Der Gebäudebestand auf dem Anwesen Heinrich-Vogl-Str. 3-5 soll saniert, teilweise abgebrochen und neu errichtet werden.
Hierzu wurde beim Stadtbauamt durch das Architekturbüro Dinkel & Persch ein Vorentwurf eingereicht. Die Planunterlagen sind Bestandteil der Ladung; hierauf wird insoweit verwiesen.
Die Vertreter des Architekturbüros sind in der Sitzung anwesend, erläutern das Vorhaben und stehen für Fragen zur Verfügung.
Folgendes in geplant:
Sanierung des Gebäudes Heinrich-Vogl-Str. 3 (FlNr. 74, Gemarkung Ebersberg)
Die Nutzungsstruktur des Gebäudes soll im Wesentlichen erhalten bleiben.
Abbruch des Gebäudes auf FlNr. 74/2 (im rückwärtigen Bereich) und Neuerrichtung eines Gebäudes, das vorwiegend als Tiefgarage (UG) bzw. Wohn-/Büroräume (ab EG) genutzt werden soll.
Abbruch und Neubau des Gebäudes Heinrich-Vogl-Str. 5 (FlNr. 75). Das neue Gebäude soll straßenseitig mit einer Wandhöhe von 9,52 m (III + D) errichtet werden. Die Firsthöhe des geplanten Satteldaches würde dann bei 13,52 m liegen und wäre dann genauso hoch wie das Gebäude Heinrich-Vogl-Str. 3. Die Nutzung wäre hier im UG (Straßenniveau) Ladenflächen, im EG – 1.OG Büroräume und im Dachgeschoss soll Wohnnutzung entstehen.
Zwischen die beiden Gebäude soll ein Verbindungsbau geschaffen werden, der einerseits als Tiefgaragenzufahrt dient und in den darüber liegenden Geschossen gewerbliche Nutzungen erhalten soll.
Für den Gesamtkomplex werden insgesamt 27 Stellplätze erforderlich, von denen 22 in der neu geplanten Tiefgarage untergebracht werden sollen. Fünf weitere Stellplätze sind in der Eichthalstraße und Münchener Straße angelegt und dinglich gesichert. Die Tiefgarage soll von der Heinrich-Vogl-Straße aus, zwischen den beiden Hauptgebäuden, erschlossen werden.
Die Grundstücke liegen im Geltungsbereich des rechtsgültigen Bebauungsplanes Nr. 88 – Innenstadt, der an dieser Stelle ein Mischgebiet (MI) festsetzt. Von der Art der Nutzung her wäre das Vorhaben zulässig. Der Mischgebietscharakter ist nach Ansicht der Verwaltung voll eingehalten. Zusätzlich liegt das Grundstück im Geltungsbereich der Sanierungssatzung „Altstadt“. Die Verwaltung hat aus diesem Grund eine Stellungnahme des Architekten Molenaar, der die Stadt in Fragen der Altstadtsanierung berät, eingeholt.
Das Vorhaben verursacht jedoch Abweichungen vom Bebauungsplan wie folgt:
- Der geplante Zwischenbau an der Heinrich-Vogl-Straße, liegt komplett außerhalb der Baugrenze
- Der geplante Neubau des Pavillons im Innenhof, liegt komplett außerhalb der Baugrenze
- Der geplante Neubau des Pavillons im Innenhof, überschreitet die zulässige GF um 160 m²
- Der geplante Neubau an der Heinrich-Vogl-Straße 5, liegt teilweise außerhalb der Baugrenze
- Der geplante Neubau an der Heinrich-Vogl-Straße, weicht von einer offenen Bauweise ab
- Der geplante Neubau an der Heinrich-Vogl-Straße 5 und der Zwischenbau an der Heinrich-Vogl-Straße, bleiben zusammen im Rahmen der zulässigen GF von 330 m²
- Die geplante Tiefgarage liegt außerhalb der ausgewiesenen Flächen für Tiefgaragen
- Der geplante Neubau in der Valentinsgasse, liegt größtenteils außerhalb der Baugrenze
- Der geplante Neubau an der Valentinsgasse, überschreitet die zulässige GF um 240 m²
- Der geplante Neubau an der Valentinsgasse, hält nur 3,00 m Abstand zur Grundstücksgrenze ein (das entspricht ca. H=1/2, je nach Geländeverlauf)
Nach der Stellungnahme von Herrn Molenaar würde sich das Vorhaben gut in die Umgebung einfügen.
- Grundsätzlich fügt sich der Entwurf gut in die Umgebung ein.
- Da die Fassadengestaltung der unmittelbaren Nachbargebäude keinen besonderen ortstypischen Charakter aufweisen, ist das Erscheinungsbild der Neubaufassaden im Gesamtkontext angemessen integriert gestaltet.
- Die Fassadengestaltung der Neubauten spricht eine zeitgemäße, traditionelle Architektursprache, die keine Störung für das Altstadtbild in Rathausnähe darstellt.
- Die First- und Traufhöhen der Neubauten endsprechen den Bestandshöhen der Umgebung.
- In der Fassadendarstellung wird keine Aussage auf verwendete Materialien gemacht. Im weiteren Genehmigungsverfahren sollten noch im Detail die Material- und Farbwahl von Fenster /Türen, Fassadenoberflächen und Dachdeckung vorgelegt und beurteilt werden.
- Die Absturzsicherungen an den raumhohen Fenstern zur Heinrich Vogl.-Str. hin sind in den Fassadendarstellungen nicht ersichtlich. Es sollte eine Aussage über Geländer und/oder Festverglasungen gemacht werden.
- Zwischen Garagentor und Gehweg (westliche Grundstücksgrenze) sollten mindesten 5,5 m Abstand für die Aufstellung eines PKWs vorgesehen werden, damit vor der Garagenzufahrt ein PKW stehen kann ohne den Fußgängerverkehr und den Verkehrsfluss in der Heinrich Vogl.-Str. zu behindern.
- Die Abstandsflächen sind im Lageplan nicht eingetragen. Sie erscheinen zwischen Vorderhaus und Rückgebäude Neubau auf Flur Nr.74 und zur Mitte der Heinrich Vogl.-Str. hin grenzwertig. Die Abstandsflächen nach BayBO Art.6 müssen im weiteren Genehmigungsverfahren nachgewiesen werden.
Zusammenfassend kann gesagt werden:
- Das Bauvorhaben fügt sich mit seinen Proportionen, Abmessungen insgesamt in das Stadtbild gut ein.
- Vorbehaltlich der „richtigen“ Materialwahl der Fassaden, wird durch die Baumaßnahme das Straßenbild der Heinrich Vogl.-Str. positiv unterstützt und aufgewertet.
- Vorbehaltlich der noch zu erbringenden, oben genannten Nachweise, kann aus städtebaulicher und stadtgestalterischer Sicht dem Bauvorhaben zugestimmt werden.
Aus Sicht der Verwaltung sollte unbedingt darauf geachtet werden, dass die Verkehrssituation für die Fußgänger entlang der Heinrich-Vogl-Straße verbessert wird. Der vorhandene Gehweg muss im Zuge der Neubebauung verbreitert werden, damit ein sicherer Begegnungsverkehr von Fußgänger möglich ist. Den Architekten sollte im Zuge der weiteren Planungen aufgegeben werden, hier geeignete Vorschläge zu unterbreiten. Dies ist auch ein wesentliches Ziel des Sanierungsgebietes.
Hinsichtlich der Befreiungen vom Bebauungsplan weist die Verwaltung daraufhin, dass in jüngerer Vergangenheit ein vergleichbarer Fall vom Landratsamt wegen Berührung der Grundzüge der Planung (Überschreitung der Baugrenze) abgelehnt wurde (Altstadtpassage). Es ist daher davon auszugehen, dass das Vorhaben wohl nur über eine Teiländerung des Bebauungsplanes Nr. 88 realisierbar sein wird.
Es wird daher empfohlen, den Vorentwurf zusammen mit dem Landratsamt zu besprechen. Insgesamt befürwortet die Verwaltung die vorgeschlagene bauliche Entwicklung.
