Datum: 04.10.2022
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Tagungsraum des Haus des Gastes
Gremium: Bau- und Umweltausschuss
Öffentliche Sitzung, 19:30 Uhr bis 20:00 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung, 20:05 Uhr bis 20:45 Uhr


Öffentliche Sitzung

TOP-Nr. Bezeichnung
1 Genehmigung der Niederschrift der Sitzung vom 04.07.2022
2 Prentstraße 18 und 22; Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 3 Wohneinheiten, Tiefgarage und Aufzug
3 Sprittelsberg 125; Antrag auf Vorbescheid zum Abbruch eines ehemaligen landwirtschaftlichen Wohngebäudes und Neubau eines Betriebsleiterwohnhauses mit zwei Ferienwohnungen
4 Sonstiges

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1. Genehmigung der Niederschrift der Sitzung vom 04.07.2022

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss 2022-10. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses 04.10.2022 ö beschließend 1

Sachverhalt

Gemäß § 8a Abs. 1 i.V.m. 25 Abs. 1 GeschO ist die Niederschrift der vorangegangenen Sitzung des Bau- und Umweltausschusses zu genehmigen.

Beschluss

Die Niederschrift Nr. 2022-09 vom 04.07.2022 wird gemäß § 25 Abs. 1 GeschO genehmigt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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2. Prentstraße 18 und 22; Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 3 Wohneinheiten, Tiefgarage und Aufzug

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss 2022-10. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses 04.10.2022 ö beschließend 2

Sachverhalt

Für die Grundstücke FlNr. 231/1 und 235/1 der Gemarkung Bad Kohlgrub wurde ein Antrag auf Abbruch des bestehenden Gebäudes und Neubau eines Mehrfamilienhauses mit drei Wohneinheiten mit Tiefagarage und Aufzug auf dem 1.770 m² großen Gesamtgrundstück eingereicht.

Antragsgegenständlich ist zunächst der Abbruch des 1961 errichteten, und 1983 erweiterten Wohnhauses (14,36 x 12,23m) in der Prentstraße 18. Das zu beseitigende Gebäude hat eine Firsthöhe von 10,60m bei einer Dachneigung von 25°. Das südliche Gebäude Prentstraße 22 wurde bereits vor ein paar Jahren beseitigt.

Nach Freimachung soll ein Mehrfamilienhaus mit drei Wohneinheiten, Tiefgarage und Aufzug errichtet werden. Die Firstrichtung wird gedreht. Größe 17,80m (zzgl. Loggien 3,0m) x 12,40m, DN 18° und brauner Dacheindeckung, Wfl. gesamt 528,34 m² bei einer angegebenen Grundstücksgröße von 1.770 m². Hierzu muss erwähnt werden, dass das nördliche Grundstück FlNr. 235/1 nur zur Abstandsflächenübernahme, sowie für die GRZ und GFZ beansprucht wird. Die errechnete GFZ liegt deshalb „nur“ bei 0,4. Wenn man aber lediglich das südliche Grundstück FlNr. 231/2 zugrunde legt, ergibt sich eine GFZ von 0,92.


Bauplanungsrechtliche Beurteilung
Das Grundstück ist im rechtskräftigen Flächennutzungsplan als allgemeines Wohngebiet (WA) dargestellt. Die bauplanungsrechtliche Beurteilung richtet sich nach § 34 BauGB. Demnach ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich insbesondere nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren (prägenden) Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Festsetzungen der Ortsgestaltungssatzung werden eingehalten. 


Erschließungsrechtliche Beurteilung
Die Erschließung des Baugrundstückes ist anhand der der Gemeinde vorliegenden Unterlagen in allen erforderlichen kommunalen Sparten gesichert. 

Beschluss

Der Bau- und Umweltausschuss erteilt das gemeindliche Einvernehmen für den Abbruch des bestehenden Gebäudes und Neubau eines Mehrfamilienhauses mit drei Wohneinheiten, Tiefgarage und Aufzug.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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3. Sprittelsberg 125; Antrag auf Vorbescheid zum Abbruch eines ehemaligen landwirtschaftlichen Wohngebäudes und Neubau eines Betriebsleiterwohnhauses mit zwei Ferienwohnungen

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss 2022-10. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses 04.10.2022 ö beschließend 3

Sachverhalt

Der Gemeinderat hat sich bereits in seiner Sitzung am 12.04.2022 mit einem Antrag auf Errichtung eines Ersatzbaus auf Fl.Nr. 1985 beschäftigt. Das Gremium vertrat die Auffassung, dass

  • Eine Abstandsflächenübernahme abgelehnt wird und eine Grundstücksbereinigung in Form eines Tauschgeschäfts vorgenommen werden soll.
    Der entsprechende Vermessungsantrag wurde mittlerweile gestellt. Vermessung und Grundstückstausch können vorgenommen werden, sobald die baurechtlichen Rahmenbedingungen geklärt sind.

  • Vom Gemeinderat keine baurechtliche Prüfung vorgenommen werden kann und dies vom Landratsamt im Rahmen des Genehmigungsverfahrens geklärt werden soll.
    Die vorliegende Planung wurde mit dem Landratsamt Garmisch-Partenkirchen besprochen und ist (vorbehaltlich der vorstehenden Thematik) genehmigungsfähig.

Die bestehende Kubatur ist nach Ansicht des Gemeinderates in seiner Form zu erhalten. Eine Firsterhöhung wurde abgelehnt.

Der Antragsteller hat nun einen geänderten Antrag auf Vorbescheid eingereicht und bittet um Beantwortung folgender Fragen:


  1. Übernimmt die Gemeinde die auf ihrer Fläche zu liegen kommenden Abstandsflächen (nördlich und westlich des Gebäudes)?
    Das Gebäude besteht seit 1800 in seiner jetzigen Kubatur, die nicht festgestellte Flurstücksgrenze wurde vermutlich später gebäudefolgend festgelegt. Die Tiefe der zu übernehmenden Abstandsflächen beträgt nach Art. 6 BayBO immer min. 3,00m, egal ob die bestehende Traufhöhe von im Mittel 5,35m oder die gewünschte neue Traufhöhe von im Mittel 6,10m zugrunde gelegt wird. Durch die Höherlegung des Daches vergrößert sich lediglich die Abstandsfläche im firstnahen Giebelbereich um 30cm, in Traufnähe hat dies keine Auswirkungen mehr.
Der Antrag auf Abstandsflächenübernahme wurde vom Gemeinderat bereits in seiner Sitzung am 12.04.2022 abgelehnt. Es wurde ein Tauschgeschäft angeregt, wobei der genaue Grundstückszuschnitt noch zu klären ist.

  1. Ist der Ersatzbau nach bauordnungsrechtlichen Kriterien grundsätzlich genehmigungsfähig?
    Nach einem Vorgespräch im Landratsamt Garmisch-Partenkirchen kann eine grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit in Aussicht gestellt werden. 

  2. Ist eine Erhöhung der Zahl der Wohneinheiten von einer auf drei möglich?
    Im Sinne der Nachverdichtung und der Verringerung des Flächenverbrauchs, möchte die Familie Burkart zusätzlich zur Betriebsleiterwohnung zwei Ferienwohnungen in den bestehenden Bauvolumina unterbringen. 
    Der Einbau von zwei Ferienwohnungen (Wfl. 67,34m² und 35,24m²) ist wie auch die Betriebsleiterwohnung grundsätzlich genehmigungsfähig. Die Wohnfläche der Betriebsleiterwohnung ist mit 213,90m² angegeben. Grundsätzlich werden im Landkreis nur Betriebsleiterwohnungen mit einer Größe von 130,00m² zzgl. 15m² pro Kind genehmigt. Dies ist im Rahmen der Antragsprüfung im Landratsamt zu prüfen.

  3. Ist eine Höherlegung des Daches im Vergleich zum Bestand um ca. 70cm genehmigungsfähig
    Die baurechtlich mindestens geforderten Geschoßhöhen sind nur durch eine Höherlegung des Daches zu erreichen (derzeit lichten Raumhöhen von ca. 2,20m). Der First des angebauten, über eine Brandwand getrennten Wirtschaftsgebäudes (derzeit sanierungsbedürftig) wird im Rahmen der Baumaßnahme aus gestalterischen Gründen auf die gleiche Höhe gebracht.
    Der Gemeinderat hat in seiner Sitzung am 12.04.2022 eine Höherlegung um 75cm abgelehnt. Wenn das Gremium die Auffassung vertritt, dass unter den vorgenannten Aspekten eine Höherlegung zulässig ist, ist der Beschluss vom Gemeinderat aufzuheben und neu zu fassen.
 

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4. Sonstiges

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss 2022-10. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses 04.10.2022 ö 4
Datenstand vom 17.04.2023 11:24 Uhr