Vorgeschichte:
Am 11.07.2017 wurde der Änderungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 81 gefasst. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 3 Abs. 1 bzw. § 4 Abs. 1 BauGB wurde vom 25.10.2017 bis 28.11.2017 durchgeführt.
Vorbemerkung:
Die Stellungnahmen von Seiten der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange sowie von Seiten der Öffentlichkeit bedingen entweder keine oder nur redaktionelle Änderungen. Deshalb werden die Stellungnahmen 3.1 bis 3.10 in einem zusammengefassten Beschluss abgehandelt.
1. Keine Rückmeldung haben abgegeben
1.1 Regierung von Oberbayern, München
1.2 Regionaler Planungsverband München
1.3 Landratsamt Ebersberg, Altlasten
1.4 Vermessungsamt Ebersberg
1.6 Polizeiinspektion Ebersberg
1.7 Kreisjugendring Ebersberg
1.8 Evang.-Luth. Pfarramt Ebersberg
1.9 Ordinariat München
1.10 Deutsche Post, Freising
1.11 Deutsche Funkturm GmbH, München
1.12 Energie Südbayern GmbH, Traunreut
1.13 Bayernwerk Netz GmbH, Ampfing
1.14 Stadt Grafing
1.15 Bund Naturschutz, Kreisgruppe Ebersberg,
1.16 Landesbund für Vogelschutz, Poing
1.17 Freiwillige Feuerwehr, Stadt Ebersberg
2. Keine Einwände / Bedenken haben abgegeben:
2.1 Stadt Ebersberg, Amt für Familie und Kultur, Schreiben vom 07.11.2017
2.2 Kirchenpfleger, Pfarrei St. Sebastian, Schreiben vom 17.11.2017
2.3 Markt Kirchseeon, Schreiben vom 08.11.2017
2.4 Gemeinde Steinhöring, Schreiben vom 16.11.2017
2.5 Vodafone Kabel Deutschland GmbH, München, Schreiben vom 22.11.2017
3. Folgende Stellungnahmen wurden abgegeben:
3.1 SG 41 Bauleitplanung, Landratsamt Ebersberg, Schreiben vom 29.11.2017
- Bauverwaltung
- Untere Immissionsschutzbehörde
- Untere Naturschutzbehörde
3.2 Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege, Schreiben vom 28.11.2017
3.3 Kreisbrandinspektion Ebersberg, Schreiben vom 20.11.2017
3.4 Stadt Ebersberg, Ausgleichsflächen, Abfallwirtschaft, Schreiben vom 03.11.2017
3.5 Landratsamt Ebersberg, Gesundheitsamt, Schreiben vom 30.10.2017
3.6 Wasserwirtschaftsamt Rosenheim, Schreiben vom 27.11.2017
3.7 Deutsche Telekom Technik GmbH, Landshut, Schreiben vom 13.11.2017
3.8 Stadt Ebersberg, Tiefbauamt, Schreiben vom 07.11.2017
3.9 Stadt Ebersberg, Klimamanager, Schreiben vom 27.11.2017
3.10 Bürger 1, Schreiben vom 08.11.2017, 14.11.2017, 22.11.2017
Behandlung der Stellungnahmen:
3.1 SG 41 Bauleitplanung, Landratsamt Ebersberg, Schreiben vom 29.11.2017
Vorab wird darum gebeten, die Planunterlagen nach Abschluss des Verfahrens dem Landratsamt in digitaler Form im tiff bzw. pdf-Format zur Verfügung zu stellen.
A. aus baufachlicher Sicht
In Anbetracht des markanten Ensembles aus dem Baudenkmal „Antonius-Kapelle“, umgebender Ortsrandeingrünung und freier Landschaft werde bedauert, dass die künftige Verkehrserschließung über diese sensible Stelle führen soll. Das Baugebiet Kapellenweg I sei bereits durch einen Garagenhof bzw. Stellplätze auf Fl.Nr. 519/12 bzw. 519/13 vorbelastet. Eine flächensparende Anbindung des Fahrverkehrs wäre möglich.
Es werde angeregt, das Erschließungskonzept zu überarbeiten und die Erschließungsflächen im Zuge der Überarbeitung zu bemaßen.
Im Zuge der Überarbeitung werde angeregt, die beiden östlichen Bauräume möglichst nach Westen zu verschieben und die Grünfläche auf den nordöstlichen Teil von Fl.Nr. 520/2 auszuweiten.
Aus städtebaulichen Gründen werde empfohlen, die Bauräume auf 1-2 mögliche Haustypen zu vereinheitlichen und Gestaltungsfestsetzungen (Wandhöhe, Dachneigung etc.) für Garagen zu ergänzen. Die Dachneigung der Garagen sollte differenziert von der Neigung der Hauptgebäude festgesetzt werden.
Stellungnahme:
Bezüglich der Erschließungssituation ist festzustellen, dass die Anbindung vom Kapellenweg, die zweifelsohne die günstigere Erschließungsvariante darstellen würde, im Vorfeld geprüft worden war. Die öffentlichen Verkehrsflächen im Übergangsbereich von der Fl.Nr. 301/6 und 519/4 weisen eine Breite von ca. 2,40m bis 2,50 m Gesamtbreite auf. Diese Breite reicht nicht für eine Kfz-Durchfahrt aus. Private Flächen zur Verbesserung der Erschließungssituation bzw. Verbreiterung der Fahrbahn stehen nicht zur Verfügung. Insofern stellt die Erschließung über den Haselbacher Weg die einzige Möglichkeit der Erschließung dar.
Die Anregung hinsichtlich der Bemaßung der Verkehrsflächen wird berücksichtigt.
Es wird darauf hingewiesen, dass zum Zeitpunkt der Bestandsaufnahme in unmittelbarem Umfeld der Kapelle ein Container aufgestellt war sowie verschiedene Baumaterial- und Bauschuttablagerungen vorhanden waren, die auch kein denkmalgerechtes Umfeld darstellten. Es ist davon auszugehen, dass durch die vorliegende Planung eine Verbesserung der Gestaltung des Umfeldes stattfinden wird.
Grundsätzlich ist auch darauf hinzuweisen, dass im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens nicht nur die Belange des Denkmalschutzes (§1 Abs. 6 Nr. 5 BauGB), sondern u.a. auch die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung (§1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB) und im vorliegenden Fall insbesondere die Belange des Umwelt- und Naturschutzes sowie des Artenschutzes (§1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB) zu berücksichtigen sind.
Grundsätzlich ist festzuhalten, dass der Technische Ausschuss im Rahmen eines Bebauungsplanverfahrens zunächst die konkreten Betroffenheiten der Belange, soweit sie für die Abwägung relevant sind, ermitteln und bewerten muss. Danach muss der TA diese unter Berücksichtigung der gesetzlichen Vorgaben, z.B. dem BayNatSchG, im Abwägungsvorgang zu einem verhältnismäßigen Ausgleich und damit zu einer sachgerechten planerischen Lösung führen.
Im vorliegenden Fall wird deshalb in der Abwägung dieser unterschiedlichen, teils widerstrebenden Belange vorgeschlagen, das östliche Gebäude soweit nach Westen zu verschieben, dass keine zu erhaltenden Bäume gefährdet werden. Ergänzend wird vorgeschlagen, das westliche Umfeld der Kapelle durch Bäume einzugrünen und somit den Grünbereich auszuweiten und die Kapelle gestalterisch abzuschirmen. Zudem sollte der Vorbereich der Kapelle nicht asphaltiert, sondern z.B. mit Naturstein gepflastert werden, um eine bessere Gestaltung des Kapellen-Umfeldes zu gewährleisten. Diese Maßnahme kann z.B. im Rahmen vertraglicher Regelungen gesichert werden.
Bezüglich der Haustypen ist festzustellen, dass im Grundsatz nur ein Haustyp als Einzelhaus mit rechteckigem Grundriss aufgrund der festgesetzten Bauräume zulässig ist. Bei zwei Bauräumen ist nach den Regelungen des Bebauungsplans ein erdgeschossiger Anbau, z.B. als Wintergarten, zulässig. Aus städtebaulicher Sicht ist deshalb keine Änderung veranlasst.
Die Anregungen bezüglich der Gestaltung der Garagen werden dahingehend berücksichtigt, dass für die Garagen jeweils eine OK FFB festgesetzt wird und darauf bezogen jeweils eine traufseitige Wandhöhe von 3,0 m. Zusätzlich wird zur Klarstellung festgesetzt, dass für die Garagen eine Dachneigung von max. 30° gilt. Damit können abweichend vom Hauptbaukörper, bei denen eine Dachneigung von 28°-bis 30° festgesetzt ist, flachere Dachneigungen realisiert werden. Bei Bedarf, z.B. um Stauraum im Dachboden zu erhalten, sind auch Dachneigungen bis 30° zulässig.
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Der Bebauungsplan wird folgendermaßen ergänzt bzw. geändert:
Die Verkehrsflächen werden in der Planzeichnung vermaßt.
Der östliche Bauraum wird unter Berücksichtigung der zu erhaltenden Bäume nach Westen verschoben. Westlich der Kapelle werden drei neu zu pflanzende Bäume in der Planzeichnung eingetragen.
Für die Garagen werden jeweils die OK FFB, die Wandhöhe sowie die zulässige Dachneigung festgesetzt. Die Begründung ist entsprechend zu ergänzen.
B. aus immissionsschutzfachlicher Sicht
Nach einer Kurzbeschreibung der Planung wird festgestellt, dass bezogen auf das Allgemeine Wohngebiet der bestehende Bolzplatz sowie der Kindergarten immissionsrelevant sind. Im Anschluss wird auf die schalltechnische Untersuchung verwiesen und das Ergebnis ausführlich erläutert.
Die UIB erklärt in ihrer Stellungnahme, dass seitens der UIB mit den Ausführungen des Gutachtens weitestgehend Einverständnis bestünde.
Die Ausführungen des Gutachtens hinsichtlich einer evtl. Prognoseungenauigkeit in Verbindung mit evtl. später auftretenden Lärmbeschwerden sowie dem vorausschauenden Abhilfevorschlag in Form von Festsetzungen zu Lärmschutzmaßnahmen im B-Plan würden begrüßt. Es werde allerdings darum gebeten, die Originalfassung des Festsetzungsvorschlags des Gutachters in den B-Plan einzuarbeiten.
Nach dieser Erkenntnis/Feststellung werde noch empfohlen, in der Flächennutzungsplanänderung ein Planzeichen „Lärmschutzmaßnahme“ zwischen dem WA und dem Bolzplatz einzuarbeiten.
Weitere Anregungen oder Einwände würden nicht geäußert.
Stellungnahme:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Festsetzung C)10.1 erfolgte in Abstimmung mit dem Büro C.Hentschel Consult. Die Anregungen hinsichtlich der Formulierung werden berücksichtigt und entsprechend der Formulierungen der schalltechnischen Untersuchung ergänzt.
Die Hinweise zur Darstellung im Flächennutzungsplan betreffen nicht den Regelungsinhalt des Bebauungsplans. Aufgrund der immissionsschutzrechtlichen Festsetzungen im Bebauungsplan ist die empfohlene Darstellung im FNP entbehrlich.
Behandlungsvorschlag:
Der Bebauungsplan wird folgendermaßen ergänzt bzw. geändert:
Festsetzung durch Text C) 10.1:
An den gemäß A)7.5 gekennzeichneten Fassaden sind keine zu öffnenden Fenster von schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen zulässig. Alternativ sind die schutzbedürftigen Aufenthaltsräume mittels baulich-technischer Maßnahmen wie Vorbauten…
C. aus naturschutzfachlicher Sicht
Aus naturschutzfachlicher Sicht bestehen gegen die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 81.2 „Kapellenweg II“ mit integrierter Grünordnung westlich des Haselbacher Weges der Stadt Ebersberg unter Berücksichtigung folgender Anregungen keine Einwände und Bedenken:
Die Ausgleichsfläche für den Bebauungsplan soll von einer Ökokontofläche der Stadt Ebersberg abgebucht werden. Wir bitten die Angaben vor Satzungsschluss festzulegen und mit der unteren Naturschutzbehörde abzustimmen.
Stellungnahme:
Die Sachverhalte werden zur Kenntnis genommen. Der verbleibende Ausgleichsbedarf wird vom Ökokonto der Stadt Ebersberg, Grundstück Fl. Nr. 2494, Egglburger Moos, abgebucht. Diese Angaben werden in der Begründung und in der Planzeichnung im Abschnitt D „Hinweise“ ergänzt.
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die notwendigen Angaben zur Ökokontofläche werden in den Planunterlagen ergänzt.
Pkt. 4 der Grünordnung
Es wird angeregt, die nachfolgenden Festsetzungen, wie folgt zu ändern:
Pkt.4.1.1
Der im Bebauungsplan als zu erhaltend dargestellte Baumbestand wird als besonders schutzwürdig beurteilt und ist daher zu erhalten. Der Baumbestand darf auf Dauer weder beschädigt noch verändert werden und ist während der Baumaßnahmen nach DIN 18920 (Schutz von Bäumen, Pflanzenbeständen und Vegetationsflächen bei Baumaßnahmen) zu schützen.
Als Ersatz für zu beseitigenden Baumbestand sind pro entfernten Baum ein heimischer, standortgerechter Laubbaum als Hochstamm mit Stamm-Umfang 25-30 cm, 4x v. DB zu pflanzen.
Bei einer erneuten Beurteilung des Baumbestandes im Rahmen einer Ortseinsicht im November 2017 wurde die Weißtanne mit der Nr. 37 im Bebauungsplan als besonders schützenswert beurteilt. Zwar ist im unteren Kronendrittel durch die Beschattung der Nachbarbäume verstärkt Totholz vorhanden, doch ist der obere Kronenbereich völlig in Ordnung. Die Weißtanne stellt einen wichtigen Lebensraum für die heimischen Tierarten dar und ist deshalb im Grünordnungsplan des Bebauungsplanes als zu erhalten darzustellen.
Stellungnahme:
Die Sachverhalte werden zur Kenntnis genommen. Der Empfehlung der Fachbehörde sollte gefolgt und die Weiß-Tanne (Baum Nr. 37) in der Planung als Baum mit Erhaltungsbindung festgesetzt werden.
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Weiß-Tanne (Baum Nr. 37) wird als Baum mit Erhaltungsbindung im Bebauungsplan festgesetzt.
Pkt. 4.1.2 und Pkt. 4.2.1
Grundsätzlich sollte eine pauschale Fällgenehmigung des zu schützenden Baumbestandes bereits in den grünordnerischen Festsetzungen des Bebauungsplanes vermieden werden, da zu befürchten ist, dass sich immer erschwerende Bedingungen finden, die die Fällung eines schützenswerten Baumbestandes rechtfertigen können.
Im Einzelfall kann vor Ort entschieden werden, ob ein Baumbestand entfernt werden muss oder zum Beispiel durch zusätzlich technische Maßnahmen, wie die Errichtung eines Wurzelvorhanges, erhalten werden kann. Die untere Naturschutzbehörde des Landratsamtes Ebersberg bietet hier gerne ihre Beratung an.
Wir bitten deshalb, die beiden Festsetzungen 4.1.2 und Pkt. 4.2.1 des Bebauungsplanes ersatzlos zu streichen.
Stellungnahme:
Die Sachverhalte werden zur Kenntnis genommen. Generell ist der Baumbestand mit einer Erhaltungsbindung versehen. Die Bäume, die für die Umsetzung des Vorhabens beseitigt werden dürfen, sind in der Planzeichnung entsprechend gekennzeichnet. Um Härten zu vermeiden, ermöglicht die Festsetzung Ziffer 4.1.2 ausnahmsweise die Entfernung eines ansonsten mit einer Erhaltungsbindung versehenen Baums. Diese Ausnahmegenehmigung bedarf eines besonderen Verfahrensschrittes, da sie nur in einem begründeten Fall auf Antrag genehmigungsfähig bzw. zulässig ist. Die Entscheidung wird einzelfallbezogen, ggf. unter fachlicher Unterstützung durch die Untere Naturschutzbehörde, getroffen. Die Regelung ist insoweit zweckmäßig für den Vollzug des Bebauungsplans. Änderungen oder Ergänzungen der Planung sind nicht veranlasst.
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Änderungen oder Ergänzungen der Planung erfolgen nicht.
Pkt. 4.2 Anpflanzung von Bäumen
Entlang des Kapellenweges wird der gesamte Gehölzbestand entfernt. Aus naturschutzfachlicher Sicht wird empfohlen, entlang des Kapellenweges und als Ersatz für den entfernten Gehölzbestand eine alleeartige Bepflanzung, bestehend aus heimischen Laubbäumen zweiter Wuchsordnung mit Stammumfang 18/20 cm in einem Abstand von 5.00 bis 7.00 m zu pflanzen.
Es wird empfohlen, die im Grünordnungsplan mit Planzeichen dargestellten Baumpflanzungen entlang des Kapellenweges mit mindestens drei weiteren Bäumen zu ergänzen, um eine alleeartige Baumpflanzung zu erreichen
Stellungnahme:
Die Sachverhalte werden zur Kenntnis genommen. Der Empfehlung der Fachbehörde sollte gefolgt werden. Am Kapellenweg sollten 3 weitere Bäume durch Planzeichen festgesetzt werden.
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Am Kapellenweg werden 3 weitere Bäume durch Planzeichen festgesetzt.
Pkt 4.2.2 wird empfohlen wie folgt zu ändern:
Sofern Bäume mit vorhandenen Baumhöhlen gefällt werden müssen, sind die artenschutzrechtlichen Vorschriften des § 44 BNatSchG zu beachten. Da nicht ausgeschlossen werden kann, dass die Höhlungen von geschützten Tierarten (z.B. Vögel, Fledermäuse) besiedelt sind, ist vor der Fällung eine genaue Prüfung und Dokumentation des Ergebnisses durch ein qualifiziertes Fachpersonal erforderlich. Ist die Baumhöhle aktuell oder in regelmäßigen Abständen besiedelt, ist vor der Fällung des Baumes eine Ausnahmegenehmigung gem. § 45 Abs.7 BNatSchG bzw. eine Befreiung gem. § 67 Abs. 2 BNatSchG durch die Regierung von Oberbayern erforderlich.
Eine Entfernung von Bäumen ist in der aktiven Vogelbrutzeit (01.03 – 30.09) aufgrund vorhandener oder potentieller Brutvögel gem. den artenschutzrechtlichen Vorschriften nach § 44 BNatSchG in vielen Fällen nicht möglich. Sollte dennoch eine Entfernung von Bäumen in der Vogelbrutzeit erforderlich sein, ist sicher zu stellen, dass keine aktuell benutzten Nester vorhanden sind bzw. ist eine Ausnahmegenehmigung gem. § 45 Abs. 7 BNatSchG bzw. eine Befreiung gem. § 67 Abs. 2 BNatSchG der Regierung von Oberbayern erforderlich.
Stellungnahme:
Die Sachverhalte werden zur Kenntnis genommen. Der Empfehlung der Fachbehörde sollte gefolgt und die Festsetzungen Ziffer C 4.1.3 und C 4.2.2 folgendermaßen neu gefasst werden:
C 4.1.3: „Sofern ein Baum mit vorhandener Baumhöhle abgängig ist oder ausnahmsweise gefällt werden muss, sind die artenschutzrechtlichen Vorschriften des § 44 BNatSchG zu beachten. Da nicht ausgeschlossen werden kann, dass die Höhlung von geschützten Tierarten (z.B. Vögel, Fledermäuse) besiedelt ist, ist vor der Fällung eine genaue Prüfung und Dokumentation des Ergebnisses durch ein qualifiziertes Fachpersonal erforderlich. Ist die Baumhöhle aktuell oder in regelmäßigen Abständen besiedelt, ist vor der Fällung des Baumes zu prüfen, ob die Voraussetzungen für die Freistellung gemäß § 44 Abs. 5 BNatSchG, ggf. auch unter der Durchführung sog. CEF-Maßnahmen vorliegen, ansonsten ist eine Ausnahmegenehmigung gem. § 45 Abs.7 BNatSchG bzw. eine Befreiung gem. § 67 Abs. 2 BNatSchG durch die Regierung von Oberbayern erforderlich.
Eine Entfernung von Bäumen ist in der aktiven Vogelbrutzeit (01.03 – 30.09) aufgrund vorhandener oder potentieller Brutvögel gem. den artenschutzrechtlichen Vorschriften nach § 44 BNatSchG in vielen Fällen nicht möglich. Sollte dennoch eine Entfernung von Bäumen in der Vogelbrutzeit erforderlich sein, ist sicherzustellen, dass keine aktuell benutzten Nester vorhanden sind bzw. ist eine Ausnahmegenehmigung gem. § 45 Abs. 7 BNatSchG bzw. eine Befreiung gem. § 67 Abs. 2 BNatSchG der Regierung von Oberbayern erforderlich.“
C 4.2.2: „Sofern Bäume mit vorhandenen Baumhöhlen gefällt werden müssen, sind die artenschutzrechtlichen Vorschriften des § 44 BNatSchG zu beachten. Da nicht ausgeschlossen werden kann, dass die Höhlungen von geschützten Tierarten (z.B. Vögel, Fledermäuse) besiedelt sind, ist vor der Fällung eine genaue Prüfung und Dokumentation des Ergebnisses durch ein qualifiziertes Fachpersonal erforderlich. Ist die Baumhöhle aktuell oder in regelmäßigen Abständen besiedelt, ist vor der Fällung des Baumes zu prüfen, ob die Voraussetzungen für die Freistellung gemäß § 44 Abs. 5 BNatSchG, ggf. auch unter der Durchführung sog. CEF-Maßnahmen vorliegen, ansonsten ist eine Ausnahmegenehmigung gem. § 45 Abs.7 BNatSchG bzw. eine Befreiung gem. § 67 Abs. 2 BNatSchG durch die Regierung von Oberbayern erforderlich.
Eine Entfernung von Bäumen ist in der aktiven Vogelbrutzeit (01.03 – 30.09) aufgrund vorhandener oder potentieller Brutvögel gem. den artenschutzrechtlichen Vorschriften nach § 44 BNatSchG in vielen Fällen nicht möglich. Sollte dennoch eine Entfernung von Bäumen in der Vogelbrutzeit erforderlich sein, ist sicherzustellen, dass keine aktuell benutzten Nester vorhanden sind bzw. ist eine Ausnahmegenehmigung gem. § 45 Abs. 7 BNatSchG bzw. eine Befreiung gem. § 67 Abs. 2 BNatSchG der Regierung von Oberbayern erforderlich.“
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Festsetzungen Ziffer C 4.1.3 und C 4.2.2 werden, wie vorgeschlagen, neu gefasst.
Pkt. 4.1.4. und 4.2.3.
Es wird festgehalten, dass Fledermaus- bzw. Nistkästen als Ersatz für gefällte Bäume und Höhlenbäume aufgehängt werden sollen. Es wird gebeten, die genaue Lage und Art der Kästen der Unteren Naturschutzbehörde zu melden.
Stellungnahme:
Die Sachverhalte werden zur Kenntnis genommen. Die gewünschten Angaben sollten an die UNB weitergegeben werden.
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die gewünschten Angaben werden an die UNB weitergegeben. Änderung oder Ergänzungen der Planung erfolgen hierdurch nicht.
- Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege, München,
Schreiben vom 28.11.2017
Bau- und Kunstdenkmalpflegerische Belange:
Die Bau- und Kunstdenkmalpflege lehne die vorgelegten Planungen mit Entschiedenheit ab.
An der Südostecke des Planungsgebietes befinde sich die Antoniuskapelle, die in der Denkmalliste eingetragen sei. Sie sei als Wegekapelle errichtet und benötige daher einen weiten Umgriff, damit ihre Funktion sichtbar bleibe. Dieser Funktion trage der rechtswirksame Flächennutzungsplan Rechnung, da er das jetzige baumbestandene südliche Planungsgebiet als Grünfläche ausweise.
Nach den vorliegenden Planungen solle das südliche Grundstück mit 3 größeren Baukörpern bebaut werden, wobei das östliche sehr nahe rücke, so dass ein weitreichender Schaden für die Kapelle prognostizierbar sei, sowohl hinsichtlich der Gestaltung als auch substanziell während der Erstellung neuer Baukörper. Die neue Erschließungsstraße werde in Richtung Kapelle verbreitert, dass auch hier Schäden durch Straßenbaumaßnahmen und durch enge Wegeführung dicht an der Kapelle vorbei zu erwarten seien.
Aus diesem Grund werde die Planung der Bebauung des Flurstücks 520/2 mit Entschiedenheit abgelehnt. Gegen die Errichtung von öffentlichen Grünflächen und eines Golfplatzes gebe es keine Bedenken.
Die Untere Denkmalschutzbehörde erhalte dieses Schreiben per E-Mail mit der Bitte um Kenntnisnahme.
Stellungnahme:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Vorab ist klar zu stellen, dass nicht drei sondern vier Gebäude nach den Regelungen des Bebauungsplans zulässig sind. Zudem sind die Baukörper mit einer zulässigen Grundfläche von 115 m² im unteren bis max. mittleren Bereich der Größe für Wohngebäude einzuordnen. Die Formulierung „größere Baukörper“ wird insofern als etwas irreführend bewertet. Des Weiteren ist der im Bebauungsplan festgesetzten öffentlichen Grünfläche die Zweckbestimmung „Bolzplatz“, nicht „Golfplatz“ zugeordnet.
Bezüglich der mit Entschiedenheit abgelehnten Planung ist festzustellen, dass der Technische Ausschuss der Stadt Ebersberg im Rahmen eines Bebauungsplanverfahrens zunächst die konkreten Betroffenheiten der Belange, soweit sie für die Abwägung relevant sind, ermitteln und bewerten muss.
Danach muss sie diese unter Berücksichtigung der gesetzlichen Vorgaben, z.B. dem BayNatSchG, Richtlinien für Flächen für die Feuerwehr etc., im Abwägungsvorgang zu einem verhältnismäßigen Ausgleich und damit zu einer sachgerechten planerischen Lösung führen.
Jede Planung, die bestimmungsgemäß auf eine Veränderung einer bestehenden Situation abzielt, wie es für den gegenständlichen Bebauungsplan anzunehmen ist, ist dadurch gekennzeichnet, dass sie auf ein vielschichtiges Interessengeflecht stößt, in dem nicht einem Belang etwas zugesprochen werden kann, ohne zwangsläufig andere Belange zurückzustellen. Die planerische Abwägung kann nur final auf ein möglichst gerechtes Ergebnis hin gesteuert werden. Dabei geht es nicht darum, jedem Einzelbelang absolute Gerechtigkeit zu verschaffen. Die Abwägung kann infolgedessen nur in dem Sinne sachgerecht sein, dass alle Belange sich den legitimen Zielen der Planung anzupassen haben und – je nach Sachlage – mehr oder weniger starke Abstriche hinnehmen müssen.
Im vorliegenden Fall wird deshalb in der Abwägung dieser unterschiedlichen, teils widerstrebenden Belange vorgeschlagen, das östliche Gebäude soweit nach Westen zu verschieben, dass keine zu erhaltenden Bäume gefährdet werden. Damit wird zusätzlicher Freiraum im Umfeld der Kapelle geschaffen.
Ergänzend wird vorgeschlagen, das westliche Umfeld der Kapelle durch Bäume einzugrünen und somit den Grünbereich auszuweiten und die Kapelle gestalterisch abzuschirmen. Zudem sollte der Vorbereich der Kapelle nicht asphaltiert, sondern z.B. mit Naturstein gepflastert werden, um eine bessere Gestaltung des Kapellen-Umfeldes zu gewährleisten. Diese kann z.B. im Rahmen vertraglicher Regelungen gesichert werden.
Den Befürchtungen bezüglich der Schäden durch die Baumaßnahmen kann nicht gefolgt werden. Es sind natürlich Schutzmaßnahmen und auch eine gewisse Vorsicht im Zuge der Bauausführung geboten. Es kann aber davon ausgegangen werden, dass die Baummaßnahmen, insbesondere auch wegen des Schutzes der zu erhaltenden Bäume, mit besonderer Vorsicht durchgeführt werden. Zudem weist der östliche Baukörper, auch durch die zusätzliche Verschiebung, eine ausreichende Entfernung zur Kapelle auf, sodass die Baumaßnahmen, wie z.B. Baugrube, ohne Beeinträchtigung der Kapelle durchgeführt werden können.
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Der Bebauungsplan wird folgendermaßen ergänzt bzw. geändert:
Der östliche Bauraum wird unter Berücksichtigung der zu erhaltenden Bäume nach Westen verschoben. Westlich der Kapelle werden drei neu zu pflanzende Bäume in der Planzeichnung eingetragen. Die Begründung ist entsprechend, insbesondere hinsichtlich der zukünftigen Gestaltung, zu ergänzen.
3.3 Landratsamt Ebersberg, Brandschutzdienstelle, Schreiben vom 14.11.2017
Aus Sicht der Brandschutzdienststelle bestünden keine Bedenken gegen das Vorhaben, wenn nachfolgende Hinweise beachtet würden:
1. Flächen für die Feuerwehr:
Öffentliche Verkehrsflächen:
Die öffentlichen Flächen müssten den Anforderungen der Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr hinsichtlich Linienführung und Tragfähigkeit entsprechen.
Die Wendeanlage sei im Sinne v.g. Richtlinie mit einem Außenradius von 10,5 m herzustellen. Soweit keine Aufenthaltsräume mit mehr als 8 m Brüstung über natürlichem Gelände möglich seien, genüge zumindest eine Wendeanlage in Anlehnung an RASt 06 Bild 57 (Wendekreis für 2-achsiges Müllfahrzeug).
2. Löschwasserversorgung
1. Der Löschwasserbedarf nach DVGW Arbeitsblatt W 405 werde mindestens auf 48m³/h über zwei Stunden geschätzt.
2. Der Abstand der Hydranten soll im öffentlichen Verkehrsraum 150 m nicht unterschreiten, sodass von beliebigem Standort eines Feuerwehrlöschfahrzeugs im öffentlichen Verkehrsraum innerhalb von nicht mehr als 75 m fußläufig ein Hydrant erreichbar sei.
Im Bereich der Wendeanlage werde die Ausführung eines Hydranten empfohlen.
3. Zur Erzielung vorgenannter Abstände seien gegebenenfalls weitere Hydranten vorzusehen. Die Überflurhydranten seien nach DIN EN 14339 und die Unterflurhydranten nach DIN EN 14384 auszuführen. Die normativen Verweise der zutreffenden Arbeitsblätter seien zu beachten.
4. Laut Empfehlung des LFU sollte das Verhältnis von Über- zu Unterflurhydranten 1/3 zu 2/3 betragen. Aus Sicht der Brandschutzdienststelle seien Überflurhydranten wegen ihrer Erreichbarkeit und Inbetriebnahme insbesondere auch im Winter zu bevorzugen.
Stellungnahme:
Zu1:
Die Festsetzungen zu den öffentlichen Verkehrsflächen entsprechen den Anforderungen der Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr in gültiger Fassung.
Zur Forderung nach einer Wendeanlage für die Feuerwehr ist festzustellen, dass es keine rechtliche Grundlage dafür gibt. Art. 5 BayBO sagt nur aus, dass eine Zufahrt für die Feuerwehr herzustellen ist, wenn die Gebäude mehr als 50 m von einer öffentlichen Verkehrsfläche entfernt sind (was hier nicht der Fall ist). Die Anlage einer Wendeanlage ist nur eine Empfehlung der KBI. Die geforderte Wendeanlage ist unter Berücksichtigung der naturschutzfachlichen Belange (z.B. Erhalt von Bäumen) aus Platzgründen nicht möglich. Deshalb ist ein Wendehammer für ein 3-achsiges Müllfahrzeug gemäß RASt 06, Bild 59, eingeplant. Nach telefonischer Abstimmung mit Hr. Twietmeyer, Brandschutzdienststelle, kann auf diese Variante auch zurückgegriffen werden. Auf dieser Fläche kann auch die nach Art. 5 BayBO und den Richtlinien für die Feuerwehr geforderte Aufstellfläche für Feuerwehrfahrzeuge angeordnet werden. Eine Änderung des Bebauungsplans ist nicht veranlasst.
Zu 2:
Bezüglich Löschwasserversorgung/Grundschutz ist festzustellen, dass nach Art. 1 Abs.1 und 2 Bayer. Feuerwehrgesetz der abwehrende Brandschutz und die Bereitstellung der notwendigen Löschwasserversorgungsanlagen unabhängig von Bauleitplanverfahren eine gemeindliche Pflichtaufgabe darstellen.
Im Bebauungsplan ist bereits unter Hinweise Punkt D.2, auf den Grundschutz des abwehrenden Brandschutzes durch die Gemeinde sowie auf die „Richtlinien für die Flächen für die Feuerwehr“ hingewiesen. Weitere Ergänzungen oder Hinweise sind nicht erforderlich.
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung oder Ergänzung des Bebauungsplans erfolgt nicht.
- Stadt Ebersberg, Ausgleichsflächen, Abfallwirtschaft,
Schreiben vom 03.11.2017
Die benötigte Ausgleichsfläche von 3.411 m² könne, soweit vom Bauherrn benötigt, vom Ökokonto der Stadt Ebersberg, Grundstück Fl.Nr. 2494, Egglburger Moos, abgebucht und vom Bauherrn entsprechend abgelöst werden.
Bei der Erschließung über den Haselbacher weg sei aus Sicht der Abfallwirtschaft zu beachten, dass der gesamte Zufahrtsweg so ertüchtigt wird, dass das Leerungsfahrzeug auch bei ungünstiger Witterung anfahren könne (Asphalt).
Stellungnahme:
Die Sachverhalte werden zur Kenntnis genommen. Der verbleibende Ausgleichsbedarf wird vom Ökokonto der Stadt Ebersberg, Grundstück Fl. Nr. 2494, Egglburger Moos, abgebucht. Mit dem Bauherrn sind entsprechende vertragliche Regelungen zu treffen. Die Angaben werden in der Begründung, im Umweltbericht und in der Planzeichnung im Abschnitt D „Hinweise“ ergänzt.
Die Zufahrtsstraße wird so hergestellt, dass die Erschließung, als auch die Zufahrt für die Leerungsfahrzeuge, gesichert ist. Die entsprechenden Verkehrsflächen sind im Bebauungsplan festgesetzt.
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die notwendigen Angaben zur Ökokontofläche werden in der Begründung, im Umweltbericht und in der Planzeichnung im Abschnitt D „Hinweise“ ergänzt.
3.5 Landratsamt Ebersberg, Gesundheitsamt, Schreiben vom 30.10.2017
Sollte der Einbau von Regenwassernutzungsanlagen in die Planung mit aufgenommen werden, wird auf folgendes hingewiesen:
- Dem Verbraucher muss nach der Trinkwasserverordnung 2001 (TrinkwV 2001) für die in § 3 Nr. 1 genannten Zwecke Wasser mit Trinkwasserqualität zur Verfügung stehen.
- Nach § 17 Abs. 2 TrinkwV 2001 dürfen Regenwassernutzungsanlagen nicht mit Trinkwasserleitungen verbunden werden. Die Leitungen der unterschiedlichen Versorgungssysteme sind beim Einbau dauerhaft farblich unterschiedlich zu kennzeichnen. Die Entnahmestellen aus Regenwassernutzungsanlagen sind dauerhaft als solche zu kennzeichnen.
- Die Inbetriebnahme einer Regenwassernutzungsanlage ist nach § 13 Abs. 4 TrinkwV 2001 dem Gesundheitsamt Ebersberg anzuzeigen
Stellungnahme:
Im Bebauungsplan erfolgen keine diesbezüglichen Regelungen. Da aber in der Planfolge nicht auszuschließen ist, dass Regenwassernutzungsanlagen realisiert werden, werden die Anregungen berücksichtigt. Unter Hinweise D.1 sollte auf die Trinkwasserverordnung 2001 hingewiesen werden und in der Erläuterung unter Pkt. 7.3 „Ver- und Entsorgung“ die aufgeführten Hinweise zur Regenwassernutzung ergänzt werden.
Behandlungsvorschlag:
Der Bebauungsplan mit Begründung wird folgendermaßen ergänzt/geändert:
Unter Hinweise D.1 des Bebauungsplans wird noch ein Hinweis auf die Trinkwasserverordnung 2001 - TrinkwV 2001 - aufgenommen.
In der Begründung unter Pkt. 7.3 „Ver- und Entsorgung“ werden die aufgeführten Punkte zur Regenwassernutzung ergänzt.
3.6 Wasserwirtschaftsamt Rosenheim, Schreiben vom 27.11.2017
Nach einer kurzen Darstellung der Planung wird festgestellt, dass keine Angaben über die Grundwasserverhältnisse vorliegen.
Es wird festgestellt, dass lt. Satzungsentwurf das unverschmutzte Niederschlagswasser vor Ort versickert werden soll, soweit es die Untergrundverhältnisse erlaubten. Erkenntnisse zur Eignung des anstehenden Untergrundes für eine Versickerung liegen nicht vor. Die Sickerfähigkeit des Untergrundes ist im Zweifelsfall durch Sickertest zu überprüfen.
Auch zum Objektschutz seien Hinweise vorhanden. Vor dem Hintergrund der jüngsten Starkregenniederschläge, die auch den Landkreis Ebersberg getroffen hätten, werde auf die Notwendigkeit einer ausreichenden Bauvorsorge bzw. eines ausreichenden Objektschutzes aufmerksam gemacht.
Deshalb werde der Gemeinde empfohlen, weitere Festsetzungen zum Objektschutz aufzunehmen:
- Öffnungen an Gebäuden sind ausreichend hoch zu setzen (Lichtschächte, Treppenabgänge, Kellerfenster, Be- und Entlüftungen, Mauerdurchleitungen, etc.)
- Die Höhenkote „Oberkante Rohfußboden der Wohngebäude sollte ausreichend hoch über GOK festgesetzt werden.
Stellungnahme:
Die Stellungnahme bezüglich der Versickerung wird zur Kenntnis genommen. Ergänzend wird darauf hingewiesen, dass nach der Entwässerungssatzung der Stadt Ebersberg das anfallende Niederschlagswasser in geeigneten Versickerungsanlagen an Ort und Stelle zu versickern ist.
Die Anregungen zum hochwasserangepasstem Bauen werden dahingehend berücksichtigt, dass folgende Empfehlungen sowie die bereits als Hinweise aufgeführten Maßnahmen als Festsetzungen in den Bebauungsplan aufgenommen werden:
„Keller sind wasserdicht gegen Grund- und Oberflächenwasser auszuführen.
Kelleröffnungen, wie z.B. Lichtschächte, Treppenabgänge, Kellerfenster, Be- und Entlüftungen, Mauerdurchleitungen etc. sind wasserdicht auszuführen oder mindestens 15 cm über der Geländeoberkante anzuordnen.“
Die Oberkante des Fertigfußbodens als Höchstmaß liegt derzeit nach den Regelungen des Bebauungsplans an der ungünstigsten Stelle ca. 40 cm über der Geländeoberkante, ansonsten ist der Abstand höher. Mit den Festsetzungen des Bebauungsplans ist gewährleistet, dass die Empfehlungen des Wasserwirtschaftsamtes umgesetzt werden können. Allerdings sollte es unter Berücksichtigung einer barrierefreien Bauweise der planerischen Entscheidung des Architekten überlassen werden, ob die Empfehlungen zur Anordnung der OK Fußboden übernommen werden oder ggf. alternative bautechnische Maßnahmen, wie z. B. Dammbalken, vorgesehen werden. Deshalb sollte die Empfehlung bezüglich der Höhenkote „Oberkante Rohfußboden“ als Hinweis in den Bebauungsplan aufgenommen werden.
Behandlungsvorschlag:
Der Bebauungsplan mit Begründung wird folgendermaßen ergänzt/geändert:
Festsetzung C) 7.6
Keller sind wasserdicht gegen Grund- und Oberflächenwasser auszuführen.
Kelleröffnungen, wie z.B. Lichtschächte, Treppenabgänge, Kellerfenster, Be- und Entlüftungen, Mauerdurchleitungen etc. sind wasserdicht auszuführen oder mindestens 15 cm über der Geländeoberkante anzuordnen.
Hinweis D)4
Im Sinne der Bauvorsorge und eines ausreichenden Objektschutzes sollte die Höhenkote „Oberkante Rohfußboden“ der Wohngebäude ausreichend hoch über der Geländeoberkante angeordnet werden. Alternativ können auch bei barrierefreier Bauweise entsprechende bautechnische Maßnahmen, wie z.B. Einbau von Dammbalken, vorgesehen werden.
3.7 Deutsche Telekom Technik GmbH, Landshut, Schreiben vom 13.11.2017
Es wird darauf hingewiesen, dass sich im Plangebiet Telekommunikationslinien befänden, die durch die geplanten Baumaßnahmen möglicherweise berührt würden. Ein Bestandslageplan liege bei. Es werde darum gebeten, bei der Planung und Bauausführung darauf zu achten, dass diese Linien nicht verändert werden müssten oder beschädigt würden.
Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen sei das Merkblatt „Bäume, unterirdische Leitungen und Kanäle“ der FGSV Ausgabe 2013 zu beachten.
Es sollte sichergestellt werden, dass durch die Baumpflanzungen der Bau, der Unterhalt sowie die Erweiterung der Telekommunikationsanlagen nicht behindert werde.
Stellungnahme:
Die Ausführungen bezüglich der Versorgungsleitungen werden zur Kenntnis genommen. In den Hinweisen D.11 sind bereits die vorgetragenen Hinweise und Empfehlungen berücksichtigt. Weitere Ergänzungen sind nicht erforderlich.
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung oder Ergänzung des Bebauungsplans erfolgt nicht.
3.8 Stadt Ebersberg, Tiefbauamt, Schreiben vom 07.11.2017
Kanalisation:
Das Baugrundstück soll über den Haselbacher Weg erschlossen werden. Im Haselbacher Weg befinde sich ein Mischwasserkanal (MWK), der auf Höhe der Hs.Nr. 3 ende. Laut dem Generalentwässerungsplan sei der vorhandene MWK soweit ausreichend dimensioniert, sodass die 4 Wohnhäuser an einen weiterführenden Schmutzwasserkanal(SWK) angeschlossen werden könnten.
Das anfallende Regenwasser aus befestigten Flächen sei entsprechend der Entwässerungssatzung in geeigneten Versickerungsanlagen an Ort und Stelle zu versickern. Eine Einleitung des Regenwassers in den SWK, auch aus der Straße, sei nicht zulässig.
Die notwendigen Entwässerungsanlagen habe der Erschließungsträger sowohl in den öffentlichen als auch den privaten Straßenbereichen zu erstellen.
Die hierfür notwendigen Planungen seien der Stadt in Form eines Bauentwurfs zur Prüfung und Genehmigung vorzulegen.
Mit Einreichung der Bauanträge seien auch die Entwässerungsplanungen für die einzelnen Bauvorhaben in dreifacher Form zur Prüfung und Genehmigung beim Tiefbauamt einzureichen.
Wasserversorgung:
Die bestehende öffentliche Wasserversorgung sei im Haselbacher Weg bis Hs.Nr. 3 vorhanden. Die Versorgung des geplanten Baugebietes mit Frischwasser könne mit einer weiterführenden Wasserleitung erfolgen. Es seien nicht nur die Hauptwasserleitungen incl. aller Armaturen, sondern auch sämtliche Hausanschlüsse einschließlich der notwendigen Feuerlöscheinrichtungen zu erstellen.
Die Leitungsführung und künftige Zuständigkeit sei analog dem Titel Kanalisation.
Die hierfür notwendigen Planungen seien der Stadt in Form eines Bauentwurfs zur Prüfung und Genehmigung vorzulegen.
Mit Einreichung der Bauanträge seien auch die Bewässerungsplanungen für die einzelnen Bauvorhaben in dreifacher Form zur Prüfung und Genehmigung beim Tiefbauamt einzureichen.
Straßenbau:
Die verkehrliche Erschließung sei über den Haselbacher Weg geplant. Es sei vorgesehnen, die bereits öffentlichen Straßen und Wege im Besitz und Unterhalt der Stadt zu behalten und die Zufahrt incl. Wendehammer als Privatstraße auszuweisen.
Das Regenwasser aus den befestigten Flächen der Straße sei in dafür geeigneten und den Vorschriften entsprechenden Versickerungsanlagen zu versickern.
Die Straßenbeleuchtung für den öffentlichen Straßenraum sei nach den Vorgaben der Stadt und in Abstimmung mit den Bayernwerken auf Kosten des jeweiligen Antragstellers herzustellen.
Die hierfür notwendigen Planungen seien der Stadt in Form eines Bauentwurfs zur Prüfung und Genehmigung vorzulegen.
Ein Stellplatznachweis entsprechend der städtischen Satzung sei vorzulegen.
Allgemein:
Für die notwendigen Erschließungsmaßnahmen sei zwischen dem Antragsteller und der Stadt Ebersberg ein Erschließungsvertrag abzuschließen, der durch ausreichend hohe Bürgschaften abzusichern sei. Um unnötige Verzögerungen auszuschließen, sollten alle für die Erschließung notwendigen Planunterlagen zeitnah bei der Stadt eingereicht werden und der spätere Ausbau der Erschließungen in engem Kontakt mit der Tiefbauabteilung abgestimmt werden.
Stellungnahme:
Die Planungen bezüglich Ausbau und Herstellung von Erschließungs- sowie von Ver- und Entsorgungsanlagen sind nicht Regelungsinhalt des Bebauungsplans. Im Übrigen werden die Kanal- und Leitungsverlegung, die Herstellung der Verkehrsflächen sowie die damit zusammenhängenden Punkte im Rahmen eines Erschließungsvertrages geregelt.
Ansonsten ist im Bebauungsplan auf die kommunalen Satzungen hingewiesen, der erforderliche Nachweis der Stellplätze ist in den Festsetzungen enthalten. Weitere Ergänzungen sind nicht erforderlich.
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung oder Ergänzung des Bebauungsplans erfolgt nicht.
3.9 Stadt Ebersberg, Klimamanager, Schreiben vom 27.11.2017
Erneuerbare Energien:
Die Installation von Solaranlagen sollte im Rahmen der technischen Planung der Gebäude berücksichtigt werden, zumindest sollten entsprechende Leerrohre und Anschlussmöglichkeiten für Wechselrichter und Batteriespeicher vorgesehen werden. Die benötigte Anschlussleitung der Gebäude am Stromnetz sei entsprechend zu planen.
Es werde grundsätzlich empfohlen, bei der Planung des Einsatzes Erneuerbarer Energien solche Technologien zu bevorzugen, deren CO2-Emissionen möglichst gering ausfielen. Eine entsprechende Übersicht sei online unter https://www.vdi.de/fileadmin/vdi_de/redaktuer_dateien/geu_dateien/FB4-Inetrnetseiten/CO2-Emissionen%20der%20Stromerzeugung_01.pdf
abrufbar. Eine Beratung zum Einsatz Erneuerbarer Energien sowie der Energieeffizienz könne vermittelt werden.
Zusätzlich werde empfohlen, die Kombination der gewählten Heizungstechnologie mit unterstützenden Solarthermie-Systemen zu prüfen. Kombinierte Solarthermie-Technologien können die Bereitstellung in den Sommermonaten oft ausschließlich über Sonnenenergie bereitstellen. Dadurch könnten sich u.U. auch die Betriebskosten des Gesamtsystems verringern.
Auf die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen bzgl. Anlagen der Heizungs-, Kühl- und Raumlufttechnik sowie der Warmwasserversorgung gemäß EnEV werde ergänzend hingewiesen.
Sommerlicher Wärmeschutz:
Der solaren Optimierung für die aktive Nutzung der Sonnenenergie durch Photovoltaik und Solarthermie seien Grenzen gesetzt. Abhängig von der Gebäudenutzung könne die Gefahr einer Überhitzung bestehen.
Hohe interne Wärmelasten und höhere sommerliche Temperaturen in Folge des Klimawandels könnten in Form von gezielten Verschattungsmaßnahmen berücksichtigt werden. Es werde empfohlen, besonderen Wert auf wartungsarme passive Formen des sommerlichen Wärmeschutzes zu legen. Eine energieintensive aktive Kälteerzeugung sei, wo möglich, zu vermeiden.
Auf die Einhaltung der gesetzlichen Anforderungen an zu errichtende Wohngebäude gemäß Abschnitt 2, §3, §4, §6 und § 7 der EnEV werde hingewiesen.
Elektromobilität:
Die zukünftige Nutzung von Elektrofahrzeugen durch die Gebäudenutzer sollte möglich sein. Dadurch erhöhe sich die benötigte Anschlusskapazität der Gebäude am Stromnetz. Entsprechende Ausbaumöglichkeiten sollten berücksichtigt werden.
Im Rahmen der Elektroplanung sollten Lademöglichkeiten für die Betankung von E-Fahrzeugen in Garagen/an Stellplätzen vorgesehen werden. Meist reichten hier 22 kW pro Ladepunkt bei Ladezeiten von mind. 6 Std. über Nacht.
Netzintegration:
Um eine sichere und standardisierte Kommunikation in den Energienetzen der Zukunft zu ermöglichen, werde empfohlen, den Einbau von sogenannten Smart-Metern beim jeweiligen Netzbetreiber anzuregen. Neuen Messseinrichtungen für Gas dürften nur verbaut werden, wenn sie sicher mit einem Smart-Meter-Gateway verbunden werden können.
Auf die entsprechenden gesetzlichen Anforderungen werde hingewiesen.
Nachhaltigkeit:
Die Kosten für die Erstellung eines Gebäudes stellten i.d.R. nur einen Bruchteil der Gesamtkosten über den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes dar.
Es werde empfohlen, alle Phasen des Lebenszyklus zu errichtender Gebäude für die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung zu berücksichtigen.
Mit Blick auf die Art der Außendämmung der Gebäudehülle werde empfohlen, künftig entstehende Entsorgungs- und Wartungskosten zu berücksichtigen. Es werde empfohlen, ökologische Baustoffe bevorzugt zu verwenden. Auch Transportkosten und für die Herstellung benötigte Ressourcen der verwendeten Baumaterialien sollten für die Reduktion von Treibhausgasemissionen berücksichtigt werden.
Stellungnahme:
Unter Hinweise D)9 sind bereits Hinweise zum Einsatz von technischen und baulichen Anlagen für die passive und aktive Nutzung regenerativer Energien aufgeführt. Die Anregungen werden dahingehend berücksichtigt, dass auf die Online-Adresse bezüglich der Verwendung CO2-armer Technologien ergänzt wird. Ebenso wird auf die Vermittlungsmöglichkeit für eine Beratung zum Einsatz Erneuerbarer Energien ergänzt. Der Hinweis auf die EnEV ist entbehrlich, da die Verordnung als Teil des Wirtschaftsverwaltungsrechts grundsätzlich zu berücksichtigen ist.
Die Hinweise zur Netzintegration sowie zur Elektromobilität sind zwar wichtige Umweltthemen, betreffen aber nicht den Regelungsinhalt des Bebauungsplans. Bezüglich der Thematik Nachhaltigkeit wird ein entsprechender Hinweis mit Verweis auf den Leitfaden Nachhaltiges Bauen, vom Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit aufgenommen.
Behandlungsvorschlag:
Der Bebauungsplan wird folgendermaßen redaktionell geändert bzw. ergänzt:
Hinweis D)10:
Es wird empfohlen, bei der Planung des Einsatzes Erneuerbarer Energien Technologien mit möglichst geringen CO2-Emissionen zu bevorzugen.
Eine entsprechende Übersicht ist unter https://www.vdi.de/fileadmin/vdi_de/redaktuer_dateien/geu_dateien/FB4-Inetrnetseiten/CO2-Emissionen%20der%20Stromerzeugung_01.pdf
abrufbar. Es wird darauf hingewiesen, dass durch den Klimamanager der Stadt Ebersberg eine Beratung zum Einsatz Erneuerbarer Energien sowie zur Energieeffizienz vermittelt werden kann.
Auf den Leitfaden Nachhaltiges Bauen des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit wird hingewiesen:
http://www.nachhaltigesbauen.de/fileadmin/pdf/Leitfaden_2015/LFNB_D_final-barrierefrei.pdf
3.10 Bürger 1, Ebersberg, Schreiben vom 08.11.2017
Bauliche Anlagen:
Auf dem Grundstück befindet sich neben einem Wohnhaus auch die Antonius-Kapelle, so dass die Aussagen „das derzeit unbebaute Grundstück“ auf Seite 21 und „Weitere bauliche Anlagen sind auf dem Grundstück nicht vorhanden“ auf Seite 4 unzutreffend sind.
Stellungnahme:
Der Inhalt der Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Zur Klarstellung sollte die Aussage auf Seite 21 folgendermaßen ergänzt werden: „Das derzeit weitgehend unbebaute Grundstück […]“. Die bauliche Ausstattung des Grundstückes auf Seite 4 ist zutreffend wiedergegeben. Zur Vervollständigung sollte der Sachverhalt um das bereits weitgehend verfallene Nebengebäude ergänzt werden: „[…] In der Südostecke des Grundstücks befindet sich die Antonius-Kapelle, die unter der Inventarnummer D-1-75-115-21 unter Denkmalschutz steht. Nördlich der Kapelle wurde ein Bau-Container abgestellt, in dessen Umfeld Baumaterialien lagern. In der Nordwestecke befindet sich ein kleines, leerstehendes, stark eingewachsenes, erdgeschossiges Wohnhaus mit einem verfallenen Nebengebäude. Weitere bauliche Anlagen sind auf dem Grundstück nicht vorhanden. […]“
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Begründung wird wie vorgeschlagen ergänzt.
Erstmalige bauliche Nutzung:
Im rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 81 „Kapellenweg“ sei auf dem Grundstück Fl. Nr. 520/2 ein großflächiges Wohnhaus (GR 160 m²) nebst einer Garage vorgesehen. Auf dem Grundstück befinden sich derzeit drei bauliche Anlagen. Es könne somit nicht von einem „erstmalig für eine bauliche Nutzung in Anspruch genommenen Grundstück“ gesprochen werden.
Stellungnahme:
Der Inhalt der Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die bestehenden baulichen Anlagen sind klar untergeordnet bzw. faktisch nicht mehr vorhanden. Der rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 81 „Kapellenweg“ sichert das Grundstück Fl. Nr. 520/2 vollumfänglich als private Grünfläche. In Ergänzung dazu sind eine überbaubare Grundstücksfläche und eine Fläche für eine Garage festgesetzt. Bei der Festsetzung der privaten Grünfläche handelt es sich um eine sog. selbständige Festsetzung, Festsetzungen der überbaubaren Grundstücksfläche sowie der Fläche für Garagen können nur als überlagernde Festsetzungen getroffen werden. Dies hat zur Folge, dass es sich bei den weiß dargestellten Flächen auch um eine private Grünfläche handeln müsste.
Im Widerspruch dazu soll die überbaubare Grundstücksfläche aber identisch mit einem Baugebiet in Form eines reinen Wohngebietes WR sein. Als Maß der baulichen Nutzung wird eine Grundfläche GR 160 m² und eine Geschoßfläche GF 220 m² festgesetzt. Durch die getroffenen Festsetzungen entsteht ein nicht auflösbarer Widerspruch, der den Vollzug des Bebauungsplans in der derzeit bestehenden Form unmöglich macht. Eine eindeutige, bauplanungsrechtlich gesicherte Bebaubarkeit des Grundstücks besteht demgemäß derzeit nicht. Eine solche wird erst durch die Regelungen des Bebauungsplans 81.1 erstmalig geschaffen, so dass die Aussage, das Grundstück würde erstmalig für eine bauliche Nutzung in Anspruch genommen in bauplanungsrechtlicher Hinsicht zutreffend und richtig ist. Änderungen oder Ergänzungen der Planung sind nicht veranlasst.
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Änderungen oder Ergänzungen des Bebauungsplans erfolgen nicht.
Eingriffsfläche:
Als Eingriffsfläche sei die Gesamtfläche des Grundstücks Fl. Nr. 520/2 angenommen worden. Unberücksichtigt blieben die bestehenden baulichen Anlagen und das im rechtsverbindlichen Bebauungsplan enthaltene großflächige Wohnhaus.
Stellungnahme:
Der Inhalt der Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Abarbeitung des Folgenbewältigungsprogramms der Eingriffsregelung ist richtig erfolgt und in der Begründung mit Umweltbericht nachvollziehbar hergeleitet. Die baulichen Anlagen sind klar untergeordnet (Antonius-Kapelle), faktisch nicht mehr vorhanden (Wohnhaus mit Nebengebäude) oder bauplanungsrechtlich nicht eindeutig gesichert („großflächiges Wohnhaus und Garage“), so dass lediglich für die Straßenverkehrsflächen des Haselbacher Weges und des Kapellenweges die Regelung des § 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB greift, nach der ein Ausgleich nicht erforderlich ist, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig waren. Die Eingriffsfläche in einem Umfang von 4.264 m² ist demzufolge richtig beziffert. Änderungen oder Ergänzungen der Planung sind nicht veranlasst.
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Änderungen oder Ergänzungen des Bebauungsplans erfolgen nicht.
Private Nutzungswünsche:
Die Aussage auf Seite 37, die Planung würde sich mit den privaten Nutzungswünschen und -vorstellungen decken sei nicht zutreffend und sollte korrigiert werden.
Stellungnahme:
Der Inhalt der Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Der Bebauungsplan basiert auf einer städtebaulichen Skizze des Planbegünstigten und ist mit diesem abgestimmt. Insoweit spiegelt er die privaten Nutzungswünsche und -vorstellungen wider. Änderungen oder Ergänzungen der Planung sind nicht veranlasst.
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Änderungen oder Ergänzungen des Bebauungsplans erfolgen nicht.
Bürger 1, Ebersberg, Schreiben vom 14.11.2017 und vom 22.11.2017
Die beiden Schreiben werden thematisch zusammengefasst, da das Schreiben vom 22.11.2017 weitestgehend nur eine Wiederholung der Anregungen und Bedenken darstellt, die im Schreiben vom 14.11.2017 geäußert wurden.
A. Reduzierung der Flächenversiegelung durch die Wendeanlage
Nach einer Erläuterung zur geplanten Wendehammersituation wird festgestellt, dass sich durch den Planungsvorschlag zur Wendemöglichkeit statt des Wendehammers die Versiegelung des Schutzgutes Boden um ca. 80 m² verringern ließe.
Zudem wird im Schreiben vom 22.11.2017 ergänzend angeregt, diese Fläche zwischen den Häusern als Privatstraße zu widmen.
Stellungnahme:
Die Anregungen werden dahingehend berücksichtigt, dass die Fläche des Wendehammers in Privateigentum bleibt, aber als öffentliche Verkehrsfläche, d.h. als Eigentümerweg, gewidmet wird. In der Planzeichnung wird deshalb die Fläche des Eigentümerwegs abgegrenzt und der Eigentümerweg hinweislich gekennzeichnet. Die Begründung ist entsprechend anzupassen.
Der Umplanungsvorschlag für die Wendemöglichkeit entspricht zudem nicht den Richtlinien für die Anlage von Stadtstraßen - RASt 06 - und sollte deshalb nicht übernommen werden. Die vorliegende Planung ist mit der Brandschutzinspektion Ebersberg abgestimmt.
Behandlungsvorschlag:
Der Bebauungsplan wird folgendermaßen geändert:
Die Fläche des Wendehammers wird in der Planzeichnung abgegrenzt und als Eigentümerweg hinweislich gekennzeichnet. Die Begründung wird entsprechend angepasst.
B. Erhöhung der Dachneigung:
Unter Hinweis auf die Ausführungen in der Begründung zu den Zielen des Bebauungsplans wird um eine Erhöhung der Dachneigung mit der Begründung gebeten, dass Auswirkungen durch eine veränderte Dachneigung nicht zu erwarten seien, Dachneigungen größer als 35° am Ortsrand durchaus üblich seien, die Erhöhung der Dachneigung nicht die festgelegte Zahl der Wohnungen beeinflusse, der Anliegerverkehr nicht zunehme, der demographische Wandel berücksichtigt werde und die erhöhte Dachneigung zu einer verbesserten Nutzung der Solaranlagen führen würde.
Die genannten Gründe rechtfertigten eine Dachneigung von 35° bis 37°.
Stellungnahme:
Die Erhöhung der Dachneigung auf 37° würde z.B. beim östlichsten Gebäude neben der Kapelle eine Erhöhung der Firsthöhe von ca. 8,80m auf ca. 9,70 m bedeuten. Mit der Erhöhung der Dachneigung wäre auch eine Erhöhung der Geschossfläche verbunden, da sonst der gewünschte Raumgewinn im Dachgeschoss eine Reduzierung der Geschossfläche in den unteren Geschossen bedingen würde.
Grundsätzlich orientiert sich die vorliegende Bebauungsplanänderung an den städtebaulichen Vorgaben des rechtsverbindlichen Bebauungsplans, der eine Dachneigung von 28° bis 30° festsetzt. Unter Berücksichtigung der Vorgaben des rechtsverbindlichen Bebauungsplans sowie der sensiblen Ortsrandlage und der benachbarten denkmalgeschützten Kapelle sollte die festgesetzte Dachneigung von 28° bis 30° beibehalten werden.
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Änderungen oder Ergänzungen des Bebauungsplans erfolgen nicht.
C. Nutzung der Fläche:
Es wird vorgetragen, dass die Festsetzungen des Bebauungsplan, GRZ von 0,4 in Verbindung mit der Grundfläche von 115 m² nur eine Bebauung von 35 % der möglichen zulässigen Grundfläche darstellten. 65% seinen dem Naturschutz geopfert worden. Diese Einschränkung berücksichtige nicht die Ziele des Bebauungsplans.
Stellungnahme:
Hier liegt wohl ein Missverständnis vor. Im Bebauungsplan ist für die Hauptanlagen eine Grundfläche von 115 m² festgesetzt worden. Zusätzlich ist gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO eine Überschreitungsmöglichkeit für Nebenanlagen, Garagen und deren Zufahrten etc. festgesetzt worden, die eine Überbauung oder Versiegelung von 40% des jeweiligen Baugrundstücks zulässt. Insofern kann die GRZ von 0,4 voll ausgeschöpft werden. Eine Änderung des Bebauungsplans ist nicht veranlasst.
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Änderungen oder Ergänzungen des Bebauungsplans erfolgen nicht.
D. Eingriffsfläche und Kompensationsfaktor:
Mit Verweis auf den Leitfaden „Bauen im Einklang in Natur und Landschaft“ sei ein Kompensationsfaktor von 0,5 (statt 0,8) angemessen, da alle gegebenen Vermeidungsmaßnahmen planerisch gut genutzt worden seien.
Stellungnahme:
Der Inhalt der Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Auf die ausführlichen Erläuterungen hierzu in der Begründung mit Umweltbericht darf verwiesen werden. In der Matrix zur Festlegung des Kompensationsfaktors (B II) ergibt sich eine Spanne des Kompensationsfaktors von 0,5 bis 0,8. Aufgrund der sensiblen Ortsrandlage und des markanten Grünbestandes wird trotz der im Bebauungsplan getroffenen Vermeidungsmaßnahmen für den konkreten Planungsfall der obere Wert der Spanne, also 0,8, als sachgerecht angesehen. Änderungen oder Ergänzungen der Planung sind nicht veranlasst.
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Änderungen oder Ergänzungen des Bebauungsplans erfolgen nicht.