Datum: 31.05.2022
Status: Niederschrift
Sitzungsort: alter speicher
Gremium: Technischer Ausschuss
Öffentliche Sitzung, 19:00 Uhr bis 20:52 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung, 20:52 Uhr bis 21:27 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Bekanntgabe von nichtöffentlich gefassten Beschlüssen
2	Antrag auf Vorbescheid wegen Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 3 Wohneinheiten mit Nebengebäude für Garagen und Abstellräume und Abbruch der bestehenden Gebäude in Ebersberg, Am Priel 21, FlNr. 1557, Gemarkung Ebersberg
3	Bauantrag wegen Neubau von 2 Doppelhäusern mit 4 Garagen und 4 offenen Stellplätzen in Ebersberg, Rosenheimer Str. 16, FlNr. 38/1, Gemarkung Ebersberg
4	Antrag auf Genehmigung von Kiesnassabbau auf der FlNr. 739/2. Gemarkung Oberndorf
5	Bauantrag wegen Errichtung eines Aggregateraums am bestehenden EDEKA-Markt in Ebersberg, Josef-Brendle-Str. 1, FlNr. 1854, Gemarkung Ebersberg
6	Bebauungsplan Nr. 88.4 - Innenstadt; 4. Änderung; Änderung für den Bereich der FlNr. 74, 75, 76/5, 76/2, jeweils Gemarkung Ebersberg, Heinrich-Vogl-Str. 3 und 5
7	Antrag der Stadtratsfraktion PRO EBERSBERG wegen Erlass einer Freiflächengestaltungssatzung nach Art. 81 Abs. 1 Nr. 5 BayBO
8	Antrag der CSU/FDP Stadtratsfraktion und der Frauenunion OV Ebersberg wegen Errichtung von Stationen für MVG-Leihräder in Ebersberg
9	Verschiedenes
10	Wünsche und Anfragen

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1. Bekanntgabe von nichtöffentlich gefassten Beschlüssen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	31.05.2022	ö	beschließend	1

Sachverhalt

Neubau Umkleiden Waldsportpark;

• Die Mitglieder des Technischen Ausschusses beschließen die Vergabe der Schreinerarbeiten an die Schreinerei Umgeher GmbH, Haderloh 2, 8357 Babensham mit einer Bruttoauftragssumme von 56.444,08 € (incl. Nachlass 2%).
• Die Mitglieder des Technischen Ausschusses beschließen die Vergabe der Küchenausstattung an die Fa. Wolfsegger Grosskücheneinrichtungen in Höhe von brutto 54.067,55 €.
• Die Mitglieder des Technischen Ausschusses beschließen, den Auftrag für die Sanierung Laufbahn an die Hilgers GmbH & Co. KG, Frontenhausen, die bei der Ausschreibung Mindestbieter war, mit einer Bruttoauftragssumme in Höhe von 296.879,32 €, als Empfehlung für den Stadtrat zu vergeben.

Sanierung Hallenbad Ebersberg;

• Die Mitglieder des Technischen Ausschusses beschließen, den Auftrag für die Fliesen- und Abdichtungsarbeiten an die Wunschel Keramik GmbH, Seelingstädt, die bei der Ausschreibung Mindestbieter war, mit einer Bruttoauftragssumme in Höhe von 248.996,39 € zu vergeben.
• Die Mitglieder des Technischen Ausschusses beschließen den Auftrag für die keramische Fassade an die Grabert Fassadentechnik GmbH, Öhringen, die bei der Ausschreibung Mindestbieter war, mit einer Bruttoauftragssumme in Höhe von 286.771,27 €, auf Empfehlung für den Stadtrat, zu vergeben.
• Die Mitglieder des technischen Ausschusses beschließen die Beauftragung der Sanierung Hubboden an die Fa. Berndorf Bäderbau Deutschland GmbH mit einer brutto Auftragssumme von 186.627,45€.

Sanierung/Erweiterung Grundschule Oberndorf

• Die Mitglieder des Technischen Ausschusses beschließen, den Auftrag für die Zimmerer-/Dachdeckerarbeiten an die H.u.E. Fritsch GmbH, Ebersberg, die bei der Ausschreibung alleiniger Bieter war, mit einer Bruttoauftragssumme in Höhe von 939.797,29 €, als Empfehlung für den Stadtrat, zu vergeben.
• Die Mitglieder des Technischen Ausschusses beschließen, den Auftrag für die Baumeisterarbeiten BA I an die innovo Bau GmbH, Dachau, die bei der Ausschreibung alleiniger Bieter war, mit einer Bruttoauftragssumme in Höhe von 574.465,56 €, als Empfehlung für den Stadtrat zu vergeben.

Kindergarten „Arche“ Böhmerwaldstraße

• Die Mitglieder des Technischen Ausschusses beschließen die Vergabe der Erneuerung der Kücheneinrichtung KiGa Arche an die Fa. Wolfsegger Kücheneinrichtungen, Bad Aibling mit einer Bruttoauftragssumme von 46.624,20 €.

Vergabe des Auftrages für den Jahresvertrag 2022 - Kleinmaßnahmen im Kanal- Wasser- und Straßenbau

Der Technische Ausschuss beschließt die Vergabe des Auftrages für den Jahresvertrag 2022 für Kleinbaumaßnahmen im Kanal- Wasser- und Straßenbau an die Firma Huber Rohrleitungsbau, Halfing mit einer Bruttosumme von 1.010.119,12 € 

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2. Antrag auf Vorbescheid wegen Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 3 Wohneinheiten mit Nebengebäude für Garagen und Abstellräume und Abbruch der bestehenden Gebäude in Ebersberg, Am Priel 21, FlNr. 1557, Gemarkung Ebersberg

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	31.05.2022	ö	beschließend	2

Sachverhalt

Das Grundstück liegt planungsrechtlich im Außenbereich (§ 35 BauGB). Weiterhin liegt es innerhalb des Geltungsbereichs der Landschaftsschutzgebietsverordnung „Ebersberger Weiherkette. 

Nach § 35 BauGB sind im Außenbereich nur sog. privilegierte Vorhaben nach § 35 Abs. 1 BauGB zulässig. Dies sind in Abs. 1 abschließend aufgezählt. Ein Mehrfamilienwohnhaus unterfällt nicht den einzelnen Tatbestandsmerkmalen der privilegierten Vorhaben. 

Es ist somit gemäß § 35 Abs. 2 als sonstiges Vorhaben einzustufen. Sonstige Vorhaben können zugelassen werden, wenn Ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist. 

Das Vorhaben beeinträchtigt öffentliche Belange. 

Das Vorhaben widerspricht den Darstellungen des Flächennutzungsplanes. Dieser stellt für die Flächen landwirtschaftliche Nutzfläche dar. Wohnbebauung ist in diesem Bereich ausweislich des Flächennutzungsplanes nicht vorgesehen. Mit der Zuweisung für diesen Bereich hat die Stadt bewusst entschieden, diesen Bereich von einer städtebaulichen Entwicklung dauerhaft freizuhalten. 

Das Vorhaben beeinträchtigt Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege (§ 35 Abs. 3 Nr 5 BauGB). 
Das Grundstück und damit das Vorhaben liegt im Geltungsbereich der Landschaftsschutzgebietsverordnung „Ebersberger Weiherkette“. Regelungsgehalt der Landschaftsschutzgebietsverordnung ist, keine Veränderungen hinsichtlich der Leistungsfähigkeit des Naturhaushalts, des Naturgenusses sowie des Landschaftsbildes zuzulassen (vgl. § 2 der Rechtsverordnung vom 22.12.1997). 
Die Errichtung baulicher Anlagen bedarf gem. § 4 der Rechtsverordnung der vorherigen schriftlichen Erlaubnis der UNB; diese liegt bislang noch nicht vor. 

Im Übrigen wurde die Errichtung eines 3-Familienhauses in diesem Bereich aus Sicht der Stadt dem Schutzzweck der Eigenart und Schönheit des Naherholungsraumes widersprechen. 

Das Vorhaben führt zur Entstehung bzw. Erweiterung einer Splittersiedlung (§ 35 Abs. 3 Nr. 7 BauGB). Eine Splittersiedlung ist gekennzeichnet durch ein einem engeren räumlichen Bereich liegende Bauten, die in keiner organischen Beziehung zu einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil stehen und die selbst keinen im Zusammenhang bebauten Ortsteil darstellen (vgl. Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Rd.Nr. 104 zu § 35 BauGB). So liegt der Fall hier. Durch das gegenständliche Vorhaben wird ein Vorgang eingeleitet, der in Richtung auf die Zersiedelung des Außenbereichs ausgerichtet ist; damit wird die Entstehung einer Splittersiedlung eingeleitet. Im näheren Umfeld befinden sich schon einige Gebäude. Durch den beantragten Neubau mit einem Dreifamilienhaus wird die ohnehin schon bestehende Splittersiedlung verfestigt, da sie mit weiteren Gebäuden und zusätzlichen Wohneinheiten vergrößert wird. 

Grundsätzlich ist das Vorhaben damit bauplanungsrechtlich nicht genehmigungsfähig. 

Nach § 35 Abs. 4 können bestimmte Vorhaben zulassen werden, da Ihnen die Belange nach § 35 Abs. 2 Nr. 1 und 7 nicht entgegengehalten werden können. 

Nach § 35 Abs. 4 Nr. 2 BauGB kann ein gleichartiges Wohngebäude an gleicher Stelle unter folgenden Voraussetzungen errichtet werden:
- das vorhandende Gebäude ist zulässigerweise errichtet worden,

- das vorhandene Gebäude weist Mißstände oder Mängel auf, 
- das vorhandene Gebäude wird seit längerer Zeit vom Eigentümer selbst genutzt und
- Tatsachen rechtfertigen, dass das neue Gebäude für den Eigenbedarf des bisherigen Eigentümers oder seiner Familie dienen soll. 

Diese Voraussetzungen sind hinsichtlich des Punktes „Gleichartigkeit“ nicht erfüllt, da damit keine Erweiterung bzw. Vergrößerung der baulichen Anlagen abgedeckt sind. Die weiteren Voraussetzungen sind nach Angaben des Antragstellers erfüllt jedoch nicht nachgewiesen. 

Weiterhin bestünde nach § 35 Abs. 4 Nr. 5 die Erweiterung eines bestehenden Wohngebäudes auf bis zu höchstens zwei Wohneinheiten. Der Begriff der Erweiterung schließt aus rechtlichen Gründen allerdings den Abbruch und Neubau von Wohngebäuden aus.

Somit ist vorliegend kein begünstigtes Vorhaben nach § 35 Abs. 4 BauGB anzunehmen. 

Im Übrigen fehlt es derzeit an der gesicherten Erschließung des Grundstücks und damit des Vorhabens. Das Grundstück liegt nicht an einer öffentlichen Straße. Der Weg liegt zu überwiegendem Teil auf privaten Grundstücken des Nachbarn. 

Eine Wasserleitung ist zwar vorhanden, diese verläuft ebenfalls in weiten Teilen auf Grundstücken, die nicht dem Antragsteller gehören. Auch hier ist unklar, ob entsprechende Leitungsrechte vorhanden sind. Insgesamt kann somit die gesicherte Erschließung für das Vorhaben nicht bestätigt werden. 

Aufgrund der oben getroffenen Feststellungen kann nach Ansicht der Verwaltung dem Antrag auf Vorbescheid das gemeindliche Einvernehmen nicht erteilt werden. 

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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3. Bauantrag wegen Neubau von 2 Doppelhäusern mit 4 Garagen und 4 offenen Stellplätzen in Ebersberg, Rosenheimer Str. 16, FlNr. 38/1, Gemarkung Ebersberg

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	31.05.2022	ö	beschließend	3

Sachverhalt

Folgendes ist geplant:

2 Doppelhäuser (16m x 9,06m je DH)                                        145 m²

Grundfläche insgesamt                                                        290 m²

Wandhöhe                                                                        6,05 m

Anzahl der Vollgeschosse                                                        II

Satteldach mit Dachneigung                                                        38°

4 Garagen zwischen den Häusern

4 offene Stellplätze entlang der Zufahrtsstraße

Das Grundstück liegt im nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes und somit im Innenbereich. Die Zulässigkeit von Vorhaben ist nach § 34 BauGB zu beurteilen. 

Das geplante Vorhaben fügt sich nach Ansicht der Verwaltung in die nähere Umgebung ein. Sie entspricht einem allgemeinen Wohngebiet, größen- und höhenvergleichbare Gebäude ist in der unmittelbaren Umgebung vorhanden. 

Das Bauvorhaben erfordert insgesamt 8 Stellplätze, von denen 4 jeweils in einer Garage und 4 entlang der Straße nachgewiesen werden. 

Die Erschließung ist gesichert; der Antragsteller muss für die östlichste Garage sowie für alle anderen gegenseitige Dienstbarkeiten für Geh- und Fahrtrechte im Grundbuch eintragen lassen. Diese Eintragungen sind der Stadt nachzuweisen. 
Die Sicherstellung der Wasserversorgung und der Abwasserbeseitigung ist über den geplanten Stichweg im Norden der Gebäude gewährleistet. 

Diskussionsverlauf

Die Dichte sei zwar nicht das Problem, jedoch ist es Aufgabe der Stadt für ein gutes Wohnumfeld und Qualität zu sorgen. Durch das Gebiet wird nun entlang der schönen Gärten im Norden eine neue Stichstraße gelegt. Schrägparker wären besser als die Längsparker mit Grünstreifen. 

Für StR Riedl war die Zufahrt zu eng; er stellte Antrag auf Aufstellung eines Bebauungsplanes. 

StR Spötzl wies daraufhin, dass die Zufahrt eine Einbahnstraße sei und die Garagen lediglich als Lagerraum genutzt werden. 

StR Gressierer stellte fest, dass hier das absolute Maximum aus dem Grundstück geholt wurde. 

Die Verwaltung führte aus, dass es sich hier um ein klassisches Innenbereichvorhaben handelt. Ein Regelungsbedarf für einen Bebauungsplan sei hier nicht erkennbar.  

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 7, Dagegen: 4

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4. Antrag auf Genehmigung von Kiesnassabbau auf der FlNr. 739/2. Gemarkung Oberndorf

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	31.05.2022	ö	beschließend	4

Sachverhalt

Zwischenzeitlich wurde festgestellt, dass Kies nicht wie erwartet in 1,30 m Tiefe, sondern erst in 4 m Tiefe ansteht. Deswegen möchte der Antragsteller nun tiefer (bis 545,80 müNN) abgraben, also bis in den Grundwasserschwankungsbereich hinein (höchster Grundwasserstand = 548,50 müNN). 

Nach erfolgter Auskiesung soll der Nassabbaubereich mit örtlich anfallendem Abraum sowie unverwertbarem Lagerstättenanteilen (z. B. Kieswaschschlamm) wiederverfüllt werden. Ab Kote 550 müNN soll eine technische Sorbtionsschicht für weitere Verfüllung mit Material bis zur Zuordnung Z.1.1 gemäß Verfüll-Leitfaden eingebaut werden. 

Ansonsten bleiben die Auflagen und Bedingungen des Bescheids vom 05.08.2020 unverändert bestehen.   

Mit Schreiben vom 20.04.2022 fordert das Landratsamt Ebersberg die Stadt zur Stellungnahme zu dem o. g. Vorhaben auf. 

Stellungnahme der Stadt Ebersberg:

Der Abbau wurde mit Bescheid vom 05.08.2020 (siehe oben) als Trockenabbau genehmigt. Nun soll aufgrund der vorherrschenden Bodenverhältnisse ein Nassabbau erfolgen. 

Aus Sicht der Stadt Ebersberg werden keine Bedenken vorgetragen. Der Eingriff in das Grundwasser ist laut den vorgelegten Unterlagen sehr gering. Wir gehen davon aus, dass aufgrund der derzeitigen Wettersituation ohnehin mit einem eher tiefen liegenden Grundwasserspiegel zu rechnen ist und das Vorhaben wohl kaum mit dem Grundwasser in Berührung kommen wird. 

Hinsichtlich der Verfüllung geht die Stadt Ebersberg davon aus, dass die Bestimmungen des Leitfadens für die Verfüllung von Gruben, Brüchen und Tagebauen vom 01.09.2021 Anwendung finden. 

Diskussionsverlauf

StRin Behounek erkundigte sich, ob die Ausgleichsmaßnahmen in Bezug auf die Feldlerche ordnungsgemäß durchgeführt wurden. 
Sie befürchtete einen nachteiligen Einfluss auf die Filterwirkung des Bodens. 

Die Verwaltung teilt mit, dass das städt. Tiefbauamt im Zuge der Erstellung der Vorlage befasst wurde; von dort sind keine Einwände vorgetragen worden.

Die Ausgleichsmaßnahmen zur Feldlerche wurden geprüft und als ordnungsgemäß bestätigt.  

Beschluss

Es werden keine Bedenken vorgetragen. 

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 2

Abstimmungsbemerkung
StR Schechner nahm wegen persönlicher Beteiligung (Art. 49 GO) an der Beratung und Abstimmung über diesen Punkt nicht teil.

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5. Bauantrag wegen Errichtung eines Aggregateraums am bestehenden EDEKA-Markt in Ebersberg, Josef-Brendle-Str. 1, FlNr. 1854, Gemarkung Ebersberg

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	31.05.2022	ö	beschließend	5

Sachverhalt

Folgende Nutzung ist geplant:

In den Raum sollen Aggregate der Kältetechnik untergebracht werden

Nebengebäude (9,05 m x 3,19 m)                                                28,86 m²

Wandhöhe                                                                                3,20 m

Flachdach

Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des rechtswirksamen Bebauungsplanes Nr. 159 – Frischemarkt / Lebensmittelmarkt der ein Sondergebiet „Lebensmittelmarkt“ festsetzt. Das geplante Gebäude liegt außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche an der südwestlichen Gebäudesseite des Marktes. Der notwendige Befreiungsantrag liegt vor. 

An dieser Stelle befindet sich bereits ein Lagergebäude das durch den Neubau ersetzt werden soll. Insofern wird seitens der Verwaltung keine Berührung der Grundzüge der Planung gesehen, so dass gegen die Erteilung der Befreiung keine Bedenken bestehen. 

Die Stadt fordert jedoch, dass die Anlage so zu errichten und betreiben ist, dass für die umliegende Wohnbebauung keine schädlichen Umwelteinwirkungen (Lärm) entstehen. Die Lärmwerte der TA-Lärm sind jedenfalls einzuhalten. Dies ist durch eine Auflage in der Baugenehmigung nachzuweisen. Der Bauherr ist aufzufordern, hierüber einen entsprechenden technischen Nachweis vorzulegen. 

Beschluss

Der Bauherr hat Nachweis darüber zu erbringen, dass von der geplanten Anlage keine schädlichen Umweltauswirkungen (Lärm) ausgehen und die Lärmwerte nach TA-Lärm im Bereich der angrenzenden Wohnbebauung eingehalten werden.  

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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6. Bebauungsplan Nr. 88.4 - Innenstadt; 4. Änderung; Änderung für den Bereich der FlNr. 74, 75, 76/5, 76/2, jeweils Gemarkung Ebersberg, Heinrich-Vogl-Str. 3 und 5

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	31.05.2022	ö	beschließend	6

Sachverhalt

Der Technische Ausschuss fasst den Aufstellungsbeschluss zur vierten Änderung des Bebauungsplanes Nr. 88 – Innenstadt für den Bereich nördlich und westlich der Valentingasse, östlich der Heinrich-Vogl-Str. und südlich der Bebauungszeile des Marienplatzes.

 

Als Planungsziele werden festgelegt:

1. Bauliche Neugestaltung und Nachverdichtung im Bereich der FlNrn. 74, 75, 74/2 und 76/5, Gemarkung Ebersberg
2. Sicherstellung einer durchgängigen Verkehrsverbindung (Fußgänger, Radfahrer) zwischen dem nördlichen Ende der Valentingasse und der Heinrich-Vogl-Straße
3. Prüfung der Nachverdichtungsmöglichkeiten auf den bislang unbebauten/untergenutzen Grundstücksflächen im Planungsgebiet.

In der Zwischenzeit wurden mit einigen Planbetroffenen Gespräche über die künftigen Entwicklungsmöglichkeiten geführt. Besonders intensiv wurde das geplante Bauvorhaben für den Bereich der Heinrich-Vogl-Straße 3 und 5 besprochen. Eine zuletzt vom Antragsteller eingereichte Planung wurde mit Schreiben vom 04.04.2022 vom Antragsteller wieder zurückgezogen. 

Die Planung wurde zwischen den Beteiligten am 28.04.2022 nochmals besprochen und nun in der Fassung vom 03.05./12.05.2022 erneut vorgelegt.  Im Ergebnis kamen die Beteiligten überein, diese Planung zur Grundlage der Bebauungsplanänderung zu machen. 

Das Gebäude Heinrich-Vogl-Str. 3 bleibt bestehen bzw. wird saniert. Der übrige Bestand auf dem Grundstück soll abgebrochen werden. Stattdessen wird ein neuer Gebäudekomplex auf FlNr. 75 und 76/5 mit einer Grundfläche von 450,6 m² errichtet. Die Wandhöhe auf der Westseite (Straßenseite) ist für den Neubau mit 11,60 m und die Firsthöhe mit 14,61 m geplant. Der Verbindungsbau zwischen den Häusern 3 und 5 soll eine Wandhöhe von 9,29 m erreichen. Der Bestand (Haus-Nr. 3) hat eine Wandhöhe von 9,52 m und eine Firsthöhe von 13,52 m. 

Im östlichen Grundstücksbereich (FlNr. 76/5) entsteht ein weiteres Gebäude mit drei Vollgeschossen, wobei das dritte Geschoss zurückgesetzt ist. Die Wandhöhe soll hier 7,72 m an der höchten Stelle und im Mittel ca. 6,72 m betragen, die Wandhöhe mit dem zurückgesetzten 3 Geschoss beträgt 10,70 m. Der Rücksprung des Dachgeschosses ist mit 1,50 m geplant. 

Die Nutzung ist wie folgt vorgesehen:

Haus 3 – Nutzung bleibt wie im Bestand

Haus 5 und Neubau – Zahnarztpraxis im EG-Bereich und 1. OG
                        ansonsten Wohnungen

Das Verhältnis zwischen den Nichtwohnnutzungen und der Wohnnutzung entspricht 2/3 zu 1/3 und hält damit die Festsetzungen des ursprünglichen Bebauungsplanes Nr. 88 – Innenstadt ein. 

Die Maßgaben der Stadt, wonach der Gehwegbereich aufzuweiten und eine 5 m lange Aufstellfläche für die Tiefgaragenabfahrt zu schaffen ist, wurden in der Planung berücksichtigt. 

Das Vorhaben wurde nun in den Änderungsentwurf des Bebauungsplanes übersetzt. Dieser liegt den Sitzungsunterlagen bei. Herr Architekt von Angerer ist in der Sitzung anwesend und erläutert den Bebauungsplanentwurf. Der Änderungsentwurf wurde bewusst sehr schlank gehalten. Es wurden lediglich die Festsetzungen zu den überbaubaren Grundstücksgrenzen, der Höhenentwicklung sowie zum Maß der baulichen Nutzung getroffen. Weiterhin werden die Verkehrsflächen festgesetzt. Neu ist hingegen die Zulassung von Dachgauben bereits ab einer Dachneigung von 25°. Im Übrigen soll der Bebauungsplan Nr. 88 weiter gelten. 

Hinsichtlich der Abstandsflächen wird angemerkt, dass insbesondere zur Ostseite eine von der städtischen Satzung abweichende Regelung getroffen wurde. Die Abstandsfläche beträgt hier 0,4 H und wendet somit die gesetzliche Regelung der BayBO an. Dies erscheint angesichts der dichtbebauten Altstadtlage angemessen, zumal in diesem Bereich die Einhaltung der seitlichen Abstandsflächen schon im Bestand nicht gegeben ist. 

Sofern der Technische Ausschuss den Bebauungsplanplanentwurf in der Fassung vom 31.05.2022 freigibt, kann für diesen Teilbereich (88.4 – Teil A) das Verfahren mit Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung durchgeführt werden. 

Im übrigen Planbereich sind die Abstimmungsgespräche mit den beteiligten Grundstückseigentümern noch nicht soweit fortgeschritten, dass hier schon ein Bebauungsplanentwurf vorgelegt werden könnte. Nachdem das gegenständliche Vorhaben der Auslöser der Planänderung war, wird vorgeschlagen diesen Teilbereich vorzuziehen um den Wunsch des Grundstückseigentümers nach einer zügigen Realisierung nachzukommen.

Gegen das Vorhaben wurden von der östlich angrenzenden Nachbarin mit Schreiben vom 16.05.2022 Einwendungen folgenden Inhalts vorgetragen: 

Behandlungsvorschlag:

Höhe und Abstand:
Das aktuelle Vorhaben wurde im Gegensatz zur bisherigen Planung in der Höhe reduziert. Weiterhin wird das oberste Geschoss um 1,5 m zurückgesetzt. Insofern wurde auf die Forderung nach geringerer Höhe in der Planung eingegangen. Darüber hinaus wird darauf hingewiesen, dass das heutige Bestandsgebäude lediglich einen Abstand von ca. 1,3 m zur westlichen Grundstücksgrenze der Einwendungsführerin hat. Insofern tritt durch die Neuplanung hinsichtlich des Abstands eine Verbesserung ein, da der geplante Neubau 3 m Abstand von der westlichen Grundstücksgrenze der Nachbarin einhält.  

Ausgehend von der ursprünglichen (höheren Planung) wurden über das digitale Stadtmodell zwei Schattenbilder für den 21.05.2022, 16.00 Uhr und den 30.09.2022, 15.00 Uhr erstellt. Diese zeigen, dass das Grundstück der Einwendungsführerin nur zu einem geringen Teil beschattet wird. Eine vollständige Verschattung ist zu keinem Zeitpunkt zu befürchten, erst recht nicht zur Mittagszeit im Hochsommer. 

Einsehbarkeit:

Die Fassendenplanung des Vorhabens ist noch nicht endgültig abgeschlossen. Die vorgetragenen Einwände werden dem Architekten des Neubaus weitergegeben. 

Grundsätzlich ist allerdings festzustellen, dass in solch typischerweise eng bebauten Altstadtlagen eine Einsehbarkeit von Grundstücken nicht verhindert werden kann. Dass in solch einer städtebaulich beengten Situation wechselseitige Blickbeziehungen und Einblicksmöglichkeiten in die Wohnungen oder auf unbebaute Grundstücke bestehen, ist letztlich zwangsläufig und daher von den Betroffenen hinzunehmen. Wer sich dadurch gestört fühlt, muss Maßnahmen in seinem eigenen Wohnbereich ergreifen, um sich dagegen zu schützen.

(VGH München Beschl. v. 6.6.2014 – 9 CS 14.662, BeckRS 2014, 52532 Rn. 15, beck-online). 

Gerade auf der Südseite sind Balkone besonders wichtig; es wäre daher gegenüber dem Antragsteller bzw. den künftigen Wohnungsnutzern nicht zumutbar, auf Balkone zu verzichten. 

Die Einsehbarkeit in das Grundstück besteht bereits heute von den nördlich liegenden Balkonen der dort vorhandenen Wohnhäuser als auch vom heutigen Bestand in der Heinrich-Vogl-Str. 3 und 5. Insofern tritt durch die Neuplanung keine wesentliche Verschlechterung der Situation ein. 

Immissionen – Lärm, Luft Müll:

Hinsichtlich der Immissionssituation wurde beim Büro C.-Hentschel-Consult eine schalltechnische Untersuchung in Auftrag gegeben.  Inhalt des Gutachtens wird auch eine Beurteilung des Gewerbelärms aus den technischen Anlagen des Dentallabors sein. Die sich hieraus evtl. ergebenden Auflagen werden im Rahmen des Bebauungsplanes als Festsetzungen aufgenommen.  Die übrige Nutzung ist geprägt von einer Zahnarztpraxis sowie Wohnungen, die in einem Mischgebiet ohne schalltechnische Anforderungen zulässig sind. Bereits im Vorfeld wurde zu dieser Frage mit der unteren Immissionsschutzbehörde Kontakt aufgenommen. Dort sind keine Beschwerden bzgl. des Dentallabors aktenkundig. 

Die Flächen für die Unterbringung der Müllsammelbehälter muss im Rahmen der weiteren Planung geklärt werden. 

Fazit:
Aus Sicht der Verwaltung ist, sofern die o. g. Bedingungen eingehalten werden, keine weitere Planänderung mehr erforderlich. 

Sollte die Planung vom TA freigegeben werden, würde das übliche Beteiligungsverfahren gemäß § 13a BauGB – Bebauungsplan der Innenentwicklung im Wege der öffentlichen Auslegung (§ 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB) – beschleunigtes Verfahren durchgeführt. In diesem Rahmen besteht dann nochmals Gelegenheit, sich zum vorliegenden Planentwurf mit Stellungnahmen zu äußern. 

 

Beschluss

Die Verwaltung wird beauftragt das Beteiligungsverfahren durchzuführen. 

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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7. Antrag der Stadtratsfraktion PRO EBERSBERG wegen Erlass einer Freiflächengestaltungssatzung nach Art. 81 Abs. 1 Nr. 5 BayBO

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	31.05.2022	ö	beschließend	7

Sachverhalt

Zur Begründung wird auf den beiliegenden Antrag verwiesen. 

Rechtsgrundlage für diese Freiflächengestaltungssatzung ist Art. Abs. 1 Nr. 5 Alt. 2 BayBO. Danach können Gemeinden durch Satzung im eigenen Wirkungskreis örtliche Bauvorschriften u. a. über die Gestaltung und Bepflanzung der unbebauten Flächen der bebauten Grundstücke, erlassen. 

Nach der Geschäftsordnung für den Stadtrat Ebersberg ist der Technische Ausschuss hierfür beschließend zuständig (Vgl. § 10 Nr. 2 lit. a) der Geschäftsordnung). 

Regelungsgegenstand können demnach folgende Punkte sein:

• Die Höhenlage der Oberfläche des Grundstücks
• Veränderungen durch Aufschüttungen und Abgrabungen
• Erdüberdeckungen von Tiefgaragen
• Regelungen über die Bepflanzung der bebauten Grundstücke (Vorgaben für eine besondere gärtnerische Gestaltung).  Diese Regelung würde es der Stadt zukünftig erlauben, durch Vorgaben einer – am Verhältnismäßigkeitsgrundsatz ausgerichteten Bepflanzungsvorschrift - sog. Stein- oder Schottergärten zu verbieten.  Die Stadt ist freilich hierauf nicht beschränkt. So ist es z. B. denkbar, dass durch eine örtliche Bauvorschrift die Bepflanzung mit bestimmten - etwa nicht heimischen - Gewächsen untersagt wird. 
  
  

Ausweislich ihres klaren Wortlauts lässt die Ermächtigung aber Vorschriften über die Gestaltung unbebauter oder unbebaubarer Grundstücke in einem Baugebiet nicht zu. Genauso wenig stellt die Satzung eine Rechtsgrundlage dar um in den Bestand einzugreifen. Die Satzung findet nur Anwendung im Falle eines Genehmigungsverfahrens zum Zuge einer Neubebauung. 

Der Vollzug der Satzung obliegt der Bauaufsichtsbehörde beim Landratsamt Ebersberg. 

Diskussionsverlauf

Erster Bürgermeister Proske schlug vor, zunächst Informationen bei anderen Gemeinden einzuholen. Die Kontrolle durch das Landratsamt sei bekanntlich schwierig; insgesamt sah er in Ebersberg kein großes Problem mit Schottergärten. 
Er plädierte vielmehr für eine konsequente Planeinhaltung und keine zu lockere Befreiungspraxis. 

StR Otter wies zum Vergleich auf die eingeführte Rauchwarnmelderpflicht hin, die auch nicht kontrolliert werde. Es soll sich um ein Zeichen an die Bürger handeln. 

StR Münch fand den Grundgedanken des Antrags im Hinblick auf Bienenfreundlichkeit, Wasserdurchlässigkeit völlig richtig. Der Pflegeaufwand bei Schottergärten ist nur vermeintlich geringer. Es sei jedoch eine Frage des Vollzugs. 
Der Vergleich mit den Rauchwarnmeldern würde hinken; eine konsequente Umsetzung der Bauleitpläne mit entsprechender Aufklärung wäre besser als eine Satzung. 

StR Schechner wunderte sich, dass man sich darüber unterhalten müsse. Es sei offensichtlich, dass in solchen Gärten kaum mehr Bodenlebewesen vorkommen. Es müsse Gift gespritzt werden. Auch ein Rasen, der 2x täglich gemäht wird ist nicht besser. Er verlangte, dass künftig ein Freiflächenplan vorgelegt und die Bebauungspläne konsequent eingehalten werden müssen. Solche Schottergärten seien nicht gewünscht; dies soll für künftige Fälle ans LRA weitergegeben werden. 

StRin Behounek schlug vor, in die Satzung zusätzlich die Begrünung von Außenwänden vorzuschreiben. Außerdem gingen aus dem Antrag keine Klimaanpassungsmaßnahmen hervor.  

Nach Abschluss der Diskussion ließ Erster Bürgermeister Proske über den Antrag abstimmen. 

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 1, Dagegen: 10

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8. Antrag der CSU/FDP Stadtratsfraktion und der Frauenunion OV Ebersberg wegen Errichtung von Stationen für MVG-Leihräder in Ebersberg

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	31.05.2022	ö	beschließend	8

Sachverhalt

Auf das Antragsschreiben wird verwiesen. 

 

Diskussionsverlauf

StR Friedrichs fand die Idee naheliegend, da Ebersberg zum MVV-Gebiet gehört. Die Maßnahme unterstützt den Mobilitätswandel. Er sprach sich für eine weitere Behandlung im AK Verkehr um im Integrierten Mobilitätskonzept aus. 

Er wies daraufhin, dass die Idee zwar grundsätzlich gut, jedoch für Ebersberg wohl nicht geeignet ist. Die Räder sind keine Pedelecs, haben ein Gewicht von ca. 23 kg und sind mit einer 8-Gang-Schaltung ausgestattet. Die Zuladung beträgt ca. 25 kg. Die Räder sind stationsbasiert und kosten pro Minute 9ct. Der Buchungsvorgang dauert ca. 3 Minuten, so dass Nahziele eher zu Fuß gegangen werden. 

Die Kosten pro Station betragen ca. 25 – 40.000,- € je nach Menge der Räder und ca. 10.000,- € jährlich für den Unterhalt. Diese hohe Summe sei jedoch vertretbar. 

Ihm sei die Zielgruppe noch unklar. In der Regel richtet sich das Angebot an Ausflügler und Touristen. Für Schüler ist es ungeeignet, da eine Ausleihe erst ab 18 Jahren möglich ist. Für Pendler ist das schwere Rad ohne Motorunterstützung eher unattraktiv. Die größte Wirkung sah er zwischen Ebersberg, Kirchseeon und Grafing-Bahnhof. Der MVV wird jedenfalls zustimmen, da die Kosten von den Kommunen getragen werden. 

StR Schechner und StR Otter sprachen sich für eine Kontaktaufnahme mit dem MVV aus.

StR Münch begrüßte Maßnahmen zur Stärkung des Fahrradverkehrs. Die Sache sollte fachlich im AK Verkehr behandelt werden. Im Integrierten Mobilitätskonzept wird das ohnehin zum Thema gemacht. Eine heute gefasste Zustimmung wird deswegen nicht zur Beschleunigung des Projekts führen. 

StRin Matjanovski erläuterte, dass viele Klinikmitarbeitende alte Räder für die Fahrt zum Bahnhof nutzen würden. Eurofins beklagt die schlechte Verbindung ins Gewerbegebiet. Der Antrag soll das Interesse des MVV abklären. Sie sah keine Kollision mit dem Mobilitätskonzept, da auch Lastenräder unterstützt werden.  

Erster Bürgermeister Proske wies in diesem Zusammenhang auf das langwierige Verfahren zur Erweiterung der Fahrradständer am Bahnhof hin. Man dürfe sich mit dieser Maßnahme nichts verbauen. 

Nach eingehender Beratung wurde folgender Beschluss gefasst:  

Beschluss

Die Verwaltung wird beauftragt Informationen bei der MVG einzuholen. 

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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9. Verschiedenes

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	31.05.2022	ö	informativ	9

Sachverhalt

Die Stadt wurde dort vertreten von Herrn Dr. Hannes Müller (Leiter des Museums Wald und Umwelt) sowie von Herrn Christian Stöhr (Bauamtsleiter). 

Der Workshop sollte dazu dienen, Erfahrungen der Kommunen und der anderen Institutionen einzusammeln, wo diese die Folgen des Klimawandels schon heute spüren.

Diese Stoffsammlung fließt dann in das Klimaanpassungskonzept des Landkreises ein. 

Erster Bürgermeister Proske teilte den Termin für das Startgespräch zum Integrierten Mobilitätskonzept am 29.06.2022 mit.   

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 0

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10. Wünsche und Anfragen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	31.05.2022	ö	informativ	10

Sachverhalt

StR Friedrichs bat um Überprüfung der Beschilderung in der Aßlkofener Straße Richtung Münchener Straße. Hier sollten Radfahrer weiterfahren können. 

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 0