Datum: 05.03.2024
Status: Niederschrift
Sitzungsort: Sitzungssaal
Gremium: Bau- und Umweltausschuss
Öffentliche Sitzung, 19:00 Uhr bis 19:25 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Begrüßung durch den Bürgermeister
2	Neubau einer Betriebsleiterwohnung sowie eines Fitnessstudios; Opalstr. 53
3	Neubau einer Tagespflege und Seniorenwohnungen mit Tiefgarage; Bernsteinstr. 26
4	Neubau eines Einfamilienhauses mit Garage; Eugenbacher Str. 22
5	Antrag auf isolierte Befreiung; Errichtung einer Doppelgarage; Bernsteinstr.
6	Informationen der Verwaltung
7	Bekanntmachung der in nichtöffentlicher Sitzung gefassten Beschlüsse, für welche die Gründe der Geheimhaltung weggefallen sind
8	Anfragen der Ausschussmitglieder
9	Abschluss der öffentlichen Sitzung

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1. Begrüßung durch den Bürgermeister

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	33. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	05.03.2024	ö		1

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2. Neubau einer Betriebsleiterwohnung sowie eines Fitnessstudios; Opalstr. 53

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	33. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	05.03.2024	ö	beschliessend	2

Sachverhalt

Im Südöstlichen Grundstückseck soll eine Betriebsleiterwohnung und ein Fitnessstudio entstehen. Es sollen zwei gleichgroße Module entstehen. Das westliche Modul soll als Fitnessstudio genutzt werden. Das östliche als Betriebsleiterwohnung (2-Zimmer-Wohnung). Insgesamt soll der Baukörper mit Zuwegung und Terrasse eine Länge von 28,07 m² und eine Tiefe von 6,44 m erreichen. Als Dachform ist ein Flachdach geplant. Die Wandhöhe soll 2,39 m betragen. Das Bauwerk soll auf Stahlstützen stehen und über der bestehenden Sickermulde errichtet werden.

Die Nachbarunterschrift des östlich angrenzenden Nachbar ist vorhanden. 

Stellplätze sind ausreichend nachgewiesen.

Stellungnahme der Verwaltung:

Hier handelt es sich um Gewerbegebiet. Das Modul für das Fitnessstudio ist gem. § 8 Abs. 2 Nr. 1 und 4 BauNVO im Gewerbegebiet zulässig, hier sieht die Verwaltung keine Bedenken.

Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, können im Gewerbegebiet nur ausnahmsweise zugelassen werden, wenn die Wohnung in Grundfläche und Baumasse dem Betrieb untergeordnet ist (§ 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO). Ob dieser Ausnahme zugestimmt werden kann, prüft das Landratsamt Landshut. Um eine Wohnung im Gewerbegebiet zu genehmigen muss der Betrieb, soweit bekannt, eine 24 Stunden Beaufsichtigung benötigen. Dies muss schriftlich erklärt werden. Zusätzlich verlangt das Landratsamt Landshut eine grundbuchrechtliche Sicherung, dass in dieser Wohnung nur der Betriebsleiter wohnen darf, dadurch soll eine Vermietung vermieden werden. Objektiv kann erwähnt werden, dass das Modul für die Betriebsleiterwohnung dem vorhandenen Gewerbebetrieb in Grundfläche und Baumasse untergeordnet ist. Das gemeindliche Einvernehmen kann erteilt werden.

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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3. Neubau einer Tagespflege und Seniorenwohnungen mit Tiefgarage; Bernsteinstr. 26

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	33. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	05.03.2024	ö	beschliessend	3

Sachverhalt

In der Bernsteinstr. 26 soll eine Tagespflege und 21 Seniorenwohnungen errichtet werden. Es sollen zwei Gebäude (Gebäude 1 und Gebäude 2), welche im EG südlich durch einen Zwischenbau verbunden sind, sowie eine Tiefgarage entstehen. Die Tagespflege soll sich im EG über den Zwischenbau, sowie einem Teilbereich von Gebäude 2 im Süden erstrecken. Die Altenwohnungen, welche barrierefrei und zu Teil rollstuhlgerecht sind, sollen sich im EG über das Gebäude 1 und über einen Teilbereich von Gebäude 2 im Norden, sowie im 1. OG und DG erstrecken. Geplant sind 3 verschiedene Grundrisstypen.

• Wohnungstyp 1: rollstuhlgerechte Wohnung mit Wohn-Koch-Essbereich, Bad und Schlafzimmer
• Wohnungstyp 2: barrierefreie Wohnung mit Wohn-Koch-Essbereich, Bad und Schlafzimmer
• Wohnungstyp 3: kleinste barrierefreie Wohnung mit Wohn-Koch-Essbereich, Schlafzimmer, Bad und Abstellraum

Insgesamt sollen 21 Wohnungen entstehen, davon sind 15 barrierefrei und 6 rollstuhlgerecht.

Der Zugang zu den Wohnungen soll im Norden je Gebäude erfolgen. Die rollstuhlgerechten Wohnungen sollen durch das Treppenhaus, die restlichen Wohnungen über einen Laubengang zu erreichen sein. Ein Aufzug soll alle Geschosse miteinander verbinden. Die Tagespflege soll über einen separaten Eingang im Süden erhalten.

Alle Wohnungen im EG sollen im Westen eine Terrasse erhalten, die je 8 Wohnungen im 1. OG und DG sollen einen Balkon im Westen erhalten.

Im Untergeschoss sind neben den Tiefgaragenstellplätzen noch die Abstellräume für die Wohnungen und die Tagespflege, sowie Räume für die Haustechnik geplant. Die Tiefgaragenzu- und -abfahrt soll über die Bernsteinstraße erfolgen.

Insgesamt sollen 33 Stellplätze entstehen. Zudem sind 15 überdachte Fahrradabstellplätze geplant.

Nachbarunterschriften wurden nicht nachgewiesen.

Abweichungen vom Bebauungsplan:

• Im Bebauungsplan ist für Haus 1 ein Boardinghouse mit max. 15 Wohnungen und für Haus 2 Wohnen mit max. 10 Wohnungen vorgesehen. Als Ausgleich für das Boardinghouse ist hier die Tagespflege als Gewerbeeinheit geplant. Im Gebäude 1 (im Bebauungsplan Haus 2) sind 12 anstatt wie im B-Plan vorgegeben 10 Wohnungen geplant. Insgesamt sind die Wohneinheiten des Bebauungsplans eingehalten.
• Im Bebauungsplan ist offene Bauweise festgesetzt, im Bauantrag soll im EG durch den Verbindungsbau geschlossene Bauweise entstehen. Im Norden entsteht dadurch ein geschützter, von der Straße abgewandter Bereich, der von den zu Betreuenden in der Tagespflege genutzt werden kann.
• Die Tiefgaragenein- und -ausfahrt soll nicht ganz an die Grundstücksgrenze gesetzt werden. Dadurch wird die Baugrenze in diesem Bereich minimal um 13,12 m² überschritten.
• Als Dachform ist im Bebauungsplan ein Satteldach festgesetzt, der Verbindungsbau im EG soll ein Flachdach erhalten.

Stellungnahme der Verwaltung:

In der Sitzung am 08.02.2022 wurde der Bebauungsplan „Waldanger Überarbeitung Deckblatt 1“ als Satzung beschlossen.

Die Abweichungen vom Bebauungsplan sind städtebaulich vertretbar. Sie stehen den Grundzügen der Planung nicht entgegen. Die Wohneinheiten insgesamt überschreiten die festgesetzten Wohneinheiten nicht. Nach der Stellplatzsatzung wären für diese Art von Nutzung insgesamt 11 Stellplätze erforderlich. Nach einem Termin wurde das Gespräch mit dem Planfertiger gesucht und ihm mitgeteilt, dass man bei so einer geringen Anzahl an Stellplätzen Bedenken hat. Der Bauantrag wurde demnach mit Tiefgarage eingereicht und es entstehen somit insgesamt 33 Stellplätze.

Nach Ansicht der Verwaltung ist die Gewerbenutzung mit Tagespflege sehr zu befürworten. Eine Tagespflege existiert im Markt Altdorf derzeit noch nicht. Eine Nachfrage ist gegeben. Viele Bürger können die Pflege der älteren Generation nicht den ganzen Tag auf sich nehmen und greifen somit auf eine Tagespflege zurück. Auch die Seniorenwohnungen sind zu befürworten. Insgesamt kann dem Bauantrag das gemeindliche Einvernehmen erteilt werden.

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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4. Neubau eines Einfamilienhauses mit Garage; Eugenbacher Str. 22

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	33. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	05.03.2024	ö	beschliessend	4

Sachverhalt

Das derzeit bestehende Einfamilienhaus soll abgerissen werden. Geplant ist der Neubau eines Einfamilienhauses mit Einzelgarage. Es handelt sich um ein Hanggrundstück, welches für den Neubau um ca. 1 m abgegraben und neu modelliert werden soll. Zur Eugenbacher Str. soll um ca. 2,5 m abgegraben werden, die gewonnene Fläche soll als Stellplatzfläche genutzt werden. An der östlichen Grundstücksgrenze soll die Einzelgarage im Hang platziert werden. Bei der Garage ist ein Flachdach geplant. Neben der Garage ist die Auffahrt zum Wohnhaus und dem Außengelände vorgesehen.

Das Wohnhaus soll eine Grundfläche von 97,58 m² erhalten. Vorgesehen sind zwei Vollgeschosse und ein Satteldach. Die Dachneigung soll 25° betragen. Die Wandhöhe des Wohnhauses ist mit 5,37 m ab OKF geplant.

Stellplätze sind ausreichend nachgewiesen.

Die Nachbarunterschriften sind vollständig vorhanden.

Stellungnahme der Verwaltung:

Entlang des Grundstücks verläuft ein Grünstreifen des Marktes mit einer Tiefe von 

1 - 1,5 m. Diesen zu erhalten ist wünschenswert. Bei Gesprächen mit dem Bauherrn wurde signalisiert, dass eine Absenkung des Gehwegs über die gesamte Grundstücksgrenze nicht möglich sei. Die Anfahrbarkeit der Längsparker auf seinem Grund würden über die bestehenden Absenkungen erfolgen und sind seiner Aussage nach auch ausreichend. Er würde der Pflanzung von zwei Bäumen im Bereich des öffentlichen Grünstreifens zustimmen. Eine Vereinbarung ist notwendig, da der gesetzlich vorgegebene Abstand von 2 m nicht eingehalten werden kann. Ebenfalls hat der Bauherr angeboten, nach dem Abriss des bestehenden Hauses dem Markt den Zugang zu dem nördlich angrenzenden Wald (Eigentum Markt) für Waldarbeiten zu ermöglichen. Dies wird über das Bauamt abgestimmt. 

Gem. § 34 BauGB soll sich ein Bauvorhaben im Innenbereich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. In diesem Bereich von Altdorf befinden sich neben Einfamilienhäusern auch Doppelhäuser sowie Mehrparteienhäuser. Das Bauvorhaben fügt sich nach Ansicht der Verwaltung in die Umgebung ein und beeinträchtigt nachbarliche Belange nicht. Das gemeindliche Einvernehmen kann erteilt werden.

Beschlussvorschlag

Mit dem Bauherrn ist eine Vereinbarung zur Pflanzung von zwei Bäumen auf dem südlich angrenzenden Grünstreifen des Marktes zu schließen.

Beschluss

Mit dem Bauherrn ist eine Vereinbarung zur Pflanzung von zwei Bäumen auf dem südlich angrenzenden Grünstreifen des Marktes zu schließen.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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5. Antrag auf isolierte Befreiung; Errichtung einer Doppelgarage; Bernsteinstr.

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	33. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	05.03.2024	ö	beschliessend	5

Sachverhalt

Im Nordwestlichen Grundstückseck soll eine Doppelgarage errichtet werden. Die Breite soll 6,88 m und die Länge 8,52 m betragen. Die Garage soll dem Grundstücksverlauf angepasst werden. Insgesamt soll sich die Fläche der Garage auf 48,94 m² belaufen. Die Wandhöhe soll 2,45 m betragen. Als Dachform ist ein Satteldach mit einer Neigung von 14° vorgesehen.

Nachbarunterschriften sind vollständig vorhanden.

Abweichungen vom Bebauungsplan:

• Die Garage soll außerhalb den Baugrenzen errichtet werden.

Stellungnahme der Verwaltung:

Das Grundstück liegt im Allgemeinen Wohngebiet. Gem. Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 Buchstabe b) BayBO wäre die Errichtung von Garagen mit einer Fläche von bis zu 50 m² verfahrensfrei zulässig. Die Verfahrensfreiheit entbindet jedoch nicht von der Einhaltung der Vorgaben des Bebauungsplans. Der Bebauungsplan gibt in diesem Bereich eine Wiesenfläche und somit kein Baufenster vor. Derzeit wird die Fläche zur Hühnerhaltung genutzt. Auf dem Grundstück befindet sich ein Strommast der Deutschen Bahn. Von dieser wurde eine Stellungnahme zur Bebauung angefordert. Eine Bebauung wie geplant ist möglich. Die Stellungnahme wird als Bestandteil des Genehmigungsbescheides aufgenommen. Dem Antrag auf isolierte Befreiung vom Bebauungsplan stehen somit keine öffentlichen Belange entgegen. Städtebaulich fügt sich die Garage in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Grundzüge der Planung werden nicht berührt. Nach Ansicht der Verwaltung kann das gemeindliche Einvernehmen erteilt werden.    

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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6. Informationen der Verwaltung

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	33. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	05.03.2024	ö		6

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7. Bekanntmachung der in nichtöffentlicher Sitzung gefassten Beschlüsse, für welche die Gründe der Geheimhaltung weggefallen sind

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	33. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	05.03.2024	ö		7

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8. Anfragen der Ausschussmitglieder

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	33. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	05.03.2024	ö		8

Sachverhalt

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9. Abschluss der öffentlichen Sitzung

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	33. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	05.03.2024	ö		9