Datum: 12.01.2021
Status: Niederschrift
Sitzungsort: alter speicher
Gremium: Technischer Ausschuss
Öffentliche Sitzung, 19:00 Uhr bis 21:30 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung, 21:30 Uhr bis 21:34 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Antrag auf Vorbescheid zum Umbau und energetischer Sanierung auf dem Grundstück FlNr. 747/60, Gmkg Ebersberg, Alpenstraße 2
2	Antrag auf Vorbescheid zur Nutzungsänderung und zum Umbau einer Gaststätte mit Tenne auf dem Grundstück FlNr. 1600 der Gemarkung Ebersberg, Egglsee 3
3	Antrag auf isolierte Befreiung zum Einbau eines Pools im Garten auf dem Grundstück FlNr. 2911, Gmkg Ebersberg, Am Lindenanger 15
4	Antrag auf isolierte Befreiung zur Errichtung einer Lamellenpergola als Terrassenüberdachung auf dem Grundstück FlNr. 1794/26 der Gemarkung Ebersberg, Großvenediger Straße 14
5	Bauantrag zum Anbau von zwei Balkonen und einer Außentreppe an eine bestehende DHH auf dem Grundstück FlNr. 1794/23 der Gemarkung Ebersberg, Großvenediger Straße 14
6	11. Änderung des Flächennutzungsplanes - Erweiterung der Kiesabbauflächen an der Schafweide; Antrag der Grabmeier GmbH wegen Erweiterung der Kiesabbauflächen auf den FlNr. 3254, 3255 und 3256, jeweils Gemarkung Oberndorf; Wiederaufgreifen des Verfahrens
7	Vollzug der Bayerischen Bauordnung; Erlass einer Satzung über abweichende Maße der Abstandsflächentiefe
8	Städtebaulicher Wettbewerb "Hölzerbräu/Feuerwehrareal"; Vorstellung des Entwurfes für ein Mobilitätskonzept
9	Sanierung Hallenbad Ebersberg; Vorstellung Gestaltungskonzept
10	Durchführungsbeschluss Lüftungsanlage Bürgerbüro;
11	Widmung des Grundstücks FlNr. 520/6 der Gemarkung Ebersberg zum Eigentümerweg, Haselbacher Weg
12	Verschiedenes
13	Wünsche und Anfragen

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1. Antrag auf Vorbescheid zum Umbau und energetischer Sanierung auf dem Grundstück FlNr. 747/60, Gmkg Ebersberg, Alpenstraße 2

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	12.01.2021	ö	beschließend	1

Sachverhalt

• Ist der Umbau des bestehenden asymmetrischen Satteldachs mit Dachneigungen von 16 Grad und 31 Grad zu einem symmetrischen Satteldach mit einer Dachneigung von 28 Grad möglich?
• Ist eine talseitige Wanderhöhung auf 6,57 m möglich?
• Ist eine bergseitige Wanderhöhung auf 3,87 m möglich?
• Kann die errechnete Firsthöhe von 9,23 m und 28 Grad Dachneigung genehmigt werden?
• Ist im Zuge der Dacherneuerung bzw. Erhöhung der Einbau einer ca. 3,5 m breiten und ca. 2,7 m tiefen Dachterrasse auf der Südseite möglich?

Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich Bebauungsplanes 19.1 – Dachanhebungen und Dachgauben südlich der Alpenstraße. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit beurteilt sich somit nach folgenden Festsetzungen des Bebauungsplanes:

Bzgl. der Dachform werden nur symmetrische Satteldächer zugelassen. Die bestehende Firstrichtung ist beizubehalten und mit einer Neigung von 23 – 30 Grad auszuführen.

Als zulässige Wandhöhe ist talseitig eine maximale Höhe von 6,5 m und bergseitig eine Wandhöhe von 3,75 m festgesetzt. Bei Erweiterungs- und Umbauvorhaben ist das Maß ab Oberkante Fertigfußboden UG (talseitig) bzw. EG (bergseitig) bis zum Schnittpunkt der Außenwand mit der Oberkante der Dacheindeckung zuzüglich 12 cm anzusetzen.

Die maximal zulässige Firsthöhe ergibt sich aus einer angenommenen maximalen Gebäudebreite von 9,2 m, den festgesetzten Wandhöhen berg- und talseitig, sowie aus der maximal zulässigen Dachneigung von 30 Grad (vgl. Darstellung im Eingabeplan).

Demnach ist die Errichtung eines symmetrischen Satteldaches mit einer Dachneigung von 28 Grad, die talseitige Wanderhöhung auf 6,57 m, die bergseitige Wanderhöhung auf 3,87 m und die errechnete maximale Firsthöhe von 9,23 m bauplanungsrechtlich zulässig.

Bzgl. der Dachterrasse gibt es keine Festsetzung die der Errichtung entgegenstehen, weshalb auch die Errichtung einer ca. 3,5 m breiten und ca. 2,7 m tiefen Dachterrasse zulässig ist.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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2. Antrag auf Vorbescheid zur Nutzungsänderung und zum Umbau einer Gaststätte mit Tenne auf dem Grundstück FlNr. 1600 der Gemarkung Ebersberg, Egglsee 3

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	12.01.2021	ö	beschließend	2

Sachverhalt

• Ist die Erweiterung des Gastraumes im Erdgeschoss im Bereich der bestehenden Tenne bauplanungsrechtlich zulässig?
• Ist der Um- und Ausbau der bestehenden Tenne im Ober- und Dachgeschoss mit insgesamt 2 Mitarbeiterwohnungen bauplanungsrechtlich zulässig?
• Ist die Anzahl und Lage der Stellplätze im Grundstück bauplanungsrechtlich zulässig?

Die Verwaltung nimmt wie folgt zu den Fragen Stellung:

Das Baugrundstück befindet sich bauplanungsrechtlich im Außenbereich und im Landschaftsschutzgebiet „Egglburger See“.

Der Ausbau der Tenne wurde 1991 bereits genehmigt. Dieser Ausbau wurde jedoch nicht realisiert und der Bauantrag auch nicht verlängert. Die Genehmigung erfolgte mit 19 nachgewiesenen Stellplätzen.

Mit der Genehmigung vom 10.11.2000 wurde der Ausbau der bestehenden Wohnung im OG bzw. DG genehmigt. Diese Wohnung wird vom Eigentümer und seiner Familie genutzt. Weitere Stellplätze sind aufgrund des Bestandsschutzes der Wohnung nicht nötig geworden.

Eine Privilegierung des Bauvorhabens nach § 35 Abs. 1 BauGB liegt nicht vor.

Demnach handelt es sich gem. § 35 Abs. 2 BauGB um ein sonstiges Vorhaben.

Das Vorhaben ist gemäß § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB bauplanungsrechtlich zu beurteilen. Es handelt sich hier um eine Änderung oder Nutzungsänderung eines erhaltenswerten, das Bild der Kulturlandschaft prägenden Gebäudes. Das Vorhaben dient  der zweckmäßigen Verwendung des Gebäudes und der Erhaltung des Gestaltwerts. Diese Tatbestände sind für das Bauvorhaben erfüllt.

Die Gaststätte zur Gass bildet aufgrund ihrer Lage an dem Höhenzug und an der Hangkante an dieser Stelle ein prägendes Element im Landschaftsraum und bildet zusammen mit dem Egglburger See ein typisches Ortbild von Ebersberg ab. Die Landschaft erhält ihre Eigenart an dieser Stelle insbesondere auch durch das vorhanden sein der Gaststätte „zur Gass“.

Das Vorhaben dient der zweckmäßigen Verwendung des Gebäudes, in dem die vorhandene Gaststätte erweitert wird. Der Gestaltwert wird damit erhalten.

Demnach kann einem solchen Vorhaben nicht entgegen gehalten werden, dass es den Darstellungen des Flächennutzungsplanes oder eines Landschaftsplanes widerspricht, die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigt oder die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lässt. Im Übrigen ist das Bauvorhaben im Sinne des § 35 Abs. 3 BauGB außenbereichsverträglich. Eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange liegt demnach nicht vor. Die Erschließung des Bauvorhabens ist gesichert.

Somit ist sowohl die Erweiterung des Gastraumes im Erdgeschoss im Bereich der bestehenden Tenne als auch der Um- und Ausbau der bestehenden Tenne im Ober- und Dachgeschoss mit insgesamt 2 Mitarbeiterwohnungen bauplanungsrechtlich zulässig.

Anhand des Eingabeplans wurde für die Tenne im EG eine Fläche von ca. 142,13 m² ermittelt, wonach gemäß der Stellplatzsatzung der Stadt Ebersberg 14,2 Stellplätze (abgerundet 14 Stellplätze) und für die beiden neuen Mitarbeiterwohnungen jeweils 1,5 Stellplätze notwendig werden. Demnach ergibt sich für das Bauvorhaben eine Stellplatzanforderung von 17 Stellplätzen, welche mit den dargestellten 23 Stellplätzen ausreichend nachgewiesen werden. Demnach ist die Anzahl und Lage der Stellplätze im Grundstück bauplanungsrechtlich zulässig.

Unabhängig von der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit des Bauvorhabens sind bei der Bauantragsstellung eine Erlaubnis gemäß der Landschaftsschutzgebietsverordnung des Landratsamtes sowie ein Nachweis der Abstandsflächenübernahme des Grundstückes 1597/1 der Gemarkung Ebersberg notwendig.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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3. Antrag auf isolierte Befreiung zum Einbau eines Pools im Garten auf dem Grundstück FlNr. 2911, Gmkg Ebersberg, Am Lindenanger 15

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	12.01.2021	ö	beschließend	3

Sachverhalt

Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 94 - Friedenseiche II, welcher zum einen sonstige Nebenanlagen außerhalb der überbaubaren Flächen ausschließt und zum anderen im Grünordnungsplan einen Privatgarten mit Pflanzbindung festsetzt.

Nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 10 Buchstabe a) BayBO ist die Errichtung eines Pools bis zu 100 m³ grundsätzlich genehmigungsfrei. Demnach kann das Bauvorhaben nach § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB mittels einer isolierten Befreiung genehmigt werden, sofern keine Grundzüge der Planung berührt werden, die Abweichung städtebaulich vertretbar ist und die Abweichung auch unter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Nach Einschätzung der Verwaltung können die Befreiungen erteilt werden, da es sich bei diesen Festsetzungen nicht um Grundzüge der Planung handelt, die Abweichung städtebaulich vertretbar ist und die Zustimmung der Eigentümerin des Nachbargrundstückes vorgelegt wurde.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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4. Antrag auf isolierte Befreiung zur Errichtung einer Lamellenpergola als Terrassenüberdachung auf dem Grundstück FlNr. 1794/26 der Gemarkung Ebersberg, Großvenediger Straße 14

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	12.01.2021	ö	beschließend	4

Sachverhalt

Das Bauvorhaben ist von einem Nachbarn mit Bedenken bzgl. einer baurechtlichen Genehmigung des Vorhabens am 06.10.2020 bei der Stadt Ebersberg angezeigt worden und am 07.10.2020 der zuständigen Bauaufsichtsbehörde weitergeleitet worden. Die Bauaufsichtsbehörde hat das Bauvorhaben mit dem Bescheid vom 15.10.2020 bis zur Überprüfung der Genehmigungsfähigkeit eingestellt und auf die Erforderlichkeit einer Genehmigung des Bauvorhabens hingewiesen.

Bauplanungsrechtlich befindet sich das Bauvorhaben im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 124 – Augrund II und überschreitet die Baulinie in seinen gesamten Ausmaßen.

Nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 Buchstabe g) BayBO ist die Errichtung einer Terrassenüberdachung mit einer Fläche bis zu 30 m² und einer Tiefe von bis zu 3 m grundsätzlich genehmigungsfrei, würde aber eine isolierte Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes nach § 31 Abs. 2 BauGB erfordern.

Von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes kann gem. § 31 Abs. 2 BauGB nur befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, die Abweichung städtebaulich vertretbar ist und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Die festgesetzte Baulinie ist hier als Grundzug der Planung zu sehen.

Eine Befreiung ist ausgeschlossen, wenn das Vorhaben in seine Umgebung Spannungen hineinträgt oder erhöht, die nur durch eine Planung zu bewältigen sind. Was den Bebauungsplan in seinen „Grundzügen“, was seine „Planungskonzeption“

verändert, lässt sich nur durch (Um-)Planung ermöglichen und darf nicht durch einen

einzelfallbezogenen Verwaltungsakt der Baugenehmigungsbehörde zugelassen werden. Die Änderung eines Bebauungsplans obliegt nach § 2 BauGB der Stadt und nicht der

Bauaufsichtsbehörde (vgl. BVerwG, Urt. v. 2.2.2012 - 4 C 14.10).

Von Bedeutung für die Beurteilung, ob die Zulassung eines Vorhabens im

Wege der Befreiung die Grundzüge der Planung berührt, können auch Auswirkungen des

Vorhabens im Hinblick auf mögliche Vorbild- und Folgewirkungen für die Umgebung sein

(vgl. BVerwG, B.v. 29.7.2008 - 4 B 11.08 - ZfBR 2008, 797 = juris Rn. 4).

Gemessen an diesen Grundsätzen scheidet eine Befreiung von der festgesetzten Baulinie für die Terrassenüberdachung aus, weil es sich hierbei um einen Grundzug der Planung handelt. Eine Bebauung entsprechend dem Bauantrag mit einer 5,85 m breiten und 3,00 m außerhalb der Baulinie liegenden Terrassenüberdachung, widerspricht der im Bebauungsplan deutlich gewordenen Planungskonzeption. Der Bebauungsplan regelt durch die Baugrenzen- und insbesondere durch die Baulinienfestsetzungen an der Westseite des Plangebietes sowie durch die Festsetzungen der Nebenanlagen die überbaubaren Grundstücksflächen abschließend. Die übrigen Flächen sind von Bebauung freizuhalten.

Die Festsetzung der Baulinie ist im Bebauungsplan aufgrund der Abgrenzung zum Außenbereich und mit dem freien Blick aus der Karwendelstraße auf die Bergkette begründet worden. Aus diesem Grund wurde auf den westlichen Gartenflächen der westlichen Grundstücke des Baugebietes eine Bebauung mit Nebenanlagen explizit ausgeschlossen. Die vorhandenen Pflanzen sind baurechtlich nicht relevant und müssen so behandelt werden, als ob sie nicht vorhanden wären. Somit hat dieser Grundzug der Planung bauplanungsrechtlich weiterhin Bestand.

Aufgrund der vorliegenden Planungskonzeption ist auch eine städtebauliche Vertretbarkeit der Befreiung nicht gegeben, da dieses Bauvorhaben allenfalls im Wege einer geänderten Bauleitplanung für alle im westlichen Planbereich gelegenen Grundstücke rechtlich ermöglicht werden könnte. Insofern fehlt es hier an der bodenrechtlichen Sonderlage für das antragsgegenständliche Grundstück.

Nachdem die Befreiung von der festgesetzten Baulinie ausscheidet, kommt es auf die Frage, ob die Abweichung nach § 31 Abs. 2 unter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit den sonstigen öffentlichen Belangen vereinbar wäre, nicht mehr an.

Nach Auskunft des Bauherrn wurde die alte Markise aufgrund mehrerer Gründe durch die Lamellenpergola ausgetauscht und eine Notwendigkeit einer Genehmigung nicht erkannt, da der Bebauungsplan nicht bekannt war (vgl. beiliegende Begründung).

Für die Errichtung von Nebenanlagen ist eine Anbauzone im Süden des Grundstückes mit einer Beschränkung auf maximal 10 m² vorgesehen. Demnach könnte eine Terrassenüberdachung mit einer Fläche von maximal 10 m² auf der Südseite des Gebäudes errichtet werden.

Die Legalisierung des beantragten Bauvorhabens kann in diesem Bereich allenfalls mit einer Bebauungsplanänderung erreicht werden. Dabei ist grundsätzlich zu überlegen, ob die ursprünglichen Planungsziele (Erhalt des Ortsrandes; Erhalt der Blickbeziehungen in Richtung Nord/Süd) aufgegeben werden sollen, oder ob man weiterhin an den getroffenen Regelungen festhalten möchte. Ein Rechtsanspruch auf Bebauungsplanänderung besteht nicht. Die in der Begründung des Antragstellers aufgeführten wirtschaftlichen Gründe sind bei der Beurteilung der Erforderlichkeit ohne Belang.

Die Verwaltung schlägt vor, alle betroffenen Eigentümer hinsichtlich einer möglichen Bebauungsplanänderung sowie der Bereitschaft der Kostentragung zu befragen. Bei einem positiven Ergebnis wird die Sache erneut vorgelegt.

Diskussionsverlauf

StR Gressierer konnte der Argumentation nicht folgen. Das Gebiet stelle sich anders dar, da schon heute die Planungsgrundzüge nicht mehr eingehalten seien. Auf dem Grundstück des Beschwerdeführers steht ein Gartenhaus außerhalb der Baulinie.

StR Riedl forderte, dass sich der Nachbar auch an den Planungskosten beteiligen müsse, falls das Gartenhaus ungenehmigt errichtet wurde.

StR Otter empfahl das Verfahren einzuleiten; evtl. könnte man über eine Duldung nachdenken, dies wäre kostengünstiger.  

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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5. Bauantrag zum Anbau von zwei Balkonen und einer Außentreppe an eine bestehende DHH auf dem Grundstück FlNr. 1794/23 der Gemarkung Ebersberg, Großvenediger Straße 14

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	12.01.2021	ö	beschließend	5

Sachverhalt

Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 124 – Augrund II und beurteilt sich nach den Festsetzungen dieses Bebauungsplanes.

Nachdem das Bauvorhaben außerhalb der Baugrenzen liegt, ist eine Befreiung von der Festsetzung der Baugrenze erforderlich.

Nach Auskunft der Bauherrin zieht diese mit Ihrer Tochter zusammen und möchte im DG bei ihrem künftigen Wohn- und Schlafzimmer zwei Balkone errichten, um die Sonnenstunden auf Ihrem Grundstück besser nutzen zu können und damit eine bessere Wohnqualität zu erhalten. Eine weitere Wohneinheit soll hierbei nicht entstehen. Der Nachbar der angrenzenden Doppelhaushälfte hätte nach Auskunft der Bauherrin im Falle einer Genehmigung des südlichen Balkons ebenfalls Interesse an der Errichtung eines Balkons auf der Südseite.

Bei der Errichtung der Balkone auf der West- und Südseite handelt es sich jeweils um ein untergeordnetes Bauteil, da es nicht mehr als 1,5 m vor der Fassade hervortritt. Nach § 23 Abs. 2 BauNVO kann ein Hervortreten von Gebäudeteilen im geringfügigen Ausmaß zugelassen werden. Dies ist bei den gegenständlichen Balkonen der Fall. Gemäß Art. 6 Abs. 8 Nr. 2 Buchstabe b) BayBO bleiben untergeordnete Vorbauten wie Balkone bzgl. der Abstandsflächen außer Betracht, sofern sie nicht mehr als 1,5 m vor die Außenwand vortreten. Nachdem an der Westseite bereits ein Balkon mit gleichen Ausmaßen vorhanden ist und der Balkon auf der Südseite in der festgesetzten Fläche für Nebenanlagen liegt, wäre eine Befreiung von der Baugrenze denkbar.

Aus Sicht der Verwaltung kann der Befreiung zur Errichtung der Balkone zugestimmt werden, da die Befreiung unter Berücksichtigung des Zwecks der Anforderung und unter Würdigung der öffentlich-rechtlich geschützten nachbarlichen Belange mit den öffentlichen Belangen, insbesondere des Art. 3 Abs. 1 BayBO vereinbar sind. Grundzüge der Planung sind von dem Bauvorhaben nicht betroffen.

Im Bebauungsplan ist die Anzahl der Wohneinheiten allerdings auf eine Wohneinheit pro Parzelle begrenzt. Das Landratsamt wird demnach gebeten, dies als Auflage in die Baugenehmigung mit aufzunehmen.

Abstandsflächen oder weitere Stellplätze werden durch das Bauvorhaben nicht ausgelöst.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 10, Dagegen: 0

Abstimmungsbemerkung
StR Gressierer nahm an der Beratung und Abstimmung über die Tagesordnungspunkt wegen persönlicher Beteiligung gem. Art. 49 GO nicht teil.

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6. 11. Änderung des Flächennutzungsplanes - Erweiterung der Kiesabbauflächen an der Schafweide; Antrag der Grabmeier GmbH wegen Erweiterung der Kiesabbauflächen auf den FlNr. 3254, 3255 und 3256, jeweils Gemarkung Oberndorf; Wiederaufgreifen des Verfahrens

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	12.01.2021	ö	vorberatend	6
Stadtrat	Sitzung des Stadtrates	04.05.2021	ö	beschließend	5

Sachverhalt

In der Sache wird auf die TA-Sitzung vom 11.12.2018 und auf die Stadtratssitzung vom 18.12.2018 verwiesen.

Damals lag folgender Sachvortrag zu Grunde:

Mit Schreiben vom 27.11.2018 begehrt die Antragstellerin die Einleitung eines Flächennutzungsplanänderungsverfahrens zur Erweiterung der Kiesabbauflächen südwestlich des heutigen Kiesabbaugebietes an der Schafweide. Der Antrag bezieht sich auf die FlNr. 3254, 3255 und 3256 der Gemarkung Oberndorf. Die Gesamtfläche beträgt 60.850 m² bzw. 6,08 ha.

Das Schreiben der Antragstellerin liegt den Sitzungsunterlagen bei; hierauf wird Bezug genommen.

Planungsrechtliche Beurteilung:

Das beantragte Abbaugebiet liegt auf einer Fläche auf der heute Wald gem. Art. 2 Abs. 1 BayWaldG vorhanden ist. Die Beseitigung des Waldes zugunsten einer anderen Bodennutzungsart – hier Kiesabbau – bedarf grundsätzlich der Erlaubnis (Rodung – vgl. Art. 9 Abs. 2 BayWaldG). Zuständig für die Erlaubniserteilung wäre die untere Forstbehörde, also das AELF Ebersberg. Im Falle der Aufstellung von Bauleitplänen werden die Rodungserlaubnisse durch den Bebauungsplan ersetzt (Art. 9 Abs. 8 BayWaldG). Dennoch sind im Verfahren die materiell-rechtlichen Vorschriften des Waldgesetzes über die Rodung von Wald zu beachten.

Demnach sollte bevor ein Flächennutzungsplanänderungsverfahren eingeleitet wird, dem Antragsteller aufgegeben werden, die Voraussetzungen für eine Rodung der betroffenen Waldflächen beim AELF Ebersberg klären zu lassen. Erst wenn von dort eine positive Stellungnahme ergeht, kann aus Sicht der Verwaltung ein Verfahren eingeleitet werden.

Genauso verhält es sich mit den naturschutzrechtlichen Fragen. Vor Einleitung eines Bauleitplanverfahrens sollte der Antragstellerin aufgegeben werden, eine naturschutzrechtliche Eingriffsbeurteilung in Abstimmung mit der unteren Naturschutzbehörde durchzuführen. Diese Ergebnisse sollten abgewartet werden.

Für die Zulassung des Kiesabbaus ist die Flächennutzungsplanänderung, insbesondere hier die Änderung/Anpassung der Konzentrationszonenplanung für den Kiesabbau, erforderlich, da die in Aussicht genommenen Flächen außerhalb dieser Konzentrationszonen für den Kiesabbau liegen.

Ziel der Festlegung der Kiesabbau-Konzentrationsflächen ist es, Kiesabbau nicht an jeder Stelle des Stadtgebietes zuzulassen, sondern diesen nach Maßgabe einer abgewogenen Planung zu steuern. Die Erforderlichkeit einer Bauleitplanung mit diesem Ziel ergab sich aus zahlreichen, teilweise massiv in das Landschaftsbild eingreifenden Anträgen auf Zulassung von Kiesabbauvorhaben. Einer „Verkraterung“ der Landschaft wollte die Stadt entgegenwirken. Demgemäß hat sie nur an dafür geeigneten Standorten Kiesabbau zugelassen, namentlich innerhalb der regionalplanerisch festgelegten Vorbehaltsfläche 300 für Kiesabbau. Im vorliegenden Antrag wird die Konzentrationszone „An der Schafweide“ überschritten. Hier wäre eine grundsätzliche Entscheidung erforderlich, ob angesichts des Bedarfs an diesen Bodenschätzen eine Erweiterung dieser Flächen städtebaulich erforderlich ist.

 

Die Flächen liegen auch außerhalb der im Regionalplan München festgelegten Vorrang- bzw. Vorbehaltsgebiete für Kiesabbau. Gemäß Begründung RP 14 B IV Zu 5.4.1 (Entwurf der Gesamtfortschreibung) werden jedoch für kleinflächigen Abbau – die Flächengröße liegt hier bei unter 10 ha – im Regionalplan keine Abbaugebiete ausgewiesen. Es wird davon ausgegangen, dass von solchen Flächen auch in Zukunft der kommunale und der örtliche gewerbliche Bedarf in aller Regel gedeckt werden wird. Insofern besteht voraussichtlich kein Widerspruch zur Landes- bzw. Regionalplanung (vgl. § 1 Abs. 4 BauGB).

Durch die Grundstücke FlNrn. 3255 und 3256 für eine Wegefläche die im Eigentum der Stadt steht (FlNr. 3175/5, Gemarkung Oberndorf). Dieser Weg ist als nicht ausgebauter öffentlicher Feld- und Waldweg Nr. 58 – Gemeindeholzweg in das Saubergholz öffentlich gewidmet. Aufgrund der öffentlichen Widmung kann der Weg nicht ohne weiteres beseitigt werden. Vor Durchführung von Abbaumaßnahmen müsste der Weg beispielsweise entlang der nordöstlichen Grundstücksgrenze von FlNr. 3256 für die Zeit der Abbaumaßnahme vorübergehend hergestellt werden.

Im Weiteren steht der Stadt als Eigentümerin der Wegefläche eine entsprechende Entschädigung für den Kiesabbau zu, die die Antragstellerin zu leisten hätte.

Zivilrechtliche Beurteilung:

 

Aus dem Antragsschreiben geht hervor, dass die Grundstückseigentümer der geplanten Abbauflächen eine mündliche Einverständniserklärung  abgegeben hätten. Für die Erforderlichkeit der Bauleitplanung ist allerdings von entscheidender Bedeutung, dass die Antragstellerin für den vorgesehenen Zweck über die Flächen verfügen kann. Eine nur mündlich gegenüber der Antragstellerin geäußerte Erklärung reicht hierfür nicht aus. Dem Antragsteller wäre aufzugeben, eine entsprechende schriftliche Einverständniserklärung der jeweiligen Grundstückseigentümer vorzulegen.

Zum weiteren Vorgehen schlägt die Verwaltung vor, den Einleitungsbeschluss für die 11. Flächennutzungsplanänderung solange zurückzustellen, bis die im Vortrag beschriebenen Voruntersuchungen durch die Antragstellerin vorgelegt wurden.

Die Sache wurde wie folgt diskutiert:

Stadrätin Platzer steht der Sache sehr kritisch gegenüber. Hier würde Wald für den Kiesabbau geopfert.
Zweiter Bürgermeister Ried steht der Sache ebenfalls sehr kritisch gegenüber.
Erster Bürgermeister Brilmayer erinnert daran, dass die verstärkte Bautätigkeit nach Kiesabbau verlangen würde. Dezentrale Lösungen seien nach seiner Ansicht die bessere Variante, da dies weniger Fahrwege verursachen würde. Die Flächen würden nach dem Abbau wieder aufgeforstet; es würde dann ein hochwertigerer Wald entstehen als heute.
Die Vorprüfung sei wichtig und stelle keine Vorwegnahme einer Entscheidung dar.

Schließlich wurde folgender Beschluss mit 24: 1 Stimmen gefasst:

Der Stadtrat hat Kenntnis vom Antrag wegen Änderung des Flächennutzungsplanes für die Erweiterung der Kiesabbauflächen auf FlNr. 3254, 3255 und 3256, jeweils Gemarkung Oberndorf.

Der Einleitungsbeschluss für ein Flächennutzungsplanverfahren wird bis zu Klärung folgender Fragen zurückgestellt:

1. Forstrechtliche Rodungserlaubnis
2. Naturschutzrechtliche Eingriffsbeurteilung
3. Klärung der Entschädigungsfrage für die städtische Wegefläche

Vorlage einer schriftlichen Einverständniserklärung der betroffenen Eigentümer
Mit diesem Beschluss ist keine Vorwegnahme einer Verfahrenseinleitung verbunden.  

Am 28.11.2019 hat im Landratsamt eine Besprechung u. a. über das gegenständliche Vorhaben stattgefunden.

Im Ergebnis wurde festgestellt, dass die geplanten Abbaugebiete aus forstfachlicher und naturschutzfachlicher Sicht aus nachstehenden Gründen kritisch gesehen werden.

Die geplanten Erweiterungsflächen FlNrn. 3254, 3255, 3256 Gemarkung Oberndorf mit ca. 6 ha befinden sich außerhalb der regionalplanerisch dargestellten Konzentrationszone für den Kiesabbau (VR Nr. 300). In der Konzentrationszone im Bereich des geplanten Vorhabens befindet sich derzeit auf ca. 10 ha Kiesabbau auf ehemaligen Waldflächen. Zusätzlich auf einer Fläche von ca. 3 ha die Anlage der Fa. Swietelsky.

Die vorhandene Bestockung auf den Flurnummern 3254, 3255, 3256 besteht überwiegend aus 60 - 80jährigen, geschlossenen Fichten- und Fichten-Buchen-Mischbeständen, die sich nach vereinzelten Windwürfen wieder stabilisiert haben und in erheblichen Teilen bereits mit klimatoleranter Buche vorausverjüngt wurden.

Der Wald liegt innerhalb des landschaftlichen Vorbehaltsgebietes Südöstlicher Ebersberger Forst. Landschaftliche Vorbehaltsgebiete sind gemäß Regionalplan Flächen, in denen den Belangen des Naturschutzes und der Landschaftspflege ein besonderes Gewicht zukommt. Ziel des landschaftlichen Vorbehaltsgebietes ist der Erhalt der Waldkomplexe. Die Funktionen des Ebersberger Forstes als geschlossenes Waldsystem mit Klimafunktion und Lebensraum für viele Tier- und Pflanzenarten würde beim Abbau auf einer solch großen Fläche erheblich und nachhaltig beeinträchtigt werden. Nach erfolgtem Kiesabbau und Wiederverfüllung werden die Flächen zwar aufgeforstet, jedoch benötigt das Ökosystem Wald viele Jahrzehnte um die ursprünglichen Funktionen wiederherzustellen.

Für die hinterliegenden Bestände besteht außerdem Schutzwaldcharakter im Sinne von Art. 10 Abs. 2 BayWaldG, insbesondere für die im Südosten befindlichen FlNrn. 3255 und 3256 sowie im Nordosten der FlNr. 3256. Die Beseitigung von Wald zugunsten einer anderen Bodennutzungsart (Rodung) bedarf nach Art. 9 Abs. 2 BayWaldG der Erlaubnis. Diese Erlaubnis soll versagt werden, wenn der Rodung Pläne im Sinn des Art. 6 widersprechen oder deren Ziele gefährden würde Art. 9 Abs. 5 Nr. 1 BayWaldG bzw. wenn die Erhaltung des Waldes aus anderen Gründen im öffentlichen Interesse liegt (Art. 9 Abs. 5 Nr. 2 BayWaldG). Die aktuelle Waldfunktionsplanung hebt für den gesamten zusammenhängenden Waldbereich dessen Bedeutung für den regionalen Klimaschutz hervor. Diese Bewertung resultiert daraus, dass dieser Wald im nördlichen Siedlungsbereich von Ebersberg einen Beitrag zum großräumigen Luftaustausch leistet. Dies korrespondiert auch mit der unmittelbaren Nähe zum Bannwald Ebersberger Forst, welchem eine außergewöhnliche Bedeutung für das Klima und damit ein hohes öffentliches Interesse an dessen Erhaltung zukommen.

Die Verwaltung weist in diesem Zusammenhang auf den Ortstermin vom 06.11.2020 auf dem Gelände der Firma Swietelsky hin. Hier konnte man den Kiesabbau und die Wiederaufforstung in den verschiedenen Entwicklungsstadien kennenlernen.

Die regionale Rohstoffgewinnung ist in diesem Verfahren ebenfalls ein abwägungserheblicher Belang.

Die Verwaltung schlägt vor, um im Verfahren weiter zu kommen, den Einleitungsbeschluss zu fassen und zunächst die Frage der Lage außerhalb des regionalplanerischen Vorranggebietes mit dem Regionalen Planungsverband zu klären. Im weiteren Verfahren sind dann die naturschutzfachlichen Untersuchungen der Flächen durchzuführen. Diese müssen mit der UNB im Vorfeld abgestimmt werden und sind über eine Vegetationsperiode durchzuführen.

Eine unterzeichnete Planungskostenvereinbarung mit der Antragstellerin hinsichtlich der ursprünglich zusätzlich beantragten Baustoffrecyclinganlage besteht bereits. Diese Vereinbarung wird auf die angestrebte Flächennutzungsplanänderung erweitert.    

Diskussionsverlauf

Auf seine Anregung hin, sollen bei dem Flächennutzungsplanverfahren ein bis drei Windkraftanlagen berücksichtigt werden. Der Standort sei trotz der möglichen Schwierigkeiten mit dem Wetterradar Schnauping  aus landschaftsgestalterischen Gründen gut geeignet. Möglicherweise könnte auch ein Bürgerwindrad entstehen.

StR Schechner wies daraufhin, dass nach dem Kiesabbau wieder Wald entstehen wird. Früher wurde in der Nähe die Mülldeponie betrieben.

StRin Platzer befürwortete den Einleitungsbeschluss, wies aber gleichzeitig daraufhin, dass die Bedenken der Behörden ernst genommen werden müssen. Die Windräder wären ein guter Gedanke.

Erster Bürgermeister Proske schlug aufgrund der Diskussion vor, die Prüfung der Windräder in den Beschluss mit aufzunehmen.  

Beschluss

Die Verwaltung wird mit der Durchführung der notwendigen Schritte beauftragt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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7. Vollzug der Bayerischen Bauordnung; Erlass einer Satzung über abweichende Maße der Abstandsflächentiefe

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	12.01.2021	ö	beschließend	7

Sachverhalt

Der Bayerische Städtetag und der Bayerische Gemeindetag haben sich in den vergangenen Monaten vehement gegen die Neufassung in der vorliegenden Form ausgesprochen. Der Wunsch nach geregelter und kontrollierter Nachverdichtung mit dem Ziel der Wohnraumbeschaffung ist zwar sinnvoll und nachvollziehbar, sollte aber mit mehr kommunaler Steuerungsmöglichkeit einhergehen. Deshalb hat man in intensiven Abstimmungsgesprächen mit dem Bayerischen Staatsministerium für Wohnen, Bauen und Verkehr eine Möglichkeit eröffnet, für die Kommunen eine Satzung zu erlassen, mit der das frühere Abstandsflächenrecht wieder gilt, mit der Einschränkung, dass nur die Tiefe der Abstandsflächen abweichend geregelt werden kann. Von den neuen Berechnungs- und Anrechnungsregeln der Wandhöhe (H), z. B. die Anrechnung von Dach- und Giebelflächen kann nicht abgewichen werden.  Der Erlass dieser Satzung sollte jedenfalls vor dem 01.02.2021 geschehen, damit keine Regelungslücke entsteht. Durch eine nachgelagerte Satzung würde u. U. in bestehendes Baurecht eingegriffen, das möglicherweise Schadenersatzansprüche gegen die Stadt nach sich ziehen könnte.

Wesentliche Punkte der Änderungen im Abstandsflächenrecht sind:

• Kernpunkt ist die grundsätzliche Änderung des Maßes der Abstandsflächentiefe
  0,4 H / 0,2 H (in Gewerbe- und Industriegebieten), mindestens 3 m

• Berücksichtigung der Wand in ihrem Gesamtaufriss; d. h. die Abstandsfläche muss nicht mehr zwingend rechteckig sein. Künftig wird die gesamte Wand einschließlich der Giebelfläche in ihrer tatsächlichen Abmessung in der Berechnung berücksichtigt. Mittelungsberechnungen bei verschiedenen Dachformen entfallen.
  
  
• Veränderte Berechnung der traufseitigen Wandhöhe:
  Höhe von Dächern ≤ 70°: Wandhöhe wird zu 1/3 zugerechnet
  Höhe von Dächern > 70°: der Wandhöhe voll zugerechnet
  
  

Der Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München und die Kanzlei Döring/Spieß haben hierzu Beispiele veröffentlicht, wie sich das neue Abstandsflächenrecht (rote Flächen) im Vergleich zum alten Recht (grüne Flächen) verhält:

Beisp. Gebäude mit einer Wandhöhe von 7,2 m und 32° Dachneigung und 10 m Breite:

0,4 (7,20m + 1/3 3,2m) = 3,26 m Abstandsflächentiefe

Beisp. Schwesternwohnheim Kreisklinik an der Haggenmillerstraße (siehe TA-Sitzung vom 08.12.2020, TOP 1, öffentlich):

WH: 9,40 – Flachdach
0,4 H x 9,40 m = 3,76 m Abstandsfläche zu allen Seiten des Gebäudes

Beisp. Mehrfamilienwohnhaus Hohenlindner Straße (siehe TA-Sitzung vom 08.12.2020, TOP 3, öffentlich):

WH: 7,10 m

FH: 11,00 m

DH: 3,90 m

DN: 29,5°

0,4 (7,10m + 1/3 3,9 m) = 3,31 m Abstandsflächentiefe auf der Traufseite

Beisp. Mehrfamilienwohnhaus Hohenlindner Straße (siehe TA-Sitzung vom 08.12.2020, TOP 3, öffentlich):

WH: 7,10 m

FH: 11,00 m

DH: 3,90 m

DN: 29,5°

0,4 (7,10 + 3,90) = 4,4 m Abstandsfläche auf der Giebelseite

Nach geltendem Recht betragen die Abstandsflächen 7,10 m bzw. 3,55 m bei der Anwendung des 16 m-Privilegs.
Man kann also eine deutliche Reduzierung der Abstandsflächen und damit ein deutliches Zusammenrücken der Bebauung durch das neue Recht feststellen.

Mit der Inanspruchnahme der angedachten Satzungsregelung würden die Abstandsflächen in dem Beispielsfall wie folgt aussehen:

Regelabstandsfläche 1 H (unter Anwendung der neuen Berechnungsregeln):

Traufseite:        WH 7,10 m + 1/3 3,90 (DH) = 8,27 m (volle Abstandsfläche; bei ½ H = 4,14 m
Giebelseite:        WH 7,10 m + 3,90 m(DH) = 11 m (volle Abstandsfläche; bei ½ H = 5,5 m

Dies bedeutet in dem Beispielsfall eine Erhöhung der Abstandsflächen um ca. 16% an der Traufseite

 

Durch die Festlegung der Abstandsfläche durch städtische Satzung nach dem bisherigen Rechtsstand (1 H und 0,5H auf zwei Seiten – 16m-Privileg) können die neuen Berechnungs- und Anrechnungsregeln allerdings nicht ausgeschlossen werden, so dass nicht ausgeschlossen werden kann, dass im Einzelfall auch größere Abstandsflächen als bisher anfallen.

Ausgehend von den Empfehlungen des Bayerischen Gemeindetages schlägt die Verwaltung den Erlass der folgenden Satzung vor:

Für den Satzungserlass ist gem. § 10 Ziff. 2 lit. a der Geschäftsordnung für den Stadtrat Ebersberg 2020 bis 2026 der Technische Ausschuss beschließend zuständig. Eines eigenen Stadtratsbeschlusses bedarf es somit nicht.

Begründung der Satzung:

Art. 81 Abs. 1 Nr. 6 lit. a BayBO eröffnet den Gemeinden die Möglichkeit, das Abstandsflächenrecht abweichend von der gesetzlichen Regelung zu gestalten, wenn dies die Erhaltung des Ortsbildes im Gemeindegebiet oder in Teilen des Gemeindegebietes bezweckt oder der Verbesserung und Erhaltung der Wohnqualität dient.

Nach der Rechtsprechung beschränkt sich die Regelungskompetenz des Bauordnungsrechts bei der abweichenden Bestimmung von Abstandsflächen auf im weiteren Sinne sicherheitsrechtliche Zielsetzungen. Abstandsflächen können zur Sicherstellung einer ausreichenden Belichtung, Belüftung und Besonnung der Baugrundstücke, zur Sicherstellung von Flächen für Nebenanlagen,  zur Herstellung des Wohnfriedens und Sicherstellung des Brandschutzes abweichend von den gesetzlichen Bestimmungen geregelt werden. In Bezug auf das Ortsbild sind nur gebäudebezogene Regelungen zulässig, die sich unmittelbar auf die Gestaltung des Ortsbildes auswirken.

Vorstehende Satzung wird im Rahmen der Ermächtigungsgrundlage maßgeblich zur Verbesserung und Erhaltung der Wohnqualität erlassen.

Im Gemeindegebiet sind nach wie vor viele Bereiche nicht überplant und beurteilen sich planungsrechtlich nach § 34 BauGB. Darüber hinaus sind in Bebauungsplänen zum Teil großzügige Bauräume festgelegt. In diesen Bereichen wird der Abstand von Baukörpern zueinander im Wesentlichen durch das Abstandsflächenrecht geregelt. Der hohe Siedlungsdruck im Stadtgebiet und die immer weiter steigenden Grundstückspreise werden daher dazu führen, dass die Mindestmaße der gesetzlich festgelegten Abstandsflächen weitestgehend ausgenutzt werden. Damit wird sich die Wohnqualität im Stadtgebiet nachteilig ändern. Eine deutliche Nachverdichtung wird nach Auffassung der Stadt auch nachteilige Auswirkungen auf den Wohnfrieden haben.

Die Wohnqualität im Stadtgebiet ist in vielen Bereichen durch größere Abstände zwischen den Gebäuden geprägt. Gerade in weiten Teilen des Stadtgebietes werden Wohnformen angeboten, die im städtischen bzw. baulich verdichteten Raum nicht bzw. nur noch selten anzutreffen sind. Das Wohnen ist geprägt durch Abstand zum Nachbarn. Freibereiche um die Gebäude stellen insoweit einen wesentlichen Bestandteil der Wohnqualität dar, insbesondere auch für Kinder. Die Bedeutung und Wichtigkeit von wohnortnahen Freiräumen hat sich gerade im vergangenen Jahr aufgrund der Auswirkungen der Pandemie gezeigt. Die Stadt möchte mit dieser Satzung die Wohnqualität, die durch größeren Abstand zwischen den Gebäuden geprägt ist, erhalten und gegebenenfalls im Rahmen der Neubebauung von Grundstücken verbessern. Dies führt auch zu einer Verbesserung von Belichtung und Belüftung und Besonnung der Baugrundstücke, gegebenenfalls auch zu einer Verbesserung des Brandschutzes.

Der Gesetzgeber hat mit der Neuregelung der Abstandsflächen in Art. 6 Abs. 5 BayBO die Untergrenze des zulässigen Gebäudebestandes festgelegt. Die Stadt möchte für ihr Gebiet höhere Standards als vom Gesetzgeber vorgesehen festlegen.

Gleichzeitig werden über größere Abstandsflächen auch notwendige Flächen für Nebenanlagen gesichert. Der Bedarf an Flächen für die Unterbringung von Gartengeräten, Spielgeräten für Kinder, von Fahrrädern und natürlich von KFZ ist größer als in der Stadt. Durch die Verlängerung der Abstandsflächen wird auch insoweit ausreichend Raum auf den Baugrundstücken gesichert.

Die Stadt bezieht in ihre Überlegungen durchaus ein, dass der Gesetzgeber mit der Abstandsflächenverkürzung eine Innenverdichtung und einer Verringerung der neuen Inanspruchnahme von Flächen beabsichtigt. Die Stadt hält aber die Erhaltung und Verbesserung der Wohnqualität in ihrem Gemeindegebiet für vorrangig. Das Ziel der Innenverdichtung kann auch durch ein höheres Maß baulicher Nutzung erreicht werden, etwas durch höhere Gebäude, welche die Abstandsflächen einhalten. Dies wird die Stadt in ihren Planungen berücksichtigen.

In Bezug auf den Geltungsbereich hat sich die Stadt dazu entschieden, die abweichenden Abstandsflächen im gesamten Stadtgebiet anzuordnen. Zwar gibt es im Stadtgebiet unterschiedliche Siedlungsstrukturen und Bauweisen. Die oben genannten Ziele sollen aber generell im Stadtgebiet verfolgt werden und damit auch Grundlage der Abstandsflächenbemessung sein. Im Einzelfall ist eine Korrektur über Abweichungen möglich. Für die sich insbesondere unterscheidenden Gewerbe-, Kern- und klassenurbanen Gebiete findet die Satzung ohnehin keine Anwendung.

Die Stadt ist sich auch bewusst, dass die Verlängerung der Abstandsflächen gegenüber der gleichzeitig in Kraft tretenden gesetzlichen Verkürzung derselben, Auswirkungen auf die bauliche Ausnutzbarkeit von Grundstücken haben kann und damit auch Eigentümerinteressen nachteilig betroffen werden können. Die Aufrechterhaltung einer ausreichenden Wohnqualität im Stadtgebiet rechtfertigt indes mögliche Eigentumsbeschränkungen.

Es wird seitens der Verwaltung darauf hingewiesen, dass eine gewisse Rechtsunsicherheit bestehen bleibt, da gegenwärtig nicht absehbar ist, wie die Rechtsprechung mit den erlassenen Satzungen der verschiedenen Gemeinden umgehen wird. Insbesondere bei einem etwaigen Satzungserlass nach dem 01.02.2020 ist auf eine besonders sorgfältige Satzungsbegründung zu achten, da dadurch mögliche  Baurechtseinschränkungen entstehen.          

Diskussionsverlauf

StR Schechner wollte wissen, ob es auch für Vordächer eine neue Regelung gibt.

Nach dem derzeitigen Kenntnisstand der Verwaltung ändert sich hier nichts. Vordächer bleiben weiterhin außer Betracht, solange sie als untergeordnete Bauteile einzuordnen sind.

Beschluss

Satzung über abweichende Maße der Abstandflächentiefe

(Art. 81 Abs. 1 Nr. 6 lit. a BayBO)

vom….

§ 1 Geltungsbereich

Die Satzung gilt für das gesamte Gemeindegebiet

§ 2 Abstandsflächentiefe

Abweichend von Art. 6 Abs. 5 Satz 1 BayBO beträgt die Abstandsfläche im Gemeindegebiet außerhalb von Gewerbe-, Kern- und Industriegebieten, festgesetzten urbanen Gebieten 1 H, mindestens jedoch 3 m. Vor zwei Außenwänden von nicht mehr als 16 m Länge genügen in diesen Fällen 0,5 H, mindestens jedoch 3 m, wenn das Gebäude an mindestens zwei Außenwänden Satz 1 beachtet.

§ 3 Bebauungspläne

Abweichende, in Bebauungsplänen festgesetzte Abstandsflächen bleiben unberührt.

§ 4 Inkrafttreten

Die Satzung tritt am 01.02.2021 in Kraft.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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8. Städtebaulicher Wettbewerb "Hölzerbräu/Feuerwehrareal"; Vorstellung des Entwurfes für ein Mobilitätskonzept

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	12.01.2021	ö	beschließend	8

Sachverhalt

Der Stadtrat beauftragt nach einstimmiger Empfehlung durch den Technischen Ausschuss die Verfasser der mit Preisen ausgezeichneten Arbeiten auf der Grundlage ihrer Wettbewerbsentwürfe und unter Berücksichtigung der in der Beurteilung genannten Anmerkungen mit einer honorierten Überarbeitung ihrer Entwürfe. Das Ergebnis der Überarbeitung soll durch eine Jury, die sich aus Mitgliedern des Preisgerichts zusammensetzt, beurteilt werden, um der Stadt eine klarere Orientierung über die weiteren Entwicklungspotentiale der Entwürfe geben zu können.  

Abstimmung: 25:0

Zur Vorbereitung der weiteren Bearbeitung der Beiträge fand zwischen den Investor, der Regierung von Oberbayern (Städtebauförderung), der Preisgerichtsvorsitzenden, des Verfahrensbetreuers sowie der Stadt am 16.10.2020 eine Besprechung statt.

Nach Angaben des Investors seinen keiner der drei Preisträgerentwürfe wirtschaftlich realisierbar. Dies begründe sich u. a. auf die hohe Belastung mit den zu schaffenden öffentlichen Stellplätzen und aufgrund des hohen Stellplatzschlüssels für die Neubauten.

Vor dem Hintergrund der gewünschten städtebaulichen Entwicklung zeigte sich die Stadtverwaltung gegenüber eine Prüfung der Anforderungen grundsätzlich aufgeschlossen. Die entscheidende Stellschraube für eine Verbesserung der Wirtschaftlichkeit der Entwürfe wird im Bereich der mehrgeschossigen Tiefgarage auf dem schwierig geschnittenen Gelände gesehen. Angesichts der zentralen Lage wurde in der Besprechung vorgeschlagen, der Investor solle ein geeignetes Mobilitätskonzept erarbeiten lassen, um ggf. die Zahl der für die Neubauten geforderten Stellplätze reduzieren zu können (im Wettbewerb 1,5 Stpl./WE und 1 Stp./50m² GF für gewerbliche Nutzungen).

Die Firma Euroboden hat in Abstimmung mit der Verwaltung einen Entwurf für ein Mobilitätskonzept bei dem Büro Stattbau München GmbH, Schwindstr. 1, 80798 München ausarbeiten lassen. Herr Bitter vom Büro Stattbau ist heute in der Sitzung anwesend, um den Entwurf vorzustellen und Fragen und Anregungen aufzunehmen. Der Entwurf des Konzeptes wurde bereits mit E-Mail vom 21.12.2020 zugesandt.

Mögliches Ziel könnte sein, dass aufgrund des vorgestellten Mobilitätskonzeptes die Planungsbüros bei der Vertiefung der Wettbewerbsbeiträge von einem entsprechend reduzierten Stellplatzschlüssel ausgehen können.

Diskussionsverlauf

Für StR Friedrichs entsprach die Planung dem aktuellen Trend. Es müssen im Interesse der Klimawende Alternativen bereitgestellt werden. Vorteil sei die höhere Akzeptanz bei einem Neubauprojekt.

StR Otter fragte nach vergleichbaren Referenzen. Die Flexibilisierung der Stellplätze sei ein guter Ansatz. Er wies daraufhin, dass die Stellplätze am Marienplatz durch die abendlichen Nutzungen (Altes Kino, Alter Speicher usw.) weitgehend ausgelastet seien. Dies wäre bei der bisherigen Annahme nicht berücksichtigt. Für Besucher sei in der Innenstadt zu wenig Platz.
Herr Bitter erläuterte, dass die Mobilitätskonzepte ursprünglich für die Großstadt gedacht waren, jedoch immer mehr in kleineren Kommunen ankommen. Er verwies als Referenzen auf den Markt Holzkirchen (Änderung der Stellplatzsatzung), Wohnungsbauprojekt mit 80 WE, sowie auf Mobilitätskonzepte in den Gemeinde Gauting und der Stadt Garching hin.

StR Riedl konnte der Kalkulation nicht zustimmen. Die konkreten Nutzungen seien noch nicht bekannt. Die Anlage sei sehr eng konzipiert und hätte schon früher berücksichtigt werden müssen. Er befürchtete Schwierigkeiten beim Verkauf der Wohnungen, falls nicht genügend Stellplätze angeboten werden und nur aus Gründen der Renditeerhöhung an den Tiefgaragenstellplätzen gespart würde. Die aktuelle Situation mit „Home-Office“ müsse berücksichtigt werden. Nach 17.00 Uhr seien alle Wohnstraßen mit Autos überfüllt.
Eine Doppelnutzung in der Tiefgarage funktioniert nach seiner Ansicht aktuell nur bei der Tiefgarage des Landratsamts zusammen mit dem Alten Speicher.

Herr Bitter erläuterte, dass sich das Mobilitätskonzept an die Planung anpassen müsse und im Laufe des Verfahrens immer detaillierter werde. Bei dem ersten Entwurf ging man von bestimmten Annahmen aus, die im weiteren Verfahren immer wieder überprüft werden müssen.

StR Gressierer fand die Überlegungen als einen guten Ansatz für die Stadtplanung. Ein Versuch wäre hier aufgrund der guten Lage möglich. Demgegenüber steht aber ein großer Bedarf an Stellplätzen zu jeder Zeit auf dem Marienplatz. Beide Belange sollten berücksichtigt werden. Er sprach sich gegen eine zu drastische Reduzierung aus.

StR Münch befürwortete das innovative Projekt. Seiner Ansicht nach würde durch Home-Office eher Verkehr eingespart. In dieser Lage sollte die Planung weiterverfolgt werden. Das Wohnungsmix sei für die Stellplatzfrage entscheidend. Er wies auf die geplanten öffentlichen Stellplätze in der Ulrichstraße hin. Insgesamt sei es eine große Chance zur Verkehrsreduzierung, die aber einen guten und zuverlässigen Betreiber benötige. StR Münch regte eine Beratung der Sache in den Fraktionen an.

Herr Bitter wies daraufhin, dass sich die Planung in einem frühen Stadium befinde und weiter vertieft werden muss. Ein Mobilitätskonzept würde auch Kosten verursachen, was Verwaltung und Betrieb betrifft. Eine dauerhafte rechtliche Sicherung des Konzeptes sei darüber hinaus sehr wichtig. Hier hätte sich nach seiner Erfahrung der vorhabenbezogene Bebauungsplan mit Durchführungsvertrag als geeignetes Mittel herausgestellt.

StR Friedrichs stellte fest, dass es sich um einen ersten Entwurf handelt. Der künftige PKW-Bestand dürfe nicht mit der heutigen Sichtweise beurteilt werden.

StR Schechner fragte nach den rechtlichen Sicherungsmöglichkeiten.
Die Verwaltung erläuterte hierzu, dass neben Dienstbarkeiten, Bürgschaften und der Verpflichtung, bei Scheitern des Konzeptes die Stellplätze nachträglich herzustellen, der vorhabenbezogene Bebauungsplan mit Durchführungsvertrag sicherlich am besten sei, da hier keine Bindung an den Festsetzungskatalog des § 9 BauGB bestehe und individuelle Regelungen getroffen werden können. Welches Sicherungsmittel hier verwendet wird, kann heute noch nicht abschließend gesagt werden.

Erster Bürgermeister Proske regte nach der Diskussion an, die Sache in den Fraktionen zu beraten. Etwaige Anregungen sollten der Verwaltung übermittelt werden. Eine erneute Vorlage sei frühestens im Februar 2021 geplant.

Ein Beschluss wurde in der Sache nicht gefasst.

   

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9. Sanierung Hallenbad Ebersberg; Vorstellung Gestaltungskonzept

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	12.01.2021	ö	beschließend	9

Sachverhalt

Aus Sicht der Verwaltung ist die Ausführung des Beckens in Edelstahl für den Betrieb des Hallenbades die längerfristig wirtschaftlichste Lösung und wird zur Ausführung empfohlen.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 0

Abstimmungsbemerkung
Der Beratungsgegenstand wurde von der Tagesordnung abgesetzt und auf die Sitzung am 09.02.2021 vertagt.

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10. Durchführungsbeschluss Lüftungsanlage Bürgerbüro;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	12.01.2021	ö	beschließend	10

Sachverhalt

Die derzeitige Situation mit Corona verschärft die Lüftungssituation noch erheblich.

Für das Haushaltsjahr 2021 sind die Mittel eingestellt, vom Stadtrat am 17.12.2020 genehmigt.

Für die Durchführung der Maßnahme ist ein Beschluss erforderlich.

Die Verwaltung empfiehlt den Mitgliedern des technischen Ausschusses für die Durchführung der Maßnahme zu stimmen  

Diskussionsverlauf

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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11. Widmung des Grundstücks FlNr. 520/6 der Gemarkung Ebersberg zum Eigentümerweg, Haselbacher Weg

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	12.01.2021	ö	beschließend	11

Sachverhalt

In der gleichen Vereinbarung hat der Vorhabensträger die unwiderrufliche Zustimmung zur Widmung der Straße zum Eigentümerweg i.S.des Art. 53 Nr. 3 BayStrWG erklärt.

Die 23 m lange Straße ist zwischenzeitlich benutzbar hergestellt und erhielt die FlNrn. 520/6 der Gemarkung Ebersberg.

Die Widmungsvoraussetzungen nach Art. 6 BayStrWG liegen damit vor.

Widmungsbeschränkungen sind nicht erforderlich.

Der Straßenbaulastträger des Eigentümerweges sind gem. Art. 55 Abs. 1 Satz 1 BayStrWG die Grundeigentümer der Straße.

Beschluss

Straßenbaulastträger bleiben gem. Art 55 Abs. 1 Satz 1 BayStrWG die Grundeigentümer der Straße.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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12. Verschiedenes

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	12.01.2021	ö	informativ	12

Sachverhalt

StR Spötzl teilte mit, dass ihm auch kein Antrag bekannt sei.

StR Gressierer bat um detaillierte Informationen zur finanziellen Situation des Eberwerk. Er verwies auf einen gemeinsamen Brief der Bürgermeister an den Wirtschaftsminister. Diesbezüglich vermisste er eine Befassung des Stadtrates.
Erster Bürgermeister Proske teilte mit, dass der Geschäftsführer, Herr Dr. Henle, zur nächsten Stadtratssitzung eingeladen wurde.

StR Spötzl fragte nach ob zumindest an den Wochenenden eine Beschränkung der parkenden LKW’s am Parkplatz an der Münchener Straße möglich wäre.
Erster Bürgermeister Proske teilte mit, dass man derzeit die Halter/Eigentümer der LKW ermittelt und diese dann gesondert ansprechen wird.

StR Friedrichs erkundigte sich nach dem Zeitpunkt der Präsentation für den Energiebericht sowie nach dem Sachstand des Freiflächen-PV-Standortkonzeptes.

Anmerkung der Verwaltung:
Das Standortkonzept liegt im Vorentwurf vor und wird derzeit sowohl verwaltungsintern als auch mit Trägern öffentlicher Belange abgestimmt.

StR Fritsch regte Hinweistafeln am Egglburger See an, die das Verhalten im Landschaftsschutzgebiet erläutern.
Erster Bürgermeister Proske teilte mit, dass dies bereits ein wesentlicher Bestandteil des Antrags der Fraktion Die Grünen sei.

StR Otter regte an eine Pressemitteilung/Stadtmagazin zu verfassen, da viele Spaziergänger quer über die Felder laufen, wo bereits Winterfrüchte angebaut wären. Hier sollte mehr Respekt gegenüber der Lebensmittelproduktion aufgebracht werden.

StR Münch erweiterte die Bitte nach einem Hinweis über die Gefahren beim Betreten von Eisflächen. 

 

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 0

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13. Wünsche und Anfragen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	12.01.2021	ö	informativ	13