Datum: 20.06.2023
Status: Niederschrift
Sitzungsort: Sitzungssaal Rathaus
Gremium: Technischer Ausschuss
Öffentliche Sitzung, 19:00 Uhr bis 20:48 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung, 20:50 Uhr bis 21:15 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Bekanntgabe von nichtöffentlich gefassten Beschlüssen
2	Erweiterung des Pflegeheims "Reischlhof" in 85560 Ebersberg, Ignaz-Perner-Str. 17, FlNr. 310/1, Gemarkung Ebersberg; Vorstellung der Planungsstudie und Aufstellungsbeschluss zur Änderung des Bebauungsplanes Nr. 102-Sieghartstraße
3	Bauantrag wegen Errichtung einer Terrassenüberdachung am bestehenden Reiheneckhaus in 85560 Ebersberg, Böhmerwaldstr. 46, 85560 Ebersberg, FlNr. 873/36, Gemarkung Ebersberg
4	Antrag auf Vorbescheid wegen Anbau einer Wohneinheit an eine Doppelhaushälfte in 85560 Ebersberg, Dr.-Wintrich-Str. 39, FlNr. 802/11, Gemarkung Ebersberg
5	Umbau und Sanierung eines denkmalgeschützten Bauernhauses zu sechs Wohneinheiten mit 10 Stellplätzen
6	Bauantrag wegen Aufstockung der Doppelhaushälfte in 85560 Ebersberg, Candid-Huber-Str. 17, FlNr. 922/22, Gemarkung Ebersberg
7	Bauantrag wegen Neubau eines Betriebsleiterwohnhauses mit Einliegerwohnung und Garage in 85560 Ebersberg, Vorderegglburg 2, FlNr. 2372, Gemarkung Ebersberg
8	Bebauungsplan 131.1 Gmaind; Änderungen der Planung und erneute Auslegung
9	Städtebauliche Entwicklung Hölzerbräu und Feuerwehrareal; Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 222 - Hölzerbräu-Feuerwehrareal
10	Verschiedenes
11	Wünsche und Anfragen

Sitzungsdokumente öffentlich
Download Bekanntmachung (TA 2023/06/20).pdf

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1. Bekanntgabe von nichtöffentlich gefassten Beschlüssen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	20.06.2023	ö	beschließend	1

Sachverhalt

Der Technische Ausschuss beschließt den Auftrag für die Ausstattung BA I an die HABA Pro, Bad Rodach, die bei der Ausschreibung alleiniger Bieter war, mit einer Bruttoauftragssumme in Höhe von 107.269,84 € zu vergeben.

Reinigungsleistung Liegenschaften Stadt Ebersberg

Der Technische Ausschuss beschließt die Verlängerung des Auftrages der Krätschmer Gebäudereinigung + DL-GmbH, Neutraubling, für die Reinigungsarbeiten Liegenschaften Stadt Ebersberg Los 1 bis Ende 31.07.2025.

Der Technische Ausschuss beschließt die Verlängerung des Auftrages der Krätschmer Gebäudereinigung + DL-GmbH, Neutraubling, für die Reinigungsarbeiten Liegenschaften Stadt Ebersberg Los 2 bis Ende 31.07.2025.

Der Technische Ausschuss beschließt die Verlängerung des Auftrages der Sturm-Öttl Gebäudedienste GmbH & Co. KG (Los 3) für die Glasreinigungsarbeiten Liegenschaften Stadt Ebersberg Los 3 bis Ende 31.07.2025. 

 

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2. Erweiterung des Pflegeheims "Reischlhof" in 85560 Ebersberg, Ignaz-Perner-Str. 17, FlNr. 310/1, Gemarkung Ebersberg; Vorstellung der Planungsstudie und Aufstellungsbeschluss zur Änderung des Bebauungsplanes Nr. 102-Sieghartstraße

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	20.06.2023	ö	beschließend	2

Sachverhalt

Geplant ist ein Gebäude mit ca. 702 m² Grundfläche und insgesamt 5 Vollgeschossen, die zur Nordseite hin abgestaffelt werden. Die größte Wandhöhe soll 14,45 m betragen. 
Die Nutzung ist vorwiegend für die Unterbringung weiterer Pflegezimmer, gemeinsame Essbereiche, Cafeteria, Verwaltung, sozialpsychiatrischer Dienst sowie eine sog. beschützende Station geplant. Im obersten Geschoss sollen Appartements für das Pflegepersonal untergebracht werden. 

Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 102 – Sieghart- / Ignaz-Perner-Straße. Der Bebauungsplan setzt hier ein Mischgebiet fest. Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung (Höhenentwicklung, Anzahl der Vollgeschosse) überschreitet das geplante Vorhaben den Rahmen des Bebauungsplanes deutlich, so dass die baurechtliche Zulässigkeit nicht im Rahmen von Befreiungen hergestellt werden kann. Es bedarf hier eine Änderung des Bebauungsplanes sofern der Technische Ausschuss die vorgeschlagene Entwicklung unterstützt. Aus Sicht der Verwaltung wird das Vorhaben befürwortet. Die Lagerhausnutzung war die letzte größere gewerbliche Nutzung in diesem Bereich, die nun zugunsten einer zukunftssicheren Fortentwicklung der Pflegeeinrichtung mit weiteren sozialen Nebeneinrichtungen aufgegeben wird.  

Das Vorhaben löst einen Stellplatzbedarf aus. Nach der städt. Satzung werden für Pflegeheime 1 Stellplatz/ 8 Betten benötigt. Hier sollen 42 Betten entstehen, somit 5 Stellplätze. Für das Personalwohnheim 1 StP/2 Betten, somit 3 Stück, insgesamt 8 Stellplätze. In der geplanten Tiefgarage werden 11 Stellplätze eingeplant.  Der Stellplatznachweis ist damit erfüllt.  

Hierfür liegt ein Antragsschreiben des Planungsbüros Schmidmaier vom 22.05.2023 vor, in dem das Vorhaben nochmals beschrieben wird. Herr Architekt Schmidmaier ist in der Sitzung anwesend, erläutert das Vorhaben und steht für Fragen und Anregungen zur Verfügung. 

Seitens der Verwaltung wird vorgeschlagen, den Bebauungsplan Nr. 102 entsprechend zu ändern und hierfür den erforderlichen Aufstellungsbeschluss zu fassen. 

Die Bebauungsplanänderung sollte nach Prüfung der Unterlagen folgenden Umfang haben: 

1. Neufestsetzung der Art der Nutzung 
   Bislang ist ein MI (Mischgebiet gem. § 6 BauNVO) festgesetzt. In einem Mischgebiet wäre gemäß der herr. Rechtsprechung des BVerwG erforderlich, dass es sowohl dem Wohnen als auch der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören, dient. Keine dieser beiden Hauptnutzungsarten dürfen nach Anzahl / Umfang beherrschend sein. Dies wäre allerdings vorliegend der Fall. Durch den Wegfall des Lagerhauses wäre kein gewerblicher Betrieb mehr in dem Mischgebiet vorhanden bzw. die anderen Nutzungsarten würden durch den Neubau ein Übergewicht erlangen. 
   Deswegen soll für den Erweiterungsbereich des Pflegeheimes ein Sondergebiet gem. § 11 BauNVO (SO – Pflegeheim) festgesetzt werden. Im Rahmen der Sondergebietsfestsetzung wären die einzelnen zulässigen Nutzungen gesondert zu beschreiben. 
   
   
2. Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung für die Realisierung des geplanten Vorhabens sowohl hinsichtlich der Grund- und Geschossfläche als auch der Wandhöhe / Anzahl der Vollgeschosse. 
   
   
3. Festsetzung der neuen überbaubaren Grundstücksflächen durch Festlegung der neuen Bauräume gem. § 23 BauNVO durch Baugrenzen. 
   
   
4. Festsetzung der öffentlichen Verkehrsflächen
   
   
5. Festsetzungen für Flächen zur Behandlung und Rückhaltung von Niederschlagswasser
   
   

Der Bebauungsplan kann gem. § 13a BauGB als Bebauungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren ohne Umweltprüfung und ohne Umweltbericht aufgestellt bzw. geändert werden. Die rechtlichen Voraussetzungen für eine Innenentwicklung sind hier gegeben.  

Zum weiteren Vorgehen schlägt die Verwaltung vor, den Aufstellungsbeschluss für die Bebauungsplanänderung entsprechend der vorstehend formulierten Planungsziele unter dem Vorbehalt des Abschlusses einer Planungskostenvereinbarung zwischen Stadt und dem Vorhabenträger gem. § 11 Abs. 1 Nr. 1 BauGB. Die Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses erfolgt erst nach Unterzeichnung der Vereinbarung. 

Diskussionsverlauf

 

StRin Behounek begrüßte die Planung und stellte fest, dass demenzkranke Patienten schwierig unterzubringen seien. Sie wünschte sich mehr Parkplätze sowie Stellplätze für Fahrräder. 

StR Otter hielt die Erweiterung am bestehenden Ort für sinnvoll, der Entwurf sei aber im Inneren noch zu überarbeiten. In Bezug auf die nördliche Bebauung entstünde zwar ein Volumensprung, der durch die Abstaffelung allerdings verträglich ausfällt. 

Beschluss

Der Technische Ausschuss fasst den Aufstellungsbeschluss zur Änderung des Bebauungsplanes Nr. 102 und 102.1 – Sieghart-/Ignaz-Perner-Straße. Planungsziele sind: 

  

1. Neufestsetzung der Art der Nutzung 
   Bislang ist ein MI (Mischgebiet gem. § 6 BauNVO) festgesetzt. In einem Mischgebiet wäre gemäß der herr. Rechtsprechung des BVerwG erforderlich, dass es sowohl dem Wohnen als auch der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören, dient. Keine dieser beiden Hauptnutzungsarten dürfen nach Anzahl / Umfang beherrschend sein. Dies wäre allerdings vorliegend der Fall. Durch den Wegfall des Lagerhauses wäre kein gewerblicher Betrieb mehr in dem Mischgebiet vorhanden bzw. die anderen Nutzungsarten würden durch den Neubau ein Übergewicht erlangen. 
   Deswegen soll für den Erweiterungsbereich des Pflegeheimes ein Sondergebiet gem. § 11 BauNVO (SO – Pflegeheim) festgesetzt werden. Im Rahmen der Sondergebietsfestsetzung wären die einzelnen zulässigen Nutzungen gesondert zu beschreiben. 
   
   
2. Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung für die Realisierung des geplanten Vorhabens sowohl hinsichtlich der Grund- und Geschossfläche als auch der Wandhöhe / Anzahl der Vollgeschosse. 
   
   
3. Festsetzung der neuen überbaubaren Grundstücksflächen durch Festlegung der neuen Bauräume gem. § 23 BauNVO durch Baugrenzen. 
   
   
4. Festsetzung der öffentlichen Verkehrsflächen
   
   
5. Festsetzungen für Flächen zur Behandlung und Rückhaltung von Niederschlagswasser

Der Aufstellungsbeschluss sowie dessen Bekanntmachung steht unter dem Vorbehalt des Abschlusses einer Planungskostenvereinbarung zwischen Stadt und dem Vorhabenträger gem. § 11 Abs. 1 Nr. 1 BauGB.

Die Verwaltung wird beauftragt, die weiteren, notwendigen Schritte einzuleiten. 

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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3. Bauantrag wegen Errichtung einer Terrassenüberdachung am bestehenden Reiheneckhaus in 85560 Ebersberg, Böhmerwaldstr. 46, 85560 Ebersberg, FlNr. 873/36, Gemarkung Ebersberg

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	20.06.2023	ö	beschließend	3

Sachverhalt

Folgendes ist geplant:

Terrassenüberdachung (T = 3,20 m; 5,80 m)                         18,6 m²

Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 39 „Böhmerwaldstr. Ost“. 

Das Vorhaben überschreitet die im Bebauungsplan festgesetzten Baugrenzen und bedarf wegen seiner Bebauungstiefe der Genehmigung. 

In dem Gebiet sind bereits Terrassenüberdachungen vorhanden. Der Bebauungsplan trifft für solche Einrichtungen keine Regelungen. 

Aus Sicht der Verwaltung kann die Befreiung erteilt werden, da keine Planungsgrundzüge berührt werden. Die betroffene Nachbarin hat dem Vorhaben zugestimmt. Von den Nachbarn, die Miteigentum am Weg haben, liegt keine Zustimmung vor. Aufgrund des Vorhabens werden allerdings keine nachbarlichen Belange berührt, so dass das Einvernehmen trotz fehlender Unterschriften erteilt werden kann. 

Eine weitere Stellplatzpflicht wird durch das Vorhaben nicht ausgelöst. 

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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4. Antrag auf Vorbescheid wegen Anbau einer Wohneinheit an eine Doppelhaushälfte in 85560 Ebersberg, Dr.-Wintrich-Str. 39, FlNr. 802/11, Gemarkung Ebersberg

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	20.06.2023	ö	beschließend	4

Sachverhalt

Folgendes ist geplant:

Anbau an bestehende Doppelhaushälfte (7,56m x 13,18m)                        99,64 m²

Wandhöhe        straßenseitig                                                                6,46 m

               Gartenseitig                                                                5,71 m

Satteldach mit Dachneigung                                                                19°

2 Stellplätze (1 Garage, 1 offener Stellplatz)

Das Grundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes. Das Bauvorhaben ist somit nach § 34 BauGB (Innenbereich) zu beurteilen. 

Danach ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art, Maß, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die nähere Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Ein Vorhaben fügt sich im Allgemeinen ein, wenn es sich hinsichtlich dieser vier Zulässigkeitskritierien innerhalb des Rahmens hält, der durch die in der Umgebung vorhandene Bebauung gezogen wird.  

Die Bebauung der näheren Umgebung entspricht einem allgemeinen Wohngebiet. Westlich des Vorhabens grenzt unmittelbar die Kindertagesstätte St. Benedikt an, die durch den Bebauungsplan Nr. 178 – Kindergarten an der Hupfauer Höhe festgesetzt wurde. Dies hat auf den Gebietscharakter keinen Einfluss, da die KITA gem. § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO als Anlage für soziale Zwecke auch in einem allgemeinen Wohngebiet allgemein zulässig ist. 

Nachdem das Vorhaben Wohnzwecken dient, fügt es sich nach der Art der Nutzung ein. 

Das Vorhaben fügt sich auch nach dem Maß der baulichen Nutzung in die nähere Umgebung ein. Größenvergleichbare Baukörper liegen unmittelbar gegenüber (FlNr. 801, 801/3). 

In der näheren Umgebung ist die offene Bauweise anzutreffen. Das Vorhaben erfüllt diese Anforderung. 

Allerdings fügt sich das Vorhaben nicht nach den überbaubaren Grundstücksflächen ein. Die Bebauung an der Dr.-Wintrich-Straße 21 – 39 bildet zur Straße hin eine faktische Baugrenze, die im Bereich der Häuser 21/23 und 37/39 verspringt. Durch das geplante Bauvorhaben, das einen weiteren Versatz von mindestens 2,93 m Richtung Norden aufweist, wird die faktische Baugrenze überschritten. Dies ist hier gegeben. Die faktische Baugrenze darf sich nach der Rechtsprechung nicht zufällig ergeben. Dies ist für den vorgenannten Bereich gegeben. Die Bebauung der Doppelhäuser wurden demnach bewusst so geplant und angeordnet. 

Ein Vorhaben das sich nicht einfügt, kann dennoch zulässig sein, solange es keine städtebaulichen (bodenrechtlichen) Spannungen auslöst. Dies ist vorliegend der Fall, da die faktische Baulinie durch den bestehenden Kindergartenbau aufgelöst wurde. Die KITA wurde in einem Abstand von 5 m zur Dr.-Wintrich-Straße hin errichtet; das gegenständliche Vorhaben liegt im gleichen Abstand zur Straße. 

Die Verwaltung weist daraufhin, dass bei dem Bauvorhaben das Gebot der Rücksichtnahme (§ 34 Abs. 1 BauGB i. V. m. § 15 BauNVO) betroffen sein kann. Das Gebot der Rücksichtnahme gehört nach ständiger Rechtsprechung zum Bestandteil der Zulässigkeitsvoraussetzungen des Einfügens iSd § 34 Abs. 1 BauGB. Die geplante Wohnbebauung rückt hier näher an die westlich angrenzende Kindertagesstätte St. Benedikt heran und setzt sich durch das Heranrücken evtl. stärkeren Auswirkungen der KITA aus. 

Die Stadt fordert daher, dass im weiteren Baugenehmigungsverfahren für das Wohnbauvorhaben geeignete Schallschutzmaßnahmen im Rahmen des architektonischen Selbstschutzes beauflagt werden. Es darf durch die Zulassung des Bauvorhabens zu keinen Einschränkungen der Kindertagesstätte kommen. 

Die Auswirkungen der Einrichtung sind in einem Wohngebiet sozialadäquat und somit von der Nachbarschaft als ortsüblich hinzunehmen. 

Unter diesen Maßgaben sieht die Stadt das Gebot der Rücksichtnahme nicht verletzt und kann die Einfügung feststellen.  

Diskussionsverlauf

StR Otter stellte die Nachverdichtung nicht in Frage, regte aber wegen der verschiedenen Dachneigungen sowie der Gestaltung des Straßenraumes die Aufstellung eines Bebauungsplanes an.  Der Straßenraum wird von der Bevölkerung am intensivsten wahrgenommen. Aktuell sind hier Hecken und jeweils eine Grundstückszufahrt anzutreffen. Dieses Bild wird sich durch die Nachverdichtung ändern. Über Veränderungen an verkehrswichtigen Straßen sollte gesprochen werden. 

StR Riedl befürchtete einen Flickenteppich von vielen kleinen Bebauungsplänen. Hier wurde mit dem Kindergarten die erste Abweichung gemacht. Die Stellplätze werden benötigt, evtl. sollten sie durch Baumpflanzungen begrenzt werden. 

StRin Platzer sah keine Notwendigkeit für einen Bebauungsplan. Bestimmte Gebiete bleiben ungeordnet. 

StR Friedrichs fand, dass das Vorhaben nicht aus dem Rahmen fällt. Der Stellplatz im Fußwegbereich zu KITA sei etwas knapp bemessen.  

Beschluss

Einschränkungen für die KITA dürfen sich nicht ergeben. 

Unter dieser Voraussetzung wird das gemeindliche Einvernehmen erteilt.  

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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5. Umbau und Sanierung eines denkmalgeschützten Bauernhauses zu sechs Wohneinheiten mit 10 Stellplätzen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	20.06.2023	ö	beschließend	5

Sachverhalt

In der Sache wird auf die TA Sitzung vom 10.03.2020, TOP 4, öffentlich verwiesen. 

Das Gebäude ist als Baudenkmal in die Denkmalliste unter der Nr. D-1-75-115-106 mit der Bezeichnung „Ehemaliger Einfirsthof - Zweigeschossiger Mitterstallbau mit flachem Satteldach, verputztem Wohnteil und Bundwerk am Wirtschaftsteil, um 1830“, eingetragen.

Nun soll das Gebäude denkmalgerecht saniert und umgebaut werden. Das Grundstück des Bauvorhabens liegt in Westerndorf; es handelt sich bauplanungsrechtlich um Außenbereich (§ 35 BauGB). Für das Gebiet liegt kein Bebauungsplan vor und es befindet sich auch nicht innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils (§ 34 BauGB). 

Das Vorhaben soll als reines Wohngebäude realisiert werden. Es handelt sich somit nicht um ein privilegiertes Vorhaben nach § 35 Abs. 1 BauGB, das im Außenbereich zulässig wäre. Es liegt hier ein sonstiges Vorhaben vor, das zunächst nach § 35 Abs. 2 ff BauGB zu beurteilen ist.

Das Vorhaben kann nach § 35 Abs. 4 Nr. 4 BauGB (begünstigtes, sonstiges Vorhaben) zugelassen werden. Danach kann sonstigen Vorhaben, nicht entgegengehalten werden, dass sie Darstellungen des Flächennutzungsplanes oder eines Landschaftsplanes widersprechen, die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigen, oder die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lassen, soweit sie im Übrigen außenbereichsverträglich im Sinne des § 35 Abs. 3 BauGB sind. 

So liegt der Fall hier. Das Vorhaben ist gem. § 35 Abs. 4 Nr. 4 BauGB als Änderung bzw. Nutzungsänderung eines erhaltenswerten, das Bild der Kulturlandschaft prägenden Gebäudes bauplanungsrechtlich zulässig. 

Die erforderlichen Stellplätze sind nachgewiesen. Die Erschließung ist im Übrigen gesichert. 

Diskussionsverlauf

Die Stellplätze müssen jedoch anders angeordnet werden, da es auf Dauer nicht realistisch ist, dass hier offene Stellplätze bleiben. Zu einem späteren Zeitpunkt wird der Wunsch nach einer Überdachung kommen, die dann im Außenbereich liegt. Die Garagen könnten z. B. im Wohnteil untergebracht werden. 

Beschluss

Die Stadt fordert eine Überarbeitung der Stellplatzanordnung. Die Stellplätze dürfen nicht in den Außenbereich hinein erweitert werden. 

Abstimmungsergebnis
Dafür: 10, Dagegen: 0

Abstimmungsbemerkung
StR Schechner nahm an der Beratung und Abstimmung über diesen Tagesordnungspunkt wegen persönlicher Beteiligung gem. Art. 49 GO nicht teil.

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6. Bauantrag wegen Aufstockung der Doppelhaushälfte in 85560 Ebersberg, Candid-Huber-Str. 17, FlNr. 922/22, Gemarkung Ebersberg

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	20.06.2023	ö	beschließend	6

Sachverhalt

Folgendes ist geplant:

Erhöhung der Wandhöhe durch Dachanhebung um 1,20 m
Einbau eines Zwerchgiebels auf der Westseite (B = 4 m)

Satteldach mit DN 20° auf der Westseite und 28° auf der Ostseite

Das Grundstück befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 54-Ebersberg-Nordwest. 

Dieser Bebauungsplan setzt für die Gebäude Doppelhäuser fest. Es sind zwei Vollgeschosse zulässig. Die Dachneigung darf sich zwischen 20 und 28° bewegen. Die Traufhöhe darf maximal 6 m betragen. 

Bei dem Bebauungsplan handelt es sich um einen einfachen Bebauungsplan. Das Gebäude muss sich im Übrigen nach § 34 BauGB einfügen. 

Die Nachbarn haben dem Bauvorhaben zugestimmt. 

Bei dem geplanten Vorhaben geht es um eine Aufstockung sowie den Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken (Erweiterung des Wohnraums). Insofern spielen Fragen des Einfügens nach Art der baulichen Nutzung und über die überbaubare Grundstücksfläche keine Rolle. Somit kommen allenfalls die Belange „Bauweise“ und das Einfügen nach dem Maß der baulichen Nutzung in Betracht. 
Aufgrund der nachbarlichen Zustimmung ist von keiner Nachbarrechtsverletzung auszugehen. 

Das Vorhaben fügt sich nach seiner Bauweise ein. Die nach § 22 Abs. 2 Satz 1 und 2 BauNVO analog zu beurteilende „einseitige“, sprich asymmetrische Aufstockung der Doppelhaushälfte ist für zumutbar, weil sie sich noch im Rahmen des durch die beidseitig grenzständige Bebauung begründeten, sog. nachbarlichen Austauschverhältnisses hält.

§ 22 Abs. 2 BauNVO stellt nach der sog. „Doppelhaus-Entscheidung“ des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG, Urt. vom 24.2.2000 a.a.O.) eine die offene Bauweise modifizierende Regelung dar: Demnach darf ein Doppelhaus ausnahmsweise ohne seitlichen Grenzabstand errichtet werden, sofern die Gebäudehälften in „wechselseitiger und abgestimmter Weise aneinandergebaut werden“, so dass sie sich als „bauliche Einheit“ darstellen. Diese Modifikation beruht auf einem „wechselseitigen Verzicht auf seitliche Grenzabstände an der gemeinsamen Grundstücksgrenze“, woraus eine „enge Wechselbeziehung, die jeden Grundstückseigentümer zugleich begünstigt und belastet“ resultiert. Daraus ergibt sich wiederum die Konsequenz eines „nachbarlichen Austauschverhältnis[es], das nicht aufgehoben oder aus dem Gleichgewicht gebracht werden darf“.

Das Bundesverwaltungsgericht hat die Anforderungen an die bauliche Einheit in seiner Doppelhaus-Entscheidung - allerdings zur Frage eines horizontalen Versatzes - wie folgt präzisiert: „Damit wird nicht gefordert, dass die ein Doppelhaus bildenden Gebäude vollständig oder im Wesentlichen deckungsgleich aneinandergebaut werden müssen. Die beiden „Haushälften" können auch zueinander versetzt oder gestaffelt an der Grenze errichtet werden, sie müssen jedoch zu einem wesentlichen Teil aneinandergebaut sein. Insoweit setzt die Doppelhaus-Festsetzung der Baufreiheit Schranken. In welchem Umfang die beiden Haushälften an der Grenze zusammengebaut sein müssen, lässt sich jedoch weder abstrakt-generell noch mathematisch-prozentual festlegen. Maßgeblich sind die Umstände des Einzelfalls.“ (BVerwG, Urt. vom 24.2.2000 a.a.O.)

Solche Prämissen sind grundsätzlich auch auf einen „vertikalen Versatz“, sprich auf eine Dachaufstockung übertragbar. Da aber ein derartiger Eingriff in die einheitliche Dachform von einem Durchschnittsbetrachter deutlicher bzw. „intensiver“ wahrgenommen wird als ein horizontaler Versatz, ist insgesamt ein etwas strengerer Maßstab anzulegen. Denn eine solch verstärkte Wahrnehmung wirkt sich konsequenterweise auch auf das nachbarliche Austauschverhältnis aus (so etwa in Bezug auf den Wert und das „Erscheinungsbild“ des Doppelhauses und die damit verbundene Beeinträchtigung jedes Eigentümers).

Die vorliegende Aufstockung hält diese Vorgaben nach Ansicht der Stadt noch ein.
Es wird zwar nicht unerheblich in die vorhandene Dachform und damit in die Symmetrie des Doppelhauses eingegriffen. Allerdings wirkt die geplante Aufstockung nicht unmaßstäblich. Die seitlichen Außenwände sind gemessen ab ihrem Dachaustritt nur 1,2 m hoch. Es lässt daher jedenfalls nicht den Eindruck eines völlig anderen, nicht zum Gesamtdoppelhaus zugehörigen, sondern bloß angebauten Baukörpers entstehen. Es bleibt vielmehr Bestandteil von dessen baulicher Einheit. Dies entspricht dem Stand der Rechtsprechung (z. B. VG München, Urt. vom 07.08.2008 – M 8 K 07.3202; dort wurde eine Aufstockung eines Laternengeschosses von 1,45 m Höhe zugelassen). 

Ein höhenvergleichbares Gebäude befindet sich auf FlNr. 918/3. 

Gleiches gilt beim Einbau des Zwerchgiebels. Beim Gebäude in der Candid-Huber-Str. 21 wurde 2019 eine Dachgaube mit 5,18 m Breite zugelassen. 

Nach Ansicht der Verwaltung fügt sich das Gebäude daher gemäß § 34 Abs. 1 BauGB ein.

Durch die Aufstockung werden die Abstandsflächen nach der städt. Satzung eingehalten.

Durch die Änderung der baulichen Anlage ist durch den Antragsteller ein weiterer PKW-Stellplatz (bislang nur einer vorhanden) nachzuweisen. Nach Art. 47 Abs. 1 Satz 2 i. V. m. städt. Stellplatzsatzung ist bei Änderungen von baulichen Anlagen der zusätzliche Stellplatzbedarf nachzuweisen. Für eine Doppelhaushälfte sind demnach zwei PKW-Stellplätze vorzuhalten. 

Unter dieser Voraussetzung kann dem Vorhaben das Einvernehmen erteilt werden.  

 

 

Diskussionsverlauf

StR Otter befürwortete die Maßnahme an dieser Stelle, wies aber trotzdem auf die Möglichkeiten der Bebauungsplanänderung hin. 

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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7. Bauantrag wegen Neubau eines Betriebsleiterwohnhauses mit Einliegerwohnung und Garage in 85560 Ebersberg, Vorderegglburg 2, FlNr. 2372, Gemarkung Ebersberg

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	20.06.2023	ö	beschließend	7

Sachverhalt

Folgendes ist geplant:

Wohnhaus mit integrierter Garage        (18,65 m x 11,00 m)                                205,15 m²

Zwei Vollgeschosse 

Wandhöhe                                                                                6,35 m

Satteldach mit DN                                                                        20°

2 Wohneinheiten 

3 PKW-Stellplätze

Das Grundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes. Es liegt im sog. Innenbereich. Dort ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art, Maß, der Bauweise und der Grundstücksfläche die überbaut werden soll in die nähere Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. 

Die Einfügungsmerkmale sind vorliegend erfüllt. 

Die notwendigen Stellplätze werden in einer Doppelgarage (im Gebäude integriert) sowie einem offenen Stellplatz nachgewiesen. 

Zur gesicherten Erschließung muss zugunsten der FlNr. 2372 auf dem Grundstück 2360 ein Kanalleitungsrecht sowie ein Geh- und Fahrtrecht eingetragen werden. Weiterhin benötigt das Vorhaben gemäß Wasserabgabesatzung einen eigenen Hausanschluss von der Versorgungsleitung her.  Erst nach Vorlage dieser Unterlagen kann die gesicherte Erschließung bestätigt werden. 

Die Beurkundung der Dienstbarkeiten erfolgt lt. Mitteilung des ASt. voraussichtlich am 23.06.2023. 

Seitens der Verwaltung bestehen keine weiteren Bedenken. 

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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8. Bebauungsplan 131.1 Gmaind; Änderungen der Planung und erneute Auslegung

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	20.06.2023	ö	beschließend	8

Sachverhalt

Eine Behandlung der Stellungnahmen ist noch nicht erfolgt. Zwischenzeitlich haben nun die Eigentümer der Grundstücke gewechselt (die Grundstücke wurden verkauft). Die neuen Eigentümer sind an die Verwaltung herangetreten, da sie zum Entwurfsstand vom 18.08.2022 weitere Änderungswünsche haben. 

Auf FlNr. 1064/3 sollen sowohl der Bauraum für die Garage als auch für das Wohnhaus nach Westen verschoben werden. Im Süden sollen die Bauraumfestsetzungen übernommen werden. 

Die vorgeschlagenen Änderungen bzw. Ergänzungen am Bebauungsplanentwurf sind in der beiliegenden Präsentation zusammengefasst. Auf diese wird insoweit verwiesen. 

Die Planänderungen führen dazu, dass der Planentwurf erneut öffentliche ausgelegt werden muss und die Behörden sowie die sonstigen Träger öffentlicher Belange sind erneut zu beteiligen. 

Zum weiteren Vorgehen wird vorgeschlagen, die Änderungen/Ergänzungen in den Bebauungsplan zu übernehmen sofern der Technische Ausschuss diesen Punkten zustimmen kann. 

Hinsichtlich der Festlegung der Bauräume schlägt die Verwaltung die Variante 2 vor, da diese den Grundstückseigentümern mehr Flexibilität hinsichtlich der Anordnung der Baukörper einräumt. Allerdings müssen bei dieser Variante auch die Abstandsflächen eingehalten werden.  

Diskussionsverlauf

StR Riedl erkundigte sich, ob durch den größeren Bauraum zwei zusätzliche Baukörper entstehen könnten. 
Die Verwaltung teilt mit, dass die Festsetzungen so gestaltet werden, dass nur zwei Baukörper zulässig sein werden. 
StR Otter lobte die Entwicklung als gutes Zeichen eines schlanken Bebauungsplanes. Er hielt die Flexibilität bei der Bauraumfestsetzung für besser. Die Festsetzungen der Dachdeckungsfarben hielt er nicht mehr für zeitgemäß. 
StRin Platzer entgegnete, dass man sich seinerzeit mit den Festsetzungen etwas dabei gedacht habe. Die Grundlinien sollten weiterhin beibehalten werden. 
Erster Bürgermeister Proske stellte fest, dass durch PV-Anlagen die Dachfarben weniger relevant seien. 

StR Otter wies daraufhin, dass bei PV-Anlagen mittlerweile viele Farbtöne möglich seien. 

Beschluss 1

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

Beschluss 2

Die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen erfolgt nach Variante 2. 

Die Verwaltung wird beauftragt, den Bebauungsplanentwurf öffentlich auszulegen und die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zu beteiligen. 

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 0

Dokumente
Download 220818_Bebauungsplanänderung_Gmand.pdf
Download 220818_Gmaind_Begründung.pdf
Download BP 131.1Gmaind-Änderungen 20230526.pdf

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9. Städtebauliche Entwicklung Hölzerbräu und Feuerwehrareal; Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 222 - Hölzerbräu-Feuerwehrareal

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	20.06.2023	ö	beschließend	9

Sachverhalt

Baurechtliche Einstufung – als Ausgangspunkt § 34 BauGB – MI im rechtswirks. FNP

 

Einordnung im Beschluss zum Vorkaufsrecht vom 13.11.2018: 

Derzeit ist das Hölzerbräu-Gelände durch die Bebauung mit dem Wirtshaus/Hotel (Sieghartstr. 1), dem nördlich angrenzenden Appartementhaus mit sieben Einzelgaragen, einem Nebengebäude, einer alten Scheune mit Holzlege und mit drei Einzelgaragen, einer Park-/Tiefgarage und mit einem Elektrohaus zur Stromversorgung des Restaurant-/Hotelgebäudes geprägt.

Aufgrund der Innenstadtlage und der städtebaulichen Umgebung kann dieses Grundstück als untergenutzte Potentialfläche für eine städtebauliche Aufwertung angesehen werden. Gemäß dem Integrierten Stadtentwicklungskonzept der Stadt Ebersberg (ISEK) sollen solche Flächen für die Stärkung des Wohnstandortes generationenübergreifend entwickelt werden. Durch seine Lage würde sich dieses Grundstück im Besonderen, zumindest auf Teilflächen, für seniorengerechtes Wohnen, für geförderten Wohnraum, sowie für junge Familien eignen, da alle Einrichtungen des täglichen Bedarfs, der schienengebundene öffentliche Nahverkehr und Einrichtungen der Gesundheitsvorsorge in fußläufiger Entfernung gut erreichbar sind.

Die Grundstücke liegen innerhalb des im ISEK beschriebenen „zentralen Versorgungsbereichs – Typ Innenstadtzentrum“. Hier soll der bestehende Bereich durch geeignete Maßnahmen weiterentwickelt und gestärkt werden. Als wichtige und erfolgreiche Maßnahmen kann hier die Ansiedlung des Einkaufszentrums angeführt werden. Eine Weiterentwicklung der Funktionalität des zentralen Versorgungsbereichs ist als Planungsziel formuliert. Hierzu ist der Stadt vor allem der Erhalt und die Fortführung des heute bestehenden Gastronomie- und Hotelbetriebs wichtig.  

Das Gelände soll nicht nur als reiner Wohnstandort dienen. Durch seine Lage im zentralen Versorgungsbereich ist es der Stadt wichtig, dass dieser in seiner Funktion hinsichtlich Einzelhandels und Dienstleistung gestärkt und weiterentwickelt wird. Hier steht vor allem der Erhalt des Gastronomie- und Hotelbetriebs im Vordergrund. Die Überlegungen der Käufer, hier eine reinen Wohnstandort zu etablieren, stehen in Widerspruch zu diesen Belangen. Auch der rechtskräftige Flächennutzungsplan sieht an dieser Stelle ein MI vor, so dass eine ausschließliche Wohnnutzung den städtebaulichen Entwicklungszielen entgegenläuft.

Die oben genannten Belange wurde im Auslobungstext für den städtebaulichen Realisierungswettbewerb mit TA-Beschluss vom 12.11.2019 als wesentliche Planungsziele so übernommen. 

Auf Grundlage des Wettbewerbsergebnisses sollte für das Gebiet ein Bebauungsplan aufgestellt werden (Auftragsversprechen).  

Der BPlan–Umgriff wurde nicht eingeschränkt und bezieht sich auf gesamtes Wettbewerbsgebiet; somit ist auch das heutige Hölzerbräu-Gebäude mit dabei. Man verlangte keine Überplanung wegen Denkmalschutz (Ensemble) bzw. weil klar war, dass die Gebäude so bleiben werden, auch hinsichtlich der Nutzung

Planungsziele Wettbewerb

Zentrumsnahe Entwicklung von gewerblichen Nutzungen in den Erdgeschossen zur Eberhardstraße fortführen;

Bestehende Gastronomie und Hotellerie stärken  

StR-Beschluss vom 21.07.2020 – Beschluss über Preisgerichtsempfehlung:

Optimierung der Planung – weiteres Vorgehen > Entwicklung Bebauungsplan für das Gesamtgelände

In der Klausurtagung vom 27.04.2023 befassten sich die Stadtratsmitglieder nochmals eingehend mit dem künftigen Nutzungskonzept, insbesondere für den Bereich des Hölzerbräu-Gebäudes an der Sieghartstraße 1. Die erarbeiteten Empfehlungen wurden im TA am 09.05.2023 (nichtöffentlich) behandelt. Die Verwaltung wurde beauftragt mit folgender Forderung an den Grundstückseigentümer heranzutreten:

Im alten Hölzerbräugebäude (Sieghartstraße 1) müssen Gastronomie in vernünftiger Größe (Restaurant und Weinbar) sowie Hotel- / Beherbergungszimmer untergebracht werden. 

Die Stadt ist bereit hinsichtlich der Stellplatzfrage über Ablösebeträge zu verhandeln. 

Die Verwaltung wird beauftragt, möglichst bis zur nächsten TA-Sitzung im Juni 2023 einen Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan vorzubereiten. Der Umgriff soll zum einen das ursprüngliche gesamte Wettbewerbsgebiet umfassen und zum anderen die Gebäude an der Sieghartstraße 1 (Hölzerbräu-Gebäude) miteinschließen.

In der heutigen Sitzung soll nun über die Fassung des Bebauungsplan-Aufstellungsbeschlusses beraten werden. Als Planungsziele sollen die im vorstehenden Vortrag genannten Punkte verfolgt werden. 
Primär soll für das Hölzerbräu-Gebäude eine Sondergebietsfestsetzung (Gastronomie / Hotel) gem. § 11 BauGB erfolgen. Für den übrigen Bereich wird eine Festsetzung als urbanes Gebiet (MU § 6a BauNVO) angestrebt. 

Das Verfahren soll als Bebauungsplan der Innenentwicklung gem. 13a BauGB aufgestellt werden. Die rechtlichen Voraussetzungen wären hierfür gegeben. 

Für den Bebauungsplan wird folgender Umgriff vorgeschlagen: 

 

Diskussionsverlauf

Seitens des Investors wurden gegenüber der Verwaltung in einem Vorgespräch Bedenken hinsichtlich der Nutzungsschablone des MU vorgetragen. Diese würde die Wohnnutzung möglicherweise zu stark einschränken. 

StR Münch begrüßte die Vorgehensweise. Der Gebietstyp sei richtig gewählt und die Planungsziele richtig festgeschrieben. 

StR Riedl forderte, das gesamte Hölzerbräugebäude, einschl. Winkelbau soll Sondergebiet werden. Hierzu ergab sich aus dem Gremium kein Widerspruch. Er bedankte sich beim Gremium für die gemeinsame Linie und den Zusammenhalt in der Sache. 

Erster Bürgermeister Proske regte an, den Begriff „Hotel“ evtl. aufzugeben. Die Nutzungen Beherbergung und Gastronomie sind wichtig. 

StR Otter wollte keine reine Schlafstadt in der Innenstadt. Er forderte die Umgriffserweiterung auf die bislang ausgesparten Ecken des Bebauungsplanes.  

Beschluss

Planungsziele sind:

1. die Festsetzung des gesamten Gebäudes Sieghartstraße 1 als Sondergebiet (Hotel/Gastronomie)
   
   
2. für den Bereich zwischen der Eberhardstraße im Süden und Westen und der Sieghartstraße im Osten Festsetzung eins urbanen Gebiets.
    
3. Umsetzung des Ergebnisses des städtebaulichen Realisierungswettbewerbs mit seinem Stand vom 01.10.2021. 
   Hierfür sollen im Bebauungsplan die überbaubaren Grundstücksflächen sowie das Maß der baulichen Nutzung festgesetzt werden. 
   
   
4. Festsetzung einer öffentlichen Wegeverbindung für Fußgänger und Radfahrer durch das neue Stadtquartier
   
   
5. Der Umgriff des Bebauungsplanes wird auf die bislang ausgesparten Ecken an der Nordwest-, Nordost- und Südostseite erweitert. 

Die Verwaltung wird beauftragt, den Aufstellungsbeschluss öffentlich bekannt zu machen. 

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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10. Verschiedenes

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	20.06.2023	ö	informativ	10

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 0

Abstimmungsbemerkung
Zu diesem Tagesordnungspunkt lagen keine Beratungsgegenstände vor.

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11. Wünsche und Anfragen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	20.06.2023	ö	informativ	11

Sachverhalt

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 0