Mit Bekanntmachung vom 14.04.2023 wurde die Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB und die Träger öffentlicher Belange und Behörden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB im förmlichen Verfahren beteiligt. Eine Frist für die Stellungnahmen wurde bis zum 26.05.2023 gewährt.
1. Regierung von Oberbayern, 80534 München
Die Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde gibt zu o.g. Bauleitplanung folgende Stellungnahme ab.
Planung
Die Gemeinde Bad Kohlgrub beabsichtigt, mit o.g. Planung die Voraussetzungen für die Ausweisung eines Gewerbegebiets zu schaffen. Die Gemeinde verfügt bisher über keine ausgewiesenen gewerblichen Bauflächen und plant ein Gewerbegebiet von ca. 1,5 ha, um der Flächen- nachfrage ortsansässiger Gewerbebetriebe und ansiedlungswilliger Unternehmen gerecht zu werden. Das Plangebiet liegt rund 150 Meter – getrennt durch einen Höhenrücken – westlich des Hauptsiedlungsbereichs im planungsrechtlichen Außenbereich. Das Plangebiet soll über eine Staatsstraße 2062 und den Gotthelfweg verkehrlich erschlossen werden. Im rechtskräftigen Flächennutzungsplan ist das Gebiet als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt sowie als Talraum mit besonderer Bedeutung für das Landschaftsbild gekennzeichnet. Der Flächennutzungsplan soll im Parallelverfahren geändert werden.
Die Regierung von Oberbayern hat als höhere Landesplanungsbehörde bereits im Rahmen von Voranfragen zur Ausweisung eines Gewerbegebiets am Standort Gotthelfweg Stellung genommen, zuletzt mit Schreiben vom 06.08.2020 und 26.08.2020. Zudem fanden verschiedene Besprechungen mit Gemeinde, Landratsamt und SG 34.1 zu Fragen der städte- baulichen Gestaltung und der Einbindung in das Orts- und Landschaftsbild statt.
Bewertung
Siedlungsstruktur: Anbindegebot
Das geplante Gewerbegebiet liegt im planungsrechtlichen Außenbereich und ist nicht an eine geeignete Siedlungseinheit angebunden. Gemäß Landesentwicklungsprogramm Bayern (LEP) sind neue Siedlungsflächen möglichst in Anbindung an geeignete Siedlungseinheiten auszuweisen. Eine Ausnahme vom Anbindegebot ist nach LEP 3.3 (Z) jedoch u. a. möglich, wenn auf Grund der Topographie oder Schützenswerter Landschaftsteile oder tangierender Hauptverkehrstrasse ein angebundener Standort im Gemeindegebiet nicht vorhanden ist.
Die Gemeinde hat im Rahmen eines Standortgutachtens (Stand September 2017) sowie ergänzender Unterlagen von August 2020 nachgewiesen, dass kein angebundener Standort für eine Gewerbefläche im Gemeindegebiet vorhanden ist. Damit sind die Voraussetzungen für die Topographieausnahme gemäß LEP 3.3. (Z) gegeben und die Ausweisung einer GE-Fläche am vorgesehenen Standort zielkonform. Zur Begründung der Ausnahme von LEP 3.3 (Z) sind das genannte Standortgutachten einschließlich der ergänzten Unterlagen in den Planungsunterlagen zu ergänzen.
Aufgrund der abgesetzten Lage des Gewerbegebiets sollte die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben im Rahmen der weiteren Bauleitplanung ausgeschlossen werden, um die wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung zu erhalten (vgl. Bayerisches Landesplanungsgesetz (BayLplG) Art. 6 Abs. 2 Nr. 3).
Siedlungsstruktur: Flächensparen
Bei der Planung neuer Siedlungsflächen ist eine Prüfung erforderlich, ob für diese ein hinreichender Bedarf besteht, der in Abwägung mit anderen Belange, die Flächeninanspruchnahme rechtfertigt (vgl. LEP 1.2.1 und 3.1). Siehe Auslegungshilfe zu den Anforderungen an die Prüfung des Bedarfs neuer Siedlungsflächen für Wohnen und Gewerbe im Rahmen der landesplanerischen Überprüfung des Bayerischen Staatsministeriums für Wirtschaft, Landesentwicklung und Energie (Stand: 15.09.2021; Link). In den Planunterlagen finden sich keine Ausführungen zum Bedarf. Aus verschiedenen Besprechungen mit der Gemeinde ist jedoch bekannt, dass die Planung konkret auf lokale Bedarfe ausgerichtet ist. In den Planunterlagen ist daher der Flächenbedarf entsprechend der bestehen- den Planungsüberlegungen der Gemeinde konkret und nachvollziehbar darzulegen.
Die Gestaltung der Oberflächen außerhalb der Baufenster und Verkehrsflächen verbleibt im Planentwurf unklar. Gemäß Regionalplan Oberland (RP 17) B II 1.8 (Z) soll bei allen Planungen und Maßnahmen die Versiegelung des Bodens so gering wie möglich gehalten werden. Der Versiegelungsgrad im Plangebiet ist daher auf das Mindestmaß zu beschränken und durch entsprechende Festsetzungen zu regeln.
Ausschluss von Wohnnutzungen
Um die Zweckbestimmung des Gewerbegebietes dauerhaft abzusichern empfehlen wir, Wohnnutzungen generell auszuschließen. Gemäß dem vorliegenden Entwurf sind je Gewerbeeinheit bis zu zwei Betriebswohneinheiten zulässig. Durch den vollständigen Ausschluss von Wohnungen kann verhindert werden, dass für Betriebe zu einem späteren Zeitpunkt Einschränkungen immissionsschutzrechtlicher Art aufgrund benachbarter Wohnungen entstehen.
Orts- und Landschaftsbild
Auf Grund der exponierten und weithin einsichtigen Lage am westlichen Ortseingang kommt der schonenden Einbindung der neuen Gebäude in die Landschaft eine besondere Bedeutung zu (vgl. Regionalplan Oberland (R17) B II 1.6 (Z) soll die Siedlungstätigkeit auf die charakteristische Siedlungsstruktur und die bauliche Tradition des Oberlandes ausgerichtet werden. Ob der vorliegende Planentwurf und die vorgesehenen Festsetzungen zur Bauweise, baulichen Gestaltung, Eingrünung etc. geeignet sind, die Planung in den „Talraum mit besonderer Bedeutung für das Landschaftsbild“ und die westliche Ortseingangssituation von Bad Kohl- grub zu integrieren ist eng mit der unteren Bauaufsichtsbehörde abzustimmen.
Natur und Landschaft
Das Plangebiet grenzt westlich an kartierte Biotopflächen bzw. ragen die- se im südlichen Bereich geringfügig in das Plangebiet hinein. Lebensräume für wildlebende Arten sollen gesichert werden (vgl. LEP 7.1.6 (G); RP 17 B I 2.4.1 (Z). Den Belangen von Natur und Landschaft ist in Abstimmung mit der unteren Naturschutzbehörde Rechnung zu tragen.
Städtebauliche Stellungnahme des SG 34.1 – Städtebau, Bauordnung:
Es wird empfohlen auch auf Ebene des Flächennutzungsplans schon in Grundzügen die Grünordnung darzustellen.
Zu Festsetzung Nr. 1.1.5 im Bebauungsplan – Stellplätze und Garagen wird empfohlen, durchgängig über das Bebauungsplangebiet die Flächen für Stellplätze festzusetzen.
Zu Festsetzung Nr. 1.1.6 im Bebauungsplan – Grünflächen: Da ist anzupflanzenden Bäume auf privaten Grünflächen zu liegen kommen, sollte – um ein einheitliches Bild zu gewährleisten – eine Auswahl von heimischen und klimaresistenten Baumarten festgesetzt werden.
Ergebnis
Bei Ergänzungen des o.g. Flächenbedarfsnachweises und der Standortuntersuchung zur Begründung einer Ausnahme von LEP 3.3 (Z) sowie bei Berücksichtigung der Belange des Orts- und Landschaftsbilds sowie von Natur und Landschaft stehen Erfordernisse der Raumordnung der Planung nicht entgegen.
Kommentierung
Es werden Anregungen und Empfehlungen vorgebracht.
Die geforderte Ergänzung der Planungsunterlagen um das Stand- ortgutachten (Gewerbepotenzialermittlung) einschließlich der ergänzten Unterlagen dient der Vollständigkeit der Planakte und ist vorzunehmen.
Der Auschluss von Einzelhandelsbetrieben im weiteren Planverfahren wird befürwortet.
Der Flächenbedarf für lokale Bedarfe der Gemeinde ist konkret und nachvollziehbar darzulegen.
Der Versiegelungsgrad im Plangebiet ist durch entsprechende Festsetzungen auf das Mindestmaß zu beschränken.
Ein genereller Ausschluss der Wohnnutzung soll nicht erfolgen. Da ausschließlich betriebszugehörige Wohnungen zugelassen werden, ist davon auszugehen, dass durch zulässige gewerbegebietstypische Nutzungen, keine unzumutbaren Belästigungen zu erwarten sind.
Die Abstimmung der Einbindung des Gebietes in die Landschaft wird eng mit der unteren Bauaufsichtsbehörde erfolgen.
Den Belangen von Natur und Landschaft wird in Abstimmung mit der unteren Naturschutzbehörde Rechnung getragen.
Die Empfehlung, durchgängig über das Bebauungsplangebiet die Flächen für Stellplätze festzusetzen soll nicht umgesetzt werden, hierüber wurde im Gemeinderat bereits diskutiert und beschlossen. Eine Auswahl von heimischen und klimaresistenten Baumarten wird festgesetzt werden.
Ansonsten stehen Erfordernisse der Raumordnung der Planung
nicht entgegen.
Beschluss:
Den Anregungen und Empfehlungen wird gemäß vorstehender Kommentierung gefolgt, die Planunterlagen werden entsprechend ergänzt.
Abstimmungsergebnis: 14:0
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2. Planungsverband Region Oberland, Geschäftsstelle Region 17, 83633 Bad Tölz
Auf Vorschlag unserer Regionsbeauftragten schließen wir uns der Stellungnahme der höheren Landesplanungsbehörde vom 25.05.2023 an.
Kommentierung
Es bestehen keine Bedenken oder Einwände.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Abstimmungsergebnis: 14:0
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3. Bayernwerk Netz GmbH, Oskar-von-Miller-Straße 9, 82377 Penzberg
Gegen das o.g. Planungsvorhaben bestehen keine grundsätzlichen Einwendungen, wenn dadurch der Bestand, die Sicherheit und der Betrieb unserer Anlagen nicht beeinträchtigt werden.
Kabelplanung(en)
Zur elektrischen Versorgung des geplanten Gebietes sind Niederspannungskabel erforderlich. Eine Kabelverlegung ist in der Regel nur in Gehwegen, Versorgungsstreifen, Begleitstreifen oder Grünstreifen ohne Baumbestand möglich.
Im überplanten Bereich befinden sich Anlagenteile der Bayernwerk Netz GmbH oder es sollen neue erstellt werden. Für den rechtzeitigen Ausbau des Versorgungsnetzes sowie die Koordinierung mit dem Straßenbauträger und anderer Versorgungsträger ist es notwendig, dass der Beginn und Ablauf der Erschließungsmaßnahmen im Planbereich frühzeitig (mindestens 3 Monate) vor Baubeginn der Bayernwerk Netz GmbH schriftlich mitgeteilt wird. Nach § 123 BauGB sind die Gehwege und Erschließungsstraßen soweit herzustellen, dass Erdkabel in der endgültigen Trasse verlegt werden können.
Ausführung von Leitungsarbeiten sowie Ausstecken von Grenzen und Höhen:
- Vor Beginn der Verlegung von Versorgungsleitungen sind die Verlege- zonen mit endgültigen Höhenangaben der Erschließungsstraße bzw. Gehwege und den erforderlichen Grundstücksgrenzen vor Ort bei Bedarf durch den Erschließungsträger (Gemeinde) abzustecken.
- Für die Ausführung der Leitungsbauarbeiten ist uns ein angemessenes Zeitfenster zur Verfügung zu stellen, in dem die Arbeiten ohne Behinderungen und Beeinträchtigungen durchgeführt werden können.
Für Kabelhausanschlüsse dürfen nur marktübliche und zugelassene Einführungssysteme, welche bis mind. 1 bar gas- und wasserdicht sind, verwendet werden. Ein Prüfungsnachweis der Einführung ist nach Aufforderung vorzulegen. Wir bitten Sie, den Hinweis an die Bauherren in der Begründung aufzunehmen.
Transformatorenstation(en)
Zu elektrischen Erschließung der kommenden Bebauung wird die Errich- tung einer neuen Transformatorenstation erforderlich. Hierfür bitten wir Sie, eine entsprechende Fläche von ca. 35 qm uns für den Bau und Be- trieb einer Transformatorenstation in Form einer beschränkten persönli- chen Dienstbarkeit zur Verfügung zu stellen. Der Standort sollte innerhalb des überplanten Bereichs eingeplant werden.
Wir bedanken uns für die Beteiligung am Verfahren und stehen Ihnen für Rückfragen jederzeit gerne zur Verfügung. Wir bitten Sie, uns bei weite- ren Verfahrensschritten zu beteiligen.
Kommentierung
Es bestehen keine Bedenken oder Einwände. Die Hinweise zu Kabeln und Kabeleinführungen werden in die Hinweise zum Bebauungsplan aufgenommen. Eine Fläche von ca. 35 qm für den Bau und Betrieb einer Transformatorenstation wird in Form einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zur Verfügung gestellt.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen, die Hinweise und die Fläche für einen Trafo werden in den Bebauungsplan aufgenommen.
Abstimmungsergebnis: 14:0
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4. Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege, Hofgraben 4, 80539 München
Zuständige Gebietsreferentin:
Bodendenkmalpflege: Frau Dr. Martina Pauli
Wir bedanken uns für die Beteiligung an der oben genannten Planung und bitten Sie, bei künftigen Schriftwechseln in dieser Sache, neben dem Betreff auch unser Sachgebiet (B Q) und unser Aktenzeichen anzugeben. Zur vorgelegten Planung nimmt das Bayerische Landesamt für Denkmal- pflege, als Träger öffentlicher Belange, wie folgt Stellung:
Bodendenkmalpflegerische Belange
Wir weisen darauf hin, dass eventuell zu Tage tretende Bodendenkmäler der Meldepflicht an das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege oder die Untere Denkmalschutzbehörde gemäß Art. 8 Abs. 1-2 BayDSchG unterliegen.
Art. 8 Abs. 1 BayDSchG:
Wer Bodendenkmäler auffindet ist verpflichtet, dies unverzüglich der Unteren Denkmalschutzbehörde oder dem Landesamt für Denkmalpflege anzuzeigen. Zur Anzeige verpflichtet sind auch der Eigentümer und der Besitzer des Grundstücks sowie der Unternehmer und der Leiter der Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben. Die Anzeige eines der Verpflichteten befreit die übrigen. Nimmt der Finder an den Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben, aufgrund eines Arbeitsverhältnisses teil, so wird er durch Anzeigen an den Unternehmer oder den Leiter der Arbeiten befreit.
Art. 8 Abs. 2 BayDSchG:
Die aufgefundenen Gegenstände und der Fundort sind bis zum Ablauf von einer Woche nach der Anzeige unverändert zu belassen, wenn nicht die Untere Denkmalschutzbehörde die Gegenstände vorher freigibt oder die Forstsetzung der Arbeiten gestattet.
Treten bei o.g. Maßnahmen Bodendenkmäler auf, sind diese unverzüglich gem. o.g. Art. 8b BayDSchG zu melden und eine Abstimmung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde und dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege vorzunehmen. Ein Mitarbeiter des Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege führt anschließend die Denkmalfeststellung durch. Die so identifizierten Bodendenkmäler sind fachlich qualifiziert aufzunehmen, zu dokumentieren und auszugragen. Der so entstandene denkmalpflegerische Mehraufwand wird durch die Beauftragung einer fachlich qualifizierten Grabungsfirma durch das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege übernommen.
Für allgemeine Rückfragen zur Beteiligung des BLfD im Rahmen der Bauleitplanung stehen wir selbstverständlich gerne zur Verfügung.
Fragen, die konkrete Belange der Bau- und Kunstdenkmalpflege oder Bodendenkmalpflege betreffen, richten sie ggf. direkt an den für Sie zu- ständigen Gebietsreferenten der Praktischen Denkmalpflege (www.blfd.bayern.de).
Kommentierung
Es bestehen keine Bedenken oder Einwände. Auf die Meldepflicht von Bodendenkmälern gem. BayDSchG wird hingewiesen.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Hinweise werden in die Hinweise zum Bebauungsplan aufgenommen.
Abstimmungsergebnis: 14:0
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5. Handwerkskammer für München und Oberbayern, Postfach 34 01 38, 8098 München
Die Handwerkskammer für München und Oberbayern bedankt sich für die Gelegenheit zur Stellungnahme zu. O.g. Flächennutzungsplanänderungsverfahren der Gemeinde Bad Kohlgrub für ein ca 1,3 ha umfassen- des neues Gewerbegebiet (§ 8 BauNVO) am westlichen Ortsrand des Hauptorts südlich der Saulgruber Straße und westlich des Gotthelfwegs südöstlich der Bahnlinie, im Parallelverfahren mit einem konkretisierenden Bebauungsplanaufstellungsverfahren.
Das Vorhaben zu Unterstützung der Belange ortsansässiger Unternehmen – auch explizit aus dem Handwerk- durch Schaffung geeigneter Flächen für eine betriebliche Neuansiedlung und Weiterentwicklung ist von unserer Seite zu befürworten und zu begrüßen.
Um die insbesondere im ländlichen Raum überwiegend vertretenen kleinen und mittelständischen Handwerksbetriebe in ihrem Wirken zu unter- stützen ist die Schaffung bedarfsgerecht nutzbarer gewerblicher Flächen wesentlich.
Die planerischen Bestrebungen der Gemeinde, mit diesem Vorhaben explizit Gewerbetreibenden und Handwerksbetrieben aus dem Mittelstand eine Ansiedlung zu ermöglichen und mit der vorliegenden Parzellierung das lokale/regionale Gewerbe mit seinen spezifischen Standortansprüchen vor Ort zu unterstützen, ist damit ausdrücklich zu begrüßen.
Prinzipiell weisen wir allerdings darauf hin, dass die Ausweisung der Gewerbefläche jedoch an einem Standort vorgesehen ist, bei dem in Frage gestellt werden muss, ob er aufgrund der Situierung deutlich abgesetzt vom Siedlungszusammenhang prinzipiell noch als „angebunden“ bezeichnet werden kann.
Wir bitten ausdrücklich darum, im Zuge einer weitergehenden konkretisierenden Planung im Rahmen der Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung im Bebauungsplan Einzelhandelsbetriebe im neu geplanten Gewerbegebiet auszuschließen, um sicherzustellen, dass der Gebietscharakter erhalten wird und um negativen Auswirkungen auf die Entwicklung des Einzelhandels in den Innerortsbereichen und zentralen Versorgungsbereichen der Gemeinde Bad Kohlgrub sowie umliegender Gemeinden vorzubeugen.
Im Gebiet zulässige Betriebsleiterwohnungen werden mit Ausnahme der südöstlichen Parzelle auf insgesamt eine, dem Hauptzweck zu- und untergeordnete Betriebsleiterwohnung beschränkt. Um weiteren immissionsschutzrechtlichen Einschränkungen im Gewerbegebiet durch schützenswerte Nutzungen nach Maßgabe der DIN4109-2018-01 vorzubeugen, bitten wir darüber hinaus darum, Büroräume im Gewerbegebiet ebenso nur ausnahmsweise zuzulassen und Geschäftsgebäude sowie Betriebe, die überwiegend durch die Verrichtung von Büro- Aufenthalt geprägt sind, so anzuordnen, so dass nicht bereits im Vorfeld Beschränkungen für vergleichsweise störende gewerbliche Nutzungen auftreten, die auf die Ausschöpfung des jeweils zulässigen Störgrads im Gewerbegebiet angewiesen sind.
Kommentierung
Es bestehen keine Bedenken oder Einwände, Anregungen werden gemacht. Die in Frage gestellte Ausnahme vom Anbindegebot wurde im Vorfeld der Bebauungsplanung mit der Regierung von Oberbayern abgestimmt.
Der Bitte um den Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben ist zuzustimmen.
Der Bitte um nur ausnahmsweisen Zulässigkeit von Büroräumen kann nicht gefolgt werden, da dies Bauanträge im Freistellungsverfahren nicht ermöglicht, sobald Büroräume erforderlich sind. Dies dürfte bei allen Gewerbebetrieben, die nach den Festsetzungen zulässig sind, der Fall sein. Da alle Betriebe den gewerbegebietstypischen Störgrad „nicht erheblich störend“ einhalten müssen, sind empfindlichere Nutzungen innerhalb der Betriebe bereits aus Arbeitschutzgründen so herzustellen, dass die erforderlichen Grenz- werte eigehalten werden.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Den Anregungen wird gemäß vorstehender Kommentierung gefolgt, Einzelhandelsbetriebe werden ausgeschlossen.
Abstimmungsergebnis: 14:0
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6. Landratsamt, Postfach 15 63, 82455 Garmisch-Partenkirchen BP
Zur Aufstellung des Bebauungsplanes „GE Gotthelfweg“ in der Fassung vom April 2023 nehmen wir wie folgt Stellung:
A. Baurecht
1. Allgemeines, Grundsätze der Planung, Verfahren
Zur Realisierung eines Gewerbegebietes ist es erforderlich, einen Bebauungsplan aufzustellen und die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung zu schaffen.
Zur grundsätzlichen Ausweisung des Gewerbegebietes verweisen wir auf unsere Stellungnahme zur 5. Änderung des Flächennutzungsplanes vom 31.05.2023
- Planungsrechtliche Vorgaben, übergeordnete Planungen
Raumbedeutsame Flächenausweisungen haben die Ziele der Landesentwicklung und Regionalplanung zu beachten. Der Stellungnahme der höheren Landesplanungshörde kommt daher eine hohe Bedeutung zu.
Der Flächennutzungsplan wird im Parallelverfahren geändert, so dass das Entwicklungsgebot erfüllt ist.
- Städtebauliche Struktur, Entwicklung und Konzeption 3.1. Allgemeines
Die Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild sind groß. Daher
erfolgt die städtebauliche Umsetzung des Gewerbegebietes in enger Abstimmung mit der Regierung von Oberbayern, SG 34.1 Städtebau. Auch hinsichtlich der städtebaulichen Entwicklung verweisen wir auf unsere Stellungnahme zur Änderung des Flächennutzungsplans.
3.2 Landschaftliche Einbindung, Grünordnung
Gerade für Gewerbegebiet ist eine Eingrünung zur Landschaft, zum Straßenraum und zu den Nachbargrundstücken sehr wichtig um die Integration in das Orts- und Landschaftsbild zu verbessern sowie das eigene Erscheinungsbild des Gewerbegebietes positiv zu beeinflussen.
Deshalb regen wir grundsätzlich an, auch an den Rändern innerhalb der Grundstücke Festsetzungen zur Grünordnung zu treffen.
Geländeveränderungen sollten möglichst organisch ohne künstliche Stützmauer, eher über bepflanzte Böschungen erfolgen.
3.3. Bebauungskonzept, Erschließung und Gestaltung
Die Festsetzungen des Bebauungsplans sind das Ergebnis der städte- baulichen Voruntersuchungen. Die Gebäudestellung wird mit der schmalen Giebelseite zum Ortsrand ausgebildet. Die Maßstäblichkeit der Gebäude soll als Sticherschließung realisiert werden.
Im Allgemeinen regen wir an, die Gebäude möglichst einheitlich zu gestalten. Es sollten z.B. Gestaltungselemente wie Dachneigung und Fassadenmaterialien möglichst gleich gestaltet sein und eine Klammer für die Einheitlichkeit der Bebauung bilden.
- Festsetzungen durch den Bebauungsplan die der Abwägung zugänglich sind
Die grundsätzlichen Festsetzungen des Bebauungsplans zu Art und Maß der baulichen Nutzung, Wand- und Firsthöhen, überbaubaren Flächen, Gestaltung und Grünordnung sind nachvollziehbar und werden befürwortet. Wir haben jedoch noch einige Punkte, auf die wir hinweisen möchten:
- Art der Nutzung
Die Art der Nutzung als Gewerbegebiet mit wird grundsätzlich befürwortet. Für die vorgesehene Festsetzung der Anzahl von Betriebsleiterwohnungen in einem Gewerbegebiet gibt es jedoch keine Rechtsgrundlage in
§ 9 BauGB und der BauNVO. § 1 Abs. 4 Nr. 2 BauNVO stellt dafür keine Rechtsgrundlage dar. Es ist möglich, nach § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauNVO Betriebsleiterwohnungen allgemein zuzulassen, dies beinhaltet jedoch keine Möglichkeit, die Wohnungen bezüglich Fläche oder Zahl festzuschreiben. Auch die Ausweitung der Festsetzung von Wohnungen allgemein für „Betriebsangehörige“ ist entsprechend den Vorgaben der BauNVO nicht zu- lässig. Über die tatsächliche Zulässigkeit von Betriebsleiterwohnungen ist jeweils im Einzelfall zu entscheiden.
Wir empfehlen zu prüfen, ob im Bereich des großen Gewerbebetriebs die Ausweisung eines Sondergebietes mit den entsprechenden konkreten Festsetzungen möglich wäre.
- Maß der Nutzung
Das Maß der Nutzung ist angemessen und wird befürwortet.
Um Versiegelungen zu vermeiden, empfehlen wir, die Verwendung wasserdurchlässiger Beläge wie z.B. Rasengittersteine, wassergebundene Decke, Rasenfugensteine mit mind. 2cm Fugen und Schotterrasen fest- zusetzen bzw. als Anreiz unversiegelte, wasserdurchlässige Flächen nur zu 50 % anzurechnen.
- Überbaubare Grundstücksflächen
Für eine Situierung von Garagen und Nebengebäuden ist kein schlüssiges Konzept erkennbar. Aufgrund der großzügig festgesetzten überbau- baren Flächen regen wir an, keine Nebenanlagen außerhalb der überbaubaren Flächen zuzulassen.
4.4. Grünordnung
Aufgrund der unterschiedlichen Baustruktur und der inneren Erschließung empfehlen wir, die Grünordnung weiter zu intensivieren und raumbildende Gehölzstrukturen festzusetzen.
4.5 Sonstige Festsetzungen, Hinweise
Zur Regelung der Stellplätze für den großen Betrieb empfehlen wir, die Flächen für den Ruhenden Verkehr geschossweise festzusetzen.
Zur Darstellung der topografischen Situation regen wir einen Querschnitt Ost – West als Beiplan in der Planzeichnung oder in der Begründung an.
4.6 Gestalterische Festsetzungen
Wie in den allgemeinen Anmerkungen erwähnt, soll die Gestaltung möglichst einheitlich sein, Daher sollte die Dachneigung um max. 2° differieren, z.B. DN 18 bis 20 festgesetzt werden. Ebenso sind die großen Dach- überstände zu hinterfragen und weniger tief oder auch mit einer maximalen Tiefe festzusetzen.
Zur Vereinheitlichung der Fassaden merken wir an, ob vollständige Holzfassaden festgesetzt werden sollen oder eine Putz-Holz-Kombination.
Da es sich um Gewerbebetriebe handelt, die zukünftig am Ortsrand liegen, bitten wir zu überlegen, ob einige grundlegende Festsetzungen zu Werbeanlagen getroffen werden sollten.
5 Allgemeine Hinweise, Empfehlungen
Aufgrund der Komplexität des Bebauungsplans empfehlen wir vor den weiteren Verfahrensschritten ein persönliches Gespräch mit Gemeinde und Planer, um unsere Anregungen erläutern zu können.
6. Begründung mit Umweltbericht
Wir bitten, den Städtebaulichen Entwurf in die Begründung zu übernehmen.
B. Naturschutz
In der planerischen Darstellung des Bebauungsplanes ist eine Pflanzliste der anzupflanzenden Bäume mit Pflanzqualität zu ergänzen. Weiterhin sind Angaben zu Einfriedungen zu machen. Zäune sind ohne Sockel aus- zuführen und ein Durchlass von 15 cm (Abstand Boden – Zaun) ist vorzusehen. Es sind Vorgaben zur Beleuchtung des Außenbereichs zu ergänzen: Die Beleuchtung des Außenbereichs ist insektenfreundlich auszuführen. Mit Inkrafttreten zum 01. August 2019 gelten für Lichtemissionen die Vorgaben der Art. 11a BayNatSchG und Art. 9 BayImSchG. Lichtemissionen können durch folgende Maßnahmen reduziert werden und die not- wendige Beleuchtung insektenfreundliche gestaltet werden:
- Einsatz von Bewegungsmeldern: Abschaltung, wenn die Wege nicht benutzt werden
- Lenkung des Lichts auf die zu beleuchtenden Flächen, Abstrahlung nach oben vermindern
- Lichtfarbe mit möglichst geringem Blauanteil : 1.800 – 2.400 K
-Die Wärmeentwicklung am Leuchtmittel stellt eine direkte Gefahr für Insekten dar. Es sollten deshalb geschlossene Lampengehäuse verwendet werden
- Die nächtliche Beleuchtung des Außenbereichs zu reinen Dekorations- zwecken ist unzulässig
Der Eingriff in Natur und Landschaft ist zu bilanzieren, es sind in Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde geeignete Ausgleichsmaß- nahmen festzusetzen. Diese müssen in der planerischen Darstellung so- wie der textlichen Festsetzung aufgeführt und in der Begründung beschrieben werden.
Die Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft sind zu ergänzen.
Um den Eingriff in das Landschaftsbild zu minimieren, sollten nach Möglichkeit Holzverkleidungen an Gebäuden angestrebt werden.
Redaktionelle Hinweise:
Im Vorentwurf des Bebauungsplanes sind in der Legende private und öffentliche Grünflächen jeweils als Punkt 9 aufgeführt, im Plan selbst lassen sich jedoch nur öffentlichen Grünflächen auffinden. Zudem sind die Nummerierungen nicht durchgängig.
C. Immissionsschutz
Das Planungsgebiet betrifft die Grundstücke mit den Flst. Nrn. 522, 522/1 sowie 521/8 und teilweise 522/2 der Gemarkung Bad Kohlgrub. Die Art der baulichen Nutzungen wird als Gewerbegebiet festgelegt und in zwei Bereiche (GE1 und GE 2) unterteilt. Etwa 170 m östlich und unmittelbar im Süden angrenzend befinden sich bestehende Wohnbebauungen.
Im Rahmen eines Bauleitplanverfahrens muss von der Immissionsschutzbehörde perspektivisch dargelegt werden, ob eine langfristige im- missionsverträgliche Nutzung generell gewährleistet werden kann.
Die Immissionsorte im Planungsgebiet sind den Verkehrsgeräuschen der ST 2062 und der vorbeilaufenden Bahnlinie (Murnau – Oberammergau) unmittelbar ausgesetzt, wodurch ein erhöhtes lärmschutzfachliches Konfliktpotential gegeben ist.
Überschlägige Berechnungen des Verkehrslärms nach DIN 18005 bzw. RLS 19 unter Verwendung der Straßenverkehrsdaten aus der Zählung 2021 (Prognose 2036) zeigen, dass an den Hausfassaden etwaiger schutzbedürftiger Nutzungen innerhalb des Planungsgebiets Beurteilungspegel zu erwarten sind, welche die von AL3 festgelegten Grenzwerte von tags 64 dB(A) und nachts 54 (dB(A) überschreiten.
Daher kann hinsichtlich des Lärmschutzes das Vorliegen ungesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht mehr ausgeschlossen werden.
Aufgrund des Gebots der planerischen Konfliktbewältigung ist eine gut- achterliche Untersuchung hinsichtlich der schalltechnischen Verträglichkeit des Bebauungsplangebietes zu erstellen.
Deshalb wird eine Schalltechnische Untersuchung von einer sachkundigen Stelle nach § 29 b BImSchG mit folgendem Inhalt gefordert:
- Ermittlung der für die Gewerbeflächen maximal zulässigen Lärmemissionskontingente nach DIN45691 zum Schutz der umliegenden schutzbedürftigen Anwesen vor Gewerbelärm. Dabei ist das Urteil des BVerwG vom 07.12.2017 zu beachten. (siehe oben). Soweit eine spätere Erweiterung des Gewerbegebietes geplant ist, sollte dies bei der Bemessung der Lärmemissionskontigente berücksichtigt werden
- Ermittlung und Beurteilung der auf das Gewerbegebiet einwirkenden Verkehrslärmemissionen durch die Staatsstraße 2062 und der Bahnlinie Murnau – Oberammergau (Schutz von Büros und Betriebswohnungen im Gewerbegebiet). Ggfs. Benennung von Schallschutzmaßnahmen gegen- über dem Verkehrslärm (z.B. Orientierung von Schlafräumen bei Betriebswohnungen, erforderliche Schalldämm-Maße für Bauteile usw.).
- Ausarbeitung von Vorschlägen für Festsetzungen, Hinweise, Begründung und Umweltbericht des Bebauungsplans/Flächennutzungsplans.
D. Wasserrecht
Überschwemmungs- bzw. Wasserschutzgebiete sind nicht betroffen. Wasserrechtlich bestehen keine Einwände.
E. Bodenschutzrecht
Es sind im überplanten Bereich keine bekannten Altlastenflächen betroffen. Wir bitten aber um Beachtung bzw. Aufnahme der drei Hinweise – Siehe Stellungnahme WWA 23.05.2023, Punkt 1.3.1 + 1.3.2 im Hinblick auf Altlasten, vorsorgenden Bodenschutz und Verwertung von Bodenmaterial.
Kommentierung
Es bestehen keine Bedenken oder Einwände. Auf die Beachtung der Ziele der Landesentwicklung und Regionalplanung wird hingewiesen.
Anregungen erfolgen, Festsetzungen zur Grünordnung auch an den Rändern innerhalb der Grundstücke zu treffen. Geländeveränderungen sollten möglichst organisch ohne künstliche Stützmauer, eher über bepflanzte Böschungen erfolgen. Dies wird im Rahmen der weiteren Erstellung des Landespflegerischen Begleitplanes geprüft und abgestimmt werden.
Eine einheitliche Gestaltung der Gebäude wird angeregt.
Auf die fehlende Rechtsgrundlage für die Beschränkung der Anzahl der Wohnungen für Betriebsangehörige im Gewerbegebiet nach BauNVO wird hingewiesen. Die BauNVO ermöglicht Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, ohne Beschränkung der Anzahl. Der Empfehlung, zu prüfen ob im Bereich des großen Gewerbebetriebs die Ausweisung eines Sondergebietes mit den entsprechenden konkreten Festsetzungen möglich wäre kann gefolgt werden.
Die Empfehlung zur Festsetzung der Verwendung wasserdurchlässiger Beläge, sowie der als Anreiz verminderten Anrechnung unversiegelter, wasserdurchlässiger Flächen nur zu 50 % ist in die Hinweise aufzunehmen.
Der Anregung, keine Nebenanlagen außerhalb der überbaubaren Flächen zuzulassen kann nicht gefolgt werden, da den Eigentümern die Möglichkeiten der Baunutzungsverordnung gewährt werden sollen.
Die Empfehlung, die Grünordnung weiter zu intensivieren und raumbildende Gehölzstrukturen festzusetzen ist zu prüfen.
Die Empfehlung einer Regelung der Stellplätze für den großen Betrieb die Flächen für den Ruhenden Verkehr geschossweise festzusetzen ist nicht zwingend erforderlich.
Der Anregung, zur Darstellung der topografischen Situation einen Querschnitt Ost – West als Beiplan in der Planzeichnung oder in der Begründung beizufügen, kann gefolgt werden.
Zu den gestalterischen Festsetzungen wird angeregt, die Dachneigung um max. 2° differierend, z.B. DN 18° bis 20° festzusetzen. Die großen Dachüberstände werden hinterfragt. Diese Festsetzungen beruhen auf der Ortsgestaltungssatzung der Gemeinde Bad Kohlgrub und sollen Geltung behalten.
Die Festsetzung vollständiger Holzfassaden oder eine Putz-Holz-Kombination wird angeregt. Eine bisher von der Gemeinde nicht gewünschte Abweichung von der Ortsgestaltungssatzung der Gemeinde Bad Kohlgrub wird aus Gründen der Gleichbehandlung nicht empfohlen.
Grundlegende Festsetzungen zu Werbeanlagen sind wie folgt zu integrieren: Werbeanlagen müssen in ihrer Art, Form, Größe, Lage, Materialbeschaffenheit und Farbgebung so beschaffen sein, dass sie sich hinsichtlich ihrer Gestaltung als nicht störend in das städtebauliche Gesamtbild einfügen. Blinkende Leuchtreklamen, Himmelsstrahler (sog. Skybeamer) sowie Bildprojektoren aller Art, einschließlich Laserlicht und Hologrammprojektionen sind nicht zulässig.
Aufgrund der Komplexität des Bebauungsplans wird vor den weiteren Verfahrensschritten ein persönliches Gespräch mit Landratsamt, Gemeinde und Planer empfohlen, um die Anregungen erläutern zu können. Diesem ist zuzustimmen.
Der Bitte den Städtebaulichen Entwurf in die Begründung zu übernehmen wird entsprochen.
Die Anregungen zum Naturschutz werden bei der weiteren Bearbeitung des Landschaftspflegerischen Begleitplans beachtet.
Die redaktionellen Anmerkungen zur Legende werden beachtet.
Zur Beurteilung des Immissionsschutzes wird eine Schalltechnische Untersuchung von einer sachkundigen Stelle nach § 29 b BImSchG mit in der Stellungnahme aufgeführten Inhalten gefordert.
Der Bitte um Aufnahme der drei Hinweise – Siehe Stellungnahme WWA 23.05.2023, Punkt 1.3.1 + 1.3.2 im Hinblick auf Altlasten, vorsorgenden Bodenschutz und Verwertung von Bodenmaterial wird gefolgt.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Anregungen und Hinweise werden gemäß vorstehender Kommentierung in der weiteren Planung berücksichtigt. Die Schalltechnische Untersuchung ist durchzuführen.
Abstimmungsergebnis: 14:0
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7. Wasserwirtschaftsamt Weilheim, Pütrichstraße 15, 82362 Weilheim
Zur genannten Änderung des Flächennutzungsplanes sowie zur Aufstellung des genannten Bebauungsplanes nimmt das Wasserwirtschaftsamt Weilheim als Träger öffentlicher Belange wie folgt Stellung.
Aus wasserwirtschaftlicher Sicht bestehen derzeit Bedenken, da u.a. die Erschließung hinsichtlich Schmutzwasser und Niederschlagswasser nicht gesichert ist.
Wir bitten die Gemeinde, uns die in der Stellungnahme geforderten Nachweise vorzulegen.
Nach Abschluss des Verfahrens bitten wir um eine Ausfertigung des gültigen Flächennutzungsplanes sowie des rechtskräftigen Bebauungsplanes (PDF-Dokument)
Das Landratsamt Garmisch-Partenkirchen erhält eine Kopie des Schreibens.
1. Fachliche Hinweise und Empfehlungen
Die Belange des Hochwasserschutzes und der -versorge, insbesondere die Vermeidung und Verringerung von Hochwasserschäden, sind in der Bauleitplanung zu berücksichtigen (§ 1 Abs. 6 Nr. 12, Abs. 7 BauGB). Das StMUV hat gemeinsam mit dem StMB eine Arbeitshilfe „Hochwasser- und Starkregenrisiken in der Bauleitplanung“ herausgegeben, wie die Kommunen dieser Verantwortung gerecht werden können und wie sie die Abwägung im Sinne des Risikogedankens und des Risikomanagements fehlerfrei ausüben können. Es wird empfohlen, eine Risikobeurteilung auf Grundlage dieser Arbeitshilfe durchzuführen,
1.1.Überflutungen durch wild abfließendes Wasser infolge von Starkregen
Durch Starkregenereignisse kann es auf fernab von Gewässern zur Überflutung kommen.
Die Vorsorge gegen derartige Ereignisse beginnt auf Ebene der Bauleitplanung. Im vorliegenden Entwurf sind keine Höhenlinien dargestellt. Oberflächenabfluss infolge von Starkregen konnte daher in der Grundkonzeption der Planung nicht berücksichtigt werden. Wir halten es für erforderlich, die topographischen und hydrologischen Verhältnisse (Wasserscheiden, Außeneinzugsgebiete, Hanglagen, Mulden, bevorzugte Fließwege, flächenhafter Wasserabfluss etc.) zu erheben und eine Gefährdungs- und Fließweganalyse sowie eine Risikobeurteilung durchzuführen, bevor das Bebauungsplanverfahren fortgesetzt wird. Soweit Starkregen- oder Sturzflutgefahrenkarten der Gemeinde, des Freistaat Bayern oder des Bundes vorliegen, sind diese entsprechend zu beachten und auszuwerten. Die Ergebnisse sind im Plan zu berücksichtigen.
Der Zufluss aus den Außeneinzugsgebieten muss bei der Bebauungs- und Entwässerungsplanung berücksichtigt werden (z.B. Anlegen von Ab- fang- und Ableitungsgräben; Anlage von Gehölzstreifen oder Erosionsmulden in der landwirtschaftlichen Fläche oberhalb der Bebauung).
Vorschlag und Hinweis zum Plan:
„Schutz vor Überflutungen infolge von Starkregen:“
„Infolge von Starkregenereignissen können im Bereich des Bebauungsplans Überflutungen auftreten. Um Schäden zu vermeiden, sind bauliche Vorsorgemaßnahmen zu treffen, die das Eindringen von oberflächlich abfließendem Wasser in Erd- und Kellergeschosse dauerhaft verhindert. Eine Sockelhöhe von mind. 25 cm über der Fahrbahnoberkante / über Gelände wird empfohlen. Kellerfenster sowie Kellereingangstüren sollten wasserdicht und/oder mit Aufkantungen, z. B. vor Lichtschächten, ausgeführt werden.“
„Der Abschluss einer Elementarschadensversicherung wird empfohlen.“
1.2 Grundwasser
Uns liegen keine Grundwasserstandsbeobachtungen im Plangebiet vor. Der Grundwasserstand muss durch geeignete Erkundungen im Planungsgebiet ermittelt werden. Hierzu ist eine hydrogeologisches Fachgutachten erstellen zu lassen.
Das uns aus der Voranfrage zum geplanten Bebauungsplan vorliegende Baugrundgutachten (Blasy+Mader v. 11.11.2019) gibt an, dass mit Schichtwasser zwischen 0,01 und 2,20 m u. GOK zu rechnen ist.
Durch die geplanten Einzelbauvorhaben wird auf das Grundwasser/Schichtwasser eingewirkt (z.B. Aufstau, Umleitung, Absenkung). Dadurch können nachteilige Folgen für das Grundwasser oder für Dritte entstehen. Wir empfehlen, vor Baubeginn ein hydrogeologisches Gutachten in Auftrag zu geben, das die Beeinflussung ermittelt und ggf. geeignete Abhilfemaßnahmen vorschlägt. Ein Eingriff in das Grundwasser durch die geplanten Maßnahmen stellt grundsätzlich einen Benutzungstatbestand nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 bzw. Abs. 2 Nr. 1 oder ggf. § 9 Abs 2 Nr. 2 WHG dar. Benutzungen sind in einem wasserrechtlichen Verfahren zu behandeln.
Sollte eine Auffüllung des Baugebiets in Betracht gezogen werden, ist der Abstand der neu geschaffenen Geländeoberkante zum höchsten Grundwasserstand in den Bebauungsplan zu übernehmen. Bei der Feststellung der Sockelhöhe sind die Grundwasserstände entsprechend zu berücksichtigen.
Vorschlag für Festsetzungen:
„Die Einleitung von Grund-, Drän- und Quellwasser in die öffentliche Kanalisation ist nicht zulässig.“
„Zum Schutz vor hohen Grundwasserständen müssen Keller oder sonstige unterhalb des anstehenden Geländes liegende Räume bis mindestens zu dem durch Fachgutachten ermittelten schadensverursachenden bzw. höchsten bekannten Grundwasserstand zuzüglich einem geeigneten Sicherheitszuschlag wasserdicht (z.B. weiße Wanne) und auftriebssicher hergestellt werden bzw. ist auf einen Keller zu verzichten oder die Nutzung des Kellergeschosses entsprechend anzupassen.“
Vorschlag für Hinweise zum Plan:
„Die Erkundung des Baugrundes einschl. der Grundwasserverhältnisse obliegt grundsätzlich dem jeweiligen Bauherrn, der sein Bau- werk bei Bedarf gegen auftretendes Grund- oder Hang- und Schichtwasser sichern muss.“
„Um negative Einflüsse auf das Grundwasser ausschließen zu können, hat der Bauherr einen fachlich qualifizierten Nachweis über die quantitativen und qualitativen Einflüsse auf das Grundwasser während der Bauphase und im Endzustand zu erbringen (z.B. hydrogeo- logisches Gutachten). Für entsprechende Maßnahmen sind regelmäßig wasserrechtliche Genehmigungen bei der Kreisverwaltungsbehörde einzuholen.“
„Sind im Rahmen von Bauvorhaben Maßnahmen geplant, die in das Grundwasser eingreifen (z.B. Grundwasserabsenkungen durch Bauwasserhaltung, Herstellen von Gründungspfählen oder Boden- ankern mittels Injektionen), so ist rechtzeitig vor deren Durchführung mit der Kreisverwaltungsbehörde bezüglich der Erforderlichkeit einer wasserrechtlichen Erlaubnis Kontakt aufzunehmen.“
- Altlasten und Bodenschutz
- Altlasten und schädliche Bodenveränderungen
Im Bereich des geplanten Bebauungsplanes sind keine Grundstücksflächen im Kataster gem. Art. 3 Bayer.Bodenschutzgesetz (BayBodSchG) aufgeführt, für die ein Verdacht auf Altlasten oder schädliche Bodenveränderungen besteht.
Für Informationen bezüglich Altlasten, schädlicher Bodenveränderungen oder entsprechender Verdachtsflächen im Bebauungsplangebiet ist die zuständige Kreisverwaltungsbehörde anzufragen.
Vorschlag und Hinweis zum Plan:
„Sollten bei den Aushubarbeiten organoleptische Auffälligkeiten des Bodens festgestellt werden, die auf eine schädliche Bodenveränderung oder Altlast hindeuten, ist unverzüglich die zuständige Bodenschutzbehörde (Kreisverwaltungsbehörde) zu benachrichtigen (Mit- teilungspflichten gem. Art. 1, 12 Abs. 2 BayBodSchG).“
1.3.2 Vorsorgender Bodenschutz Bauleitplanung allgemein
Bei der Aufstellung von Bauleitplänen sind nach § 1 Abs. 6 Nr 7a BauGB die Belange des Umweltschutzes und damit auch die Auswirkungen auf das Schutzgut Boden zu berücksichtigen. Zur Durchführung der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 Satz 1 i.Verb. m. Anl. 1 Nr. 2a BauGB müssen die im Plangebiet vorkommenden Bodentypen benannt und deren natürliche Bodenfunktionen (§2BBodSchG) bewertet werden.
Böden, die die natürlichen Bodenfunktionen oder die Funktion als Standort für landwirtschaftliche Nutzfläche (natürliche Ertragsfähigkeit) in besondere Weise erfüllen, sind zu berücksichtigen und die Planung auf weniger wertvolle Böden zu lenken. Im Sinne des Grundsatzes 1.3.1 des Landesentwicklungsplans 2020 („Erhalt und die Schaffung natürlicher Speichermöglichkeiten für Kohlendioxid und andere Treibhausgase“) ist bei humusreichen Böden (insb. Moorböden) auch die Speicherfunktion für Kohlendioxid zu berücksichtigen.
Es wird empfohlen, für die Bodenfunktionsbewertung einen qualifizierten Fachgutachter zu beauftragen. Ggf. vorhandene geogene oder großflächige siedlungsbedingte Bodenbelastungen sind zu berücksichtigen. Dar- über hinaus sind geeignete Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich nachteiliger Auswirkungen auf das Schutzgut Boden
aufzuzeigen.
Vorschläge für Hinweise zum Plan_:
„Nach Baugesetzbuch (BauGB) Anlage 1 (zu § 2 Absatz 4 und §§ 2a und 4c) ist für die vorhandenen Böden eine Bestandsaufnahme und Bewertung der im Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG) aufgeführten Bodenfunktionen durchzuführen. Insbesondere schutzwürdige Böden sind zu berücksichtigen und die Planung auf weniger wertvolle Böden zu lenken. Es wird empfohlen, einen qualifizierten Fachgutachter zu beauftragen. Ggf. vorhandene geogene oder großflächige siedlungsbedingte Bodenbelastungen sind zu berücksichtigen. Es sind geeignete Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich nachteiliger Auswirkungen auf das Schutgut Boden aufzuzeigen.“
Verwertung von Bodenmaterial
Die Anforderungen nach DIN 19731 „Verwertung von Bodenmaterial“ sind zu beachten.
Aufgrund der Feststellung im Baugrundgutachten (Blasy+Mader v. 11.11.2019), dass im Plangebiet verbreitete mit Torf in den obersten Schichten mit einer Mächtigkeit von 0,4 bis 0,6 m zu rechnen ist, gilt es den Anfall von Bodenaushub soweit wie möglich zu vermeiden (§ 6 Abs. 1 KrWG) bzw. gering zu halten. Dies ist bereits bei der (Bau)Planung zu berücksichtigen und ggf. ein entprechendes Bodenmanagementkozept zu erstellen (=Massenbilanzierung Bodenaushub + frühzeitige Darstellung möglicher Verwertungswege + Einplanung notwendiger (Zwischen-)Lagerflächen).
Zur Entlastung von Entsorgungswegen und zur Kostenminimierung sollte ausgehobenes Bodenmaterial möglichst am Entstehungsort (z.B. innerhalb des Baugebietes) wiederverwendet werden (z.B. modellierte Vegetationsflächen, Lärm- /Sichtschutzwälle, Dachbegrünungen). Auf das Schreiben des Bayerischen Staatministeriums für Umwelt und Verbraucherschutz vom 10.08.2020 wird hingewiesen.
Des Weiteren dürfen wir auf die LfU Merkblätter „Das Schutzgut Boden in der Planung“ und „Umgang mit humusreichem und organischem Boden- material“ verweisen.
Vorschläge für Hinweise zum Plan:
„Die Verwertung von überschüssigem Bodenmaterial sollte zur Vermeidung von Bauverzögerungen und Mehrkosten mit ausreichendem zeitlichen Vorlauf vor Baubeginn geplant werden. Es wird empfohlen, hierfür von einem qualifizierten Fachbüro bereits im Vorfeld ein Bodenmanagementkonzept mit Massenbilanz (in Anlehnung an § 6 Abs. 1 KrWG in Verb, mit Art. 1 und 2 BayAbfG) erstellen zu lassen. Oberstes Ziel ist die Vermeidung von Bodenaushub bzw. die Wiederverwendung von Bodenmaterial innerhalb der Baufläche. Die materiellen Anforderungen richten sich nach dem jeweiligen Entsorgungsweg (z.B. § 12 BBodSchV, Leitfaden zur Verfüllung von Gruben und Brüchen sowie Tagebauen, LAGA M 20 1997 sowie DepV).“
„Es ist zu erwarten, dass bei der Baumaßnahme humusreiches / organisches Bodenmaterial anfällt. Mögliche Verwertungswege sind frühzeitig von der Bodenkundlichen Baubegleitung bzw. einem qualifizierten Fachbüro zu planen und vorab darzulegen“.
„Mutterboden (Oberboden) ist nach § 202 BauGB in nutzbarem Zu- stand zu erhalten und vor Vergeudung und Vernichtung zu schützen. Überschüssiger Mutterboden ist möglichst hochwertig nach
den Vorgaben des § 12 BBodSchV zu verwerten.“
„Der belebte Oberboden und ggf. kulturfähige Unterböden sind zu schonen, getrennt abzutragen, fachgerecht zwischenzulagern, vor Verdichtung zu schützen und möglichst wieder seiner/ihrer Nutzung zuzuführen. Es wird eine max. Haufwerkshöhe von 2 m für Oberboden und maximal 3 m für Unterboden und Untergrund empfohlen. Die Bodenmieten dürfen nicht befahren werden.“
„Zulieferung von Bodenmaterial: Soll Bodenmaterial i.S.d. § 12 BBodSchV zur Herstellung einer durchwurzelbaren Bodenschicht verwendet werden, sind die Anforderungen des § 12 BBodSchV ein- zuhalten.“
1.4 Wasserversorgung
Sämtliche Neubauten sind an die zentrale Wasserversorgungsanlage anzuschließen. Die hierzu erforderliche Wasserverteilung ist so auszuführen, dass ausreichende Betriebsdrücke und auch die Bereitstellung von Löschwasser im Brandfall über die öffentlichen Anlage gewährleistet sind. Insofern besteht mit dem vorliegenden Plan Einverständnis.
1.5. Abwasserentsorgung
Die vorgelegten Unterlagen behandeln nicht die geplante abwassertechnische Erschließung des betroffenen Gebietes. Aus diesem Grund kann eine ordnungsgemäße Erschließung nicht bestätigt werden.
Aktuell ist kein Schmutzwasserkanal im Bereich des geplanten Gewerbegebietes. Bei Realisierung sollten die Anwesen Gotthelfweg 75, 75 a,80 und 80 a, die aktuell ihr Abwasser über Kleinkläranlagen entsorgen,
ebenfalls an das Kanalnetz im Trennsystem angeschlossen werden.
1.5.1. Häusliches Schmutzwasser
Sämtliche Bauvorhaben sind vor Bezug an die zentrale Abwasseranlagen im Trennsystem anzuschließen. Die Dichtheit der Grundstücksentwässe- rungsanlagen ist nach DIN 1986-30 vor Inbetriebnahme nachzuweisen. Das öffentliche Kanalnetz ist entsprechend den technischen Regeln (DIN EN 752) zu erstellen und zu betreiben.
In den Schmutzwasserkanal darf grundsätzlich nur Schmutzwasser im sinne von § 54 Abs. 1 Nr. 1 WHG eingeleitet werden (keine Drainage- oder Niederschlagswasser), um hydraulische Belastungen für das Kanal- netz, für die Mischwasserbehandlungsanlagen und für die Kläranlagen zu vermeiden.
- Gewerbliches Schmutzwasser
Einleitungen von nicht hausabwasserähnlichen Abwässern aus Industrie- und Gewerbebetrieben sowie aus sonstigen privaten, kommunalen und gewerblichen Einrichtungen in öffentliche Abwasseranlagen dürfen nur unter Einhaltung der Bestimmungen der jeweiligen Entwässerungssatzungen erfolgen. Weiterhin ist zu prüfen, ob für derartige Einleitungen zusätzlich eine Genehmigungspflichtig nach § 58 WHG besteht.
Die Zustimmung für die vorgenannten Einleitungen ist vorab in jedem Fall beim Betreiber der öffentlichen Abwasseranlagen (Gemeinde, Stadt oder Abwasserzweckverband) einzuholen bzw. in Fällen, in denen der § 58 WHG zutrifft, bei der Kreisverwaltungsbehörde zu beantragen.
- Niederschlagswasser
Der Bauleitplanung muss eine Erschließungskonzeption zugrunde liegen, nach der das anfallende Niederschlagswasser schadlos beseitigt werden kann.
Bei der Konzeption der Niederschlagswasserbeseitigung ist auf den Er- halt der natürlichen Wasserbilanz zum unbebauten Zustand zu achten (vgl. Arbeitsblatt DWA-A 102-1 und 2 BWK-A 3-1 und 2 sowie DWA-M
102-4 / BWK-A 3-4).
Die Kommune ist zur Beseitigung des Niederschlagswasser verpflichtet. Sie kann dem Grundstückseigentümer das Benutzungsrecht der öffentlichen Anlagen nur dann versagen, soweit ihm eine Versickerung oder anderweitige Beseitigung von Niederschlagswasser ordnungsgemäß möglich ist.
Gemäß dem Baugrundgutachten ist der anstehende Untergrund nicht sickerfähig. Daher ist ein Niederschlagswasserbeseitigungskonzept für die öffentlichen als auch privaten Flächen zu erarbeiten.
Auf die notwendige weitergehende Vorbehandlung von Niederschlagswasser von Metalldächern wird hingewiesen.
Für die Einleitung von Niederschlagswasser in ein Gewässer ist eine quantitative Beurteilung nach LfU Merkblatt 4.4/22 / DWA-A 102, Teil 2 erforderlich. Sofern diese ergibt, dass vor Einleitung eine Drosselung erforderlich ist, sind die dazu erforderlichen Rückhalteflächen im Bebauungsplan festzusetzen.
Vorschlag zur Änderung des Plans:
Festsetzung der Flächen, die für die Versickerung, Ableitung bzw. Retention von Niederschlagswasser erforderlich sind (entsprechend der Erschließungskonzeption).
Vorschlag für Festsetzungen
„Bei Stellplätzen, Zufahrten und Zugängen sind für die Oberflächenbefestigung und deren Tragschichten nur Materialien mit einem Abflussbeiwert kleiner oder gleich 0,7 zu verwenden, wie z. B. Pflasterung mit mind. 30 % Fugenanteil, wasser- und luftdurchlässige Betonsteine, Rasengitterstein, Rasenschotter, wassergebundene Decke.“
„Flachdächer (0 Grad – 15 Grad) sind mindestens mit einem Anteil von 60 % der Dachflächen – ausgenommen Flächen für technische Dachaufbauten – bei einer Substratschicht von mindestens 8 cm mit Gräsern und Wildkräutern zu bepflanzen und so zu unterhalten. Ausnahmen für Anlagen zur Gewinnung von Solarenergie können zugelassen werden.“
Vorschlag für Hinweise im Plan:
„Anlage zur Ableitung von Niederschlagswasser sind so zu unterhalten, dass der Wasserabfluss dauerhaft gewährleistet ist. Die Flächen sind von Abflusshindernissen frei zu halten. Überbauen oder Verfüllen, Anpflanzungen, Zäune sowie die Lagerung von Gegenständen, welche den Zu- und Abfluss behindern oder fortschwemmt werden können, sind unzulässig.“
„Hinweise zur Bemessung und Gestaltung von erforderlichen Be- handlungsanlagen für verschmutztes Niederschlagswasser von Straßen sind den einschlägigen Technischen Regeln zu entnehmen.“
„Anlagen und Entwässerungseinrichtungen zur Ableitung von Dränwasser (Dränanlagen) sind wasserrechtlich zu behandeln und im Entwässerungsplan in Lage und Dimension zu kennzeichnen.“
„Bei der Erstellung der Wohnbebauung und der Grundstücksgestaltung (Zugänge, Lichtschächte, Einfahrten etc.) ist die Rückstauebene zu beachten. Unter der Rückstauebene liegende Räume und Entwässerungseinrichtungen (auch Dränanlagen, sofern zulässig) müssen gegen Rückstau aus der Kanalisation gesichert werden.“
2. Zusammenfassung
Gegen den Bebauungsplan bestehen erhebliche wasserwirtschaftliche Bedenken. Die Erschließung hinsichtlich Schmutzwasser und Niederschlagswasser ist derzeit nicht gesichert.
Für eine abschließende Stellungnahme des Wasserwirtschaftsamtes sind folgende Unterlagen nachzureichen. So lange diese Unterlagen nicht vor- gelegt wurden kann aus wasserwirtschaftlicher Sicht dem Bebauungsplan nicht zugestimmt werden.
- Erschließungskonzeption für die Schmutzwasserableitung
- Niederschlagswasserbeseitigungskonzept für die öffentlichen und privaten Flächen
- hydrogeologisches Gutachten, d.h. Untersuchungen zu den grundwasserhydraulischen und qualitativen Verhältnissen des Grundwassers mit besonderer Berücksichtigung von HHW (höchster gemessener Grundwasserstand)
- Bodengutachten, d.h. Untersuchungen der Eigenschaften, Empfindlichkeit und Belastbarkeit von Böden sowie des Grades der Funktionserfüllung und der Versickerungsfähigkeit
- Fließweganalyse für Starkniederschläge und Gefahren für den Planungsbereich durch Hang- bzw. wild abfließendes Wasser aus Außengebieten
Kommentierung
Es bestehen erhebliche Bedenken, Hinweise und Empfehlungen werden gegeben. Der Nachweis der gesicherten Erschließung hinsichtlich Schmutzwasser und Niederschlagswasser ist zu führen.
Zur Oberflächenwassersituation wurde bereits eine Fließweganalyse durchgeführt.
Die vorgeschlagene Festsetzung zum Schutz vor Überflutungen ist in den Bebauungsplan aufzunehmen.
Die vorgeschlagene Festsetzung zu Grundwasserverhältnissen ist in den Bebauungsplan aufzunehmen.
Die vorgeschlagenen Hinweise zu Grundwasserverhältnissen sind in den Bebauungsplan aufzunehmen.
Zur Klärung der Grundwasserverhältnisse wird ein hydrogeologisches Fachgutachten gefordert.
Der Hinweis zu Altlasten ist in den Bebauungsplan aufzunehmen.
Der Hinweis zum Bodenschutz ist in den Bebauungsplan aufzunehmen.
Die Hinweise zur Verwertung von überschüssigem Bodenmaterial sind nach Abstimmung mit den Inhalten des Bodengutachtens in den Bebauungsplan aufzunehmen.
Die ordnungsgemäße Wasserversorgung und Abwasserentsorgung wird durch Anschluss an das Ortsnetz sicher gestellt werden.
Die Hinweise zur Einleitung von gewerblichem Schmutzwasser sind zu beachten.
Eine Konzeption der Niederschlagswasserbeseitigung ist bereits beauftragt und in Bearbeitung. Eine Festsetzung der Flächen, die für die Versickerung, Ableitung bzw. Retention von Niederschlagswasser erforderlich sind wird auf Basis dieses Gutachtens erfolgen.
Die Vorschläge zur Oberflächenbefestigung und Dachbegrünung werden bei der weiteren Erstellung des Landschaftspflegerischen Begleitplans geprüft und entsprechend berücksichtigt.
Die Hinweise zum Niederschlagswasser sind in die Hinweise zum Bebauungsplan aufzunehmen.
Beschluss:
Die Stellungnahme wir gemäß vorstehender Kommentierung beachtet.
Die gegen den Bebauungsplan bestehenden erheblichen wasserwirtschaftliche Bedenken sind auszuräumen.
Die Erschließung hinsichtlich Schmutzwasser und Niederschlagswasser ist durch Anschluss an die örtlichen Systeme sicher zu stellen.
Für eine abschließende Stellungnahme des Wasserwirtschaftsamtes sind folgende Unterlagen nachzureichen:
● Erschließungskonzeption für die Schmutzwasserableitung
● Niederschlagswasserbeseitigungskonzept für die öffentlichen und privaten Flächen (ist bereits in Bearbeitung)
● hydrogeologisches Gutachten, d.h. Untersuchungen zu den grundwasserhydraulischen und qualitativen Verhältnissen des Grundwassers mit besonderer Berücksichtigung von HHW (höchster gemessener Grundwasserstand)
● Bodengutachten, d.h. Untersuchungen der Eigenschaften, Empfindlichkeit und Belastbarkeit von Böden sowie des Grades der Funktionserfüllung und der Versickerungsfähigkeit (liegt bereits vor)
● Fließweganalyse für Starkniederschläge und Gefahren für den Planungsbereich durch Hang- bzw. wild abfließendes Wasser aus Außengebieten (liegt bereits vor)
Die vorgeschlagenen Hinweise werden in die Hinweise zum Bebauungsplan aufgenommen.
Abstimmungsergebnis: 14:0
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8. Deutsche Telekom Technik GmbH, Bahnhofstraße 35, 87435 Kempten
Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) als Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i.S. v § 68 Abs. 1 TKG – hat die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Plan- verfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die erforderlichen Stellungnahme abzugeben. Zu der o.g. Planung nehmen wir wie folgt Stellung:
Durch die o.a. Planung werden die Belange der Telekom zurzeit nicht berührt.
Bei Planungsänderungen bitten wir und erneut zu beteiligen
Sollten Sie im Rahmen dieses Verfahrens Lagepläne unserer Telekommunikationsanlagen benötigen, können diese angefordert werden bei:
Telefon: 0251 788777701
Die Verlegung neuer Telekommunikationslinien zur Versorgung des
Planbereichs mit Telekommunikationsinfrastruktur im und außerhalb des Plangebietes bleibt einer Prüfung vorbehalten.
Kommentierung
Es bestehen keine Bedenken oder Einwände. Belange der Telekom werden nicht berührt. Bei Planungsänderung wird um erneute Beteiligung gebeten.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen, bei Planänderung wird die Deutsche Telekom erneut beteiligt.
Abstimmungsergebnis: 14:0
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9. Staatliches Bauamt Weilheim, Postfach 1662, 82356 Weilheim
Gegen die Aufstellung bzw. Änderung der Bauleitplanung bestehen seitens des Staatlichen Bauamtes Weilheim keine Einwände, wenn die unter 2.2 ff genannte Punkte beachtet werden.
Unter 2.2.ff werden keine Angaben gemacht.
Kommentierung
Es bestehen keine Bedenken oder Einwände.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Abstimmungsergebnis: 14:0
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10. KBM Josef Gschwendtner, Kreisbrandmeister, Am Sagle 14, 82481 Mittenwald
Aus Sicht des abwehrenden Brandschutzes bestehen keine Einwände.
Die nachstehenden Hinweise zeigen für die Planung bedeutsame Maß- nahmen des abwehrenden Brandschutzes (Durchführung wirksamer Löscharbeiten und Rettung von Personen) gem. Art. 5 BayBO auf.
Die Löschwasserversorgung ist entsprechend dem Arbeitsblatt W 405 des Deutschen Vereins des Gas- Wasserfaches (DVGW) sicherzustellen. Als Erstentnahmestelle ist innerhalb von 75 m zu den einzelnen Grundstücken bzw. Objekten ein Überflurhydrant mit einer entnehmbaren Löschwassermenge von 800 l/Min. über zwei Stunden vorzunehmen.
Bei Objekten mit erhöhter Brandlasst oder Ausdehnung ist eine Löschwassermenge von 1.600 l/Min. über zwei Stunden mit einem Druck von mind. 2 bar als Grundschutz zu gewährleisten.
Die öffentlichen Verkehrsflächen sind so anzulegen, dass sie hinsichtlich der Fahrbahnbreite (min. 3,5 m), Kurvenkrümmungsradien usw. mit Fahr- zeugen der Feuerwehr jederzeit und ungehindert (auch im Winter) befahren werden können. Die Tragfähigkeit muss für Fahrzeuge bis 16 t (Achs- last 10 t) ausgelegt sein.
Zur ungehinderten Nutzung sind gegebenenfalls Verkehrsbeschränkungen (Halteverbot) anzuordnen und dürfen nicht durch parkende KFZ’s beeinträchtigt werden.
Bei Stichstraße über 50 m ist darauf zu achten, dass die sog. „Wendehammer“ auch für Feuerwehrfahrzeuge benutzbar sind.
Hinweis:
Durch die Wandhöhe von 9,50 m, bei der, der zweite Rettungsweg eine Rettungshöhe von über 8 m Brüstungshöhe überschreiten kann, ist ein zweiter Rettungsweg baulich sicherzustellen.
Kommentierung
Es bestehen keine Bedenken oder Einwände. Die Hinweise für bedeutsame Maßnahmen des abwehrenden Brandschutzes und der Löschwasserversorgung sind zu beachten und soweit erforderlich in die Hinweise zum Bebauungsplan aufzunehmen.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen, gemäß vorstehender Kommentierung werden die Hinweise zum Brandschutz beachtet.
Abstimmungsergebnis: 14:0
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11. Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten, Krumppenstraße 18-20, 82362 Weilheim i.OB
Aus dem Bereich Landwirtschaft:
Diese Bauleitplanung darf bestehende landwirtschaftliche Betriebe in ihrer Entwicklung nicht beeinträchtigen. Darüber hinaus darf die Bewirtschaftung der angrenzen-den Flächen nicht beeinträchtigt werden. Ortsübliche landwirtschaftliche Emissionen sind in jedem Fall zu dulden.
Durch diese Planung gehen ca. 1,3 ha landwirtschaftlich genutzte Fläche verloren, die der Erzeugung von Nahrungsmitteln dienen. Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass bei allen Vorhaben der Verbrauch an land- wirtschaftlichen Flächen auf ein Minimum zu reduzieren ist.
Als Träger öffentlicher Belange für die Belange der Landwirtschaft sehen
wir den hohen Verbrauch an landwirtschaftlicher Nutzfläche in der Region zunehmend mit Sorge.
Aus dem Bereich Forsten:
Durch die Planungen sind forstwirtschaftliche Belange nicht betroffen, es bestehen daher keine Einwände.
Sollte nachträglich eine das Waldrecht betreffende Ersatz- oder Ausgleichsmaßnahme festgelegt werden, ist dazu das Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten nach Art. 7 BayWaldG erneut zu beteiligen.
Kommentierung
Es bestehen keine Bedenken oder Einwände. Auf den Verlust landwirtschaftlicher Fläche und ortsübliche landwirtschaftliche Emission wird hingewiesen. Bestehende landwirtschaftliche Betriebe dürfen in ihrer Entwicklung nicht beeinträchtigt werden.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen, eine Absprache mit betroffenen Landwirten durch die Gemeinde hat stattgefunden.
Abstimmungsergebnis: 14:0
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12. DB AG, DB Immobilien, Barthstraße 12, 80339 München
Stellungnahme vom 27.03.2023 AZ: TOEB-BY-23-153192
die DB AG DB Immobilien, als von der DB Netz AG bevollmächtigt, übersendet Ihnen hiermit folgende Gesamtstellungnahme als Träger öffentlicher Belange zu o. a. Anfrage.
Gegen die o.g. Rahmenplanung bestehen bei Beachtung und Einhaltung der nachfolgenden Bedingungen / Auflagen und Hinweise aus Sicht der DB AG und ihrer Konzernunternehmen grundsätzlich keine Bedenken.
Infrastrukturelle Belange
Nach § 4 des Allgemeinen Eisenbahngesetzes (AEG) und § 2 der Eisenbahn-Bau- und Betriebsordnung (EBO) ist die Deutsche Bahn AG verpflichtet, ihren Betrieb sicher zu führen und die Eisenbahninfrastruktur in betriebssicherem Zustand zu halten. In diesem Zusammenhang weisen wir auf folgendes hin:
Durch die Inhalte, Festlegungen und Zielsetzungen der Bauleitplanung dürfen der gewöhnliche Betrieb der bahnbetriebsnotwendigen Anlagen einschließlich der Maßnahmen zur Wartung und Instandhaltung sowie Maßnahmen zu Umbau, Erneuerung oder ggf. notwendiger Erweiterungen keinesfalls verzögert, behindert oder beeinträchtigt werden.
Wir weisen darauf hin, dass durch den Eisenbahnbetrieb und die Erhaltung der Bahnanlagen Emissionen (insbesondere Luft- und Körperschall, Abgase, Funkenflug, Abtriebe z.B. durch Bremsstäube, elektrische Beeinflussungen durch magnetische Felder, etc.) entstehen, die zu Immissionen an benachbarter Bebauung führen können. Gegen die aus dem Eisenbahnbetrieb ausgehenden Emissionen sind erforderlichenfalls von der Gemeinde oder den einzelnen Bauherren auf eigene Kosten geeignete Schutzmaßnahmen vorzusehen bzw. vorzunehmen.
Durch die geplante Bauleitplanung dürfen sich keine negativen Auswirkungen auf die angrenzenden Bahnübergänge in Bahn-km 13,325 und Bahn-km 13,6 ergeben.
Sollten sich durch die Ausweisung des neuen Baugebiets Änderungen an der Saulgruber Straße im Umfeld des Bahnüberganges in Bahn-km 13,325 ergeben, bzw. eine Umgestaltung der Einmündung des Gotthelf- weg in die Saulgruber Straße beabsichtigt sein, dann ist eine erneute frühzeitige Beteiligung der DB AG erforderlich, um die Auswirkungen auf den Bahnübergang prüfen zu können.
Weiter ist zu prüfen, ob der Technische nicht gesicherte Bahnübergang in Bahn-km 13,6 unverändert so bleiben kann oder ob sich Änderungen der Nutzung des Bahnübergangs durch das Gewerbegebiet ergeben. In den weiterführenden Planungen ist hierzu eine gesonderte Betrachtung erforderlich.
Durch eine Bebauung bzw. Bepflanzung des Geländes dürfen sich keine Sichteinschränkungen für den Straßenverkehr auf den Bahnübergang ergeben. Sowohl Beschilderung als auch die Lichtzeichenanlage müssen weiterhin uneingeschränkt (auch während der Bauzeit) sichtbar sein.
Photovoltaik- bzw. Solaranlagen (auch auf Dächern) sind blendfrei zum Bahnbetriebsgelände hinzugestalten. Sie sind so anzuordnen, dass jegliche Blendwirkung ausgeschlossen ist. Sollte sich nach der Inbetriebnahme eine Blendung herausstellen, so sind vom Bauherrn entsprechende Abschirmungen anzubringen.
Die Standsicherheit und Funktionstüchtigkeit aller durch die geplanten Baumaßnahmen und das Betreiben der baulichen Anlagen betroffenen oder beanspruchten Betriebsanlagen der Eisenbahn ist ständig und ohne Einschränkungen, auch insbesondere während der Baudurchführung, zu gewährleisten.
Im Druckbereich der Gleise darf es zu keinerlei statisch beeinträchtigen- den Eingriffen kommen. Die Baugrenzen sind so anzuordnen, dass die späteren Bauausführungen einschließlich Erstellen der Baugruben außerhalb des Druckbereichs der Gleise stattfinden können. Eine Rückverankerung von Baugrubensicherungen im Stützbereich bzw. auf Bahngrund ist unzulässig.
Baumaßnahmen in Nähe von Bahnbetriebsanlagen erfordern umfangreiche Vorarbeiten und Sicherungsvorkehrungen zum Schutz der Kabel, Leitungen und Anlagen der DB AG. Im unmittelbaren Bereich von DB- Liegenschaften muss jederzeit mit dem Vorhandensein betriebsnotwendiger Kabel und Leitungen gerechnet werden.
Am gleisseitigen Rand des Geltungsbereichs der Rahmenplanung verläuft ein Streckenfernmeldekabel. Zu diesem ist zwingend ein Schutzabstand von mindestens 2,0 m einzuhalten.
Dach-, Oberflächen- und sonstige Abwässer dürfen nicht auf oder über Bahngrund abgeleitet werden. Sie sind ordnungsgemäß in die öffentlichen Kanalisation abzuleiten. Eine Versickerung in Gleisnähe kann nicht zugestimmt werden.
Die Flächen befinden sich in unmittelbarer Nähe zu unserer Oberleitungsanlage. Wir weisen hiermit ausdrücklich auf die Gefahren durch die 15000 V Spannung der Oberleitung und die hiergegen einzuhaltenden einschlägigen Bestimmungen hin.
Bei Bepflanzung ist grundsätzlich zu beachten, dass Abstand und Art der Bepflanzung entlang der Bahnstrecke so gewählt werden müssen, dass diese bei Windbruch nicht in die Gleisanlage fallen können. Der Mindestpflanzabstand zur nächstliegenden Gleisachse ergibt sich aus der End- wuchshöhe und einem Sicherheitsabstand von 2,50 m (siehe auch nach- folgende Skizze.)
Diese Abstände sind durch geeignete Maßnahmen (Rückschnitt u.a.) ständig zu gewährleisten. Wir weisen auf die Verkehrssicherungspflicht (§ 823 ff. NGN) des Grundstückseigentümers hin. Soweit von bestehenden Anpflanzungen Beeinträchtigungen des Eisenbahnbetriebes und der Verkehrssicherheit ausgehen können, müssen diese entsprechend angepasst oder beseitigt werden. Bei Gefahr in Verzug behält sich die Deutsche Bahn das Recht vor, die Bepflanzung auf Kosten des Eigentümers zurückzuschneiden bzw. zu entfern.
Eine Bepflanzung direkt am Bahnkörper wird abgelehnt. Aus Sicherheits- gründen ist im Bahnübergangsbereich von einer Bepflanzung komplett abzusehen.
Immobilienrelevante Belange:
Die Abstandsflächen gemäß Art. 6 BayBO sowie Baugebiet und Bauanlagen, Kreuzungen von Bahnstrecken mit Wasser-, Gas- und Stromleitun- gen sowie Kanälen und Durchlässen usw. erforderlich, so sind hierfür entsprechende Kreuzungs- bzw. Gestattungsanträge bei der Deutschen Bahn AG, DB Immobilien, Team Leitungskreuzungen, einzureichen.
Weiterführende Informationen zur Antragstellung können Sie über unsere Internetseite erhalten:
Hinweise für Bauten nahe der Bahn
Bei Bauarbeiten in Bahnnähe sind Sicherheitsauflagen aus dem Eisen- bahnbetrieb zu beachten. Die Erholung und Einhaltung dieser Sicherheitsauflagen obliegt dem Bauherrn in Rahmen seiner Sorgfaltspflicht. Zur Abstimmung der Sicherung gegen Gefahren aus dem Bahnbetrieb sind die Bauantragsunterlagen der DB AG (Eingangsstelle DB Immobilien) vorzulegen.
Die folgenden allgemein Auflagen für Bauten / Baumaßnahmen nahe der Bahn dienen als Hinweis:
Das Planen, Errichten und Betreiben der geplanten baulichen Anlagen haben nach den anerkannten Regeln der Technik unter Einhaltung der gültigen Sicherheitsvorschriften, technischen Bedingungen und einschlägigen Regelwerke zu erfolgen.
Ein widerrechtliches Betreten und Befahren des Bahnbetriebsgeländes sowie sonstiges Hineingelangen in den Gefahrenbereich der Bahnanlagen ist gemäß § 62 EBO unzulässig und durch geeignete und wirksame Maßnahmen grundsätzlich und dauerhaft auszuschließen. Dies gilt auch während der Bauzeit.
Bahngelände darf weder im noch über dem Erdboden überbaut werden.
Grenzsteine sind vor Baubeginn zu sichern. Sie dürfen nicht überschüttet oder beseitigt werden. Erforderlichenfalls sind sie zu Lasten des Bauherrn neu einzumessen und zu setzen.
Bei Bauausführungen unter Einsatz von Bau- / Hubgeräten (z.B. (Mobil-) Kran, Bagger etc.) ist das Überschwenken der Bahnflächen bzw. der Bahnbetriebsanlagen mit angehängten Lasten oder herunterhängenden Haken verboten. Die Einhaltung dieser Auflagen ist durch den Bau einer Überschwenkbegrenzung (mit TÜV-Abnahmen) sicher zu stellen. Die kosten sind vom Antragsteller bzw. dessen Rechtsnachfolger zu tragen.
Werden bei einem Kraneinsatz ausnahmsweise Betriebsanlagen der DB überschwenkt, so ist mit der DB Netz AG eine schriftliche Krankvereinbarung abzuschließen, die mindestens 4 – 8 Wochen vor Kranaufstellung bei der DB Netz AG zu beantragen ist. Auf eine ggf. erfindliche Bahnerdung wird hingewiesen.
Bagger sind mit einem Sicherheitsabstand von >= 5,00 m zum Gleis auf- zustellen, ansonsten ist eine Absicherung des Baggers mit Sicherungs- plan und Sicherungsfirma erforderlich.
Es ist ein Schutzabstand von 3 m zu unter Spannung stehenden Teilen der Oberleitungen mit allen Fahrzeugen, Werkzeugen, Materialen, Personen, etc. sicherzustellen und einzuhalten.
Baumaschinen im Rissbereich der Oberleitung (Gleisabstand ≤4 m) sind bahnzuerden, ggf. muss die Oberleitung abgeschaltet und bahngeerdet werden.
Einfriedungen im Rissbereich der Oberleitung sind bahnzuerden, ggf. Ist ein Prellleiter anzubringen.
Elektrisch leitende Teile im Handbereich (=2.50 m) zu bahngeerdeten Anlagen sind ebenfalls bahnzuerden.
Bei Grabarbeiten innerhalb eines Umkreises von 5 m um Oberleitungsmasse (5 m ab Fundamentaußenkante) ist durch den Bauherrn ein Standsicherheitsnachweis von einem durch das Eisenbahn-Bundesamt zertifiziertem Prüfstatiker vorzulegen. Darin ist nachzuweisen, dass durch das geplante Bauvorhaben die Bahnbetriebsanlagen (Masten, Leitungen etc.) auf keinem Fall in ihrer Standsicherheit und Sicherheit beeinträchtigt werden.
Vor jeglichen Bautätigkeiten angrenzend an Bahngrund ist zur Vermeidung von Schäden an Anlagen, Kabel und Leitungen eine gesonderte Spartenanfrage mit Kabeleinweisung erforderlich.
Baumaterial, Bauschutt etc. dürfen nicht auf Bahngelände zwischen- oder abgelagert werden. Lagerungen von Baumaterialien entlang der Bahngeländegrenze sind so vorzunehmen, dass unter keinen Umständen Baustoffe oder Abfälle in den Gleisbereich (auch durch Vermehrungen) gelangen.
Schlussbemerkungen
Um Beteiligung im weiteren Verfahren wird ausdrücklich gebeten. Wir behalten uns weitere Auflagen und Bedingungen vor.
Für Rückfragen zu diesem Schreiben bitten wir Sie sich an die Mitarbeiterin des Kundenteam Eigentumsmanagement – Baurecht, zu wenden.
+++ Datenschutzhinweis: Aus aktuellem Anlass möchten wir Sie darauf hinweisen, dass die in Stellungnahmen des DB Konzerns enthaltenen personenbezogenen Daten von DB Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern (Vor- und Nachname, Unterschriften, Telefon, E-Mail- Adresse, Postanschrift) vor der öffentlichen Auslegung (insbesondere im Internet) geschwärzt werden müssen. +++
*** NEU bei DB Immobilien ***
Chatbot Petra steht Ihnen bei allgemeinen Fragen rund um das Thema Beteiligungen der DB bei Bauantrags-/ Planungs- und Kabelauskunftsverfahren ab sofort gerne zur Verfügung.
Kommentierung
Es bestehen keine Bedenken oder Einwände. Bedingungen, Auflagen und Hinweise werden eingebracht.
Durch die Bauleitplanung ist zu gewährleisten, dass Behinderungen von Betrieb, Wartung, Instandhaltung, Umbau, Erneuerung der Bahnanlagen nicht erfolgen. Die DB AG ist im weiteren Verfahren zu beteiligen.
Auf Emissionen der Bahnanlagen wird hingewiesen.
Eine Prüfung von Auswirkungen auf den technischen nicht gesicherten Bahnübergangs in Bahn-km 13,6 ist durch eine gesonderte Betrachtung vorzunehmen.
Die weiteren Hinweise sind dahingehend zu prüfen ob sie als Festsetzungen oder Hinweise in den Bebauungsplan aufzunehmen sind. Auch in den notwendigen Fachgutachten sind die Hinweise zu beachten.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen und gemäß vorstehender Kommentierung beachtet. Die DB AG wird im weiteren Verfahren beteiligt.
Abstimmungsergebnis: 14:0
_________________________________
13. IHK für München und Oberbayern, Max-Joseph-Straße 2, 80333 München
Sehr geehrte Damen und Herren,
aus Sicht der gewerblichen Wirtschaft ist es ausdrücklich zu begrüßen und zu befürworten, dass mit diesem Planvorhaben i. S. d. § 8 BauNVO zusätzliche gewerbliche Bau- und Erweiterungsflächen geschaffen wer- den, um den ortsansässigen Handwerks- und Gewerbebetrieben ein Flächenangebot zu ermöglichen und Erweiterungsflächen anzubieten.
Der vorliegenden 5. Änderung des Flächennutzungsplans und der Aufstellung des Bebauungsplans „Gewerbegebiet Gotthelfweg“ können wir daher zustimmen.
Kommentierung
Es bestehen keine Bedenken oder Einwände.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Abstimmungsergebnis: 14:0
______________________________
14. Bauamt, Standesamt, Friedhofsverwaltung, Gemeinde Uffing a. Staffelsee, Hauptstr. 2, 82449 Uffing a. Staffelsee
vielen Dank für Ihre Mail und die Möglichkeit zur Abgabe einer Stellungnahme im Rahmen des frühzeitigen Beteiligungsverfahrens zur Aufstellung des Bebauungsplan Nr. 39 „Gewerbegebiet Gotthelfweg“ sowie zur parallelen Flächennutzungsplanänderung.
Seitens der Gemeinde Uffing a. Staffelsee bestehen keine Bedenken gegen die genannten Bauleitplanungen, aus diesem Grund werden keine Einwände bzw. Äußerungen zu den Verfahren vorgebracht.
Kommentierung
Es bestehen keine Bedenken oder Einwände.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Abstimmungsergebnis: 14:0
______________________________
15. Verwaltungsgemeinschaft Saulgrub, Kohlgruber Straße 2, 82442 Saulgrub
vielen Dank für die Beteiligung im oben genannten Verfahren.
Öffentliche Belange im Zuständigkeitsbereich der Gemeinde Bad Bayersoien sind nicht berührt.
Kommentierung
Es bestehen keine Bedenken oder Einwände.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Abstimmungsergebnis: 14:0
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16. Verwaltungsgemeinschaft Unterammergau, Dorfstraße 23, 82497 Unterammergau
wir bedanken uns für die Beteiligung an den oben genannten Verfahren, die Gemeinde Unterammergau hat keine Bedenken gegen die Planungen.
Kommentierung
Es bestehen keine Bedenken oder Einwände.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Abstimmungsergebnis: 14:0
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17. Verwaltungsgemeinschaft Ohlstadt, Rathausplatz 1, 82441 Ohlstadt
die Verwaltungsgemeinschaft mit ihrem Mitgliedsgemeinden Ohlstadt, Eschenlohe, Großweil und Schwaigen bringen zu den o. g. Bauleitplanungen keine Anregungen vor, das städtebauliche Belange der Gemeinden nicht berührt werden.
Kommentierung
Es bestehen keine Bedenken oder Einwände.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Abstimmungsergebnis: 14:0
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18. Franz Kargl, Schmiedgasse 2, 82433 Bad Kohlgrub
- 5. Änderung des Flächennutzungsplanes
- Bebauungsplan Nr. 39 „Gewerbegebiet Gotthelfweg“
Sehr geehrter Herr 1. Bürgermeister Franz Degele, sehr geehrte Damen und Herren des Gemeinderates
beigefügt erhalten Sie von mir Informationen und Gedanken zu dem geplanten „Gewerbegebiet Gotthelfweg“. Die beabsichtigte Bebauung ist sehr einschneidend und prägend für das zukünftige Landschaftsbild und hat zu dem auch große Auswirkungen auf die gesamte Ortsentwicklung. Dazu möchte ich mein Wissen einbringen und Euch als Gemeindevertreter zur Verfügung stellen.
STELLUNGNAHME zu: Bebauungsplan Nr. 39 „Gewerbegebiet Gotthelfweg“
Sehr geehrter Herr 1. Bürgermeister Franz Degele, sehr geehrte Damen und Herren des Gemeinderates,
als Bürger und Planer sehe ich mich veranlasst, auch hierzu eine Stellungnahme abzugeben. Sie gliedert sich in drei Teile:
- Erschließung
- Einzelne Grundstücke
- Zusammenfassung
Erschließung
Das ausgewiesene Baugebiet ist ein Geländehang mit relativ großen Höhenunterschieden, die es bei der geplanten Nutzung zu überwinden gilt. Es sind bereits entlang der internen Erschließungsstraße Auffüllungen und Abgrabungen zu erwarten, die über das übliche Maß hinaus gehen. Insbesondere trifft dies für den Wendehammer auf der Anhöhe zu.
Bei einem Wendehammer in einem Gewerbegebiet ist von größeren Radien auszugehen, da er selbstverständlich auch Lastkraftwagen (Lieferverkehr, Müllfahrzeuge und entsprechende Rettungsfahrzeuge) zum Umdrehen dienen müssen. Die Neigungen und Querneigungen von Öffentlichen Straßen können nicht nach Belieben ausgeführt werden, sondern sie sind auch Obergrenzen gebunden. Hier sehe ich erhebliche Probleme bei der Umsetzung.
Einzelne Grundstücke
Durch die Anordnung der einzelnen Grundstücke mit den schmalen (z.T. Giebel-Seiten) zur Erschließungsstraße, ergeben sich also quer zur Straße, entlang den Grundstückslängen größeren Höhenunterschiede auf den Baugrundstücken, die wiederum durch Auffüllungen und Abgrabungen auszugleichen sind.
Von den einzelnen Grundstückszufahrten für den Lieferverkehr, den Wendebereich und den Parkmöglichkeiten für Mitarbeiter und Kunden auf eigenem Grund ganz zu schweigen. Insbesondere tritt diese interne Erschließungsproblem bei den größeren Gebäuden in Erscheinung.
Durch die heutige Bautechnik ist vieles machbar, aber nicht alles. Zusätzliche Maßnahmen verursachen weitere Kosten, die auch die Wirtschaftlichkeit für die einzelnen Betriebe in Frage stellt. Meist leidet dann auch die Gestaltqualität und das Erscheinungsbildes der einzelnen Gebäude und des gesamten Baugebiets darunter.
Zusammenfassung
Ich halte den Standort auch aufgrund der topografischen Gegebenheiten für großflächige Gewerbenutzung für ungeeignet.
Regionalplanerisch sehe ich mit einem Baugebiet an dieser Stelle ein typisches Zersiedeln der Landschaft. Unabhängig davon würden die vor-
gegebenen Baumassen jede dörflichen und ländlichen Rahmen sprengen. Ortsplanerisch besteht im Ortszentrum großer Handlungsbedarf auch im Hinblick auf den traditionellen und größten Wirtschaftsfaktor, dem Tourismus.
Ich bitte Sie, diese Informationen und Gedanken bei Ihren weiteren Entscheidungen zu berücksichtigen.
Kommentierung
Es bestehen keine Bedenken oder Einwände. Auf die Topografie und dadurch notwendige Abgrabungen und Auffüllungen wird hin- gewiesen. Probleme werden bei der Umsetzung der Erschließung gesehen, aber auch bei der Bebauung der Grundstücke. Die Einhaltung technischer Regelwerke wird eine ordnungsgemäße Umsetzung der Bauleitplanung sicherstellen.
Die regionalplanerischen Belange wurden bereits im Vorfeld der Bauleitplanung mit der Regierung Oberbayern abgestimmt. Die Vereinbarkeit mit der Ortsgestaltung wurde durch Abstimmungen mit der Regierung Oberbayern und dem Landsratsamt im Vorfeld geklärt. Maßnahmen in der Ortsmitte sind nicht Gegenstand dieses Bauleitplanverfahrens.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen und gemäß vorstehender Kommentierung beachtet.
Abstimmungsergebnis: 14:0
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19. Riechwald Rechtsanwälte, Franz-Joseph-Strasse 9, D-80801 München
Sehr geehrter Herr 1. Bürgermeister Degele, in oben bezeichneter Angelegenheit übersenden wir nochmals offiziell Einwendungen unserer Mandantschaft gegen den beschlossenen Bebauungsplan „ Gewerbegebiet am Gotthelfweg“ und machen diese Einwendungen vom 28.08.2022, die auch im Original übersandt wurden, ausdrücklich erneut zum Gegen- stand der aktuellen Einwendungen unserer Mandantschaft im Rahmen des derzeitigen Öffentlichen Auslegungsverfahrens.
Zwar hat dankenswerter Weise die Besprechung in ihrem Haus vorläufigen Klärung einiger für unsere Mandantschaft wichtiger Anliegen geführt, jedoch muss unsere Mandantschaft an den dargelegten wesentlichen Gründen, die gegen diese Planung des Gewerbegebietes an diesem umwelt- und naturschutzrechtlich dringlich zu schützendem Ort sprechen, nach wie vor festhalten. Wir bitten deshalb diese Einwendungen offiziell in das laufende Anhörungsverfahren nach dem BAUGB einzubeziehen.
Entwurf eines Bebauungsplans „Gewerbegebiet am Gotthelfweg“ in Bad Kohlgrub
Hier: Nachbareinwendungen der Familie Christine und Heinz Schwerdtfeger, Gotthelfweg 80a. 82433 Bad Kohlgrub
Sehr geehrter Herr 1. Bürgermeister Degele,
sehr geehrte Damen und Herren Mitglieder des Gemeinderates von Bad Kohlgrub,
hiermit zeigen wir an, dass wir die Eheleute Christine und Heinz Schwerdtfeger, Gotthelfweg 80a, 82433 Bad Kohlgrub anwaltlich vertreten. Vollmacht anbei.
Namens und im Auftrag unserer Mandantschaft haben wir ihnen folgen- des mitzuteilen:
Vorbemerkung:
Unsere Mandantschaft konnte dem bekanntgewordenen Ergebnis der Gemeinderatsitzungen am 10.05.2022 und 12.07.2022 entnehmen, dass die Planungsmaßnahmen bezüglich der ev. zu erschließenden Flächen für die Aufstellung eines Bebauungsplanes für das „Gewerbegebiet am Gotthelfweg“ von Seiten der Gemeinde derzeit intensiv voranschreiten.
Aus diesem Grunde erlauben sich unsere Mandaten die Gemeinde schon vor einer baurechtlichen formellen Bürgerbeteiligung nach dem BAUGB auf folgende, ihr Anwesen als direkte Anlieger zum Planungsbereich bereits auf planungsrechtlich, umweltrechtlich, nachbarschutzrechtlich und auch technisch kritische Probleme bei der Verwirklichung dieses Projekts in diesem Feuchtgebiet mit wohl teilweisem moorigen Untergrund hinzuweisen. Insbesondere wollen unsere Mandanten im Hinblick auf das planungs- und baurechtliche
Gebot der Rücksichtnahme ihre berechtigten Interessen als benachbarte Grundstückseigentümer rechtzeitig wahrnehmen.
A)
Zum örtlichen Sachverhalt
l.
Grundstückseigentum
Unsere Mandanten sind als Eigentümer der Flurgrundstücke Nr. 1495, bebaut mit ihrem Wohnhaus Gotthelfweg 80a und Nr. 520/7 und einem landwirtschaftlich genutzten Grundstück mit ökologisch wertvollem Streuwiesenanteil (Feuchtwiese mit 1 Mahd im Herbst) direkte Anlieger des geplanten Gewerbegebiets.
Die vorhandene Bebauung in diesem Bereich ist als genehmigte Splittersiedlung mit nur 4 Häusern (drei Hausnummern) als Altbestand einem landschaftlich sensiblen Außenbereich zuzuordnen (siehe Bild1), wobei der geplante Gewerbegebiet direkt anschließt an zum Teil feuchte Hanggrundstücke.
ll.
Bestehende Weggerechte
Unsere Mandanten nutzen einen privaten Weg über die Grundstück 520/7 als Zufahrt zum Gotthelfweg (siehe Bild 1./2.). Erst seit dem Grundstückskauf des Grundstücks FlurNr. 520/7 sind sie Eigentümer dieses Weges und haben sich erst damit eine rechtlich und tatsächlich gesicherte befahrbare Zufahrt zum Gotthelfweg geschaffen.
Ursprünglich war die Verbindungszufahrt für das Haus zur Straße offenbar in einem gemeinschaftlichen Plan aus dem Jahre 1950 über das Grundstück Flurnummer 522, das nun mit Gewerbeflächen bzw. Wohnflächen überplant werden soll, vorgesehen.
Auf FlurNr. 520/7 ist eine Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrtrecht für Nachbarn) eingetragen für das Anwesen Gotthelfweg 75 (Eigentümer Büchl).
Unsere Mandantschaft erwartet, dass für das Anwesen Gotthelfweg
80 (Eigentümer Küfner, Verkäufer des Planungsgrundstücks Flurnummer 522) ein Zufahrtsrecht, also eine Durchfahrtmöglichkeit über das überplanende Grundstück FlurNr. 522 (neues Gewerbegebiet) zum Gotthelfweg eingeplant und dinglich im Grundbuch gesichert wird, damit gewerblich bedingte Fahrten und Transporte vor- wiegend über das Gewerbegebiet erfolgen können und nicht mehr ausschließlich über den Privatweg unserer Mandantschaft.
lll.
Bestehende Abwasserbeseitigungsregelung
Die Abwasserentsorgung für das Wohnhaus Gotthelfweg 80a erfolgt seit 1999 nach Vorgabe des Landratsamtes Garmisch-Partenkirchen durch eine biologische Kleinkläranlage mit Vor- und Nachklärung. Eine gemeindlichen Erschließung erfolgte damals nicht, weil diese technisch sehr aufwendig und auch für die Gemeinde zu teuer gewesen wäre.
Für diese „private Erschließung“ waren von unserer Mandantschaft umfangreiche und kostspielige Baumaßnahmen unter anderem für Erdarbeiten und die Erstellung der Behälter für die Vor- und Nachklärung notwendig, wobei diese Kostenhöhe mit den Kosten einer gemeindlichen Erschließung mindestens vergleichbar war.
Da die neu zu erschließenden Gewerbeflächen sicherlich auch abwasser- technisch an die gemeindliche Kanalisation angeschlossen werden müssen, erlaubt sich unsere Mandantschaft den Hinweis, dass sie nicht hin- nehmen könnte, dass ev. Ihr zwar in der Nachbarschaft gelegenes Haus zukünftig an die Gemeindliche Abwasserversorgung angeschlossen wer- den soll.
Denn dies würde bedeuten, dass für den Abbau und die Entsorgung der vorhandenen Anlage, sowie für die fachgerechte Verfüllung der dadurch entstehenden Baugrube auf dem Hausgrundstück erheblichem rechtlichen Widerstand gerechnet werden.
Falls zusätzlich von Seiten der Gemeinde diesbezüglich beabsichtigt sein sollte, Erschließungskosten auch von unserer Mandantschaft zu verlangen, um die Kosten für die technisch und finanziell aufwändige neue Kanalisation auch zu ihren Lasten umzulegen, müsste mit erheblichem rechtlichen Widerstand gerechnet werden.
Eine solche Verfahrensweise würde für unsere Mandantschaft eine unangemessene und unnötige finanzielle Belastung darstellen, weil sie ihr Grundstück bereits selbst auf eigene Kosten voll erschließen musste mit einer zweifellos sehr umweltfreundlichen eigenen biologischen Kläranlage. Deshalb besteht mit einer ev. Derartigen Planung und Vorgehensweise keineswegs ein Einverständnis von Seiten unserer Mandanten.
Da unsere Mandantschaft ihr Haus abwassertechnisch schon ei- genständig mit hohem finanzielle Aufwand erschließen musste, beantragt sie, dass sie vom Anschlusszwang bezüglich der Anschlusskostenanteile für die gemeindliche Kanalisation zum und im Gewerbegebiet als Fremdanlieger rechtswirksam befreit wird, auch wenn solche Kosten nicht sofort fällig werden sollten. Eine solche Regelung muss durch rechtswirksamen Bescheid erfolgen und notariell vertraglich in den Erschließungsverträgen abgesichert werden.
lll.
Bestehender Trinkwasseranschluss
Auch beim Anschluss an das zentrale gemeindliche trinkwassernetz wurde von unserer Mandantschaft früher eine volle Eigenleistung verlangt. Das Haus Nr. 80a war das erste in der Splittersiedlung, das sich nach Aufforderung durch das Landratsamt Garmisch-Partenkirchen 1960/61 anschließen musste. Der dazu notwendige Wasserleitungsabschnitt wurde auf Kosten von Herrn Josef Bergmüller (dem Vater von Frau Christine Schwerdtfeger) verlegt und führt längs des Grabens, der die Wiese begrenzt, durch private Wiesen, im Einvernehmen mit dem damaligen Eigentümer zum Haus unserer Mandaten. Es wurde wohl von Seiten der Gemeinde damals allerdings versäumt dies grundbuchrechtlich zu sichern, was nachzuholen wäre.
Sollte es aus gemeindlicher Sicht auch aufgrund der neu zu er- schließenden Gebäude im Gewerbegebiet erforderlich werden, dass ihre einwandfrei funktionierende Wasserleitung verlegt werden müsste, so würden unsere Mandanten verlangen und beantragen,
dass diese Kosten bis zu ihrem Schieber an ihre Grundstücks- Einfahrt von der Gemeinde übernommen werden, auch wenn diese Maßnahme erst zu einem späteren Zeitpunkt durchgeführt werden sollte. Auch dieses wäre notariell vertraglich zu regeln.
lV.
Eventueller Ausbau des Gotthelfweges zur Erschließung des Gewerbegebiet
Es wurde in der Gemeinderatsitzung vom 12.07.2022 angesprochen, dass der Gotthelfweg bzw. Abschnitte des Gotthelfweges aufgrund der Erschließung der Gewerbeflächen erschließungstechnisch mit Straßenbeleuchtung und Gehweg sowie Leitungen usw. aufgerüstet werden sollen, da dann unter anderem auch der gewerbliche Verkehr durch Fahr- zeuge der angesiedelten Gewerbebetriebe, sowie von Lieferanten und Kunden gelenkt werden muss.
Für diesen Fall würde unsere Mandanten beantragen, dass in den Erschließungsverträgen für die neu zu erschließenden Gewerbeflächen am Gotthelfweg die Kosten für sämtliche erforderlichen Er- schließungsmaßnahmen, die den Gotthelfweg betreffen, bis zu deren vollständigen Abgeschlossenheit, auch wenn sie nicht sofort fällig werden sollten, auf die Eigentümer des neuen Erschließungsgebietes umgelegt werden und dies in Verträgen notariell abgesichert wird.
V.
Lärmschutz, Immissionsschutz, Naturschutz, Tierschutz
- Lärmschutz
Unsere Mandantschaft würde beim Bau von direkt neben ihren Grund- stücken verlaufenden Erschließungsstraßen beantragen, dass Lärm- und Lichtimmissionen durch. Anlieferverkehr, Beleuchtung, Maschinenlärm
u.a. durch eine zeitliche Eingrenzung, vor allem nachts und feiertags, im Bebauungsplan und in einem Erschließungsvertrag zu Gunsten unserer Mandanten als Drittbetroffene ausdrücklich vertraglich geregelt werden, weil stets eine ausreichende Pufferzone zwischen einem neuen Gewerbegebiet und vorhandener nachbarlicher Wohnbebauung herzustellen ist.
In dem beabsichtigten Bebauungsplan sind deshalb für das Gewerbegebiet konkrete Regelungen zur Begrenzung von Lärm- und Lichtimmissionen als immissionsrechtliche Nebenbestimmungen zugunsten der benachbarten bestehenden Anwesen zu treffen, z.B.:
- Festschreibung des Geltungsbereiches der Richtwerte für reine Wohngebiete in den Zeiträumen nachts zwischen 22.00Uhr - und 6.00Uhr, sowie an Sonn- und Feiertragen.
- Keine Erlaubnis Anlieferungen und Abladetätigkeiten während der Ruhezeiten nachts vorzunehmen
- Vorbeugende Regelung von Maßnahmen, die unsachgemäße Fremdnutzung der Verkehrsflächen des Gewerbegebietes durch Unberechtigte nachts oder an Wochenenden verhindern.
2.
Verminderung von Lichtimmissionen
Ein reduziertes Beleuchtungsniveau nachts während der Ruhezeiten ist durch ein Beleuchtungskonzept bezüglich des Wohnhauses zugunsten der Bewohner und der Tiere zu gewährleisten, aber auch aus Gründen des Naturschutzes und der Stromersparnis! Unter diese Problematik fallen auch die Belästigungen durch helle bzw. weitstrahlende Bewegungsmelder, die dort im Außenbereich nachts oft durch Katzen und andere Tiere ausgelöst werden.
3.
Nachhaltigen Gebietsentwicklung, Bepflanzung
Im Rahmen einer nachhaltigen Gebietsentwicklung sollten naturnahe Gestaltungsmaßnahmen bezüglich der Bepflanzung auch an den Randbereichen des Gewerbegebiets vorzusehen und einzuplanen sein, wobei die Umsetzung sowie Pflege und Unterhalt von der Gemeinde vertraglich abgesichert werden sollte. Sicherlich gibt es dazu auch Förderprogram- me.
4.
Tierschutz
Unsere Mandantschaft weist noch darauf hin, dass über dem zu überplanenden Gebiet bisher auch ein reger Wildwechsel stattfindet.
VI.
Schwerwiegende Folgen für die Natur und Gebäude durch Maßnahmen der notwendigen Entwässerung des überplanten Gebietes
Die sicher notwendigen Maßnahmen zur Entwässerung des über- planten Gebietes sind so zu planen und durchzuführen, dass der derzeitige Zustand, d.h. auch der Grundwasserspiegel bei den Grundstücken unserer Mandanten erhalten bleibt und nicht negativ verändert wird, was auch für die Statik der bestehenden Gebäude notwendig ist.
Daher beantragt unsere Mandantschaft bei Aufstellung des Bebauungsplans den Ist-Zustand durch ein hydrologisches Gutachten zu
sichern und von diesbezüglich geplanten Maßnahmen bereits im Vorfeld durch Information und Gewährung rechtzeitiger und vollständiger Akteneinsicht in Kenntnis gesetzt zu werden.
Unsere Mandantschaft darf erwarten, über die sie nachbarlich in jeder Hinsicht betreffenden beabsichtigten Planungsmaßnahmen bezüglich des Gewerbegebietes auch im Sinne eines ökologisch und ökonomisch vernünftigen und nachhaltigen Handelns intensiv bereits im Vorfeld beteiligt zu werden, um eventuelle Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden und den Dorffrieden zu erhalten.
VII.
Zur Verkehrssituation
Desweiteren weisen unsere Mandanten auch noch auf die bei Verwirklichung des Bebauungsplans zu lösende Problematik der schwierigen örtlichen Verkehrssituation hin und bittet im Interesse der Verkehrssicherheit für alle Anwohner um Berücksichtigung bei der Planung: z.B. der Problematik Einfahren in den Gotthelfweg / Ausfahren in die Staatsstraße | Rückstaugefahr / Notwendige Ab- biegespur / Eisenbahn / Radweg und das Fahren als Umgehung über den Gotthelfweg – Kienzerleweg.
Es wird darauf hingewiesen, dass es schon jetzt aufgrund des recht hohen Verkehrsaufkommens auf der Staatsstraße beim Einbiegen in diese zu längeren Standzeiten beim Warten auf eine geeignete Verkehrslücke kommt, was bei der Nutzung durch mehr und auch größere Gewerbefahrzeuge zu einem Rückstau beim Abbiegen vom Gotthelfweg in die Staatsstraße zu längeren Standzeiten beim Warten auf eine Verkehrslücke führen wird. Durch Lieferanten - und Angestelltenverkehr wird das Verkehrsaufkommen mit ihren Betriebsfahrzeugen und den notwendigen Lieferverkehr sicher erheblich erhöht sein.
Die Rückstaugefahr auf der Staatstraße ist besonders beim Linksabbiegen von der Staatsstraße in den Gotthelfweg bei Lieferanten mit größeren LKWs und sonstigem Verkehr in das zukünftige Gewerbegebiet vor- hersehbar, sofern keine Abbiegespur auf der Staatstraße eingeplant werden sollte, was aber dringend anzuraten ist.
Auch ein Rückstau beim Einbiegen von der Staatstraße aus Richtung Saulgrub ist durch den nahen Bahnübergang sicher nicht unbedenklich und gefährdet womöglich auch Radfahrer auf dem Radweg.
Es ist außerdem davon auszugehen, dass die Ausweichroute über den Abschnitt Gotthelfweg - Kienzerleweg - Badstraße verstärkt in Anspruch genommen werden wird, da dann der Weg ins Dorfzentrum Bad Kohl- grub verkürzt wird bzw. die Ausfahrproblematik umgangen werden kann, indem über die Badstraße ausgefahren wird.
Der Gotthelfweg wird schon jetzt vermehrt als schnellere Abkürzung für Anlieger und Lieferanten am Kienzerleweg, und der oberen Badstraße benutzt und er wurde auch vom Schwerlastverkehr z.B. bei der Erschließung des Baugebietes am Kienzerleweg genutzt, obwohl insbesondere der obere Bereich des Gotthelfweges für diese Belastung nicht ausgelegt ist.
Unsere Mandantschaft weist auch darauf hin, dass insbesondere, wenn die Fläche vor dem Wasserhochbehälter nicht als Ausweichfläche beim Vorbeifahren genutzt wird, bzw. genutzt werden kann, oder bei größeren Fahrzeugen nicht ausreicht, die Gefahr der Schädigung der Gotthelflinde,
z.B. durch höhere Fahrzeuge besteht.
Zudem werden durch höheres Verkehrsaufkommen und Parkverhalten auch im oberen Bereich des Gotthelfweges, dessen Funktion als Wan- der- bzw. Spazierweg und der für den Kurort prägende Aussichtspunkt an der Gotthelflinde nachhaltig beeinträchtigt bzw. gefährdet.
Da Bad Kohlgrub auch auf das Prädikat Deutschlands höchster Moorkurort und Deutschlands höchstgelegenes Moorheilbad großen Wert legt, sollte der Gemeinde daran liegen, mindestens den zu erwartenden wach- senden Verkehrsproblemen mit geeigneten Maßnahmen vorzubeugen.
Vlll.
Die grundsätzliche Geländeeigung als Gewerbegebiet mit einem Mooruntergrund neben Hanglage mit Bach und viel unterirdischem Hangwasser in einem Moorheillbad ist aus touristischen sowie naturschutzrechtlichen und Kostengrundsätzen ernsthaft zu hinterfragen
Unsere Mandantschaft will nicht verschweigen, dass sie wegen Ihrer Ortskenntnis und Erfahrung das gesamte vorgeplante Objekt eines Gewerbegebiets in dieser sensiblen landschaftlichen Lage, d.h. in einer schönen, von Moor geprägten Landschaft im Voralpenland direkt neben einem großen Abhang und einem Bach, was erfahrungsgemäß auch zusätzlich zu erheblichem im Untergrund entstehendem Hangwasser führt, für naturschutzrechtlich und unter Kostengesichtspunkten sehr fragwürdig hält.
Bereits der Bau der direkt vorbeiführenden Eisenbahnlinie war seinerzeit sehr schwierig und es mussten zur Stabilisierung der Schienen sehr auf- wendige Gründungsmaßnahmen von bis zu 5 Metern in die Tiefe durch- geführt werden. Es dürfte zu befürchten sein, dass die Baubewerber für die Gewerbebauten letztlich erheblich höhere oder sogar unverhältnismäßig hohe Kosten für die Hausfundamente zu tragen haben als zu- nächst erwartet, falls nicht vorher umfangreiche Bohrungen zur Prüfung der Stabilität des Bodens durchgeführt werden sollten.
IX.
Antrag auf Akteneinsicht
Hiermit beantragen wir Akteneinsicht in die bisher zu dieser Vorplanung oder schon konkretisierten Planung geführte Korrespondenz mit der Regierung von Oberbayern, die bisherigen Gemeinderatsbeschlüsse und ev. Vorliegende Gutachten oder Gutachtensaufträge im Zusammenhang mit diesem Bebauungsplan- Aufstellungsverfahren und der Vorplanung und wären dankbar, wenn sie diese als Kopien oder elektronisch übermitteln würden.
Gerne stehen wir mit der Mandantschaft zu einer Besprechung der Angelegenheit mit Herrn 1. Bürgermeister und der Planungsabteilung zur Verfügung und werden sie wegen eines Besprechungstermins tel. kontaktieren.
Kommentierung
Es bestehen Bedenken und Einwände. Auf die Zufahrtssituation über einen Privatweg zu der außerhalb des Plangebiets liegenden Splittersiedlung wird hingewiesen. Für das Flurstück 80 wird eine Zuwegung und ein dinglich gesichertes Wegerecht aus dem Bebauungsplangebiet gefordert. Das Flurstück liegt außerhalb des Plangebiets, eine neue Erschließung ist nicht Gegenstand der vorliegenden Bauleitplanung.
Auf die bestehende Abwasserentsorgung wird hingewiesen. Ein Anschluss an die öffentliche Kanalisation wird abgelehnt. Eine rechtswirksame Befreiung vom Anschlusszwang und der Kostenbeteiligung für die Erschließung des Gewerbegebietes gefordert. Eine Regelung für Bereiche außerhalb des Bebauungsplangebiets kann bauplanungsrechtlich nicht getroffen werden.
Auf die bestehende Trinkwasserversorgung wird hingewiesen. Eine Regelung für Bereiche außerhalb des Bebauungsplangebiets kann bauplanungsrechtlich nicht getroffen werden.
Eine Abrechnung von Erschließungsbeiträgen beim Ausbau des Gotthelfwegs ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens.
Zum Immissionsschutz wird ein Gutachten erstellt werden, in welchem auch die Belange benachbarter Bebauung berücksichtigt werden.
Hinweise zum Natur- und Artenschutz werden im Rahmen der weiteren Erstellung des Landschaftspflegerischen Planungsbeitrag beachtet.
Maßnahmen zur Entwässerung des Plangebiets werden in der Entwässerungskonzeption erarbeitet. Die Grundlagen für den Grundwasserhaushalt werden in einem hydrogeologischen Gutachten erarbeitet.
Die Berücksichtigung der verkehrlichen Belange erfolgt durch Abstimmung mit den betroffenen Fachbehörden und deren Beteiligung im Zuge des Verfahrens der Bauleitplanung.
Die grundsätzliche Geländeeignung wurde bereits durch Untersuchungen im Vorfeld der Bauleitplanung geprüft und geklärt. Entsprechende Gutachten und Abstimmungen mit den Fachbehörden sind bereits erfolgt und werden im weiteren Bebauungsplanverfahren beachtet und ergänzt.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen und entsprechend vorstehender Kommentierung beachtet.
Abstimmungsergebnis: 14:0
_____________________________
20. Energienetz Bayern GmbH & Co. KG, Postfach 900351, 81503 München
Von der Aufstellung des Bebauungsplans für das Gewerbegebiet Gotthelfweg sind zwei dinglich gesicherte Erdgasleitungen unseres Unternehmens betroffen. Es handelt sich um eine in Stahl ausgeführte Erdgashochdruckleitung (HD 1326 DN 150 PN 70) und eine parallel verlaufende Erdgasortsnetzverteilleitung PE 80, da 160.
Entsprechend der aktuellen Planung wird zu deren Umsetzung eine Umlegung beider Erdgasleitungen erforderlich. Aus unserer Sicht wäre dafür – unter möglichst geringfügiger Einschränkung der baulichen Nutzbarkeit des Planungsgebietes - folgender Trassenverlauf geeignet:
• Von der westlichen Seite kommend über den geplanten Wirtschaftsweg bis zur durch das Gewerbegebiet führenden Straße,
• dieser nach Norden über die Rechtskurve folgend bis zum an der östlichen Grenze verlaufenden Wirtschaftsweg (hier wird bei gerader Leitungstrasse eine Grünfläche gekreuzt, deren Grundstückszugehörigkeit nicht ersichtlich ist)
• über diesen in südliche Richtung bis zu den Bestandsleitungen nördlich der Gasdruckregel- und Messstation.
Zu beachten ist, dass die Verlegungen unserer Erdgashochdruckleitung sowie der Ortnetzverteilleitung als Vorwegmaßnahme durchzuführen sind und dass diese nur außerhalb der Heizperiode umgesetzt werden kann. Für die Bauausführung ist mit einem circa sechswöchigen Zeitraum zu rechnen, der planerische Vorlauf sollte mindestens sechs Monate betragen. Erst nach Einbindung der neu verlegten Leitungen in die Bestandsleitungen können die stillzulegenden Leitungsabschnitte außer Betrieb genommen und rückgebaut werden.
Die Leitungsverlegearbeiten sind möglichst so in die Gesamterschließung zu integrieren, dass die Geländeprofilierung und ggf. erforderliche Bodenverbesserungsmaßnahmen bereits erfolgt sind, mit den Straßen- bzw. Wegebauarbeiten aber noch nicht begonnen wurde; die Leistungsgrenzen sind im Zuge der Gesamterschließungsmaßnahme bzw. Umlegung der Sparten eindeutig festzulegen. Zudem muss die Leitungstrasse auch auf dem westlich angrenzenden Grundstück Fl.-Nr. 524 teilweise angepasst werden, wozu die privatrechtliche Zustimmung des dort betroffenen Grundeigentümers erforderlich ist.
Für die Bauausführung ist ein frei zugänglicher Regelarbeitsstreifen von 10m Breite vorzusehen, zur Leitungssicherung muss wegen der überörtlichen Bedeutung der betroffenen Hochdruckleitung sowohl auf fiskalischen Grundstücken als auch im Bereich der zukünftigen öffentlichen Verkehrsflächen ein 4m breiter (je 2m beidseits der Rohrachse), dinglich zu sichernder Schutzstreifen eingeplant werden. Der im westlichen Bereich nach unserem Vorschlag tangierte Wirtschaftsweg ist entsprechend zu verbreitern. Die Parallelverlegung anderer Sparten im Schutzstreifen der Erdgasleitungen ist bei Einhaltung der nach dem Technischen Regelwerk erforderlichen Mindestabstände zulässig. Der Schutzstreifen darf weder überbaut noch für die dauerhafte Lagerung von Material oder Gegenständen verwendet werden. Maßnahmen, die den Bestand der Anlagen gefährden oder den Betrieb beeinträchtigen könnten, sind innerhalb des Schutzstreifens zu unterlassen.
Im Hinblick auf die im Bereich der Grünflächen geplanten Baumpflanzungen ist darauf hinzuweisen, dass mit Baumpflanzungen ein Mindestabstand von 2,5m zur Erdgashochdruckleitung einzuhalten ist. Gleiches gilt für die Pflanzung tiefwurzelnder Sträucher.
Weiterhin weisen wir darauf hin, dass die Zugänglichkeit zu den verlegten Erdgasleitungen auch während der Bauarbeiten im Baugebiet dauerhaft gewährleistet sein muss. Ebenso muss die Standsicherheit des Schutzstreifens bei Tiefbauarbeiten auf den angrenzenden Bauparzellen gesichert sein.
Ein Vor-Ort-Termin vor Baubeginn zur Durchsprache der Maßnahme mit allen Beteiligten sehen wir als dringend erforderlich an.
Unsere allgemeinen Hinweise für die Durchführung von Bauarbeiten im Bereich von Gasversorgungsleitungen sind diesem Schreiben als Anlage beigefügt. Wir regen an, einen Verweis hierauf in den Textteil des Bebauungsplans unter Ziffer 1.3. „Hinweise“ aufzunehmen.
Kommentierung
Die Erforderlichkeit der Verlegung der Gasleitungen war bereits in der Phase der Grundlagenermittlung bekannt und wurde mit dem Versorgungsträger vorabgestimmt. Der vorgeschlagene Trassenverlauf kann realisiert werden. Die erforderlichen Bauzeiten und der vom Träger genannte Bauablauf, sind bei der Erschließungsplanung zu berücksichtigen. Die geforderte dingliche Sicherung der Schutzstreifen kann als Geh- Fahr- und Leitungsrecht im Bebauungsplan durch Festsetzung vorbereitet werden. Die entsprechende Verbreiterung des geplanten Fußweges ist möglich. Die Hinweise zum Bebauungsplan sollten zu Baumpflanzungen, Sicherung der Leitungstrasse und den Verweis zu den allgemeinen Hinweisen für die Durchführung von Bauarbeiten im Bereich von Gasversorgungsleitungen ergänzt werden.
Ein Vor-Ort-Termin vor Baubeginn zur Abstimmung der Maßnahme wird als sinnvoll und notwendig angesehen.
Beschluss:
Gemäß vorstehender Kommentierung sind Leitungsrechte und Hinweise im Bebauungsplan zu ergänzen. Ein Vor-Ort-Termin vor Baubeginn zur Abstimmung der Maßnahmen zur Umverlegung der Leitungen ist zu vereinbaren und durchzuführen.
Abstimmungsergebnis: 14:0
