Die Öffentlichkeit und die Träger öffentlicher Belange hatten vom 14.01.2020 bis 18.02.2020 Gelegenheit eine Stellungnahme abzugeben.
Im Verfahren wurden 22 Träger öffentlicher Belange beteiligt.
Keine Stellungnahme haben folgende Fachstellen abgegeben:
Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung
Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege
Bund Naturschutz in Bayern e.V.
Erdgas Südbayern GmbH
Landratsamt – Immissionsschutz
Landratsamt Landshut – Untere Bauaufsichtsbehörde
Landratsamt Landshut - Wasserrecht
Keine Einwände haben folgende Fachstellen:
Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten vom 11.02.2020
Bayernnets GmbH vom 15.01.2020
E.ON Netz GmbH vom 11.02.2020
Telefonica Germany GmbH & Co. KG vom 05.02.2020
Landratsamt Landshut – Gesundheitsamt vom 14.01.2020
Landratsamt Landshut – Tiefbauabteilung vom 15.01.2020
Regierung von Niederbayern vom 10.01.2020
Stadtwerke Landshut vom 04.02.2020
Folgende Fachstellen haben eine Stellungnahme abgegeben:
Deutsche Bahn AG – DB Immobilien vom 20.02.2020
Die DB AG, DB Immobilien, als von der DB Netz AG und DB Energie GmbH bevollmächtigt, übersendet Ihnen hiermit folgende Stellungnahme zum o. g. Verfahren.
Die Abstandsflächen gemäß Art. 6 BayBO sowie sonstige baurechtliche und nachbarrechtliche Bestimmungen sind einzuhalten.
Wir weisen darauf hin, dass die an das Baugrundstück angrenzende Bahnstrecke 5632 durch die BayernBahn GmbH betrieben wird. Die BayernBahn GmbH, Adamstraße 12 (Am Güterbahnhof), 86720 Nördlingen ist daher gesondert am Verfahren zu beteiligen.
Ein widerrechtliches Betreten und Befahren des Bahnbetriebsgeländes sowie sonstiges Hineingelangen in den Gefahrenbereich der Bahnanlagen ist gemäß § 62 EBO unzulässig und durch geeignete und wirksame Maßnahmen grundsätzlich und dauerhaft auszuschließen. Dies gilt auch währen der Bauzeit. Baumaterial, Bauschutt etc. dürfen nicht auf Bahngelände zwischen- oder abgelagert werden. Vorsorglich weisen wir darauf hin, dass Lagerungen von Baumaterialien entlang der Bahngeländegrenze so vorzunehmen sind, dass unter keinen Umständen Baustoffe/Abfälle in den Gleisbereich (auch durch Verwehungen) gelangen.
Durch den Eisenbahnbetrieb und die Erhaltung der Bahnanlagen entstehen Emissionen (insbesondere Luft- und Körperschall, Abgase, Funkenflug, Abriebe z.B. durch Bremsstäube, elektrische Beeinflussungen durch magnetische Felder etc.), die zu Immissionen an benachbarter Bebauung führen können. Gegen die aus dem Eisenbahnbetrieb ausgehenden Emissionen sind erforderlichenfalls von den Bauherren auf eigene Kosten geeignete Schutzmaßnahmen vorzunehmen. Künftige Aus- und Umbaumaßnahmen sowie notwendige Maßnahmen zur Instandhaltung und dem Unterhalt, in Zusammenhang mit dem Eisenbahnbetrieb, sind der Deutschen Bahn weiterhin zweifelsfrei und ohne Einschränkungen im öffentlichen Interesse zu gewähren. Wir bitten Sie, uns an dem weiteren Verfahren zu beteiligen und uns zu gegebener Zeit den Satzungsbeschluss zu übersenden.
Anträge auf Baugenehmigung für den Geltungsbereich sind uns erneut zur Stellungnahme vorzulegen. Wir behalten uns weitere Bedingungen und Auflagen vor.
Für Rückfragen zu diesem Verfahren, die Belange der Deutschen Bahn AG betreffend, bitten wir Sie, sich an den Mitarbeiter des Kompetenzteams Baurecht, Frau Dailidenaite, zu wenden.
1. Beschlussvorschlag:
Die Hinweise der Deutschen Bahn AG – Immobilien zum Betrieb der angrenzenden Bahnstrecke 5632 werden zur Kenntnis genommen. Das Bahngelände wird weder durch die Planung noch durch Abstandsflächen berührt und ist somit nicht Gegenstand der vorliegenden Bauleitplanung.
Die Anträge auf Baugenehmigung werden zu gegebener Zeit der Deutschen Bahn AG – DB Immobilien zur Stellungnahme vorgelegt.
Auf Grund der Nähe werden die Hinweise zu den Anlagen der Deutschen Bahn aufgenommen und ausführlich in der Begründung unter Kapitel 9. „Nachrichtliche Übernahmen“ wiedergegeben. Diese sind im Bauvollzug zu beachten.
Deutsche Telekom AG vom 11.02.2020
Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) – als Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i. S. v. § 68 Abs. 1 TKG – hat die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Planverfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die erforderlichen Stellungnahmen abzugeben. Zu der o. g. Planung nehmen wir wie folgt Stellung:
Die Telekom prüft derzeit die Voraussetzungen zur Errichtung eigener TK-Linien im Baugebiet. Je nach Ausgang dieser Prüfung wird die Telekom eine Ausbauentscheidung treffen. Vor diesem Hintergrund behält sich die Telekom vor, bei Unwirtschaftlichkeit oder einem bereits bestehenden oder geplanten Ausbau einer TK-Infrastruktur durch einen anderen Anbieter auf die Errichtung eines eigenen Netzes zu verzichten. Im Geltungsbereich befinden sich Telekommunikationslinien der Telekom, die durch die geplanten Baumaßnahmen möglicherweise berührt werden (siehe Bestandsplan in der Anlage – dieser dient nur der Information und verliert nach 14 Tagen seine Gültigkeit). Wir bitten Sie, bei der Planung und Bauausführung darauf zu achten, dass diese Linien nicht verändert werden müssen bzw. beschädigt werden. Wir machen darauf aufmerksam, dass aus wirtschaftlichen Gründen eine unterirdische Versorgung des Neubaugebietes durch die Telekom nur bei Ausnutzung aller Vorteile einer koordinierten Erschließung möglich ist. Wir beantragen daher Folgendes sicherzustellen:
- dass für den Ausbau des Telekommunikationsliniennetzes im Erschließungsgebiet eine ungehinderte, unentgeltliche und kostenfreie Nutzung der künftigen Straßen und Wege möglich ist,
- dass eine rechtzeitige und einvernehmliche Abstimmung der Lage und der Dimensionierung der Leitungszonen vorgenommen wird und eine Koordinierung der Tiefbaumaßnahmen für Straßenbau und Leitungsbau durch den Erschließungsträger folgt.
- Wir bitten dem Vorhabenträger aufzuerlegen, dass dieser für das Vorhaben einen Bauablaufzeitenplan aufstellt und mit uns unter Berücksichtigung der Belange der Telekom abzustimmen hat, damit Bauvorbereitung, Kabelbestellung, Kabelverlegung, Ausschreibung von Tiefbauleistungen usw. rechtzeitig eingeleitet werden können. Für unsere Baumaßnahme wird eine Vorlaufzeit von 6 Monaten benötigt.
- In allen Straßen bzw. Gehwegen sind geeignete und ausreichende Trassen mit einer Leitungszone für die Unterbringung der Telekommunikationslinien vorzusehen.
Hinsichtlich geplanter Baumbepflanzungen ist das „Merkblatt Bäume, unterirdische Leitungen und Kanäle“ der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 2013 – siehe hier u. a. Abschnitt 6 – zu beachten. Wir bitten sicherzustellen, dass durch die Baumpflanzungen der Bau, die Unterhaltung und Erweiterung der Telekommunikationslinien nicht behindert werden.
2.Beschlussvorschlag:
Die Voraussetzungen zur Erschließung des Planungsgebietes durch die Deutsche Telekom AG sind der Marktgemeinde Altdorf bekannt. Die Hinweise der Deutschen Telekom AG zum Ausbau des Leitungsnetzes werden zur Kenntnis genommen und in der Begründung in Kapitel 7. „Ver- und Entsorgung“ ausgeführt und im Zuge der Erschließungsplanung und Bauausführung beachtet. Aufgrund der Dichte der Bestandsleitungen sind diese nicht in der Plandarstellung enthalten, sondern werden in einem separaten Leitungsplan in der Begründung in Kapitel 9. „Nachrichtliche Übernahmen“ dargestellt.
Landratsamt Landshut – SG 44 vom 04.02.2020
Zu den planlichen Festsetzungen:
Planzeichen 15.4 „Tiefgarage“:
Dieses Planzeichen setzt keine überbaubaren Flächen, sondern nur den Standort derartiger baulicher Anlagen fest. Überbaubare Flächen können nur durch Baulinien, Baugrenzen oder Bebauungstiefen festgesetzt werden (§ 23 (1) BauNVO). Das Planzeichen ist in Baugrenze für Tiefgarage umzubenennen bzw. analog zu den Stellplätzen mit einer Baugrenze zu versehen. Andernfalls kann die Tiefgarage hier nur im Zuge einer isolierten Befreiung bzw. Ausnahme errichtet werden.
3. Beschlussvorschlag:
Der Anmerkung des Landratsamtes Landshut – Sachgebiets 44 Bauleitplanung wird nachgekommen. Das Planzeichen 15.4 „Tiefgarage“ wird außerhalb der mit Planzeichen 3.1 Baugrenze festgesetzten Baufenster der Hauptbaukörper analog zu den Planzeichen 15.2, 15.3 und 15.5 ebenfalls mit einer Baugrenze (Planzeichen 3.1) versehen.
Landratsamt Landshut – Untere Naturschutzbehörde vom 30.01.2020
Einwendungen mit rechtlicher Verbindlichkeit aufgrund fachgesetzlicher Regelungen, die im Regelfall in der Abwägung nicht überwunden werden können (mit Rechtsgrundlage und Möglichkeit der Überwindung).
In die textlichen Hinweise ist der Teil der Begründung Abschnitt Abschätzung zur speziellen artenschutzrechtlichen Überprüfung – Gesamtabschätzung bezüglich des Schutzes der Fledermäuse und Vogelarten aufzunehmen.
Begründung: Ein Bebauungsplan verliert seine Planrechtfertigung, wenn seiner Umsetzung dauerhaft zwingende Vollzugshindernisse entgegenstehen. Derartige Vollzugshindernisse können sich aus den artenschutzrechtlichen Bestimmungen des § 44 BNatSchG ergeben. Daher muss die planende Gemeinde die artenschutzrechtlichen Verbote aus § 44 Abs. 1 BNatSchG in ihre bauleitplanerischen Überlegungen einbeziehen. Vorhaben in Gebieten mit Bebauungsplänen sind – wie zulässige Eingriffe – begünstigt durch die Möglichkeit der Durchführung von Maßnahmen zur Funktionserhaltung der ansonsten beeinträchtigten Fortpflanzungs- und Ruhestätten (CEF-Maßnahmen, continuous ecological function; vgl. § 44 Abs. 5 BNatSchG), mit deren Hilfe das Eintreten der Verbotstatbestände bei fachlicher und räumlicher Eignung vermieden werden kann. Maßnahmen, mit deren Hilfe das Eintreten der Verbotstatbestände wirksam ausgeschlossen werden kann, sind in geeigneter Weise zu sichern und aktenkundig nachzuweisen.
4. Beschlussvorschlag:
Dem Einwand der unteren Naturschutzbehörde wird nachgekommen. Der Sachverhalt wurde nochmals mit der unteren Naturschutzbehörde abgestimmt. Es werden die textlichen Festsetzungen 0.2.4 Vermeidungsmaßnahmen zum Artenschutz bei Gehölzrodung und Gebäudeabriss aufgenommen:
0.2.4.1 Rodungen sind nur außerhalb der Vogelbrutzeiten von Anfang Oktober bis Ende Februar zulässig.
0.2.4.2 Ein Gebäudeabriss ist nur im September zulässig. Eine weitergehende Prüfung der Gebäude vor Abriss (Begehung durch einen Fledermaus-Experten) ist rechtzeitig durchzuführen. Gegebenenfalls sind CEF-Maßnahmen für die Artengruppe Fledermäuse erforderlich (Aufhängen von Rund- oder Röhrenkästen bzw. Flachkästen in entsprechenden Stückzahlen).
Wasserwirtschaftsamt Landshut vom 13.02.2020
Zunächst muss rein formell darauf hingewiesen werden, dass die restliche Sichtweise unter Punkt 6 für Bauleitplanung nur zweitrangig zutreffend ist. Aus dem §78 WHG ergibt sich nicht nur das Bauverbot, aber auch primär für dieses Verfahren maßgeblich, das Verbot der Bauleitplanung. Hier wäre eine Ausnahme erforderlich, um diese Bereiche überplanen zu dürfen. Erst im zweiten Schritt ist dann die Ausnahme vom Bauverbot erforderlich. Die rechtlichen Randbedingungen sind mit dem LRA abzuklären.
Aus fachlicher Sicht wird davon ausgegangen, dass wenn die bestehenden Geländehöhen beibehalten werden und kein Eingriff durch geschlossene Baukörper erfolgt, davon auszugehen ist, dass Dritte nicht negativ beeinträchtigt werden. Des Weiteren wären die Randbedingungen zu stellen, dass eine Bodenfreiheit von 20 cm für die Abschnitte im Überschwemmungsgebiet vorzusehen ist. Aus fachlicher Sicht sollte aber auch berücksichtigt werden, dass der gesamte Bebauungsplan im Risikogebiet liegt, das heißt bei einem Extremhochwasser betroffen wäre. Bei einem solchen Ereignis würde dann die akute Gefahr bestehen, dass über die TG-Abfahrten diese volllaufen können.
Für die Niederschlagswasserbeseitigung ist zu prüfen, ob die bestehende wasserrechtliche Genehmigung das komplette Baugebiet als Einzugsgebiet berücksichtigt oder ob hier eine Anpassung erforderlich ist.
5. Beschlussvorschlag:
Die Thematik der Lage im Überschwemmungsgebiet wird gewürdigt und entsprechend berücksichtigt. Im Nordosten befinden sich 175 m² des Geltungsbereichs im festgesetzten Überschwemmungsgebiet vom 25.07.2019 der ca. 115 m östlich verlaufenden Pfettrach, einem Gewässer 2. Ordnung.
Ein Eingriff in den Hochwasserrückhalteraum ist zwar grundsätzlich zunächst untersagt. Es kann aber von der Wasserrechtsbehörde (Landratsamt Landshut) eine Ausnahme erteilt werden. Hier erfolgt eine nochmalige Abstimmung mit dem Landratsamt Landshut, Abteilung Wasserrecht, zur Vorgehensweise und danach, sofern erforderlich, die Beantragung der Ausnahme durch den Markt Altdorf.
Sofern die bestehenden Geländehöhen beibehalten werden und kein Eingriff durch geschlossene Baukörper erfolgt, ist davon auszugehen ist, dass Dritte nicht negativ beeinträchtigt werden. Des Weiteren wären die Randbedingungen zu stellen, dass eine Bodenfreiheit von 20 cm für die Abschnitte im Überschwemmungsgebiet vorzusehen ist. Diese Maßgaben werden vollumfänglich in die textliche Festsetzung 0.1.6.1 eingearbeitet.
Die Wasserrechtliche Erlaubnis Az. 23-6326.2-3-5573 durch das Landratsamt Landshut „Einleiten von Niederschlagswasser aus Regenwasserkanälen im Bereich des Marktes Altdorf in den Bucher Graben, den Franzosengraben, die Pfettrach, den Pfettracher Mühlkanal, den Bahngraben zum Mühlbach, den Mühlbach sowie das Grundwasser durch den Markt Altdorf“ vom 06.02.2017 liegt vor. Diese gibt eine gedrosselte Einleitung von 4,0 l/s für den Bestand für ein einjährliches Regenereignis vor sowie von 6,6 l/s für ein fünfjährliches Regenereignis für Neubebauungen. Daher wird dieser Drosselwert von 6,6 l/s in die textliche Festsetzung 0.1.5.1 aufgenommen.
Weiterhin werden die zwei Sätze in der textlichen Festsetzung 0.1.5.1 mit der konkreten Vorgabe von einer Retentionszisterne mit 5 m³ je Wohneinheit und dem Verbot der baulichen Veränderung ersatzlos gestrichen, um hier mehr Flexibilität bei der Wahl der Retentionsanlagen zu ermöglichen. Retentionszisternen werden nur beispielhaft genannt.
Bayernwerk Netz GmbH vom 09.04.2020
Im Geltungsbereich der Planung sind bereits 0,4-kV-Niederspannungserdkabel verlegt. Es ist deshalb erforderlich, dass vor Beginn von Erdarbeiten Planauskunft über unsere unterirdischen Anlagen in unserem Zeichenbüro, Tel.-Nr. 0871/96639-338, eingeholt wird. Bei allen mit Erdarbeiten verbundenen Arbeiten, dazu zählen auch das Pflanzen von Bäumen und Sträucher, ist eine Abstandszone von je 2,50 m beiderseits von Erdkabeln einzuhalten. Ist das nicht möglich, sind auf Kosten des Verursachers im Einvernehmen mit uns geeignete Schutzmaßnahmen durchzuführen. Hierzu verweisen wir auf das „Merkblatt über Baumstand-orte und unterirdische Ver- und Entsorgungsanlagen“, herausgegeben von der Forschungs-gesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen. Auf jeden Fall ist vor Beginn von Erdarbeiten Planauskunft in unserem Zeichenbüro (Tel. 0871/96639-338; Email: Planauskunft-Alt-dorf@bayernwerk.de) einzuholen. Hinweisen möchten wir auf die Unfallverhütungsvorschriften der Berufsgenossenschaft Elektro Textil Feinmechanik für elektrische Anlagen und Betriebsmittel (BGV A3) und die darin aufgeführten VDE-Bestimmungen. Um eine wirtschaftliche und zukunftsorientierte elektrische Erschließung im Zuge der Energiewende (wie Ausbau von Erneuerbaren Energien, E-Mobilität, Speicherlösungen) zu gewährleisten, ist es erforderlich weitere Trafostationsstandorte vorausschauend zu berücksichtigen. Hierfür bitten wir Sie, eine entsprechende Fläche von ca. 25 qm für den Bau und Betrieb zukünftig notwendiger Transformatorenstationen in Form einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zur Verfügung zu stellen. Der Standort muss öffentlich zugänglich sein und sollte im Bereich des Wendehammers eingeplant werden. Zur Versorgung der neu geplanten Gebäude sind Niederspannungserdkabel und Verteiler-schränke erforderlich. Für die Unterbringung dieser Anlagen und Leitungen in den öffentlichen Flächen ist die Richtlinie für die Planung der DIN 1998 zu beachten. Die Verkabelung der Hausanschlüsse erfordert die Herrichtung der Erschließungsstraßen und Gehwege wenigstens soweit, dass die Erdkabel in der endgültigen Trasse verlegt werden können. Wir verweisen dazu auf die Bestimmungen des § 123 BauGB, wonach die Erschließungs-anlagen bis zur Fertigstellung der anzuschließenden baulichen Anlagen benutzbar sein sollen. Werden Gebäude vorzeitig errichtet, lässt sich der Stromanschluss nur provisorisch erstellen. Die dadurch entstehenden Mehrkosten müssen vom Baulastträger der Straße als Verursacher übernommen werden.
6. Beschlussvorschlag:
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen und im Zuge des Bauvollzugs beachtet. Der Standort für eine Trafostation wird mit einem Planzeichen 7.1 aufgenommen.
Stellungnahme von privater Seite:
Schreiben von Anlieger 1, vom 01.02.2020
Als Angrenzer des Grundstücks Flurnummer 117/1 und 117/2 Gemarkung Altdorf möchte ich folgende Stellungnahme abgeben:
1. Das Projekt passt laut dem Einfüge Gebot nicht ins Bild
2. Die im Projekt ausgewiesenen Gebäude nehmen mir auf Grund der Gebäudehöhe nun vollkommen das Licht/Sonne und werfen enormen Schatten. Im Gutachten vom 25.04.1989 durch Berndt Freihöfer heißt es: „Das Grundstück liegt am Fuße des in westlicher Richtung ansteigenden Weinberges. Die Besonnung ist dadurch vornehmlich während der Wintermonate in den Nachmittagsstunden eingeschränkt.“ Jetzt fällt auch noch die Morgen- und Mittagssonne weg.
3. Durch den Höhenunterschied ist die Privatsphäre aufgehoben
4. Der Lärmpegel nimmt auf Grund der hohen Anzahl von Gebäuden, Wohnungen und geplantem Spielplatz drastisch zu.
5. Kritisch sehe ich den Bau der Tiefgarage. Das vom Rebenring kommende Regenwasser hat sich in unseren Grundstücken gesammelt. Ein so tiefer Eingriff in den Boden lässt Schäden an den Gebäuden befürchten. Eine detaillierte Dokumentation des aktuellen Zustands hilft zwar bei der Regressfindung, insgesamt bringt die Situation für Gemeinde, Investor und beteiligte Nachbarn nur Ärger.
Eine Reduzierung der Objekte würde zu mehr Abstand zu den Nachbarn verhelfen und einen erträglichen Einfluss bewirken. Ich denke, man muss nicht alles ausreizen. Außerdem würden so oberirdische Stellplätze ausreichend vorhanden sein.
Ein Hinweis an den Gemeinderat: Ich finde es befremdlich, wenn (weil kein Gemeinderat persönlich betroffen ist) der Gemeinderat den Schutz der bestehenden Nachbarhäuser nicht selbst berücksichtigt. Da ich an einer einvernehmlichen Lösung interessiert bin und Anwälte bzw. Gerichte nur Geld kosten, hoffe ich auf eine Abänderung des Bebauungsplans
7. Beschlussvorschlag:
Die vorgetragenen Gesichtspunkte werden von der Marktgemeinde Altdorf gewürdigt und für wesentlich erachtet. Die Marktgemeinde Altdorf ist sich der besonderen Bedeutung gesunder Wohnverhältnisse bewusst und würdigt die vorhandene Situation, insbesondere in Hinblick auf die Nachbarbebauung auf Fl.Nr. 121. Die bestehende Planung hat zwar die Abstandsflächen nach BayBO eingehalten. Dennoch wird im vorliegenden Fall die geplante Bebauung zugunsten einer besseren Belichtung und Belüftung des Nachbargrundstücks Fl.Nr. 121 gezielt reduziert. Anstelle der bisher dreigeschossigen Gebäude mit Satteldach und einer Firsthöhe von 11,3 m im Vorentwurf wird nun im Entwurf eine gestuft zwei- und dreigeschossige Flachdach-bebauung mit Wandhöhen von 7,5 m und 9,5 m vorgesehen, entsprechend einer Einheitlichkeit der Bebauung mit den Wohngebäuden 5 bis 8 im südlichen Geltungsbereich.
Dies erfolgt beim Wohngebäude 1 mit einem Umgriff der Baugrenze von 308 m² derart, dass die Nordhälfte weiterhin mit drei Geschossen vorgesehen wird und die Südhälfte des Hauptbaukörper auf bis zu 154 m² mit zwei Geschossen gezielt zum Nachbargebäude im Westen herabgestuft wird. Die Anzahl der Wohneinheiten bleibt unverändert.
Ansonsten hält der Markt Altdorf an der bisherigen Planung unverändert fest. Insbesondere der Bau der Tiefgarage stellt hierbei einen Beitrag zu den Gesichtspunkten Flächensparen und Klimaschutz dar, die Bestandteile einer nachhaltigen zukunftsweisenden Nachverdichtung der Wohnbebauung an der Querstraße sind. Auch dem Aspekt Lärmschutz – kein Türenschlagen durch oberirdische Stellplätze – wird hier Rechnung getragen. Der Abstand der Tiefgarage zum Wohngebäude 5 beträgt 3,60 m im Westen und bis zu 10,9 m im Südosteck des Nachbargrundstücks. Somit ist ein ausreichender Abstand an der Grundstücksgrenze, auch für ggf. notwendige Bauräume gegeben.
Schreiben von Anlieger 2 vom 20.01.2020
Die beabsichtigte Bebauung befindet sich im Süden angrenzend an mein Flurstück Nr. 118 zwischen der Querstr. Und der ehemaligen Bahnlinie. Hier soll eine Bebauung von 8 Wohngebäuden mit insgesamt 47 WE entstehen. Die dazugehörigen 104 Stellplätze befinden sich 2 Tiefgaragen (70) und 34 Stellplätze sind in der Anlage verteilt.
Eine Bebauung dieser Größenordnung verursacht erhebliche Auswirkungen auf Anlieger und die Infrastruktur. Insgesamt sind jetzt im weiteren Umfeld ca. 67 WE in Planung bzw. im Bau, die alle über die Bahnhofstr./Querstr. angefahren werden. Dass die Querstr. künftig bei dieser Baudichte zugeparkt sein dürfte, ist abzusehen. An der Südseite meines Flurstückes Flst. Nr. 118 wird der alte Baumbestand entfernt. An diese Stelle sollen 2 Wohngebäude mit je 3 Voll-geschossen mit 11,3 m FH, entstehen. Das hat auf meiner Südseite erhebliche Auswirkung von Schattenwurf und mindert den Wert meines Hauses und Grundstückes enorm. Für die Bedachungen sind ganz oder tlw. FD mit tlw. Begründung vorgesehen. Nach den Toscanagebäuden entstehen nun Kubusgebäude, die das gewachsene Ortsbild zerstören. Negative Beispiele sind in der Nähe bereits vorhanden. Die Baudichte entspricht nicht der Eigenart der näheren Umgebung. Warum werden diese grundsätzlichen Kriterien nicht im Vorfeld öffentlich behandelt? Es werden 15 bestehende Obstbäume gerodet und sollen durch 8 neue Bäume ersetzt werden. Ein ökologischer Wert ist hier nicht mehr gegeben. Die neu zu pflanzenden Bäume werden in versiegelte Restflächen gezwängt. Auch die Begründung über dem II und III Dachgeschoss ist für die bisher als Garten und Wiese genutzte Fläche, kein Ersatz. Das natürliche Leben findet immer noch am Boden statt.
Ausgleichsmaßnahmen an Ort und Stelle sind bei dieser dichten Bebauung in dieser Form nicht mehr zu begründen. Stattdessen sollten Streuobstwiese an geeigneter Stelle (bevorzugt entlang eines Graben oder Baches) angelegt werden. Dies sollte zeitnah und nachvollziehbar sein. Für uns Anlieger stellt sich die Frage, welche Ziele die gewählten Volksvertreter hier verfolgen. Für wen wird gebaut? Ist es von Ihnen beabsichtigt den Markt Altdorf zu einer gesichtslosen Trabantenstadt von München umzugestalten? Sind Wohnungen mit sozialen Fördermaßnahmen vorgesehen?
Ich und weitere Anlieger sind mit dem Umfang der Bebauung, den ungenügenden Grünordnungsmaßnahmen sowie der Ausgrenzung von Infrastruktur nicht einverstanden. Eine Stellungnahme des Marktes zur künftigen Verkehrsverdichtung in der Querstr. wird erwartet. Wir Anlieger appellieren an den Marktgemeinderat: Handeln Sie vorausschauend! Bestehen Sie darauf, dass sich die Neubauten harmonisch in das gewachsene Ortsbild einfügen. Lassen Sie es nicht zu, dass nachfolgende Generationen unter unerträglicher Baudichte und überlasteter Infrastruktur zu leiden haben.
8. Beschlussvorschlag:
Die vorgetragenen Gesichtspunkte werden von der Marktgemeinde Altdorf gewürdigt und für wesentlich erachtet. Die Marktgemeinde Altdorf ist sich der besonderen Bedeutung gesunder Wohnverhältnisse bewusst und würdigt die vorhandene Situation, insbesondere in Hinblick auf die Nachbarbebauung auf Fl.Nr. 118. Die bestehende Planung hat zwar die Abstandsflächen nach BayBO eingehalten. Dennoch wird im vorliegenden Fall die geplante Bebauung zugunsten einer besseren Belichtung und Belüftung des Nachbargrundstücks Fl.Nr. 118 gezielt reduziert.
Im Folgenden sind gemäß der Präsentation zwei alternative Abwägungsbeschlüsse erarbeitet worden:
Vorschlag der Verwaltung: Wohngebäude 2 mit Satteldach
Anstelle der bisher dreigeschossigen Gebäude mit Satteldach und einer Firsthöhe von 11,3 m im Vorentwurf wird nun im Entwurf eine zweigeschossige Bebauung mit Satteldach und Wandhöhen von 7,5 m vorgesehen, entsprechend einer geschlossenen Dachlandschaft mit Satteldächern im Straßenraum der Querstraße. Dies erfolgt beim Wohngebäude 2 mit einem Umgriff einer nach Westen um 2 m erweiterten Baugrenze von 301 m². Es erfolgt eine gezielte Herabstufung auf zwei Geschosse gezielt zum Nachbargebäude im Norden. Die Anzahl der Wohneinheiten wird um 2 von 7 auf 5 reduziert. Die Dachneigung wird mit 25 bis 34 Grad definiert.
Zu den weiter vorgebrachten Punkten, v. a. dem Umfang der Bebauung, der Dichte, der Verkehrssituation, dem fehlenden Ausgleich und den ungenügenden Grünordnungsmaßnahmen nimmt der Markt Altdorf, wie folgt Stellung.
Die hohe Dichte der Bebauung ist in der Abwägung der Belange dem dringenden Wohnraumbedarf geschuldet, der gerade im Markt Altdorf noch durch die aufgrund der Hochwassersituation stark eingeschränkte Verfügbarkeit von Bauland weiter verschärft wird. Zudem wird hier eine Wohnbebauung mit zwar modernem Gesicht (Flachdach, Dachbegrünung) geschaffen, die aber in sich eine hohe Einheitlichkeit, hier eine Geschlossenheit für das Ortsbild als auch eine hohe Attraktivität für die Freiraumnutzung aufweist.
Aufgrund der Verfahrenswahl nach § 13 a BauGB ist im vorliegenden Fall keine naturschutzrechtliche Eingriffsregelung anzuwenden und somit auch keine Ausgleichsfläche zuzuordnen. Gleichwohl legt der Markt Altdorf bei der vorliegenden Planung besonderen Wert auf eine hochwertige Grünordnung. Hier sind die großflächigen Dachbegrünungen, der Erhalt und das Nachpflanzgebot für die Hecken an der Bahnlinie und der Grundstücksgrenze im Nordwesten als innerörtliche grüne Vernetzungselemente sowie des einzelnen Kirschbaums zu nennen. Ergänzend werden im Zuge der Neuplanung werden gezielt Großbäume in sehr hoher Pflanzqualität festgesetzt. Die Anordnung des Spielplatzes in Verbindung mit den hofartigen Erschließungsflächen im Süden stellt eine gezielte Bereicherung des neu geplanten modernen Wohnquartiers dar.
Die Verkehrssituation wird gerade durch die Anlage von Stichstraßen, minimierte oberirdische Erschließungsflächen und großzügige Tiefgaragen entschärft. Die Lärmsituation wird somit verbessert, da oberirdischer Verkehrsbewegungen mit Motorgeräuschen und Türenschlagen auf ein Mindestmaß begrenzt werden.
Bei den sechs oberirdischen Stellplätzen ist mit Planzeichen 13.4 eine zusätzliche Abschirmung durch die Verlängerung der bestehenden Heckenpflanzung als Strauch-Hecke (z. B. Hainbuchen, Feld-Ahorn, auch als Schnitthecke) nach Osten an der Grenze zum Nachbar-grundstück im Norden aufgenommen worden.
Alternativvorschlag: Wohngebäude 2 mit Flachdach
Anstelle der bisher dreigeschossigen Gebäude mit Satteldach und einer Firsthöhe von 11,3 m im Vorentwurf wird nun im Entwurf eine gestuft zwei- und dreigeschossige Flachdach-bebauung mit Wandhöhen von 7,5 m und 9,5 m vorgesehen, entsprechend einer Einheitlichkeit der Bebauung mit den Wohngebäuden 5 bis 8 im südlichen Geltungsbereich. Dies erfolgt beim Wohngebäude 2 mit einem Umgriff einer nach Westen um 2 m erweiterten Baugrenze von 301 m² derart, dass der Südteil, rund zwei Drittel (198 m²) weiterhin mit drei Geschossen vorgesehen wird und der Nordteil des Hauptbaukörpers auf bis zu 103 m² mit zwei Geschossen gezielt zum Nachbargebäude im Norden herabgestuft wird. Die Anzahl der Wohneinheiten bleibt unverändert.
Zu den weiter vorgebrachten Punkten, v. a. dem Umfang der Bebauung, der Dichte, der Verkehrssituation, dem fehlenden Ausgleich und den ungenügenden Grünordnungsmaßnahmen nimmt der Markt Altdorf, wie folgt Stellung.
Die hohe Dichte der Bebauung ist in der Abwägung der Belange dem dringenden Wohnraumbedarf geschuldet, der gerade im Markt Altdorf noch durch die aufgrund der Hochwassersituation stark eingeschränkte Verfügbarkeit von Bauland weiter verschärft wird. Zudem wird hier eine Wohnbebauung mit zwar modernem Gesicht (Flachdach, Dachbegrünung) geschaffen, die aber in sich eine hohe Einheitlichkeit, hier eine Geschlossenheit für das Ortsbild als auch eine hohe Attraktivität für die Freiraumnutzung aufweist.
Aufgrund der Verfahrenswahl nach § 13 a BauGB ist im vorliegenden Fall keine naturschutzrechtliche Eingriffsregelung anzuwenden und somit auch keine Ausgleichsfläche zuzuordnen. Gleichwohl legt der Markt Altdorf bei der vorliegenden Planung besonderen Wert auf eine hochwertige Grünordnung. Hier sind die großflächigen Dachbegrünungen, der Erhalt und das Nachpflanzgebot für die Hecken an der Bahnlinie und der Grundstücksgrenze im Nordwesten als innerörtliche grüne Vernetzungselemente sowie des einzelnen Kirschbaums zu nennen. Ergänzend werden im Zuge der Neuplanung werden gezielt Großbäume in sehr hoher Pflanzqualität festgesetzt. Die Anordnung des Spielplatzes in Verbindung mit den hofartigen Erschließungsflächen im Süden stellt eine gezielte Bereicherung des neu geplanten modernen Wohnquartiers dar.
Die Verkehrssituation wird gerade durch die Anlage von Stichstraßen, minimierte oberirdische Erschließungsflächen und großzügige Tiefgaragen entschärft. Die Lärmsituation wird somit verbessert, da oberirdischer Verkehrsbewegungen mit Motorgeräuschen und Türenschlagen auf ein Mindestmaß begrenzt werden.
Bei den sechs oberirdischen Stellplätzen ist mit Planzeichen 13.4 eine zusätzliche Abschirmung durch die Verlängerung der bestehenden Heckenpflanzung als Strauch-Hecke (z. B. Hainbuchen, Feld-Ahorn, auch als Schnitthecke) nach Osten an der Grenze zum Nachbar-grundstück im Norden aufgenommen worden.
Planbegünstigter Flurnummer 117/1 vom 07.02.2020
Punkt 1.
Ist es möglich mein Wohngebäude Nummer 2 (7 WE) weiter Richtung Wohngebäude 1 (8 WE) zu verschieben das der Art Innenhof kleiner wird.
Ein Vorteil wäre, wenn das Wohnhaus weiter von der Querstraße weg ist das ein Grünstreifen möglich ist. Das würde ein besseren Lärm- und Sichtschutz mit sich bringen.
Punkt 2.
Die Zufahrt zu meinem Innenhof sehe ich momentan ziemlich verengt. Wenn nicht richtig geparkt wird ist die Feuerwehrzufahrt mit Drehleiter und HLF Fahrzeugen ziemlich schwierig. Vielleicht gibt es dazu auch eine positive Lösung.
9. Beschlussvorschlag:
Den Ergänzungen des Planungsbegünstigten der Fl.Nr. 117/1, Gemarkung Altdorf wird in weiten Teilen nachgekommen. Hierzu erfolgte eine nochmalige Abstimmung auch in Hinblick auf die eingegangenen Bürgerwünsche aus der Nachbarschaft.
Zu Punkt 1:
Um mehr Flexibilität für den Bauwerber zu ermöglichen wird für das Wohngebäude Nr. 2 die Baugrenze nach Westen hin um 2 m (= 39 m²) vergrößert von bisher 262 m² auf 301 m².
Zu Punkt 2:
Um die Zufahrtssituation zu verbessern, wurde die auf dem Grundstück Fl.Nr. 117, Gemarkung Altdorf, der neben der Einfahrt angeordnete Stellplatzreihe um einen Stellplatz an der Westseite von 10 auf 9 Stellplätze reduziert. Weiterhin wurden die zwei Stellplätze vor dem Eingangsbereich des Wohngebäudes 5 um ca. 1 m nach Süden verschoben. Zudem wurde die Gesamtkonzeption in Hinblick auf die Erschließungsflächen zum Planstand Entwurf nochmals im Detail optimiert. Die Wohngebäude 5 und 6 wurden um rund 1 m nach Süden verschoben. Die Wohngebäude 4 und 6 erhalten nun ebenfalls Anbauzonen.
Somit sind zum einen die bestehenden Grundstücksgrenzen zwischen Fl.Nr. 117/1 zu Fl.Nrn. 117 und 117/2 berücksichtigt und zum anderen eine störungsfreie Anfahrbarkeit u.a. auch für Feuerwehrfahrzeuge gewährleistet.
Darüber hinaus wird über die mit neu ergänztem Planzeichen 6.5 „Fläche zur Begründung folgender Wegerechte: Geh- und Fahrtrecht zugunsten der Grundstückseigentümer der Fl.Nrn. 117/1, Gemarkung Altdorf“ aufgenommen.