Datum: 13.10.2020
Status: Niederschrift
Sitzungsort: alter speicher
Gremium: Technischer Ausschuss


Öffentliche Sitzung, 19:15 Uhr bis 21:30 Uhr

TOP-Nr. Bezeichnung
1 Dr. Georg Böttcher; Bauantrag zur Aufstockung eines Reihenendhauses mit Errichtung einer Gaube und Neubau einer Doppelgarage auf dem Grundstück FlNr. 759/53, Gmkg. Ebersberg in der Kampenwandstraße 26
2 ALDI SE & Co. KG; Bauantrag wegen Errichtung eines neuen Werbepylons, Logoaustausch sowie Anbringen einer Wandwerbung mit wechselnden Werbeplanen in Ebersberg, Münchener Str. 34, FlNr. 1833/3, Gemarkung Ebersberg
3 Bauantrag zur Montage digit. Werbefläche im Boden verankert "DOLP 75", einseitig selbstleuchtend, Bewegtbilder auf dem Grundstück FlNr. 50, Gmkg. Ebersberg, Altstadtpassage 6
4 Neubau des Kindergartens St. Sebastian; Erläuterung des aktuellen Projektstandes; Bestätigung des bisherigen Planungskonzeptes, Festlegung für den Bau einer Tiefgarage sowie der Energieversorgung (evtl. Nahwärme); Empfehlung zur Kostenbeteiligung
5 Bebauungsplan Nr. 151.1 - südlich Kolpingstraße; Antrag der Firma K-Team auf Änderung des Planungskonzepts zur Errichtung von Mehrfamilienhäusern statt Reihenhäusern
6 Swietelsky Baugesellschaft m.b.H.; Antrag auf Änderung des Flächennutzungsplanes an der Schafweide in zwei Teilbereichen; a) Änderung von Kiesabbaufläche in ein Sondergebiet (SO) im Bereich der Asphaltmischanlage, FlNr. 3294, 3295, 3284 TFl., 3285 TFl., 3283 TFl., jeweils Gemarkung Oberndorf b) Änderung der Konzentrationszonenplanung für Kiesabbau - Erweiterung auf die Grundstücke FlNrn. 1118, 1119, 1120, 1122,1184, jeweils Gemarkung Ebersberg
7 Bebauungsplan Nr. 55 - Oberndorf Ost; Aufstellungsbeschluss zur 2. Änderung des Bebauungsplanes für die planungsrechtliche Sicherung der Grundschule Oberndorf
8 Verschiedenes - Information; a) Beschreibung der Funktionsweise der Hochwasserrückhaltung Klein- und Kumpfmühlweiher b) Vergabe der Planungsarbeiten für das Freiflächen-PV-Standortkonzept c) Verkehrskonzept Kreuzung Münchener Straße / Zur Gass
9 Wünsche und Anfragen

Nichtöffentliche Sitzung, 21:30 Uhr bis 22:00 Uhr

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1. Dr. Georg Böttcher; Bauantrag zur Aufstockung eines Reihenendhauses mit Errichtung einer Gaube und Neubau einer Doppelgarage auf dem Grundstück FlNr. 759/53, Gmkg. Ebersberg in der Kampenwandstraße 26

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Technischer Ausschuss Sitzung des Technischen Ausschusses 13.10.2020 ö beschließend 1

Sachverhalt

Auf dem vorgenannten Grundstück ist der Dachgeschossausbau und die Errichtung eines Quergiebels (1,23 m Höhe x 3,21 m Breite) an einem bestehenden Reihenendhaus, sowie die Errichtung von einer Doppelgarage (5,78 m x 5,45 m x 2,87 m) beantragt.

Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des einfachen Bebauungsplanes 23 – Südwest Landbau.

Der Bebauungsplan setzt eine Traufhöhe von „ca. 6,0 m“ fest. Die geplante Dachanhebung um 1,2 m auf eine neue Wandhöhe von 6,94 m hebt sich von dem Mittelhaus ab, fügt sich aber trotzdem in die bestehende Bebauung ein. Es entsteht kein weiteres Vollgeschoss, da der Ausbau noch unter den maximal zulässigen Maßen bleibt (Berechnungsnachweis wird noch vorgelegt).

Für die Dachanhebung ist eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes erforderlich und beantragt. Diese Befreiung kann gem. § 31 Abs. 2 BauGB erteilt werden, da die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die Abweichung städtebaulich vertretbar ist. Zudem fügt sich nach der Rechtsprechung eine Erhöhung von bis zu 1,6 m in das bestehende Gebiet ein. Demnach liegt die Erhöhung im Rahmen dessen, was die  Rechtsprechung zulässt und demnach auch keine nachbarschaftlichen Belange verletzt werden (Nachbarschaftsunterschriften werden noch vorgelegt).

Eine vergleichbare Befreiung wurde bereits im Jahr 2018 für das Anwesen Heubergstraße 2 (FlNr. 750/23 der Gmkg. Ebersberg; Wandhöhe von 6,95 m) erteilt.

Zudem erfordert die Errichtung der Doppelgarage eine Befreiung von der Festsetzung, dass Garagen in das Hauptgebäude miteinzubeziehen sind. Auch diese Befreiung kann erteilt werden, da hier ebenso keine Grundzüge der Planung berührt werden und die Abweichung sowohl städtebaulich, als auch nachbarschaftlich vertretbar ist. Zudem ist diese Festsetzung zum einen in Bezug auf den notwendigen Wohnraumbedarf nicht mehr zeitgemäß und zum anderen ist es auch im Sinne der Gemeinde, die Autos auf dem eigenen Grund unterzubringen. Demnach sollte auch dieser Befreiung zugestimmt werden.

Beschluss

Der Technische Ausschuss stimmt dem Bauvorhaben zur Anhebung des Daches, zur Errichtung eines Quergiebels und der Doppelgarage auf dem Grundstück 759/53 der Gemarkung Ebersberg, Kampenwandstraße 26, 85560 Ebersberg zu und erteilt dem Bauvorhaben das gemeindliche Einvernehmen. Die hierfür erforderlichen Befreiungen von den Festsetzungen der Garage und der Traufhöhe wird ebenso zugestimmt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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2. ALDI SE & Co. KG; Bauantrag wegen Errichtung eines neuen Werbepylons, Logoaustausch sowie Anbringen einer Wandwerbung mit wechselnden Werbeplanen in Ebersberg, Münchener Str. 34, FlNr. 1833/3, Gemarkung Ebersberg

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Technischer Ausschuss Sitzung des Technischen Ausschusses 13.10.2020 ö beschließend 2

Sachverhalt

Auf dem o.g. Flurstück ist die Errichtung eines neuen Werbepylons und die Anbringung einer Wandwerbung mit austauschbaren Werbeplanen geplant. Der vorhandene Pylon in der Josef-Brendle-Straße soll hierdurch ersetzt werden.

Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans Nr. 129.
Dieser Bebauungsplan setzt ein Sondergebiet für den Einzelhandelsladen „Aldi Süd“ fest, welcher allerdings keine Festsetzungen zu Werbeanlagen enthält. Zudem liegt das Bauvorhaben nicht im Geltungsbereich der Werbeanlagensatzung der Stadt Ebersberg, sodass sich das Bauvorhaben lediglich nach den gesetzlichen Bestimmungen beurteilt.

Das Bauvorhaben ist kein genehmigungsfreies Vorhaben nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 12 BayBO, weshalb das Bauantragsverfahren bzw. eine Genehmigung zwingend erforderlich ist.

Der neue Werbepylon ist mit einer Höhe von ca. 7,5 m, sowie einer Breite von 2,3 m geplant und soll vier austauschbare Textfelder haben, welche jeweils mittels einer innenliegenden LED-Leiste von 06:00-21:00 Uhr beleuchtet werden sollen. Nachdem vergleichbare Werbeanlagen bei Einzelhandelsgeschäften genehmigt wurden, sieht die Verwaltung keine Gründe, die gegen die Errichtung des Werbepylons sprechen würden. Das Landratsamt wird allerdings gebeten, die Lage insbesondere in Bezug auf das Sichtdreiecks zu prüfen. Im Übrigen ist aufgrund der geplanten Werbeanlage keine erhebliche verkehrliche Beeinträchtigung zu erwarten.

Bzgl. der austauschbaren Wandwerbung (ca. 4,0 m x 1,6 m = 6,4 m²) gibt es keine Gründe, die dem Bauvorhaben entgegenstehen würden.

Diskussionsverlauf

Nach Ansicht von StRin Behounek war der Pylon sowohl hinsichtlich seiner Höhe als auch seines Standorts problematisch. Es bestünde die Gefahr, dass Fahrradfahrer und PKW-Fahrer abgelenkt werden. Sie sah eine Beeinträchtigung der Nachbarn aufgrund der Beleuchtung bis 21.00 Uhr.
StRin Platzer sah in der Verkehrssituation ebenfalls ein Problem.
StR Friedrichs befürchtete Einschränkungen des Sichtdreiecks; beim aktuellen Werbepylon könne man unten durchsehen, dies wäre in Zukunft nicht mehr möglich.
StR Otter wies daraufhin, dass es sich hier um die Ortseinfahrt von Ebersberg handle. Der gewählte Standort im Kreuzungsbereich mit dem Radweg sei nicht der richtige. Er wünschte sich ein 1:1-Modell am Standort.
StR Ried kritisierte ebenfalls die Größe der Anlage; sie sei ein Monument. Er wies in diesem Zusammenhang auf die Ausstellung im Museum für Wald und Umwelt zum Thema Lichtverschmutzung hin.
StR Münch schloss sich den Vorrednern an, wies aber auf die Gefahr einer möglichen Einvernehmensersetzung hin.
Erster Bürgermeister Proske schlug vor, die Sache zurückzustellen, um mit dem Antragsteller nochmals über das Vorhaben zu sprechen. Ein Beschluss wurde in der Sache nicht gefasst.  

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3. Bauantrag zur Montage digit. Werbefläche im Boden verankert "DOLP 75", einseitig selbstleuchtend, Bewegtbilder auf dem Grundstück FlNr. 50, Gmkg. Ebersberg, Altstadtpassage 6

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Technischer Ausschuss Sitzung des Technischen Ausschusses 13.10.2020 ö beschließend 3

Sachverhalt

Auf dem vorgenannten Grundstück ist die Errichtung einer digitalen Werbefläche mit einer Höhe von ca. 2,4 m und einer Breite von ca. 1,2 m an der Ein- bzw. Ausfahrt des Parkdecks des Ebersberger Einkaufszentrums in Richtung Eichthalstraße bzw. Heinrich-Vogl-Straße geplant (einseitig beleuchtet).  

Bei dem beantragten Vorhaben handelt es sich nicht um ein genehmigungsfreies Vorhaben nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 12 BayBO, weshalb das Bauantragsverfahren bzw. eine Genehmigung für die Errichtung der Werbeanlage zwingend erforderlich ist.

Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans Nr. 88.3.1 / 88.3.
Dieser Bebauungsplan setzt ein Sondergebiet für die Verwaltung des Einkaufszentrums fest, welcher im Übrigen keine Festsetzungen zu Werbeanlagen enthält.

Das Bauvorhaben liegt allerdings im Geltungsbereich der Werbeanlagensatzung der Stadt Ebersberg, sodass sich die Zulässigkeit des Bauvorhabens nach dieser Satzung beurteilt.
Nach § 2 der Werbeanlagensatzung sind folgende Werbeanlagen unzulässig:
  • § 2 Nr. 5: Werbeanlagen in störender Häufung
  • § 2 Nr. 6: Werbung in Grellen oder stechenden Farben (nicht steuerbar, bei wechselnder digitaler Werbeanzeige)
  • § 2 Nr. 9: Werbeanlagen, die das Straßen und Ortsbild erheblich beeinträchtigen, insbesondere wesentliche Straßenräume (Ausfahrt des Einkaufszentrums, erheblicher Besucherverkehr, überörtlicher Verkehr auf der Heinrich-Vogl-Straße)

Nachdem die digitale Werbeanlage sowohl Eigenwerbung (an der Stätte der Leistung), als auch Fremdwerbung (vorwiegend ortsansässiger Unternehmen) darstellen soll, würde dieses Bauvorhaben eine Befreiung von der Art der Nutzung erfordern. Die Werbeinhalte sollen größtenteils mittels Standbildern, aber auch mittels Cinegrammen und Videos eingespielt werden und in einem Intervall von 10 Sekunden wechseln. Die Helligkeit wird über einen Lichtsensor gesteuert.

Die Verwaltung ist der Auffassung, dass die Befreiung von der Art der Nutzung nicht erteilt werden kann, da hier ein Grundzug der Planung betroffen ist. Zudem ist die Werbeanlage nach der Satzung der Stadt Ebersberg wie oben beschrieben unzulässig. Im Übrigen sollte keine zusätzliche Werbeanlage errichtet werden. Der Bauwunsch sollte vielmehr mit der bestehenden Werbeanlage vereint werden, sodass eine vernünftige und städtebaulich attraktive Werbeanlage für die Stätte der Leistung errichtet werden kann und keine weitere bauliche Anlage im Kreuzungsbereich bzw. Ein- und Ausfahrtsbereich des Parkdecks errichtet wird.

Unabhängig davon sieht die Verwaltung die Einspielung von digitalen Werbebildern - egal ob mittels wechselnden Standbildern, Cinegrammen oder Videos – als zu große Ablenkung im Bereich der Staatsstraße 2080, weshalb dem Bauantrag letztendlich nicht zugestimmt werden kann.

Diskussionsverlauf

StRin Platzer stimmte dem Verwaltungsvorschlag zu. Sie unterstützte eine gemeinsame Lösung für die Werbeanlagen. Dabei sollte die Einsicht in die Kreuzung nicht verstellt werden.
Erster Bürgermeister Proske teilte mit, dass der Bereich in die Verkehrsschau mit aufgenommen wird.
StRin Behounek forderte, an dieser Stelle Ausweichmöglichkeiten für Fußgänger zu schaffen.

Beschluss

Der Technische Ausschuss lehnt den Bauantrag zur Errichtung einer digitalen Werbefläche auf dem Grundstück 50 der Gemarkung Ebersberg, Altstadtpassage 6, 85560 Ebersberg, ab und verweigert dem Bauvorhaben das gemeindliche Einvernehmen.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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4. Neubau des Kindergartens St. Sebastian; Erläuterung des aktuellen Projektstandes; Bestätigung des bisherigen Planungskonzeptes, Festlegung für den Bau einer Tiefgarage sowie der Energieversorgung (evtl. Nahwärme); Empfehlung zur Kostenbeteiligung

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Technischer Ausschuss Sitzung des Technischen Ausschusses 13.10.2020 ö beschließend 4
Finanzen, Wirtschaft und Digitales Sitzung des Ausschusses für Finanzen, Wirtschaft und Digitales 01.12.2020 ö vorberatend 3
Stadtrat Sitzung des Stadtrates 17.12.2020 ö beschließend 7

Sachverhalt

In der Sache wird auf die Sitzungen vom 08.10.2019 (TA), TOP 3, öffentlich, vom 14.01.2020 (TA), TOP Verschiedenes, nichtöffentlich, vom 26.05.2020 (USK) TOP 11, nichtöffentlich, sowie vom 08.09.2020 (FWD), nichtöffentlich, Bezug genommen.
Am 22.07.2020 fand zwischen dem Ordinariat und der Stadt eine weitere Besprechung statt. Anwesend waren für das Ordinariat: Frau Bilcai Ressort 5.1.3 Kita, Herr Miller HA Bauwesen, Frau Wind Justiziariat, Herr Diwo Projektsteuerer
Seitens der Kirchenverwaltung waren anwesend: Herr Doerr, Herr Lachner
Die Stadt wurde vertreten von: 1. Bürgermeister Herr Proske, Herr Ipsen, Herr Stöhr, Herr Stalla.

Die Vertreter des Ordinariats teilten mit, dass der Vergabeausschuss die Leistungsphase 2 inklusive der Baukosten genehmigt hat. Der Beschluss beinhaltet auch die Errichtung einer Tiefgarage. Der Vergabeausschuss gab weiterhin ein klares Bekenntnis zum Standort und zum Familienzentrum ab; andere Baumaßnahmen wurden zugunsten dieses Projekts zurückgestellt.
Zur weiteren Darstellung wird auf die Gesprächsnotiz (siehe Anlage: 2014-0799) verwiesen.
Hierfür wäre nach der Empfehlung durch den Ausschuss für Finanzen, Wirtschaft und Digitales (Finanzierungszusage) auch noch je eine Empfehlung des Umwelt-, Kultur- und Kulturausschusses (Bedarfsbestätigung) sowie des Technischen Ausschusses (technische Empfehlung) ein Beschluss des Stadtrates erforderlich.

Der Umwelt-, Sozial- und Kulturausschuss hat dem Stadtrat folgende Empfehlung abgegeben:
Bürgermeister Herr Proske schlägt vor, vor einer Finanzierungszusage noch einmal mit dem Ordinariat über die Erweiterung des Bauvorhabens um Mietwohnungen für Mitarbeiter zu verhandeln. Zudem besteht gerade im Hortbereich erhöhter Platzbedarf. Im Kreise der Ausschussmitglieder herrscht Einvernehmen, dass angesichts der bisherigen Planungszeit mit dem Ordinariat über den veränderten Bedarf im Wohnungsbereich und bei den Hortplätzen vor einer Finanzierungszusage, gerade angesichts einer unsicheren Haushaltslage, nachverhandelt werden sollte. Dabei muss eine eventuelle Wettbewerbsbindung berücksichtigt werden. Angeregt wird auch, das Gebäude mindestens im Passivhaus-Standard zu bauen.
Die Idee, dass die Stadt die Tiefgarage selbst erstellt, wird positiv gesehen.

Der Ausschuss für Finanzen, Wirtschaft und Digitales schloss die Beratungen mit folgendem Statement ab:
Im Kreise der Stadtratsmitglieder wird der Wunsch geäußert, das Projekt mit seiner Komplexität in Gänze zu betrachten, bevor Einzelempfehlungen ausgesprochen werden. Dafür könnte der im November 2020 angesetzte Workshop genutzt werden. Eine große Mehrheit des Ausschusses ist gegen Umplanungen, die die Weiterführung des Projektes gefährden würden. Einigkeit besteht darüber, dass neben den angekündigten FAG-Mitteln auch nach weiteren Fördermöglichkeiten geschaut werden soll.  

Wichtiges Thema des Projekts ist nach wie vor der Bau einer Tiefgarage, um einerseits die notwendigen Stellplätze aus der KITA-Nutzung und dem Familienzentrum unterzubringen und zum anderen, öffentliche Stellplätze oder Stellplätze für das Rathaus zu schaffen. Das Stadtbauamt hat mit Datum vom 12.03.2018 beim Planungsbüro „Und Mang Architektur“ eine Machbarkeitsstudie für eine Tiefgarage anfertigen lassen. Die Studie kommt zum Ergebnis, dass je nach Variante, zwischen 28 und 74 Stellplätzen in einer Tiefgarage möglich sind (die Machbarkeitsstudie liegt den Sitzungsunterlagen bei).



a) Bau mit Tiefgarage
Mit Abschluss der Planungsphase 2 werden die Kosten durch das Projektsteuerungsbüro für das gesamte Projekt auf rund 19 Mio. € dargestellt. Hierin enthalten ist auch ein Kostenansatz von 1 Mio. € für die provisorische Unterbringung der Kita-Gruppen während der Bauzeit.
Bei einem angenommenen Verteilungsschlüssel von 80 zu 20 (Kita zu Pfarrheim/KBW) würden die Kosten der Kita 14,4 Mio. € zzgl. 1 Mio. € für die provisorische Unterbringung betragen, gesamt 15,4 Mio. €. Bei einer angenommenen FAG-Förderung von derzeit 35 % (5,39 Mio. €) bliebe ein städtischer Anteil von 10,01 Mio. € zu leisten. Für den Fall, dass nicht alle Kosten voll förderfähig sein würden, sollte von Kosten in Höhe von 10,5 Mio. € für die Stadt ausgegangen werden, zu veranschlagen in den Haushaltsjahren 2022, 2023 und 2024.

b) Bau ohne Tiefgarage, Stadt baut Tiefgarage selbst
Bei dieser Variante würden sich die Gesamtkosten von 19 Mio. € um 1,5 Mio. € auf 17,5 Mio. € reduzieren.
Bei dem angenommenen Verteilungsschlüssel 80 zu 20 (Kita zu Pfarrheim/KBW) würden die Kosten der Kita 13,2 Mio. € zzgl. 1 Mio. € für die provisorische Unterbringung betragen, gesamt 14,2 Mio. €. Bei einer angenommenen FAG-Förderung von derzeit 35 % (4,97 Mio. €) bliebe ein städtischer Anteil von 9,23 Mio. € zu leisten und der Bau einer Tiefgarage für rund 1,5 Mio. €. Auch hier sollte berücksichtigt werden, dass nicht alle Kosten voll förderfähig sein könnten, so dass von 9,6 Mio. €. für die Stadt ausgegangen werden sollte. Bei den Kosten der Tiefgarage könnte der Anteil der Parkplätze, die für die Kita dort nachgewiesen werden müssen, ebenfalls eine FAG-Förderung in Höhe von 35 % eingerechnet werden. Zudem hat das Ordinariat eine Anpachtung der für die Kita notwendigen Stellplätze angeregt, die durch eine dingliche Sicherung im Grundbuch eingetragen werden müsste, so dass eine gewisse Refinanzierung der Kosten der Tiefgarage eingeplant werden könnte. Die dort vorgesehenen öffentlichen Parkplätze könnten dann durch Stellplatzablösemittel finanziert werden.
In den Haushalten 2022, 2023 und 2024 sollten somit 11,1 Mio. € (Anteil Kita und Bau Tiefgarage) vorgesehen werden.

Aus bautechnischer Sicht ist allerdings von einem Tiefgaragenbau in städtischer Regie abzuraten, da hier kaum kalkulierbare Schnittstellen (Ausschreibungs-, Gewährleistungs-, Bauwerkabdichtungsfragen etc.) geschaffen werden. Dies hat eine erneute Besprechung zwischen dem Planungsbüro, dem Projektsteuerer und der Hochbauverwaltung ergeben. Die möglichen Vorteile einer getrennten Bauweise (Kostenreduzierung; bauliche und betriebliche Trennung) werden durch die Synergieeffekte im Zuge eines Gesamtvorhabens aufgehoben (nur eine Baufirma, eine Baustelleneinrichtung etc.). Die Kostenträgerschaft der Stadt steht schlussendlich nicht in Frage. Nach Ansicht des Stadtbauamtes kommt es hier entscheidend auf die Regelungen in der Bau- und Finanzierungsvereinbarung an. Es wird noch auf den Baupreisindex hingewiesen; demnach muss mit einer jährlichen Steigerung der Kosten von 3 – 4% gerechnet werden.

Vor Baubeginn ist zwingend erforderlich, im Bereich der Pfr.-Bauer-Straße zum einen die bisher vorhandene Wasserleitung auszutauschen und zum anderen den Kanal zu erneuern und in seiner Dimension zu erweitern. Diese Bauarbeiten werden voraussichtlich im Jahr 2021 (bis Herbst) durchgeführt, so dass mit den Abbrucharbeiten an der KITA Ende 2021 begonnen werden kann. Die Fertigstellung wäre dann für 2023 geplant.
Parallel zur Leitungserneuerung soll auch die Möglichkeit eines Nahwärmeanschlusses für das Gebäude geprüft werden. Für den Nahwärmeanschluss sind noch zwei Vorfragen zu klären. Die Anlage in der Grund- und Mittelschule wurde öffentlich gefördert. Mit dem Fördergeber ist zu klären, ob ein fremdes, nichtstädtisches Gebäude angeschlossen werden kann. Anderenfalls müssten gewährte Fördermittel rückerstattet werden. Die Anfrage hierzu läuft bereits.
 
Ein weiterer Punkt ist der notwendige Platzbedarf für die Nahwärmeleitungen im öffentlichen Straßenraum. Nach derzeitigen Erkenntnissen erlaubt die Sparten-Situation im Tiefbau keine Erweiterung des Nahwärmenetzes in die Bürgermeister-Müller-Straße.
Im Grundstück direkt angrenzend an die neue Turnhalle der Stadt und unter dem Gehweg liegen die Sparten Strom und Telefon. Hier ist auch eine Trafostation vorhanden. Auf der Westseite der Bürgermeister-Müller-Straße verlaufen bereits Wasser und Kanal. Diese Seite der Straße, sowohl in der Floßmannstraße als auch in der Bgm.- Müller – Str., wurde nach einer städtischen Baumaßnahme erst kürzlich komplett neu hergerichtet.
In der anderen Hälfte, im östlichen Teil der Bgm.- Müller- Straße, die noch nicht neu erstellt wurde, liegt eine Gasleitung. Die Straßenbereite ist hier so gering, dass der Bau einer Nahwärmeleitung aus Sicht der Fachabteilungen nicht adäquat umsetzbar ist. Einerseits, da für etwaige Dehnungsbögen schlicht kein Platz vorhanden sei. Andererseits, weil die einzig mögliche Trasse, auf die andere Straßenseite hin, durch Kanal, Wasser  und Gasleitungen komplett versperrt ist. Etwaige Ausweichlösungen würden weitreichende Umbauten der bestehenden und neuen Leitungen und Kanäle sowie Hausanschlüsse erfordern, die den Bau nach heutigem Kenntnisstand unwirtschaftlich erscheinen lassen.
Schließlich ist auch fraglich, wie die Anwohner eine erneute Baumaßnahme in der Straße auch mit Blick auf die zusätzliche Belastung des Turnhallenneubaus aufnehmen würden, nachdem soeben erst eine mehrmonatige Bauphase an der Straße abgeschlossen wurde.
Zur Klärung dieser Fragen wurde ein externes Fachbüro für Nahwärmenetzplanung eingeschaltet. Dieses soll im städtischen Auftrag die technischen Möglichkeiten einer Netzerweiterung prüfen.

In den Sitzungsunterlagen liegt nochmals das Planungskonzept, wie es sich bis zum Stadium der Vorplanung (LP 2) entwickelt hat. Insgesamt wird auch Sicht des Stadtbauamtes dieses Planungskonzept weiterhin befürwortet.

Die Frage nach Wohnraum für Erziehungspersonal wurde in der Besprechung vom 22.07.2020 (vgl. Anlage PRJ-2014-0799) ausführlich erörtert. Seitens des EOM wird dies aus verschiedensten Gründen kritisch gesehen (miet- und dienstvertragliche Themen, höheres Bauvolumen, hinsichtlich personeller und wirtschaftlicher Ressourcen, höherer Bauunterhalt, verlorene Planungsleistungen). Um keine Präzedenzfälle im Bistum zu schaffen, wird von der Errichtung von Wohnungen im Zuge des KITA-Neubaus Abstand genommen. Das EOM  ist aber gerne bereit, eigene Grundstücke mit Erbbaurecht der Stadt für Wohnungsbau zur Verfügung zu stellen.  

Zu entscheiden sind für das weitere Vorgehen aus Sicht des Stadtbauamtes nun folgende Fragestellungen, die dann als Empfehlungen an den Stadtrat gefasst werden sollen:

  1. Soll das Bauvorhaben mit einer Tiefgarage (möglichst viele Stellplätze) unter Bauherrschaft des EOM durchgeführt werden?
  2. Bleibt das Planungskonzept mit Stand vom 24.04.2020 bestehen?
  3. Wird für die Energieversorgung des neuen Gebäudes ein Nahwärmeanschluss bereitgestellt bzw. soll die Verwaltung weitere Schritte zur Ermöglichung dieses Anschlusses unternehmen?
 
Nach Beratung und Entscheidung über die vorgenannten Punkte sollte auch eine Empfehlung zur Übernahme der Baukosten entsprechend dem Flächenanteil (80% Kita, Hort und 20% Familienzentrum) abgegeben werden. Das bedeutet, dass 20% der Kosten vom EOM allein finanziert werden müssen. 80% der Kosten werden nach einem Aufteilungsschlüssel von 1/3 durch das EOM und 2/3 durch die Stadt finanziert.

Bei den Baukosten ist die Größe der Tiefgarage von entscheidender Bedeutung.


Der Verwaltung liegt vom Projektsteuerer eine Kostenschätzung für das Gesamtprojekt mit Stand vom 03.03.2020 vor. Demnach ist von folgenden Kostenansätzen mindestens auszugehen (die Kosten wurden mit dem Baupreisindex zwischenzeitlich hochgerechnet; die Kosten für die Tiefgaragenvarianten sind der Machbarkeitsstudie entnommen und ebenfalls mit dem BKI hochgerechnet):

a) Beispiel 1
bei Bau einer TG mit 54 PP – 26 zusätzliche:

Gesamtbaukosten brutto (KG 200-700)                                15.600.000,- €
+ Tiefgarage mit 54 PP (26 zusätzliche)                          2.110.000,- €
+ 10% Risikozuschlag                                                  1.560.000,- €
Summe                                                                19.270.000,- €



b) Beispiel 2
bei Bau einer TG mit 74PP – 46 zusätzliche:

Gesamtbaukosten brutto (KG 200-700)                                15.600.000,- €
+ Tiefgarage mit 74 PP                                                  3.016.000,- €
+ 10% Risikozuschlag                                                  1.560.000,- €
Summe                                                                20.176.000,- €

Der Risikozuschlag wurde vom Projektsteuer wegen der identifizierten Projektrisiken der Grundstückssituation wie beengtes Baufeld, Topografie, Nähe zum Baudenkmal (Klösterl) angesetzt.

Gemäß Nutzungsanteil sind 80% der Kosten der KITA zuzurechnen; 20% betreffen das Kreisbildungswerk und wären vom EOM allein zu finanzieren:

  1. Beispiel 1                                                b) Beispiel 2
19.270.000,- €                                                20.176.000,- €
Davon 80% =        15.416.000,- €                        davon 80% = 16.140.800,- €
+ Provisorium            1.040.000,- €                                           1.040.000,- €
(Pavillons)
Summe                   16.456.000,- €                                         17.180.800,- €

Nach der beabsichtigten Finanzierungsvereinbarung trägt die Stadt von diesen Summen (je nach Verwirklichung) 2/3 der Kosten, somit:

10.977.000,- €                                                11.454.000,- €

Abzüglich FAG-Fördermittel von voraussichtlich 35% ergeben einen Eigenanteil von

7.135.050,- €                                                        7.445.100,- €

Dabei handelt es sich um eine grobe Kostenschätzung für einen ersten Überblick. Genauere Kostenberechnungen werden in der LP 3 angestellt und müssen dem Stadtrat erneut vorgelegt werden. Es wurde in diesem Zusammenhang noch nicht untersucht, ob eine Finanzierung der Tiefgarage über Städtebauförderungsmittel evtl. eine größere Kostenersparnis erbringen könnte.

Diskussionsverlauf

Die Verwaltung erläutert die Planungsvarianten V1 – V3 die vom Architekten für den Einbau einer zusätzlichen Hortgruppe entwickelt wurden, vor. Die Planunterlagen werden den Ausschussmitgliedern mit der Niederschrift nachgereicht. Die Projektsteuerung sieht eine zusätzliche Hortgruppe mit Anpassungen an der Planung für realisierbar, auch wenn teilweise Einschränkungen bezüglich Funktionalität, Organisation/Ablauf und Klarheit im Vergleich zum jetzigen Entwurf hingenommen werden müssten. Es wird vorgeschlagen, nun ab der anstehenden Entwurfsplanung (LP 3) die Planung diesbezüglich vertieft zu überprüfen und – nach Möglichkeit – anzupassen. Etwaige Mehrkosten für Umplanungen sollten gemeinsam übernommen werden.
Die Verwaltung wies daraufhin, dass die Bedarfsanerkennung einer weiteren Hortgruppe im zuständigen Umwelt-, Sozial- und Kulturausschuss zu entscheiden ist.

StR Münch sah die Tiefgaragenplätze an dieser Stelle besser situiert als beim Hölzerbräugrundstück. Er sprach sich für die Variante 2 aus. Die Baumaßnahmen müssen nach seiner Meinung in einer Hand bleiben. Eine Nahwärmeversorgung wäre wünschenswert. Sollten aber die Kosten und technischen Probleme zu hoch sein, wäre eine alternative, umweltverträgliche Heizung zu wählen.
StR Riedl stimmte StR Münch in allen Punkten zu. Die Nahwärmeversorgung sollte nicht um jeden Preis geschaffen werden. Er forderte, das Planungskonzept mit dem Kinderbetreuungspersonal zu besprechen. Der Eingang muss  so geplant werden, dass es möglichst wenige Überschneidungen zwischen den einzelnen Nutzungen gibt.
StR Schechner stellte fest, dass die Kosten für die überhängenden Stellplätze bei den Beispielrechnungen voll zu Lasten der Stadt gingen. Dies wurde seitens der Verwaltung bestätigt. Bei Beispiel 1 entstünden voraussichtlich zusätzliche Kosten von ca. 209.000,- € und bei Beispiel 2 ca. 774.000,- €. Insgesamt begrüßte StR Schechner die Entwicklung; so habe er es sich vorgestellt.
StR Münch konnte dem vorliegenden Planungskonzept grundsätzlich zustimmen.
StR Friedrichs regte für die Energieversorgung neben der Nahwärme alternative Konzepte an. Die Tiefgarage sollte möglichst groß werden. Wünschenswert wäre ein KfW 55 Standard.
Die Verwaltung teilte hierzu mit, dass sich das EOM nicht auf einen bestimmten KfW-Standard festlegen lies. Es kommt aber der eigene ökologische Bauteilkatalog zur Anwendung, der ebenfalls eine nachhaltige Bauweise (Holzkonstruktion) sicherstellt.
StR Otter freute sich über die Dynamik in dem Projekt. Er sprach sich für die Var. 2, allerdings ohne mechanische Parksysteme, aus. Der westliche Teil sollte ebenfalls mit Tiefgaragen unterbaut werden, so ergäben sich ca. 100 Parkplätze. Er forderte ein zeitgemäßes Heizsystem.

Nach Abschluss der Beratungen stellte Erster Bürgermeister Proske folgende Beschlussempfehlungen zu Abstimmung:

  1. Der Technische Ausschuss empfiehlt dem Stadtrat, die Kindertagesstätte St. Sebastian mit einer Tiefgarage mit möglichst vielen Stellplätzen, ohne mechanische Parksysteme, unter Bauherrschaft des EOM herstellen zu lassen.

    Abstimmungsergebnis: 11: 0

  2. Der Technische Ausschuss empfiehlt dem Stadtrat, dem Planungskonzept in der Fassung vom 24.04.2020 zuzustimmen. Weitere Änderungen / Anpassungen sind in der Leistungsphase 3 (Entwurfsplanung) unter Einbeziehung der Nutzer zu besprechen.

    Abstimmungsergebnis: 11: 0

  3. Der Technische Ausschuss beauftragt die Verwaltung weitere planerische Schritte zur Ermöglichung eines Nahwärmeanschlusses zu unternehmen.

    Abstimmungsergebnis: 11: 0  

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 0

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5. Bebauungsplan Nr. 151.1 - südlich Kolpingstraße; Antrag der Firma K-Team auf Änderung des Planungskonzepts zur Errichtung von Mehrfamilienhäusern statt Reihenhäusern

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Technischer Ausschuss Sitzung des Technischen Ausschusses 13.10.2020 ö beschließend 5

Sachverhalt

Das Bebauungsplanverfahren für das Gebiet südlich der Kolpingstraße soll wieder aufgenommen werden. Der Plan wurde im Nov./Dez. 2018 gem. § 3 Abs. 1 BauGB erstmals öffentlich ausgelegt. In der Zwischenzeit wurde vom Vertreter der Eigentümer (Erbengemeinschaft) ein Wertgutachten für den Verkauf erstellt. Die Eigentümer stehen derzeit in Verhandlung mit der Bauträgerfirma K-Team zwecks Ankaufs des Grundstücks. Das südlich angrenzende städtische Grundstück soll in diesem Zuge gleich mitverkauft werden, da ansonsten die Bebauung nicht realisierbar wäre.

Die Firma K-Team beantragt nun, das Planungskonzept, das bislang von Reihenhäusern (Hausgruppen) ausgegangen ist,  insoweit zu ändern, dass auch Mehrfamilienhäuser errichtet werden können.

Nach den Festsetzungen im Bebauungsplanentwurf (Fassung vom 23.10.2018) sind für die Bebauung sowohl Hausgruppen und Einzelhäuser zulässig. Somit wäre bereits nach dem bestehenden Bebauungsplanentwurf die Nutzungsform zulässig, da ein Mehrfamilienhaus bauplanungsrechtlich als Einzelhaus einzustufen ist (vgl. § 22 Abs. 2 BauNVO).

Aus Sicht der Verwaltung wird die Änderung befürwortet. Insbesondere aufgrund des wachsenden Wohnungsbedarfs und unter Einbeziehung der Überlegungen zur Nachverdichtung von vorhandenen Baugebieten, bietet sich hier die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum im Geschosswohnungsbau an. Von Vorteil ist, dass bei dieser Lösung ein größerer Teil der versiegelten Flächen für Garagen wegfallen. Stattdessen würde eine Tiefgarage mit oberirdischen Besucherstellplätzen errichtet.
Auch städtebaulich wären Mehrfamilienhäuser eine konsequente Fortsetzung der Bebauung im Bereich der Kolpingstraße. Das Baugebiet grenzt unmittelbar südlich an den bestehenden Geschosswohnungsbau der Wasserburger Wohnungsgenossenschaft an.
Die Geschossfläche bleibt mit insgesamt 1.650 m² gleich. Die Höhenentwicklung der Gebäude (Wandhöhe) wird von 6,5 m auf 7,0 m festgesetzt. Aufgrund der Topografie wird sich die Wandhöhe kaum auswirken.

Der Planer, Herr Architekt Feirer-Kornprobst hat zwei Alternativen für die Stellung der Gebäude vorgeschlagen. Die Varianten wurden am 28.09.2020 besprochen mit dem Antragsteller besprochen. Bevorzugt wird die Variante 1, da die Wohnungen in Südwestausrichtung erstellt werden können und damit eine bessere Besonnung erreichen. Die Tiefgaragenzufahrt könnte im Südosten liegen und wäre nahezu ebenerdig anfahrbar.
Weitere Planungsdetails wie Regelung des Spielplatzes und Dachgestaltung – angestrebt werden Quergiebel – sollen bis zur Sitzung vorgelegt werden.  

Diskussionsverlauf

StRin Behounek fragte nach, wie die Stellplätze am Ende des Wendehammers ausgeglichen werden. Die Verwaltung teilte mit, dass diese Frage im Rahmen des weiteren Bauleitplanverfahrens einbezogen und geprüft wird. Nach derzeitigem Kenntnisstand liegen die Stellplätze auf öffentlichem Straßengrund. Ein Rechtsanspruch, dort zu parken gibt es nicht.
StR Otter begrüßt die Variante 1, da hier Rücksicht auf die Höhenlinien genommen wurde. Er verlangte einen gefälligen Übergang zur freien Landschaft ohne die Errichtung von Stützmauern.
StR Friedrichs regte eine Radwegverlängerung nach Süden an. Nach Aussage der Verwaltung kann dies allerdings nicht im Rahmen des vorliegenden Bebauungsplanverfahrens behandelt werden, da die Fläche im Eigentum von privaten Grundstücksbesitzern liegt.
StR Ried stellte fest, dass die Architektur des Investors wenig zur Bereicherung des Ortsbildes beiträgt.

Beschluss

Der Technische Ausschuss stimmt der Änderung des Planungskonzeptes für den  Bebauungsplan Nr. 151.1 – südlich Kolpingstraße von bisher Reihenhäusern (Hausgruppen) in Mehrfamilienhäuser gemäß der Planungsvariante 1 zu.
Der Planer wird beauftragt, den Bebauungsplanentwurf entsprechend anzupassen.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 10, Dagegen: 0

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6. Swietelsky Baugesellschaft m.b.H.; Antrag auf Änderung des Flächennutzungsplanes an der Schafweide in zwei Teilbereichen; a) Änderung von Kiesabbaufläche in ein Sondergebiet (SO) im Bereich der Asphaltmischanlage, FlNr. 3294, 3295, 3284 TFl., 3285 TFl., 3283 TFl., jeweils Gemarkung Oberndorf b) Änderung der Konzentrationszonenplanung für Kiesabbau - Erweiterung auf die Grundstücke FlNrn. 1118, 1119, 1120, 1122,1184, jeweils Gemarkung Ebersberg

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Technischer Ausschuss Sitzung des Technischen Ausschusses 13.10.2020 ö vorberatend 6

Sachverhalt

Mit Schreiben vom 07.09.2020 verfolgt die Antragstellerin einerseits die Änderung der Nutzung im Bereich der heute bestehenden Asphaltmischanlage in ein Sondergebiet, um die Anlage dauerhaft und nicht nur im Zusammenhang mit dem Kiesabbau betreiben zu können. Zum anderen strebt sie die Erweiterung der Kiesabbauflächen in südwestlicher Richtung an. Auf das den Sitzungsunterlagen beiliegende Schreiben der Antragstellerin wird Bezug genommen.

Zu a)

Die bestehende Asphaltmischanlage war bisher als sog. mitgezogene Nutzung des privilegierten Kiesabbaus genehmigt. Die Genehmigung für die Anlage war befristet, bis zum bestandskräftigen Ablauf des Kiesabbaus bzw. seiner Rekultivierung, nach den Bestimmungen des Immissionsschutzgesetzes erteilt. Nun soll eine dauerhafte, vom Kiesabbau unabhängige Nutzung angestrebt werden.
Die Anlage muss auch künftig im Rahmen eines immissionsschutzrechtlichen Verfahrens beurteilt werden. Zur Realisierung dieser Anlage ist für den vorgesehenen Standort eine Bauleitplanung (Flächennutzungsplanänderung/Bebauungsplanaufstellung) erforderlich, da das Vorhaben derzeit im Außenbereich liegt und als isolierte Nutzung dort als sonstiges Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB nicht zulassungsfähig wäre.
Das notwendige Bauleitplanverfahren kann gemäß § 8 Abs. 3 BauGB im Parallelverfahren, zusammen mit der Flächennutzungsplanänderung betrieben werden. Das Planungsverfahren ist im Regelverfahren also mit Umweltprüfung durchzuführen.

In einem vergleichbaren Fall wurde von den zu beteiligenden Behörden mitgeteilt, dass eine Zustimmung zum Betrieb denkbar wäre, solange sich das Betriebskonzept an die jeweils bestehenden Rekultivierungsfristen der Abgrabungsgenehmigungen hält. Nachdem die vorliegende Anlage sich in unmittelbarer Nähe befindet, wird hier keine andere Argumentation zu erwarten sein.
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens ist zu prüfen ob hier eine Festsetzung gemäß § 9 Abs. 2 BauGB (sog. Baurecht auf Zeit) – zeitlich begrenzte Zulässigkeit der Anlagen – möglich ist. Im Rahmen dieser Vorgaben soll gem. § 9 Abs. 2 Satz 2 BauGB die Folgenutzung festgesetzt werden. Ausgehend von den Abgrabungsgenehmigungen wäre die Folgenutzung hier Wald (Mischwald).

Es wird seitens der Verwaltung empfohlen, für dieses Projekt einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit entsprechendem Durchführungsvertrag aufzustellen.
   
Auch für dieses Verfahren ist eine Planungskostenübernahmevereinbarung erforderlich.

Nachdem der Entscheidung des Stadtrates, ob ein Flächennutzungsplanänderungsverfahren für die Bauschutt-/Baustoffrecyclinganlage eingeleitet wird, nicht vorgegriffen werden kann, sollte der  Aufstellungsbeschluss für den erforderlichen Bebauungsplan unter dem Vorbehalt eines entsprechenden Stadtratsbeschlusses gefasst werden.
Alternativ dazu, wäre auch eine Zurückstellung der Entscheidung über den Bebauungs-planaufstellungsbeschluss denkbar.

Vor der öffentlichen Auslegung ist der Bebauungsplanentwurf (Planzeichnung, Satzung, Begründung und Umweltbericht) der Verwaltung und dem Technischen Ausschuss zur Abstimmung vorzulegen.


Zu b)

Hinsichtlich der beantragten Erweiterung der Kiesabbauflächen stellt sich die bauplanungsrechtliche Situation wie folgt dar:

Die angestrebten Flächen liegen zum ganz überwiegenden Teil innerhalb des Vorranggebietes Nr. 300 „Kiesabbau“ des Regionalplanes München. Vorranggebiete begründen noch keine rechtlichen Ansprüche für die jeweiligen Grundstückseigentümer. Sie binden die Planungsbehörden gem. § 7 Abs. 3 ROG, bei raumbedeutsamen Planungen, die Funktionen oder Nutzungen der Vorranggebiete zu beachten und andere Nutzungen auszuschließen, soweit diese mit den vorrangigen Nutzungen in diesem Gebiet  nicht vereinbar sind (vgl. § 7 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 ROG) Die Flächen liegen allerdings außerhalb der Konzentrationszonenplanung der Stadt Ebersberg; damit ist auf diesen Flächen ein Kiesabbau gem. § 35 Abs. 3 Satz 3 BauGB derzeit ausgeschlossen. Um einen Abbau rechtlich zu ermöglichen muss der Flächennutzungsplan, hier die Konzentrationszonenplanung, auf diese Flächen erweitert werden.
Ziel der Festlegung der Kiesabbau-Konzentrationsflächen ist es, Kiesabbau nicht an jeder Stelle des Stadtgebietes zuzulassen, sondern diesen nach Maßgabe einer abgewogenen Planung zu steuern. Die Erforderlichkeit einer Bauleitplanung mit diesem Ziel ergab sich aus zahlreichen, teilweise massiv in das Landschaftsbild eingreifenden Anträgen auf Zulassung von Kiesabbauvorhaben. Einer „Verkraterung“ der Landschaft wollte die Stadt entgegenwirken. Demgemäß hat sie nur an dafür geeigneten Standorten Kiesabbau zugelassen, namentlich innerhalb der regionalplanerisch festgelegten Vorbehaltsfläche 30 für Kiesabbau. Im vorliegenden Antrag wird die Konzentrationszone „An der Schafweide“ überschritten. Hier wäre eine grundsätzliche Entscheidung erforderlich, ob angesichts des Bedarfs an diesen Bodenschätzen eine Erweiterung dieser Flächen städtebaulich erforderlich ist.

Das beantragte Abbaugebiet liegt auf einer Fläche auf der heute Wald gem. Art. 2 Abs. 1 BayWaldG vorhanden ist. Die Beseitigung des Waldes zugunsten einer anderen Bodennutzungsart – hier Kiesabbau – bedarf grundsätzlich der Erlaubnis (Rodung – vgl. Art. 9 Abs. 2 BayWaldG). Zuständig für die Erlaubniserteilung wäre die untere Forstbehörde, also das AELF Ebersberg. Im Falle der Aufstellung von Bauleitplänen werden die Rodungserlaubnisse durch den Bebauungsplan ersetzt (Art. 9 Abs. 8 BayWaldG). Dennoch sind im Verfahren die materiell-rechtlichen Vorschriften des Waldgesetzes über die Rodung von Wald zu beachten.
Diese Fragen würden im laufenden Verfahren geklärt.

Gemäß Art. 8 Abs. 1 BayAbgrG ist für nach Art. 6 genehmigungsbedürftige Abgrabungen eine Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem fünften Teil Abschnitt III des Bayerischen Verwaltungsverfahrensgesetzes durchzuführen, wenn eine Abbaufläche von mehr als 10 ha beantragt wird. Gemäß Art. 8 Abs. 2 Nr. 2 BayAbgrG gilt Abs. 1 auch für Erweiterungen von Abgrabungen, die nach dem 13.03.1999 ohne Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung genehmigt worden sind, wenn die Erweiterungsflächen zusammen mit der bei Abgrabungsbeginn noch nicht rekultivierten oder renaturierten Fläche 10 ha überschreitet.
Desweitern ist nach Anhang 1 Nr. 2.1.2 UVPG bei Errichtung und Betrieb eines Steinbruchs mit einer Abbaufläche von 10 ha bis weniger als 25 ha eine allg. Vorprüfung des Einzelfalls nach § 7 Abs. 1 Satz 1 UVPG durchzuführen bzw. nach Anhang 1 Nr. 17.2.2 UVPG bei einer Rodung von Wald im Sinne des BayWaldG zum Zwecke der Umwandlung in eine andere Nutzungsart von 5 ha bis weniger als 10 ha eine allg. Vorprüfung des Einzelfalls nach § 7 Abs. 1 Satz 1 UVPG notwendig.

Bei der UVPG sind alle derzeit im Betrieb und abzubauenden Flächen zu betrachten. Somit sind alle geplanten Abbaugebiete bei der Prüfung zu berücksichtigen. Eine getrennte Betrachtung der beiden geplanten Abbaugebiete ist nicht zielführend.

Wie bereits andere Kartierungen im Bereich des Ebersberger Forstes gezeigt haben, befinden sich im Wald viele besonders geschützte Arten. Um Verbotstatbestände nach § 44 Abs. 1 BNatSChG ausschließen zu können, ist eine spezielle artenschutzrechtliche Prüfung erforderlich. Die Ergebnisse der saP sind auch für die Umweltverträglichkeitsprüfung relevant.

Die vorgenannten Teilverfahren würden, sofern der Technische Ausschuss eine Flächennutzungsplanänderung in Erwägung zieht und dem Stadtrat zur Beschlussfassung empfiehlt, innerhalb des Bauleitplanverfahrens abgearbeitet.
 

Diskussionsverlauf

StR Otter stellte die Frage, ob hier ein zusätzliches Gewerbegebiet geplant sei. Er wies auf das LEP-Anbindegebot hin. Die Sache sollte zunächst in den Fraktionen beraten werden.
Nach Auffassung von StR Münch sollten beiden Maßnahmen zusammengefasst werden. Sollte der Kiesabbau genehmigt werden, bestünde für die Mischanlage für mindestens  20 Jahre weitere Planungssicherheit. Sollte der Kiesabbau nicht genehmigt werden, wäre eine Entscheidung über die Mischanlage notwendig.
Für StR Riedl war die getrennte Betrachtung aus Sicht des Unternehmens nachvollziehbar.
StR Friedrichs stellte die Frage, ob die Stadt dort dauerhaft Gewerbe zulassen will. StRin Behounek sprach sich aufgrund der Komplexität des Themas für eine Beratung in den Fraktionen aus.
StR Schechner wies daraufhin, dass sowohl Kies als auch Kippkapazitäten in Ebersberg benötigt würden. Er schlug eine Ortsbesichtigung mit den TA-Mitgliedern vor. Mit der Rekultivierung geht eine ökologische Aufwertung einher.
StRin Platzer sah Probleme bei einer unbefristeten Genehmigung. Sie empfahl ebenfalls einen Vor-Ort-Termin. Dabei sollte die Regionalität der An- und Ablieferungen geprüft werden. Nachdem die Kiesabbauflächen im Vorranggebiet liegen, wäre die Erweiterung aus Ihrer Sicht kein Problem.
Erster Bürgermeister Proske schlug vor, mit dem Antragsteller Kontakt aufzunehmen um einen Besichtigungstermin der Anlagen zu vereinbaren. Nach diesem Termin und interner Beratung in den Fraktionen soll die Sache erneut im Technischen Ausschuss vorgelegt werden. Ein Beschluss wurde in der Sache nicht gefasst.  

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7. Bebauungsplan Nr. 55 - Oberndorf Ost; Aufstellungsbeschluss zur 2. Änderung des Bebauungsplanes für die planungsrechtliche Sicherung der Grundschule Oberndorf

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Technischer Ausschuss Sitzung des Technischen Ausschusses 13.10.2020 ö beschließend 7

Sachverhalt

In der Sache wird auf die Berichterstattung in der TA Sitzung vom 15.09.2020 (TOP 9, öffentlich) verwiesen.
Das Landratsamt Ebersberg hält den aktuell vorliegenden Bauantrag wegen Sanierung und Neubau der Grundschule Oberndorf nicht für genehmigungsfähig. Zunächst wurde argumentiert, das Gebäude würde sich aufgrund seiner Massivität nicht einfügen. Mit Schreiben vom 14.09.2020 teilte die Genehmigungsbehörde mit, das Vorhaben könne aufgrund seiner Außenbereichslage (§ 35 BauGB) nicht genehmigt werden. Die Verwaltung hat daraufhin sofort einen Besprechungstermin im Landratsamt vereinbart. Dieser fand am 23.09.2020 statt. Zwischenzeitlich stellte sich heraus, dass die Annahme, es handle sich um Außenbereich nicht mehr haltbar ist. Tatsächlich existiert für dieses Gebiet ein Bebauungsplan aus dem Jahre 1969, wie in der vorgenannten Besprechung erstmals festgestellt wurde. Der Plan hat bei der bisherigen Beurteilung des Bauvorhabens allerdings keine Rolle gespielt, da seine Existenz keinem der Beteiligten bekannt war. Nach eingehender Prüfung der Gültigkeit des Bebauungsplanes im Zuge der Besprechung, kann von diesem Plan jedoch ebenso wenig eine Grundlage für eine Baugenehmigung abgeleitet werden. Für den Bereich der Schule sind keine Bauräume festgesetzt; es wurde nur der Bestand aufgenommen. Der Bebauungsplan regelt in seinen Festsetzungen die überbaubaren Grundstückflächen durch Baugrenzen und Baulinien. Eine Befreiungslage konnte seitens des Landratsamtes nicht gesehen werden, da für das Schulgrundstück mangels Festsetzungen von Bauräumen, die Grundzüge der Planung berührt seien. Dies ist rechtlich nachvollziehbar.  
Nach eingehender und zum Teil kontrovers geführter Beratung kam man überein, den Bebauungsplan im Rahmen eines Änderungsverfahrens gem. § 13a BauGB (Innenentwicklungsbebauungsplan) den heutigen Erfordernissen anzupassen und das Baurecht für das Schulprojekt zu schaffen. Das Verfahren nach § 13a BauGB ist die schnellste Möglichkeit hier für Rechtssicherheit zu sorgen.

Die Verwaltung schlägt deshalb vor, einen Aufstellungsbeschluss zur Änderung des Bebauungsplanes Nr. 55 – 2. Änderung zu fassen. Planungsziel ist zunächst die Schaffung des Baurechts für die Schulbaumaßnahme. Hierzu sollen die notwendigen Festsetzungen für die Bauräume, das Maß der baulichen Nutzung sowie für die Freianlagen getroffen werden. Weiterhin sind die erforderlichen Flächen für die Nahwärmeversorgung und die sich hieraus ergebenden Fragen des Immissionsschutzes abzubilden. Als weiterer Punkt sind die notwendigen Flächen und Anlagen für die Niederschlagswasserbehandlung bzw. –Beseitigung von Bedeutung.
Das Verfahren wird im beschleunigten Verfahren, ohne Durchführung einer Umweltprüfung durchgeführt.
Das Landratsamt hat zugesichert, das Verfahren nach besten Möglichkeiten zu unterstützen. Insbesondere soll die interne Fachstellenbeteiligung (Immissionsschutz, Naturschutz) vorgezogen werden.
Weitere Bauleitplanungen, wie sie zuletzt in der TA-Sitzung am 15.09.2020 angedacht wurden, um evtl. Wohnungsbauprojekte zu realisieren, sollten in einem gesonderten Verfahren betrachtet werden, da das Verfahren nach § 13a BauGB nicht mehr anwendbar ist (keine Innenentwicklung).

Nach Rücksprache mit dem Planungsbüro Leukert & Riedl, das bereits die Objektplanung für die Baumaßnahme erstellt, kann der Bebauungsplan auch von diesem Büro erstellt werden. Die Verwaltung empfiehlt diese Vorgehensweise, da die Planung aus einer Hand kommt und keine vermeidbaren Schnittstellen entstehen.
 

Diskussionsverlauf

StR Gressierer bedauert die Entwicklung mit dem Schulprojekt. Die Nahwärmeanlage soll die weitere bauliche Entwicklung des Ortsrandes nicht behindern.
StR Otter fand die Sichtweise der unteren Bauaufsichtsbehörde schade.

Beschluss

Der Technische Ausschuss fasst den Aufstellungsbeschluss zur 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 55 – Oberndorf Ost.
Planungsziel ist die Baurechtsschaffung für das Schulbauprojekt „Sanierung und Neubau der Grundschule Oberndorf“. Mit dem Bebauungsplan sollen die überbaubaren Grundstücksflächen, das Maß der baulichen Nutzung sowie die Freianlagen festgesetzt werden.
Das Verfahren wird gemäß § 13 a BauGB (Bebauungsplan der Innenentwicklung) ohne Durchführung einer Umweltprüfung durchgeführt.
Die Verwaltung wird beauftragt, die notwendigen Schritte durchzuführen.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 10, Dagegen: 0

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8. Verschiedenes - Information; a) Beschreibung der Funktionsweise der Hochwasserrückhaltung Klein- und Kumpfmühlweiher b) Vergabe der Planungsarbeiten für das Freiflächen-PV-Standortkonzept c) Verkehrskonzept Kreuzung Münchener Straße / Zur Gass

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Technischer Ausschuss Sitzung des Technischen Ausschusses 13.10.2020 ö informativ 8

Sachverhalt

Auf Anfrage von Herrn Stadtrat Schechner im TA vom 15.09.20, sollte die Tiefbauabteilung die Funktionsweise der Hochwasserrückhaltung (HWRH) vom Klein- und Kumpfmühlweiher beschreiben.

Einführung:
Die HWRH wurde im Zuge eines Planfeststellungsverfahrens, das ca. zwei Jahrzehnte dauerte, im Jahr 2009 fertiggestellt. Die Bauzeit betrug ca. 1 Jahr, die Baukosten beliefen sich auf ca. 6.150.000 € und wurden mit staatlichen Zuschüssen in Höhe von ca. 2.860.000 € gefördert.
Die Dammanlagen der HWRH wurden auf ein HQ 100 (ein 100 jährliches Regenereignis) ausgelegt und weisen ein Rückhaltevolumen von ca. 90.000 m³ auf.

Anlagenteile und Funktionsweise:
Der Betrieb der Anlagen geht rein mechanisch von statten, daher ist auch keine Steuerungsanlage notwendig. Hintergrund hierfür sind die im Dammbauwerk eingebauten Ablaufeinrichtungen.
  • Betriebsablauf für den Normalbetrieb, ausgestattet mit einem Schutzgitter, Stahlbetonrohr DN 600, der in das künstlich angelegte Ablaufgerinne (Bachlauf) entwässert. Dieses Gerinne mündet in den Entlastungskanal, bestehend aus zwei Kastenprofilen 2000/1600 mm aus Stahlbeton, die wiederum in die Ebrach münden.
  • Grundablass mit innenliegendem Plattenschieber. Hier können die Weiher bis auf die Weihersohle abgesenkt werden.
  • Hochwasserentlastung mit Grobrechen und Schlitzdrossel. Über die berechnete Schlitzdrossel wird das jeweilige Regenereignis, bis hin zu einem HQ 100 (hundertjährigen Regenereignis), geregelt abgeleitet. Für darüber hinaus gehende Ereignisse, bis zu einem HQ 1000, sind die Dammbauwerke ausgelegt bzw. statisch berechnet. Die Entwässerung erfolgt dann über eine extra angelegte Dammscharte, die beim Kumpfmühldamm ca. 45 cm niedriger als die Dammkrone ausgebildet ist.
  • Im weiteren Verlauf, also nach der Schlitzdrossel, wird das Wasser über das Vorbecken  zur Schussrinne, über das Tosbecken (Energieumwandlung)  zu den beiden Entlastungskanälen, bestehend aus zwei Stahlbetonkastenprofilen, in die Ebrach eingeleitet.

Beschreibung Betrieb und Unterhalt:
Der Wasserspiegel (Wsp.) in den Rückhalteweihern wird von den Mitarbeitern der Kanalabteilung wöchentlich gemessen. Nach ergiebigen Regenereignissen werden die Anlagen kontrolliert und wo nötig gereinigt.
Der Ruhewasserstand (530,00 m.ü.NN) variiert hier im Normalbetrieb im Zentimeterbereich. Bei länger anhaltender Trockenheit kann dieser auch  darunter liegen. In 2018 hat die Trockenheit dazu geführt, dass zwischen Auslauf  HWRH und dem Auslauf der städtischen Kläranlage kein Wasser mehr im Bachbett war. Die in den letzten Jahren längeren Trockenperioden führen aber auch dazu, dass sich das Rückhaltevolumen aufgrund des niedrigen Wasserstandes erhöht. Bei starken Regenfällen nach einer solchen Phase kann es daher durchaus sein, dass der Wasserspiegel nur langsam ansteigt.
Die Dammkrone (532.01 m.ü.NN) wurde gegenüber der alten Dammanlage um ca. 1,70 m erhöht. Die Dammscharte für ein HQ 1000 liegt bei 531,55 m.ü.NN.
Der Schwankungsbereich vom Ruhewasserstand zum HQ 100 (531,54 m.ü.NN) beträgt am Kumpfmühlweiher somit 1,54 m.
Der stärkste gemessene Anstieg des Wsp. im Kumpfmühlweiher in den letzten drei Jahren war im April 2017 zu verzeichnen, hier war der Wasserspiegel um ca. 1,00 m über den Ruhewasserspiegel (530.00 m.ü.NN) gestiegen. Aber auch in diesem Jahr konnten schon signifikante Anstiege gemessen werden.
Seit der Inbetriebnahme der HWRH sind die unterstromig gelegenen Gemeinden, aber auch die unmittelbar hinter den Dammanlagen liegenden Gebäude, von Überflutungen verschont geblieben.      



Sachstand Standortkonzept für Freiflächen-PV-Anlagen:

Die Verwaltung hat zwischenzeitlich den Auftrag zur Erstellung des Standortkonzeptes für die Freiflächen-PV-Anlagen an den Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München, der bei der Angebotseinholung der Mindestbieter war, zu einer Bruttoauftragssumme in Höhe von 9.880,- € einschl. Nebenkosten vergeben. Eine Gremienbefassung war für die Auftragsvergabe gemäß § 13 Abs. 2 Nr. 3 der Geschäftsordnung des Stadtrates Ebersberg 2020 bis 2026 nicht erforderlich, da die Auftragssumme unter 30.000,- € betrug. Der PV München hat bereits mit der Grundlagenermittlung begonnen. Sobald erste Ergebnisse vorliegen, wird die Verwaltung wieder berichten.  



Sachstand Verkehrskonzept Kreuzung zur Gass:

Aufgrund mehrerer verkehrlicher Probleme sind Überlegungen angestrebt worden, die Kreuzung im Bereich der Münchener Straße bzw. zur Gass neu zu planen und geringfügig umzubauen, sodass mit dieser Maßnahme folgende Punkte verbessert werden könnten:

  • Kreuzungsbereich zur Gass / Münchener Straße
  • Sichere Gestaltung der Ortsdurchfahrt
  • Einrichtung einer Fußgängerüberführung
  • Ausfahrt des Rettungsdienstes und Belastung der Anwohner durch die notwendige Sirene
  • Parkproblem in Richtung Egglsee (insbesondere aufgrund der „Ausflügler“)

Nach Rücksprache mit der Polizeiinspektion Ebersberg würde die Polizei eine Verbesserung der Verkehrssituation vor allem in Bezug auf die Ausfahrt des BRK´s in die Münchener Straße begrüßen, da diese gefährliche Kreuzung immer wieder in der Verkehrsschau thematisiert wird und aus mehreren Gründen eine Gefährdung des Fahrrad- und Autoverkehrs darstellt.
Die Verwaltung hat diese Punkte einem Ingenieurbüro zur weiteren Ausarbeitung und Besprechung weitergeleitet. Die Vorstellung des Ergebnisses wird dann im „AK-Verkehr Innenstadt & Staatsstraße 2080“ erfolgen.

StR Gressierer trug zu diesem Punkt vor, die verkehrliche Entwicklung des Baugebietes Friedenseiche VIII mit einzubeziehen.


Personalwohnungen für die Kreisklinik an der Pfr.-Guggetzer-Str.:

Im Nachgang zum gemeinsamen Workshop des Kreis- und Strategieausschusses und des Technischen Ausschusses vom 09.10.2020 dürfen wir Sie über den Sachstand der Baurechtsabklärung für die Personalwohnungen der Kreisklinik an der Pfr.-Guggetzer-Str. informieren:
 
Die Abstimmungsgespräche hierzu haben bereits im April 2020 stattgefunden und wurden von Herrn Baasen, beantwortet. Aufgrund Corona konnten lange Zeit auch keine Sitzungen stattfinden.
Wir haben die Fragen mit E-Mail vom 08.04.2020 an Herrn Beslmüller beantwortet. Nach Ansicht des Stadtbauamtes liegt hier ein Innenbereich (§ 34 BauGB) vor.  Das seinerzeit vorgelegte Vorkonzept fügte sich sowohl nach der Art der Nutzung (Wohnen) als auch nach dem Maß der Nutzung (Höhenentwicklung mit 8,5 m) in die vorhandene Bebauung ein. Die notwendigen Abstandsflächen waren eingehalten. Vorbehaltlich eines schlüssigen Stellplatznachweises und unter dem Vorbehalt einer entsprechenden Beschlussfassung des Technischen Ausschusses ist das Vorhaben bauplanungsrechtlich zulässig. Eine Bauleitplanung war beim damals vorliegenden Konzept aus Sicht des Stadtbauamtes nicht erforderlich.
Ein Bauantrag / Antrag auf Vorbescheid wurde bislang noch nicht vorgelegt.
Für die Frage des Einvernehmens kommt  es entscheidend darauf an, welche Planungsversion letztendlich vorgelegt wird.
Mit dem Vertreter der WBE wurde in einem Telefonat am 12.10.2020 vereinbart, dass möglichst in der Sitzung des TA vom 10.11.2020 ein Antrag auf Vorbescheid vorgelegt werden soll um die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit zu klären.

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9. Wünsche und Anfragen

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Technischer Ausschuss Sitzung des Technischen Ausschusses 13.10.2020 ö informativ 9

Sachverhalt

StR Otter fragte nach dem Sachstand des Bauleitplanverfahrens zur Friedenseiche VIII.
Er bat um den Einbau eines 2. Handlaufs an der Treppe vom Kirchenvorplatz zum Finanzamt

Antwort der Verwaltung:
Für das Bauleitplanverfahren Friedenseiche VIII fand in der KW 42 eine Besprechung mit den beteiligten Planern (Bebauungsplaner, Verkehr, Landschaftsplanung, RA Geislinger) statt. Dabei wurde festgelegt, zunächst die offenen Fragen zum naturschutzrechtlichen Ausgleich sowie zu den notwendigen CEF-Maßnahmen (Feldlerche) abschließend zu klären. Ein weiterer Punkt sind die Ausführungen der UNB zum Eingriff ins Landschaftsbild. Die Ausgleichsmaßnahmen (Vermeidungs- Minimierungs- und Ausgleichsmaßnahmen) werden nochmals von der Landschaftsplanerin überprüft und in einem gesonderten Termin mit der UNB abgestimmt.
Der Bebauungsplaner wird aufgrund der vorgetragenen Einwände gegen die Mehrfamilienhausbebauung an der Elsa-Plach-Straße nochmals Alternativen zur Auflockerung der Strukturen entwickeln. Nach verwaltungsinterner Klärung der Alternativen kann eine Öffentlichkeitsveranstaltung unter Einhaltung der jeweils geltenden Hygienebestimmungen abgehalten werden. Ein Termin wird hierzu gesondert angesetzt.

Die Anbringung eines zweiten Handlaufs wird geprüft.


StR Friedrichs bat um die Vorstellung der Ausgleichsflächen für die neuen Stadtratsmitglieder.
Er fragte nach, ob alle Bebauungspläne über den BayernViewer abrufbar wären.
Er wies daraufhin, dass auch in Bayern sog. „Schottergärten“ gem. Art. 7 BayBO verboten seien. Er bat  solche Gärten zu überprüfen.

Antwort der Verwaltung:
Die Bitte nach Vorstellung der Ausgleichsflächen wird an das SG Abfall und Umwelt weitergegeben. Die aktuell gültigen Bebauungspläne sind im BayernViewer abrufbar, ebenfalls auf der städt. Homepage.
Für den Vollzug der BayBO ist die untere Bauaufsichtsbehörde beim Landratsamt zuständig. Die Stadt hat hier keine Rechtsgrundlage einzuschreiten.    

Datenstand vom 21.10.2020 08:14 Uhr