Datum: 18.07.2023
Status: Niederschrift
Sitzungsort: Sitzungssaal Rathaus
Gremium: Technischer Ausschuss
Öffentliche Sitzung, 18:30 Uhr bis 19:05 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung, 19:05 Uhr bis 19:06 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Bekanntgabe von nichtöffentlich gefassten Beschlüssen
2	Vollzug des BauGB; Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 226 für das Gebiet westlich der Eberhardstraße (Eberhardstr. 39, FlNr. 181)
3	Vollzug des BauGB; Bebauungsplan Nr. 226 - westlich der Eberhardstraße; Erlass einer Veränderungssperre
4	Verschiedenes
5	Wünsche und Anfragen

Sitzungsdokumente öffentlich
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1. Bekanntgabe von nichtöffentlich gefassten Beschlüssen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	18.07.2023	ö	beschließend	1

Sachverhalt

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2. Vollzug des BauGB; Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 226 für das Gebiet westlich der Eberhardstraße (Eberhardstr. 39, FlNr. 181)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	18.07.2023	ö	beschließend	2

Sachverhalt

In der TA-Sitzung vom 11.07.2023 wurde zu diesem Punkt aus der Mitte des Ausschusses Antrag gestellt, einen Bebauungsplan aufzustellen sowie eine Veränderungssperre zu erlassen. Dieser Antrag wurde einstimmig angenommen. Aufgrund der Fristsetzung des Landratsamtes, eine Entscheidung über das gemeindliche Einvernehmen spätestens bis zum 25.07.2023 herbeizuführen, beschloss der TA die heutige Sondersitzung anzusetzen. Der verkürzten Ladungsfrist wurde in der Sitzung vom 11.07.2023 ohne Gegenstimme zugestimmt.  

Der Bebauungsplan soll das gesamte Grundstück FlNr. 181, Gemarkung Ebersberg, umfassen. Ein weiterer Umgriff scheidet nach Ansicht der Verwaltung aus, da in der umliegenden Bebauung kein Planungsbedarf erkennbar ist. 

In dem Baugebiet liegt derzeit ein Antrag auf Vorbescheid wegen Errichtung von 9 Reihenhäusern in Form eines 3- und eines 6-Spänners vor. Im Zuge der Beratungen wurde seitens des städt. Bauamtes ein Alternativvorschlag vorgelegt, wonach die Reihenhausbebauung aufgelöst wurde und stattdessen drei 3-Spänner geplant werden sollen. Dieser städtebaulichen Figur hat der TA in seiner Sitzung vom 09.05.2023 grundsätzlich zugestimmt. Sie traf auch auf Zustimmung seitens des Antragstellers. 

Kritisch wurde seitens des TA jedoch die oberirdische Anordnung der Stellplätze gesehen. Diese Planung würde das Quartier unnötig mit dem An- und Abfahrtsverkehr der Bewohner belasten und sich negativ auf die Wohnqualität auswirken. Dies ist kein zukunftsfähiger Städtebau, da die Oberfläche für die Stellplätze unnötigerweise versiegelt würde. Die Stellplätze sollen in einer Tiefgarage mit zentraler Zufahrt von der Eberhardstraße aus untergebracht werden. Aufgrund der günstigen Topografie wäre die Tiefgarage günstig zu errichten. 

Beide Planungsvarianten würden die Hanglage nicht ausreichend berücksichtigen, so dass zu befürchten ist, dass große und umfangreiche Stützmauern zur Geländeangleichung notwendig werden. Stützmauern würden jedoch insbesondere wegen der unmittelbaren Nähe zur reizvollen Landschaft um den Klostersee sich nicht in die Umgebung einfügen. 

Darüber hinaus wurde aus der Mitte des Ausschusses kritisch angemerkt, dass die geplanten Häuser aufgrund ihrer Höhenentwicklung und ihrer Breite nicht in die Umgebung passen würden. Sie sind höher als die südlich angrenzende Bebauung, die im Gelände über dem Antragsgrundstück liegt. 

Im westlichen Grundstücksbereich der FlNr. 181 sieht der Flächennutzungsplan eine ca. 1.500 m² große Grünfläche vor. Dieser Umstand muss im künftigen Bauleitplanverfahren eine Entsprechung finden. 

Die Stadt kann nach der herr. Rechtsprechung (vgl. OVG Münster, Urt. v. 17.08.2020, 2 D 27/19.NE) einen Bebauungsplan zum Zwecke einer geordneten und bestandsorientierten Nachverdichtung bei gleichzeitigem Erhalt/Sicherung von Grünflächen erlassen. Dies ist vom Grundsatz der Erforderlichkeit der Bauleitplanung (§ 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB) gedeckt. Der Bebauungsplan verfolgt legitime städtebauliche Belange wie das Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB), die Regelung der überbaubaren Grundstücksflächen sowie die Freihaltung von Grünzonen (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 und 15 BauGB).   

Folgende wesentliche Planungsziele sollen mit dem Bebauungsplan geregelt werden:

• Festsetzung des Gebietes als WA (allg. Wohngebiet - § 4 BauNVO); dies entspricht der tatsächlichen Nutzung 
• Festsetzung von Grund- und Geschossflächen zur eindeutigen Bestimmung der möglichen Nachverdichtung 
• Festsetzung von überbaubaren Grundstücksflächen (Baugrenze gem. § 23 BauNVO) um die gewünschte Baukörperstruktur von drei 3-Spännern verbindlich vorzugeben sowie um wichtige Freiräume und Grünzüge zu sichern.
• Festsetzungen zu Flächen die von Bebauung freizuhalten sind und ihre Nutzung.
• Festsetzung der notwendigen Stellplätze in Tiefgaragen (§ 12 Abs. 4 BauNVO), Flächen für Gemeinschaftsanlagen (Kinderspielplätze, Freizeitanlagen, oberirdische Stellplätze)
• Festsetzungen für die öffentliche Erschließung und von Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen und sonstigen Gefahren im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes sowie die zum Schutz vor solchen Einwirkungen oder zur Vermeidung oder Minderung solcher Einwirkungen zu treffenden baulichen und sonstigen technischen Vorkehrungen, einschließlich von Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Geräusche, wobei die Vorgaben des Immissionsschutzrechts unberührt bleiben.

  

Hingewiesen wird seitens der Verwaltung auf den Umstand, sobald durch den Bebauungsplan mögliches Baurecht nach § 34 BauGB eingeschränkt, entzogen etc. wird, sind die Vorschriften gem. §§ 39 ff BauGB (Planungsschadenrecht) zu beachten. Dies wäre im künftigen Bebauungsplanverfahren zu prüfen. 

Für den ersten Entwurf des Bebauungsplanes sind neben den Planungsleistungen weitere Untersuchungen, insbesondere eine genaue Geländevermessung, eine naturschutzfachliche Untersuchung des vorhandenen Grünbestands sowie eine schalltechnische Untersuchung über die Auswirkungen des Verkehrslärms an der Eberhardstraße erforderlich. 

Die Aufstellung des Bebauungsplans dient der Nachverdichtung (Bebauungsplan der Innenentwicklung i.S.d. § 13a Abs. 1 Satz 1 BauGB). Die im Bebauungsplan zugelassene Nutzung unterschreitet die Flächenbegrenzung des § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB (Grundfläche), dient keinem UVP-pflichtigen Vorhaben (§ 13a Abs. 1 Satz 4 BauGB) und lässt keine Beeinträchtigung von FFH- oder Europäischen Vogelschutzgebieten erwarten (§ 13 Abs.1 Satz 5 BauGB). Die Bebauungsplanaufstellung wird daher im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB durchgeführt. Das beschleunigte Verfahren führt zur entsprechenden Anwendung des vereinfachten Verfahrens (§ 13 BauGB; Absehen von der Umweltprüfung und vom Umweltbericht sowie zur Nichtanwendung der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung - vgl. § 13a Abs. 2 und 3 BauGB).   

Diskussionsverlauf

StR Friedrichs stellte fest, dass Tiefgaragen eine massive Bodenversiegelung darstellen würden. Konsens war, dass andere Lösungen für das Parken gefunden werden müssen. 

StRin Behounek schloss sich diesen Ausführungen an. Tiefgaragen bedeuten hohe Versiegelung, und viel Energieverbrauch. Die Stadt ist Klimaregion, deswegen sollten andere kreative Lösungen gefunden werden. 

StR Spötzl bestand auf der Forderung nach einer Tiefgarage, da die parkenden Fahrzeuge nach der aktuellen Lösung mit ihren Scheinwerfern in die Obergeschosse der Unterlieger leuchten würden. 

StR Brilmayer sprach sich dafür aus, das Planungsziel hinsichtlich der Stellplatzanordnung offener zu formulieren, um alternative Lösungen nicht auszuschließen. 

StR Otter wollte keine Fahrzeuge in die Grünzone des Wohnquartiers ziehen. Er habe zuletzt viele gelungene Beispiele für Quartiersgaragen u. ä. gesehen. Auch die oberirdische Versiegelung für Parkplätze etc. stelle ein Problem dar. 

Aufgrund der Beratung schlägt die Verwaltung vor, das Planungsziel für die Festsetzung der notwendigen Stellplätze wie folgt zu fassen:

„Festsetzungen zur Anordnung der notwendigen Stellplätze (§ 12 Abs. 4 BauNVO)“

Diesem Vorschlag wurde ohne Erwiderung zugestimmt. 

Beschluss

Mit dem Bebauungsplan sollen folgende wesentliche Planungsziele verfolgt werden:

 

• Festsetzung des Gebietes als WA (allg. Wohngebiet - § 4 BauNVO); dies entspricht der tatsächlichen Nutzung 
• Festsetzung von Grund- und Geschossflächen zur eindeutigen Bestimmung der möglichen Nachverdichtung 
• Festsetzung von überbaubaren Grundstücksflächen (Baugrenze gem. § 23 BauNVO) um die gewünschte Baukörperstruktur von drei 3-Spännern verbindlich vorzugeben sowie um wichtige Freiräume und Grünzüge zu sichern.
• Festsetzung zur Anordnung der notwendigen Stellplätze (§ 12 Abs. 4 BauNVO)
• Festsetzungen für die öffentliche Erschließung

Die Verwaltung wird beauftragt, den Aufstellungsbeschluss ortsüblich bekannt zu machen. Das Verfahren wird nach § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren durchgeführt. 

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

Dokumente
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3. Vollzug des BauGB; Bebauungsplan Nr. 226 - westlich der Eberhardstraße; Erlass einer Veränderungssperre

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	18.07.2023	ö	beschließend	3

Sachverhalt

Zur Sicherung der Planung

• Festsetzung des Gebietes als WA (allg. Wohngebiet - § 4 BauNVO); dies entspricht der tatsächlichen Nutzung 
• Festsetzung von Grund- und Geschossflächen zur eindeutigen Bestimmung der möglichen Nachverdichtung 
• Festsetzung von überbaubaren Grundstücksflächen (Baugrenze gem. § 23 BauNVO) um die gewünschte Baukörperstruktur von drei 3-Spännern verbindlich vorzugeben sowie um wichtige Freiräume und Grünzüge zu sichern.
• Festsetzungen zu Flächen die von Bebauung freizuhalten sind und ihre Nutzung.
• Festsetzung zur Anordnung der notwendigen Stellplätze (§ 12 Abs. 4 BauNVO), Flächen für Gemeinschaftsanlagen (Kinderspielplätze, Freizeitanlagen, oberirdische Stellplätze)
• Festsetzungen für die öffentliche Erschließung und von Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen und sonstigen Gefahren im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes sowie die zum Schutz vor solchen Einwirkungen oder zur Vermeidung oder Minderung solcher Einwirkungen zu treffenden baulichen und sonstigen technischen Vorkehrungen, einschließlich von Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Geräusche, wobei die Vorgaben des Immissionsschutzrechts unberührt bleiben,

wird gemäß § 14 BauGB eine Veränderungssperre erlassen. Das Sicherungsbedürfnis besteht darin, dass aufgrund des vorliegenden Antrags auf Vorbescheid für die FlNr. 181, Gemarkung Ebersberg die künftigen Planungsvorstellungen der Stadt insbesondere hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung, der Stärke der Nachverdichtung sowie der möglichen Festsetzung einer Tiefgarage, nicht mehr umsetzbar wären. 

Für den Erlass der Satzung über eine Veränderungssperre sind die Voraussetzungen nach § 14 Abs. 1 BauGB gegeben. Ein Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan wurde gefasst. Er ist noch ordnungsgemäß bekannt zu machen. Eine konkrete Planungsabsicht der Stadt liegt vor. Diese ist erforderlich, da die Stadt mit der Bauleitplanung etwas positiv gestalten muss. Ein Erlass der Veränderungssperre allein aus dem Grund, ein an sich zulässiges Vorhaben zu verhindern, wäre eine verbotene Negativplanung und wäre weiterhin unter dem Lichte des Artikel 14 GG nicht haltbar. 

Zur hinreichenden Konkretisierung der städtischen Planungsabsichten wird auf den Beschluss für den Bebauungsplan Nr. 226 verwiesen. 

Die Verwaltung schlägt aufgrund des oben geschilderten Sachverhalts vor, folgende Satzung zu beschließen:

Satzung

der Stadt Ebersberg über die Veränderungssperre für das Gebiet des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes Nr. 226 – Gebiet westlich der Eberhardstraße (Eberhardstr. 39, FlNr. 181, Gemarkung Ebersberg); 

vom….

 Auf Grund der §§ 14,16 und 17 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 03.07.2023 (BGBl. 2023 I Nr. 176) in Verbindung mit Art. 23 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern (GO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 22.08.1998 (GVBl. 1998, 796), zuletzt geändert durch § 2 des Gesetzes vom 09. Dezember 2022 (GVBl. S. 674) erlässt die Stadt Ebersberg folgende Satzung:

§ 1

Anordnung der Veränderungssperre

Zur Sicherung der Planung des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes Nr. 226 –, Gebiet westlich der Eberhardstraße (Eberhardstr. 39, FlNr. 181, Gemarkung Ebersberg) wird eine Veränderungssperre gemäß § 14 Abs. 1 BauGB angeordnet.

§ 2

Räumlicher Geltungsbereich der Veränderungssperre

Der räumliche Geltungsbereich der Veränderungssperre umfasst das gesamte Bebauungsplangebiet.

§ 3

Rechtswirkungen der Veränderungssperre

(1.)   Auf den von der Veränderungssperre betroffenen Grundstücken dürfen:

1.   Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht beseitigt werden; Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB sind insbesondere Vorhaben, die die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zum Inhalt haben und die einer bauaufsichtlichen Genehmigung oder Zustimmung bedürfen, oder die der Bauaufsichtsbehörde angezeigt werden müssen
oder über die in einem anderen Verfahren entschieden wird.

2.   Erhebliche oder wesentliche wertsteigernde Änderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind, nicht vorgenommen werden.

(2.)   Im Übrigen gilt § 14 BauGB.

§ 4

Inkrafttreten

Diese Satzung tritt am Tage ihrer Bekanntmachung in Kraft.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

Dokumente
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4. Verschiedenes

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	18.07.2023	ö	informativ	4

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 0

Abstimmungsbemerkung
Zu diesem Tagesordnungspunkt lagen keine Beratungsgegenstände vor.

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5. Wünsche und Anfragen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	18.07.2023	ö	informativ	5

Sachverhalt

Er forderte weiterhin den Sonnenschutz am Spielplatz Klostersee zu verbessern. Angesichts der Witterung sei dies sehr dringlich. Er wird ständig von Bürgern auf diese Situation angesprochen. Er habe schon selbst Erkundigungen für ein Sonnensegel eingeholt und würde seine Unterstützung hier anbieten. 

Als dritten Punkt wies er auf die Pflanzen im Klosterbauhof hin. Diese würden zu wenig gegossen und vertrocknen. Früher wurden die Pflanzen von einem Dienstleister gegossen, was offensichtlich nicht mehr stattfindet. Er forderte hier Abhilfe. 

Die Verwaltung teilte mit, dass die Punkte nochmals an die Stadtgärtnerei mit dem Hinweis auf die Dringlichkeit weitergegeben werden. 

StR Otter wies auf die fehlende Bauminsel in der Ignaz-Perner-Straße hin. Die Anlagen wurden seinerzeit durch die Städtebauförderung finanziell unterstützt. 
In der Altstadtpassage, vor dem Landratsamt würde ebenfalls ein Baum fehlen. Die Bäume sollen zu gegebener Zeit nachgepflanzt werden. 

StR Spötzl teilte mit, dass der Bereich in der Ignaz-Perner-Straße, wo der Baum stand, asphaltiert wurde und ein Pflanzkübel aufgestellt wurde. 

Er bat um Wiederherstellung des Fahrbahnaufbruchs im Bereich der Ignaz-Perner-Straße; die Stelle wurde lediglich mit Kies befestigt, der zwischenzeitlich ausgeschwemmt würde. 

Vor einiger Zeit bat er um Aufstellung des elektronischen Geschwindigkeitsmessers; dies sei bislang noch nicht geschehen. 

StR Mühlfenzl bemängelte den Zustand der Bankette der Gemeindestraßen im Bereich Traxl, Rinding, Oberndorf. Es wären Schäden vorhanden, die eine Verletzungsgefahr bedeuten. 

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 0