Der Bauherr stellt einen Antrag zur Nutzungsänderung des Gastraums und Anbau einer Gastterrasse im Erdgeschoss sowie einer Mitarbeiterwohnung im Kellergeschoss in der Stadtstraße 33 auf dem Grundstück Fl.Nr. 232 der Gemarkung Burgau.
Im Jahr 2020 wurde für den Abbruch sowie den Neubau eines Geschäftshauses eine Baugenehmigung erteilt. Darin wurde im Erdgeschoss für die damals noch nicht ausgebaute Fläche als Nutzung „Geschäftsraum“ angegeben. Zwischenzeitlich wird dort eine Pizzeria betrieben. Diese Nutzung stellt eine baugenehmigungspflichtige Nutzungsänderung dar. Desweitern wird im Erdgeschoss der Anbau einer Gastterrasse beantragt. Im Kellergeschoss (unterhalb der geplanten Terrasse) ist ferner der Anbau einer Mitarbeiterwohnung vorgesehen.
Das beantragte Projekt befindet sich nicht im Geltungsbereich eines rechtskräftigen Bebauungs-plans und richtet sich nach § 34 BauGB. Des Weiteren befindet es sich im förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet „Altstadt Burgau“. Nach §§ 144, 145 BauGB bedürfen hier Bauvorhaben der sanierungsrechtlichen Genehmigung der Stadt Burgau.
Anhand der beigefügten Stellplatzberechnung in den Antragsunterlagen ergibt sich insgesamt ein Stellplatzbedarf von 6 Stellplätzen. Allerdings wurde in dieser die Berechnung der Fläche der Gastterrasse nicht berücksichtigt. Aufgrund der Doppelnutzung wäre diese zur Hälfte zu berücksichtigen. Damit erhöht sich der Gesamtbedarf auf 7 Stellplätze. Auf dem Baugrundstück ist eine Ausweisung von Stellplätzen nicht möglich. Im Rahmen der bestehenden Baugenehmigung wurden 3 Stellplätze (als Bestand) anerkannt. Anhand der Antragsunterlagen sind 4 Stellplätze auf dem Grundstück Fl.Nr. 308/3, Wallensteinstraße 13, vorgesehen. Dieses Grundstück befindet sich ebenfalls im Eigentum des Bauherrn.
Grundsätzlich besteht nach Art. 47 BayBO für die Erfüllung der Stellplatzpflicht die Möglichkeit einer Realherstellung auf einem geeigneten Grundstück in der Nähe. Dabei sind u. a. folgende Anforderungen an das Grundstück zu stellen:
Das Grundstück muss zur Herstellung der notwendigen Stellplätze u. a. nach Größe und Beschaffenheit geeignet sein.
Das Grundstück muss in der Nähe des Baugrundstücks liegen. Ob ein Grundstück in der Nähe liegt, richtet sich insbesondere nach der Zweckbestimmung der Stellplätze. Die Stellplätze sollen vom Baugrundstück so zu erreichen und leicht aufzufinden sein, dass der Kraftfahrer diese auch tatsächlich benutzt.
Die Benutzung des Grundstücks ist für diesen Zweck rechtlich zu sichern. Eine zweckfremde Nutzung oder Veräußerung ist nicht möglich.
In den Antragsunterlagen liegt ein entsprechender Lageplan bei. Demnach ist das Grundstück in der Wallensteinstraße 13 über einen Verbindungsweg zu Fuß vom Baugrundstück erreichbar (Entfernung ca. 175 m). Ob diese Stellplätze tatsächlich genutzt werden, ist fraglich. Im Übrigen wäre eine entsprechende dingliche Sicherung der Stellplätze nachzureichen.
Aus Sicht der Verwaltung ist das Grundstück für einen Stellplatznachweis jedoch nicht geeignet. Sollte im Rahmen der weiteren Bearbeitung eine Ablöse von Stellplätzen erforderlich sein, wäre hierüber nochmals separat zu beraten.
Die weitere Prüfung, insbesondere der bauordnungsrechtlichen Belange wie Abstandsflächen, Brandschutz obliegt der Baugenehmigungsbehörde.
