Aufgrund der Beanstandung des Landratsamtes Dachau im Zuge des Genehmigungsverfahrens wurde beschlossen den Verfahrensfehler zu heilen, indem die Beteiligung der Öffentlichkeit nochmal uneingeschränkt erfolgte. Gleichzeitig wurden zitierte Passagen des Regionalplanes und des Landesentwicklungsplanes aktualisiert.
Diese öffentliche Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB fand in der Zeit vom 27.02.2015 bis 31.03.2015 statt.
Von Seiten der Bürger gingen drei Stellungnahmen ein.
1. Horst Kramer, Schreiben vom 31.03.2015
Sehr geehrter Herr Bürgermeister Kerle,
Ihr Vorgänger im Amt, Herr Bürgermeister Wagner, hat in der Gemeinderatssitzung vom 25.03.2014 angekündigt, dass die Gemeinde nach einem eventuellen "Vorstoß" der Grundstückseigentümer des WE-Gebietes wohl noch einmal mit dem LRA Dachau über die rechtlichen Möglichkeiten einer Umwandlung reden müsse.
Dieser "Vorstoß" ist mit der Übergabe einer Unterschriftenliste, in der sich alle Eigentümer der
WE-Siedlung Irchenbrunn-Hinterholz für eine Umwandlung ausgesprochen haben, erfolgt.
Ich gehe davon aus, dass die Gemeinde, von der ja ursprünglich die Initiative zu einer Umwandlung ausging, diesem Vorschlag nach wie vor aufgeschlossen gegenüber steht, und dass die offiziell ablehnende Haltung Ihrer Bauverwaltung wohl hauptsächlich auf der bisherigen ablehnenden Stellungnahme des LRA beruht.
Ich bin zwar kein Verwaltungsjurist, sondern lediglich ehemaliger (freiberuflicher) Architekt im Ruhestand, hatte aber als solcher in meinem Berufsleben sicher ausreichend Anlass und Gelegenheit mich mit baurechtlichen Fragen zu beschäftigen.
Da ich der Meinung bin, dass die Gründe, welche für eine Umwandlung sprechen, bisher nicht oder nur unzureichend gewürdigt wurden, und dass die bisher vorgebrachten Ablehnungsgründe rechtlich nicht haltbar sind, darf ich mir erlauben Ihnen eine Zusammenfassung meiner Bedenken und Anregungen zu diesem Thema mit der Bitte um Prüfung zu übersenden.
Anlagen:
? Stellungnahme 12 Seiten,
? 7 Anlagen zur Stellungnahme mit insgesamt 9 Seiten
Inhaltsverzeichnis
1. Vorgeschichte
2 Was spricht für eine Umwandlung in ein Wohngebiet geringer Nutzung?
2.1 Vorhandene Situation
2.1.1 Topografie und Bebauungszusammenhang
2.1.2 Mängel des Bebauungsplanes
2.1.3 Erschließung und Infrastruktur
2.1.4 Einwohnerstruktur
2.2 Keine Nachfrage nach Wochenendnutzung
2.2.1 Änderung der Lebensgewohnheiten und neue Freizeitalternativen seit 1970
2.2.2 Hohe Gestehungskosten eines WE-Hauses
2.2.3 Hohe laufende Kosten eines WE-Hauses
2.2.4 Rechtliche Unbestimmtheit der Wochenendnutzung
2.3 Vorhandene Nutzung
2.4 Willenserklärung der Grundstückseigentümer
3. Was wurde gegenüber einer Umwandlung bisher vorgebracht?
3.1 "Außenbereich"
3.1.1 "Wohnen im Außenbereich widerspricht BauGB"
3.1.2 "Verfestigung einer Streubebauung (Splittersiedlung, unorganische Siedlung)"
3.1.3 "Wohngebiet widerspricht Grundgedanken des alten Bebauungsplanes"
3.2 "Fehlende Anbindung an einen geeigneten Siedlungsbereich"
3.3 "Wirtschaftliche Belange bleiben außen vor"
3.4 "Keine Änderung der einseitigen Altersstruktur durch ein Wohngebiet"
3.5 "Kein Planungsbedarf"
4. Fazit
Anlagen
1 Bebauungsplan - Mängel ...................................................................... 2 Seiten
2 Infrastruktur ........................................................................................... 1 Seite
3 Maximal mögliche Wohnfläche nach Bebauungsplan von 1970 .......... 2 Seiten
4 Gestehungskosten eines WE-Hauses - Tabelle ................................... 1 Seite
5 Laufende Kosten eines WE-Hauses - Tabelle ...................................... 1 Seite
6 Zulässigkeit nach § 35 (2) BauGB. - Herrschende Rechtsprechung .... 1 Seite
7 LEP, Auszug ......................................................................................... 1 Seite
1. Vorgeschichte
Der Verfasser verbringt seit 1981 einen großen Teil seiner Zeit in Hinterholz und ist deshalb mit den dortigen örtlichen Verhältnissen bestens vertraut. Möglicherweise sind die Verhältnisse im
WE-Gebiet Hohenzell nicht in allen Punkten gleich. Wie weit die nachfolgende Stellungnahme auch auf das WE-Gebiet Hohenzell anwendbar ist, kann vom Verfasser wegen mangelnder Detailkenntnisse nicht beurteilt werden.
Der Gemeinderat hat in der Sitzung am 26.10.2010 vorgeschlagen, das WE - Gebiet in eine Wohnbaufläche umzuwandeln. Nachdem dies vom LRA abgelehnt worden war, hat der Gemeinderat am 22.11.2011 auf seinem Vorschlag bestanden und diesen wie folgt begründet:
? Es besteht für dieses Gebiet hauptsächlich Nachfrage nach Dauernutzung;
? Es handelt sich um das Gebiet eines "älteren" Bebauungsplans, der möglicherweise in den nächsten Jahren geändert werden soll.
Angesichts der Tatsache, dass seit langer Zeit ausschließlich Nachfrage nach Dauernutzung besteht, und dass der "ältere" Bebauungsplan Nr. 1 der Gemeinde Hohenzell von 1970 / 71 wegen unzulässiger Festsetzungen sicher in vielen Teilen ungültig ist, war diese Begründung sehr zurückhaltend formuliert.
Der Vorschlag der Gemeinde wurde jedoch vom LRA mit folgender Begründung abgelehnt:
"Die Wochenendhaussiedlung(en) sind bauplanungsrechtlich (als Wochenendhaussiedlungen) hinreichend gesichert und damit in ihrem Bestand geschützt.
Eine Umwandlung von einer Wochenendhaussiedlungsnutzung in Wohnbauflächen im absoluten Außenbereich ohne jegliche Anbindung an eine geeignete Siedlungseinheit widerspricht allen städtebaulichen Zielen und den rechtlichen Vorschriften des BauGB, sowie der Landes- und Regionalplanung. Eine städtebauliche Erfordernis bzw. ein Handlungs- und Planungsbedarf kann nicht erkannt werden ..."
Der Unterzeichner hat daraufhin vorgeschlagen ein Wohngebiet vorzusehen, dessen Maß der baulichen Nutzung nicht über das für Wochenendgebiete nach BauNVO zulässige Maß hinausgeht, und dies bereits im Flächennutzungsplan festzusetzen. Damit sollte sicher gestellt werden, dass der vorhandene Gebietscharakter weitestgehend erhalten bleibt.
Dieser Vorschlag wurde in der Gemeinderatssitzung vom 25.03.2014 jedoch abgelehnt.
Die Ablehnung wurde in der Sitzung vom Herrn Bürgermeister (damals noch Herr Wagner) damit begründet, dass die Gemeinde z. Zt. keine Möglichkeit sehe, gegen die ablehnenden Haltung des LRA vorzugehen. Allerdings werde man bei einem erneuten "Vorstoß" der Bewohner nochmals über die rechtlichen Gegebenheiten und Möglichkeiten mit dem LRA reden müssen.
Dieser "Vorstoß" ist mit der Eingabe einer Unterschriftenliste, in der alle Eigentümer einer Umwandlung zugestimmt haben, am 08.05.2014 erfolgt.
Da nach Ansicht des Unterzeichners alle von der Behörde bisher vorgebrachten Ablehnungs-begründungen rechtlich unzutreffend sind, hält der Unterzeichner seinen Vorschlag aufrecht und schildert nachfolgend nochmals die vorhandene Situation.
2. Was spricht für eine Umwandlung?
2.1 Vorhandene Situation
2.1.1 Topografie und Bebauungszusammenhang
Das Gebiet des Bebauungsplanes liegt in einer von Nordost nach Südwest verlaufenden Geländemulde, die ein durchschnittliches Gefälle von ca. 15 m auf ca. 200 m aufweist. Die Geländemulde wird im Südosten und Nordwesten von Waldgebieten mit der Kennzeich-nung [WFK] begrenzt. Der Wald ist also zu erhalten und zu pflegen. Im Südwesten grenzt sie an das ebene feuchte Wiesental des Steinfurter Baches und an die beidseitig anschließende Grenze des zu erhaltenden Waldgebietes, im Nordosten an Ackerland und an die beidseitig anschließende Waldgrenze.
Das Siedlungsgebiet ist somit weitestgehend durch die vorhandene Geländemulde bestimmt. Innerhalb dieser natürlichen Grenzen - jedoch außerhalb des Bebauungsplan-gebietes und somit im Außenbereich - schließen im Südwesten 4 DHH und im Norden ein EFH an, die alle ständig bewohnbar sind und auch ständig bewohnt werden. Die Gesamtbebauung vermittelt auf jeden unvoreingenommenen Betrachter den Eindruck einer (ab-) geschlossenen, zusammengehörigen Siedlung.
Dass (und warum) in dieser lückenlos im Zusammenhang bebauten Siedlung für ca. 43% der Bewohner uneingeschränkte Wohnnutzung im Außenbereich, für den restlichen Teil der Bewohner nur eingeschränkte Wohnnutzung zulässig sein soll, ist für einen unvoreinge-
nommenen Betrachter nicht verständlich.
Eine Umwandlung des WE-Gebietes würde dies harmonisieren.
2.1.2 Bebauungsplan
Der "Bebauungsplan Nr. 1" der Gemeinde Hohenzell von 1970 / 71 war der erste Bebauungsplan dieser Gemeinde. Hieraus mögen dessen zahlreiche Unzulänglichkeiten erklärbar sein. Diese führen jedoch dazu, dass dieser Plan mit Sicherheit in weiten Teilen unwirksam ist. Ausführliche Begründungen hierzu sind in Anlage 1 dargestellt.
2.1.3 Erschließung und Infrastruktur ( siehe auch Anlage 2)
Die vorhandene Infrastruktur lässt keine Wünsche offen.
Gegenüber einem Wochenendgebiet - für welches nachweislich keine Nachfrage besteht - würde die Umwandlung des Gebietes in ein Wohngebiet mit geringen Nutzungsparametern nach BauNVO eine zuverlässige Nachhaltigkeit der Ausnutzung der vorhandenen Infrastruktur bewirken. Dies entspräche insbesondere auch den Zielen des LEP.
2.1.4 Einwohnerstruktur
Nachfolgend werden Einwohnerzahl, Wohnsitzmeldungen, Aufenthaltsdauer, Alter und KFZ-Dichte im WE-Gebiet (Gebiet A, Haus-Nr. 11-20) und in den durch die gemeinsame Erschließungsstraße versorgten direkt angrenzenden Bebauungen (Gebiet B, Haus Nr. 8- 10 + 21) und den südöstlich gelegenen Einödhöfen (Gebiet C, Haus-Nr. 22 "Holzpeter" und "Rapp" Haus-Nr.24) dargestellt. Die Anzahl der Wohnhäuser beträgt:
? im Gebiet 1 (WE-Gebiet) 10 (davon 9 genutzt)
? im Gebiet 2 (direkt angrenzend) 5 (4 DHH und 1 EFH)
? im Gebiet 3 (Einödhöfe) 2 (2 Mehrfamilienhäuser)
Gebiet A Gebiet B Gebiet C Gebiet A+B+C
Nr. 11-20 Nr. 8-10 + 21 Nr. 22-24 Nr. 8-24
EW angrenzend Einödhöfe Gesamt .
EW 16 12 14 42
EW % 38,1 28,6 33,3 100,0 .
EW mit 1. Wohnsitz 12 12 14 38
EW mit 1. Wohnsitz % 75,0 100,0 100,0 90,5 .
EW mit Aufenthalt => 4 Tg./Wo 14 12 14 40
EW mit Aufenthalt => 4 Tg./Wo % 87,5 100,0 100,0 95,2 .
EW über 65 Jahre 7 0 1 8
EW über 65 Jahre % 43,8 0,0 7,1 19,0 .
PKW-Anzahl 10 7 11 28
PKW-Anzahl % 35,7 25 39,3 100,0
Im WE-Gebiet werden lediglich 9 der 10 vorhandenen Häuser genutzt. Eines ist seit mehr als 10 Jahren ungenutzt und droht zu verwahrlosen.
Aus der Aufstellung ist im Wesentlichen folgendes zu erkennen:
Im WE-Gebiet sind 75% der Einwohner mit erstem Wohnsitz (z. T. seit mehr als 30 Jahren) gemeldet.
87,5% der Bewohner des WE-Gebietes halten sich dort im Durchschnitt mindestens 4 oder mehr Tage / Woche auf.
Der Anteil der über 65 Jahre alten Bewohner des WE-Gebietes ist mit 43,8 % extrem hoch.
Der KFZ-Anteil des WE-Gebietes beträgt 35,7% der gemeinsamen Erschließungsstraße.
Allerdings sind in der Tabelle lediglich die privaten PKW aller Bewohner erfasst. Unter Berücksichtigung des bemerkenswerten externen Verkehrs der angrenzenden Gebiete 2 und 3 wäre der Verkehrsanteil des WE-Gebietes wesentlich geringer. Somit würde sich der gesamte Verkehr im Erschließungsgebiet durch eine Umwandlung in ein Wohngebiet nicht nennenswert erhöhen.
Fazit:
Die Umwandlung des WE-Gebietes in ein Wohngebiet geringer Nutzung würde die baurechtliche Situation der faktischen Situation angleichen, die Altersstruktur des Gebietes auf mittlere Sicht verbessern, eine nachhaltig sichere Ausnutzung der vorhandenen Infrastruktur besser gewährleisten und würde keine nennenswerte Erhöhung des Verkehrsaufkommens oder sonstiger Umweltbeeinträchtigungen bewirken.
2.2 Keine Nachfrage nach Wochenendnutzung.
Siehe hierzu auch folgende Anlagen:
? Anlage 3: "Modellrechnung maximale Wohnfläche nach Bebauungsplan"
? Anlage 4: Tabelle "Modellrechnung Gestehungskosten"
? Anlage 5: Tabelle "Modellrechnung laufende Kosten"
2.2.1 Änderung der Lebensgewohnheiten und neue Freizeitalternativen seit 1970
In den letzten Jahrzehnten sind sowohl die objektiven Möglichkeiten zu mehr Mobilität, als auch der Wunsch mobil zu sein, erheblich gewachsen. Auch die Anforderungen an die berufliche Mobilität waren 1970 noch nicht so ausgeprägt wie heute.
Der hieraus resultierenden abnehmenden Bereitschaft längerfristige Bindungen einzugehen kommt das zwischenzeitlich erheblich gestiegene Angebot an Freizeitmöglichkeiten entgegen.
Vor 45 Jahren gab es noch wesentlich weniger Freizeitalternativen wie z. B.:
gut ausgestattete Ferienwohnungen europaweit in fast jeder wünschbaren Umgebung zu erschwinglichen Preisen, Billigflüge und es gab auch nicht so vielfältige Möglichkeiten zu organisiertem oder individuellem (Kurz-) Urlaub. Die Organisation solcher Freizeitaktivitäten war schwieriger, und meistens waren diese auch kostspieliger als heute.
Heute kann man z. B. fast überall eine komfortable Ferienwohnung mit 40 - 50 m² Wohnfläche für ca. 300.-- bis 500.-- Euro / Woche inkl. Nebenkosten mieten. Gegenüber einem Wochenendhaus ist man damit wesentlich flexibler, und kann sich - wenn man möchte - abwechselnd die unterschiedlichsten Aufenthaltsorte aussuchen.
Insbesondere muss hierbei - im Gegensatz zum Wochenendhaus - keinerlei Eigenkapital auf lange Zeit festgelegt werden und man erspart sich überdies die erheblichen laufenden Nebenkosten und sonstigen Verpflichtungen, die bei einem Wochenendhaus unabhängig von dessen Benutzung anfallen.
2.2.2 Hohe Gestehungskosten eines WE-Hauses
(Nachweise siehe Anlagen 3 + 4)
Die Gestehungskosten eines WE-Hauses nach dem B-Plan von 1970 / 71 liegen bei Zugrundelegung heutiger Energiestandards und bei einem angenommenen Grundstückspreis von 80.-- Euro / m² (der Richtwert für "normale" Wohngrundstücke in Altomünster dürfte bei dem 2 - 3 fachen liegen) bei ca. 227.000.-- Euro für eine maximal mögliche Wohnfläche von 54,7 m². Somit errechnet sich ein Preis von ca. 4.140.-- Euro / m² Wohnfläche im baurechtlich eingeschränkt nutzbaren Wochenendhaus.
Dieser Preis liegt weit über den im Bereich Altomünster üblichen Preisen für "normale" Einfamilienhäuser. Er läge auch noch darüber, wenn man den Grundstückspreis eines
WE-Hauses mit 0,-- Euro veranschlagen würde...
Auch der Kauf eines alten Bestandsgebäudes wird wegen der anstehenden Sanierungskosten nicht wesentlich günstiger sein.
Ursache hierfür sind vor allem die Vorgaben des Bebauungsplanes von 1970, die - optimale Grundrissgestaltung und die Vernachlässigung der dortigen, wohl unzulässigen "Gestaltungsvorschriften" vorausgesetzt - eine Wohnfläche von maximal 54,7 m² zulassen. Hierdurch entsteht pro m² Wohnfläche ein überdurchschnittlich hoher Anteil kosten- intensiver Arbeiten für Außenflächen (Dach, Außenwände), Installationen und Außenanlagen sowie von Gebühren für Erschließungs- und Anschlusskosten.
Die Wohnfläche eines baurechtlich eingeschränkt nutzbaren Wochenendhauses kann jedoch nur in seltenen Ausnahmefällen teurer sein, als die eines uneingeschränkt nutzbaren Wohngebäudes. Ein solcher seltener Ausnahmefall könnte z. B. eine gut ausgebaute Almhütte in Alleinlage mit Blick auf den xyz-See sein.
In diese Kategorie ist Hinterholz jedoch sicher nicht einzuordnen.
"Besserverdiener", die ein Wochenendhaus suchen, werden sich wohl eher für "exklusivere" Lagen als Hinterholz interessieren und "Normalverdiener" (zumal solche mit Kindern) werden sich solche finanziellen Belastungen nur zur Wochenendnutzung in den wenigsten Fällen leisten können.
2.2.3 Hohe laufende Kosten eines WE-Hauses
(Nachweise siehe Anlage 5)
Die laufenden Kosten sind bei einer Belegung mit 2 Personen wie folgt anzusetzen:
- ohne jede Nutzung (0%) 7.782.-- Euro p.a.
- bei "wochenendtypischer" Nutzung (33% =17 Wo.) 8.498.-- Euro p.a.
- bei Vollnutzung (100%) 9.996.-- Euro p.a
Die dafür zu veranschlagenden Kosten könnten 2 Personen z.B. für folgende Alternativen verwenden:
- FeWo europaweit 40 - 50 m² inkl. NK ? 300 - 500 Euro / Wo. 17 - 28 Wochen p.a.
- Hausboot auf europäischen Flüssen ? 500 - 1.200 Euro / Wo. 7 - 17 Wochen p.a.
- Frachtschiffreise weltweit ? 2 x 100 = 200.-- Euro / Tag 6 Wochen p.a.
Die Beispiele ließen sich beliebig vermehren...
Und alle diese Möglichkeiten hätte man ohne vorher ca. 227.000 Euro Kapital investiert zu haben und langfristig an das Wochenendhaus und die damit einhergehenden Verpflichtungen gebunden zu sein. Das gesparte Eigenkapital von 90.000,-- Euro
(bei angenommenen 40 % Eigenkapital) könnte man darüber hinaus für andere Zwecke verwenden...
2.2.4 Rechtliche Unsicherheit
In Rechtssprechung und Kommentarliteratur war und ist unstreitig, dass der Begriff Wochenendhaus nicht wörtlich zu nehmen ist, sondern dass dort generell in der Freizeit gewohnt werden darf.
Die ursprünglichen Käufer / Bauherren gingen Anfang der 70er Jahre deshalb davon aus, dass sie im Rentenalter - und der damit einhergehenden "immerwährenden Freizeit" - ganz in ihrem Haus wohnen könnten. Die zunehmend restriktive Rechtssprechung hat jedoch hierzu mittlerweile den Begriff "Dauerwohnen" geschaffen, bei dem allerdings niemand so recht weiß, was dieser exakt bedeutet. Konsens ist lediglich, dass das Wohnen nicht ununterbrochen dauern darf.
Wie lange ohne Unterbrechung gewohnt werden darf, wie lange die jeweilige Unter- brechung des Wohnens dauern muss, ob die Aufenthaltsdauer über ein Jahr verteilt oder wie auch immer zu berechnen ist, weiß niemand. Dies geht auch aus der Antwort der Gemeinde Altomünster vom 22.04.2013 auf eine schriftliche Anfrage des Unterzeichners vom 05.03.2013 hervor, bei der sich die Gemeinde erklärtermaßen außer Stande gesehen hat, hierzu eine verbindliche Auskunft zu erteilen.
Noch am 10. Nov. 2005 hat hierzu das VG Münster unter Az. 2K 2626 / 02 und Az. 2627 / 02 festgestellt, dass die Untersagung einer "dauernden Wohnnutzung" rechtlich unwirksam sei, da der Begriff "dauernde Wohnnutzung" nicht hinreichend bestimmt sei. Dieser Auffassung wurde jedoch durch das OVG NRW vom 23.10.2006 widersprochen, ohne dass dort eine eindeutige Definition des Begriffs "Dauerwohnen" erfolgt wäre.
Man hat versucht, die Nutzung von WE-Gebieten dadurch einzuschränken, dass die Benutzer dort (baurechtlich) keinen Hauptwohnsitz haben dürften. Im Bayerischen Meldegesetz ist jedoch festgelegt, dass als Hauptwohnung die vorwiegend benutzte Wohnung anzugeben ist. Wenn man die nach wie vor geltende Prämisse, dass im WE-Gebiet generell in der Freizeit (jedoch nichtununterbrochen) gewohnt werden darf aufrecht erhält, würde dies im Umkehrschluss bedeuten, dass mehr als 50% Freizeit (im Jahr?) nicht erlaubt sind.
Nach Kenntnisstand des Unterzeichners liegt zu dieser rechtlichen Widersprüchlichkeit bis heute kein abschließendes Urteil des BVerwG vor.
Diese Rechtsunsicherheit bewirkt z. B., dass Bewohner "vorsorglich" noch einen Stadtwohnsitz unterhalten, den sie jedoch kaum noch nutzen und somit aus rechtsformalen Gründen gegen ihren Willen Wohnraum blockieren, den sie eigentlich gerne aufgeben würden.
Dies widerspricht sicher dem Sinn des Landesentwicklungsprogrammes (LEP), welches eine bestmögliche Verwendung der vorhandenen Ressourcen anstrebt.
Fazit zu 2.2:
Seit dem Inkrafttreten des B-Planes 1970 haben sich die Rahmenbedingungen durch das Entstehen vielfältiger preisgünstiger Freizeitalternativen zu Ungunsten der WE-Häuser geändert. Die hohen Gestehungspreise und Unterhaltskosten der WE-Häuser bewirken, dass diese wirtschaftlich nicht mehr konkurrenzfähig zu den vermehrt entstandenen Freizeitalternativen sind. Dazu kommt die zunehmend restriktive Rechtssprechung, der es bisher nicht gelungen ist, eindeutige Kriterien und Grenzen für die zulässige Nutzung von WE-Häuser zu definieren.
Hiermit dürfte hinreichend erläutert sein, warum für Wochenendnutzung in Hinterholz keine Nachfrage mehr besteht, wie dies die Gemeinde Altomünster ja bereits 2010 und 2011 in der Begründung zum Flächennutzungsplan konstatiert hat.
Die Ausweisung eines Wohngebietes, verbunden mit einer geringfügigen Erhöhung der bestehenden Nutzungsparameter auf den für WE-Häuser nach BauNVO zulässigen Wert würde die Wirtschaftlichkeit und damit die Akzeptanz des Baugebietes wesentlich erhöhen. Damit könnte der Forderung des LEP nach einer nachhaltigen Ausnutzung der vorhan-denen Infrastruktur besser entsprochen werden, als mit einem WE-Gebiet, für welches keine Nachfrage besteht.
2.3 Vorhandene Nutzung
(Siehe Tabelle unter 2.1.4)
Der Tabelle ist unter anderem zu entnehmen, dass die vorhandene Nutzungsfrequenz des Gebietes weniger einem typischen Wochenendgebiet zu entsprechen scheint, als der eines Wohngebietes bzw. dem, was die Rechtssprechung für das Vorhandensein eines faktischen Wohngebietes bei Funktionslosigkeit eines Bebauungsplanes entwickelt hat.
Die Umwandlung des Gebietes in ein Wohngebiet mit geringer Nutzung würde dem bei weitgehender Wahrung des vorhandenen Gebietscharakters Rechnung tragen.
2.4 Willenserklärung der Grundstückseigentümer
Mit Schreiben vom 08.05.2014 wurde beim Markt Altomünster eine Erklärung eingereicht in der alle Grundstückseigentümer unterschrieben haben, dass sie für eine Umwandlung des Gebietes in ein Wohngebiet sind.
Die Umwandlung des Gebietes in ein Wohngebiet mit geringer Nutzung würde dem bei weitgehender Wahrung des Gebietscharakters Rechnung tragen.
3. Was wurde bisher gegen eine Umwandlung vorgebracht?
3.1 "Das Gebiet liegt im absoluten Außenbereich."
(Siehe hierzu auch Anlage 6)
Das Gebiet liegt nicht im "absoluten" Außenbereich, sondern im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes. Somit gelten dort die Zulässigkeitsregeln des § 30 BauGB und
§ 35 ist zunächst einmal nicht anwendbar.
Selbst wenn im Falle einer Umwandlung das Gebiet für eine fiktive "juristische Sekunde" als im Außenbereich liegend anzusehen wäre, würde dies nicht bedeuten, dass hiermit eine Wohnnutzung ohne Weiteres ausgeschlossen wäre, sondern das Vorhaben wäre dann nach § 35 (2) BauGB zu beurteilen. Danach können sonstige Vorhaben im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigen.
Hierbei bedeutet "können zugelassen werden" nach der herrschenden Rechtsprechung nicht etwa, dass bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 35 (2) der Verwaltung ein Ermessensspielraum für die Zulassung zustünde. Es besteht vielmehr ein Rechtsanspruch auf Genehmigung, wenn kein öffentlicher Belang dem Vorhaben konkret erkennbar entgegensteht. Hierbei ist unerheblich, ob das Vorhaben nur ein oder mehrere Gebäude betrifft.
Somit ist klargestellt, dass eine Lage im Außenbereich - auch wenn dies bei einer Umwandlung in Analogie zu dem Begriff "juristische Sekunde" anzunehmen wäre - nicht ausreicht, die Ablehnung einer Umwandlung zu begründen, wenn keine konkreten eeinträchtigungen öffentlicher Belange zu befürchten sind.
3.1.1 "Wohnen im Außenbereich widerspricht dem BauGB"
Dies trifft so generell sicher nicht zu.
Das allgemeine Ziel des BauGB, den Außenbereich von Bebauung möglichst freizuhalten, kann sicher nicht als "öffentlicher Belang" im Sinne von § 35 (2) angeführt werden.
Wenn dies so wäre, wäre die Anwendung des § 35 (2) prinzipiell für alle Fälle ausgeschlossen und § 35 (2) wäre schlicht unsinnig.
Es kommt vielmehr darauf an, ob bei dem jeweiligen Vorhaben ein konkreter öffentlicher Belang im Sinne der beispielhaften Aufzählung in § 35 (3) oder einer sonstigen Vorschrift (z. B. des LEP) beeinträchtigt ist.
Somit ist klargestellt, dass dieser Einwand nicht stichhaltig ist, solange keine konkrete Beeinträchtigung eines öffentlichen Belanges vorliegt.
3.1.2 "Befürchtung der Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung" (Streubebauung, unorganische Siedlung).
Ein solcher konkreter öffentlicher Belang wäre z. B. die von der Verwaltung angeführte Entstehung oder Verfestigung einer Streubebauung. Allerdings ist dieser Begriff hier nicht anwendbar, denn er wurde von der Rechtssprechung wie folgt definiert:
? "Streubebauung ist eine unorganische, mehr oder weniger willkürliche und zusammenhanglose Verteilung von Gebäuden im Außenbereich ohne angemessene Konzentration, die in ihrer zusammenhanglosen Verteilung regelmäßig auch Schwierigkeiten der Versorgung nach sich zieht."
(BVerwG 4 B 170.81).
? Als Verfestigung einer Streubebauung gilt allgemein eine "Auffüllung des schon bisher in Anspruch genommenen räumlichen Bereiches unter Erweiterung seiner räumlichen Ausdehnung" (BVerwG DÖV 1977, 834).
Wenn man die o. a. Begriffsdefinitionen anwendet folgt daraus:
? Die Begriffe Bebauungsplan und Streubebauung schließen sich gegenseitig aus, denn der Bebauungsplan ist das gesetzlich vorgesehene Mittel zur Verhinderung einer unorganischen, willkürlichen oder zusammenhanglosen Verteilung von Gebäuden (also einer Streubebauung oder Splittersiedlung).
Der Begriff Streubebauung (oder Splittersiedlung) kann baurechtlich nur für Bebauung im Außenbereich verwendet werden, das in Rede stehende Gebiet liegt jedoch im Bereich eines Bebauungsplanes. Die nach den Vorgaben des Bebauungsplanes entstandene Bebauung, die mit den angrenzenden Gebäuden eine lückenlos zusammenhängende Einheit bildet, kann deshalb per definitionem baurechtlich niemals als Streubebauung gelten.
? Wenn keine Streubebauung vorhanden sein kann, kann vernünftigerweise auch keine "Verfestigung" einer solchen befürchtet werden. Darüber hinaus würde bei einer Umwandlung in ein Wohngebiet auch keine "Auffüllung" eines bisher in Anspruch genommenen Bereiches erfolgen, da das gesamte Gebiet bereits komplett bebaut ist.
? Eine mögliche Gedankenkonstruktion könnte sein, die im Südwesten und im Norden direkt anschließende Wohnbebauung als vorhandene Streubebauung anzusehen und die dazwischen liegenden WE-Häuser zunächst als baurechtlich "nicht existent" zu betrachten. Die Umwandlung der WE-Gebäude in Wohngebäude würde dann eine "Auffüllung des bisher in Anspruch genommenen Bereichs" und somit die Verfestigung einer Streubebauung bewirken...
In der Tat hat das BVerwG 1981 unter 4 C 55.81 festgestellt, dass Bauten, die nicht für den ständigen Aufenthalt von Menschen vorgesehen sind, keinen im Zusammenhang bebauten Ortsteil bilden können. Dies bezog sich jedoch auf eine baurechtlich als Grünanlage einzuordnende Kleingartenanlage mit Gartenlauben bis zu 20 m² Grundfläche, bei der die Lauben sinngemäß als dienende Nebenanlagen einzuordnen seien und somit eine bauliche Prägung nicht bewirken könnten. Im vorliegenden Fall handelt es sich jedoch um Gebäude mit einer Kubatur von
400 - 500 m³, die ihrer materiellen Beschaffenheit nach alle ständig bewohnbar sind und diesen Eindruck auch, von außen erkennbar, vermitteln. Dass Gebäude mit solchen Abmessungen eine bauliche Prägung bewirken (und somit sogar einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil nach § 34 BauGB darstellen können), ist mittlerweile rechtlich allgemein anerkannt.
Auch mit diesem "Kunstgriff" ist also die These der Verfestigung einer Streubebauung nicht zu begründen.
? Eine Ausweitung der Besiedelung in den Außenbereich hinaus kann wegen der vorhandenen topografischen Grenzen, aber auch wegen der im Bauleitplan festgelegten Nutzungen der angrenzenden Flächen (u. A. zu erhaltende Waldgebiete, Feuchtwiesen) nicht begründet befürchtet werden.
Eine negative Vorbildwirkung ist somit ausgeschlossen.
? Einer nennenswerten Intensivierung der Nutzung und Vergrößerung der Bewohneranzahl und einer daraus folgenden stärkeren Inanspruchnahme des angrenzenden Außenbereichs kann durch die vom Unterzeichner vorgeschlagene Begrenzung des Nutzungsmaßes auf das nach BauNVO für Wochenendgebiete zulässige Maß wirksam vorgebeugt werden.
Somit kann einer Umwandlung keine begründete "Befürchtung der Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer (unerwünschten) Splittersiedlung" entgegengehalten werden.
3.1.3 "Ein Wohngebiet widerspricht dem Grundgedanken des alten Bebauungsplanes"
Der Bebauungsplan von 1970 / 71 ist unter Voraussetzungen entstanden, die heute - also 45 Jahre danach - nicht mehr zutreffen ( siehe unter 2.2) und ist u. a. deshalb obsolet.
Deswegen sollte er ja geändert werden. Eine Änderung des Flächennutzungsplanes als Wohnfläche wäre hierzu der erste Schritt (Zitat Gemeinde Altomünster am 26.10.2010).
3.2 "Fehlende Anbindung an geeigneten Siedlungsbereich"
(siehe auch Anlage 7)
Die Forderung nach Anbindung an einen geeigneten Siedlungsbereich beruft sich wohl auf 3.3 (Z) des LEP. Jedenfalls war bei Rückfragen nach der betreffenden Rechtsgrundlage bei der Gemeinde nichts anderes zu erfahren, und dem Unterzeichner ist auch keine sonstige Rechtsgrundlage, in der eine solche Forderung aufgestellt würde, bekannt.
Diese Ziel-Forderung des LEP trifft jedoch auf die in Rede stehende Umwandlung des WE- Gebietes nicht zu, denn die Anbindung an eine geeignete Siedlungseinheit wird im LEP unter 3.3 (Z) ausschließlich für neue Siedlungsflächen gefordert. Hierbei versteht das LEP unter Siedlungsflächen: neue Flächen die zum dauernden oder mindestens vorüber-gehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt werden sollen.
Als Sinn dieser Ziel-Forderung wird in der Begründung 3.3 (B) der "wirtschaftliche Ausbau, Unterhalt und die ausreichende Auslastung technischer Ver- und Entsorgungseinrichtungen vor dem Hintergrund des demographischen Wandels" genannt.
Hinweise dafür, dass diese Ziel-Forderung auch auf bestehende Siedlungsflächen - insbesondere auf solche mit komplett vorhandener Infrastruktur - angewendet werden soll, finden sich im LEP nicht. Dies wäre bei der vorhandenen Begründung in LEP 3.3 (B) auch nicht verständlich.
Die Forderung des LEP in 3.3 (Z) bezieht sich somit eindeutig ausschließlich auf die Ausweisung neuer Flächen (die zum dauernden oder vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind) ohne vorhandene technische Ver- und Entsorgungs-einrichtungen.
Somit ist diese Forderung des LEP nach einer Anbindung an einen geeigneten Siedlungsbereich auf eine Umwandlung des bestehenden WE-Gebietes in ein Wohngebiet nicht anwendbar, da alle Flächen bereits bebaut sind, und alle Gebäude und die erforderliche Infrastruktur nicht neu, sondern bereits vorhanden sind.
Eine Anwendung dieser Vorschrift ist auch nicht etwa deshalb möglich, weil der Verordnungsgeber "ja nicht jeden Einzelfall berücksichtigen" könne, und die Verwaltung deshalb zur Interpretation im Einzelfall berechtigt sei.
Ziele (Z) sind im LEP nach herrschender Rechtsansicht regelmäßig als verbindlich abschließend abgewogene Vorgaben formuliert und einer Interpretation oder Auslegung nicht zugänglich (siehe z.B. Spannowsky/Uechtritz 2014, Rdn. 62 zu BauGB § 1).
Vorschriften, welche ein Ermessen der Verwaltung im Einzelfall fordern oder ermöglichen sind dagegen regelmäßig als "Soll" oder "Kann"- Vorschriften formuliert.
Dies ist hier nicht der Fall.
Ein irgendwie gearteter Interpretations- oder Ermessensspielraum der Verwaltung ist somit wegen der Eindeutigkeit der Formulierung im LEP ausgeschlossen.
Fazit: Die im LEP geforderte nachhaltige Ausnutzung vorhandener Infrastruktur wäre bei einer Umwandlung in ein Gebiet mit dauernder Wohnnutzung sicher besser gewährleistet als mit einem Wochenendgebiet, für welches offensichtlich kein Interesse mehr vorhanden ist.
3.3 "Die Wirtschaftlichkeit der Grundstücksbebauung hat außen vor zu bleiben"
Mit dieser Argumentation steht die Verwaltung konträr zur anerkannten, herrschenden Rechtssprechung.
Ein Bauleitplan ist nicht l'art pour l'art, sondern soll die zukünftige Entwicklung gestalten.
Er muss also unter anderem auch daran gemessen werden, ob die darin getroffenen Festsetzungen wirtschaftlich tragfähig sind und somit Aussicht auf dauerhafte Verwirklichung haben.
So sieht dies auch der Bayerische VGH in seinem Urteil vom 25.03.2004 - 25 N 01.308:
wonach Festsetzungen eines Bebauungsplans funktionslos werden können, wenn eine wirtschaftliche Nutzung auf Dauer ausgeschlossen ist.
Dieses Urteil bezieht sich auf das bereits 1977 ergangene Urteil des BVerwG 4 C 39/75 wonach ein Bebauungsplan funktionslos wird, wenn dessen Ziele wegen erkennbar veränderter Rahmenbedingungen nicht mehr erreichbar sind.
Hiermit übereinstimmend hat das OVG Niedersachsen erst am 18.11.2013 unter
1 LA 43/13 festgestellt, dass Festsetzungen eines Bebauungsplanes funktionslos sein können, wenn die festgesetzte Nutzung auf Dauer wirtschaftlich nicht tragfähig ist.
Tatsächlich konnten auch in der längeren Vergangenheit bestehende Häuser - trotz eines Hinweises, dass eine ständige Nutzung seit langer Zeit geduldet würde -, nur mit erheblichen Abschlägen auf den korrekt ermittelten Sachwert verkauft werden.
Fazit: Die Ansicht der Verwaltung widerspricht der herrschenden Rechtssprechung.
Die mangelnde wirtschaftliche Tragfähigkeit des B-Planes von 1970 / 71 wegen geänderter Rahmenbedingungen wurde unter 2.2 ausführlich dargelegt.
Sie würde durch eine Umwandlung des Gebietes in ein Wohngebiet wesentlich verbessert.
3.4 "Keine Änderung der einseitigen Altersstruktur durch Wohngebiet"
Von der Verwaltung wird angeführt, dass eine "Umwandlung nicht zwingend eine Änderung der einseitigen Altersstruktur zur Folge hätte, da hierfür erst die Eigentümer wechseln müssten".
Die Argumentation verkennt offensichtlich, dass zu einem Eigentümerwechsel Interesse jüngerer Generationen an Wochenendnutzung vorhanden sein müsste. Dies ist jedoch, wie insbesondere oben unter 2.2 und von der Gemeinde bereits 2010 dargelegt, nicht der Fall.
3.5 "Kein Planungsbedarf"
Der Planungsbedarf ergibt sich aus:
? Der Fehlerhaftigkeit des Bebauungsplanes von 1970 / 71 (siehe unter 2.1.2)
? Der mangelnden Nachfrage nach Wochenendnutzung wegen Änderung der Rahmenbedingungen seit 1970 (siehe unter 2.2)
? Der vorhandenen Nutzung (siehe unter 2.3)
? Der Funktionslosigkeit des B-Panes wegen mangelnder wirtschaftlicher Tragfähigkeit (siehe unter 2.2 und 3.3)
? Der extrem einseitigen Altersstruktur (siehe unter 3.4)
4. Fazit
Der Verfasser hat den Eindruck, dass die Gemeinde, auf deren Initiative der Vorschlag ja ursprünglich beruht, einer Umwandlung nach wie vor positiv gegenüber steht. Er beruft sich hierbei insbesondere auch auf die Erklärung des (damaligen) Bürgermeisters in der Sitzung des Gemeinderates am 25.03.2014, wonach bei einem eventuellen weiteren "Vorstoß" der Bewohner nochmals Gespräche mit dem LRA über die rechtlichen Möglichkeiten zu führen wären.
Dieser "Vorstoß" ist mit Übergabe einer Unterschriftenliste am 08.05.2014 erfolgt.
Der Verfasser hofft mit diesem Schreiben einige Anregungen zur Beurteilung der rechtlichen Situation beigetragen zu haben und wiederholt seinen Vorschlag das WE-Gebiet in ein Wohngebiet, dessen Parameter für das Maß der baulichen Nutzung sich an dem für Wochenendgebiete zulässigen Maß orientieren, umzuwandeln.
Falls hierzu weitere rechtliche Klärungen mit dem LRA erforderlich sein sollten, wiederholt der Verfasser seinen Vorschlag, das Gebiet gemäß § 5 (1) 2 eventuell von der Darstellung vorläufig auszunehmen.
Entgegen der Stellungnahme der Verwaltung in der Gemeinderatssitzung am 25.03.2014 hat dieses kleine Gebiet keinerlei bedeutsamen städtebaulichen Kontext oder Einfluss auf das gesamträumliche Konzept der Gemeinde und berührt somit keine Grundzüge der Planung. Es ist vielmehr geradezu ein Musterbeispiel für die Anwendung dieser Vorschrift. Zu einem Ausnehmen der Fläche sind auch keinerlei konkrete Planungen erforderlich.
Der Wunsch der Gemeinde, die rechtliche Situation nochmals zu überprüfen, wäre hierzu
- auch als Begründung zum Flächennutzungsplan - vöIlig ausreichend.
Anlage 1
Der Bebauungsplan von 1970 / 71 leidet nach Ansicht des Unterzeichners unter folgenden Mängeln:
1. Gestaltungsvorschriften
1.1 "Gebäudetypen"
Im B-Plan wurden so genannte "Gebäudetypen" A1, A2 und B1 für die einzelnen Grundstücke verbindlich festgesetzt . Die Außenansichten dieser Typenhäuser sind einschließlich der exakten Anordnung der Fenster, Türen etc. im B-Plan verbindlich zeichnerisch detailliert dargestellt (Text B-Plan: "Um auch hinsichtlich der Gestaltung zu einer geordneten Bebauung zu kommen, wurden die Einzelheiten der äußeren Gestaltung, der Form und der Materialien weitgehend festgesetzt.")
Eine vertrackte Sache, wenn man als Kaufinteressent für ein Grundstück nicht den passenden Grundriss zu den detailliert festgesetzten Fassaden hatte.
Der Ersteller des B-Planes wusste jedoch Rat:
Die Grundstücksinteressenten mussten sich notariell dazu verpflichten, dem Ersteller des B-Planes die zugehörigen Grundrisspläne abzukaufen und diesen mit der jeweiligen Bauleitung zu beauftragen. Ohne diese notarielle Verpflichtung gab' s keinen Grundstückskaufvertrag ...
Die Einengung der Gestaltungsfreiheit ist - so wie es hier versucht wurde - anerkannter- maßen rechtlich unzulässig. Es ist offensichtlich, dass hier unter dem Deckmantel "Gestaltungsvorschriften" vom Planverfasser das sachfremde Ziel verfolgt wurde, weitere eigene Einnahmequellen zu erschließen.
1.2 Topografie
Das Gelände weist von N-O nach S-W ein Gefälle von teilweise mehr als 15% auf.
So weist z. B. das Grundstück des Unterzeichners ein Gefälle von 3,70 m auf 22 m von Nord nach Süd auf (entspricht 16,8 %). Dies ist in der zeichnerischen Darstellung der "Gestaltungsvorschriften" jedoch völlig unberücksichtigt geblieben. Der Planverfasser hat seine "Schubladen-Typenpläne" gnadenlos so aufs Papier gestempelt, als ob das Baugelände eine ebene Wiese wäre.
Das, nach Ansicht des Unterzeichners, äußerst unerfreuliche Ergebnis ist in Form von hangseitig sichtbaren, nicht angemessen gestalteten Kellergeschossen zu besichtigen.
Ziel von "Gestaltung" muss jedoch sicher sein, die Gebäude an die Topografie anzupassen und einzufügen. Genau dies verhindern aber die vorliegenden "Gestaltungsvorschriften", da sie das Gefälle des vorhandenen Geländes völlig ignorieren und so optisch nicht befriedigende Kelleransichten geradezu provozieren.
2. Festlegungen nach BauNVO 1968
2.1 "Überbaute Fläche"
Im Textteil des B-Planes wird festgesetzt: Die überbaute Fläche eines Einzelhauses darf (jedoch) 58 m² nicht übersteigen".
Den Begriff "überbaute Fläche" gibt es im Bauplanungsrecht nicht.
Was damit exakt gemeint sein soll ist unklar.
Wenn der Begriff "überbaute Fläche" irrtümlich von "überbaubare (Grundstücks-)Fläche" nach BauNVO § 23 abgeleitet worden sein sollte, ist zunächst zu sagen, dass durch diesen
Begriff ausschließlich eine durch Linien begrenzte Fläche definiert wird, innerhalb der gebaut werden darf. Die Linien können diese Fläche allseitig begrenzen, müssen dies aber nicht, sondern können auch nur ein- oder mehrseitige Grenzen angeben.
Dies bedeutet, dass die überbaubare Fläche als geometrische Ortsangabe grundsätzlich nicht in m² angegeben werden kann.
Bleibt die Möglichkeit dass mit "überbaute Fläche" die Grundfläche nach § 19 der BauNVO von 1968 gemeint sein sollte, bei der Terrassen und Loggien unberücksichtigt bleiben. Dann besteht jedoch ein Widerspruch zu den Festsetzungen der Typenhäuser, denn dort wird bei dem vorgeschriebenen Typ A1 und A2 eine Grundfläche von 59,5 m² statt der maximal "zulässigen" 58,0 m² erreicht.
2.2 Überbaubare Grundstücksfläche, Baulinien, Baugrenzen (BauNVO § 23)
2.2.1 Im B-Plan werden die überbaubaren Grundstücksflächen als Baugrenzen (blaue Linie) dargestellt. Die Festlegungen erfolgen den "Typen"-Festsetzungen des Planverfassers, wobei die überdachten Loggien jeweils außerhalb der Baulinie liegen.
Nach BauNVO 1968 § 23 (3) kann ein Vortreten von Bauteilen in geringfügigem Ausmaß zugelassen werden. Als Bauteil nach § 23 gelten auch Überdachungen, außer z.B. geringfügige (übliche) Dachüberstände.
Die vorgesehenen Loggiaüberdachungen gehen jedoch weit darüber hinaus und betragen ohne Dachüberstände:
bei Typ A 1,2 12,65 m² bei einer GF ohne Loggia von 59,5 m²
bei Typ B ca. 9,20 m² bei einer GF ohne Loggia von 56,8 m²
Die im B-Plan festgesetzten Baugrenzen widersprechen also den oben unter 1. beschriebenen Gestaltungsvorschriften
2.2.2 Die Baugrenzen sind nicht vermaßt und somit nicht eindeutig lokalisierbar.
2.3 Die Stellplätze sind nicht vermaßt und somit nicht eindeutig definiert.
Fazit:
zu 1
Die Gestaltungsvorschriften des B-Planes sind nicht nur verfehlt, sondern auch eindeutig rechtlich unzulässig.
zu 2
Die erforderlichen Festsetzungen nach BauNVO 1968 sind z. T. unklar oder widersprüchlich; zum Teil werden auch Begriffe verwendet, die in der BauNVO nicht vorgesehen und somit nicht zulässig sind.
Anlage 2
Infrastruktur
- Die Verkehrserschließung erfolgt über die asphaltierte Durchgangsstraße zum ca. 500 m vom nordöstlichen Eck des WE-Gebietes entfernten "Rapp" - Grundstück.
Die Straße ist auch für schwere LKW gut befahrbar.
- Die Abwasserbeseitigung erfolgt seit Mitte 2012 über den neuen Abwasserkanal. Dieser hat die Anwohner inkl. des an die Gemeinde zu zahlenden Erschließungsanteils zwischen 5000.-- und 9000.-- Euro / Grundstück gekostet. Für ein reines Wochenendhausgrundstück sicher viel Geld.
- Wasser, Elt., Telefon wurden bereits in den 70er Jahren verlegt.
- Feuerwehr kann mit allen Geräten anfahren. Südlich im Tal wurde ein Löschteich angelegt.
- Notarztanfuhr ist gewährleistet und erprobt (Einige sagen: "schneller als in München"). Zusätzlich besteht Landemöglichkeit für Rettungshubschrauber nördlich und südlich des WE-Gebietes (bereits mehrfach erprobt).
- Postversorgung, Müllabfuhr und Winterdienst erfolgen regelmäßig wie in allen sonstigen Gemeindeteilen.
- Schulbusse fahren werktäglich zum "Rapp".
- Breitband-Glasfaserkabel für bis zu 50.000 Kbit/sec wurde im Zuge der Kanalbauarbeiten 2012 verlegt und 2013 in Betrieb genommen.
Die vorhandene Erschließung des Gebietes lässt also keine Wünsche offen.
Der größte Teil der Infrastruktur muss zur Versorgung der östlich gelegenen Einzelgehöfte ohnehin vorgehalten werden. Die Versorgung des Gebietes wird immer "irgendwie nebenbei" miterledigt werden.
Daran würde sich auch nichts ändern, wenn das Wochenendhausgebiet in ein Wohngebiet umgewidmet wird. Nennenswerte zusätzliche Kosten werden hierdurch nicht anfallen.
Anlage 3
Maximal mögliche Wohnfläche nach Bebauungsplan von 1970 / 71
Im Folgenden wird versucht nach den Vorgaben des Bebauungsplanes von 1971 eine maximale Wohnfläche zu erreichen, damit die Kosten pro m² Wohnfläche so niedrig wie möglich werden.
1. Voraussetzungen
Gemäß B-Plan von 1970 / 71 sind folgende Vorgaben zu beachten:
Maximal ein Vollgeschoss, Dachneigung 22°.
GFZ max. 0,15, GRZ max. 0,15.
Weiter wird eine maximale "Überbaute Fläche" von 58 m² festgesetzt.
Da es den Begriff "Überbaute Fläche" in der BauNVO nicht gibt, wird für die Modellrechnung davon ausgegangen, dass hiermit die Grundfläche (gemäß BauNVO 1968 ohne Loggiaüberdachungen) "gemeint" ist.
Als durchschnittliche Grundstücksgröße werden 500 m² angenommen.
Max. Geschossfläche somit 500 x 0,15 = 75 m².
Als Vorlage für das folgende Berechnungsbeispiel dient Typ A des Bebauungsplanes, da mit diesem Typ eine wirtschaftlichere Ausnutzung zu erreichen ist als mit Typ B.
Außenabmessungen b x l = 7,625 x 9,25 m, Loggiaeinschnitt von 5,00 x 2,50 m.
Hieraus: Grundfläche = 7,625 x 9,25 - 5,00 x 2,50 = 70,53 - 12,5 = 58,03 ˜ 58 m².
Somit können zur Ausnutzung der GFZ im UG noch 75 - 58 = 17 m² Bruttowohnfläche untergebracht werden. Ausreichende Belichtung für Wohnfläche ist im UG durch die vor-handene (im F-Plan unberücksichtigte) Hanglage möglich, ohne dass hierdurch ein zusätzliches (unzulässiges) Vollgeschoss entsteht.
2. Berechnung Grundfläche und maximale Wohnfläche
EG Bruttogrundfläche für GFZ anzurechnen 58,0 m²
UG Bruttogrundfläche für GFZ verbleibend 17,0 m²
_______
max. Summe für GFZ: 500 x 0,15 75,0 m²
Bruttogrundfläche 58,00 m²
- Außenwände + Innenwände 2 x (9,25 + 6,875) x 0,375 + 13 x 0,1 - 13,39 m²
- Treppe 13 x 0,26 x 0,9 - 3,04 m²
_________
EG Nettowohnfläche allseitig umschlossen 41,57 m²
+ Loggia 2,5 x 5,0 x 25% + 3,13 m²
_________
EG Nettowohnfläche nach WFLV 44,70 m²
Hierbei beträgt der Anteil der Konstruktionsfläche 13,39 m², also 23,09 % der Bruttogrundfläche. Dies wird auch im UG angesetzt.
UG Nettowohnfläche nach WFLV = Bruttowohnfläche - KGR - Treppe
17,00 - 17,00 x 23,09% - 3,04 = 10,03 m²
________
Summe maximal mögliche Wohnfläche nach WFLV 54,73 m²
3. Bruttorauminhalt DIN 277
Geschosshöhen
- UG Wohnnutzung
von UK Bodenkonstr. mit Perimeterdämmung bis OK Deckenkonstr.
0,10 + 0,16 + 0,05 + 2,30 + 0,16 + 0,10 = 2,87
- UG Keller
von UK Bodenkonstr. bis OK Deckenkonstr. Decke unterseitig gedämmt
0,16 + 0,05 + 2,25 + 0,05 + 0,16 + 0,10 = 2,77
- EG
von OK Bodenkonstr. bis OK Deckenkonstr. mit WD auf Decke
2,50 + 0,16 + 0,16 = 2,82
- Dach
von OK WD bis OK First (geneigte Fläche zur Hälfte)
0,10 + ½ x 7,625 x ½ x tan 22° = 0,87
UG Wohnanteil = 17,00 x 2,87 = 48,79 m³
UG Kelleranteil = (58 + 12,5 - 17) x 2,77 = 148,20 m³
EG inkl. Loggia = (58 + 12,5) x 2,82 = 198,81 m³
Dach = (58 + 12,5) x 0,87 = 61,34 m³
__________
BRI - Summe = 457,14 m³
4. Kosten nach BRI
Die Loggia im EG bringt keine wesentliche Baukostenersparnis, da der Außenwandanteil gegenüber einer Variante mit geschlossenem Baukörper gleich bleibt und die Abdichtung des Loggiabodens kostenintensiv ist. Auf die getrennte Berechnung einer b-Kubatur wurde deshalb verzichtet.
UG für Keller 148,20 x 220,00 = 32.604,00
UG für Wohnfläche 48,79 x 400,00 = 19.516,00
EG 198,81 x 400,00 = 79.524,00
DG (inkl. Giebelwände) 61,34 x 190,00 = 11.654,60
_____________________________________________________________________
Summe 457,14 x 313,47 = 143.298,60
zur Rundung = 701,40
_____________________________________________________________________
Gesamt KGr 300 - 400 457,14 x 315,00 ˜ 144.000,00
BRI / WFL = 457,14 / 54,73 = 8,35 m³ / m²
Reine Baukosten / WFL = 144.000 / 54,73 = 2.631,10 € / m²
Fazit:
Das aus den Festsetzungen des B-Planes resultierende ungünstige Verhältnis BRI / WFL führt zu sehr hohen reinen Baukosten / m² WFl. Diese würden auch bei einer Teilunterkellerung nur unwesentlich günstiger. Die ungünstige Tendenz wird durch die geringe Größe des Hauses noch verstärkt, denn mit sinkendem BRI steigt das Verhältnis der kostenintensiven Installationen und der Außenflächen zu den gesamten Reinen Bau- kosten zwangsläufig an und erhöht somit den Preis / m³.
Anlage 4
Anlage 5
Anlage 6
BauGB § 35 (2)
Fundstellen aus Rechtssprechung und Kommentarliteratur
1. BVerwG, 18, 247
"Auf Zulassung eines nicht privilegierten Vorhabens, das öffentliche Belange nicht beeinträchtigt, besteht ein Rechtsanspruch"
2. BGH, 05.02.1981 - III ZR 119/79
"Werden durch Ausführung oder Benutzung eines Bauvorhabens im Außenbereich öffentliche Belange nicht beeinträchtigt, so besteht ein Rechtsanspruch auf Zulassung dieses Vorhabens"
3. Spannowsky / Uechtritz RdN 57 zu § 35 (2)
"Nach herrschender Auffassung ... ist die Entscheidung über die Zulässigkeit nicht bevorrechtigter Vorhaben im Außenbereich, deren Ausführung und Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt, nicht dem Verwaltungsermessen überlassen; auf ihre Zulassung besteht vielmehr ein Rechtsanspruch. Auch die Formulierung im Einzelfall bedeutet keine Einschränkung in der Weise, dass, soweit öffentliche Belange nicht berührt sind, die Zulassung eines Vorhabens nur im Einzelfall erfolgen kann."
4. Spannowsky / Uechtritz RdN 60 zu § 35 (2)
"Eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange kann nur nach den jeweils konkreten Verhältnissen insbesondere in Bezug auf eine konkret feststellbare Beeinträchtigung bedeutsam sein, die bloße abstrakte Möglichkeit einer Beeinträchtigung reicht nicht aus"
(BVerwGE 27,137)
5. Ernst-Zinkahn-Bielenberg RdN 67 zu § 35 (2)
"Die Worte im Einzelfall bedeuten nicht, dass Abs. 2 nur zur Anwendung gelangt, wenn die Zulassung nur eines einzelnen Bauvorhabens beantragt wird. Die Zulassung eines mehrere Bauten umfassenden Vorhabens wird nicht ausgeschlossen."
6. Ernst-Zinkahn-Bielenberg RdN 68 zu § 35 (2)
"Dürfte die Verwaltung ein nach dem Tatbestand des Abs. 2 rechtlich unbedenkliches Vorhaben aus Ermessensgründen ablehnen, so ergäbe sich der Inhalt des Eigentums nicht, wie es Art. 14 Abs. 1 S. 2 GG fordert aus dem Gesetz, sondern würde vom Rechtsanwendungsorgan nach seinem Ermessen bestimmt. Die Worte können ... zugelassen werden, bedeuten daher unter Berücksichtigung des Art. 14 Abs. 1 GG das Gleiche, wie wenn es hieße dürfen ... nur zugelassen werden im Sinne von
sind ... zuzulassen.
Die herrschende Rechtssprechung und Kommentarliteratur sagen also zu § 35 (2) folgendes:
Wenn keine konkret feststellbare Beeinträchtigung eines öffentlichen Belanges vorhanden ist, besteht ein Rechtsanspruch auf Genehmigung des Vorhabens im Außenbereich.
Die Behörde hat hierbei keinen Ermessensspielraum.
Dies gilt auch, wenn das Vorhaben aus mehreren Bauten besteht.
Anlage 7
Auszug aus dem LEP:
(Hervorhebungen durch den Unterzeichner)
3.3 Vermeidung von Zersiedelung
(G) Eine Zersiedelung der Landschaft und eine ungegliederte, insbesondere bandartige Siedlungsstruktur sollen vermieden werden.
(Z) Neue Siedlungsflächen sind möglichst in Anbindung an geeignete Siedlungseinheiten auszuweisen. Ausnahmen sind nur zulässig, wenn ...
Zu 3.3 (B) Eine Zersiedelung der Landschaft ist insbesondere gekennzeichnet durch Streubebauung. Diese unerwünschte Entwicklung schränkt die Funktionsfähigkeit der Freiräume ein und bildet Ansatzpunkte für eine weitere Besiedelung im Außenbereich.
Eine ungegliederte bandartige Siedlungsentwicklung soll wegen der nachteiligen Einflüsse auf Naturhaushalt und Landschaftsbild, der überwiegend ökonomischen Nachteile (z. B. Leitungslängen der technischen Infrastruktur) und im Hinblick auf den Erhalt eines intakten Wohnumfeldes vermieden werden.
...
Die Anbindung neuer Siedlungsflächen (d.h. Flächen, die zum dauernden oder mindestens regelmäßig vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt werden sollen) an geeignete Siedlungseinheiten ist ein wichtiger Beitrag zur Vermeidung von Zersiedelung. Insbesondere vor dem Hintergrund des demographischen Wandels wird mit der Anbindung neuer Siedlungsflächen ein wirtschaftlicher Ausbau und Unterhalt sowie eine ausreichende Auslastung technischer Versorgungs- und Entsorgungseinrichtungen erreicht. Vor allem Einrichtungen der Grundversorgung können besser ausgelastet und gesichert werden ...
Anmerkung des Unterzeichners:
Die Bebauung sowie sämtliche technischen Ver- und Entsorgungseinrichtungen sind im
WE-Gebiet bereits vollständig vorhanden. Bei einer Umwandlung handelt sich also nicht um eine "neue" Siedlungsfläche, sondern um die Umwandlung einer:
vorhandenen, bebauten "Fläche zum vorübergehenden Aufenthalt von Menschen"
in eine Fläche zum "dauernden Aufenthalt von Menschen",
bei der keinerlei neue Infrastruktur erforderlich ist.
Die vorhandenen "Einrichtungen der Grundversorgung können" vielmehr durch eine Umwandlung "besser ausgelastet und gesichert werden".
Durch eine Umwandlung werden auch keine Zersiedelung oder negative Einflüsse auf den Naturhaushalt oder das Landschaftsbild gefördert, da hierdurch keinerlei neue Flächen ausgewiesen oder verbraucht werden.
(Z) 3.3 des LEP ist somit sowohl dem Wortlaut als auch dem Sinn nach lediglich für neue Siedlungen ohne vorhandene Infrastruktur anwendbar und trifft für eine Umwandlung des WE-Gebietes in ein Wohngebiet geringer Nutzung nicht zu.
Abwägung der Verwaltung
Auszug aus dem Flächennutzungsplanentwurf
zu 2.1.1:
Die vorhandene - teils privilegierte - Bebauung ist unerheblich und führt zu keiner anderen Beurteilung des Wochenendhausgebiets.
zu 2.1.2:
Der Bebauungsplan aus dem Jahre 1970 mag Mängel aufweisen, die jedoch nicht zu einer Unbebaubarkeit der Grundstücke führte, da diese alle bebaut sind. Auch neuere Bebauungspläne weisen gelegentlich Mängel auf bzw. sind nicht immer eindeutig formuliert. Eine Unwirksamkeit wurde bisher nicht festgestellt.
zu 2.1.3:
Wie bereits in der Sitzung des Gemeinderates vom 25.03.2014 behandelt, handelt es sich hier nicht um die Infrastruktur, wie vor allem die vorhandene Erschließungsstraße, Wasserversorgung, Strom, Telefon, der Kanalanschluss und nun die Breitbandversorgung, sondern die fehlende Nähe zu einer städtebaulichen Siedlungseinheit.
Die Vorzüge der modernen Kommunikationsmöglichkeiten und Verbesserung der Erschließung rechtfertigen noch keine Änderung der Nutzung im Flächennutzungsplan, da selbst Einödhöfe im Gemeindegebiet diese Annehmlichkeiten genießen.
zu 2.1.4:
Eine Änderung hätte auch nicht zwingend eine Auswirkung auf die Altersstruktur, da hier erst die Eigentümer wechseln müssten. Der Interessentenkreis und Bereitschaft zum Verkauf vergrößert sich bei keiner oder nur geringen Erhöhung der Bebauungsmöglichkeiten nur minimal.
zu 2.2:
Ein mangelndes Interesse an Wochenendhausnutzungen, die damit verbundenen Kosten und rechtliche Unsicherheit sind keine Kriterien, die einen Anspruch oder Voraussetzung für eine Änderung begründen.
zu 2.3:
Die überwiegend zu „normalen“ Wohnzwecken aufgezeigte Nutzung bleibt dahingestellt, dies wurde auch bereits früher vom Antragsteller angeführt.
zu 2.4:
Dem Markt Altomünster wurde mit Schreiben des Antragstellers vom 08.05.2014 eine Unterschriftenliste der Eigentümer in der Wochenendhaussiedlung Hinterholz vorgelegt, dass diese keine Einwendungen gegen eine Umwandlung des Gebietes in ein Wohngebiet haben. Im Nachgang dazu ging am 15.06.2014 eine Erläuterung des Antragstellers dazu ein, die im Wesentlichen dem nun o.g. Einwand entsprach.
Die genannte Unterschriftenliste ist lediglich eine Äußerung, dass die Eigentümer keine Einwände gegen eine Umwandlung hätten. Wie auch im Schreiben des Marktes Altomünster an den Antragsteller vom 04.07.2014 geäußert, wird es gegebenenfalls in Zukunft ein Gespräch mit Vertretern des Landratsamtes Dachau geben, ob und wie eine Änderung der Nutzung des Wochenendhausgebiete denkbar wäre.
Eine Änderung steht derzeit aber nicht im Vordergrund. Der Markt Altomünster hat eine Änderung nur in dem Flächennutzungsplan angedacht, damit eine optionale Umwandlung in der Zukunft erleichtert würde, da sich aber bisher die rechtlichen Voraussetzungen und die Rechtsauffassung des Landratsamtes nicht geändert haben, wurde dieser Gedanke wieder fallen gelassen.
zu 3.:
Das Wochenendhausgebiet ist überplant und dadurch - wie bereits in der Sitzung des Gemeinderates vom 25.03.2014 unter „zu 1 – Außenbereich“ angeführt - innerhalb der Siedlung nach § 30 Baugesetzbuch (BauGB) zu beurteilen. Dies ändert aber nichts an der Tatsache, dass es von Grundstücken, die dem Außenbereich zugeordnet sind umgeben ist und deshalb das Gebiet im Außenbereich liegt.
Die Ausführungen zum Außenbereich sind unmaßgeblich, da das Gebiet bauplanungsrechtlich nach § 30 BauGB unter Zugrundelegung der Festsetzungen des Bebauungsplanes weiterhin zu beurteilen ist. Durch eine rechtliche Änderung in ein Wohngebiet für „Dauerwohnen“, würde dies zur Verfestigung der vorhandenen zulässigen teilweisen Wohnnutzung führen.
Es handelt sich hier nicht um eine neu zu bebauende Siedlung, jedoch auch im Sinne des Landesentwicklungsplans als neu, da die Art der Nutzung neu definiert und bauplanungsrechtlich geregelt und damit neu beurteilt würde.
Zur fehlenden Anbindung wird auf die Behandlung in der Sitzung des Gemeinderates vom 25.03.2014 unter „zu 2 – fehlende Anbindung“ verwiesen.
Der Bebauungsplan ist auch nicht überflüssig, da die Gebäude weitgehend nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes errichtet wurden.
Die genannten wirtschaftlichen Interessen führen, wie bereits oben „zu 2.2“ erwähnt, nicht zu einem gesetzlichen Anspruch auf Änderung.
zu 4.:
Auf die genannte Unterschriftenliste wurde bereits oben bei „zu 2.4“ eingegangen.
Der Vorschlag auf Herausnahme der Fläche im Flächennutzungsplan wurde ebenfalls bereits in der Sitzung des Gemeinderates vom 25.03.2015 ausführlich behandelt und dort verworfen. Diese Herausnahme würde auch keine Verbesserung der Beurteilung des Wochenendhausgebietes zur Folge haben. Bei Bedarf müsste ebenfalls der Flächennutzungsplan entsprechend geändert werden. Ein Vorteil ist hier seitens des Marktes nicht erkennbar.
Es wird abschließend nochmal darauf hingewiesen, dass die Planungshoheit beim Markt Altomünster liegt und kein Anspruch auf eine Änderung besteht, auch nicht sofern diese Änderungen rechtlich zulässig wären.
Beschluss:
Ergänzend zu den oben genannten Abwägungen wird auf die Abwägungen und Beschlüsse des Gemeinderates vom 25.02.2014 und 25.03.2014 zu den Einwendungen des Antragstellers verwiesen.
Dem Antrag auf Änderung der Wochenendhaussiedlung „Hinterholz“ in ein Wohngebiet, dessen Parameter für das Maß der baulichen Nutzung sich an dem für Wochenendhausgebiete zulässigen Maß orientieren, umzuwandeln, wird nicht nachgekommen.
Abstimmung
Anwesende Mitglieder 21
Stimmberechtigte Mitglieder 21
Es haben abgestimmt mit JA 21
Es haben abgestimmt mit NEIN 0
2. Holzbau Maier, Schreiben vom 19.12.2014
Gegen den aktuell aufliegenden Flächennutzungsplan Hohenzell Nord Grundstück Almweg 3, Flurnr. 157 lege ich Widerspruch ein.
Begründung:
Auf dem kompletten Grundstück Flurnr. 157 betreibe ich eine Zimmerei. Wenn das Grundstück nicht als Mischgebiet, wie seit über 40 Jahren benutzt, weiter betrieben und bebaut werden kann, so kommt das einer Untersagung meines Gewerbebetriebs in Hohenzell gleich.
Abwägung der Verwaltung:
Auszug aus dem Flächennutzungsplanentwurf
Im bisherigen Flächennutzungsplan war die Darstellung des nördlichen Teilbereichs des nun vorhandenen Grundstücks Flurnummer 157 der Gemarkung Hohenzell eine dreiseitige Baumreihe mit landwirtschaftlicher Fläche. Nun wurde in der Fortschreibung des Flächennutzungsplans dieser Bereich, da er eine Flurnummer ist, als Grünfläche mit dem Restbestand der Bäume bzw. Hecke dargestellt.
Die Darstellung als Grünfläche ist keine Nutzungsuntersagung, sondern macht nur die Entwicklungsabsichten des Marktes Altomünster in diesem Bereich deutlich.
Der Betrieb hat sich in den Jahren immer weiter nach Norden in die freie Landschaft ausgebreitet, die durch die noch vorhandene Baumreihe abgegrenzt wird. Eine größere Ausdehnung des Zimmereibetriebes nach Norden stellt eine fingerartige Entwicklung dar, die aus ortsplanerischer Sicht nicht zu befürworten ist. Jedoch eine angemessene Erweiterung des Betriebes nach § 35 Abs. 4 Nr. 6 des Baugesetzbuches (BauGB) ist bei Bedarf auch bei einer Darstellung der Fläche als Grünfläche (ohne spezielle Regelung) denkbar.
Allein die Darstellung gemischte Baufläche stellt noch keine baurechtliche Genehmigung dar.
Beschluss:
Die Fläche wird weiterhin gesplittet als gemischte Baufläche und als Grünfläche mit Bäumen dargestellt. Eine angemessene Erweiterung im Bedarfsfall ist wohl baurechtlich denkbar, aber diese eventuelle Erweiterung ist nicht vorrangiges Entwicklungsziel seitens des Marktes Altomünster.
Abstimmung
Anwesende Mitglieder 21
Stimmberechtigte Mitglieder 21
Es haben abgestimmt mit JA 20
Es haben abgestimmt mit NEIN 1
Weiteres Verfahren:
Da die erforderlichen Verfahrensschritte nach den Vorgaben des Baugesetzbuches abschließend durchgeführt wurden, kann die Fortschreibung des Flächennutzungsplanes mit integriertem Landschaftsplan für die Gemarkungen Hohenzell, Kiemertshofen, Pipinsried, Randelsried und Thalhausen (Teil II) abgeschlossen und dem Landratsamt Dachau
zur Genehmigung vorgelegt werden.
