Auf die Sitzung des Bau- und Umweltausschusses vom 06.02.2021 wird Bezug genommen. In dieser Sitzung wurde die Verwaltung beauftragt einen Entwurf für eine Abstandsflächensatzung zu erarbeiten, der den Mitgliedern des Marktgemeinderats mit der Ladung zugestellt wurde. Der Entwurf entspricht der Mustersatzung des Bayerischen Gemeindetags.
Hintergrund ist die Änderung des Art. 6 der BayBO, die seit 01.02.2021 in Kraft getreten ist.
Demnach beträgt die Abstandsfläche nicht mehr 1 H (Wandhöhe), sondern 0,4 H aber mindestens 3 m. Das 16-Meter-Privileg ist entfallen.
Die Abstandsfläche bemisst sich nach der Wandhöhe (Wandhöhe = Wand bis zum Schnittpunkt mit dem Dach).
Anhand eines Beispiels kurz erläutert:
Ein Wohnhaus hat eine Wandhöhe von 7,50 m.
Abstandsfläche nach altem Recht:
1 H = 7,50 m. Somit ist die Abstandsfläche 7,50 m. Das 16-Meter-Privileg machte es möglich, an zwei Seiten des Wohnhauses die Abstandsfläche zu halbieren (0,5 H). Damit hat das Wohnhaus im Beispielsfall an zwei Seiten eine Abstandsfläche von 7,50 m (1 H) und an zwei Seiten eine Abstandsfläche von 3,75 m (0,5 H).
Abstandsfläche nach neuem Recht:
Nach neuem Recht beträgt die Abstandsfläche 3 m (7,50 m Wandhöhe x 0,4 H). Das bedeutet an allen Seiten des Wohnhauses beträgt die Abstandsfläche 3 m. Sollte mit 0,4 H die Abstandsfläche unter 3 m fallen, müssen gesetzlich immer mindestens 3 m an Abstand vorhanden sein.
Es gibt die Möglichkeit, durch Satzung die Abstandsflächentiefe zu regeln und den alten Rechtsstand wiederherzustellen. Die Verwaltung hat beim Landratsamt Landshut angefragt ob bereits Gemeinden im Landkreis eine solche Satzung erlassen haben. Zu diesem Zeitpunkt hat lediglich der Markt Essenbach bisher eine solche Satzung erlassen in welcher geregelt ist, dass abweichend von Art. 6 Abs. 5 Satz 1 BayBO die Abstandsfläche 1 H, mindestens jedoch 3 m beträgt. Ebenfalls wurde das 16-Meter-Privileg festgesetzt (Wortlaut Mustersatzung des Bayerischen Gemeindetags).
Intention des neuen Abstandsflächenrechts ist, den Flächenverbrauch zu verringern und die Nachverdichtung innerorts zu erleichtern, was im Grunde begrüßt wird. Eine dichtere Bebauung kann gleichzeitig zu mehr nachbarschaftlichen Spannungen führen. Darüber hinaus wird die mögliche Bebauungsdichte auch durch andere Faktoren bei den jeweiligen Vorhaben beeinflusst und begrenzt (z.B. Stellplatznachweis, maximal überbaubare Grundstücksfläche).
In der Sitzung des Bau- und Umweltausschusses wurden hierzu gegensätzliche Meinungen vertreten.
Nach Ansicht der Verwaltung ist es sinnvoll durch die Satzung den bisherigen Rechtstand vorerst zu sichern, um bei den ersten Fällen in der Praxis konkret noch entscheiden zu können. Auch wenn Altdorf durch die Nähe zur Stadt Landshut nicht als „ländliche Kommune“ angesehen werden kann, ist hier in den letzten Jahren (mit der alten Abstandsflächenregelung) deutlich nachverdichtet worden. Dies zeigen u.a. zahlreiche Vorhaben im Bereich des Kleinfelds.
Der Bayerische Gemeindetag steht der neuen Entwicklung ebenfalls abwartend gegenüber, da er mit der Vorlage eine Mustersatzung den Kommunen hier eine Alternative aufzeigt.
