Das planende Büro Claus + Forster hat auf der Grundlage des gemeindlichen Nutzungskonzepts Räume für die
- Volkshochschule Altomünster
- Gemeindebücherei
und der zwischenzeitlich vorliegenden Bestandsuntersuchungen die ursprüngliche Kostenschätzung weiter verfeinert und eine Kostenberechnung ausgearbeitet.
Nutzungskonzept
Das Konzept für die Nutzung der Räumlichkeiten nach Abschluss der Sanierungsarbeiten sieht im Erdgeschoß Kurs- und Veranstaltungsräume für die Volkshochschule Altomünster vor. Darin wird auch die Kleinkinderbetreuung der "Kleinen Mäuse" und die in der Trägerschaft der Nachbarschaftshilfe stehende "Kinderstube" ausreichend Platz finden.
Erdgeschoß
Im Obergeschoß, im ersten Dachgeschoß und in der Galerie (= zweite Ebene im Dachgeschoß) sind die neuen Räumlichkeiten für die Gemeindebücherei situiert.
Obergeschoß
1. Dachgeschoß
Galerie
Die WCs und die nur im geringen Umfang vorgesehenen Lagermöglichkeiten sind im neu zu errichtenden Treppenhaus mit Aufzugsanlage (jeweils linker Bildrand) untergebracht.
Flächenvergleich
Volkshochschule/Nachbarschaftshilfe
bisher
Kleine Mäuse 109 m² (OG Schultreppe 4 - eigene Räume)
Kinderstube 63 m² (OG Schultreppe 4 - eigene Räume)
Kursräume VHS 75 m² (OG altes Rathaus)
Summe 247 m²
neu
Kleine Mäuse,
Kinderstube, VHS
Summe 162 m² (EG, Mehrfachbelegung)
Bücherei
bisher 210 m² (OG Schultreppe 3)
neu 400 m² (OG, DG, Galerie)
Kostensituation
Der erste Kostenrahmen entstand auf der Basis einer vorgegebenen Nutzung durch den Markt Altomünster im Rahmen einer Machbarkeitsstudie zur Sanierung und Umnutzung des Gebäudes durch das Büro Barthel & Maus aus dem Jahr 2014 (ohne ausreichende Berücksichtigung einer barrierefreien Erschließung) und befand sich einschließlich der Baunebenkosten bei einem Betrag in Höhe von ca. 1,5 Mio €. Kosten für die Bereiche Freianlagen und Ausstattung wurden noch nicht berücksichtigt.
Das damalige Nutzungskonzept sah folgende Nutzungen vor:
- Erdgeschoß Kindergartengruppe als "Außenstelle" zu den kleinen Strolchen
- Obergeschoß Kleine Mäusegruppe, Kinderstube, Proberaum Musikverein, Mehrzweckraum
- Dachgeschoß und Galerie Jugendräume
Entwicklung der Kosten
Die Fortführung der Kosten aus dem Bereich des vorgenannten Kostenrahmens 2014 infolge der
- Baukostensteigerung (+ 7,6%),
- Veränderung des Raumprogramms,
- Anforderung eines barrierefreien Zugangs (Anbau des Treppenhauses mit Aufzugsanlage),
- Berücksichtigung der Freianlagen und Ausstattung,
- vollständige Erneuerung der haustechnischen Ausstattung,
- Vorgaben des Brandschutzes
- und dadurch sich erhöhender Baunebenkosten (= im wesentlichen Architektenhonorare)
in den Bereich der Kostenberechnung führt aktuell zu Sanierungskosten von 2,7 Mio. €:
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Maßnahme
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Kostenrahmen 2014
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Kostenrahmen 2014 ( +7,6%)
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Kostenberechnung 2017
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Sanierung Bestand
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971.520 €
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1.045.355 €
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1.236.462 €
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Haustechnische
Ausstattung
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129.600 €
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139.449 €
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449.400 €
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Barrierefreie Erschließung
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120.000 €
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129.120 €
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358.450 €
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Freianlagen
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0 €
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0 €
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93.400 €
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Ausstattung
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0 €
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0 €
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20.270 €
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Baunebenkosten
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305.280 €
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328.481 €
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549.966 €
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Summe
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1.526.400 €
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1.642.406 €
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2.707.948 €
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Aufteilung der Kostenberechnung nach den einzelnen Kostengruppen
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Kostengruppe
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Bezeichnung
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Kosten
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KG 100
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Grundstück
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0 €
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KG 200
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Herrichten und Erschließen
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9.400 €
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KG 300
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Bauwerk - Baukonstruktionen
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1.517.082 €
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KG 400
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Bauwerk - Technische Anlagen
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517.850 €
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KG 500
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Außenanlagen
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93.380 €
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KG 600
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Ausstattung und Kunstwerke
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20.270 €
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KG 700
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Baunebenkosten
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549.966 €
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KG 100-700
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Gesamtkosten
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2.707.948 €
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Die vorgenannte Kostenberechnung basiert auf
bereits vom Gemeinderat beschlossenen Einsparungen in Höhe von ca. 130.000,- € im Bereich der
- Dachgauben Wegfall von vier Stück im Randbereich
- Südfassade Schließen der Fenster an der Südfassade anstelle von Brandschutzverglasung
- Rauchwarnanlage Entfällt
- Schallschutz Kein erhöhter Schallschutz in der Decke EG/OG
und
der Verwendung von "einfachen" Materiallen
- Bodenbeläge: Industrieparkett (EG)
Teppich (OG, DG, Galerie)
Kunststein (Treppenhaus Eingang)
- Anbauwände: nur gespachtelt
- Decken: Putz / Gipskarton
- Fliesen: Standardfliesen
- Türen: Brandschutztüren ohne Verglasung
- Anbau: Verkleidung Fassade und Dach in Blech/Farbaluminium
Fördermodell
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Kostengruppe
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Bezeichnung
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Kosten
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Förderfähige Kosten
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Mögliche Förderung
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KG 100
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Grundstück
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0 €
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0 €
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KG 200
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Herrichten und Erschließen
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9.400 €
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9.400 €
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KG 300
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Bauwerk - Baukonstruktionen
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1.517.082 €
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1.493.257 €
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KG 400
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Bauwerk - Technische Anlagen
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517.850 €
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517.850 €
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KG 600
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Ausstattung und Kunstwerke
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20.270 €
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0 €
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KG 700
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Baunebenkosten
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549.966 €
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323.281 €
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KG 100-700
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Gesamtkosten
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2.614.568 €
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Förderfähige Gesamtkosten
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2.343.788 €
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davon 50%
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1.171.894 €
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Förderung (= 60% von 1.171.894 €)
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703.136 €
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Bei der Kostengruppe 700 (Baunebenkosten) ergeben sich ausgehend von den förderfähigen Kosten aus den Kostengruppen 200 bis 400 (= 2.020.507 €) und einem Prozentsatz in Höhe von 16% förderfähige Kosten in Höhe von 323.281 €. Diese können sich aufgrund der umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen möglicherweise auf 21% der förderfähigen Kosten erhöhen (= Zuschusserhöhung um ca. 30.000,- €).
Da die Mittelausstattung im Bayerischen Städtebauförderungsprogramm knapp bemessen ist, können von Seiten der Regierung bei den förderfähigen Gesamtkosten (= 2.343.788 €; bereinigt um grundsätzlich nicht förderfähige Kosten, wie z.B. Küchenzeile) derzeit nur maximal 50% dieser Kosten als förderfähige Kosten (= 1.171.894 €) anerkannt werden.
Die sich daraus ergebenden Kosten werden anschließend 60% (= 703.136 €) durch die Regierung von Oberbayern bezuschusst.
Es wird vorgeschlagen, die Außenanlagen in einen eigenen Förderantrag zu packen:
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Kostengruppe
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Bezeichnung
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Kosten
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Förderfähige Kosten
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Mögliche Förderung
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KG 500
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Außenanlagen
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93.380 €
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93.380 €
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KG 700
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Baunebenkosten
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23.345 €
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14.941 €
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KG 100-700
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Gesamtkosten
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116.725 €
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Förderfähige Gesamtkosten
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108.321 €
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davon 100%
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108.321 €
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Förderung (= 60% von 108.321 €)
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64.992 €
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Hier werden 100% der Baukosten (= 93.380 €) bereinigt um grundsätzlich nicht förderfähige Kosten) als förderfähige Kosten anerkannt.
Bei der Kostengruppe 700 ergeben sich 16% der förderfähigen Kosten aus der Kostengruppe 500 als förderfähige Kosten (= 14.941 €).
Die sich daraus ergebenden förderfähigen Gesamtkosten (= 108.321) werden anschließend mit 60% durch die Regierung von Oberbayern bezuschusst (= 64.992 €).
Die Baunebenkosten können sich aufgrund der umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen möglicherweise von 16% auf 21% der förderfähigen Kosten erhöhen (= Zuschusserhöhung um ca. 2.800,- € auf dann 67.794 €).
Von Seiten der Verwaltung wird auf die nachstehenden Themen hingewiesen:
- Der Ansatz für die Ausstattung wurde auf einem äußerst geringen Niveau festgelegt und ist nicht ausreichend bemessen ist.
- Die Umfassungsmauer des Parkplatzes ist im Rahmen der Gebäudesanierung instand zu setzen (evtl. als eigenständige Maßnahme). Hierfür sind entsprechende Mittel zu berücksichtigen.
- Eine Reduzierung der Büchereifläche durch den Wegfall der Galerie um ca. 75 m² und eine damit verbundene Einsparung um ca. 100.000,- ist möglich, wird jedoch nicht als nachhaltig betrachtet.
- Auch bei einer anderen als der angedachten Büchereinutzung sind an den Decken aufgrund der großen Balkenabstände entsprechende (statische) Maßnahmen erforderlich. Die veranschlagten Mehrkosten für eine Büchereinutzung belaufen sich auf 10.000,- € bis 15.000,- €.
- Die Errichtung einer "offen gestalteten" Fluchttreppe mit Aufzugsschacht bringt ein Einsparung in Höhe von ca. 200.000,- €, führt jedoch zu Nutzungsverschiebungen, da die WCs im Altbau untergebracht werden müssen und wird insgesamt als negativ betrachtet.
- Die Unterbringung der Funktionen des neuen Treppenhauses mit Aufzugsschacht, WCs und Lagerräumen vollständig innerhalb des Bestandsgebäudes ist aus Denkmalschutzgründen schwer vorstellbar und beeinträchtigt eine vernünftige Nutzung schwerwiegend. Durch eine wohl erforderliche Anordnung in der Südhälfte des Gebäudes scheidet eine barrierefreie Erschließung nahezu aus, da der neue Zugangsbereich nicht entsprechend gestaltet werden kann.
Der nachstehende Mehrwert ist bei Umsetzung der vorliegenden Planung gegeben:
- Aufwertung des Ortsbildes im unmittelbaren Kirchen- und Klosterumfeld
- gerecht werden der Vorbildfunktion und der gemeindlichen Verantwortung in Sachen Denkmalschutz
- Entstehen eines topsaniertes Gebäude Schultreppe 4 mit Flächen für Nutzungen, die gebraucht werden
- Schaffen von neuen gemeindlichen Räumlichkeiten für kleine bis mittlere Veranstaltungen (20 bis 65 Personen in Reihenbestuhlung)
- Erhalten von Raumkapazitäten im Alten Rathaus, das derzeit im Obergeschoß für Kursräume durch die Volkshochschule genutzt wird und zukünftig für eine Erweiterung des bestehenden Rathauses gebraucht wird (ohne Reduzierung des derzeit aktuellen Raumangebots für die Volkshochschule)
- Entstehen einer zukunftsorientierten Bücherei, die den gestiegenen Anforderungen an die "Produktpräsentation", den Medienumfang und die Aufenthaltsqualität gerecht wird (auf die Verdreifachung der Büchereiflächen in den letzten 35 Jahren wird verwiesen)
- Erhalten von freien Räumen im Gebäude Schultreppe 3 für eine vierte Kindergartengruppe und erforderliche Personalräume in einer organisatorischen Einheit mit dem bestehenden Kindergarten (deutlich einfacherer Betrieb) unter Nutzung der kürzlich sanierten jetzigen Büchereiräume mit geringem zusätzlichen Finanzbedarf und i ohne einen Neubau und insbesondere ohne Grundstückssuche
- Schaffen von „dauerhaften“ Räumen für die Kleinkinderbetreuung (Kinderstube, Kleine Mäuse; ca. 35 bis 40 Kinder), die derzeit nur provisorisch im Turnsaal des Kindergartens untergebracht sind (und damit letztendlich Einsparung einer Krippengruppe)
- Entstehen einer Erschließungseinheit für eine weitere Bebauung auf dem jetzigen Parkplatz durch das neu zu errichtende Treppenhaus
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass das vom Gemeinderat beschlossene und in den aktuellen Entwurf eingearbeitete Nutzungskonzept für das gesamte Gebäude Schultreppe 4 auf die kurz- bis mittelfristigen Raumbedürfnisse des Marktes Altomünster zugeschnitten ist und deren Anforderungen in Verbindung mit weiteren gemeindlichen Bestandsgebäuden berücksichtigt.
Aus der Mitte des Gemeinderates wird das vergangenheitlich beschlossene Nutzungskonzept (insbesondere Verlagerung der Bücherei aus dem benachbarten Gebäude in das Ober- und Dachgeschoß sowie die Galerie) aufgrund der jetzt feststehenden Kosten- und Förderhöhe deutlich in Frage gestellt und eine Obergrenze für den gemeindlichen Kostenanteil in Höhe von maximal 1,2 Mio € festgesetzt. Die zukünftige Nutzung und die damit verbundenen Kosten haben sich dieser Obergrenze (ggf. unter vollständiger Nichtnutzung des Dachgeschosses) unterzuordnen.
Es wird vorgeschlagenen, einen Arbeitskreis einzusetzen, der sich über mögliche Nutzungen (voraussichtlich nur im Erdgeschoß und Obergeschoß) und einen "vereinfachten" Sanierungsumfang Gedanken macht.
Auf dieser Basis erfolgt anschließend die Prüfung einer planerischen Umsetzung (technisch und nach den Belangen des Denkmalschutzes) und eine entsprechende Kostenberechnung (mit der zu erwartenden Förderhöhe).
