Der Gemeinderat hat in der Sitzung am 11.02.2020 die Ausweisung eines Gewerbegebietes am Gotthelfweg auf FlNr. 522 beschlossen. Das Planungsziel ist, die derzeit landwirtschaftliche Fläche in ein Gewerbegebiet (GE) zu ändern.
Da der Bebauungsplan gemäß § 8 Abs. 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwickelt wird, ist dieser im Parallelverfahren zu ändern. Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung und die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange wurde vom 24.04.2023 bis 26.05.2023 durchgeführt.
Mit Beschluss vom 11.07.2023 wurden die Entwürfe zu den Bauleitplänen mit den vorgebrachten Einwänden gebilligt, und beschlossen, sie auf die Dauer eines Monats öffentlich auszulegen und die Träger öffentlicher Belange zu beteiligen (gem. §§ 3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 BauGB).
Die erneute Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB wurde zeitgleich zur öffentlichen Auslegung in der Zeit vom 30.10.2023 bis zum 30.11.2023 durchgeführt.
Folgende Fachstellen haben keine weiter Stellungnahme abgegeben:
- Landesamt für Denkmalpflege
- Vermessungsamt Weilheim
- Bayerischer Bauernverband
- Telekom
- Energie Südbayern
- Gemeinde Bad Bayersoien
- Kreisbrandinspektor Gschwendner
Folgende Fachstellen haben keine Einwände gegen die Flächennutzungsplanänderung erhoben bzw. nur Einwände gebracht, die im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens abzuhandeln sind:
- Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten
- Bayernwerk Netz GmbH
- Handwerkskammer für München und Oberbayern
- IHK für München und Oberbayern
- Planungsverband Region Oberland, Geschäftsstelle Region 17
- Vodafone GmbH
- Wasserwirtschaftsamt Weilheim
- Energienetz Bayern GmbH & Co.KG
- VG Unterammergau
- Gemeinde Uffing
- VG Ohlstadt
- VG Saulgrub
- Staatliches Bauamt
Regierung von Oberbayern, vom 29.11.2023:
Die Regierung von Oberbayern hat als höhere Landesplanungsbehörde mit Schreiben vom 25.05.2023 im Verfahren nach § 4 Abs. 1 BauGB zu o.g. Planung Stellung genommen. Wir kamen darin zu dem Ergebnis, dass die Planung bei Darlegung des Flächenbedarfs und der Ergänzung der Standortuntersuchung zur Begründung einer Ausnahme von LEP 3.3 (Z) sowie bei Berücksichtigung der Belange des Orts- und Landschaftsbilds sowie von Natur und Landschaft den Erfordernissen der Raumordnung nicht entgegensteht. Wir empfehlen ferner den Ausschluss von Einzelhandelsbetreiben und Wohnnutzungen sowie eine Beschränkung der Bodenversiegelung im Plangebiet auf ein Mindestmaß. Schließlich wurde aus städtebaulicher Sicht empfohlen, im Plangebiet durchgängig die Flächen für Stellplätze festzusetzen und eine Auswahl von heimischen und klimaresistenten Baumarten festzusetzten.
Laut Auszug aus der Niederschrift der Sitzung des Gemeinderats vom 11.07.2023 wurden die Belange Orts- und Landschaftsbilds sowie von Natur und Landschaft mit der unteren Naturschutzbehörde und der unteren Bauaufsichtsbehörde des Landratsamtes Garmisch-Partenkirchen abgestimmt und die detaillierten Anregungen und Hinweise in den überarbeiteten Planunterlagen soweit wie möglich berücksichtigt.
In den Planunterlagen wurde die Standortuntersuchung für Gewerbebauflächen in der Gemeinde Bad Kohlgrub mit Stand September 2017 ergänzt.
Aus Gründen der Vollständigkeit bitten wir zudem die Ergänzung der Standortuntersuchung von August 2020 ebenfalls in die Planunterlagen aufzunehmen.
Zur Darlegung des Flächenbedarfs führt die Gemeinde in ihrer Begründung aus, dass die eingegangenen Anfragen der Bewerber in einer nichtöffentlichen Sitzung vom 12.09.2023 beraten und beschlossen wurden und folglich alle Gewerbegrundstücke im Plangebiet, bis auf ein Grundstück welches von der Gemeinde für die Errichtung einer zentralen Wärmeversorgung vorgesehen ist, vergeben wurden (vgl. Begründung Seite 5).
Der Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben in den textlichen Festsetzungen wird landesplanerisch begrüßt. Zum Ausschluss von Wohnnutzungen führt die Gemeinde aus, dass ausschließlich betriebszugehörige Wohnnutzungen zugelassen werden. Gemäß den vorliegenden Festsetzungen soll pro Grundstück grundsätzlich eine Betriebsleiterwohnung zulässig sein, im Bereich des GE 2 zwei Betriebsleiterwohnungen.
Die Minimierung der Bodenversiegelung im Plangebiet (vgl. Regionalplan Oberland (RP17) B II 1.8 (Z) sollte durch entsprechende Festsetzungen im B-Plan geregelt werden. Bisher findet sich nur eine allgemeine Ausführung in den Hinweisen zum B-Plan.
Gemäß LEP 6.2.1 Z sind erneuerbare Energien verstärkt zu erschließen und zu nutzen (vgl. auf RP 17 B X 3.4 Z). Die Festsetzung, dass Photovoltaikanlagen auf mindestens 50 % der nach Süden ausgerichteten Dachflächen der Gebäude zu errichten sind, trägt o.g. raumordnerischen Erfordernis Rechnung. Daneben sollte eine regenerative Wärmeversorgung des Plangebiets geprüft werden.
Jenseits der genannten Hinweise sind raumordnerische Erfordernisse nicht negativ berührt. Erfordernisse der Raumordnung stehen der Bauleitplanung in der vorliegenden Fassung daher nicht entgegen.
Beschluss:
Die Anregungen und Empfehlungen der Regierung von Oberbayern werden zur Kenntnis genommen und in die Begründung aufgenommen. Die Standortuntersuchung vom August 2020 wird in die Planunterlagen mit aufgenommen.
Abstimmungsergebnis: 14:0
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Landratsamt Garmisch-Partenkirchen, vom 30.11.2023
Baurecht:
- Allgemeines, Grundsätze der Planung
Zur grundsätzlichen ortsplanerischen Entwicklung, städtebauliche Konzeption und Übereinstimmung mit den Vorgaben der Landesentwicklung verweisen wir auf die Stellungnahme vom 31.05.2023 und begrüßen die Ergänzungen in der Begründung.
- Darstellungen im Flächennutzungsplan die der Abwägung zugänglich sind
Unter entsprechender Abwägung der Belange der Ortsentwicklung gegenüber den Kriterien der Flächenverfügbarkeit und der allgemeinen Wirtschaftsentwicklung der Gemeinde Bad Kohlgrub ist die 5. Änderung des Flächennutzungsplans nachvollziehbar. Aus baurechtlicher Sicht werden keine weiteren Äußerungen vorgebracht.
Naturschutz:
Gegen die geplante Änderung des Flächennutzungsplanes bestehen keine grundlegenden naturschutzfachlichen Einwände. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens ist auf eine landschaftsverträgliche Bauweise zu achten.
Die Einschätzung, dass sich außer des Naturparks „Ammergauer Alpen“ keine weiteren Schutzgebiete besondere Bedeutung im Umfeld befinden, wird nicht geteilt. Nördlich des Vorhabenbereichs liegen in ca. 450 m Entfernung das FFH-Gebiet „Moränenlandschaft zwischen Staffelsee und Bayersoien“ sowie das EU-Vogelschutzgebiet „Murnauer Moos und Pfrühlmoos“. Das geplante Regenrückhaltebecken liegt innerhalb eines gesetzlich geschützten Biotops.
Wir haben folgende redaktionelle Hinweise:
Auf Seite 4 wird geschrieben, dass 3.000 Einwohner auf einer Fläche von 32,66 m² wohnen.
Wir bitten dies zu berichtigen.
Ebenfalls auf Seite 4 befindet sich unter Abbildung 1 ein Tippfehler: Bitte Änderung in „topographische Karte“.
Auf Seite 9 befindet sich unter Punkt 3.2 im ersten Satz ein Tippfehler: Bitte Änderung in „Bebauungsplan“ – zudem müsste es heißen […] auf das nötige Maß zu minimieren“.
Immissionsschutz
Wir verweisen auf die Stellungnahme zum parallellaufende Bebauungsplanverfahren.
Wasserrecht
Überschwemmungs- bzw. Wasserschutzgebiete sind nicht betroffen. Wasserrechtlich bestehen keine Einwände.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die redaktionellen Hinweise werden in die Bauleitplanung aufgenommen.
Abstimmungsergebnis: 14:0
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Markt Murnau a. Staffelsee, vom 28.11.2023
Der Markt Murnau kann den Wunsch der Gemeinde nach der Ausweisung eines Gewerbegebiets nachvollziehen. Wir bitten aber um Verständnis, dass wir der vorgelegten Planung kritisch gegenüberstehen.
Hierfür tragen wir folgende Begründung vor, die wir bitten, in Ihre Abwägung einzubeziehen:
- Im Sinne der Steuerung der Siedlungsentwicklung ist laut Regionalplan vorgesehen, dass eine Ausweisung von gewerblichen Flächen bevorzugt in den zentralen Orten erfolgen soll. Gewerbegebiete sollen zudem grundsätzlich eine Tragfähigkeit des Standortes und eine leitungsfähige, überregionale Verkehrsanbindung aufweisen. Ausnahmen davon sind gem. Regionalplan vor allem dort zulässig, wo es um die Schaffung oder Sicherung von Arbeitsplätzen in regionalwirtschaftlichen Betrieben geht, insbes. bei der Ansiedlung oder Erweiterung des Produzierenden Gewerbes (Regionalplan Teil B IV zu 2)
Dies entspricht auch der in der Begründung zum Bebauungsplan dargelegten Notwendigkeit zur Versorgung der örtlichen Betriebe mit dem Ziel „….ortsansässigen Betrieben, Handwerks- und Gewerbebetrieben aus Bad Kohlgrub ein Flächenangebot zu ermöglichen und Expansionsflächen anzubieten.“
Im vorliegenden Bebauungsplan steht allerdings der kleinparzelligen Ausweisung von 8 Baufenstern die Ausweisung einer Großfläche gegenüber, die weit mehr als die Hälfte des Gesamtflächenanteils in Anspruch nimmt.
Uns ist bekannt, dass diese Fläche einem industriell geprägten Großbetrieb zur Verfügung gestellt werden soll, der eben nicht aus der ortsansässigen Gewerbestruktur hervorgeht. Insofern wird in Frage gestellt, dass bei der Planung die in der Begründung formulierten Planungsziele ausreichend berücksichtigt wurden.
- Darüber hinaus ist festzustellen, dass der Flächenbedarf für die anzusiedelnden Gewerbebetreibe nur unter Einbeziehung einer Biotopfläche im Westen des Planungsgebietes nachgewiesen werden kann. Würde demnach der nicht ortsansässige Betrieb unberücksichtigt bleiben, bräuchte es wohl kein Eingriff in das Biotop, da voraussichtlich der verbleibende Flächenbedarf entlang des Gotthelfwegs (außerhalb des Biotops) befriedigt werden könnte.
- Zudem sehen wir das im Landesentwicklungsprogramm formulierte Ziel, neue Siedlungsflächen möglichst in Anbindung an geeignete Siedlungseinheiten auszuweisen (LEP 3.3) nicht erfüllt. So, wie es auch in der Aktualisierung der zugrundeliegenden Standortuntersuchung aufgeführt ist: „Es liegt keine geeignete Siedlungseinheit zur Anbindung einer neuen Siedlungsfläche gem. LEP 3.3 (Z) vor. Damit ist diese Fläche nicht an eine geeignete Siedlungseinheit angebunden.“ In der Begründung des Regionalplanes ist unter Teil B IV zu 2.3. als Ziel formuliert, im Hinblick auf eine nachhaltige Siedlungsentwicklung und einen sparsamen Umgang mit Grund und Boden, verstärkt auf eine Reduzierung des Flächenverbrauchs hinzuwirken.
Insbesondere in Bezug auf den Großbetrieb zeigt eine Betrachtung der betroffenen Region, dass in der Region derzeit ungenutzte Flächen, für die bereits eine Bauleitplanung abgeschlossen ist, zur Verfügung stehen würde (z.B. im Kemmelpark Murnau).
- Der Vollständigkeit halber sei noch angemerkt, dass wir den Stellplatzbedarf für den Großbetreib deutlich höher einschätzen als er in der Planzeichnung dargestellt wird.
Aus den genannten Gründen stimmen wir der Bauleitplanung nicht zu. Gerne sind wir bereit die vorgetragenen Argumente im persönlichen Gespräch zu erläutern.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Da die Zustimmung der höheren Landesplanungsbehörde bzw. des regionalen Planungsverbandes zur Bauleitplanung vorliegt, ist der Einwand der Nachbargemeinde – insbesondere zur Siedlungsentwicklung - zu vernachlässigen.
Abstimmungsergebnis: 14:0
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Bürgereinwand vom Oktober 2023:
Die folgenden Einwendungen beziehen sich auf die ausgelegten Dokumente zum Flächennutzungsplan
1. Lage im Gemeindegebiet
Die Gebietsbeschreibung des Ortsteils Gagers in Bad Kohlgrub ist im Flächennutzungsplan unter Punkt 1.1 ungenau bzw. unzutreffend. Diese sollte geändert werden.
Zitat: „Angrenzende Strukturen, die das Plangebiet prägen, sind westlich angrenzende Grünlandflächen sowie die Saulgruber Straße im Norden und der Gotthelfweg im Osten. An der nordwestlichen Grenze des Plangebietes verläuft eine Bahntrasse. Südlich angrenzend befindet sich der Ortsteil Gagers.“
Begründung:
Wir halten eine Unterscheidung zwischen dem bebauten Gebiet des Ortsteils Gagers (z.B. Am Hochfeld, Pollengreutstraße, Gagershöh), das nicht zum Außenbereich gehört, sich östlich des geplanten Gewerbegebietes befindet und zudem von diesem durch einen Höhenrücken abgetrennt wird und der südlich direkt angrenzenden Splittersiedlung (4 Häuser / genehmigter Altbestand, Flur Gagers im Außenbereich), zu der wir gehören, für wesentlich, auch im Hinblick auf die Wahrnehmung unserer berechtigten Interessen als direkte und nächste Anlieger.
2. Darstellung im Plangebiet- fehlende Erschließungsanlagen – keine gesicherte Erschließung
Es werden nicht, wie vom Landratsamt Garmisch-Partenkirchen gefordert, alle notwendigen Erschließungsanlagen im Flächennutzungsplan dargestellt (siehe Punkt 3 / Darstellungen im Plangebiet)
So ist die Erschließungsanlage Regenrückhaltebecken außerhalb des Flächennutzungsplanes konzipiert.
Die entsprechenden Erschließungsanlagen sollen im Plangebiet durch die Änderung des Flächennutzungsplanes dargestellt werden. Laut Plan und Text werden diese Erschließungsanlagen am Gotthelfweg, in der Erschließungsstraße und im Wendehammer geführt.
Laut Gutachten Entwässerungskonzept wird dies so nicht möglich sein.
Laut Berechnung im Gutachten Entwässerungskonzept ist ein Regenrückhaltebecken in Beckenbauweise mit 1300 m³ Speichervolumen erforderlich, wofür laut Konzeptplan ca. 1400 m² zusätzlicher Grund auf Flurnummer 1496 außerhalb des vorliegenden Flächennutzungsplanes gebraucht würde.
Demzufolge müsste laut diesem Konzeptvorschlag der Flächennutzungsplan für das Gewerbegebiet noch um ca. 1400 m² nach Süden in den Bereich der Feuchtwiesen hinein erweitert werden.
Begründung:
Im Rahmen der Stellungnahme des Landratsamtes, 82455 Garmisch-Partenkirchen, (Protokoll 12. Sitzung des Gemeinderates am 11.07.2023) wurde der Gemeinde nahegelegt, ihre Begründung um folgende Punkte zu ergänzen:
- Bedarfsanalyse betreffend der „bestehende(n) und zu erweiternde(n) Infrastruktur, Ver- und Entsorgung, Kapazitäten
- Finanzielle Auswirkungen für die Gemeinde durch erforderliche Erschließungsmaßnahmen und ggf. Refinanzierung durch Umlegung von Erschließungsbeiträgen“.
Im Rahmen der Stellungnahme des Wasserwirtschaftsamtes Weilheim wird unter dem Punkt Abwasserentsorgung bemängelt, dass die vorgelegten Unterlagen nicht die geplante abwassertechnische Erschließung des betroffenen Gebietes behandeln.
In der Zusammenfassung wird von dieser Behörde festgestellt: „Die Erschließung hinsichtlich Schmutzes und Niederschlagswasser ist derzeit nicht gesichert.“
Diese Punkte bezüglich der nicht gesicherten Erschließung betreffen alle Infrastrukturmaßnahmen, die außerhalb des Gewerbegebietes im Gemeindegebiet erstellt und von der Gemeinde finanziert werden müssen, damit dieses überhaupt an das bestehende gemeindliche Netz angeschlossen werden kann.
So z.B. den nicht vorhandenen Abwasserkanal bis zum Feuerwehrhaus und die dazu notwendige technischen Voraussetzungen, die Trinkwasserleitung, Regenrückhaltebecken.
Die Erschließung des Gewerbegebietes von Seiten der Gemeinde ist also noch nicht gesichert bzw. die Gemeinde Bad Kohlgrub hat dazu den Nachweis (Planungsgrundlagen, Finanzierung) noch nicht erbracht. Der Flächennutzungsplan ist aufgrund dieser fehlenden Planungsunterlagen unvollständig.
3. Widerspruch gegen das Planungsziel der Erweiterungsmöglichkeit mittels angrenzender Expansionsflächen
Laut Fazit in der Begründung für die Notwendigkeit dieses Flächennutzungsplanes (Punkt 4/ Flächennutzungsplan) werden mit den Darstellungen im Flächennutzungsplan die gemeindlichen Planungsziele für Expansionsflächen verfolgt. Mögliche bzw. angedachte Expansionsflächen werden mit einer Aufnahme von Google Maps (siehe Abbildung unten) veranschaulicht.
Daraus wird ersichtlich, dass angedacht wird noch mehr Naturschutzflächen/Biotope/Flachmoore in einem laut bisherigen Flächennutzungsplan (Stand 2006) ausgewiesenen „Talraum mit besonderer Bedeutung für das Landschaftsbild“, in Gewerbeflächen umzuwandeln. Dafür soll die genehmigte Abweichung vom Anbindegebot wohl mitgenutzt werden.
Wenn dieses Planungsziel mit der Regierung von Oberbayern bzw. mit dem Landratsamt hinsichtlich der oben angeführten Bedenken nicht abgeklärt wurde, ist dieses Planungsziel aus der Begründung zu entfernen.
Abbildung aus Flächennutzungsplan Stand Oktober 2023 zu Punkt 4 / Expansionsflächen:
(Punkt 4 / Flächennutzungsplan)
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
- Eine Konkretisierung des Textteils unter 1.1 der Begründung wird nicht für notwendig erachtet.
- Das geplante Regenrückhaltebecken liegt nicht notwendigerweise im Geltungsbereich des Flächennutzungsplanes. Der Lageplan ist aber als Anlage beigefügt.
- Die Empfehlungen des Landratsamtes werden zur Kenntnis genommen. Weitere Ausarbeitungen erfolgen im Rahmen der Erschließungsplanung.
- Die Frage der Erschließung ist erst im Rahmen der Abwägungen zum Bebauungsplan zu würdigen.
Abstimmungsergebnis: 14:0