Mit Bekanntmachung vom 23.03.2023 wurde die Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB und die Träger öffentlicher Belange und Behörden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB im förmlichen Verfahren beteiligt. Eine Frist für die Stellungnahmen wurde bis zum 02.05.2023 gewährt.
Folgende Beteiligte haben keine Stellungnahme abgegeben:
Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung, Energie Südbayern GmbH, Planungsverband Region Oberland, Markt Murnau
Folgende Beteiligte haben eine Stellungnahme abgegeben, äußerten jedoch weder Anregungen noch Bedenken:
Bayerischer Bauernverband Weilheim, Gemeinde Bad Bayersoien, Gemeinde Saulgrub, Gemeinde Schwaigen, Gemeinde Uffing, Gemeinde Unterammergau, Handwerkskammer für München und Oberbayern, Industrie- und Handelskammer für München und Oberbayern, Staatliches Bauamt Weilheim, Vodafone GmbH / Vodafone Deutschland GmbH
Folgende Beteiligte haben Stellungnahmen mit Anregungen bzw. Bedenken abgegeben:
Öffentlichkeit 1 vom 27.04.2023
Gegen den Bebauungsplan NR. 43, „Zwischen Baumgartnerstraße und Fallerstraße” legen wir Widerspruch ein.
Begründung:
Die Baugrenze auf der Flur-Nr. 1717/5 im Südwestlichen Bereich ist mit 10,00 m zur Grundstücksgrenze übermäßig
groß.
Wir bitten diese, wie auf den anderen Flur-Nr., auf max. 5,00 m zu verringern.
Im Südöstlichen Bereich beträgt die geplante Baugrenze zur Grundstücksgrenze an der geringsten Stelle 5,00 m und vergrößert sich dann Richtung Süden.
Wir bitten den Abstand an der geringsten Stelle auf 3,00 m zu verringern, so wie es auch an mehreren Seiten der anderen Flur-Nr. der Fall ist, da sich dieser ohnehin Richtung Süden dann vergrößert.
Abwägung
Gegen die vorgebrachten Anregungen bestehen aus städtebaulicher Sicht keine Bedenken.
Beschluss:
Die gewünschten Verschiebungen der Baugrenzen im südwestlichen Bereich und südöstlichen Bereich werden entsprechend des Antrags im Planteil verschoben.
Abstimmung: 14:0
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Öffentlichkeit 2 vom 02.05.2023
Ich nehme Bezug auf die öffentliche Bekanntmachung der Gemeinde Bad Kohlgrub vom 23.03.2023 über die Durchführung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB zu dem in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan EINFACHER BEBAUUNGSPLAN NR. 43 "Zwischen Baumgartnerstraße und Fallerstraße".
I.
1. Ich bin Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. 1720/2 der Gemarkung Bad Kohlgrub, mit der Adresse Fallerstraße 4, 4a in 82433 Bad Kohlgrub. Es handelt sich um einen genehmigten Beherbergungsbetrieb, welcher in mehreren Bauabschnitten vormals vom Landratsamt Garmisch-Partenkirchen als Beherbergungsbetrieb bauaufsichtlich genehmigt worden war.
2. Das Grundstück lag bislang nicht in einem Planbereich. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit bemaß sich nach der umliegenden Bebauung nach § 34 Abs. 1, Abs. 2 BauGB, welche als allgemeines Wohngebiet im Sinne des § 4 BauNVO zu bewerten ist. Der Flächennutzungsplan weist in dessen Darstellungen das Gebiet als „WA-Gebiet“ aus.
3. Mit dem in Aufstellung befindlichen einfachen Bebauungsplan verfolgt die Gemeinde Bad Kohlgrub gemäß deren Begründung (S. 6/39) nunmehr folgende allgemeine Planungsziele:
„Das Planungsgebiet wird als Allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 BauNVO sowie als Sondergebiet gemäß § 11 BauNVO mit Zweckbestimmung Beherbergungsbetrieb festgesetzt. Diese Festsetzung begründet sich durch die Art der geplanten Nutzung, als auch durch die bestehende Nutzung der Nachbargrundstücke.“
II.
Ich nehme die derzeitige Auslegung des Planentwurfs nebst Begründungsentwurf zum Anlass, mich zu der Planung zu äußern und Bedenken gegen das vorliegende Planungskonzept vorzutragen.
Die Bedenken beziehen sich insbesondere auf den Ausschluss sämtlicher Nutzungsarten außer derjenigen eines Beherbergungsbetriebes auf dem Grundstück Fl.Nr. 1720/2, Gemarkung Bad Kohlgrub. lm Einzelnen:
1. Bislang war das Gebiet nach der umliegenden Bebauung nach § 34 Abs. 1, Abs. 2 BauGB i.V.m. § 4 BauNVO bebaubar. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit bemaß sich somit anhand des Kriteriums des Einfügens.
2. Hierauf fußend wurde im Jahre 1998 zuletzt ein Beherbergungsbetrieb auf dem Grundstück Fl.Nr. 1720/2, Gemarkung Bad Kohlgrub bauaufsichtlich genehmigt (Bescheid vom 08.10.1998, Az.: 898/296). Voran gingen 3 weitere.
3. lm Jahre 2021 hatte ich bereits um eine Teil-Nutzungsänderung ersucht. Zuvor war mit Beschluss vom 15.09.2021 eine Veränderungssperre auch auf mein Grundstück gelegt worden. Für mein Grundstück sollte ein Sondergebiet mit der ausschließlichen Zweckbestimmung „Beherbergungsbetrieb“ festgesetzt werden, obschon sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit zuvor nach § 34 Abs. 1, Abs. 2 BauGB i.V.m. § 4 BauNVO nach dessen Nutzungskanon, insbesondere auch des § 4Abs. 1 BauNVO richtete, also u.a. und insbesondere dort auch eine Wohnungsnutzung zulässig war.
Ich habe in meinem Antrag im Jahre 2021, der vom Gemeinderat in öffentlicher Sitzung vom 18.01.2022 abgelehnt worden ist, zum Ausdruck gebracht, dass ein Hotelbetrieb als Beherbergungsbetrieb in der genehmigten Größe nicht mehr zu gewährleisten sei und deswegen als Alternative nur eine Änderung der Nutzung vom Anbau Nr. 4a in Mietwohnungen sehe, um ein dauerhaftes Grundeinkommen zu sichern und den restlichen Hotelbetrieb zu erhalten. Damals haben wir als Nutzungskonzept für das Grundstück Fl.Nr. 1720/2, Gemarkung Bad Kohlgrub folgendes erarbeitet:
- Die durch den Lärm des Küchenbetriebes beeinträchtigten Fremdenzimmer im Haupthaus 1950 Hausnummer 4 sollen als Betreiberwohnung und zukünftiges Mitarbeiterwohnen für den bestehenden Hotelbetrieb genutzt werden.
- Der Anbau Hausnummer 4 soll weiterhin mit dem Zwischenbau als Hotelbetrieb / Gastronomie erhalten bleiben.
- Den Anbau Hausnummer 4a in 1-3 Zimmer Mietwohnungen umzunutzen.
Von insgesamt 44 Fremdenzimmern:
- lm Haupthaus sollten 9 Fremdenzimmer für Mitarbeiter und Betreiberwohnen genutzt
werden
- lm Anbau 1970 blieben 12 Fremdenzimmer erhalten;
- lm Anbau 1999 sollen 23 Zimmer in 5 Wohnungen, 5 Apartments und oder 2-3 Büros
umgenutzt werden.
In Flächen wären das ca. 50% (1.520 qm) der Brutto-Grundfläche (3.040 qm).
Dieses wurde mehrheitlich grundlos abgelehnt. Für mich ist eine Nutzung des Areals nicht nur als Beherbergungsbetrieb, sondern teilweise oder auch gänzlich zu Wohnzwecken unumgänglich.
4. Die ausschließliche Festsetzung eines Sondergebietes mit der Zweckbestimmung Beherbergungsbetrieb allein für mein Grundstück ist abwägungsfehlerhaft. Als Begründung wird einzig und allein ausgeführt, dass sich diese Festsetzung durch die Art der geplanten Nutzung, als auch durch die bestehende Nutzung der Nachbargrundstücke begründe.
Dies ist nicht hinreichend. Zum einen besteht für die jetzige Nutzung als Beherbergungsbetrieb Bestandsschutz aufgrund vorhandener Genehmigungen. Zum anderen ließe sich auch über § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO eine ausnahmsweise Regelung für das zukünftige Bestehen herbeiführen.
Durch die Festsetzung als Sondergebiet bin ich in der Nutzung meines Grundstücks generell auf die Nutzung als Beherbergungsbetrieb festgelegt und eingeschränkt, obschon die Umgebungsbebauung vorher nach § 34 BauGB alle Nutzungen nach denen eines allgemeinen Wohngebietes zuließ. Mein Eigentumsrecht wird hierdurch unzulässig eingeschränkt.
Für die einzelne Festsetzung als Sondergebiet besteht auch keine städtebauliche Erforderlichkeit. Es ist nach § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB in einem weiteren Schritt daher zu prüfen, ob die festgesetzten Nutzungsausschlüsse geeignet sind, einen Beitrag zur Förderung der Planungsziele zu leisten. Der Ausschluss einzelner in den Baugebieten allgemein oder ausnahmsweise zulässiger Nutzungen steht nicht im planerischen Belieben der Gemeinde, wenn sich die Planungsziele lediglich auf den status quo ausrichten.
5. Die Festsetzung Sondergebiet lediglich im Umgriff meines Grundstücks ist dergestalt nicht erforderlich, jedenfalls abwägungsfehlerhaft. Nach § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauNVO wäre es durchaus möglich, dass die in einem Gebiet nach § 4 BauNVO ausnahmsweise Zulässigkeit von Beherbergungsbetrieben generell zugelassen werden könnten. Eines beschränkenden Sondergebietes bedürfte das danach nicht.
Dadurch käme auch ich erneut in den ursprünglichen Anspruch, auf meinem Grundstück jedwede Nutzung im Sinne des § 4 BauNVO zu realisieren. Mit der vorliegenden Planung werde ich in meinem Eigentumsrecht jedenfalls unzulässig beschränkt.
Ich ersuche die Gemeinde daher, den Entwurf dergestalt zu ändern, dass auch auf meinem Grundstück eine allgemeine Nutzung nach §4 BauNVO zulässig ist. Zudem bitte ich darüber nachzudenken, dass auch ausnahmsweise zulässige Beherbergungsbetriebe nach § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO allgemein dort zulässig sind, ohne dass es der Festsetzung eines Sondergebietes mit der Zweckbestimmung Beherbergungsbetrieb bedarf. Von der Festsetzung als Sondergebiet ersuche ich daher, Abstand zu nehmen.
Abwägung
Die Gemeinde Bad Kohlgrub gehört zur Tourismusregion Ammergauer Alpen. Bad Kohlgrub verfügt derzeit über ca. 2500 Gästebetten, davon in etwa die Hälfte in Ferienwohnungen. Die gewerblichen Fremdenverkehrsbetriebe (Hotels, Pension, Rehakliniken, Sanatorien) stellen knapp 80 % der Arbeitsplätze.
Die Grundlage für den Fremdenverkehr ist das Gesundheitswesen.
Zum Erhalt der Gemeinde Bad Kohlgrub als Tourismusgemeinde ist es notwendig der Umwandlung von Gästebetten in Wohnungen entgegenzuwirken. Dieser Punkt wurde auch in verschiedenen Sitzungen des Gemeinderates diskutiert, wobei der Gemeinderat mehrheitlich hier bei seiner ablehnenden Haltung zur Umwandlung von Gästebetten verblieben ist. Um diese Haltung zu manifestieren, wurde auch in der Sitzung vom 10. August 2021 eine Veränderungssperre erlassen.
Aus Sicht der Gemeinde hat sich an dem Sachstand keine Änderung ergeben, so dass die bereits zuvor getroffenen Beschlüsse weiterhin Bestand haben.
Beschluss:
Aus diesem Grund wird der Antrag abgelehnt und die Planung verbleibt unverändert.
Abstimmung: 9:5
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TRÄGER ÖFFENTLICHER BELANGE
Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Weilheim vom 03.05.2023
Zu o. g. Verfahren möchten wir uns wie folgt äußern:
Aus dem Bereich Landwirtschaft:
Aus landwirtschaftlicher Sicht wird dem o. g. Verfahren im Grundsatz zugestimmt. Grundsätzlich gilt, dass die landwirtschaftliche Nutzung der angrenzenden Flächen nicht beeinträchtigt werden darf. Ortsübliche landwirtschaftliche Emissionen sind in jedem Fall zu dulden.
Aus dem Bereich Forsten:
Durch die Planung sind forstwirtschaftliche Belange nicht betroffen, es bestehen daher keine Einwände.
Für Rückfragen stehen wir gerne zur Verfügung.
Beschluss:
Das Schreiben wird zur Kenntnis genommen. Ein Hinweis zur Duldung bezüglich landwirtschaftlicher Emissionen ist bereits im Textteil aufgenommen.
Abstimmung: 14:0
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Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege vom 31.03.2023
Wir bedanken uns für die Beteiligung an der oben genannten Planung und bitten Sie, bei künftigen Schriftwechseln in dieser Sache, neben dem Betreff auch unser Sachgebiet (B Q) und unser Aktenzeichen anzugeben. Zur vorgelegten Planung nimmt das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege, als Träger öffentlicher Belange, wie folgt Stellung:
Bodendenkmalpflegerische Belange:
Wir weisen darauf hin, dass eventuell zu Tage tretende Bodendenkmäler der Meldepflicht an das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege oder die Untere Denkmalschutzbehörde gemäß Art. 8 Abs. 1-2 BayDSchG unterliegen.
Art. 8 Abs. 1 BayDSchG:
Wer Bodendenkmäler auffindet ist verpflichtet, dies unverzüglich der Unteren Denkmalschutzbehörde oder dem Landesamt für Denkmalpflege anzuzeigen. Zur Anzeige verpflichtet sind auch der Eigentümer und der Besitzer des Grundstücks sowie der Unternehmer und der Leiter der Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben. Die Anzeige eines der Verpflichteten befreit die übrigen. Nimmt der Finder an den Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben, aufgrund eines Arbeitsverhältnisses teil, so wird er durch Anzeige an den Unternehmer oder den Leiter der Arbeiten befreit.
Art. 8 Abs. 2 BayDSchG:
Die aufgefundenen Gegenstände und der Fundort sind bis zum Ablauf von einer Woche nach der Anzeige unverändert zu belassen, wenn nicht die Untere Denkmalschutzbehörde die Gegenstände vorher freigibt oder die Fortsetzung der Arbeiten gestattet.
Treten bei o. g. Maßnahme Bodendenkmäler auf, sind diese unverzüglich gem. o. g. Art. 8 BayDSchG zu melden und eine Abstimmung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde und dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege vorzunehmen. Ein Mitarbeiter des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege führt anschließend die Denkmalfeststellung durch. Die so identifizierten Bodendenkmäler sind fachlich qualifiziert aufzunehmen, zu dokumentieren und auszugraben. Der so entstandene denkmalpflegerische Mehraufwand wird durch die Beauftragung einer fachlich qualifizierten Grabungsfirma durch das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege übernommen.
Für allgemeine Rückfragen zur Beteiligung des BLfD im Rahmen der Bauleitplanung stehen wir selbstverständlich gerne zur Verfügung.
Fragen, die konkrete Belange der Bau- und Kunstdenkmalpflege oder Bodendenkmalpflege betreffen, richten Sie ggf. direkt an den für Sie zuständigen Gebietsreferenten der Praktischen Denkmalpflege (www.blfd.bayern.de).
Beschluss:
Das Schreiben wird zur Kenntnis genommen. Ein Hinweis bezüglich Auffindens von Bodendenkmälern ist bereits im Textteil aufgenommen.
Abstimmung: 14:0
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Bayernwerk Netz GmbH vom 18.04.2023
Gegen das o. g. Planungsvorhaben bestehen keine grundsätzlichen Einwendungen, wenn dadurch der Bestand, die Sicherheit und der Betrieb unserer Anlagen nicht beeinträchtigt werden.
In dem von Ihnen überplanten Bereich befinden sich von uns betriebene Versorgungseinrichtungen.
Auskünfte zur Lage der von uns betriebenen Versorgungsanlagen können Sie online über unser Planauskunftsportal einholen. Das Portal erreichen Sie unter:
https://www.bayernwerk-netz.de/de/energie-sen/ice/kundensenıice/planauskunftsportal.html
Wir bedanken uns für die Beteiligung am Verfahren und stehen Ihnen für Rückfragen jederzeit gerne zur Verfügung. Wir bitten Sie, uns bei weiteren Verfahrensschritten zu beteiligen.
Beschluss:
Das Schreiben wird zur Kenntnis genommen und bei den weitergehenden Planungen berücksichtigt.
Abstimmung: 14:0
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Deutsche Telekom Technik GmbH vom 28.04.2023
Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) - als Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i. S. v. § 68 Abs. 1 TKG - hat die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Planverfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die erforderlichen Stellungnahmen abzugeben. Zu der o. g. Planung nehmen wir wie folgt Stellung:
Durch die o. a. Planung werden die Belange der Telekom zurzeit nicht berührt.
Bei Planungsänderungen bitten wir uns erneut zu beteiligen.
Sollten Sie im Rahmen dieses Verfahrens Lagepläne unserer Telekommunikationsanlagen
benötigen, können diese angefordert werden bei:
E-Mail: Planauskunft.Sued@telekom.de
Fax: +49 391 580213737
Telefon: +49 251 788777701
Die Verlegung neuer Telekommunikationslinien zur Versorgung des Planbereichs mit Telekommunikationsinfrastruktur im und außerhalb des Plangebiets bleibt einer Prüfung vorbehalten.
Damit eine koordinierte Erschließung des Gebietes erfolgen kann, sind wir auf Informationen über den Ablauf aller Maßnahmen angewiesen. Bitte setzen Sie sich deshalb so früh wie möglich, jedoch mindestens 4 Monate vor Baubeginn, in Verbindung mit:
Deutsche Telekom Technik GmbH
Technik Niederlassung Süd, PTI 23
Gablinger Straße 2
D-86368 Gersthofen
Diese Adresse bitte wir auch für Anschreiben bezüglich Einladungen zu Spartenterminen zu
verwenden.
Für die Beteiligung danken wir Ihnen.
Beschluss:
Das Schreiben der Deutschen Telekom wird zur Kenntnis genommen und bei den weitergehenden Planungen berücksichtigt.
Abstimmung: 14:0
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Energienetze Bayern GmbH & Co KG vom 30.03.2023
Zu Ihrer Anfrage legen wir Ihnen den aktuellen Übersichtsplan im Maßstab 1:1000 bei, die
Anschlussleitung ist orange- , die Versorgungsleitungen grün markiert.
Die sicherheitstechnischen- und energierechtlichen Belange der Erdgasleitungen der Energienetze-Bayern GmbH & Co-KG dürfen nicht beeinträchtigt werden. Siehe auch unser Merkblatt mit Schutzanweisung. Aus gegebenem Anlass weisen wir darauf hin, dass lt. Konzessionsvertrag, im Falle einer Veräußerung von gemeindeeigenen Grundstücken in denen sich Versorgungs- und Anschlussleitungen der Energienetze-Bayern GmbH & Co-KG befinden muss hier beim Amtsgericht-Grundbuchamt eine Grunddienstbarkeit bestellt werden, damit die Leitungen dinglich gesichert werden. Ansonsten bestehen von Seiten der Energienetze- Bayern GmbH & Co-KG keine Einwände.
Vor Baubeginn bitten wir Sie, die zuständigen Unternehmen darauf hinzuweisen, dass aktuelle Pläne eingeholt werden müssen.
Für Rückfragen stehen wir Ihnen gerne unter der Telefonnummer: 08824/9229-0 zur Verfügung.
Beschluss:
Das Schreiben wird zur Kenntnis genommen und bei den weitergehenden Planungen berücksichtigt.
Abstimmung: 14:0
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Kreisbrandmeister J. Gschwendtner vom 03.04.2023
Aus Sicht des abwehrenden Brandschutzes bestehen keine Einwände.
Die nachstehenden Hinweise zeigen für die Planung bedeutsame Maßnahmen des Brandschutzes (Durchführung wirksamer Löscharbeiten und Rettung von Personen) gem. Art. 5 BayBO auf.
Die Löschwasserversorgung ıst entsprechend dem Arbeitsblatt W 405 des Deutschen Vereins des Gas- und Wasserfaches (DVGW) sicherzustellen.
Als Erstentnahmestelle ist innerhalb von 75 m zu den einzelnen Grundstücken bzw. Objekten ein Überflurhydrant mit einer entnehmbaren Löschwassermenge von 800 I/Min. zwei Stunden vorzusehen.
Die öffentlichen Verkehrsflachen sind so anzulegen, dass sie hinsichtlich der Fahrbahnbreite (min. 3,5 m), Kurvenkrümmungsradien usw. mit Fahrzeugen der Feuerwehr jederzeit und ungehindert (auch im Winter) befahren werden können. Die Tragfähigkeit muss für Fahrzeuge bis 16 t (Achslast 10 t) ausgelegt sein. Zur ungehinderten Nutzung sind gegebenenfalls Verkehrsbeschränkungen (Haltverbot) anzuordnen und dürfen nicht durch parkende KFZ‘s beeinträchtigt werden.
Sind Gebäude ganz oder mit Teilen mehr als 50 m von einer öffentlichen Verkehrsfläche entfernt, so sind für sie Feuerwehrzufahrten entsprechend der Richtlinie „Flächen für die Feuerwehr“ zu schaffen.
Bei Sackgassen über 50 m ist darauf zu achten, dass die sog. „Wendehammer“ auch für Feuerwehrfahrzeuge benutzbar sind.
Abwägung
Beim vorliegenden Bebauungsplan handelt es sich um einen einfachen Bebauungsplan, indem sich die baurechtliche Zulässigkeit von Bauvorhaben nach § 34 BauGB richtet.
Demzufolge sind die Ausführungen des Kreisbrandmeisters zur Kenntnis zu nehmen und von den einzelnen Bauwerbern im Rahmen weitergehender Planungen (Eingabeplanung) zu beachten.
Beschluss:
Das Schreiben wird zur Kenntnis genommen.
Abstimmung: 14:0
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Landratsamt Garmisch-Partenkirchen vom 23.05.2023
Zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 43 „Zwischen Baumgartnerstraße und Faller-straße“ in der Fassung vom 14.03.2023 nehmen wir wie folgt Stellung:
A. Baurecht
- Allgemeines, Grundsätze der Planung, Verfahren
Für den Bereich zwischen Baumgartnerstraße und Fallerstraße im südlichen Siedlungsbereich von Bad Kohlgrub soll die Aufstellung eines Bebauungsplanes zur Sicherung der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung beitragen.
Der Bebauungsplan soll als einfacher Bebauungsplan entwickelt werden. Er setzt zwar überbaubare Flächen, Verkehrsflächen sowie Art der Nutzung fest, auch das Maß der Nutzung ist über die Grundflächenzahl festgesetzt, es bleibt jedoch die Höhe und Geschossigkeit der Bebauung offen.
Durch die Festsetzung eines Sondergebietes Beherbergung soll die Nutzung in Nachbarschaft zum bestehenden Wohngebiet gesichert werden.
Die Fläche ist im Flächennutzungsplan als Allgemeines Wohngebiet dargestellt, nur das Sondergebiet findet noch keine Entsprechung in der rechtskräftigen Darstellung.
Der FNP ist in der nächsten Änderung anzupassen.
Die Aufstellung im Rahmen des § 13a BauGB im vereinfachten Verfahren ist möglich. Die Voraussetzungen sind erfüllt.
- Städtebauliche Struktur, Entwicklung und Konzeption
- Allgemeines
Aufgrund der Überplanung und Weiterentwicklung des Bestandes sind die Anforderungen an das Orts- und Landschaftsbild nicht hoch. Die grundlegenden städtebaulichen Festsetzungen des Bebauungsplans sind nachvollziehbar, die Dichte erscheint mit einer GRZ von 0,4 recht hoch. Der Bebauungsplan trifft keine Aussagen über die Höhenentwicklung, diese richtet sich nach § 34 Abs. 1 BauGB.
- Grünordnung
Festsetzungen zur Grünordnung sind pauschal in den Festsetzungen durch Text angegeben. Eine Verortung der Grünordnung in der Planzeichnung ist nicht erkennbar. Ortsbildprägender Baumbestand sollte in der Planzeichnung festgesetzt werden.
- Erschließung
Die Erschließung erfolgt ohne zusätzliche öffentliche Maßnahmen über das bestehende Straßen- und Wegenetz.
- Bebauungskonzept und Gestaltung
Die überbaubaren Flächen sind nachvollziehbar angeordnet und geben Freiraum für eine sinnvolle Nachverdichtung. Sinngemäß sollen Vorgartenlinien zum öffentlichen Straßenraum und Abstände in den rückwärtigen Grundstücksteilen geregelt werden.
Beschluss:
Die Ausführungen des Landratsamtes Punkt 1 und 2 werden zur Kenntnis genommen.
Abstimmung: 14:0
_______________________________
- Festsetzungen durch den Bebauungsplan die der Abwägung zugänglich sind
- Art der Nutzung
- Die Art der Nutzung als Allgemeines Wohngebiet mit den entsprechenden Einschränkungen wird befürwortet.
- Hinsichtlich des Sondergebietes mit Zweckbestimmung Beherbergungsbetrieb empfehlen wir dringend, die Zweckbestimmung zu konkretisieren. So sollte z.B. die maximale Anzahl der Gästezimmer / Gästebetten (ohne eigene Kochgelegenheit) angegeben werden, mögliche Räume für Kureinrichtungen, freie Berufe des Gesundheitswesens sowie mögliche Betriebsleiter- und Personalwohnungen festgesetzt werden.
Beschluss:
Aufgrund der begrenzten Fläche sowie um eine größere Flexibilität bei den Planungen beizubehalten, wird auf eine Konkretisierung der Anzahl von Gästezimmern / Gästebetten etc. verzichtet.
Im Textteil wird folgende Ergänzung unter Punkt 1.1 eingetragen: „Im Sondergebiet sind Fremdenzimmer, Räume für Kureinrichtungen sowie mögliche Betriebsleiter- und Personalwohnungen zulässig.“
Abstimmung: 14:0
- Maß der Nutzung
- Wir sehen das Maß der Nutzung mit einer GRZ von für ein Allgemeines Wohngebiet an der obersten Grenze an. Wir empfehlen, die Dichtewerte zu prüfen, für das Wohngebiet anzupassen und ggf. für das Sondergebiet eigene, angemessene Werte anzugeben.
Beschluss:
Im Sinne der massiven Forderung zur Nachverdichtung im Kommunen reagiert die Gemeinde Bad Kohlgrub mit einer Festsetzung von 0,4 entsprechend. Änderungen sind daher nicht gegeben.
Abstimmung: 14:0
_______________________________
- In den textlichen Festsetzungen sollte in Punkt 2 das Maß der baulichen Nutzung konkretisiert werden. Der Wortlaut § 16 Abs. 2 BauNVO (bitte ergänzen) findet keine Anwendung ist so nicht richtig. Keine Anwendung findet Nr. 2, 3, 4, Nr. 1 jedoch schon.
Beschluss:
Der Punkt 2 das Maß der baulichen Nutzung wird entsprechend konkretisiert.
Abstimmung: 14:0
_______________________________
- Wir weisen darauf hin, dass Terrassen und Balkone als Teil der Hauptablage nach BauNVO § 19 Abs. 2 mit zur Grundfläche zu rechnen sind. Daher empfehlen wir, gesondert Grundflächenfestsetzungen oder Grundflächenüberschreitungen gesondert für Terrassen und Balkone zu treffen oder den entsprechenden Hinweis aufzunehmen, dass Terrassen und Balkone bei der GRZ-Berechnung mitzurechnen sind.
Beschluss:
Aufgrund der großzügig festgesetzten GRZ, wie zuvor ausgeführt, erübrigen sich gesonderte Festsetzungen hierzu. Zur Klarstellung wird ein entsprechender Absatz unter den Hinweisen aufgenommen.
Abstimmung: 14:0
_______________________________
- Da keine weiteren Festsetzungen getroffen wurden, gehen wir davon aus, dass es bei der gesetzlichen Überschreitungsmöglichkeit von 50% bleiben soll.
Beschluss:
Wird bei der GRZ mit ausgeführt.
Abstimmung: 14:0
_______________________________
- Überbaubare Grundstücksflächen
- Aufgrund der großzügig festgesetzten überbaubaren Fläche regen wir an, Nebenanlagen außerhalb der überbaubaren Flächen auszuschließen.
Beschluss:
Der Anregung kann stattgegeben werden. Nebenanlagen außerhalb der überbaubaren Flächen werden ausgeschlossen.
Abstimmung: 12:2
_______________________________
- Grünordnung
- Wir empfehlen, die vorhandenen Gehölzstrukturen auf Flur-Nr. 1720 in der Planzeichnung festzusetzen.
Beschluss:
Der Anregung kann stattgegeben werden. Die Gehölzstrukturen werden festgesetzt.
Abstimmung: 11:3
_______________________________
- Sonstige Festsetzungen
- Die Festsetzungen in Punkt 6 „Lagern, Abstellen etc.“ sollten sich an der Rechtsgrundlage des §14 Abs. 1 Satz 3 BauNVO orientieren. Die Einschränkungen sind in der Begründung zu erläutern.
Beschluss:
Der Anregung wird nachgekommen und eine entsprechende Erläuterung aufgenommen.
Abstimmung: 14:0
_______________________________
B. Naturschutz
Es bestehen keine naturschutzfachlichen Einwände.
C. Immissionsschutz
Das entsprechende Planungsgebiet ist größtenteils bereits bebaut. Auf die unbebauten Teile des Gebiets wirken keine immissionsschutzfachlich maßgeblichen Emittenten ein. Deshalb bestehen aus immissionsschutzfachlicher Sicht keine Bedenken gegen die Aufstellung des Bebauungsplanes „Zwischen Baumgartnerstraße und Fallerstraße“.
D. Wasserrecht
Wasserschutz- bzw. Überschwemmungsgebiete sind nicht betroffen. Es wird darauf hingewiesen, dass laut Umweltatlas des Bayerischen Landesamtes für Umwelt der Geltungsbereich von einem HQ extrem des Lindenbaches betroffen ist.
E. Bodenschutzrecht
Es sind im überplanten Bereich keine bekannten Altlastenflächen betroffen. Wir bitten aber um Beachtung bzw. Aufnahme des Hinweise -Siehe Stellungnahme WWA (28.04.2023) Punkt 1.3.1 im Hinblick auf Altlasten.
Beschluss:
Die Ausführungen zu B. bis E. werden vom Gemeinderat zur Kenntnis genommen.
Abstimmung: 14:0
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Regierung von Oberbayern vom 02.05.2023
Die Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde gibt zu o.g. Bauleitplanung folgende Stellungnahme ab:
Das bereits zum Großteil bebaute Plangebiet befindet sich im Süden von Bad Kohlgrub, südlich der Fallerstraße, zwischen der Baumgartnerstraße im Westen und der Harrerstraße im Osten. Es umfasst eine Fläche von ca. 2,8 ha und ist im rechtsgültigen Flächennutzungsplan als Wohnbauflache dargestellt.
Mit Aufstellung des o.g. Bebauungsplans soll im Umgriff des Allgemeinen Wohngebiets eine städtebaulich verträgliche Wohnbebauung sowie eine maßvolle Nachverdichtung ermöglicht werden und durch die Festsetzung eines Sondergebiets mit der Zweckbestimmung „Beherbergungsbetrieb“ der vorhandene Beherbergungsbetrieb planungsrechtlich gesichert werden.
Der Planung entgegenstehende Erfordernisse der Raumordnung sind nicht ersichtlich.
Beschluss:
Das Schreiben der Regierung von Oberbayern wird vom Gemeinderat zur Kenntnis genommen.
Abstimmung: 14:0
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Wasserwirtschaftsamt Weilheim
Zum genannten Bebauungsplan nimmt das Wasserwirtschaftsamt Weilheim als Träger öffentlicher Belange wie folgt Stellung.
Unter Beachtung der nachfolgenden Stellungnahme bestehen aus wasserwirtschaftlicher Sicht keine Bedenken gegen die vorliegende Bauleitplanung.
Wir bitten nach Abschluss des Verfahrens uns eine Ausfertigung des rechtskräftigen Bebauungsplanes als PDF-Dokument zu übermitteln.
Das Landratsamt Garmisch-Partenkirchen erhält eine Kopie des Schreibens.
Stellungnahme:
1. Fachliche Hinweise und Empfehlungen
Die Belange des Hochwasserschutzes und der -vorsorge, insbesondere die Vermeidung und Verringerung von Hochwasserschäden, sind in der Bauleitplanung zu berücksichtigen (§ 1 Abs. 6 Nr. 12, Abs. 7 BauGB). Das StMUV hat gemeinsam mit dem StMB eine Arbeitshilfe „Hochwasser- und Starkregenrisiken in der Bauleitplanung“ herausgegeben, wie die Kommunen dieser Verantwortung gerecht werden können und wie sie die Abwägung im Sinne des Risikogedankens und des Risikomanagements fehlerfrei ausüben können. Es wird empfohlen, eine Risikobeurteilung auf Grundlage dieser Arbeitshilfe durchzuführen, s.
1.1 Überflutungen durch wild abfließendes Wasser infolge von Starkregen
Durch Starkregenereignisse kann es auch fernab von Gewässern zu Überflutungen kommen.
Die Vorsorge gegen derartige Ereignisse beginnt auf Ebene der Bauleitplanung. Wir empfehlen bei Neubauvorhaben die Rohfußbodenoberkante des Erdgeschosses der Gebäude mindestens 25 cm über Fahrbahnoberkante/ über Gelände festzusetzen.
Für die bestehende Bebauung empfehlen wir eine Sensibilisierung der Anwohner für das Thema Starkregen. Gegebenenfalls ist eine Nachrüstung des Bestandes, lm Rahmen des Möglichen, sinnvoll und empfehlenswert.
Zu Ihrer Information dürfen wir auf den „Leitfaden Starkregen - Objektschutz und bauliche Vorsorge“ des Bundesinstituts für Bau-, Stadt-, und Raumforschung verweisen.
Vorschlag für Festsetzungen
„Die Rohfußbodenoberkante des Erdgeschosses der Gebäude wird mindestens 25 cm über Fahrbahnoberkante/ über Gelände festgesetzt.“
Beschluss:
Es handelt sich um Überplanung eines weitgehend bebauten Areals, so dass sich eine Festsetzung der Rohfußbodenoberkante erübrigt.
Abstimmung: 14:0
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„Zum Schutz vor eindringendem Abwasser aus der Kanalisation in tiefliegende Räume sind geeignete Schutzvorkehrungen vorzusehen, z.B. Hebeanlagen oder Rückschlagklappen.“
Beschluss
Wird unter den Hinweisen aufgenommen.
Abstimmung: 14:0
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Vorschlag für Hinweise zum Plan:
„Schutz vor Überflutungen infolge von Starkregen.“
„Infolge von Starkregenereignissen können im Bereich des Bebauungsplans Überflutungen auftreten. Um Schäden zu vermeiden, sind bauliche Vorsorgemaßnahmen zu treffen, die das Eindringen von oberflächlich abfließendem Wasser in Erd- und Kellergeschosse dauerhaft verhindert. Eine Sockelhöhe von mind. 25 cm über der Fahrbahnoberkante / über Gelände wird empfohlen. Kellerfenster sowie Kellereingangstüren sollten wasserdicht und/oder mit Aufkantungen, z.B. vor Lichtschächten, ausgeführt werden.“
„Der Abschluss einer Elementarschadensversicherung wird empfohlen.“
Beschluss:
Die gewünschten Hinweise zum Plan sind bereits unter den Hinweisen im Textteil aufgenommen.
Abstimmung: 14:0
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1.2 Grundwasser
Uns liegen keine Grundwasserstandsbeobachtungen im Planungsgebiet vor. In einer Erdwärmesondenbohrung im Plangebiet wurde Grundwasser in einer Tiefe von rd. 25 m u. GOK
angetroffen. Aufgrund der Hanglage können Hang- und Schichtwasserführungen nicht gänzlich ausgeschlossen werden.
Vorschlag für Hinweise zum Plan:
„Die Erkundung des Baugrundes einschl. der Grundwasserverhältnisse obliegt grundsätzlich dem jeweiligen Bauherrn, der sein Bauwerk bei Bedarf gegen auftretendes Grund- oder Hang- und Schichtenwasser sichern muss.”
„Sind im Rahmen von Bauvorhaben Maßnahmen geplant, die in das Grundwasser eingreifen (z.B. Grundwasserabsenkungen durch Bauwasserhaltung, Herstellen von Gründungspfählen oder Bodenankern mittels Injektionen), so ist rechtzeitig vor deren Durchführung mit der Kreisverwaltungsbehörde bezüglich der Erforderlichkeit einer wasserrechtlichen Erlaubnis Kontakt aufzunehmen. “
Beschluss:
Der erste Absatz wird unter den Hinweisen Punkt 8 eingefügt. Der zweite Absatz ist dort bereits verankert.
Abstimmung: 14:0
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1.3 Altlasten und Bodenschutz
1.3.1 Altlasten und schädliche Bodenveränderungen
lm Bereich des geplanten Bebauungsplanes sind keine Grundstücksflächen im Kataster gem. Art. 3 Bayer. Bodenschutzgesetz (BayBodSchG) aufgeführt, für die ein Verdacht auf Altlasten oder schädliche Bodenveränderungen besteht.
Für Informationen bezüglich Altlasten, schädlicher Bodenveränderungen oder entsprechender Verdachtsflächen im Bebauungsplangebiet ist die zuständige Kreisverwaltungsbehörde
anzufragen.
Vorschlag für Hinweise zum Plan:
„Sollten bei den Aushubarbeiten organoleptische Auffälligkeiten des Bodens festgestellt werden, die auf eine schädliche Bodenveränderung oder Altlast hindeuten, ist unverzüglich die zuständige Bodenschutzbehörde (Kreisverwaltungsbehörde) zu benachrichtigen (Mitteilungspflichten gem. Art. 1, 12 Abs. 2 BayBodSchG). “
Beschluss:
Ein entsprechender Absatz ist bereits aufgenommen. Dieser wird redaktionell an den vorgenannten Vorschlag angepasst.
Abstimmung: 14:0
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1.4 Wasserversorgung
Sämtliche Neubauten sind an die zentrale Wasserversorgungsanlage anzuschließen. Die hierzu erforderliche Wasserverteilung ist so auszuführen, dass ausreichende Betriebsdrücke und auch die Bereitstellung von Löschwasser im Brandfall über die öffentliche Anlage gewährleistet sind.
Beschluss:
Die Stellungnahme zur Wasserversorgung wird zur Kenntnis genommen.
Abstimmung: 14:0
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1.5 Abwasserentsorgung
1.5.1 Häusliches Schmutzwasser
Sämtliche Bauvorhaben sind vor Bezug an die zentrale Abwasseranlage anzuschließen. Die Dichtheit der Grundstücksentwässerungsanlagen ist nach DIN 1986-30 vor Inbetriebnahme nachzuweisen. Das öffentliche Kanalnetz ist entsprechend den technischen Regeln (DIN EN 752) zu erstellen und zu betreiben.
1.5.2 Niederschlagswasser
Der Bauleitplanung muss eine Erschließungskonzeption zugrunde liegen, nach der das anfallende Niederschlagswasser schadlos beseitigt werden kann.
Bei der Konzeption der Niederschlagswasserbeseitigung ist auf den Erhalt der natürlichen Wasserbilanz zum unbebauten Zustand zu achten (vgl. Arbeitsblatt DWA-A 102-1 und 2/BWK-A 3-1 und 2 sowie DWA-M 102-4 / BWK-A 3-4). Daher sollte das Niederschlagswasser nach Möglichkeit ortsnah versickert werden, sofern dem weder wasserrechtliche noch sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften oder wasserwirtschaftliche Belange entgegenstehen.
Das Gebiet ist nach unseren Informationen nahezu vollständig bebaut. Wir bitten deshalb um Informationen, wie das Niederschlagswasser im Plangebiet beseitigt wird.
Die Kommune ist zur Beseitigung des Niederschlagswassers verpflichtet. Sie kann dem Grundstückseigentümer das Benutzungsrecht der öffentlichen Anlagen nur dann versagen, soweit ihm eine Versickerung oder anderweitige Beseitigung von Niederschlagswasser ordnungsgemäß möglich ist.
Beschluss:
Es handelt sich um eine Überplanung eines bestehenden Baugebietes das zum Großteil bebaut ist. Die Oberflächenentwässerung erfolgt dort auf unterschiedliche Weise und war Bestandteil der damaligen Genehmigungsverfahren. Für die noch verbleibenden Bauparzellen ist im Zuge der Erstellung der Eingabeplanungen ein Entwässerungsplan beizufügen der die ordnungsgemäße Behandlung des anfallenden Oberflächenwassers nachweist.
Abstimmung: 14:0
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Vorschlag für Festsetzungen
„Bei Stellplätzen, Zufahrten und Zugängen sind für die Oberflächenbefestigung und deren Tragschichten nur Materialien mit einem Abflussbeiwert kleiner oder gleich 0,7 zu verwenden, wie z.B. Pflasterung mit mind. 30 % Fugenanteil, wasser- und luftdurchlässige Betonsteine, Rasengittersteine, Rasenschotter, wassergebundene Decke.”
„Flachdächer (0 Grad-15 Grad) sind mindestens mit einem Anteil von 60% der Dachflächen - ausgenommen Flächen für technische Dachaufbauten - bei einer Substratschicht von mindestens 8 cm mit Gräsern und Wildkräutern zu bepflanzen und so zu unterhalten. Ausnahmen für Anlagen zur Gewinnung von Solarenergie können zugelassen werden.”
„Gering verschmutztes Niederschlagswasser von privaten, befestigten Flächen muss auf den Baugrundstücken ordnungsgemäß versickert werden. Die Versickerung soll vorzugsweise breitflächig und über eine mindestens 30 cm mächtige bewachsene Oberbodenzone erfolgen.”
„Unterirdische Versickerungsanlagen, z. B. Rigolen, sind ohne geeignete Vorreinigung nicht zulässig. Sickerschächte sind unzulässig / vorab grundsätzlich technisch zu begründen. Notwendige Versickerungs- und Retentionsräume oder Vorbehandlungsanlagen sind auf den privaten Grundstücken vorzuhalten.“
„In Bereichen mit Versickerung des Niederschlagswassers sind - sofern Metalldächer zum Einsatz kommen sollen - nur Kupfer- und Zinkbleche mit geeigneter Beschichtung oder andere wasserwirtschaftlich unbedenkliche Materialen (z. B. Aluminium, Edelstahl) zulässig.“
Beschluss:
Die vorgeschlagenen Absätze werden eingearbeitet.
Abstimmung: 12:2
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Vorschlag für Hinweise zum Plan:
„Grundsätzlich ist für eine gezielte Versickerung von gesammeltem Niederschlagswasser oder eine Einleitung in oberirdische Gewässer (Gewässerbenutzungen) eine wasserrechtliche Erlaubnis durch die Kreisverwaltungsbehörde erforderlich. Hierauf kann verzichtet werden, wenn bei Einleitungen in oberirdische Gewässer die Voraussetzungen des Gemeingebrauchs nach § 25 WHG in Verbindung mit Art. 18 Abs. 1 Nr. 2 BayWG mit TRENOG (Technische Regeln zum schadlosen Einleiten von gesammeltem Niederschlagswasser in oberirdische Gewässer) und bei Einleitung in das Grundwasser (Versickerung) die Voraussetzungen der erlaubnisfreien Benutzung im Sinne der NWFreiV (Niederschlagswasserfreistellungsverordnung) mit TRENGW (Technische Regeln für das zum schadlosen Einleiten von gesammeltem Niederschlagswasser in das Grundwasser) erfüllt sind. “
Beschluss:
Die Festsetzung für die gezielte Versickerung wird gestrichen und der vorgeschlagene Text unter den Hinweisen aufgenommen.
Abstimmung: 14:0
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„Hinweise zur Bemessung und Gestaltung von erforderlichen Behandlungsanlagen für verschmutztes Niederschlagswasser von Straßen sind den einschlägigen Technischen Regeln zu entnehmen.“
Beschluss:
Ist bereits unter den Hinweisen Punkt 8 verankert.
Abstimmung: 14:0
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„Anlagen und Entwässerungseinrichtungen zur Ableitung von Dränwasser (Dränanlagen) sind wasserrechtlich zu behandeln und im Entwässerungsplan in Lage und Dimension zu kennzeichnen. “
Beschluss:
Der Absatz wird wie gewünscht aufgenommen.
Abstimmung: 14:0
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2. Zusammenfassung
Gegen den Bebauungsplan bestehen keine grundlegenden wasserwirtschaftlichen Bedenken, wenn obige Ausführungen berücksichtigt werden. Wir bitten um Informationen, wie das Niederschlagswasser im Plangebiet beseitigt wird.
Beschluss
Für die noch verbleibenden Bauparzellen ist im Zuge der Erstellung der Eingabeplanungen ein Entwässerungsplan beizufügen der die ordnungsgemäße Behandlung des anfallenden Oberflächenwassers nachweist.
Abstimmung: 14:0
