Der Gemeinderat hat in seiner Sitzung am 11.02.2020 die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 39 „Gewerbegebiet Gotthelfweg“ beschlossen. Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung und die erste Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange wurde vom 03.04.2023 bis 02.05.2023 durchgeführt.
Mit Beschluss vom 11.07.2023 wurden der Entwurf des Bebauungsplanes mit den vorgebrachten Einwänden gebilligt, und beschlossen, ihn auf die Dauer eines Monats öffentlich auszulegen und die Träger öffentlicher Belange zu beteiligen (gem. §§ 3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 BauGB). Die erneute Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurde zeitgleich zur öffentlichen Auslegung in der Zeit vom 30.10.2023 bis zum 30.11.2023 durchgeführt.
Normalerweise ist im nächsten Schritt der Satzungsbeschluss zu fassen, um den Bebauungsplan – nach Genehmigung des im Parallelverfahren geänderten Flächennutzungsplanes – in Kraft setzen zu können. Da allerdings (wie den nachstehenden Stellungnahmen entnommen werden kann) nach wie vor zahlreiche gravierende Korrekturen an der Planung vorzunehmen sind, empfiehlt die Verwaltung nach Einarbeitung der Hinweise und Einwände eine weitere Auslegung der Planung mit einer erneuten Anhörung der Fachstellen.
Wenn dann wirklich alle Stellungnahmen ordnungsgemäß abgehandelt und eingearbeitet worden sind, kann voraussichtlich im April der Satzungsbeschluss vorgenommen werden. Da der Abschluss eines Erschließungsträgervertrages im nichtöffentlichen Teil dieser Sitzung beschlossen wird, entsteht dadurch keine zeitliche Verzögerung. Die Erschließungsplanung kann damit parallel zur erneuten Trägeranhörung erstellt werden.
Folgende Fachstellen haben keine weitere Stellungnahme abgegeben:
- Landesamt für Denkmalpflege
- Vermessungsamt Weilheim
- Bayerischer Bauernverband
- Energie Südbayern
- Gemeinde Bad Bayersoien
- Kreisbrandinspektor Gschwendner
Folgende Fachstellen haben keine Einwände gegen die Flächennutzungsplanänderung erhoben bzw. nur Einwände gebracht, die im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens abzuhandeln sind:
- Planungsverband Region Oberland, Geschäftsstelle Region 17
- Bayernwerk Netz GmbH
- Handwerkskammer für München und Oberbayern
- Deutsche Telekom Technik GmbH
- Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten
- IHK für München und Oberbayern
- Gemeinde Uffing
- VG Unterammergau
- VG Ohlstadt
Regierung von Oberbayern, vom 29.11.2023
Die Regierung von Oberbayern hat als höhere Landesplanungsbehörde mit Schreiben vom 25.05.2023 im Verfahren nach § 4 Abs. 1 BauGB zu o.g. Planung Stellung genommen. Wir kamen darin zu dem Ergebnis, dass die Planung bei Darlegung des Flächenbedarfs und der Ergänzung der Standortuntersuchung zur Begründung einer Ausnahme von LEP 3.3 (Z) sowie bei Berücksichtigung der Belange des Orts- und Landschaftsbilds sowie von Natur und Landschaft den Erfordernissen der Raumordnung nicht entgegensteht. Wir empfahlen ferner den Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben und Wohnnutzungen sowie eine Beschränkung der Bodenversiegelung im Plangebiet auf ein Mindestmaß. Schließlich wurde aus städtebaulicher Sicht empfohlen, im Plangebiet durchgängig die Flächen für Stellplätze festzusetzen und eine Auswahl von heimischen und klimaresistenten Baumarten festzusetzen.
Laut Auszug aus der Niederschrift der Sitzung des Gemeinderats vom 11.07.2023 wurden die Belange des Orts- und Landschaftsbilds sowie von Natur und Landschaft mit der unteren Naturschutzbehörde und der unteren Bauaufsichtsbehörde des Landratsamts Garmisch-Partenkirchen abgestimmt und die detaillierten Anregungen und Hinweise in den überarbeiteten Planunterlagen soweit wie möglich berücksichtigt.
In den Planunterlagen wurde die Standortuntersuchung für Gewerbebauflächen in der Gemeinde Bad Kohlgrub mit Stand September 2017 ergänzt. Aus Gründen der Vollständigkeit bitten wir zudem die Ergänzung der Standortuntersuchung von August 2020 ebenfalls in die Planunterlagen aufzunehmen.
Zur Darlegung des Flächenbedarfs führt die Gemeinde in ihrer Begründung aus, dass die eingegangenen Anfragen der Bewerber in einer nichtöffentlichen Sitzung vom 12.09.2023 beraten und beschlossen wurden und folglich alle Gewerbegrundstücke im Plangebiet, bis auf ein Grundstück welches von der Gemeinde für die Errichtung einer zentralen Wärmeversorgung vorgesehen ist, vergeben wurden (vgl. Begründung Seite 5).
Der Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben in den textlichen Festsetzungen wird landesplanerisch begrüßt. Zum Ausschluss von Wohnnutzungen führt die Gemeinde aus, dass ausschließlich betriebszugehörige Wohnnutzungen zugelassen werden. Gemäß den vorliegenden Festsetzungen soll pro Grundstück grundsätzlich eine Betriebsleiterwohnung zulässig sein, im Bereich des GE 2 zwei Betriebsleiterwohnungen.
Die Minimierung der Bodenversiegelung im Plangebiet (vgl. Regionalplan Oberland (RP 17) B II 1.8 (Z)) sollte durch entsprechende Festsetzungen im B-Plan geregelt werden. Bisher finden sich nur
allgemeine Ausführungen in den Hinweisen zum B-Plan.
Gemäß LEP 6.2.1 Z sind erneuerbare Energien verstärkt zu erschließen und zu nutzen (vgl. auch RP 17 B X 3.4 Z). Die Festsetzung, dass Photovoltaikanlagen auf mindestens 50 % der nach Süden ausgerichteten Dachflächen der Gebäude zu errichten sind, trägt o.g. raumordnerischen Erfordernis Rechnung. Daneben sollte eine regenerative Wärmeversorgung des Plangebiets geprüft werden.
Jenseits der o.g. Hinweise sind raumordnerische Erfordernisse nicht negativ berührt. Erfordernisse der Raumordnung stehen der Bauleitplanung in der vorliegenden Fassung daher nicht entgegen.
Kommentierung
Die Empfehlung zum Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben und eine Beschränkung der Bodenversiegelung im Plangebiet auf ein Mindestmaß wird gefolgt. Der Empfehlung zum Ausschluss von Betriebswohnungen wird nicht gefolgt. Auf eine Begrenzung der maximalen Anzahl wird verzichtet. Die Vorgaben der BauNVO gelten weiter. Die Forderung nach Festsetzung der Stellplätze wird lediglich in GE 1-1 und GE 2-1 gefolgt. Im Übrigen GE werden aufgrund der kleinteiligen Handwerkerhöfe keine Stellplätze festgesetzt. Der Empfehlung zur Auswahl von heimischen und klimaresistenten Baumarten wird gefolgt. Die weiteren Anregungen und Empfehlungen sind in den Bebauungsplan aufgenommen worden.
Beschluss
Den Anregungen und Empfehlungen werden gemäß vorstehender Kommentierung gefolgt.
Abstimmungsergebnis: 12:0
________________________________________________________________________
Landratsamt Garmisch-Partenkirchen, vom 01.12.2023
A. Baurecht
1. Allgemeines
Hinsichtlich der allgemeinen ortsplanerischen Entwicklung, Einbindung in das Orts- und Landschaftsbild und städtebaulichen Konzeption verweisen wir auf unsere Stellungnahme vom 31.05.2023.
2. Festsetzungen durch den Bebauungsplan die der Abwägung zugänglich sind Wir haben jedoch noch einige Punkte, auf die wir weiterhin hinweisen möchten:
2.1 Art der Nutzung
-Hinsichtlich der vorgesehenen Festsetzung der Anzahl von Betriebsleiterwohnungen in einem Gewerbegebiet verweisen wir auf unsere Stellungnahme vom 31.05.2023. Für eine entsprechende Festsetzung gibt es keine Rechtsgrundlage in § 9 BauGB und in der BauNVO.
2.2 Maß der Nutzung
- Unsere Empfehlung zur Verbesserung der Wasserdurchlässigkeit der Freiflächen (u.a. Verwendung wasserdurchlässiger Beläge) sollte von den Hinweisen zu den Festsetzungen genommen werden.
2.3 Überbaubare Grundstücksflächen
-Gerade Garagen und Nebengebäude verwässern ein klares städtebauliches Konzept. Deshalb empfehlen wir nach wie vor, hinsichtlich Festsetzung durch Text 1.1.4 keine Neben-anlagen außerhalb der überbaubaren Flächen zuzulassen oder Festsetzungen für Nebenanlagen nach Planzeichen 15.3 PlanzV zu treffen.
2.4 Grünordnung
-Wir empfehlen nach wie vor, die Grünordnung am westlichen Ortsrand zu intensivieren, insbesondere auch niedrige Bepflanzung im Sockelbereich von Gebäuden in der Planzeichnung festzusetzen.
2.5 Gestalterische Festsetzungen
-Nach wie vor sollte die Gestaltung möglichst einheitlich sein. Daher sollte die Dachneigung um max. 2° differieren, z.B. DN 18 bis 20 festgesetzt werden. Ebenso sind die großen Dachüberstände zu hinterfragen und weniger tief oder auch mit einer maximalen Tiefe festzusetzen.
Da es sich um Gewerbebetriebe handelt, die zukünftig am Ortsrand liegen, bitten wir zu überlegen, ob einige grundlegende Festsetzungen zu Werbeanlagen getroffen werden sollten. Diese fehlen nach wie vor, wir empfehlen dringend, nach Westen und Süden Werbeanlagen zu reglementieren.
2.6 Sonstige Festsetzungen, Hinweise
Zur Regelung der Stellplätze für den großen Betrieb empfehlen wir, die Flächen für den Ruhenden Verkehr geschossweise festzusetzen.
- Weiterhin empfehlen wir eindringlich zur Veranschaulichung der topografischen Situation einen Querschnitt Ost – West als Beiplan in der Planzeichnung oder in der Begründung.
- Wir bitten nach wie vor, Festsetzungen zur Energieversorgung des Gewerbegebietes aufzunehmen oder in der Begründung auf dieses Thema einzugehen.
- Bei den Hinweisen durch Text Nr. 1.3 scheinen die Stellungnahmen der Träger Öffentlicher Belange und der Fachbehörden ungefiltert wiedergegeben zu sein. Wir bitten, ausschließlich Kernaussagen oder Verweise auf Rechtsgrundlagen in die Hinweise zu übernehmen.
3 Begründung und Umweltbericht
Wir bitten, den Städtebaulichen Entwurf in die Begründung zu übernehmen.
B. Naturschutz
Im Plan zum Bebauungsplan sind die privaten Grünflächen nicht von den öffentlichen Grünflächen zu unterscheiden. Wir bitten hier um eine besser unterscheidbare Farbgestaltung. Zudem sollte die festgesetzte GRZ auf dem Plan vermerkt werden.
Die Pflanzliste, die sich in den textlichen Festsetzungen befindet, ist anzupassen. Folgende Arten sind zu streichen, da sie im Vorhabengebiet nicht heimisch sind:
Malus sylvestris, Pyrus pyraster, Ribes nigrum, Cornus mas, Ulmus laevis.
Die Eingriffe in Natur und Landschaft sind zu bilanzieren, es sind geeignete Ausgleichsmaßnahmen festzusetzen. Ein Umweltbericht wurde bereits im Entwurf erstellt, er wird derzeit nach Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde bearbeitet. Dieser muss Teil des Bauleitplanverfahrens sein. In der textlichen Festsetzung sowie in den Plan sind Eingriffsbilanzierung sowie die Ausgleichsmaßnahmen aufzunehmen.
Wir haben folgende redaktionelle Hinweise zur textlichen Festsetzung:
Auf Seite 7 befindet sich unter Punkt 1.1.10 ein Tippfehler, bitte ausbessern in "Für Lichtemissionen".
Auf Seite 20 - 21 befinden sich in der Pflanztabelle bei den kleineren Bäumen einige Doppelnennungen.
Wir haben folgende redaktionelle Hinweise zur Begründung:
Auf S. 4 befindet sich unter Abbildung 1 ein Tippfehler, bitte ausbessern in "topographische Karte".
Auf S. 7 kann unter Punkt 1.8 im dritten Satz "des Bereichs" gestrichen werden.
C. Immissionsschutz
1. Sachverhalt
Mit Schreiben vom 27.10.2023 bittet die Gemeinde Bad Kohlgrub den technischen Umweltschutz im Rahmen der Behördenbeteiligung nach §4 Abs. 2 BauGB die Beurteilung der Belange des Immissionsschutzes durchzuführen. Neben dem Bebauungsplan (inkl. den textlichen Festsetzungen und der Begründung) beinhalten die Planungsunterlagen eine schalltechnische Untersuchung des Ingenieurbüros ACCON GmbH vom 12.09.2023 (Bericht-Nr.: ACB-0923-236182/02). Letztere prognostiziert die vom Planungsgebiet ausgehende schall-technische Emissionswirkung als auch die auf das Planungsgebiet einwirkende Lärmbelastung.
Das Planungsgebiet betrifft die Grundstücke mit den Flst. Nrn. 522, 522/1 sowie 521/8 und teilweise 522/2 der Gemarkung Bad Kohlgrub. Die Art der baulichen Nutzung wird als Gewerbegebiet festgelegt. Das Gebiet ist in zwei Bereiche (GE 1 und GE 2) geteilt.
Im Rahmen eines Bauleitplanungsverfahrens muss von der Immissionsschutzbehörde perspektivisch dargelegt werden, ob eine langfristige immissionsverträgliche Nutzung generell gewährleistet werden kann.
2. Beurteilung der vom Plangebiet verursachten Lärmimmissionsbelastung in der Nachbarschaft
Durch lärmemittierende Nutzungen innerhalb des Planungsgebiets werden an der bestehenden schutzbedürftigen Nachbarschaft entsprechende Lärmimmissionen effiziert. Im Zuge der schalltechnischen Untersuchung wurden den Teilflächen gemäß DIN 45691 entsprechende Lärmemissionskontingente zugewiesen. Die vom Gutachten vorgeschlagenen textlichen Festsetzungen wurden bereits in den Bebauungsplan aufgenommen.
3. Beurteilung der auf das Plangebiet einwirkenden Lärmimmissionsbelastung
Auf die schutzbedürftigen Nutzungen innerhalb des Plangebietes einwirkende Immissionen gehen vom Verkehrslärm der St 2062 und der vorbeilaufenden Bahnlinie (Murnau - Oberammergau) aus. Die Ergebnisse der schalltechnischen Untersuchung zeigen immissionsschutz-fachlich irrelevante Überschreitungen der Orientierungswerte der DIN 18005 Beiblatt 1 (0,1 dB(A) zur Nachtzeit) hinsichtlich des Lärmes durch Schienenverkehr. Hinsichtlich Straßenverkehrslärm werden die Orientierungswerte der DIN 18005 Beiblatt 1 für Gewerbegebiete im Tagzeitraum bis zu 6,3 dB überschritten und im Nachtzeitraum um bis zu 7,5 dB über-schritten. Aufgrund der Überschreitungen sind folglich Lärmschutzmaßnahmen bezüglich Straßenverkehrslärm nötig. Da aktive Lärmschutzmaßnahmen aufgrund der Lage des Planungsgebiets bzw. der Straße als unzureichend bzw. nicht sinnvoll erachtet werden, müssen schützenswerte Nutzungen mittels Grundrissorientierung bzw. passivem Lärmschutz entsprechend geschützt werden. Sollte in den betroffenen Teilflächen (GE 1-1, GE 1-2, GE 1-3 und GE 2-1) eine Grundrissorientierung, welche von schutzbedürftigen Räumen mit Ausrichtung nach Norden absieht, nicht möglich sein, sind zumindest die in der schalltechnischen Untersuchung berechneten Anforderungen an den passiven Schallschutz zu erfüllen. Diese sind im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens des jeweiligen Einzelbauvorhabens über einen Schallschutznachweis zu bestätigen. Die betroffenen Bereiche des Plangebiets sind entweder im Bebauungsplan zu kennzeichnen oder diesem beizufügen.
Schutzbedürftige Außenwohnbereiche wie Balkone, Loggia, Terrassen usw. sind im Zuge der immissionsschutzfachlichen Bearbeitung des Bebauungsplanes ebenfalls zu beurteilen.
Aus Sicht der Immissionsschutzbehörde sind Außenwohnbereiche an denen die fachplanungsrechtliche Lärmzumutbarkeitsschwelle von 64 dB (A) überschritten wird, nicht realisierbar, da keine gesunden Wohnverhältnisse gewährleistet werden können (BVerwG, Urteil vom 17.3.2005 – 4 A 18/04). Folglich sind Außenwohnbereiche mit Ausrichtung nach Norden in den Teilflächen GE 1-1, GE 1-2, GE 1-3 und GE 2-1 unzulässig, sofern keine Schallschutzmaßnahmen (wie Festverglasungen oder Wandversatz) zur Verwendung kommen, welche zumindest die in der schalltechnischen Untersuchung berechneten Anforderungen an den passiven Schallschutz erfüllen.
Aus Sicht der Immissionsschutzbehörde sind keine schädlichen Umwelteinwirkungen zu erwarten, wenn folgender Festsetzungsvorschlag in den Bebauungsplan aufgenommen wird. Außerdem wird auf die Beanstandungen unter Punkt 4.2 hingewiesen, welche umgesetzt werden sollten um Unklarheiten zu vermeiden.
4. Beanstandungen und Festsetzungsvorschläge
4.1. Festsetzungsvorschläge
4.1.1. Die Orientierung von Fenstern schutzbedürftiger Räume nach DIN 4109-1 sowie von Außenwohnbereichen auf den Teilflächen GE 1-1, GE 1-2, GE 1-3 und GE 2-1 in Richtung Norden ist nicht zulässig, außer es wird im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens ein Schallschutznachweis über die Einhaltung der in der
Landratsamt Garmisch-Partenkirchen
schalltechnischen Untersuchung angegebenen Anforderungen an den passiven Schallschutz (siehe schalltechnische Untersuchung unter Punkt 7.4) erbracht.
4.2. Beanstandungen 4.2.1. Die in der Festsetzung 1.1.9.a. bezeichneten Teilflächen sind mit den entsprechenden Definitionen (GE 1-1, GE 1-2, …) auch im Bebauungsplan zu bezeichnen.
4.2.2. In die Festsetzung 1.1.9.h. ist der obig stehende Festsetzungsvorschlag (4.1.1.), mit der von der Planerstellungsbeauftragten gewählten Bezeichnung (beispielhaft mit i bezeichnet) aufzunehmen, sodass es heißt: „…genannten Festsetzung g und i kann abgewichen werden, …“
4.2.3. In der Festsetzung 1.1.9.g. heißt es „…im Plan (s. Schalltechnische Untersuchung) gekennzeichneten Bereiche…“. Die schalltechnische Untersuchung enthält jedoch keinen Plan mit „gekennzeichneten Bereichen“, vielmehr bezieht sich die Bezeichnung „Plan“, laut Gutachter (Telefonat vom 27.11.2023), auf den Bebauungsplan. Aus Sicht der Immissionsschutzbehörde sind die betroffenen Bereiche in Festsetzung 1.1.9.g. im Bebauungsplan zu kennzeichnen oder diesem beizufügen.
D. Wasserrecht
Überschwemmungs- bzw. Wasserschutzgebiete sind nicht betroffen. Wasserrechtlich bestehen keine Bedenken.
Kommentierung
Es bestehen keine Bedenken oder Einwände. Auf die Beachtung der Ziele der Landesentwicklung und Regionalplanung wird hingewiesen. Die Hinweise und Anregungen zur allgemeinen ortsplanerischen Entwicklung, Einbindung in das Orts- und Landschaftsbild und städtebaulichen Konzeption sind integriert worden.
Die Anregungen und Festsetzungen zur Grünordnung (v.a. an den Gebietsgrenzen und in den Gewerbeflächen) werden getroffen und entsprechend in den Festsetzungen und Hinweisen integriert.
1. Auf eine Begrenzung der maximalen Anzahl an Betriebswohnungen wird verzichtet. Die Vorgaben der BauNVO gelten stattdessen.
2. Wasserdurchlässigkeit v. Teilflächen wird in die Hinweise ist aufgenommen.
3. Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch die Städtebauliche Festsetzung getroffen, d.h. Nebenanlagen sind weiterhin innerhalb und außerhalb der Grundstückfläche zulässig.
4. An den westlichen Rand des Planbereichs werden auf den Grundstücksflächen Pflanzungen festgesetzt, die im Rahmen des Fachbeitrag Naturschutz vorgeschlagen wurden. Hier sind auf der privaten Grünfläche (Liste einheimischer Bäume) größere, kleinere Bäume und Sträucher zur Ortsrandeingrenzung zu pflanzen. Diese werden gleichzeitig auf den privaten Grünflächen zwischen den Gebäuden vorgeschlagen.
5. Die bauordnungsrechtliche Festsetzung „Gestaltung“ hier Dachneigung wird aufgrund der bestehenden Gestaltungssatzung der Gemeinde Bad Kohlgrub als solche belassen.
6. Werbeanlagen sind aus Gründen der Ortsgestalt am südlichen und westlichen Ortsrand ausgeschlossen. Die Gemeinde will eine Stele (Pylon) mit Werbetafeln am Eingang zum Gewerbegebiet errichten.
7. Die Forderung nach Festsetzung der Stellplätze wird lediglich in GE 1-1 und GE 2-1 gefolgt. Im Übrigen GE werden aufgrund der kleinteiligen Handwerkerhöfe keine Stellplätze festgesetzt.
8. Topographische Geländeschnitte (Ost-West Richtung) sind in der Begründung entsprechend aufgenommen.
9. Die Anregung zur Energieversorgung des Gebietes ist in den Festsetzungen zur Dachflächenphotovoltaik und Solarthermie aufgenommen.
9. In den Hinweisen sind die Stellungnahmen vergleichbar den Rechtsgrundlagen aufzunehmen aber auch Stellungsnahmen die über diese Vorgabe hinausgehen.
Diese haben als Hinweise keine rechtsverbindliche Wirkung.
10. Die privaten und städtischen Grünflächen sind inzwischen verdeutlicht.
11. Aus Gründen der gemeinschaftlichen Planhoheit werden im Plangebiet lediglich absolute Grundflächen (GR) und Wandhöhen (max.) festgesetzt. Auf eine Grundflächenzahl kann verzichtet werden.
12. Die Planliste wird entsprechend den Aufgaben des Landkreises der unteren Naturschutzbehörde angepasst. Der Umweltbericht ist fortgeschrieben und die Ausgleichsbilanz und die Eingriffsbilanzierung ist vorgenommen worden. Die Ausgleichsmaßnamen der Gemeinde ist entsprechend der Wertpunkte durch das Gutachten und der entsprechenden Flächen durch städtebauliche Verträge gesichert.
Die vorgeschlagenen textlichen Festsetzungen werden in den Bebauungsplan aufgenommen. Die auf das Plangebiet einwirkenden Immissionen werden von Verkehrslärm der A2026 der das Plangebiet tangierende Bahnlinie projiziert.
Grundrissorientierungen bzw. passive Schallschutzmaßnahmen sind entsprechend des Gutachtens festgesetzt worden. Das Gutachten wird Bestandsteil des Bebauungsplans und die Vorgaben des Gutachtens sind im Rahmen der Genehmigungsanträge bei Gebäudeplanungen zu berücksichtigen und zu beachten. Eine Prüfung durch die Baugenehmigungsbehörde ist durchzuführen. Die Vorgaben des Gutachtens werden durch Grundrissorientierung, Anordnung der Fenster bei den Bauanträgen entsprechend beachtet.
Beschluss
Die Stellungnahmen werden zur Kenntnis genommen. Die Anregungen und Hinweise sind gemäß vorstehender Kommentierung in der weiteren Planung berücksichtigt.
Abstimmungsergebnis: 12:0
________________________________________________________________________
Wasserwirtschaftsamt Weilheim, vom 24.11.2023
Zum genannten Bebauungsplan sowie zur Änderung des Flächennutzungsplanes hat das Wasserwirtschaftsamt Weilheim als Träger öffentlicher Belange bereits mit Schreiben vom 23.05.2023 Stellung genommen. Diese Stellungnahme behält weiterhin Gültigkeit. Ergänzend ergeht nachfolgende Stellungnahme.
Wir bitten nach Abschluss des Verfahrens uns eine Ausfertigung des rechtskräftigen Bebauungsplanes sowie den gültigen Flächennutzungsplan als PDF-Dokument zu übermitteln.
1. Ergänzende fachliche Hinweise und Empfehlungen
Die Belange des Hochwasserschutzes und der –vorsorge, insbesondere die Vermeidung und Verringerung von Hochwasserschäden, sind in der Bauleitplanung zu berücksichtigen (§ 1 Abs. 6 Nr. 12, Abs. 7 BauGB). Das StMUV hat gemeinsam mit dem StMB eine Arbeitshilfe „Hochwasser- und Starkregenrisiken in der Bauleitplanung“ herausgegeben, wie die Kommunen dieser Verantwortung gerecht werden können und wie sie die Abwägung im Sinne des Risikogedankens und des Risikomanagements fehlerfrei ausüben können. Es wird empfohlen, eine Risikobeurteilung auf Grundlage dieser Arbeitshilfe durchzuführen, s. https://www.stmuv.bayern.de/themen/wasserwirtschaft/hochwasser/doc/arbeitshilfe.pdf.
1.1 Grundwasser
Den Unterlagen lag das hydrogeologische Gutachten des Büro Dr. Blasy – Dr.Overland, Ingenieure GmbH vom 08.09.2023 bei. Der Gutachter gibt als Bemessungswasserstand die vorherrschende Geländeoberkante an. Das Gutachten sollte u. E. Bestandteil des Bebauungsplanes werden. Der im Fachgutachten ermittelte Bemessungswasserstand ist in die Festsetzungen des Bebauungsplanes aufzunehmen.
1.2 Vorsorgender Bodenschutz
Wir dürfen auf die Ausführungen unserer Stellungnahme vom 23.05.2023 verweisen und um Vorlage der Bodenfunktionsbewertung bitten bzw. darum, die Ergebnisse in den weiteren Planungsprozess einfließen zu lassen.
1.3 Abwasserentsorgung
Die vorgelegten Unterlagen behandeln nicht die geplante abwassertechnische Erschließung des betroffenen Gebietes. Aus diesem Grund kann eine ordnungsgemäße Erschließung nicht bestätigt werden. Aktuell ist kein Schmutzwasserkanal im Bereich des geplanten Gewerbegebiets vorhanden. Bei Realisierung sollten die Anwesen Gotthelfweg 75, 75a, 80 und 80a, die aktuell ihr Abwasser über Kleinkläranlagen entsorgen, ebenfalls an das Kanalnetz im Trennsystem angeschlossen werden.
1.3.1 Häusliches Schmutzwasser
Sämtliche Bauvorhaben sind vor Bezug an die zentrale Abwasseranlage im Trennsystem an-zuschließen. Die Dichtheit der Grundstücksentwässerungsanlagen ist nach DIN 1986-30 vor Inbetriebnahme nachzuweisen. Das öffentliche Kanalnetz ist entsprechend den technischen Regeln (DIN EN 752) zu erstellen und zu betreiben. In den Schmutzwasserkanal darf grundsätzlich nur Schmutzwasser im Sinne von § 54 Abs. 1 Nr. 1 WHG eingeleitet werden (kein Drainage- oder Niederschlagswasser), um hydraulische Belastungen für das Kanalnetz, für die Mischwasserbehandlungsanlagen und für die Kläranlage zu vermeiden.
1.3.2 Gewerbliches Schmutzwasser
Einleitungen von nicht hausabwasserähnlichen Abwässern aus Industrie- und Gewerbebetrieben sowie aus sonstigen privaten, kommunalen und gewerblichen Einrichtungen in öffentliche Abwasseranlagen dürfen nur unter Einhaltung der Bestimmungen der jeweiligen Entwässerungssatzungen erfolgen. Weiterhin ist zu prüfen, ob für derartige Einleitungen zusätzlich eine Genehmigungspflicht nach § 58 WHG besteht.
Die Zustimmung für die vorgenannten Einleitungen ist vorab in jedem Fall beim Betreiber der öffentlichen Abwasseranlage (Gemeinde, Stadt oder Abwasserzweckverband) einzuholen bzw. in Fällen, in denen der § 58 WHG zutrifft, bei der Kreisverwaltungsbehörde zu beantragen.
1.3.3 Niederschlagswasser
In unserer Stellungnahme vom 23.05.2023 hatten wir die Vorlage eines Niederschlagswasserbeseitigungskonzeptes gefordert. Mit der jetzigen Beteiligung im Bauleitverfahren wurde ein Niederschlagswasserbeseitigungskonzept des Büro ISA – Ingenieure für Städtebau und Architektur vom Oktober 2023 vorgelegt. Das Konzept sieht die Rückhaltung sowie gedrosselte Ableitung des Niederschlagswassers in einen südlich des Gewerbegebiets verlaufenden Graben vor. Das geplante Regenrückhaltebecken ist als Erdbecken auf der FlNr. 1496, Gemarkung Bad Kohlgrub, vorgesehen. Für die Bemessung wurde ein Drosselabfluss von 1 l/s vorgegeben. Zu diesem Drosselabfluss ist anzumerken, dass dies einen sehr geringen Drosselabfluss darstellt. Drosselorgane die auf einen derart geringen Abfluss eingestellt werden, sind in der Regel sehr verlegungsanfällig, insbesondere, wenn das Rückhaltebecken als Erdbecken ausgeführt werden soll. Hierzu dürfen wir auf die entsprechenden Ausführungen des DWA-A 166 verweisen. Die hydraulische Leistungsfähigkeit des Vorfluters ist zu ermitteln und der Drosselabfluss entsprechend dem DWA-M 153 anzupassen. Auf die Ausführungen des LfU-Merkblattes 4.4/22 unter Kapitel 5.2.1.3 wird verwiesen. Darüber hinaus ist eine Emissionsbetrachtung nach DWA-A 102-2 durchzuführen und vorzulegen, sowie die ggf. erforderlichen Vorreinigungsanlagen entsprechend zu dimensionieren. Wir empfehlen bereits im Vorfeld zu klären, ob das geplante Entwässerungskonzept (Rückhaltebecken in Erdbauweise sowie Leitungsverlegung zur Einleitungsstelle), aufgrund der teilweisen Lage im Bereich eines Niedermoores, bautechnisch umsetzbar ist (Stichwort Setzungen).
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass das vorgelegte Niederschlagswasserbeseitigungskonzept noch weiter auszuarbeiten ist. Vor Rechtskraft des Bebauungsplanes ist ein wasserrechtliches Verfahren für die Einleitung des Niederschlagswassers in den Vorfluter durchzuführen. Die Prüfung der Notwendigkeit eines Überflutungsnachweises nach DIN 1986-100 obliegt grundsätzlich dem planenden Büro.
Die weiteren sind die Hinweise unserer Stellungnahme vom 23.05.2023 grundsätzlich weiterhin zu berücksichtigen.
Kommentierung
Die Anregungen und Hinweise sind in den Bebauungsplan eingearbeitet.
Die Stellungnahme des Wasserwirtschaftsamts Weilheim ist entsprechend zur Kenntnis genommen. und in den Bebauungsplan aufgenommen. Eine Ausfertigung des rechtskräftigen Bebauungsplans und Flächennutzungsplanes wird als PDF Dokument übermittelt.
Die Belange des Hochwasserschutzes werden entsprechend der Arbeitshilfe „Hochwasser-u. Starkregenrisiken in den Bebauungsplan nach §1(6) und Nr. 12(7) berücksichtigt. Die Gemeinde Bad Kohlgrub hat deshalb ein Hydrogeologisches Gutachten (08.09.2023) an das Büro Dr. Blasy – Dr Overland vergeben und beauftragt.
Grundwasser:
Dabei sind durch das hydrologische Gutachten folgende Gesichtspunkte behandelt worden und sind berücksichtigt.
● Ermittlung und Bewertung von möglicherweise nachteiligen Folgen von Baumaßnahmen auf das Grund- bzw. Schichtwasser oder auf Dritte und ggfs. Vorschlag von geeigneten Abhilfemaßnahmen
● Darstellung von qualitativen und quantitativen Einflüssen während der Bauzeit und im Endzustand
● Ermittlung des höchsten bekannten Grundwasserstandes zzgl. geeignetem Sicherheitszuschlag
Es werden folgende Ergebnisse zusammengefasst dargestellt:
● Die Geländeoberfläche fällt im Geltungsbereich mit einem Gefälle von rd. 10 % nach Westen ab.
● Im Geltungsbereich des Bebauungsplans besteht der Untergrund aus gering wasserdurchlässigen Moränenablagerungen. Ein zusammenhängender Grundwasserleiter wurde nicht angetroffen. Die Schichtwasserstände der fünf Kleinrammbohrungen zeigen jedoch ein plausibles Gefälle in westliche Richtungen mit einem Gefälle von rd. 4 %.
● Aufgrund des steiler abfallenden Geländeoberfläche nehmen die Flurabstände des Schichtwassers nach Westen hin ab. Sie lagen zum Zeitpunkt der Geländearbeiten (11.09.2019) zwischen 0,1 m und 2,2 m u. GOK. Dieser Zustand repräsentiert aufgrund vorausgegangener Niederschläge einen erhöhten Schichtwasserstand.
● Die Grund- bzw. Schichtwasserverhältnisse im Geltungsbereich sind aufgrund der geringen Flurabstände unmittelbar und stark niederschlagsabhängig. Ein kurzfristiger Anstieg bis zur Geländeoberkante kann auch in den höher gelegenen Bereichen nicht ausgeschlossen werden. Es wird daher ein Bemessungswasserstand Grundwasser auf Geländehöhe mit entsprechenden Empfehlungen zur dichten Bauweise und Auftriebssicherheit empfohlen.
● Bei Unterkellerung von Gebäuden erfolgt ein oberstromiger Aufstau des Schichtwassers (auf der östlichen Seite des Bauwerks). Bei üblichen Gebäudegrößen von < 20 m Seitenlänge beträgt der Aufstau rd. 6 cm und ist damit wasserrechtlich i.d.R. tolerierbar.
● Während der Bauphase ist eine Bauwasserhaltung des Schichtwasserzutritts in die Baugrube erforderlich. Der Zustrom ist vermutlich gering, es kann jedoch im Falle lokaler kiesiger Abschnitte mit geringen Feinkornanteilen und bei stärkeren Niederschlägen auch ein größerer Zutritt nicht ausgeschlossen werden. Das Baugrundgutachten empfiehlt das Vorhalten von Fördereinrichtungen bis rd. 15 l/s.
● Die Reichweite der Schichtwasserabsenkung bis zur Baugrubensohle (rd. 3,5 m u. GOK) ist aufgrund der geringen Durchlässigkeit des Untergrundes gering und beträgt nur wenige Meter.
● Die Versickerung von Niederschlagswasser gemäß den Vorgaben nach DWA-A 138 ist aufgrund des zu geringen Sickerraums und der zu geringen Versickerungsleistung des Untergrundes nicht möglich. Im Falle einer Einleitung des Niederschlagswassers in einen der Entwässerungsgräben im Umfeld sind die Vorgaben nach LfU-Merkblatt 4.4/22 maßgeblich.
Vorsorgender Bodenschutz:
Die Bodenschutzbewertung wird konkretisiert und unter den Hinweisen aufgenommen.
Abwasserentsorgung:
Die Abwasserentsorgung des Plangebiets ist nicht Aufgabe des Bauleitplanverfahrens wird aber im Rahmen der technischen Erschließungsplanung im nachfolgenden Planungsschritt beauftragt und durchgeführt. Eine Regelung für Bereiche außerhalb des Bebauungsplangebietes kann bauplanungsrechtlich nicht getroffen werden.
Häusliches Schutzwasser:
Es sind alle Bauvorhaben bei der Realisierung an die Zentrale Abwasseranlage im Trennsystem anzuschließen.
Gewerbliches Schmutzwasser:
Hauswasserähnliche Abwasser aus Gewerbebetrieben sowie aus sonstigen privaten, kommunalen und gewerblichen Einrichtungen in öffentlichen Abwasseranlagen dürfen nur unter Einhaltungen der Bestimmungen der jeweiligen Entwässerungssatzungen erfolgen. (§58 WHG ist zu beachten) Bei zutreffen von §58 WHG ist eine Einleitung zu genehmigen.
Oberflächenwasser:
Das Entwässerungskonzept liegt bereits vor und wird gemäß den Anregungen und Hinweisen modifiziert. Das geplante Rückhaltebecken ist als Erdbecken mit entsprechendem Drosselabfluss auf der Flurnummer 1496 vorgesehen.
Beschluss
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen und ist in die Planung aufgenommen.
Abstimmungsergebnis: 12:0
________________________________________________________________________
Staatliches Bauamt Weilheim, vom 07.11.2023
Gegen die Aufstellung bzw. Änderung der Bauleitplanung bestehen seitens des Staatlichen Bauamtes Weilheim keine Einwände, wenn die unter 2.2 ff genannte Punkte beachtet werden.
Unter 2.2.ff werden keine Angaben gemacht.
Bauverbot:
Im Bauleitplangebiet befinden sich straßenrechtliche Ortsdurchfahrtsgrenzen. Diese
sind aus der Anlage bzw. unter www.baysis.bayern.de ersichtlich. Die fehlenden straßenrechtlichen Ortsdurchfahrtsgrenzen gemäß § 5 Abs. 4 FStrG bzw.Art. 4 BayStrWG (OD-E, OD-V) müssen im Bauleitplan eingetragen werden. Außerhalb des Erschließungsbereiches der Ortsdurchfahrt gelten gemäß Art. 23 Abs. 1 BayStrWG für bauliche Anlagen an Staatsstraßen bis 20,0 m / Kreisstraßen bis 15 m Abstand vom äußeren Rand der Fahrbahndecke Bauverbot. Die entsprechende Anbauverbotszone ist im Bauleitplan textlich und planerisch darzustellen und von jeglichen baulichen Anlagen freizuhalten. Werbende oder sonstige Hinweisschilder sind gemäß § 9 Abs. 6 FStrG bzw. Art. 23 BayStrWG innerhalb der Anbauverbotszone unzulässig. Außerhalb der Anbauverbotszone sind sie so anzubringen, dass die Aufmerksamkeit des Kraftfahrers nicht beeinträchtigt wird (§ 1 Abs. 6 Nr. 9 BauGB).
Es wird darauf hingewiesen, dass jede Werbung außerhalb geschlossener Ortschaften verboten ist. Ebenso darf innerörtliche Werbung den Verkehr außerhalb geschlossener Ortschaften nicht gefährden oder in erschwerter Weise ablenken. Die Erteilung von Ausnahmen liegt in der sachlichen Zuständigkeit des Landratsamtes (Art. 56 Nr. 5 Bay
BO, § 33 Abs. 1 Nr. 3 StVO i. V. m. § 4 Abs. 1 Nr. 1f,g ZustVVerk).
Bepflanzungen entlang der Straße:
Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs unter Berücksichtigung der Richtlinie für passive Schutzeinrichtungen (RPS).
Die Baumpflanzungen entlang der St 2062 sind mit der Straßenbauverwaltung abzustimmen. Sie müssen einen Abstand vom Fahrbahnrand von mind. 7,5 m und einem Längsabstand von mind. 40 m aufweisen.
Kommentierung
Die Anregungen, Bedenken und Einwände sind entsprechend der Stellungnahme beachtet.
Beschluss
Die Stellungnahme ist zur Kenntnis genommen und in die Hinweise aufgenommen worden.
Abstimmungsergebnis: 12:0
________________________________________________________________________
Verwaltungsgemeinschaft Saulgrub, Stellungnahme vom 31.10.2023
Wir danken Ihnen für die erneute Beteiligung bzgl. der Aufstellung des Bebauungsplans "Gewerbegebiet Gotthelfweg" und der 5. Änderung des Flächennutzungsplans der Gemeinde Bad Kohlgrub.
Öffentliche Belange im Zuständigkeitsbereich der Gemeinde Saulgrub sind nicht berührt. Auf die bestehende Abwasserdruckleitung Saulgrub-Bad Kohlgrub, im nördlichen Bereich des Bebauungsplanes wird hingewiesen.
Kommentierung
Die Abwasserdruckleitung wird im Rahmen der technischen Erschließungsplanung berücksichtigt und in die Planung integriert.
Beschluss
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Abstimmungsergebnis: 12:0
________________________________________________________________________
Bürgereinwand, Stellungnahme vom 30.10.2023 – 30.11.2023
Unter Bezugnahme auf unsere Schreiben vom 25.08.2022 und unsere Nachbareinwendungen vom 18.05.2023 durch Rechtsanwälte Rudolf P.B.Riechwald, Franz-Josef-Straße 9, 80801München, der Besprechung in der Gemeinde vom 17.03.2023, Ihr Schreiben vom 31.10.2022, Sachbearbeiter Herr Hollrieder, möchten wir unsere Einwendungen im Rahmen der Bürgerbeteiligung zur 5.Änderung des Flächennutzungsplanes und zur erneuten Auslegung des Bebauungsplanes für das Gewerbegebiet "Gotthelfweg" im Rahmen dieser Stellungnahme darlegen. (Die den Flächennutzungsplan betreffenden Stellungnahmen wurden bereits in der Sitzung am 12.12.2023 bei der Feststellung der 5. Änderung des FNP behandelt und werden deshalb hier weggelassen)
Insbesondere die Gutachten betreffend Baugrund, Oberflächenwasser und Starkregenereignisse bestätigen unsere Hinweise bezüglich technisch kritischer Probleme bei der Verwirklichung dieses Projektes in einem Feuchtgebiet mit moorigem Untergrund mit Hang- und Schichtwasser.
Wir sind als Eigentümer der Flurgrundstücke Nr.1495, bebaut mit einem Wohnhaus (seit 1951), Gotthelfweg 80a, sowie Nr.520/7 Feuchtwiese geschützt nach Art13d BayNatSchG (1Mahd im Herbst) direkte Anlieger des geplanten Gewerbegebietes.
Die vorhandene Bebauung ist als genehmigte Splittersiedlung mit nur 4 Häusern (drei Hausnummern) als Altbestand der Flur des Ortsteils Gagers im Außenbereich zuzuordnen. Das bebaute Gebiet des Ortsteils Gagers (z.B. Am Hofeld, Pollengreutstraße, Gagershöh), das sich nicht im Außenbereich befindet, wird durch einen Höhenrücken nordöstlich des geplanten Gewerbegebiet Gottheitweg (Flur Gagers) von diesem abgegrenzt. Im Hinblick auf das planungs- und baurechtliche Gebot der Rücksichtnahme möchten wir unsere berechtigten Interessen als direkt benachbarte Grundstückseigentümer auf diese Weise wahrnehmen.
Einwendung bezogen auf die zur Einsicht ausgelegten Dokumente des Bebauungsplans: Begründung -textliche Festsetzungen - dazu ausgelegten Gutachten – Umweltbericht:
Lage im Gemeindegebiet
Die Gebietsbeschreibung des Ortsteils Gagers in Bad Kohlgrub ist auch in diesen Dokumenten unter Punkt 1.1. ungenau bzw. unzutreffend übernommen worden. Wir verweisen auf unsere Begründung in den Einwendungen zum Flächennutzungsplan.
Unzureichende Empfehlungen betreffend die Vermeidung negativer Auswirkungen auf Dritte / Auswirkungen auf Bestandsgebäude Gotthelfweg 80a durch Veränderung der Schichtwasserverhältnisse und Grundwasserverhältnisse auf Flurnummer 520/ und Flurnummer 1495 (zusammenhängende Grundstücke).
Das hydrogeologische Gutachten bezieht sich auf das Baugrundgutachten vom 11.11.2019. Dieses umfasst nur das Grundstück mit der Flurnummer 522. Die nachträgliche Erweiterung mit Flurnummer 1496 (teilweise) wurde in diesem Baugrundgutachten nicht erfasst und es wurden dort auch keine Bodenproben genommen.
Die Verfasser des hydrogeologischen Gutachtens verwenden die Messwerte von Flurnummer 522 um mittels Interpolation Rückschlüsse auf das Schicht- und Grundwasser auf dem nicht beprobten Grundstück zu erlangen.
Nach Baugrundgutachten handelt es sich hierbei um Moränenablagerungen, die sehr inhomogen aufgebaut sind und auf engsten Raum variieren.
Wir bezweifeln, dass für das ergänzte Grundstück (Teil von 1496) nur mittels Interpolation ohne Probenentnahme aussagekräftige Rückschlüsse auf das Grund- und Schichtwasser ermittelt werden können
Der Aussage des Gutachtens, dass Auswirkungen auf benachbarte Bestandsgebäude nicht zu besorgen seien, widersprechen wir.
Auswirkungen auf die Stabilität unserer Bestandsgebäude sind nicht auszuschließen, wenn sich die Schichtwasserverhältnisse und Grundwasserverhältnisse auf unseren Grundstücken als Folge der Baumaßnahmen und der zu erstellenden notwendigen technischen Infrastruktur verändern. Wir beantragen daher, dass unter diesem Punkt im Bebauungsplan zusätzlich aufgenommen wird, dass eine Veränderung der Grund- und Schichtwasserverhältnisse unserer zusammenhängenden angrenzenden Grundstücke (Nr.1495, bebaut mit einem Wohnhaus (seit 1951), Gotthelfweg 80a, sowie Nr.520/7 Feuchtwiese (geschützt nach Art13d Bay.Nat.SchG) durch Rückstau bzw. durch Entzug von Wasser zu vermeiden ist, der derzeitige Zustand erhalten bleibt und nicht negativ verändert wird, da dies für die Statik der bestehenden Gebäude notwendig ist. Dies ist bei der technischen Infrastruktur sowie der Bauplanung und Bauausführung zu berücksichtigen, wobei der Ist-Zustand durch ein hydrogeologisches Gutachten zu sichern ist.
Lärmschutz
Wichtiger Hinweis auf eine Ungereimtheit im Gutachten zur schalltechnischen Untersuchung bezüglich der Baufenster GE2-1 und Ge2-2:
In diesem Gutachten zur schalltechnischen Untersuchung wird in der Tabelle 7 I Seite 14 dem
Baufenster GE2-2 die Fläche von 1236 m2 zugeordnet. GE 2-1 wird die Fläche von 3297m2 zugeordnet. Im Plan bezieht sich GE2-2 auf die größere Fläche. Im Vergleich mit der Anlage 1des schaltechnischen Gutachtens sind die Bezeichnungen Ge2-2 und GE2-1- vertauscht. Welche Emissionsdaten treffen jetzt für die betreffenden Baufenster zu?
Wir verweisen darauf, dass wir schon durch RA Riechwald Nachbareinwendungen (siehe Einwendungen vom 18.05.2023, Punkt V Seite 5 und 6) bezüglich des Lärmschutzes vorgebracht haben.
Im Hinblick auf den Lärmschutz im Umfeld, bezogen auf unser Wohngrundstück, fordern wir als Drittbetroffene eine vertragliche konkrete Regelung im Bebauungsplan Gewerbegebiet "Gotthelfweg" zur Begrenzung der Lärmimmissionswerte als Nebenbestimmungen zugunsten unseres bestehenden Anwesens.
Das betrifft:
- Festschreibung des Geltungsbereiches für Richtwerte für allgemeine Wohngebiete in den Zeiträumen nachts zwischen 22.00Uhr und 6.00Uhr, sowie an Sonn- und Feiertagen.
- Keine Erlaubnis Anlieferungen und Abladetätigkeiten während der Ruhezeiten nachts vorzunehmen
- Vorbeugende Regelung von Maßnahmen, die unsachgemäße Fremdnutzung des Gewerbegebietes durch Unberechtigte nachts oder an Wochenenden verhindern.
Hinweise zu den textlichen Festsetzungen
Geltungsbereich (§9BauGB)
Wir möchten darauf hinweisen, dass die Satzung nur die Flurstücke 522,522/1 und 522/3 sowie 521/8 und teilweise 522/2 als Geltungsbereich umfasst. Somit gilt sie nicht für das südlich angrenzende Flurstückmit der Flurnummer 1496 (Teilbereich).
Stellungnahme zum Dokument Umweltbericht und Bewertung der Eingriffe in Natur und Landschaft
Hinweise bezüglich des Geltungsbereichs
Wir möchten darauf hinweisen, dass der Umweltbericht sich nur auf die Flurnummer 522 bezieht und daher nur einen Teil des geplanten Gewerbegebietes umfasst. Somit wurden auch nicht alle Habitate erfasst, da der Teil mit der Flurnummer 1496 fehlt.
Lage im Gemeindegebiet
Die Aussage "Südlich befindet sich der Ortsteil Gagers" ist unzureichend.
Begründung
Das bebaute Gebiet des Ortsteils Gagers (z.B. Am Hochfeld, Pollengreutstraße, Gagershöh),befindet sich östlich des geplanten Gewerbegebietes und ist von diesem durch einen Höhenrücken abgetrennt. Südlich befindet sich nur die direkt angrenzende Splittersiedlung 4Häuser, genehmigter Altbestand), zu der wir gehören, auf der Flur Gagers im Außenbereich. Wir halten eine Unterscheidung zwischen dem bebauten Gebiet des Ortsteils Gagers, das nicht zum Außenbereich gehört, und unserer Splittersiedlung für wesentlich, auch im Hinblick auf die Wahrnehmung unserer berechtigten Interessen als direkte und nächste Anlieger.
Expansionsmöglichkeit als wichtiges Ziel
Als ein Ziel wird die Erweiterungsmöglichkeit mittels Expansionsflächen angegeben. Wir beantragen dieses Planungsziel herauszunehmen.
Für die Verfolgung dieses gemeindlichen Planungszieles wird ersichtlich, dass angedacht wird noch mehr Naturschutzflächen/Biotope/Fiachmoore in einem laut bisherigen Flächennutzungsplan (Stand 2006) ausgewiesenen "Talraum mit besonderer Bedeutung für das Landschaftsbild", in Gewerbeflächen umzuwandeln. Dafür soll die genehmigte Abweichung vom Anbindegebot wohl mitgenutzt werden.
Wenn dieses Planungsziel mit der Regierung von Oberbayern bzw. mit dem Landratsamt hinsichtlich der oben angeführten Bedenken nicht abgeklärt wurde, ist dieses Planungsziel aus den betreffenden Dokumenten zu entfernen.
Schutzgut Mensch
Das Schutzgut "Mensch" wird in diesem vom Planungsbüro verfassten Bericht sehr kurz abgehandelt. Es wird auf ein höheres Verkehrsaufkommen, Baulärm und die Vorgaben des Lärmgutachtens verwiesen. Als umweltrelevante Entlastungswirkung wird in der Tabelle auf S.ll der Abstand zur B23 angegeben. Die Auswirkungen auf das Schutzgut Mensch seien von geringer Erheblichkeit.
Wir erwarten, dass unsere schutzwürdigen Interessen und Einwendungen als nächste Anwohner, auch wenn wir nur wenige an der Zahl sind, gesehen, gewürdigt und ernst genommen werden.
Kommentierung
Es bestehen Bedenken und Einwände. Auf die Zufahrtssituation über einen Privatweg zu der außerhalb des Plangebiets liegenden Splittersiedlung wird hingewiesen. Für das Flurstück 80 wird eine Zuwegung und ein dinglich gesichertes Wegerecht aus dem Bebauungsplangebiet gefordert. Das Flurstück liegt außerhalb des Plangebiets, eine notwendige Erschließung ist nicht Gegenstand der vorliegenden Bauleitplanung. Die bestehende Erschließung wird von der Planung nicht berührt.
Auf die bestehende Abwasserentsorgung wird hingewiesen. Eine Regelung für Bereiche außerhalb des Bebauungsplangebiets kann bauplanungsrechtlich nicht getroffen werden.
Auf die bestehende Trinkwasserversorgung wird hingewiesen. Eine Regelung für Bereiche außerhalb des Bebauungsplangebiets kann bauplanungsrechtlich nicht getroffen werden.
Eine Abrechnung von Erschließungsbeiträgen beim Ausbau des Gotthelfweges ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens.
Zum Immissionsschutz ist ein Gutachten erstellt worden, in dem auch die Belange benachbarter Bebauung berücksichtigt sind Hinweise zum Natur- und Artenschutz wurden im Rahmen des Fachbeitrages Naturschutz und der Eingriffsbilanzierung beachtet. Durch entsprechende Ausgleichsmaßnahmen wurde der Eingriff kompensiert.
Maßnahmen zur Entwässerung des Plangebiets sind in der Entwässerungskonzeption erarbeitet. Die Grundlagen für den Grundwasserhaushalt wurden in einem hydrogeologischen Gutachten erarbeitet und wurden beachtet.
Bei Bauanträgen und Einzelgenehmigungen ist die DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ und die TA-Lärm „Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm“ zu beachten.
Die Berücksichtigung der verkehrlichen Belange erfolgt durch Abstimmung mit den betroffenen Fachbehörden und deren Beteiligung im Zuge des Verfahrens der Bauleitplanung.
Die unter 1.2 der Begründung beschriebenen Expansionsflächen beziehen sich auf das geplante Gewerbegebiet in dem Umfang. Eine Erweiterung ist derzeit nicht geplant.
Die Auswahl des Plangebietes nach topographischen Verhältnissen wurde bereits durch Untersuchungen im Vorfeld der Bauleitplanung und des Städtebaulicher Entwurf geprüft und geklärt. Ein Schallgutachten wurde erstellt.
Beschluss
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen und entsprechend vorstehender Kommentierung beachtet.
Bestehende Bedenken und Einwände sind berücksichtigt.
Abstimmungsergebnis: 12:0
________________________________________________________________________
Energienetz Bayern GmbH & Co. KG, vom 27.11.2023
Von der Aufstellung des Bebauungsplans für das Gewerbegebiet Gotthelfweg sind zwei dinglich gesicherte Erdgasleitungen unseres Unternehmens betroffen. Es handelt sich um eine in Stahl ausgeführte Erdgashochdruckleitung (HD 1326 DN 150 PN 70) und eine parallel verlaufende Erdgasortsnetzverteilleitung PE 80, da 160. Entsprechend der aktuellen Planung wird zu deren Umsetzung eine Umlegung beider Erdgasleitungen erforderlich. Aus unserer Sicht wäre dafür – unter möglichst geringfügiger Einschränkung der baulichen Nutzbarkeit des Planungsgebietes - folgender Trassenverlauf geeignet:
• Von der westlichen Seite kommend über den geplanten Wirtschaftsweg bis zur durch das Gewerbegebiet führenden Straße,
• dieser nach Norden über die Rechtskurve folgend bis zum an der östlichen Grenze verlaufenden Wirtschaftsweg (hier wird bei gerader Leitungstrasse eine Grünfläche gekreuzt, deren Grundstückszugehörigkeit nicht ersichtlich ist)
• über diesen in südliche Richtung bis zu den Bestandsleitungen nördlich der Gasdruckregel- und Messstation.
Zu beachten ist, dass die Verlegungen unserer Erdgashochdruckleitung sowie der Ortnetzverteilleitung als Vorwegmaßnahme durchzuführen sind und dass diese nur außerhalb der Heizperiode umgesetzt werden kann. Für die Bauausführung ist mit einem circa sechswöchigen Zeitraum zu rechnen, der planerische Vorlauf sollte mindestens sechs Monate betragen. Erst nach Einbindung der neu verlegten Leitungen in die Bestandsleitungen können die stillzulegenden Leitungsabschnitte außer Betrieb genommen und rückgebaut werden.
Die Leitungsverlegearbeiten sind möglichst so in die Gesamterschließung zu integrieren, dass die Geländeprofilierung und ggf. erforderliche Bodenverbesserungsmaßnahmen bereits erfolgt sind, mit den Straßen- bzw. Wegebauarbeiten aber noch nicht begonnen wurde; die Leistungsgrenzen sind im Zuge der Gesamterschließungsmaßnahme bzw. Umlegung der Sparten eindeutig festzulegen. Zudem muss die Leitungstrasse auch auf dem westlich angrenzenden Grundstück Fl.-Nr. 524 teilweise angepasst werden, wozu die privatrechtliche Zustimmung des dort betroffenen Grundeigentümers erforderlich ist.
Für die Bauausführung ist ein frei zugänglicher Regelarbeitsstreifen von 10m Breite vorzusehen, zur Leitungssicherung muss wegen der überörtlichen Bedeutung der betroffenen Hochdruckleitung sowohl auf fiskalischen Grundstücken als auch im Bereich der zukünftigen öffentlichen Verkehrsflächen ein 4m breiter (je 2m beidseits der Rohrachse), dinglich zu sichernder Schutzstreifen eingeplant werden. Der im westlichen Bereich nach unserem Vorschlag tangierte Wirtschaftsweg ist entsprechend zu verbreitern. Die Parallelverlegung anderer Sparten im Schutzstreifen der Erdgasleitungen ist bei Einhaltung der nach dem Technischen Regelwerk erforderlichen Mindestabstände zulässig. Der Schutzstreifen darf weder überbaut noch für die dauerhafte Lagerung von Material oder Gegenständen verwendet werden. Maßnahmen, die den Bestand der Anlagen gefährden oder den Betrieb beeinträchtigen könnten, sind innerhalb des Schutzstreifens zu unterlassen.
Im Hinblick auf die im Bereich der Grünflächen geplanten Baumpflanzungen ist darauf hinzuweisen, dass mit Baumpflanzungen ein Mindestabstand von 2,5m zur Erdgashochdruckleitung einzuhalten ist. Gleiches gilt für die Pflanzung tiefwurzelnder Sträucher.
Weiterhin weisen wir darauf hin, dass die Zugänglichkeit zu den verlegten Erdgasleitungen auch während der Bauarbeiten im Baugebiet dauerhaft gewährleistet sein muss. Ebenso muss die Standsicherheit des Schutzstreifens bei Tiefbauarbeiten auf den angrenzenden Bauparzellen gesichert sein.
Ein Vor-Ort-Termin vor Baubeginn zur Durchsprache der Maßnahme mit allen Beteiligten sehen wir als dringend erforderlich an. Unsere allgemeinen Hinweise für die Durchführung von Bauarbeiten im Bereich von Gasversorgungsleitungen sind diesem Schreiben als Anlage beigefügt. Wir regen an, einen Verweis hierauf in den Textteil des Bebauungsplans unter Ziffer 1.3. „Hinweise“ aufzunehmen.
Kommentierung
Die Erforderlichkeit der Verlegung der Gasleitungen war bereits in der Phase des Vorentwurfs bekannt und wurde mit dem Versorgungsträger vorabgestimmt. Der vorgeschlagene Trassenverlauf kann realisiert werden. Die erforderlichen Bauzeiten und der vom Träger genannte Bauablauf, sind bei der Erschließungsplanung zu berücksichtigen. Die geforderte Sicherung des 4m breiten Schutzstreifen wird durch die Festsetzung eines Bauverbots in diesem Bereich gewährleistet. Die Hinweise zum Bebauungsplan sind zu Baumpflanzungen, Sicherung der Leitungstrasse und dem Verweis zu den allgemeinen Hinweisen für die Durchführung von Bauarbeiten im Bereich von Gasversorgungsleitungen ergänzt worden.
Ein Vor-Ort-Termin vor Baubeginn zur Abstimmung der Maßnahme wird als sinnvoll und notwendig angesehen.
Beschluss
Gemäß vorstehender Kommentierung sind Bauverbotsbereiche und Hinweise im Bebauungsplan ergänzt worden. Ein Vor-Ort-Termin vor Baubeginn bei der technischen Erschließungsplanung zur Abstimmung der Maßnahmen zur Umverlegung der Leitungen ist zu vereinbaren und durchzuführen.
Im Bereich des Wirtschaftsweges sind beidseitig Abstandsflächen von 0,5 m von jeglicher Bebauung freizuhalten (Bauverbot). Die beiden Bäume sind entfernt worden. Auf der öffentlichen Verkehrsfläche (Erschließungsstraße, Gotthelfweg) kann die Leitung verlegt werden. Weitere Anpassungen außerhalb des Plangebietes sind mit den privaten Eigentümern zu erörtern.
Abstimmungsergebnis: 12:0
________________________________________________________________________
Markt Murnau a. Staffelsee, vom 28.11.2023
Der Markt Murnau kann den Wunsch der Gemeinde nach der Ausweisung eines Gewerbegebiets nachvollziehen. Wir bitten aber um Verständnis, dass wir der vorgelegten Planung kritisch gegenüberstehen. Hierfür tragen wir folgende Begründung vor, die wir bitten, in Ihre Abwägung einzubeziehen: l. Im Sinne der Steuerung der Siedlungsentwicklung ist laut Regionalplan vorgesehen, dass eine Ausweisung von gewerblichen Flächen bevorzugt in den zentralen
Orten erfolgen soll. Gewerbegebiete sollen zudem grundsätzlich eine Tragfähigkeit des Standortes und eine leistungsfähige, überregionale Verkehrsanbindung aufweisen. Ausnahmen davon sind gem. Regionalplan vor allem dort zulässig, wo es um die Schaffung oder Sicherung von Arbeitsplätzen in regionalwirtschaftlichen Betrieben geht, insbes. bei der Ansiedlung oder Erweiterung des Produzierenden Gewerbes (Regionalplan Teil B IV zu 2). Dies entspricht auch der in der Begründung zum Bebauungsplan dargelegten Notwendigkeit zur Versorgung der örtlichen Betriebe mit dem Ziel "... ortsansässigen Betrieben, Handwerks- und Gewerbebetrieben aus Bad Kohlgrub ein Flächenangebet zu ermöglichen und Expansionsflächen anzubieten."
Im vorliegenden Bebauungsplan steht allerdings der kleinparzelligen Ausweisung von 8 Baufenstern die Ausweisung einer Großfläche gegenüber, die weit mehr als die Hälfte des Gesamtflächenanteils in Anspruch nimmt. Uns ist bekannt, dass diese Fläche einem industriell geprägten Großbetrieb zur Verfügung gestellt werden soll, der eben nicht aus der ortsansässigen Gewerbestruktur hervorgeht. Insofern wird in Frage gestellt, dass bei der Planung die in der Begründung formulierten Planungsziele ausreichend berücksichtigt wurden. 2. Darüber hinaus ist festzustellen, dass der Flächenbedarf für die anzusiedelnden Gewerbebetriebe nur unter Einbeziehung einer Biotopfläche im Westen des Planungsgebietes nachgewiesen werden kann. Würde demnach der nicht ortsansässige Betrieb unberücksichtigt bleiben, brauchte es wohl kein Eingriff in das Biotop, da voraussichtlich der verbleibende Flächenbedarf entlang des Gotthelfwegs (außerhalb des Biotops) befriedigt werden könnte. 3. Zudem sehen wir das im Landesentwicklungsprogramm formulierte Ziel, neue Siedlungsflächen möglichst in Anbindung an geeignete Siedlungseinheiten auszuweisen (LEP 3. 3) nicht erfüllt. So, wie es auch in der Aktualisierung der zugrundeliegenden Standortuntersuchung aufgeführt ist: "Es liegt keine geeignete Siedlungseinheit zur Anbindung einer neuen Siedlungsfläche gem. LEP 3. 3 (Z) vor. Damit ist diese Fläche nicht an eine geeignete Siedlungseinheit angebunden."
In der Begründung des Regionalplanes ist unter Teil B IV Zu 2. 3. als Ziel formuliert, im Hinblick auf eine nachhaltige Siedlungsentwicklung und einen sparsamen Umgang mit Grund und Boden, verstärkt auf eine Reduzierung des Flächenverbrauchs hinzuwirken. Insbesondere in Bezug auf den Großbetrieb zeigt eine Betrachtung der betroffenen Region, dass in der Region derzeit ungenutzte Flächen, für die bereits eine Bauleitplanung abgeschlossen ist, zur Verfügung stehen würden (z. B. im Kemmelpark Murnau).
4. Der Vollständigkeit halber sei noch angemerkt, dass wir den Stellplatzbedarf für den Großbetrieb deutlich höher einschätzen als er in der Planzeichnung dargestellt wird.
Kommentierung
Das Gewerbegebiet dient zur Ansiedlung von örtlichem Gewerbe und der Ansiedlung eines größeren Gewerbetriebs, der keine leistungsfähige und überregionale Verkehrsanbindung benötigt. Die Schaffung und Sicherung von Arbeitsplätzen in lokalen Betrieben ist zu gewährleisten. Gleichzeitig besteht in Bad Kohlgrub die Notwendigkeit, Arbeitsplätze zu sichern und in weiteren Erwerbszweigen neben dem Tourismus, tertiärer Sektor, zu sichern und auszubauen. Gleichzeitig werden Handwerksbetriebe angesiedelt und ausgesiedelt.
Die landespflegerischen hochwertigen Flächen werden entsprechend dem Gutachten und der Ausgleichsberechnung ausgeglichen.
Der anzusiedelnde größere Gewerbebetrieb ist mit dem Erschließungskonzept verträglich. Das Gebiet ist durch die Standortuntersuchung und der Stellungnahme der Regierung Oberbayern als geeignet bewertet worden. Auch die Gewerbeansiedlung des größeren Betriebes ist favorisiert worden.
Beschluss
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung erfolgt nicht.
Abstimmungsergebnis: 12:0
________________________________________________________________________
Vodafone, vom 24.11.2023
Im Planbereich befinden sich Telekommunikationsanlagen unseres Unternehmens, deren Lage auf den beiliegenden Bestandsplänen dargestellt ist. Wir weisen darauf hin, dass unsere Anlagen bei der Bauausführung zu schützen bzw. zu sichern sind, nicht überbaut und vorhandene Überdeckungen nicht verringert werden dürfen.
Kommentierung
Die Hinweise und die Anregungen werden in den Hinweisen aufgenommen
Beschluss
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen und die Anregungen werden in die Hinweise übernommen.
Abstimmungsergebnis: 12:0