Vorgeschichte:
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 3 Abs. 1 bzw. § 4 Abs. 1 BauGB wurde vom 27.07.2018 bis 03.09.2018 durchgeführt.
Vorbemerkung:
Die Stellungnahmen von Seiten der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie von Seiten der Öffentlichkeit bedingen entweder keine oder nur redaktionelle Änderungen. Deshalb werden die Stellungnahmen Nr. 2.1 bis 2.16 in einem zusammengefassten Beschluss behandelt.
1. Keine Rückmeldung haben abgegeben bzw. keine Einwände/Bedenken vorgetragen:
- Gemeinde Steinhöring
- Markt Kirchseeon
- Stadt Ebersberg, Abt. Abfall und Umwelt
- Erzbischöfliches Ordinariat München
- LRA Ebersberg, Sachgebiet Altlasten und Bodenschutz
2. Folgende Stellungnahmen wurden abgegeben:
2.1 Regierung von Oberbayern, Schreiben vom 27.07.2018
2.2 Landratsamt Ebersberg, Schreiben vom 18.09.2018
2.3 Landratsamt Ebersberg, Brandschutzdienststelle, Schreiben vom 23.08.2018
2.4 Landratsamt Ebersberg, Gesundheitsamt, Schreiben vom 17.08.2018
2.5 Stadt Ebersberg, Tiefbauamt, Schreiben vom 24.07.2018
2.6 Stadt Ebersberg, Abt. Verkehrsrecht und Schulwegsicherheit, Schreiben vom
07.08.2018
2.7 Staatliches Bauamt Rosenheim, Schreiben vom 29.08.2018
2.8 Wasserwirtschaftsamt Rosenheim, Schreiben vom 30.08.2018
2.9 Landesamt für Denkmalpflege, Schreiben vom 17.08.2018
2.10 Landesbund für Vogelschutz (LBV), Schreiben vom 23.08.2018
2.11 Stadt Ebersberg, Klimamanager, Schreiben vom 03.09.2018
2.12 Energie Südbayern GmbH, Schreiben vom 27.08.2018
2.13 Bayernwerk Netz AG, Schreiben vom 25.07.2018
2.14 Deutsche Telekom Technik GmbH, Schreiben vom 21.08.2018
2.15 Bürger 1, Schreiben vom 01.09.2018
2.16 Bürger 2, Schreiben vom 17.01.2018
Behandlung der Stellungnahmen:
2.1 Regierung von Oberbayern, Schreiben vom 27.07.2018
Nach einer Beschreibung des Vorhabens und des Verfahrens kommt die Regierung von Oberbayern zum Ergebnis, dass das Vorhaben den Erfordernissen der Raumordnung entspricht.
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Änderungen oder Ergänzungen des Bebauungsplanes erfolgen nicht.
2.2 Landratsamt Ebersberg, Bauleitplanung, Schreiben vom 18.09.2018
A. aus baufachlicher Sicht
Das LRA bittet um Klarstellung wie sich die Festsetzungen für Gemeinschaftsstellplätze und Gemeinschaftsgaragen von den Festsetzungen der anderen Stellplätze unterscheiden.
Stellungnahme:
Die Unterscheidung zwischen Garagen bzw. Stellplätzen und Gemeinschaftsgaragen bzw. Gemein-schaftsstellplätzen liegt darin, das letztere sich nicht auf dem Baugrundstück selbst befinden, sondern auf einem eigenen Grundstück errichtet werden. Bei den dargestellten Stellplätzen bzw. Garagen handelt es sich in jedem Fall um die erforderlichen nachzuweisenden Stellplätze.
Behandlungsvorschlag:
Die Anmerkung wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung des Bebauungsplanes ist nicht erforderlich.
B. aus immissionsschutzfachlicher Sicht
Es wird festgestellt, dass durch die geplante Schallschutzwand mit einer Höhe von 3 m eine Vielzahl von Fassaden geschützt werden kann.
Im einzelnen wird folgendes vorgetragen:
Die schalltechnische Wirksamkeit der zulässigen Alternativen (z. B. eingezogener Balkon, teilumbauter Balkon, vorspringendes Gebäudeteil) zur Erreichung/Unterschreitung der Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV würde im weiteren Verfahrensgang nicht mehr belegt und würde in die Eigenverantwortung des Bauherren fallen. Es wird gebeten zu überprüfen, ob dies so beabsichtigt sei.
Es wird gebeten, auch Wintergartenkonstruktionen bzw. verglaste Vorbauten mit aufzunehmen.
Die Stadt wird gebeten, sich mit der Frage auseinanderzusetzen welche Nachweise zukünftig gegenüber wem geführt werden sollen, falls Schallschutzalternativen nicht umgesetzt werden können.
Es würde eine eigenständige Auseinandersetzung bzw. Abwägung der Stadt mit dem Belang „Verkehrslärm“ fehlen. Dies sei im Hinblick auf § 1 Abs. 7 BauGB - bezogen auf die örtliche Situation nachzuholen und die Begründung zu ergänzen.
Die UIB stellt fest, dass die Festsetzungen zum Gewerbelärmschutz ausreichend seien.
Stellungnahme:
aa) zu 7.2.1a
Es wird Kenntnis genommen. Die Festsetzung entspricht der Planungsabsicht der Gemeinde
bb) zu 7.2.1b
Die Festsetzung wird um „Wintergartenkonstruktionen“ bzw. „verglaste Vorbauten“ erweitert.
cc) zu 7.2.1c
Der Nachweis des Ausscheidens einer Maßnahme nach a) und b) ist mit dem Bauantrag schlüssig zu begründen. Um klarzustellen, dass bei Lösung c) das Erfordernis einer Begründung vorliegt, wird vom Planer vorgeschlagen, diese Lösung nur ausnahmsweise zuzulassen.
Zu b) Abwägung
Die Begründung zum Bebauungsplan ist hinsichtlich der städtebaulichen Motive der Stadt Ebersberg zu den Schallschutzfestsetzungen zu ergänzen.
Zu 2. Gewerbelärmschutz
Es wird Kenntnis genommen.
Behandlungsvorschlag:
Die Festsetzungen werden um „Wintergartenkonstruktionen“ bzw. um verglaste Vorbauten erweitert.
Die Alternative c) der Festsetzung 7.2.1 ist nur ausnahmsweise zulässig.
Die Begründung zum Bebauungsplan ist hinsichtlich der städtebaulichen Motive der Stadt Ebersberg zu den Schallschutzfestsetzungen zu ergänzen.
C. aus naturschutzfachlicher Sicht:
Gegen die Bebauung bestehen aus naturschutzfachlicher Sicht keine Bedenken, sofern folgende Maßnahmen berücksichtigt werden.
Als Ausgleich für verlorene Lebensräume wird angeregt, Nisthilfen an den neuen Gebäuden z. B. für Fledermäuse und Mauersegler anzubringen. Hierzu wird auf das beiliegende Merkblatt des LBV verwiesen.
Es wird auf das Entfernungsverbot von Gehölzen in der aktiven Vogelbrutzeit gem. § 44 BNatSchG und die hierzu geregelten Ausnahmetatbestände verwiesen.
Stellungnahme:
Die Anregungen der UNB werden zur Kenntnis genommen. Die Hinweise zu Nisthilfen entsprechend dem Merkblatt des Landesbunds für Vogelschutz können in die Hinweise durch Text aufgenommen werden.
Gleiches gilt für das Entfernungsverbot von Gehölzen in der aktiven Vogelbrutzeit, welche bereits in Ziff. 1.5 der Hinweise durch Text Eingang gefunden haben und textlich noch bezüglich der Ausnahmeregelung gem. § 45 Abs. 7 BNatSchG ergänzt werden können.
Behandlungsvorschlag:
Die Anregungen der UNB werden zur Kenntnis genommen.
Die Vorschläge bzw. Ergänzungen werden in die Begründung bzw. in die Hinweise aufgenommen.
2.3 Landratsamt Ebersberg, Brandschutzdienststelle, Schreiben vom 23.08.2018
Aufgrund der gegebenen Straßenbreite von etwas mehr als 3 m jedoch weniger als 5 m könne für die angrenzende Bebauung kein erfolgreicher Feuerwehreinsatz abgewickelt werden, da das Aussteigen aus dem Fahrzeug nicht / nur schwer möglich ist und kein ausreichender Platz für die Geräteentnahme aus den Fahrzeugen zur Verfügung stünde. Es wird um Ausbildung von insgesamt drei „Bewegungsflächen“ auf der Westseite des Richardisweg gebeten.
Weiterhin werden Hinweise zur Löschwasserversorgung gegeben.
Stellungnahme:
Bezüglich der Straßenbreite des Richardisweges ist auszuführen, dass die Flächen westlich der Straße im Bereich der Flurnummer 188 wegen entsprechender Schmutzwasserleitungen nicht überpflanzt werden können und deshalb als überfahrbare Fläche (ggf. mit Rasensteinen befestigt und mit Halteverbot belegt) ausgeführt werden können. Damit würde eine Straßenbreite von mehr als 5 m zur Verfügung stehen.
Die Seitenflächen des weiter nördlich liegenden Richardiswegs im Bereich der Flurnummer 188/4 und 186 können dort sinngemäß ausgeführt werden, so dass auch dort eine Mindestbreite der überfahrbaren Fläche von zumindest. 4 m gewährleistet ist.
Bezüglich der Aufstellfläche für die Feuerwehr wurde vom Planer ein Lösungsvorschlag erarbeitet, der bei Einvernehmen des Kreisbrandrats in die Planung eingearbeitet werden kann. Ggf. sollte überlegt werden, ob diese Fläche und ggf. auch die privaten Seitenflächen als öffentliche Verkehrsfläche gewidmet werden sollten, um eine jederzeitige Befahrbarkeit zu gewährleisten.
Behandlungsvorschlag:
Der Vorschlag des Planers wird in den Bebauungsplan mit eingearbeitet. Im Zuge des weiteren Verfahrens wird die Verwaltung beauftragt, die Widmung der Fläche zu prüfen.
2.4 Landratsamt Ebersberg, Gesundheitsamt, Schreiben vom 17.08.2018
Das Gesundheitsamt gibt Hinweise auf Einbau und Benutzung von Regenwassernutzungsanlagen gemäß § 17 Abs. 6 TrinkwV
Stellungnahme:
Die Hinweise zur Regenwassernutzungsanlagen werden zur Kenntnis genommen und können ggf. in die Hinweise durch Text aufgenommen werden.
Behandlungsvorschlag:
Die Hinweise des Bebauungsplanes sind entsprechend zu ändern.
2.5 Stadt Ebersberg, Tiefbauamt, Schreiben vom 24.07.2018
Kanalisation
Das zur Bebauung vorgesehene Grundstück Fl. Nr. 188 wird über den Richardisweg erschlossen.
Im Richardisweg befindet sich ein Mischwasserkanal (MWK) DN 200, der auf Höhe der Hs. Nr. 1 im Richardisweg endet. Der MWK hat am Endeschacht (098KM005) eine Sohltiefe von 1,01 m. Laut dem Generalentwässerungsplan der Stadt, ist der vorhandene MWK soweit ausreichend dimensioniert, so dass die 4 geplanten Häuser, an einen in Richtung Norden bis zur Grundstücksgrenze der Fl. Nr. 188 weiterführenden Schmutzwasserkanal (SWK), mittels einer Druckleitung aus den privaten Grundstücken angeschlossen werden kann. Innerhalb der Erschließung soll ein SWK im freien Gefälle auf die gemeinsame Pumpstation (PST) geführt werden. Jedes Gebäude muss hier mit einem Revisionsschacht ausgestattet werden. Das anfallende Regenwasser aus befestigten Flächen, kann aufgrund der vorab durchgeführten Bodenuntersuchungen, vermutlich nicht wie in der Entwässerungs-satzung (EWS) der Stadt gefordert, versickert werden. Das anfallende Regewasser muss in geeigneten Anlagen (Zisternen o.ä.) gesammelt und zurückgehalten werden. Anschließend kann dann gedrosselt in den bestehenden Mischwasserhausanschluss der auf den MWK in der Eberhardstraße angeschlossen ist, eingeleitet werden. Hierfür sind unter den künftigen Parteien entsprechende Dienstbarkeiten einzutragen. Die notwendigen Entwässerungsanlagen (Hauptkanäle und Hausan-schlüsse) hat der Erschließungsträger, sowohl in der öffentlichen Straße, im Richardisweg, als auch auf den privaten Erschließungsstraßen auf eigene Kosten zu erstellen. Die im öffentlichen Raum verlegten Entwässerungsanlagen werden anschließend in den öffentlichen Unterhalt übernommen.
Die hierfür notwendigen Planungen sind der Stadt in Form eines Bauentwurfes (BE) zur Prüfung und Genehmigung vorzulegen. Der BE muss Lagepläne, Längenschnitte sowie notwendige Detailzeichnungen und eine entsprechende Baubeschreibung beinhalten.
Mit Einreichung der Bauanträge sollten auch unbedingt die Entwässerungsplanungen für die einzelnen Bauvorhaben mit vorgelegt werden. Die Entwässerungsplanung ist 3 – fach beim Tiefbauamt der Stadt zur Prüfung und Genehmigung einzureichen.
Wasserversorgung
Die bestehende öffentliche Wasserversorgung ist im Richardisweg durchgehend vorhanden. Die vorhandenen Wasserleitungen (WL) haben eine Dimension von DN 250 GGG und DN 150 GGG. Die Versorgung des geplanten Baugebietes mit Frischwasser, wird an der WL DN 150 GGG erfolgen. Die Anschlussleitungen für die beiden Doppelhäuser, sind über die jeweilige Zufahrt, mit einer WL DN 50 HD PE auszuführen. Für jedes Gebäude sind eigene Absperreinrichtungen vorzusehen. Die Hauptwasserleitungen incl. aller Armaturen, sowie die jeweiligen Hausanschlüsse und die notwendigen Feuerlöscheinrichtungen, hat der Erschließungsträger auf eigene Kosten zu erstellen. Die im öffentlichen Grund verlegten WL werden anschließend in den öffentlichen Unterhalt übernommen.
Die hierfür notwendigen Planungen sind der Stadt in Form eines Bauentwurfes (BE) zur Prüfung und Genehmigung vorzulegen. Der BE muss Lagepläne, Längenschnitte sowie notwendige Detailzeichnungen und eine entsprechende Baubeschreibung beinhalten.
Mit Einreichung der Bauanträge sollten, identisch wie bei der Entwässerungsplanung, die Bewässerungsplanung 3 – fach beim Tiefbauamt zur Prüfung und Genehmigung vorgelegt werden.
Straßenbau
Die verkehrliche Erschließung des Flurstückes Nr. 188, ist entsprechend dem Bebauungsplan, über den südlichen Richardisweg geplant.
Für die verkehrliche Erschließung sind zwei Zufahrten, zu jeweils zwei Stellplätzen, und zwei Zufahrten für die Erschließungswege, geplant. Aufgrund der sehr beengten Verhältnisse im Richardisweg, ist darauf zu achten, dass alle Zufahrten breit genug und gut einsichtig ausgebaut werden. Das anfallende Regenwasser aus den befestigten Flächen der Zufahrten, Stellplätze und Erschließungswege ist entsprechend der EWS der Stadt, in dafür geeigneten und den Vorschriften entsprechenden Rückhalteanlagenanlagen zu sammeln, und wie unter dem Pkt. Kanalisation beschrieben, gedrosselt über den bestehenden MWK – Hausanschluss, in den MWK Eberhardstraße einzuleiten.
Die eventuell zusätzliche Straßenbeleuchtung für den öffentlichen Straßenraum ist nach den Vorgaben der Stadt und in Abstimmung mit den Bayernwerken, auf Kosten des jeweiligen Erschließungsträgers herzustellen.
Die hierfür notwendigen Planungen sind der Stadt in Form eines Bauentwurfes (BE) zur Prüfung und Genehmigung vorzulegen. Der BE muss Lagepläne, Längenschnitte sowie notwendige Detailzeichnungen und eine entsprechende Baubeschreibung beinhalten.
Ein Stellplatznachweis entsprechend der städtischen Satzung ist vorzulegen.
Allgemein
Für die notwendigen Erschließungsmaßnahmen ist zwischen dem Erschließungsträger und der Stadt Ebersberg ein Erschließungsvertrag abzuschließen. Die Erschließungsmaßnahmen sind durch Bürgschaften, die der Höhe der Erschließungskosten entsprechen, durch den Erschließungsträger gegenüber der Stadt abzusichern.
Um unnötige Verzögerungen für geplante Bauvorhaben von vornherein auszuschließen, müssen alle für die Erschließung notwendigen Planunterlagen zeitnah bei der Stadt eingereicht werden. Auch, und vor allem, beim späteren Ausbau der Erschließungen, sollte dies immer in engem Kontakt mit der Tiefbauabteilung, abgestimmt werden.
Stellungnahme:
Die Hinweise zur Kanalisation, Wasserversorgung und zum Straßenbau werden zur Kenntnis genommen und können in die Hinweise durch Text aufgenommen werden.
Behandlungsvorschlag:
Die Hinweise sind entsprechend zu ändern.
2.6 Stadt Ebersberg, Abt. Verkehrsrecht und Schulwegsicherheit, Schreiben vom 07.08.2018
Die Zufahrten zu den Grundstücken sind ausreichend breit und gut einsehbar zu gestalten, da der Richardisweg sehr eng sei und überwiegend von Fußgängern und Radfahrern (auch Fernradweg) genutzt wird.
Stellungnahme:
Die Hinweise zur Verkehrs- und Schulwegsicherheit werden zur Kenntnis genommen. Die Einfahrten zu den Stellplätzen und Garagenhöfen sind ausreichend weit vom Richardisweg abgerückt, so dass die erforderliche Einsehbarkeit auf den Richardisweg gewährleistet ist.
Behandlungsvorschlag:
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Eine Änderung des Bebauungsplanes ist nicht erforderlich.
2.7 Staatliches Bauamt Rosenheim, Schreiben vom 29.08.2018
Es dürfen keine direkten Zufahrten auf die St. 2080 (Eberhardstraße) erfolgen.
Wegen des starken Verkehrsaufkommens sei mit Emmissionen zu rechnen. Etwa erforderliche Lärmschutzeinrichtungen würden nicht vom Baulastträger der Bundesstraße übernommen.
Die bestehende Straßenentwässerung dürfe durch Baumaßnahmen nicht beeinträchtigt werden. Der Straße dürfe kein Oberflächen-, Abwasser sowie Dach- und Niederschlagswasser aus den Grundstücken zugeführt werden.
Vom Sarreiterweg auf die St. 2080 seien ausreichende Sichtdreiecke nach RASt 06 (3m Tiefe, 70 m Schenkellänge parallel zur St. 2080) freizuhalten. Neue Hochbauten dürfen dort nicht errichtet werden; Wälle, Sichtschutzzäune, Anpflanzungen aller Art sowie Stapel, Haufen etc. dürfen nicht angelegt werden, wenn sie sich mehr als 0,80 m über die Fahrbahn erheben.
Die vorhandene Stützmauer entlang der St. 2080 dürfe nicht verändert oder beeinträchtigt werden. Die Standfestigkeit sei stets zu gewährleisten.
Stellungnahme:
Die Einwendungen zur Erschließung, Entwässerung sowie zum Lärmschutz, den Sichtflächen und der Stützmauer entlang der St 2080 werden zu Kenntnis genommen.
Eine Erschließung von der St 2080 ist nicht beabsichtigt. Ein Erschließungsverbot kann ggf. festgesetzt werden oder in die Hinweise durch Text aufgenommen werden.
Bezüglich des Lärmschutzes wurde eine entsprechende schalltechnische Verträglichkeitsunter-suchung in Auftrag gegeben.
Oberflächen und Niederschlagswässer werden auf den privaten Grundstücksflächen gesammelt und der Mischwasserkanalisation zugeleitet, eine Ableitung auf die St 2080 kann ausgeschlossen werden.
Das geforderte Sichtdreieck aus dem Sarreiterweg auf die St 2080 befindet sich nach Prüfung des Planers ausschließlich auf öffentlichem Grund, so dass eine Einschränkung der Sichtflächen durch Gebäude, Zäune, Ablagerungen o. dergl. ausgeschlossen werden kann.
Die Stützmauer befindet sich ebenfalls auf Straßengrund und wird durch private Baumaßnahmen nicht tangiert.
Behandlungsvorschlag:
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Eine Änderung des Bebauungsplanes ist nicht erforderlich.
2.8 Wasserwirtschaftsamt Rosenheim, Schreiben vom 30.08.2018
Nach einer allgemeinen Beschreibung des Vorhabens weist das WWA auf die Lage des Baugebiets hin. Es würde in der Jungmoränenlandschaft liegen mit wallförmigen Ausbildungen an der südlichen Grenze. Das Gelände würde vom südöstlichen bis zum nordwestlichen Rand um ca. 10 m fallen. Bei auf FlNr. 188/0 durchgeführten Bohrsondierungen bis in eine Tiefe von 5 m wurde kein Grundwasser festgestellt. Hang- und Schichtenwasser seien in Moränengebieten grundsätzlich nicht auszuschließen. Aus Sicht des Baugrundgutachters sei von einer Versickerung des Niederschlagswassers auf den einzelnen Grundstücken abzusehen, da nicht ausgeschlossen werden kann, dass Wasser auf den unterliegenden Grundstücken wieder austritt und diese beeinträchtigt.
Mit der Bebauungsplanaufstellung bestünde aus wasserwirtschaftlicher Sicht grundsätzlich Einverständnis. Es wird um Beachtung folgender Punkte gebeten:
- ausreichender Objektschutz gegen Starkniederschläge (wasserdichte Keller, Öffnungen
der Gebäude ausreichend hoch – mind. 15 cm – setzen.
- Höhenkote „Oberkante Rohfußboden“ der Wohngebäude ausreichend hoch über GOK
(mind. 15 cm) setzen.
Es wird gebeten, die Niederschlagswasserbeseitigung nochmals zu überprüfen. Die Versickerung vor Ort sei möglich, falls die Kiesschichten ausreichend mächtig seien. Anderenfalls soll die Einleitung mittels Regenwasserkanal in die nahe gelegene Ebrach geprüft werden.
Stellungnahme:
Das grundsätzliche Einverständnis des WWA Rosenheim zum Bebauungsplan wird zur Kenntnis genommen.
Die empfohlenen zusätzlichen Festsetzungen zum Objektschutz gegen Starkregenfälle können gerne unter den Hinweisen durch Text aufgenommen werden. Die Festsetzungen der Wandhöhe und deren Bezugshöhen lassen eine individuelle Anhebung des EG-Fußbodens gegenüber dem natürlichen Gelände zu.
Die Ableitung des Niederschlagswassers in die Mischwasserkanalisation erfolgt auf Empfehlung des Baugrundgutachtens. Die Anlage eines eigenen Regenwasserkanals in die Ebrach ist wirtschaftlich nicht vertretbar.
Behandlungsvorschlag:
Die Einwände des WWA werden zur Kenntnis genommen. Die Anregungen zum Objektschutz werden in die Hinweise übernommen.
2.9 Landesamt für Denkmalpflege, Schreiben vom 17.08.2018
Das Amt weist auf zwei Denkmäler in der Nähe des Geltungsbereichs hin.
- D-1-75-115-38, Ehem. Bauernhof, sog. Beim Türk, zweigeschossige Einfirstanlage mit Blockbau und flachem Satteldach, 1705, am Wirtschaftsteil Bundwerk 18.Jh.
- D-1-75-115-46, Wohnhaus, sog. Beim Buckl, erdgeschossiger Flachsatteldachbau mit Eckrustika auf hohem Kellergeschoss, Teile in Blockbauweise, 18. und 2. Hälfte 19 Jh.
Auf FlNr. 188/3 seien in den Planungen 3 Vollgeschosse möglich. Die Baudenkmäler Semptstr. 16 sowie Richardisweg 4 würden eine lockere Bebauung wiederspiegeln, wie sie noch Mitte des 19. Jahrhunderts für die Bebauung außerhalb von Ebersberg vorhanden war. Die Denkmäler hätten maximal 2 Vollgeschosse mit flachem Satteldach. Ein Bau mit 3 Vollgeschossen direkt gegenüber dem Baudenkmal Semptstr. 16 würde das Baudenkmal erdrücken und es in seinem Wesen und seiner Wirkung erheblich beeinträchtigen. Das Amt fordert, auch den Bau auf FlNr. 188/3 auf 2 Vollgeschosse zu reduzieren.
Weiterhin werden allgemeine Hinweise zum Verfahren gegeben, wonach das Landesamt bei allen Verfahren bei denen Baudenkmäler/Ensembles unmittelbar oder in ihrem Nahbereich betroffen sind, zu beteiligen sei.
Stellungnahme:
Die Festsetzung von 3 Vollgeschossen bei Fl.Nr. 188/3 gibt den derzeitigen Baubestand wieder, bei dem unterstellt wurde, dass das Dachgeschoss aufgrund seiner steilen Neigung und der Dachgauben ein Vollgeschoss darstellt. Unabhängig davon, ob das DG ein Vollgeschoss ist oder nicht, gilt hier der Bestandsschutz.
Die Wandhöhenfestsetzung von 6,30 m und die Dachneigungsfestsetzung von max. 36° für den Fall eines Neubaus lässt jedoch kein 3. Vollgeschoss zu. Insofern ist die Festsetzung auf 2 Vollgeschosse zu korrigieren.
Behandlungsvorschlag:
Die Festsetzung für FlNr. 188/3 ist auf 2 Vollgeschosse zu korrigieren.
2.10 Landesbund für Vogelschutz, Schreiben vom 23.08.2018
Der LBV hat keine Einwände, bittet aber im Sinne des freiwilligen Artenschutzes Merkblätter zum Vogel- und Fledermausschutz an die Bauinteressenten weiter zu geben.
Stellungnahme:
Es wird Kenntnis genommen, dass der LBV keinerlei Einwände gegen den Bebauungsplan hat.
Die Hinweise zu Niststeinen und dem Vogelschutz bei Glasflächen kann in den Hinweisen durch Text gerne aufgenommen werden. (siehe auch Schrieben der UNB des LA EBE).
Behandlungsvorschlag:
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Es wird auf die Beschlussfassung zur Unteren Naturschutzbehörde verwiesen.
2.11 Stadt Ebersberg, Klimaschutzmanager, Schreiben vom 03.09.2018
Für Flachdächer und flach geneigte Dächer (< 15°) von Garagendachflächen, ist es energetisch und ökologisch sinnvoll Dachbegrünung festzusetzen. Mit Dachbegrünungen wird ein Beitrag zur Verminderung der Aufheizungen von Siedlungsräumen in den Sommermonaten geleistet. Des Weiteren wird bei Starkregen ein Überfluten der Kanäle verhindert, da ein Teil des anfallenden Niederschlagswassers zunächst im Substrataufbau der Dachbegrünung gespeichert wird. Hier wird es dann verzögert abgegeben oder verdunstet. Formulierungsvorschlag: Flachdächer und flach geneigte Dächer von Garagenflächen kleiner 15° sind mit mindestens 75 % der Dachfläche zu begrünen.
Die Verschattung in der Heizperiode durch neu zu pflanzende Bäume auf den Südseiten der dargestellten Baukörper ist im Sinne der Reduktion der Heizbedarfe und damit verbundenen Treibhausgasemissionen möglichst gering zu halten. Es wird dringend empfohlen mit Unterstützung geeigneter Fachplaner Bäume mit geeigneter kurzer Belaubungsdauer und ausreichender Robustheit gegenüber den lokalen klimatischen Veränderungen (Hitzeperioden, Starkregen, Sturm) zu wählen.
Das private Laden von Elektro-Autos ist laut Elektromobilitätskonzept des Landkreises die wichtigste Form der künftigen Ladeinfrastruktur in Ebersberg. Bei den dargestellten Garagenplätzen sollten daher entsprechender Elektro7- oder Leerrohrinstallationen für eine spätere ausreichende Ladeleistung pro Stellplatz vorgesehen werden. Etwaige Wallboxen sind als untergeordnete Nebenanlagen (§ 14 Abs. 1 BauNVO) in allen Gebietstypen zulässig.
Entsprechend Art 68 Abs. 6 BayBO müssen von Baubeginn an die technischen Nachweise an der Baustelle vorliegen. Hierzu gehört auch die Energiebedarfsberechnung. Es wird dringend empfohlen die Berechnungen während der Planungsphase zu erstellen und fortzuschreiben.
Stellungnahme:
Der Vorschlag einer Begrünung von Flachdächern und gering geneigten Dächern unter 15° Neigung wird zur Kenntnis genommen. Da der Bebauungsplan bei den Haupt- und Nebengebäuden aus ortsplanerischen Gründen keine Flachdächer oder geringere Dachneigung als 18° festsetzt, ist der Vorschlag jedoch nicht umsetzbar.
Die Hinweise zur Verschattung durch Bäume werden zur Kenntnis genommen, eine Regelung durch den Bebauungsplan erscheint jedoch nicht notwendig, da Baumpflanzungen nicht ortsgebunden festgesetzt wurden.
Die Hinweise zur Elektromobilität sowie zur Energiebedarfsberechnung werden zur Kenntnis genommen. Dies betrifft allerdings nicht den Regelungsgehalt des Bebauungsplanes und wäre ggf. bei der Ausführung des Bauvorhabens zur berücksichtigen.
Behandlungsvorschlag:
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Eine Änderung des Bebauungsplanes erfolgt nicht.
2.12 Energie Südbayern, Schreiben vom 27.08.2018
Gegen die Planung bestehen keine Einwände. Vor Abbruch der Gebäude seien die bestehenden Erdgasnetzanschlüsse abzutrennen. Diese Maßnahme sei kostenpflichtig und wäre rechtzeitig vor Beginn der Abbrucharbeiten zu beauftragen.
Stellungnahme:
Es wird Kenntnis genommen, dass vor Abriss der Gebäude die Abtrennung bestehender Erdgasanschlüsse zu beauftragen ist.
Behandlungsvorschlag:
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Eine Änderung des Bebauungsplanes ist nicht erforderlich.
2.13 Bayernwerk Netz GmbH, Schreiben vom 25.07.2018
Es wird auf bestehende Leitungen im Plangebiet hingewiesen. Mit der Planung besteht Einverständnis sofern keine Leitungen oder Anlagen dadurch beeinträchtigt werden.
Stellungnahme:
Der Hinweis auf bestehende Versorgungseinrichtungen der Bayernwerke wir zur Kenntnis genommen.
Eine Karte zur Lage der Einrichtungen liegt dem Planer nicht vor.
Behandlungsvorschlag:
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Eine Änderung des Bebauungsplanes ist nicht erforderlich.
2.14 Deutsche Telekom Technik GmbH, Schreiben vom 21.08.2018
Es wird auf vorhandene Telekommunikationslinien hingewiesen, die durch die Baumaßnahmen berührt werden könnten. Es soll darauf geachtet werden, dass diese Anlagen nicht verändert werden müssen oder beschädigt werden.
Auf das Merkblatt „Bäume, unterirdische Leitungen und Kanäle der Forschungsanstalt für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 2013 wird hingewiesen.
Stellungnahme:
Der Hinweis auf bestehende Telekommunikationslinien der Telekom wird zur Kenntnis genommen.
Behandlungsvorschlag:
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Der Hinweis auf das Merkblatt „Bäume, unterirdische Leitungen und Kanäle der Forschungsanstalt für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 2013“ wird in die Begründung mit aufgenommen.
2.15 Bürger 1, Schreiben vom 01.09.2018
Es wird vorgetragen, dass bei der Planung die Verkehrssicherheit nur unzulänglich behandelt wurde. Die Verdichtung mit fünf Wohnhäusern hätte einen zusätzlichen Anliegerverkehr mit zehn Fahrzeugen plus Besucher- und Lieferverkehr zur Folge.
Der Richardisweg sei ein von Fußgängern stark frequentierter Weg, der eine alternativlose Verbindung vom Stadtkern zum Klostersee/Tal/Ebersberger Forst ermöglicht. Zahlreiche Schulkinder, Schulklasssen, Wandergruppen (Senioren), sowie Fahrradfahrer (allen voran Kinder) und Freizeitsportler würden den Weg benutzen.
Der Weg entlang der Eberhardstraße sei nicht für die vorgenannte Nutzung geeignet. Ein sicheres Überqueren der Eberhardstraße sei für die genannte Personengruppe kaum möglich. Die Fußgängerampel an der Abzweigung nach Hohenlinden sei ein notwendiger Behelf, könne jedoch nicht dazu führen, dass die Eberhardstraße den Richardisweg als Weg für Fußgänger entlasten oder gar ersetzten würde.
Der Richardisweg sei sehr eng. Begegnungsverkehr von zwei PKW sei nicht möglich. Fußgänger müssten auf die Böschung ausweichen, Personen die einen Kinderwagen schieben zwingen Autofahrer dazu im Schritttempo hinter ihnen her zu fahren. Dieser unmöglichen Situation werde versucht durch Verbreiterungen von Einfahrten und einer Abflachung des Geländes im Bereich des Grundstücks Richardisweg 3 abzuhelfen. Dies würde lediglich eine Entschärfung des Problems darstellen, mehr jedoch nicht. Große Bereiche wären weiterhin extrem eng und unsicher.
Ein besonders neuralgischer Punkt sei die Kreuzung Richardisweg/Sarreiterweg/Semptstraße. Die Ein- und Ausfahrt sei trotzt Spiegel unübersichtlich, eng und unfallträchtig. Zwei Fahrzeuge kommen beim Einbiegen nicht aneinander vorbei. Sollte an der geplanten Verdichtung festgehalten werden, müsste der Richardisweg an der Einmündung zum Sarreiterweg so verbreitert werden, dass zwei Fahrzeuge aneinander vorbeikommen.
Es könne nicht im Sinne einer vernünftigen und am Bürger orientierten Planung sein, die Sicherheit der schwächsten Verkehrsteilnehmer den teilweise durchaus berechtigten Interessen einer Verdichtung unterzuordnen. Fußgänger und Radfahrer hätten es in Ebersberg an nicht wenigen Stellen ohnehin schwer (z. B. Sarreiterweg).
Es wird deshalb gebeten, weniger Neubauten zuzulassen und Einmündung vom Richardisweg zum Sarreiterweg so zu verbreitern, dass Gefahren für alle Verkehrsteilnehmer reduziert werden.
Stellungnahme:
Die vorgetragenen Anregungen und Bedenken werden zur Kenntnis genommen.
Die getroffenen Festsetzungen lassen statt dem zum Abriss stehenden Bungalow 4 neue Wohneinheiten zu, so dass in Summe auf FlNr. 188 drei neue Wohneinheiten entstehen.
Selbst bei Berücksichtigung einer moderaten Nachverdichtung der weiter nördlich anschließenden Grundstücke, entsteht dadurch nur eine marginale verkehrliche Mehrbelastung.
Eine weitergehende Verbesserung der Verkehrssituation ist planerisch nicht mehr möglich.
Der Bebauungsplan sieht in den Bereichen, auf denen der Neubau von Gebäuden oder eine Nachverdichtung auf Grundstücken ermöglicht werden soll, bereits Maßnahmen zur Verbreiterung des nutzbaren Straßenquerschnitts durch das Abrücken der baulichen Anlagen von der Straßenbegrenzungslinie vor. Durch die Anordnung von Rangierflächen bzw. Zufahrten zu den Garagen und Stellplätzen entsteht eine Vielzahl von Ausweichflächen, die den Begegnungsverkehr erlauben.
Zusätzlich ist die verkehrliche Anordnung einer Tempo-30 Zone möglich.
Ggf. sollte überlegt werden, ob die privaten Seitenflächen nicht als öffentliche Verkehrsfläche gewidmet werden sollten, um eine jederzeitige Befahrbarkeit zu gewährleisten (siehe auch Abwägung zum Schreiben der Kreisbrandinspektion des LA EBE).
Die angesprochene Engstelle beim Anschluss des Richardiswegs in den Sarreiterweg ist baulicher Bestand. Da der Bebauungsplan in diesem Bereich lediglich den Baubestand festschreibt und kein zusätzliches Baurecht ausweist, ist eine Grundstücksabtretung aus Fl.Nr. 188/3 für eine Verbreiterung des Straßenanschlusses kaum realisierbar.
Behandlungsvorschlag:
Die Anregungen werden zur Kenntnis genommen.
Die Verwaltung wird beauftragt, die öffentliche Widmung der privaten Seitenflächen zu prüfen. Änderungen des Bebauungsplanes sind nicht erforderlich.
2.16 Bürger 2, Schreiben vom 17.01.2018
Das Anwesen Richardisweg 1 ½ soll zumindest teilweise in Familienbesitz gehalten werden. Es wird für ein junge Familie eine größere Doppelhaushälfte als 120 m² Wohnfläche gewünscht. Weiterhin soll eine Schwester dort einziehen, die aufgrund einer Schwerbehinderung entsprechenden Platz benötige.
Es soll die Möglichkeit bestehen, eine Doppelhaushälfte größer und eine kleiner zu gestalten und die Möglichkeit eines Treppenhauses als „Vorbau“. Möglicherweise könnte auch der gesamte Baukörper ein bisschen größer werden.
Stellungnahme:
Die vorgetragenen Bauwünsche der Familie bezüglich der Möglichkeit der Errichtung eines Doppelhauses werden zur Kenntnis genommen.
Der Bebauungsplan stellt einen Bau- und Planungsspielraum von ca. 203 m² zur Verfügung auf dem eine Grundfläche von 150 m² nur für das Hauptgebäude (ohne Balkone, Terrassen, Kellerlichtschächte und Kelleraußentreppen) und eine Geschossfläche von 300 m³ realisiert werden kann, die mögliche zusätzliche Nutzung im Dachgeschoss nicht eingerechnet.
Diese Werte entsprechen den üblichen Abmessungen bzw. Größen für die Errichtung eines normalen Doppelhauses.
Die derzeitige Grundfläche des Bestandsgebäudes beträgt ca. 114 m². Der Bebauungsplan lässt somit eine Nachverdichtung der Grundfläche von ca. 25 % zu. Eine noch größere Nachverdichtungsmöglichkeit, würde den städtebaulichen Charakter des Baugebietes negativ beeinflussen.
Behandlungsvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung des Bebauungsplanes erfolgt nicht.
Beschluss:
Zusammengefasster Beschluss zu den Punkten 2.1 bis 2.16:
Der Technische Ausschuss macht sich die Inhalte der Abwägungs- und Beschlussvorlage zur Fassung vom 09.10.2018 zu Eigen und stimmt den Behandlungsvorschlägen zu.