Die Eigentümer der Grundstücke im Bereich der Floßmannstraße 24 – 28 sind an die Stadt herangetreten, die Flächen städtebaulich neu zu ordnen bzw. baulich zu entwickeln.
Für den Bereich der Floßmannstraße 28 (FlNr. 867/1, Gemarkung Ebersberg) ist vorgesehen, den vorhandenen Gewerbebetrieb in naher Zukunft abzusiedeln. Der vorhandene Gebäudebestand soll abgebrochen werden und nach dem Wunsch der Eigentümer mit 3 Mehrfamilienhäusern sowie mit einem Einfamilienhaus bebaut werden.
Die bestehende Bebauung auf den Grundstücken Floßmannstraße 24-26 (FlNr. 867/8 und 867/13) soll ebenfalls neu geordnet werden. Hier ist nach den Wünschen der Eigentümer vorgesehen, den Bestand abzubrechen und ein neues Mehrfamilienwohnhaus zu errichten.
Auf FlNr. 867/1 (Floßmannstraße 28) sollen folgende Gebäude errichtet werden:
1 Mehrfamilienhaus A 32,50 m x 15 m (480 m² GR); WH 9 m; SD mit 42°
GF 1260 m²
1 Mehrfamilienhaus B 17 m x 11,5 m (275 m² GR); WH 6,80 m; SD mit 42°
GF 675 m²
1 Mehrfamilienhaus C 20m x 11.5 m (310 m² GR); WH 9,00 m; SD mit 42°
GF 525 m²
1 Einfamilienhaus 200 m² GR; WH 6,50 m; SD mit 42°
GF 380 m²
Grundstückgröße 3.473 m²
GFZ 0,81
Die Anzahl der Wohneinheiten soll nach derzeitigem Stand 29 betragen. Die notwendigen 48 Stellplätze sollen in einer Tiefgarage sowie mit oberirdischen Stellplätzen nachgewiesen werden.
Auf den FlNr. 867/8 und 867/13 soll ein Mehrfamilienhaus mit den Ausmaßen 35,85m (Westseite) 31,35 m(Ostseite) x 16 m errichtet werden.
Die Wandhöhe beträgt bei der Satteldachvariante (DN 40°) 10 m und die Firsthöhe 14m. Bei der Flachdachvariante beträgt die Wandhöhe 1 10m und die WH 2 (Decke des Dachgeschosses) 12 m.
Insgesamt sollen 15 Wohneinheiten errichtet werden. Die notwendigen Stellplätze werden in einer TG mit 23 Stellplätzen sowie mit 8 oberirdischen Stellplätzen nachgewiesen.
Das auf dem Grundstück vorhandene Naturdenkmal Nr. 15 „Stieleiche“ wird in der Planung berücksichtigt und erhalten.
Folgende Kennzahlen werden für FlNr. 867/8 und /13 erreicht:
Grundstücksgröße gesamt 1.909 m²
GF UG 841,89 m²
GF EG – 2.OG jeweils 540,90 m³ 1.622,70 m²
GF Terrassengeschoss 371,50 m²
GFZ 1,04
Stellungnahme der Verwaltung:
Die Grundstücke befinden sich im Geltungsbereich des einfachen Bebauungsplanes/Baulinienplanes Nr. 8 – Südwest I. Dieser Bebauungsplan wurde innerhalb seines Geltungsbereichs bereits mehrfach durch neue, qualifizierte Bebauungspläne ersetzt. Im Übrigen ist die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben vorliegend nach § 34 BauGB (Innenbereich) zu beurteilen.
Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan ist diese Fläche als allgemeines Wohngebiet (WA; § 4 BauNVO) dargestellt. Der künftige Bebauungsplan würde der Darstellung entsprechen.
Die vorgeschlagene Baudichte lässt sich nach Auffassung der Verwaltung nicht mehr im Rahmen des Bebauungsplanes Nr. 8 – Südwest I bzw. nach § 34 BauGB darstellen. Die Gebäude würden sich nicht mehr in den Rahmen der Umgebungsbebauung einfügen. Um die Entwicklung baurechtlich zu ermöglichen wäre somit ein Bebauungsplan (Nachverdichtungsbebauungsplan) erforderlich, wie er bereits für den Bereich des ehemaligen BRK-Geländes erlassen wurde. Dort wurde durch den Bebauungsplan Nr. 202 eine Dichte von GFZ 1,13 zugelassen. Vorliegend würde die durchschnittliche GFZ 0,92 betragen. Dies würde dem allgemeinen städtischen Ziel, Innenentwicklung vor der Ausweisung am Ortsrand zu betreiben (Innen statt Außen), das der TA in seiner Sitzung vom 09.04.2019, TOP 7, öffentlich beschlossen hat, voll entsprechen.
Derzeit wird das Grundstück Floßmannstr. 28 (FlNr. 867/1) ausschließlich gewerblich genutzt. In naher Zukunft soll der Betrieb abgesiedelt werden. Durch die geplante Wohnnutzung kann aus verkehrlicher Sicht eine gewisse Entspannung der Verkehrssituation, insbesondere des Parkdrucks in diesem Quartier erwartet werden.
Das Planungsgebiet würde eine Fläche von ca. 5.500 m² umfassen und liegt nördlich der Floßmannstraße, südöstlich der Baldestraße und südwestlich der Straße Am Scheiblerfeld. Die FlNr. 867/1 ist nahezu vollständig versiegelt. Auf den FlNr. 867/8 und /13 bestehen noch größere Grünflächen. Durch die geplante Neubebauung auf FlNr. 867/1 findet eine gewisse Entsiegelung der Flächen durch die geplante Wohnbebauung statt.
Die Umgebung des künftigen Baugebiets ist vorwiegend geprägt durch eine Bebauung mit Einfamilien- und Doppelhäusern; östlich angrenzend liegt das Baugebiet Nr. 202 – westlich Haggenmillerstraße. Dort ist eine Bebauung mit Mehrfamilienwohnhäusern vorzufinden. Die neue Bebauung, die überwiegend Mehrfamilienhäuser zum Inhalt hat würde die bereits bestehende Mehrfamilienhausbebauung an der Haggenmiller-/Floßmannstraße fortführen. Lediglich im Übergang zur Baldestraße, auf der Nordwestseite des Planungsgebietes soll ein Einfamilienhaus errichtet werden, das die Baustruktur der nach Nordosten führenden Baldestraße aufnehmen soll.
Erschlossen wird das Baugebiet durch die Floßmannstraße/Bürgermeister-Meyer-Straße/Baldestraße.
Die vorgeschlagenen Höhenentwicklungen lehnen sich an die kürzlich entstandene Bebauung westlich der Haggenmillerstraße an und werden seitens der Verwaltung als vertretbar angesehen. Die Einhaltung der Abstandsflächen wurde nachgewiesen.
Nach Ansicht der Verwaltung würde sich dieses Planungsgebiet für den neuen Begriff des sektoralen Bebauungsplanes gem. § 9 Abs. 2d BauGB, der im Rahmen des Baulandmobilisierungsgesetzes 2021 eingeführt wurde, eignen.
Danach kann die Stadt im einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil (Innenbereich; § 34 BauGB) in einem Bebauungsplan zur Wohnraumversorgung eine oder mehrere der folgenden Festsetzungen treffen:
- Flächen, auf den Wohngebäude errichtet werden dürften,
- Flächen auf denen nur Gebäude errichtet werden dürfen, bei denen einzelne oder alle Wohnungen die baulichen Voraussetzungen für eine Förderung mit Mitteln des sozialen Wohnungsbaus erfüllen, oder
- Flächen auf denen nur Gebäude errichtet werden dürfen, bei denen sich ein Vorhabenträger, hinsichtlich einzelner oder aller Wohnungen dazu verpflichtet, die im Zeitpunkt der Verpflichtung geltenden Förderbedingungen der sozialen Wohnraumförderung, insbesondere der Miet- und Belegungsbindungen, einzuhalten und die Einhaltung dieser Verpflichtungen in geeigneter Weise sichergestellt wird.
Das Gebiet liegt zwar (s. o.) im Geltungsbereich des einfachen Bebauungsplanes Nr. 8 – Südwest I. Die Vorschrift des § 9 Abs. 2d) BauGB gilt aber auch für Bereiche mit sog. Altplänen (§ 246 Abs. 6 BauGB), welche vor 1960 aufgestellt worden sind und gemäß § 173 Abs. 3 Satz 1 BBauG 1960 i. V. m. § 233 Abs. 3 BauGB als Bebauungspläne fortgelten. So liegt der Fall hier. Der Bebauungsplan Nr. 8 – Südwest I wurde im Jahre 1956 genehmigt und fällt somit in diese Kategorie. Ein Innenbereich liegt auf jeden Fall vor.
Der Bebauungsplan dient zweifelsfrei der Wohnraumversorgung, da ausschließlich Wohngebäude errichtet werden sollen.
Die Stadt Ebersberg ist in der Gebietsbestimmungsverordnung (Bestimmung der Gebiete über angespannten Wohnungsmarkt gem. § 201 a Satz 3 BauGB) § 1 und Ziff. 1.6.5 der Anlage aufgeführt. In Ebersberg besteht ein Mangel an bezahlbarem bzw. sozialem Wohnraum und insbesondere ein relativ hohes Mietpreisniveau, deswegen sollen die rechtlichen Möglichkeiten zur Schaffung geförderten Wohnraums auch innerhalb des bebauten Bestandes ausgeschöpft werden um der Entwicklung einer Stadt im Gleichgewicht Sorge zu tragen. Dies entspricht auch den städtebaulichen Zielen gem. § 1 Abs. 6 Nr. 2 und 3 BauGB.
Die Folge eines solchen sektoralen Bebauungsplanes ist, dass in dem Bereich andere Nutzungen wie sie z. B. aus § 4 BauNVO (allgemeines Wohngebiet; WA) allgemein zulässig wären, ausgeschlossen bleiben.
Nach § 9 Abs. 2d) Ziff. 3 BauGB können Flächen festgesetzt werden, auf denen nur
Gebäude errichtet werden dürfen, bei denen sich ein Vorhabenträger dazu verpflichtet,
die zum Zeitpunkt der Verpflichtung geltenden Förderbedingungen der sozialen
Wohnraumförderung, insbesondere die Miet- und Belegungsbindung, einzuhalten,
und auch, dass die Einhaltung dieser Verpflichtung in geeigneter Weise sicher ge-
stellt wird. Nur diese Rechtsgrundlage ermöglicht so eine unmittelbare Festlegung
zur Schaffung bzw. zur Umsetzung von gefördertem Wohnraum. Diese Rechtsgrund-
lage setzt damit den Abschluss eines Vertrages begleitend zum Bauleitplanverfahren voraus.
Im vorliegenden Fall erscheint die Aufstellung eines sektoralen Bebauungsplanes nach § 9 Abs. 2d) Nr. 3 BauGB, mit dem Ziel, dort Flächen auszuweisen, auf denen ganz oder teilweise geförderter Wohnraum herzustellen ist, grundsätzlich denkbar. Die Verwaltung schlägt deshalb vor, mit den Eigentümern hier entsprechende Gespräche zu führen, mit dem Ziel eines Abschlusses der notwendigen Vereinbarungen.
Der Eigentümer der FlNr. 867/8 und 867/13 hat in einem Gespräch gegenüber der Verwaltung geäußert, dass er mit der Kreisklinik in Kontakt stehe bzw. in Kontakt treten wolle, um dort einen Teil der neu entstehenden Wohnung für das Klinikpersonal anzubieten.
Folgende weitere Punkte sind aus Sicht der Stadt im Rahmen der weiteren Planung zu berücksichtigen:
- Schaffung bzw. Verbreiterung des Gehwegs im Bereich der Einmündung Floßmann-/Baldestraße.
Der erforderliche Grund wäre hier an die Stadt abzutreten.
- Schaffung einer zumindest fußläufigen Verbindung zwischen der Straße Am Scheiblerfeld und der Floßmannstraße;
Im aktuellen Planungsgebiet soll eine mögliche Wegeverbindung zwischen den beiden Ortsstraße planungsrechtlich gesichert werden.
An der Wegeverbindung besteht ein öffentliches Interesse um zusätzliche Fußwegeverbindungen zwischen den Wohnquartieren zu schaffen und diese durchlässiger zu machen. Mit kürzeren Verbindungswegen können Fahrten mit dem privaten KfZ vermieden werden.
Dieser Punkt ist in der bisher vorliegenden Planung noch nicht berücksichtigt und wäre, sofern eine entsprechende Beschlussfassung ergeht, noch zu berücksichtigen.
Die Verwaltung schlägt als weitere Vorgehensweise vor, zum einen, dem vorliegenden Planungskonzept als Ausgangsbasis für die weitere Bauleitplanung zuzustimmen.
Weiterhin soll festgelegt werden, einen sektoralen Bebauungsplan gem. § 9 Abs. 2d) Nr. 3 BauGB aufzustellen. Die Verwaltung soll ermächtigt werden mit den Eigentümern die entsprechenden Verträge zu verhandeln.
Ein ausgearbeiteter Bebauungsplanentwurf ist zu gegebener Zeit dem TA für die Fassung eines Aufstellungsbeschlusses vorzulegen.
