Vorgeschichte:
Am 14.06.2016 wurde der Beschluss für die Entwicklungssatzung Ruhensdorf Nr. 204 in der Fassung vom 14.06.2016 gefasst und der Entwurf i.d.F.v. 14.06.2016 gebilligt.
Anschließend wurde die öffentliche Auslegung und die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange vom 31.08.2016 bis 28.09.2016 durchgeführt.
1. Keine Rückmeldung haben abgegeben
1.1 Landesverband für Vogelschutz, Zorneding
1.2 Deutsche Funkturm GmbH, München
1.3 Freiwillige Feuerwehr, Ebersberg
1.4 Stadtgärtnerei Ebersberg
1.5 Stadt Grafing
1.6 Vermessungsamt Ebersberg
1.7 Bayerischer Bauernverband, München
1.8 E.ON Netz GmbH, Bamberg
1.9 Amt für ländliche Entwicklung, München
1.10 Staatliches Bauamt, Rosenheim,
1.11 Bund Naturschutz Ebersberg
1.12 Landesjagdverband Bayern e.V.
1.13 Wasser- und Bodenverband Ebersberg
1.14 Bayernwerk AG Assetmanagement, München
1.15 Landratsamt Ebersberg, Altlasten
2. Keine Einwände / Bedenken haben abgegeben:
2.1 Stadt Ebersberg, Ausgleichsflächen, Abfallwirtschaft, Schreiben vom 24.08.2016
2.2 Bayernwerk AG, Netzcenter Ampfing, Schreiben vom 25.08.2016 (per E-Mail)
2.3 Regionaler Planungsverband, München, Schreiben vom 30.08.2016 (per E-Mail)
2.4 Regierung von Oberbayern, Schreiben vom 29.08.2016
2.5 Vodafone Kabel Deutschland GmbH, München, Schreiben vom 12.09.2016 (per E-Mail)
2.6 Markt Kirchseeon, Schreiben vom 21.09.2016
2.7 Gemeinde Steinhöring, Schreiben vom 25.08.2016
2.8 Energie Südbayern GmbH, Traunreut, Schreiben vom 31.08.2016
2.9 Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten, Ebersb., Schreib. v. 28.09.2016 (per E-Mail)
2.10 Stadt Ebersberg, Tiefbauamt
3. Folgende Stellungnahmen wurden abgegeben:
3.1 Kreisheimatpfleger Hr. Krammer, Ebersberg, Schreiben vom 29.08.2016
3.2 Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege, München, Schreiben vom 26.08.2016
3.3 Deutsche Telekom Technik GmbH, Landshut, Schreiben vom 20.09.2016
3.4 Wasserwirtschaftsamt Rosenheim, Schreiben vom 20.09.2016
3.5 Landratsamt Ebersberg, Brandschutzdienststelle, Schreiben vom 28.09.2016 (per E-Mail)
3.6 Landratsamt Ebersberg, Schreiben vom 20.09.2016 (Eingang am 29.09.2016 per E-Mail)
3.7 Verwaltung / Planer
Die eingegangenen Stellungnahmen (3.1-3.7) werden in einem zusammengefassten Beschluss abgehandelt, da diese Beschlussvorschläge nicht oder als redaktionelle Änderungen nicht wesentlich in die Planung eingreifen.
Behandlung der Stellungnahmen:
3.1 Kreisheimatpfleger Hr. Krammer, Ebersberg, Schreiben vom 29.08.2016
Es wird darauf hingewiesen, dass beim Kiesabbau bereits 1933 ca. 150 m nördlich von Ruhensdorf ein Gräberfeld entdeckt worden sei. Bei nachfolgenden Grabungen seien weitere Gräber nachgewiesen worden. Daher wäre bei weiteren Planungen zu berücksichtigen, dass sich dieser bajuwarische Reihengräberfriedhof sich bis in den nördlichen Geltungsbereich der Entwicklungssatzung erstrecken könnte.
Stellungnahme:
Im bayerischen Denkmal-Atlas sind innerhalb des Geltungsbereichs keine Bodendenkmäler aufgeführt. Von Seiten des Landesamtes für Denkmalpflege sind auch keine Hinweise eingegangen, dass innerhalb des Geltungsbereichs der Entwicklungssatzung Bodendenkmäler vorhanden sein könnten. Da es aber nicht gänzlich auszuschließen ist, dass bei Erdarbeiten Bodendenkmäler gefunden werden können, sollte vorsorglich ein entsprechender Hinweis in der Begründung unter Ziffer 10 aufgenommen werden.
Behandlungsvorschlag:
Pkt. 10 der Begründung wird um folgenden Passus redaktionell ergänzt:
Hinweise auf Bodendenkmäler sind nicht vorhanden. Da es aber nicht gänzlich auszuschließen ist, dass bei Erdarbeiten Bodendenkmäler gefunden werden können, wird vorsorglich darauf hingewiesen, dass Bodendenkmäler der Meldepflicht nach Art. 8 DSchG unterliegen und der Unteren Denkmalschutzbehörde oder dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege unverzüglich bekannt zu machen sind. Ein Grabungsschutzgebiet besteht nicht.
3.2 Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege, München, Schreiben vom 26.08.2016
Von Seiten der Bau- und Kunstdenkmalpflege werden keine Einwände vorgetragen. Es werde auf das Baudenkmal D-1-75-115-96 (Hofkapelle) hingewiesen. Um grundsätzliche und angemessene Berücksichtigung in Begründung und ggf. Umweltbericht werde gebeten.
Die Denkmäler seien mit vollständigem Listentext und Hinweis auf die besonderen Schutzbestimmungen der Art. 4 – 6 DSchG nachrichtlich zu übernehmen und im zugehörigen Planwerk kenntlich zu machen.
Für jede Art von Veränderungen an diesen Denkmälern würden die Bestimmungen der Art. 4-6 DSchG gelten. Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege sei bei allen Planungs-, Anzeige-, Zustimmungs- sowie Erlaubnisverfahren nach Art. 6 DSchG und bei allen baurechtlichen Genehmigungsverfahren, von denen Baudenkmäler/Ensembles unmittelbar oder in ihrem Nähebereich betroffen sind, zu beteiligen.
Stellungnahme:
In der Planzeichnung ist das Baudenkmal nachrichtlich aufgeführt. Weitere Ergänzungen sind nicht erforderlich. In den Hinweisen und der Begründung ist ebenfalls auf das Baudenkmal verwiesen. Hier sollte noch aus Gründen der Vollständigkeit die Ausführungen hinsichtlich des Umgangs mit dem Denkmal verwiesen werden.
Behandlungsvorschlag:
§ 5 der Hinweise sowie Pkt. 10 der Begründung wird um folgenden Passus redaktionell ergänzt:
Für jede Art von Veränderungen an diesen Denkmälern gelten die Bestimmungen der Art. 4‑6 DSchG gelten. Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege ist bei allen Planungs-, Anzeige-, Zustimmungs- sowie Erlaubnisverfahren nach Art. 6 DSchG und bei allen baurechtlichen Genehmigungsverfahren, von denen Baudenkmäler/Ensembles unmittelbar oder in ihrem Nähebereich betroffen sind, zu beteiligen.
3.3 Deutsche Telekom Technik GmbH, Landshut, Schreiben vom 20.09.2016
Im Geltungsbereich befänden sich Telekommunikationslinien der Telekom, die durch die geplanten Baumaßnahmen möglicherweise berührt würden.
Es wird darum gebeten, die bei Planung und Bauausführung darauf zu achten, dass diese Linien nicht verändert werden müssten bzw. beschädigt würden.
Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen sei das Merkblatt über Baumstandorte und Unterirdische Ver- und Entsorgungsanlagen“ des FGSV, Ausgabe 1989 zu beachten. Es werde darum gebeten, sicherzustellen, dass durch die Baumpflanzungen der Bau, die Unterhaltung und Erweiterung der Telekommunikationslinien nicht behindert werde.
Sachbericht und Abwägung:
In der Begründung sind bereits allgemeine Hinweise diesbezüglich enthalten. Vorsorglich sollten die konkreten Angaben bezüglich der Versorgungsleitungen in Pkt. 10 der Begründung übernommen werden.
Behandlungsvorschlag:
Pkt. 10 der Begründung wird um folgenden Passus redaktionell geändert bzw. ergänzt:
Hinsichtlich bestehender und geplanter Ver- und Entsorgungseinrichtungen wird auf die Sicherheitsbestimmungen der Ver- und Entsorgungsträger hingewiesen. Baumpflanzungen müssen einen Mindestabstand von 2,5 m zu vorhandenen oder geplanten Ver- und Entsorgungsleitungen einhalten. Bei kleineren Abständen ist je nach Leitungsart der Einsatz von Schutzmaßnahmen zu überprüfen. Auf die einschlägigen technischen Regelwerke wird verwiesen. Bei Bauarbeiten sind Bäume vor Beeinträchtigungen oder Beschädigungen zu schützen. Auf das "Merkblatt Bäume, unterirdische Leitungen und Kanäle", Ausgabe 1989, der FGSV wird hingewiesen.
3.4 Wasserwirtschaftsamt Rosenheim, Schreiben vom 20.09.2016
Nach einer Kurzdarstellung der Planung wird festgestellt, dass keine Angaben zum Baugrund und zur den Grundwasserverhältnissen vorlägen.
Das Plangebiet liege geomorphologisch im Bereich einer Jungmoräne. Der Untergrund sei an dieser Stelle möglicherweise nur bedingt geeignet für Versickerung. Der Ruhensdorfer Graben, der im Plan nicht eingetragen sei, verlaufe größtenteils verrohrt durch den Ort. Über die hydraulische Leistungsfähigkeit sei nichts bekannt.
Aus wasserwirtschaftlicher Sicht werde der Planung zugestimmt. Es werde jedoch um Beachtung folgender Hinweise und Berücksichtigung in der Satzung gebeten:
Erkenntnisse zur Eignung des anstehenden Untergrundes für eine Versickerung liegen nicht vor. Die Sickerfähigkeit des Untergrundes ist im Zweifelsfall durch Sickertests zu überprüfen.
Der Bachverlauf ist im Plan einzutragen.
Im Moränengebiet sei grundsätzlich mit Hang- und Schichtwasser zu rechnen. Auch vor dem Hintergrund zunehmender Starkregenereignisse und der damit verbundenen Gefahr des Wassereindringens in Gebäude werde empfohlen, zusätzlich folgende Festsetzungen zum Objektschutz festzulegen:
- wasserdichte Ausführung der Unterkellerung (weiße Wanne). Das schließt spezielle wasserdichte Lösungen für Durchdringungen oder Festeröffnungen im Untergeschoss mit ein sowie Betrachtungen zur Auftriebssicherheit
- Öffnungen am Gebäude sind ausreichend hoch zu setzen (Lichtschächte, Treppenabgänge, Kellerfenster, Türen, Be- und Entlüftungen, Mauerdurchleitungen etc.)
- Festsetzung der Oberkante Rohfußboden der Gebäude über GOK.
Sachbericht und Abwägung:
In der Planung sind bereits Hinweise zur Entsorgung des Oberflächenwassers enthalten. Ergänzend sollten diese noch um die vorgeschlagenen Angaben ergänzt werden. Die als Festsetzung vorgeschlagenen Formulierungen werden in der Begründung mit aufgenommen. Nach der Kommentierung zum § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB sollen nach anderen gesetzlichen Vorschriften getroffene Festsetzungen nachrichtlich übernommen werden, soweit sie zum Verständnis der Satzung notwendig und zweckmäßig sind. Deshalb sollten die o.a. Empfehlungen des Wasserwirtschaftsamtes unter Pkt. 10 der Begründung ergänzt werden.
Behandlungsvorschlag:
Die Planzeichnung wird redaktionell ergänzt. Der Graben- bzw. Verrohrungsverlauf wird im Plan nachrichtlich dargestellt.
Pkt. 10 der Begründung wird um folgenden Passus redaktionell geändert bzw. ergänzt:
Erkenntnisse zur Eignung des anstehenden Untergrundes für eine Versickerung liegen nicht vor. Die Sickerfähigkeit des Untergrundes ist im Zweifelsfall durch Sickertests zu überprüfen.
Folgende Punkte sind bei Planung und Ausführung zu beachten:
- wasserdichte Ausführung der Unterkellerung (weiße Wanne). Das schließt spezielle wasserdichte Lösungen für Durchdringungen oder Festeröffnungen im Untergeschoss mit ein sowie Betrachtungen zur Auftriebssicherheit
- Öffnungen am Gebäude sind ausreichend hoch zu setzen (Lichtschächte, Treppenabgänge, Kellerfenster, Türen, Be- und Entlüftungen, Mauerdurchleitungen etc.)
- Es wird empfohlen, die Oberkante Rohfußboden der Gebäude ausreichend hoch über der Geländeoberkante zu erstellen.
3.5 Landratsamt Ebersberg, Brandschutzdienststelle, Schreiben vom 28.09.2016
Aus Sicht der Brandschutzdienststelle bestünden bei Beachtung nachfolgender Auflagen keine Bedenken:
1. Flächen für die Feuerwehr
Die Anforderungen der Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr müssen in den öffentlichen Verkehrsflächen berücksichtigt werden/ sein (dies gilt ungeachtet des formalen Geltungsbereiches der Richtlinie, ob nun ausschließlich auf privatem Grund und/oder auch öffentlichem Grund).
2. Löschwasserversorgung/ Grundschutz
Für die Bereitstellung des ausreichenden Löschwassers durch die öffentliche Trinkwasserversorgung ist das DVGW Arbeitsblatt W405 zu beachten. Der bereitzustellende Grundschutz beträgt hier mindestens 48m³/h (800l/min) über zwei Stunden.
Die Abstände der Hydranten im öffentlichen Verkehrsraum sollen 150m nicht überschreiten. Zur Erzielung vorgenannter Abstände sind erforderlichenfalls (zusätzliche) Überflurhydranten nach DIN EN 14339 und/oder Unterflurhydranten nach DIN EN 14384 vorzusehen. Gemäß Empfehlung des Bayerischen Landesamtes für Wasserwirtschaft sollte das Verhältnis von Über- und Unterflurhydranten 1/3 zu 2/3 betragen. Aus Sicht der Brandschutzdienststelle sind Überflurhydranten wegen ihrer Erreichbarkeit und Inbetriebnahme insbesondere im Winter zu bevorzugen.
Ggf. weitergehende Anforderungen auf Grundlage bauordnungsrechtlicher Vorschriften für die bestehenden Bebauungen bleiben unberührt. Ein möglicher „Bestandschutz“ ist zu beachten, soweit im Zuge vormaliger möglicher Baugenehmigung Zugeständnisse z. B. hinsichtlich erhöhter Löschwassermengen/ Hydranten gemacht wurden.
Sachbericht und Abwägung:
Die Entwicklungssatzung trifft keine Aussagen zu konkreten Bauflächen, sondern schafft Baurecht i.S.v. Bebauungsflächen. Die Zulässigkeit der Bebauung wird anhand von § 34 Abs. 1,2 BauGB beurteilt.
Insofern können in der Satzung keine Aussagen zum Brandschutz getroffen werden.
Vorsorglich soll zur Klarstellung des Sachverhalts ein entsprechender Passus in der Begründung ergänzt werden.
Behandlungsvorschlag:
Pkt. 10 der Begründung wird um folgenden Passus redaktionell geändert bzw. ergänzt:
Der Grundschutz des abwehrenden Brandschutzes wird über eine ausreichende Löschwasserversorgung durch die Stadt Ebersberg gewährleistet. Darüber hinausgehende Belange und Anforderungen an den baulichen und abwehrenden Brandschutz sind vom Bauwerber, Grundstückseigner und Planer eigenverantwortlich zu prüfen. Auf die Bestimmungen des Abschnitt V der BayBO wird verwiesen.
Feuerwehrzufahrten und - zugänge sind gemäß den "Richtlinien über Flächen für die Feuerwehr" herzustellen.
3.6 Landratsamt Ebersberg, Schreiben vom 20.09.2016, Eingang 29.09.2016
Es wird gebeten, nach Abschluss des Verfahrens dem Landratsamt Ebersberg den Bebauungsplan in der bekanntgemachten Fassung mit ausgefüllten Verfahrensvermerken auch in digitaler Form (Plan als tiff-Datei, Begründung als pdf-Datei) zur Verfügung zu stellen.
Aus baufachlicher Sicht werde aufgrund der relativ großen Baukörper im Gebäudebestand sowie der zukünftigen bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit nach § 34 BauGB empfohlen, die maximale Zahl der Wohneinheiten je Wohngebäude anzugeben. Mit der Beschränkung auf Einzelhäuser nach Festsetzung § 4 könne die aus ortsplanerischen Gründen ungewünschte Erstellung von Geschosswohnungsbauten nicht verhindert werden.
Aus immissionsschutzfachlicher Sicht werde vorgetragen, dass sich die Begründung sehr pauschal mit den immissionsschutzfachlichen belangen auseinandersetze. Es wird darauf hingewiesen, dass nach Inkrafttreten der Satzung die Zulässigkeit von zukünftigen Bauvorhaben nach § 34 BauGB richte. Bei immissionsschutzfachlicher Relevanz bzw. im Konfliktfall seine Problemlagen im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens abzuarbeiten. Weiter Anregungen oder Einwände würden nicht geäußert.
Aus naturschutzfachlicher Sicht würden keine Anregungen oder Einwände geäußert.
Sachbericht und Abwägung:
Die Anregungen aus baufachlicher Sicht hinsichtlich der zulässigen Anzahl der Wohnungen sollte berücksichtigt werden, da eine Entwicklung in Richtung Geschosswohnungsbau aus ortsplanerischer Sicht unverträglich ist und zu Konflikten führen könnte. Insofern sollte die Satzung in § 4 entsprechend ergänzt werden. Da die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, kann dies als redaktionelle Änderung durchgeführt werden.
Die Äußerungen aus immissionsschutzfachlicher und naturschutzfachlicher Sicht werden zur Kenntnis genommen.
Behandlungsvorschlag:
§ 4 der Satzung wird um folgenden Passus redaktionell ergänzt:
Die höchstzulässige Zahl der Wohnungen je Wohngebäude beträgt 4 Wohnungen je Wohngebäude
3.7 Anregung der Verwaltung/Planer:
Aufgrund von Unklarheiten im Bauvollzug bezüglich der Definition Einzelhäuser gemäß Festsetzung Ziffer 4 der Satzung wird empfohlen, in der Begründung noch den Begriff und das Ziel dieser Festsetzung zu erläutern. Einzelhäuser sind im Gegensatz zu Doppel- oder Reihenhäusern allseits freistehende Gebäude von höchstens 50 m Länge, die auch aus mehreren selbstständig benutzbaren baulichen Anlagen bestehen können. Es können auch mehrere Einzelhäuser auf einem Grundstück stehen, sofern die erforderlichen Abstandsflächen eingehalten sind.
Behandlungsvorschlag:
Die Begründung wird in Pkt. 2 zur Klarstellung folgendermaßen redaktionell ergänzt:
Nach den Regelungen der Satzung sind nur Einzelhäuser zulässig. Einzelhäuser sind gemäß geltender Rechtssprechung - im Gegensatz zu Doppel- oder Reihenhäusern - allseits freistehende Gebäude von höchstens 50 m Länge, die auch aus mehreren selbstständig benutzbaren baulichen Anlagen bestehen können. Es ist auch zulässig, mehrere Einzelhäuser auf einem Grundstück zu errichten, sofern die erforderlichen Abstandsflächen eingehalten sind.
Von Seiten der Öffentlichkeit sind keine Stellungnahmen eingegangen.