Landratsamt Günzburg, Schreiben vom 24. Juli 2023
Mit dem vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan soll die Errichtung eines fünfgeschossigen Gebäudes mit unterschiedlichen gewerblichen Nutzungen innerhalb des bestehenden Gewerbegebietes „Gewerbegebiet Nord-Ost“ in Burgau bauplanungsrechtlich ermöglicht werden. Hierzu wird wie folgt Stellung genommen.
Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan
Der rechtswirksame Flächennutzungsplan der Stadt Burgau sieht für die fragliche Fläche im Norden eine gewerbliche Fläche und im Süden eine Grünfläche vor. Der vorliegende Bebauungsplan ist damit nicht vollständig aus den Darstellungen des Flächennutzungsplanes entwickelt anzusehen. Aufgrund des gewählten Verfahrens ist der Flächennutzungsplan in dem benannten Teilbereich im Wege der Berichtigung anzupassen.
Stellungnahme Nr. 1
Der Anregung wird bereits in der Begründung (Teil C) unter Ziff. 2.5 Rechnung getragen, wonach im südlichen Teilbereich der Flächennutzungsplan im Wege der Berichtigung angepasst wird. Die Anregung dient der Kenntnisnahme. Eine Änderung des Bebauungsplanes ist nicht erforderlich.
Ortsplanung/Städtebau/Gestaltung
Aufgrund des flächensparenden Umgangs mit Grund und Boden besteht aus ortsplanerischer Sicht mit einer intensiveren gewerblichen Nutzung zunächst grundsätzlich Einverständnis.
Das geplante, gestalterisch auffällige Gebäude, das eine besondere Formensprache spricht, wird künftig schon hinsichtlich seiner Höhenentwicklung aus dem baulichen Umfeld herausstechen. Die damit einhergehende Überschreitung der Bauhöhen der näheren Umgebung ist städtebaulich in der Begründung zum Bebauungsplan zu würdigen.
Stellungnahme Nr. 2
Die Höhenentwicklung im Vergleich zum Siedlungsumfeld wird in der Begründung (Teil C) unter Ziff. 8.2. redaktionell ergänzt. Als prägendes Vorhaben inklusive Fassadengestaltung und Glaskuppel soll der östliche Stadteingang attraktiv gestaltet werden. Auch durch die Einhaltung der Abstandsflächen ist die Höhenentwicklung städtebaulich verträglich einzuordnen. Auswirkungen auf die Planung ergeben sich nicht.
In der Satzung unter Ziffer 1.5 ist aufgeführt, dass in der Gewerbeimmobilie künftig Beherbergungsbetriebe zulässig sein können, die der gewerblichen Nutzung zugeordnet und flächenmäßig untergeordnet sind. Diese Formulierung ist sehr auslegungsfähig, weshalb sie zu konkretisieren ist. Es wird in diesem Zusammenhang darauf hingewiesen, dass bei dem Miteinander von Beherbergungs- und Gewerbebetrieben aufgrund der unterschiedlichen lärmtechnischen Bedürfnisse Konflikte vorprogrammiert sind und die umliegenden Gewerbebetriebe damit in ihrer Entwicklungsmöglichkeit eingeschränkt werden können. Dies ist auch ein Grund, weshalb ein derartiges Miteinander in den Regelungen für Gewerbegebiete in der BauNVO ausdrücklich nicht vorgesehen ist. Sofern unter der Definition „der gewerblichen Nutzung zugeordneten Nutzung der Beherbergungsstätte“ zu verstehen ist, dass Mitarbeiter untergebracht werden sollen, ist darauf hinzuweisen, dass derartige Nutzungen nicht unter die Eigenschaft eines Beherbergungsbetriebes fallen.
Stellungnahme Nr. 3
Im weiteren Verfahren werden Beherbergungsbetriebe aller Art ausgeschlossen, wodurch die Festsetzung der „Räume für Beherbergungsbetriebe, die der gewerblichen Nutzung zugeordnet und flächenmäßig untergeordnet sind“ entfällt.
Jegliche Formen der Beherbergung sind damit unzulässig. Der Bebauungsplan wird entsprechend geändert. Zusätzlich werden Lärmkonflikte vermieden.
In den Festsetzungen ist als oberer Abschluss des Gebäudes einzig ein Walmdach festgesetzt. Dies entspricht nicht den Darstellungen des Vorhaben- und Erschließungsplanes, der ein Gebäude mit überwiegender Flachdachausbildung vorsieht.
Stellungnahme Nr. 4
Gemäß Vorhabenplanung sind sowohl ein Flachdach als auch eine Kuppel in Walmdach-Form vorgesehen. Daher erfolgt die gestalterische Ergänzung im Bebauungsplan, dass ausschließlich flachgeneigte Dächer (FD) mit einer Dachneigung von 0° bis 20° für das Hauptgebäude zulässig sind.
Die Gestaltungsfestsetzungen entsprechen somit vollständig den Darstellungen des Vorhaben- und Erschließungsplanes.
In der Begründung auf Seite 15 ist angegeben, dass der Stellplatzbedarf eindeutig nachgewiesen wurde. Maßgeblich für die Ermittlung der Anzahl notwendiger Stellplätze ist die Stellplatzsatzung der Stadt Burgau. Diese sieht für die möglichen gewerblichen Nutzungen unterschiedliche Stellplatzschlüssel vor, die von einem Verhältnis 1:9 bis 1:40 reichen, so dass der angewandte Faktor von 1 Stellplatz je 35 m² Bürofläche nicht für alle festgesetzten und damit möglichen Nutzungen ausreichend ist. Der verwendete Ansatz greift eine aus Vorhabenträgersicht sehr positive Fallkonstellation auf und lässt damit aus stellplatztechnischer Sicht für die anderen möglichen Nutzungen keinen Puffer.
Stellungnahme Nr. 5
Im Falle anderweitiger Nutzungen i. V. m. einem geänderten Stellplatzschlüssel ist der aktualisierte Stellplatznachweis im Baugenehmigungsverfahren vorzulegen. Der abschließende Stellplatznachweis ist Gegenstand der Baugenehmigungsebene. Der Anregung wird damit gefolgt und die entsprechenden Passagen in der Begründung (Teil C) unter Ziff. 7 redaktionell angepasst.
Gemäß der Bezeichnung soll es sich um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan handeln, bei dem in der Projektbezeichnung das Vorhaben und dessen Vorhabenträger konkret zu benennen ist. Darüber hinaus sind alle weiteren Namen (wie z. B. die Nachbarn auf dem Vorhaben- und Erschließungsplan) aus Datenschutzgründen zu entfernen.
Stellungnahme Nr. 6
Aus Datenschutzgründen ist die konkrete Benennung des Vorhabenträgers im Bebauungsplan nicht erlaubt. Aus Datenschutzgründen werden die personenbezogenen Daten im Vorhaben- und Erschließungsplan (Teil D) entfernt. Der Anregung wird gefolgt. Auswirkungen auf die Planung ergeben sich nicht.
In der Planzeichnung wird für das Gebäude auf Flurstück 4757/2, Gemarkung Burgau, eine Schraffur verwendet, die nicht in der Zeichenerklärung aufgeführt ist.
Stellungnahme Nr. 7
Die Zeichenerklärung wird um das Planzeichen „sonstige Bauwerke“ redaktionell ergänzt, wodurch der Anregung Rechnung getragen wird. Auswirkungen auf die Planung ergeben sich nicht.
Naturschutz und Landschaftspflege
Aus Sicht des Naturschutzes und der Landschaftspflege bestehen keine grundsätzlichen Bedenken gegen den vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan. Die unter Nr. 7 – Grünordnung, Nr. 8 – Boden- und Grundwasserschutz sowie Nr. 9 – Artenschutzrechtliche Vermeidungsmaßnahmen ausgeführten Punkte sind zwingend zu beachten. Für die Detaillierung dieser Festsetzungen ist im Rahmen des konkreten Bauantragsverfahrens ein qualifizierter Freiflächengestaltungsplan zu erstellen. Im Rahmen eines Monitorings ist die Umsetzung durch die Stadt Burgau zu begleiten und zu überwachen.
Stellungnahme Nr. 8
Bedenken seitens des Naturschutzes und der Landschaftspflege bestehen nicht. Gemäß § 4c BauGB überwacht die Stadt Burgau die Umsetzung und Einhaltung der artenschutzrechtlichen und grünordnerischen Festsetzungen. Ein Freiflächengestaltungsplan ist Gegenstand im Baugenehmigungsverfahren.
Die Anregung dient der Kenntnisnahme. Eine Änderung des Bebauungsplanes ist nicht erforderlich.
Immissionsschutz
Im Süden des Plangebiets befindet sich die Augsburger Straße. Im Osten und Westen grenzen gewerbliche Nutzungen an das Plangebiet an. Im Nordwesten befindet sich das Grundstück Flur-Nr. 4771/17 mit Wohnnutzung.
Verkehrslärm
Nach einer überschlägigen Abschätzung kommt es durch den Verkehrslärm der Augsburger Straße im Plangebiet tagsüber zu keinen Überschreitungen der Orientierungsrichtwerte der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“. Nachts würde es nach der Abschätzung zu einer geringen Überschreitung der Orientierungsrichtwerte kommen. Dies kann für eine übliche Gewerbe- und Büronutzung als unerheblich eingestuft werden, da diese im Regelfall nur zur Tagzeit stattfindet.
Parkplatzlärm
Der Abstand der geplanten Parkplätze zum nächstgelegenen Wohnhaus im Gewerbegebiet beträgt ca. 9 m.
Laut der Parkplatz-Lärmstudie des LfU ist in einem Gewerbegebiet ein Mindestabstand zwischen dem Immissionsort und dem nächstgelegenen Stellplatz zur Nachtzeit von 6 m ausreichend, um den Immissionsrichtwert der TA Lärm von nachts 50 dB(A) einzuhalten.
Eine Geräuschbelastung durch den Parkplatz sollte somit nicht auftreten.
Gewerbelärm
Sollten im Plangebiet Räume für Beherbergungsbetriebe weiterhin zugelassen sein, ist im weiteren Verfahren ein schalltechnisches Gutachten vorzulegen. Dieses Gutachten muss das Miteinander von eventuellem Beherbergungsbetrieb und bestehendem Gewerbe betrachten und die Verträglichkeit prüfen.
Gegen den Bebauungsplan bestehen daher aus der Sicht des Immissionsschutzes Bedenken.
Stellungnahme Nr. 9
Immissionsschutzfachliche Bedenken hinsichtlich Verkehrslärm und Parkplatzlärm bestehen nicht, wodurch die Anregung der Kenntnisnahme dient.
Im weiteren Verfahren werden Beherbergungsbetriebe aller Art ausgeschlossen, wodurch die Festsetzung der „Räume für Beherbergungsbetriebe, die der gewerblichen Nutzung zugeordnet und flächenmäßig untergeordnet sind“ entfällt. Jegliche Formen der Beherbergung sind damit unzulässig. Der Bebauungsplan wird entsprechend geändert. Die Vorlage eines schalltechnischen Gutachtens ist damit entbehrlich. Gezielt werden Lärmkonflikte vermieden.
Wasserrecht und Bodenschutz
Aus Sicht der unteren Wasserrechts- und Bodenschutzbehörde bestehen gegen die vorliegende Bauleitplanung keine Bedenken. Von der Planung werden weder Wasserschutzgebiete, konkrete Planungen nach dem Wassersicherstellungsgesetz noch Überschwemmungsgebiete berührt. Altlasten (Altablagerungen und Altstandorte) sind nicht bekannt. Mit den Ausführungen zu Niederschlagswasserbeseitigung / Bodenversiegelungen besteht aus wasserrechtlicher Sicht Einverständnis.
Stellungnahme Nr. 10
Bedenken seitens des Wasserrechts und des Bodenschutzes bestehen nicht, wodurch die Anregung der Kenntnisnahme dient. Eine Änderung des Bebauungsplanes ist nicht erforderlich.
Verkehrswesen
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan „Gewerbegebiet Nord-Ost – 2. Änderung“ in Burgau wird über die bestehende Staatsstraße St 2510 (Augsburger Straße) erschlossen.
In den zur Verfügung stehenden Unterlagen wurde die Zufahrt zur Staatsstraße nicht näher konkretisiert.
Hierzu ist das Staatliche Bauamt in Krumbach als Straßenbaulastträger der Staatsstraße St 2510 - falls noch nicht erfolgt - zu hören.
Stellungnahme Nr. 11
Im Rahmen des Vorhaben- und Erschließungsplanes (Teil D) ist eine gesicherte Erschließung über die Staatsstraße nachgewiesen. Das Staatliche Bauamt wurde gemäß § 4 Abs. 2 BauGB ordnungsgemäß beteiligt. Bedenken seitens des Verkehrswesens bestehen nicht, wodurch die Anregung der Kenntnisnahme dient. Eine Änderung des Bebauungsplanes ist nicht erforderlich.
Abwehrender Brandschutz
Mit der vorliegenden Bauleitplanung besteht aus Sicht der Brandschutzdienststelle Einverständnis. Der abwehrende Brandschutz wird unter Punkt 16 der Begründung ausreichend gewürdigt.
Stellungnahme Nr. 12
Die Belange des abwehrenden Brandschutzes sind gemäß vorliegender Stellungnahme ordnungsgemäß gewürdigt, wodurch die Anregung der Kenntnisnahme dient. Eine Änderung des Bebauungsplanes ist nicht erforderlich.
Novelle Baugesetzbuch 2023 / Änderung Baunutzungsverordnung (BauNVO)
In der Präambel der vorliegenden Bebauungsplansatzung wird erklärt, dass das Baugesetzbuch und die Baunutzungsverordnung in der zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieser Satzung gültigen Fassung zur Anwendung kommt.
In diesem Zusammenhang weisen wir darauf hin, dass das Gesetz zur Stärkung und Digitalisierung im Bauleitplanverfahren und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 03.07.2023 (BGBl. 2023 I Nr. 176) am 07.07.2023 in Kraft getreten ist. Mit diesem Gesetz wurden unter anderem das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO) geändert.
BauGB:
Unter anderem wurden die Verfahrensvorschriften zur Aufstellung eines Bauleitplans (§§ 3, 4, 4a, 6 usw. BauGB) geändert. Nach § 233 Abs. 1 BauGB wird ein Bauleitplanverfahren, das vor dem Inkrafttreten der Gesetzesänderung förmlich eingeleitet worden ist, nach den bisher geltenden Rechtsvorschriften abgeschlossen. Ist mit gesetzlich vorgeschriebenen einzelnen Schritten des Verfahrens noch nicht begonnen worden (z. B. förmliche Bürger- / Behördenbeteiligung) können diese auch nach den Vorschriften des „neuen“ BauGB durchgeführt werden. Zur Eindeutigkeit ist daher in der Präambel eine klarstellende Aussage aufzunehmen, nach welcher Fassung des BauGB das Verfahren geführt wird.
BauNVO:
Der Ausbau erneuerbarer Energien wird durch eine entsprechende Änderung der BauNVO bauplanungsrechtlich erleichtert. Auf die Überleitungsvorschrift des § 25g BauNVO wird aufmerksam gemacht. Ist der Entwurf eines Bauleitplans vor dem 07.07.2023 nach § 3 Abs. 2 BauGB in der vor dem 07.07.2023 geltenden Fassung öffentlich ausgelegt worden, so ist auf ihn die BauNVO in der bis zum 07.07.2023 geltenden Fassung anzuwenden. Dies bedeutet für den vorliegenden Bebauungsplan, dass die Baunutzungsverordnung in der bis zum 7. Juli 2023 geltenden Fassung anzuwenden ist. In der Präambel der Satzung ist eine klarstellende Aussage zu treffen, in welcher Fassung die BauNVO angewendet wird. In der Begründung ist hierauf entsprechend einzugehen. Das Recht der Gemeinde, das Verfahren zur Aufstellung des Bauleitplans erneut einzuleiten, bleibt unberührt.
Stellungnahme Nr. 13
Zur Klarstellung wird in der Präambel die jeweils gültige Fassung des BauGB und BauNVO redaktionell ergänzt. Auswirkungen auf die Planung ergeben sich dadurch nicht.
