Datum: 04.04.2023
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Tagungsraum des Haus des Gastes
Gremium: Bau- und Umweltausschuss
Öffentliche Sitzung, 19:30 Uhr bis 19:55 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung, 20:00 Uhr bis 21:00 Uhr


Öffentliche Sitzung

TOP-Nr. Bezeichnung
1 Genehmigung der Niederschrift der Sitzung vom 04.10.2022
2 FlNr. 1710/8; Voranfrage zur Errichtung eines Hackschnitzelstadels zur Flachbodentrocknung
3 Bahnhofstraße 19; Tektur zur Nutzungsänderung von Bahnhof zu Wohnen (4 WE) und Anbau eines Balkons
4 Vollzug der Baugesetze; Abstimmung der Festsetzungen beim Bebauungsplan Nr. 39 "Gotthelfweg"
5 Sonstiges

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1. Genehmigung der Niederschrift der Sitzung vom 04.10.2022

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss 2023-01. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses 04.04.2023 ö beschließend 1

Sachverhalt

Gemäß § 8a Abs. 1 i.V.m. 25 Abs. 1 GeschO ist die Niederschrift der vorangegangenen Sitzung des Bau- und Umweltausschusses zu genehmigen.

Beschluss

Die Niederschrift Nr. 2022-10 vom 04.10.2022 wird gemäß § 25 Abs. 1 GeschO genehmigt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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2. FlNr. 1710/8; Voranfrage zur Errichtung eines Hackschnitzelstadels zur Flachbodentrocknung

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss 2023-01. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses 04.04.2023 ö beschließend 2

Sachverhalt

Der Eigentümer des Grundstückes FlNr. 1710/8 hat bereits im Rahmen des Bauamtstages am 14.02.2023 vorgesprochen und sein Anliegen erläutert. 

Der Beherbergungsbetrieb des Antragstellers wird mit einer Hackschnitzelheizung betrieben. Um das Hackgut lagern und trocknen zu können, ist die Errichtung eines zusätzlichen Stadels erforderlich. Das neue Gebäude soll 8x12m (96m²) groß sein.

Bauplanungsrechtliche Beurteilung
Das Grundstück ist im rechtskräftigen Flächennutzungsplan landwirtschaftliche Fläche dargestellt. Das antragsgegenständliche Vorhaben liegt im planungsrechtlichen Außenbereich. Die bauplanungsrechtliche Beurteilung richtet sich insofern nach § 35 BauGB. Demnach sind im Außenbereich Vorhaben nur zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen, eine ausreichende Erschließung gesichert ist und wenn das Vorhaben gemäß § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient. Die landwirtschaftliche Privilegierung ist im Rahmen dieser unverbindlichen Anfrage vor der Einreichung eines Bauantrages vom Landwirtschaftsamt zu klären. 

Wenn dies vom Landwirtschaftsamt bestätigt wird, kann der Stadel gemäß Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 Buchstabe c BayBO verfahrensfrei errichtet werden.

Beschluss

Der Bau- und Umweltausschuss stimmt der Errichtung eines Hackschnitzelstadels zur Flachbodentrocknung grundsätzlich zu sofern das Landwirtschaftsamt die Privilegierung des Bauherrn anerkennt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 5, Dagegen: 1

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3. Bahnhofstraße 19; Tektur zur Nutzungsänderung von Bahnhof zu Wohnen (4 WE) und Anbau eines Balkons

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss 2023-01. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses 04.04.2023 ö beschließend 3

Sachverhalt

Der Gemeinderat hat in seiner Sitzung am 11.08.2020 einer Nutzungsänderung des ehem. Bahnhofsgebäudes in der Bahnhofstraße 19 zugestimmt. Die Ortsgestaltungssatzung sollte auf das Gebäude nicht angewandt werden. In der Planung soll das Dach des Anbaus um ca. 20 cm vom Dach des Hauptgebäudes abgesetzt und die Tiefe des Balkons auf 1,60 m reduziert werden.

Zwischenzeitlich haben mehrere Gespräche, auch unter Hinzuziehung der Sanierungsarchitektin, mit dem Erwerber stattgefunden. Auf den Anbau wird verzichtet, der Balkon soll in einer schlankeren Metallkonstruktion in 1,60 m Tiefe ausgeführt werden. Die Vorgaben des Gemeinderats werden somit erfüllt.

Entgegen der zwischenzeitlich geführten Gespräche hinsichtlich einer gewerblichen Nutzung im EG bleibt es nun bei der ursprünglichen Planung mit vier Wohneinheiten.

Bauplanungsrechtliche Beurteilung
Das Grundstück ist im rechtskräftigen Flächennutzungsplan als Bahnfläche dargestellt. Das antragsgegenständliche Vorhaben liegt im planungsrechtlichen Innenbereich. Die bauplanungsrechtliche Beurteilung richtet sich nach § 34 BauGB. Demnach ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich insbesondere nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren (prägenden) Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Eine Befreiung von den Festsetzungen der Ortsgestaltungssatzung wurde bereits 2020 in Aussicht gestellt. Der geplante Balkon widerspricht der Satzung, da gemäß § 8 Balkonbrüstungen mit Holz zu verblenden sind.

Nach Aussage des Landratsamtes Garmisch-Partenkirchen ist eine genehmigungspflichtige Veränderung des Gebäudebestandes nur nach Durchführung eines Planfeststellungsverfahrens möglich. D.h. der Antragsteller hat bei der Deutschen Bahn ein Planfeststellungsverfahren zu beantragen, um in einem aufwendigen Verfahren die genehmigte Bahnnutzung in eine Wohn- oder Gewerbenutzung zu ändern. Dieses Verfahren wurde bislang nicht eingeleitet. 

Erschließungsrechtliche Beurteilung
Die Erschließung des Baugrundstückes ist anhand der der Gemeinde vorliegenden Unterlagen in allen erforderlichen kommunalen Sparten gesichert. 

Beschluss

Der Bau- und Umweltausschuss erteilt das gemeindliche Einvernehmen zur Nutzungsänderung von Bahnhof zu Wohnen (4 WE) und Anbau eines Balkons.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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4. Vollzug der Baugesetze; Abstimmung der Festsetzungen beim Bebauungsplan Nr. 39 "Gotthelfweg"

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss 2023-01. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses 04.04.2023 ö 4

Sachverhalt

Der Gemeinderat hat in seiner Sitzung am 28.03.2023 den Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 39 „Gewerbegebiet Gotthelfweg“ gebilligt. Der Bau- und Umweltausschuss wurde beauftragt, Vorschläge zu möglichen Festsetzungen bei der Verpflichtung von PV-Anlagen und dem Einbau von Betriebsleiterwohnungen zu erarbeiten.

Errichtung von Photovoltaikanlagen
Im vorliegenden Bebauungsplanentwurf ist die Errichtung von PV-Anlagen verpflichtend vorgeschrieben. Der Bau- und Umweltausschuss hat nach Meinung des Gemeinderates darüber zu beraten, ob eine Mindestgröße, z.B. von 10 kWp vorgeschrieben werden sollte. Die Koppelung an die Grundstücksgröße wäre ebenfalls denkbar. 
Eine Rückfrage beim Landratsamt Garmisch-Partenkirchen, Bauverwaltung hat ergeben, dass die verpflichtende Errichtung von PV-Anlagen noch nicht umgesetzt, aber durchaus denkbar ist. Von einer Mindestgröße wird aufgrund der befürchteten Probleme bei der Überprüfbarkeit abgeraten.


Errichtung von Betriebsleiterwohnungen
Im vorliegenden Bebauungsplanentwurf ist der Einbau von Betriebsleiterwohnungen zugelassen. Für das größte Grundstück wurde auf Wunsch des vorgesehenen Erwerbers sogar sechs Wohneinheiten eingeplant. 
Eine Rückfrage beim Landratsamt Garmisch-Partenkirchen hat ergeben, dass die Gemeinde hier einen gewissen Gestaltungsspielraum hat. Es bieten sich drei Möglichkeiten:

  1. Der Einbau von einer Betriebsleiterwohnung wird grundsätzlich zugelassen. Dabei wird nicht Rücksicht auf die Größe des Betriebes oder des Grundstückes genommen. Die Betriebsleiterwohnung muss im Umfang aber dem Betrieb untergeordnet sein. D.h. muss weniger Wohnfläche haben als der Betrieb Nutzfläche. In begründeten Ausnahmefällen ist auch der Einbau von zwei Wohnungen denkbar. Mehr als zwei Wohnungen sind aber definitiv nicht möglich.

  1. Der Einbau von Betriebsleiterwohnungen wird untersagt. Aufgrund dieser Festsetzungen sind ohne Änderung des Bebauungsplanes keine Wohnungen im Plangebiet möglich.


  1. Der Einbau einer Betriebsleiterwohnung ist ausnahmsweise zulässig. Dies entspricht auch der grundsätzlichen Regelung in § 8 Abs. 3 BauNVO. Der Gemeinderat hätte dann in jedem Einzelfall zu entscheiden ob und in welchem Ausmaß eine Wohnung befürwortet wird. Die bereits beschriebene Unterordnung gegenüber der Betriebsfläche gilt auch hier. Eine gesonderte Festsetzung im Bebauungsplan ist hier nicht erforderlich.

Beschluss 1

Der Bau- und Umweltausschuss beschließt, dass auf mindestens 50% der nach Süden ausgerichteten Dachfläche eine Photovoltaikanlage zu errichten ist.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 5, Dagegen: 1

Beschluss 2

Der Bau- und Umweltausschuss beschließt, dass der Einbau einer Betriebsleiterwohnung grundsätzlich zugelassen wird. Dabei wird nicht Rücksicht auf die Größe des Betriebes oder des Grundstückes genommen. Die Betriebsleiterwohnung muss im Umfang aber dem Betrieb untergeordnet sein, d.h. sie muss weniger Wohnfläche haben als der Betrieb Nutzfläche. Beim GE 2 ist aufgrund der Grundstücksgröße auch der Einbau von zwei Betriebswohnungen möglich.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 5, Dagegen: 1

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5. Sonstiges

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss 2023-01. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses 04.04.2023 ö 5
Datenstand vom 05.05.2023 08:53 Uhr