Vorgeschichte:
Am 11.07.2017 wurde der Änderungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 81 gefasst. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 3 Abs. 1 bzw. § 4 Abs. 1 BauGB wurde vom 25.10.2017 bis 28.11.2017 durchgeführt.
Die öffentliche Auslegung sowie die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 3 Abs. 2 bzw. § 4 Abs. 2 BauGB wurde vom 06.06.2018 bis 06.07.2018 durchgeführt.
Vorbemerkung:
Die Stellungnahmen 3.2 bis 3.4 von Seiten der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange bedingen entweder keine oder nur redaktionelle Änderungen. Deshalb werden die Stellungnahmen 3.2 bis 3.4 in einem zusammengefassten Beschluss abgehandelt.
1. Keine Rückmeldung haben abgegeben
1.1 Wasserwirtschaftsamt Rosenheim
1.2 Kreisbrandinspektion Ebersberg
1.3 Vermessungsamt Ebersberg
1.4 Polizeiinspektion Ebersberg
1.5 Kreisjugendring Ebersberg
1.6 Evang.-Luth. Pfarramt Ebersberg
1.7 Kath. Pfarramt, Ebersberg
1.8 Deutsche Post, Freising
1.9 Deutsche Telekom Technik GmbH, Landshut
1.10 Deutsche Funkturm GmbH, München
1.11 Energie Südbayern GmbH, Traunreut
1.12 Stadt Grafing
1.13 Bund Naturschutz, Kreisgruppe Ebersberg,
1.14 Landesbund für Vogelschutz, Poing
1.15 Freiwillige Feuerwehr, Stadt Ebersberg
1.16 Amt für Familie und Kultur, Stadt Ebersberg
2. Keine Einwände / Bedenken haben abgegeben:
2.1 Regierung von Oberbayern, München, Schreiben vom 07.06.2018
2.2 Regionaler Planungsverband München, Schreiben vom 11.06.2018
2.3 Landratsamt Ebersberg, Bauleitplanung, Schreiben vom 28.06.2018
2.4 Landratsamt Ebersberg, Altlasten, Schreiben vom 06.06.2018
2.5 Landratsamt Ebersberg, Gesundheitsamt, Schreiben vom 28.06.2018
2.6 Erzbischöfl. Ordinariat München, Pastoralraumanalyse, Schreiben vom 12.06.2018
2.7 Vodafone Kabel Deutschland GmbH, München, Schreiben vom 06.07.2018
2.8 Bayernwerk Netz GmbH, Ampfing, Schreiben vom 05.06.2018
2.9 Markt Kirchseeon, Schreiben vom 12.06.2018
2.10 Gemeinde Steinhöring, Schreiben vom 06.06.2018
2.11 Stadt Ebersberg, Ausgleichsflächen, Abfallwirtschaft, Schreiben vom12.06.2018
3. Folgende Stellungnahmen wurden abgegeben:
3.1 SG 41 Bauleitplanung, Landratsamt Ebersberg, Schreiben vom 28.06.2018
- Untere Immissionsschutzbehörde
- Untere Naturschutzbehörde
3.2 Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege, Schreiben vom 27.06.2018
3.3 Stadt Ebersberg, Tiefbauamt, Schreiben vom 06.06.2018
3.4 Stadt Ebersberg, Klimamanager, Schreiben vom 05.07.2018
3.5 Bürger 1, Schreiben vom 02.07.2018
Behandlung der Stellungnahmen:
3.1 SG 41 Bauleitplanung, Landratsamt Ebersberg, Schreiben vom 28.06.2018
aus immissionsschutzfachlicher Sicht
Unter Hinweis auf die Stellungnahme vom 29.11.2017 und die in der Sitzung des TA erfolgten Beschlüsse wird darauf hingewiesen, dass die Formulierung in der Festsetzung C)10.1 nicht den Formulierungen der schalltechnischen Untersuchung entspricht. Es wird folgender Festsetzungstext vorgeschlagen:
„An den gemäß A)7.5 gekennzeichneten Fassaden sind keine zu öffnenden Fenster von schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen zulässig. Alternativ können die schutzbedürftigen Aufenthaltsräume mittels baulich-technischer Maßnahmen (z.B. eingezogene oder verglaste Loggien, Prallscheiben, Vorhangfassaden, Gebäuderücksprünge und Ähnliches) mit einer Tiefe von mind. 0,5 m vor dem zu öffnenden Fenster geschützt werden.“
Die Stadt Ebersberg werde gebeten, die bisherige Festsetzung entsprechend umzuformulieren bzw. zu ersetzen.
Stellungnahme:
Aufgrund der letzten Stellungnahme der Unteren Immissionsschutzbehörde erfolgte eine Abstimmung mit dem Büro C.Hentschel Consult hinsichtlich der Formulierung. Offensichtlich wurde dann aufgrund eines Missverständnisses eine falsche Formulierung verwendet.
Die Anregung der Unteren Immissionsschutzbehörde wird berücksichtigt und die Formulierung entsprechend in den Bebauungsplan übernommen.
Behandlungsvorschlag:
Der Bebauungsplan wird folgendermaßen ergänzt bzw. geändert:
Festsetzung durch Text C) 10.1:
„An den gemäß A)7.5 gekennzeichneten Fassaden sind keine zu öffnenden Fenster von schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen zulässig. Alternativ können die schutzbedürftigen Aufenthaltsräume mittels baulich-technischer Maßnahmen (z.B. eingezogene oder verglaste Loggien, Prallscheiben, Vorhangfassaden, Gebäuderücksprünge und Ähnliches) mit einer Tiefe von mind. 0,5 m vor dem zu öffnenden Fenster geschützt werden.“
aus naturschutzfachlicher Sicht
Aus naturschutzfachlicher Sicht bestehen gegen die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 81.2 „Kapellenweg II“ mit integrierter Grünordnung westlich des Haselbacher Weges der Stadt Ebersberg unter Berücksichtigung folgender Anregungen keine Einwände und Bedenken:
- Bei der Ermittlung der Eingriffsschwere wurde nach dem Leitfaden „Bauen im Einklang mit Natur und Landschaft“ vorgegangen. Bei der Abarbeitung werde um Beachtung folgender Punkte gebeten:
1. Bei der Ermittlung der Eingriffsschwere sei das Baugebiet in die Kategorie „Typ B" mit einer festgesetzten GRZ < 0,35 eingeteilt worden. Da das Baugebiet eine GRZ von 0,4 aufweise sei der Typ A - festgesetzte GRZ > 0,35 - zu wählen.
2. Bei der Ermittlung der Eingriffsfläche würden Flächen nicht miteinbezogen, bei denen es zu keiner Nutzungsänderung komme. Eine Versiegelung von bisher als Feldweg genutzten Flächen stelle eine erhebliche und nachhaltige Nutzungsänderung dar und müsse als Eingriffsfläche mitbetrachtet werden. Die Verkehrsflächen Haselbacher Weg und Kapellenweg seien somit, wenn sie versiegelt würden, mit in die Berechnung zu nehmen.
3. Der Kompensationsfaktor könne durch geeignete Vermeidungsmaßnahmen verringert werden. Als Vermeidungsmaßnahmen werde bei verschiedenen Schutzgütern der Erhalt des Baumbestandes genannt. Die Festsetzungen Ziffern C 4.1.2 und C 4.2.1 ermöglichten jedoch, dass festgesetzte Bäume gefällt werden könnten. Um den Erhalt des Baumbestandes als Vermeidungsmaßnahme berücksichtigen zu können, müsse der Erhalt der Bäume gesichert sein. Hier sei angemerkt, dass der Erhalt von Höhlenbäumen auch als Vermeidungsmaßnahme des besonderen Artenschutzes genannt worden sei. Um als Vermeidungsmaßnahme anerkannt werden zu können, müssten die Festsetzungen Ziffern C 4.1.2 und C 4.2.1 ersatzlos gestrichen werden. Im Einzelfall könne immer vor Ort entschieden werden, ob ein Baumbestand entfernt werden müsse.
Es werde darum gebeten, den Kompensationsfaktor mit einer Spanne von 0,8 – 1,0 unter Berücksichtigung der o.g. Punkte anzupassen. Als Einstufung werde unter Berücksichtigung der Vermeidungsmaßnahmen (inklusive Baumschutz) 0,9 vorgeschlagen.
Es werde darum gebeten, bei den Hinweisen die nicht-heimischen Arten Alnus cordata und Fraxinus ornus „Rotterdam“ sowie die Sortenbezeichnungen bei den Arten Sorbus aria, Tilia cordata, Carpinus betulus und Sorbus intermedia aus der Pflanzliste ersatzlos zu streichen:
Stellungnahme:
Die Sachverhalte werden zur Kenntnis genommen.
zu 1. Der Bebauungsplan regelt das Maß der baulichen Nutzung insbesondere durch die Festsetzung von Grundflächen. Soweit das Summenmaß der Grundflächen zum Bauland WA ins Verhältnis gesetzt wird, errechnet sich eine Grundflächenzahl nach § 19 Abs. 2 BauNVO von GRZ 0,12 (vgl. Begründung Abschnitt 8 Statistik). Sie liegt damit eindeutig unter dem Wert von GRZ 0,35, der im maßgeblichen Leitfaden festgelegt ist. Gemäß der Festsetzung Ziffer C 2.1.4 darf die zulässige Grundfläche durch die Grundflächen der in § 19 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BauNVO bezeichneten Anlagen bis zu einer GRZ 0,4 überschritten werden. Durch diese Regelung wird gewährleistet, dass lediglich 40 % des Baulandes WA baulich genutzt bzw. versiegelt werden dürfen. Die Beurteilung der Eingriffsschwere als Typ B (niedriger bis mittlerer Versiegelungs- und Nutzungsgrad) ist insoweit richtig. Aufgrund der sensiblen Ortsrandlage und des markanten Grünbestandes wird trotz der im Bebauungsplan getroffenen Vermeidungsmaßnahmen für den konkreten Planungsfall der obere Wert der Kompensationsfaktorenspanne, also 0,8, als sachgerecht angesehen. Eine Reduzierung des Kompensationsfaktors aufgrund von Vermeidungsmaßnahmen erfolgte in der Planung tatsächlich nicht. Änderungen oder Ergänzungen der Planung sind diesbezüglich nicht erforderlich.
zu 2. Die Fläche des Kapellenweges, der derzeit als Fußweg genutzt wird und eine wassergebundene Decke aufweist, beläuft sich auf ca. 253 qm. Die als Kiesdecke hergestellte Teilfläche des Haselbacher Weges umfasst ca. 298 qm. Der Empfehlung der Fachbehörde folgend, sollten diese beiden Flächen als Eingriffsfläche bewertet und mit dem nach dem Leitfaden sachgerechten Kompensationsfaktor 0,2 ausgeglichen werden. Die Eingriffsfläche erhöht sich demgemäß um ca. 551 qm von ca. 4.171 qm auf insgesamt ca. 4.722 qm. Die Ausgleichsfläche erhöht sich um ca. 110 qm (551 qm*0,2) von 3.337 qm auf 3.447 qm. Die Begründung muss entsprechend korrigiert werden.
zu 3. Als typische Angebotsplanung schafft der Bebauungsplan Nr. 81.2 den bauplanungsrechtlichen Rahmen für die Zulässigkeit von vier Wohngebäuden unter einem weitgehenden Erhalt des alten Baumbestandes. Hierzu wurde im Zuge des Aufstellungsverfahrens der Baumbestand lagemäßig erfasst und hinsichtlich seiner Vitalität und Bedeutung für den besonderen Artenschutz beurteilt. Der Erhalt des Baumbestandes ist ein wesentliches Planziel. Die Festsetzung Ziffer C 4.1.1 setzt in Verbindung mit Ziffer A 6.1 die Bäume mit einer Erhaltungsbindung eindeutig fest. Die Festsetzung Ziffer C 4.2.1 regelt in Verbindung mit der Festsetzung Ziffer A 6.2 hingegen, welche Bestandsbäume ersatzlos gefällt werden dürfen, damit die zulässigen Bauvorhaben realisiert werden können. Die Festsetzungen Ziffern C 4.1.2 und C 4.2.2 regeln nach Art und Umfang die zum Vollzug des Bebauungsplans ggf. notwendigen Ausnahmen.
Die genannten Regelungen sind klar und eindeutig formuliert. Sie sind zum Erreichen des beabsichtigten Planziels erforderlich, insbesondere kann nicht auf die Festsetzungen Ziffern C 4.1.2 und C 4.2.1 verzichtet werden. Durch die Normierung von Ausnahmen im Bebauungsplan wird gewährleistet, dass die zuständige Genehmigungsbehörde Kenntnis erlangt, da nur sie die Ausnahme nach pflichtgemäßem Ermessen genehmigen kann. Änderungen erfolgen nicht.
Der Erhalt des Baumbestandes findet als wesentliches Planziel in der Begründung mit Umweltbericht mehrfach, auch als Vermeidungsmaßnahme, Erwähnung. Aufgrund der sensiblen Ortsrandlage und des markanten Grünbestandes wird aber trotz der im Bebauungsplan getroffenen Vermeidungsmaßnahmen für den konkreten Planungsfall der obere Wert der Kompensationsfaktorenspanne, also 0,8, als sachgerecht festgelegt. Eine Reduzierung des Kompensationsfaktors aufgrund von Vermeidungsmaßnahmen erfolgte in der Planung tatsächlich nicht. Aus diesen Gründen ist eine Änderung des Kompensationsfaktors, wie von der Fachbehörde vorgeschlagen, nicht veranlasst.
Der Empfehlung der Fachbehörde folgend, sollten aber die nicht-heimischen Arten Alnus cordata und Fraxinus ornus „Rotterdam“ sowie die Sortenbezeichnungen bei den Arten Sorbus aria, Tilia cordata, Carpinus betulus und Sorbus intermedia aus der Pflanzliste (Hinweise Ziffer D 14) ersatzlos gestrichen werden:
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Flächen des Kapellenweges sowie des Haselbacher Weges werden als Eingriffsflächen berücksichtigt. Sie werden mit dem Kompensationsfaktor 0,2 ausgeglichen, wodurch sich der verbleibende Ausgleichsbedarf um ca. 110 qm von ca. 3.337 qm auf ca. 3.447 qm erhöht. Die Begründung mit Umweltbericht wird entsprechend angepasst.
Die nicht-heimischen Arten Alnus cordata und Fraxinus ornus „Rotterdam“ sowie die Sortenbezeichnungen bei den Arten Sorbus aria, Tilia cordata, Carpinus betulus und Sorbus intermedia werden aus der Pflanzliste (Hinweise Ziffer D 14) ersatzlos gestrichen.
- Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege, München,
Schreiben vom 27.06.2018
Bau- und Kunstdenkmalpflegerische Belange:
Es wird festgestellt, dass die Bebauung nach Westen verschoben worden sei. Die Kapelle St. Antonius, Aktennummer D-1-75-115-21 müsse eine eigene Flurnummer erhalten, mit ausreichendem Umgriff, so dass ihr Schutz gewährleistet sei.
Weiter wird darauf hingewiesen, dass für jede Art von Veränderung an diesen Denkmälern und in ihrem Nähebereich die Bestimmungen der Art. 4 – 6 DSchG gelten. Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege sei bei allen Planungs-, Anzeige-, Zustimmungs- sowie Erlaubnisverfahren nach Art. 6 DSchG und bei allen baurechtlichen Genehmigungsverfahren, von denen Baudenkmäler/Ensembles unmittelbar oder in ihrem Nähe bereich betroffen seien, zu beteiligen.
Stellungnahme:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Forderung nach einer eigenen Flurnummer für die Kapelle aus Gründen des Denkmalschutzes erschließt sich nicht zwingend und liegt im Ermessen des Eigentümers. Zudem fehlt für eine entsprechende Regelung im Rahmen des Bebauungsplans die gesetzliche Ermächtigungsgrundlage. Die Hinweise zu Art 6 DSchG sind bereits im Bebauungsplan enthalten. Weitere Ergänzungen sind nicht erforderlich
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung oder Ergänzung des Bebauungsplans erfolgt nicht.
3.3 Stadt Ebersberg, Tiefbauamt, Schreiben vom 06.06.2018
Auf die Stellungnahme vom 07.11.2017 werde verwiesen:
Kanalisation:
Das Baugrundstück soll über den Haselbacher Weg erschlossen werden. Im Haselbacher Weg befinde sich ein Mischwasserkanal (MWK), der auf Höhe der Hs.Nr. 3 ende. Laut dem Generalentwässerungsplan sei der vorhandene MWK soweit ausreichend dimensioniert, sodass die 4 Wohnhäuser an einen weiterführenden Schmutzwasserkanal(SWK) angeschlossen werden könnten.
Das anfallende Regenwasser aus befestigten Flächen sei entsprechend der Entwässerungssatzung in geeigneten Versickerungsanlagen an Ort und Stelle zu versickern. Eine Einleitung des Regenwassers in den SWK, auch aus der Straße, sei nicht zulässig.
Die notwendigen Entwässerungsanlagen habe der Erschließungsträger sowohl in den öffentlichen als auch den privaten Straßenbereichen zu erstellen.
Die hierfür notwendigen Planungen seien der Stadt in Form eines Bauentwurfs zur Prüfung und Genehmigung vorzulegen.
Mit Einreichung der Bauanträge seien auch die Entwässerungsplanungen für die einzelnen Bauvorhaben in dreifacher Form zur Prüfung und Genehmigung beim Tiefbauamt einzureichen.
Wasserversorgung:
Die bestehende öffentliche Wasserversorgung sei im Haselbacher Weg bis Hs.Nr. 3 vorhanden. Die Versorgung des geplanten Baugebietes mit Frischwasser könne mit einer weiterführenden Wasserleitung erfolgen. Es seien nicht nur die Hauptwasserleitungen incl. aller Armaturen, sondern auch sämtliche Hausanschlüsse einschließlich der notwendigen Feuerlöscheinrichtungen zu erstellen.
Die Leitungsführung und künftige Zuständigkeit sei analog dem Titel Kanalisation.
Die hierfür notwendigen Planungen seien der Stadt in Form eines Bauentwurfs zur Prüfung und Genehmigung vorzulegen.
Mit Einreichung der Bauanträge seien auch die Bewässerungsplanungen für die einzelnen Bauvorhaben in dreifacher Form zur Prüfung und Genehmigung beim Tiefbauamt einzureichen.
Straßenbau:
Die verkehrliche Erschließung sei über den Haselbacher Weg geplant. Es sei vorgesehnen, die bereits öffentlichen Straßen und Wege im Besitz und Unterhalt der Stadt zu behalten und die Zufahrt incl. Wendehammer als Privatstraße auszuweisen.
Das Regenwasser aus den befestigten Flächen der Straße sei in dafür geeigneten und den Vorschriften entsprechenden Versickerungsanlagen zu versickern.
Die Straßenbeleuchtung für den öffentlichen Straßenraum sei nach den Vorgaben der Stadt und in Abstimmung mit den Bayernwerken auf Kosten des jeweiligen Antragstellers herzustellen.
Die hierfür notwendigen Planungen seien der Stadt in Form eines Bauentwurfs zur Prüfung und Genehmigung vorzulegen.
Ein Stellplatznachweis entsprechend der städtischen Satzung sei vorzulegen.
Allgemein:
Für die notwendigen Erschließungsmaßnahmen sei zwischen dem Antragsteller und der Stadt Ebersberg ein Erschließungsvertrag abzuschließen, der durch ausreichend hohe Bürgschaften abzusichern sei. Um unnötige Verzögerungen auszuschließen, sollten alle für die Erschließung notwendigen Planunterlagen zeitnah bei der Stadt eingereicht werden und der spätere Ausbau der Erschließungen in engem Kontakt mit der Tiefbauabteilung abgestimmt werden.
Stellungnahme:
Der Sachverhalt wird zu Kenntnis genommen. Die Stellungnahme vom 06.06.2018 verweist auf die Stellungnahme vom 07.11.2017. Diese Stellungnahmen wurden bereits in der TA-Sitzung vom 12.12.2017 in die Abwägung eingestellt und sind in ausreichendem Maße behandelt und abgewogen. Für den Bebauungsplan ergibt sich kein Änderungsbedarf.
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung oder Ergänzung des Bebauungsplans erfolgt nicht.
3.4 Stadt Ebersberg, Klimamanager, Schreiben vom 05.07.2018
Die Verschattung durch die neu zu pflanzenden Bäume südlich der geplanten Bebauung sei in der Heizperiode durch die Wahl geeigneter Bäume mit kurzer Belaubungsdauer zu reduzieren. Es werde empfohlen, geeignete Fachplaner hinzuzuziehen.
Die geplante Baukörperform und Kompaktheit der Gebäude würde sich bei ggf. zusätzlich geplanten Anbauten verschlechtern. Das Verhältnis von Wärme abstrahlender Außenhülle zu beheiztem Gebäudevolumen sollte daher möglichst wie dargestellt beibehalten oder verbessert werden.
Stellungnahme:
Die Anregungen werden dahingehend berücksichtigt, dass ergänzend zu den bereits aufgeführten Hinweisen im Bebauungsplan noch folgende Hinweise als redaktionelle Ergänzung aufgenommen werden:
Zum Thema Bäume und Verschattung sowie Baukörperform sollte auf folgende Veröffentlichung der Obersten Baubehörde hingewiesen werden: Arbeitsblätter für die Bauleitplanung Nr. 17, Energie und Ortsplanung.
Grundsätzlich sind unabhängig vom Bebauungsplanverfahren die entsprechenden Energiefachgesetze zu beachten. Insofern sind weitergehende Regelungen im Bebauungsplan nicht erforderlich.
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Der Bebauungsplan wird folgendermaßen ergänzt:
Hinweis Nr. 10: Auf die Veröffentlichung „Energie und Ortsplanung“, Arbeitsblätter für die Bauleitplanung Nr. 17, Oberste Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Innern“ wird hingewiesen.
3.5 Bürger 1, Ebersberg, Schreiben vom 02.07.2018
Von dem planenden Architekturbüro eines Bürgers/Bauherrn wird folgendes vorgetragen:
zu Punkt A: Festsetzungen durch Planzeichen:
3. Maß der baulichen Nutzung:
3.1 Erhöhung der zulässigen Grundfläche von 115 m² auf 142 m²
Bebauung der gesamten, durch Baugrenzen gekennzeichneten Fläche
Erhöhung der GRZ von 0,12 auf 0,15
3.2 Erhöhung der zulässigen Geschossfläche von 220 m² auf 254 m²
bedingt durch die Erhöhung der Erdgeschossfläche
Erhöhung der GRZ von 0,24 auf 0,27
7. Sonstige Festsetzungen
7.3 Überschreitung der gekennzeichneten Flächen für Garagen
Erweiterung der Garage durch einen Nebenraum
zu Punkt C: Festsetzungen durch Text
3. Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche
3.3 Erhöhung der zulässigen Grundfläche von 10 m² auf 16 m²
Verbindung zwischen Wohnhaus und Garage
6. Garagen, Carports, Stellplätze und Tiefgaragen
6.2 Erhöhung der zulässigen Dachneigung auf 35°
Anpassung an die Dachneigung des Wohnhauses
Begründung:
Durch die zulässige gewünschte Vergrößerung der Grundfläche wird die lt. Punkt C) 2.1.4 zulässige Grundflächenzahl von 0,4 nicht überschritten.
bei Planung nach Bebauungsplan: GRZ 0,28
bei gewünschter Planung: 0,33
Die durch die gewünschten Änderungen entstehenden Werte lägen noch unter den vorhandenen Werten des Nachbargrundstücks
GRZ 0,17 (115/695)
GFZ 0,32 (220/695)
Durch die vorstehenden beantragten Änderungen würden das charakteristische Ortsbild und die homogene Dachlandschaft nicht gestört, sondern nur nach Empfinden der Planer durch die Proportionen des Baukörpers aufgewertet.
Als Anlage liegen folgende Pläne bei:
Darstellung der Planung nach den Festsetzungen des Bebauungsplans
Darstellung der gewünschten Planung
Stellungnahme:
Ziel der Bauleitplanung ist, wie in der Begründung erläutert, eine Bebauung zuzulassen, welche die naturschutzfachlichen Belange berücksichtigt und die landschaftliche Einbindung in der städtebaulich sensiblen Ortsrandlage gewährleistet.
Im Technischen Ausschuss wurde die mögliche Bebauung des Grundstücks lange und ausführlich diskutiert. Schließlich wurde nach langjähriger Diskussion im TA vom 14.04.2015 einer Bebauung mit 3 Einfamilienhäusern zugestimmt. Im TA vom 10.05.2016 wurde der Voranfrage des Eigentümers, die eine Erhöhung der Anzahl der Einfamilienhäuser um 1 Gebäude vorsah, zugestimmt.
Die vorliegende Planung entspricht weitestgehend dieser Voranfrage des Eigentümers vom 26.03.2016.
Insofern sollten bei der Bewertung der vorliegenden Anregungen diese Zielvorstellungen, die den bisherigen Diskussionen zugrunde lagen, weiterhin berücksichtigt werden.
Zu den einzelnen Punkten der Anregungen:
zu A)3.1 Erhöhung der Grundfläche / 3.2 Erhöhung der Geschossfläche:
Hier ist grundsätzlich festzustellen, dass in der Planzeichnung Entwurf 02 „Änderungswunsch des Bauherrn“ die im Bebauungsplan zulässige Fläche von 10 m² für Nebenanlagen, wie z. B. Gartenhäuschen oder Geräteschuppen, dem Hauptgebäude räumlich und funktional zugeordnet wird und somit nach § 19 Abs. 2 BauNVO den baulichen Anlagen zuzurechnen ist. Nebenanlagen im Sinne des § 14 Abs. 1 Satz 1 BauNVO sind nach den Regelungen des Bebauungsplanentwurfs bis zu einer Größe von 10 m² zulässig. Hier wird eine Erhöhung auf 16 m² beantragt.
Demzufolge würde sich bei korrekter Anrechnung folgende Grundfläche ergeben:
142 m² (beantragter Wert) + 16 m² (als Nebenanlage beantragter Wert) = 158 m²
Dies bedeutet eine Erhöhung der Grundfläche um ca. 37%.
Zusätzlich wäre dann noch eine Erhöhung für Terrassen, Wintergärten etc. um 15 % zulässig.
In der Folge würde sich die festgesetzte Geschossfläche von 220 m² auf 270 m² statt der beantragten 254 m² erhöhen.
Generell ist noch darauf hinzuweisen, dass nach der vorgelegten Schnittzeichnung auch noch im Dachgeschoss in begrenztem Maße Aufenthaltsräume entstehen könnten, deren Fläche wiederum auf die Geschossfläche anzurechnen wäre.
Grundsätzlich ist festzustellen, dass Kommunen dazu verpflichtet sind, eine Abwägung stattfinden zu lassen, bei der alle relevanten Belange berücksichtigt werden müssen, und zwar vollumfänglich und gerecht. Im Ergebnis kann dies dazu führen, dass die Belange der einen oder anderen Partei zugunsten der Belange der anderen zurückzustellen sind.
Im vorliegenden Fall steht der Bauwunsch den Belangen des Naturschutzes und des Ort- und Landschaftsbildes gegenüber. Ein wesentlicher Aspekt der naturschutzfachlichen Belange ist der Erhalt des wertvollen Baumbestandes sowie der Grad der Versiegelung. Eine Erweiterung sollte nicht grundsätzlich ausgeschlossen werden, sie sollte aber in einer maßvollen und verträglichen Weise erfolgen. Deshalb wird vorgeschlagen, nur eine maßvolle Erhöhung zuzulassen. Da sich die Erhöhung der Geschossfläche nicht unmittelbar auf die versiegelte Fläche auswirkt, ist aus städtebaulicher Sicht ein etwas größerer Spielraum bezüglich der Geschossflächenerhöhung verträglich.
Grundsätzlich sollte bedacht werden, dass nach § 23 BauNVO eine geringfügige Überschreitung der Baugrenzen im Rahmen des Bauvollzugs zulässig ist, die nicht durch den Bebauungsplan geregelt werden kann. Aus diesem Grund sollten die festgesetzten Baugrenzen bzw. überbaubaren Flächen auf den einzelnen Baugrundstücken beibehalten werden. Damit ergeben sich für die einzelnen Baugrundstücke unterschiedliche
Grund- und Geschossflächen. Für die Aufenthaltsräume im Dachgeschoss werden nach der vorgelegten Planung ca. 50% der Grundfläche in Ansatz gebracht. Demnach ergibt sich eine deutliche Erhöhung der Geschossfläche.
Für die Regelungen des Bebauungsplans werden deshalb folgende Änderungen vorgeschlagen – siehe auch beiliegende Planskizze:
Baugrundstück des Einwenders:
GR = 142 m²
GF = 300 m²
Baugrundstück südöstlich des Einwenders:
GR = 122 m²
GF = 300 m³
Baugrundstück östlich des Einwenders:
GR = 142 m²
GF = 300 m²
Baugrundstück neben der Kapelle:
GR = 131 m²
GF = 300 m²
Die zulässige Überschreitung der Grundfläche von 15 % gemäß Festsetzung C)2.1.2 ergab bei der ursprünglichen Grundfläche von 115 m² einen Wert von 17 m². Dieser sollte beibehalten werden und als absolute Zahl – 17 m² - festgesetzt werden, um keine unverhältnismäßig großen zusätzlich versiegelten Flächen zu ermöglichen.
Zudem sollte diese Überschreitung nur noch für Terrassen, überdachte Terrassen und Balkone gelten. Die Wintergärten sollten in diesem Zusammenhang als zusätzlich mögliche Erweiterung gestrichen werden, da nach dem o.a. Vorschlag zum einen eine deutliche Erhöhung der Grundfläche im Rahmen des festgesetzten Baufensters zulässig ist und zum anderen eine Erweiterung der Baufenster erforderlich wäre. Dies würde wiederum zu naturschutzfachlichen Konflikten führen, da zusätzliche Flächen überbaut würden und u.U. auch der zu erhaltende Baumbestand durch die Baumaßnahmen gefährdet würde.
zu A)7.3 Überschreitung der gekennzeichneten Flächen für Garagen
Die Fläche für Garagen ist in einer maximalen Größe von 6,0m x 6,50 m festgesetzt. Die beantragte Vergrößerung auf 6,0 m x 9,0 m erscheint im vorliegenden Fall nicht angemessen und würde zu einer unverhältnismäßigen Nachverdichtung hinsichtlich der Nebenanlagen und Garagen führen.
Eine geringfügige Erweiterung auf 6,0 m x 7,0 m wird noch für verträglich gehalten.
zu C) 3.3 Erhöhung der zulässigen Grundfläche von 10 m² auf 16 m²
Hier ist festzustellen, dass die Baugrundstücke auf den ersten Blick relativ groß sind, aber aufgrund des zu erhaltenden Baumbestandes dennoch nur in begrenzten Maße für bauliche Anlagen und Nebenanlagen nutzbar. Um eine Beeinträchtigung der zu erhaltenden Bäume und Orts- und Landschaftsbildes zu gewährleisten, sollte die Festsetzung nicht geändert werden.
zu C) 6.2 Erhöhung der zulässigen Dachneigung auf 35°
Einer Erhöhung der Dachneigung von 30° auf 35° entspricht einer Erhöhung des Firstes um knapp 40 cm. Dieser Erhöhung kann aus städtebaulicher Sicht zugestimmt werden, da keine zusätzliche Flächenversiegelung erfolgt und zusätzlicher Dachraum als Stauraum geschaffen werden kann.
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Der Bebauungsplan ist folgendermaßen zu ändern bzw. zu ergänzen:
Die Grund- und Geschossflächen werden nach Maßgabe der Stellungnahme geändert.
Die Flächen für Garagen werden in einer Größe von 6,0 m x 7,0 m festgesetzt.
Die zulässige Dachneigung für Garagen wird von 30° auf 35° erhöht.
Die Begründung ist entsprechend anzupassen.
Zusammengefasster Beschluss zu den Punkten 3.2 bis 3.4:
Der Technische Ausschuss macht sich die Inhalte der Abwägungs- und Beschlussvorlage zur Fassung vom 12.12.2017 zu Eigen und stimmt den Behandlungsvorschlägen zu.