde ist aufgrund von § 182 Abs. 1 Satz 1 der Abgabenordnung (AO) an die durch das Finanzamt im Grundsteuermessbescheid festgelegten Bemessungsgrundlagen beim Erlass des Grundsteuerbescheids gebunden.

Durch die Länderöffnungsklausel im Grundgesetz gibt es in den Bundesländern abweichende Landesgrundsteuerrechte. Für Baden-Württemberg gelten folgende Grundsteuermodelle: 

• Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A): Bundesmodell
• Grundvermögen (Grundsteuer B): modifiziertes Bodenwertmodell 
  durch differenzierte Steuermesszahlen nach Wohnen (0,91 ‰) und Nichtwohnen (1,3 ‰)

Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A):

• Bewertungsverfahren im Ertragswertverfahren
  Nutzflächen je Nutzungsart multipliziert mit gesetzlich festgelegten Ertragswerten ergeben den Reinertrag der jeweiligen land- und forstwirtschaftlichen Nutzung. 
  Die Summe aller so ermittelten Reinerträge wird kapitalisiert und ergibt den Grundsteuerwert.
• Messbetragsverfahren
  Der Grundsteuerwert eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft wird mit der Steuermesszahl 0,55 Promille vervielfacht und ergibt den Grundsteuermessbetrag. 

Neu:
Grund und Boden sowie Gebäude und Gebäudeteile, die Wohnzwecken oder anderen nicht land- und forstwirtschaftlichen Zwecken dienen, werden ab 2025 Steuergegenstand der Grundsteuer B (vorher Grundsteuer A). D.h., der Wohnteil landwirtschaftlicher Hofstellen ist künftig Gegenstand der Grundsteuer B.

Grundvermögen (Grundsteuer B):

Die Gebäudewerte auf den entsprechenden Grundstücken sind nicht relevant.

II. Satzung über die Erhebung der Grundsteuer und Gewerbesteuer 

(Hebesatzsatzung)

Die Hebesatzsatzung der Gemeinde Alfdorf, zuletzt geändert am 15.12.2014, gilt ab dem 01.01.2025 nicht weiter, da ab dem 01.01.2025 in Baden-Württemberg nicht mehr das Grundsteuergesetz des Bundes, sondern das Landesgrundsteuergesetz für Baden-Württemberg (LGrStG) anzuwenden ist.
Die Bekanntgabe der Grundsteuerjahresbescheide für 2025 setzt eine rechtswirksame Satzung voraus.

III. Kalkulation der Hebesätze für die Grundsteuer

Aufkommensneutralität:

„Aufkommensneutralität“ bedeutet, dass die Grundsteuereinnahmen einer Gemeinde nach der Grundsteuerreform in etwa so hoch sind wie davor.

„Aufkommensneutralität“ bedeutet nicht, dass es keine Belastungsverschiebungen bei den Grundstückseigentümerinnen und Grundstückseigentümern gibt.

Kalkulation der Hebesätze 

Aufgrund der ab 2025 geltenden Bemessungsgrundlagen sind auch die Hebesätze für die Grundsteuer A und Grundsteuer B neu festzulegen.

Die Höhe des angestrebten Grundsteueraufkommens muss sich, wie in jedem Haushaltsjahr am Finanzbedarf und den haushaltsrechtlichen Maßgaben orientieren. Die Verwaltung schlägt trotzdem eine aufkommensneutrale Festsetzung der Hebesätze vor.

Die Gemeinde kann sowohl nach dem Grundsteuergesetz als auch nach dem Landesgrundsteuergesetz jeweils nur einen Hebesatz für die Grundsteuer A und Grundsteuer B bestimmen.

Kalkulation der Hebesätze – für Grundsteuer A

Das veranlagte Grundsteueraufkommen 2024 aus der Grundsteuer A beträgt ohne Nachzahlungen für frühere Jahre 98.028,01 €.

Für das Jahr 2025 sind vom Finanzamt bisher Messbeträge in Höhe von insgesamt 8.527,54 € für die Grundsteuer A (62 % der Messbeträge) festgesetzt worden. Zuzüglich noch festzusetzender Messbeträge und abzüglich zukünftiger Änderungen (Entscheidungen des Finanzamts über eingegangene Einsprüche) rechnet die Verwaltung für 2025 mit einer Messbetragssumme von 13.200 €.

Die endgültige Messbetragssumme kann von der geschätzten Messbetragssumme abweichen. Aus diesem Grund muss der Hebesatz für die Jahre 2026 ff. nochmals überprüft werden.

Auf der aktuellen Grundlage würde das Grundsteueraufkommen 2024 bei der Grundsteuer A im Jahr 2025 erreicht werden mit einem Hebesatz von

98.028,01 €: 13.200 € =740 %

Sollten sich die Berechnungen bis zur Gemeinderatssitzung aufgrund der bis zu diesem Zeitpunkt übermittelten Messbescheide ändern, werden wir zur Gemeinderatssitzung neue Berechnungen vorlegen.

Kalkulation der Hebesätze – für Grundsteuer B

Das veranlagte Grundsteueraufkommen 2024 aus der Grundsteuer B beträgt ohne Nachzahlungen für frühere Jahre 719.367,07 €.

Für das Jahr 2025 sind vom Finanzamt bisher Messbeträge in Höhe von insgesamt 285.048,49 € für die Grundsteuer B (92 % der Messbeträge) festgesetzt worden. Zuzüglich noch festzusetzender Messbeträge und abzüglich zukünftiger Änderungen (Entscheidungen des Finanzamts über eingegangene Einsprüche, u.a. aufgrund von Einzelgutachten bzgl. der Bodenrichtwerte) rechnet die Verwaltung für 2025 mit einer Messbetragssumme von 266.000 €.

Die endgültige Messbetragssumme kann von der geschätzten Messbetragssumme abweichen. Aus diesem Grund muss der Hebesatz für die Jahre 2026 ff. nochmals überprüft werden.

Auf der aktuellen Grundlage würde das Grundsteueraufkommen 2024 bei der Grundsteuer B im Jahr 2025 erreicht werden mit einem Hebesatz von

719.367,07 €: 266.000 € =270 %

Sollten sich die Berechnungen bis zur Gemeinderatssitzung aufgrund der bis zu diesem Zeitpunkt übermittelten Messbescheide ändern, werden wir zur Gemeinderatssitzung neue Berechnungen vorlegen.

IV. Belastungsverschiebungen beim Grundvermögen (Grundsteuer B):

Nach der Grundsteuerreform ist es nicht mehr relevant, was für ein Gebäude auf dem Grundstück steht. 

Es wird lediglich eine reduzierte Grundsteuermesszahl bei überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Grundstücken angewandt.

Einfamilienhaus auf einem Grundstück mit einer Fläche von über 700 m² in Alfdorf, Bodenrichtwert 165 €, Grundsteuermesszahl: 0,91 ‰

Baujahr/ genehmigt	Fläche	Mess-betrag 2024	Hebesatz 2024	Grundsteuer 2024	Mess-betrag 2025	Hebesatz 2025	Grundsteuer 2025
1974	928 m²	53,04 €	325 %	172,38 €	139,32 €	270 %	376,16 €
2009	899 m²	121,35 €	325 %	394,39 €	134,95 €	270 %	364,37 €

Einfamilienhaus auf einem Grundstück mit einer Fläche von unter 700 m² in Pfahlbronn, Bodenrichtwert 165 €, Grundsteuermesszahl: 0,91 ‰

Baujahr/ genehmigt	Fläche	Mess-betrag 2024	Hebesatz 2024	Grundsteuer 2024	Mess-betrag 2025	Hebesatz 2025	Grundsteuer 2025
1948	501 m²	26,32 €	325 %	85,54 €	75,17 €	270 %	202,96 €
2005	510 m²	61,02 €	325 %	198,32 €	76,53 €	270 %	206,63 €

→ Bei älteren Gebäuden erhöht sich die Grundsteuer um ein Mehrfaches. 

Der Grundsteuermessbetrag unterscheidet auch nicht, ob das Grundstück mit einem Ein- oder einem Mehrfamilienhaus bebaut ist. 
Bei Eigentumswohnungen wird der Grundsteuermessbetrag auf die Miteigentumsanteile aufgeteilt. 

Eigentumswohnung und Mehrfamilienhaus in Alfdorf, Grundsteuermesszahl: 0,91 ‰

Baujahr/ genehmigt	Fläche Miteigentums-anteil	Mess-betrag 2024	Hebe-satz 2024	Grundsteuer 2024	Mess-betrag 2025	Hebe-satz 2025	Grund-steuer 2025
1992 Bodenricht-wert 190 €	798 m² 107/1000	37,04 €	325 %	120,38 €	14,65 €	270 %	39,56 €
2022 Bodenricht-wert 130 €	736 m² 104,02/1000	42,05 €	325 %	136,66 €	9,28 €	270 %	25,06 €
1992 Bodenricht-wert 130 €	786 m²	193,81 €	325 %	629,88 €	92,91 €	270 %	250,86 €

→ Bei Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern reduziert sich die Grundsteuer um ein Vielfaches.

Gewerbegrundstücke in Pfahlbronn, Grundsteuermesszahl: 1,3 ‰

Baujahr/ genehmigt	Fläche	Mess-betrag 2024	Hebe-satz 2024	Grund-steuer 2024	Mess-betrag 2025	Hebe-satz 2025	Grund-steuer 2025
vor 1972 Bodenricht-wert 75 €	21.726 m²	4.260,84 €	325 %	13.847,73 €	2.118,22 €	270 %	5.719,19 €
1997 Bodenricht-wert 75 €	5.036 m²	619,88 €	325 %	2.014,61 €	491,01 €	270 %	1.325,73 €

→ Bei Gewerbegrundstücken reduziert sich die Grundsteuer überwiegend um ein Vielfaches.

unbebaute Grundstücke in Pfahlbronn, Alfdorf und Vordersteinenberg, Grundsteuermesszahl: 

1,3 ‰

Baujahr/ genehmigt	Fläche	Mess-betrag 2024	Hebe-satz 2024	Grund-steuer 2024	Mess-betrag 2025	Hebe-satz 2025	Grundsteuer 2025
unbebaut Pfahlbronn Bodenricht-wert 75 €	3.327 m²	71,40 €	325 %	232,05 €	324,35 €	270 %	875,75 €
unbebaut Alfdorf Bodenricht-wert 165 €	828 m²	22,19 €	325 %	72,12 €	177,58 €	270 %	479,47 €
unbebaut Vordersteinen-berg Bodenricht-wert 145 €	883 m²	12,52 €	325 %	40,69 €	166,40 €	270 %	449,28 €

→ Bei unbebauten Grundstücken erhöht sich die Grundsteuer um ein Mehrfaches.

V. Hebesatz für die Gewerbsteuer

Die Höhe des angestrebten Gewerbesteueraufkommens muss sich, wie in jedem Haushaltsjahr am Finanzbedarf und den haushaltsrechtlichen Maßgaben orientieren.

Der Hebesatz der Gewerbesteuer wurde letztmals zum 01.01.2015 auf 350 v.H. erhöht.

Der Mittelwert der Gewerbesteuerhebesätze im Rems-Murr-Kreis im Jahr 2024 beträgt. 371 v.H.

Der Mittelwert der Gewerbesteuerhebesätze im Ostalbkreis im Jahr 2024 beträgt. 362 v.H.

Gemeinde	Hebesatz Gewerbesteuer
Alfdorf	350 % (seit 01.01.2015)
Welzheim	360 % (seit 01.01.2023)
Kaisersbach	360 % (seit 01.01.2023)
Lorch	360 % (seit 01.01.2011)
Gschwend	380 %

Die Verwaltung schlägt eine Erhöhung des Gewerbesteuerhebesatzes von 350 % auf 360 % vor.

Bei dieser Erhöhung wären Mehreinnahmen von ca. 110.000 € zu verzeichnen.

Beschlussempfehlung

Beschluss 1

Abstimmungsergebnis
Mehrheitlich abgelehnt

Beschluss 2

Abstimmungsergebnis
Mehrheitlich angenommen

Beschluss 3

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

Beschluss 4

Abstimmungsergebnis
Mehrheitlich angenommen

Beschluss 5

Abstimmungsergebnis
Mehrheitlich angenommen

Dokumente
Satzung über die Erhebung der Grundsteuer und Gewerbesteuer (Hebesatzsatzung) (.pdf)