Datum: 11.01.2022
Status: Niederschrift
Sitzungsort: alter speicher
Gremium: Technischer Ausschuss
Öffentliche Sitzung, 19:00 Uhr bis 21:19 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung, 21:20 Uhr bis 21:35 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Bekanntgabe von nichtöffentlich gefassten Beschlüssen
2	Kindergarten St. Sebastian Vorstellung Varianten Tiefgarage
3	Bauantrag zur Errichtung eines neuen Werbepylons und Hinweisschildes, Logotausch sowie Anbringen einer Wandwerbung auf dem Grundstück FlNr. 1833/3, Gmkg. Ebersberg, Münchener Straße 34; TA vom 07.12.2021 (TOP 3)
4	Bauantrag zur Errichtung zweier Dachgauben auf der Südseite des Grundstücks FlNr. 531/4, Gmkg. Ebersberg, An der Weinleite 21
5	Bauantrag zur Dachanhebung und Einbau von zwei Dachgauben sowie zur Errichtung einer Außentreppe auf dem Grundstück FlNr. 750/19, Gmkg. Ebersberg, Heubergstr. 14
6	Naturschutzrecht; Neuausweisung des Naturdenkmals "Hupfauer Höhe" in der Stadt Ebersberg als Naturdenkmal durch Verordnungserlass auf den Grundstücken FlNr. 728, 747/42, 763 und 767, Gmkg. Ebersberg im Stadtteil "Hupfauer Höhe"; Stellungnahme der Stadt Ebersberg
7	Bebauungsplan Nr. 209 - Gebiet östlich der Aßlkofener Straße und nördlich der Wettersteinstraße; Änderung des Aufstellungsbeschlusses und Erweiterung des Umgriffs nach Süden zur FlNr. 1646/1, Gemarkung Ebersberg
8	Aufstellung eines Bebauungsplanes für den Bereich der Bürgermeister-Eichberger-Straße; Bebauungsplan Nr. 221 - Gebiet der Bürgermeister-Eichberger-Straße; Aufstellungsbeschluss
9	Bebauungsplan Nr. 221 - Gebiet Bürgermeister-Eichberger-Straße; Erlass einer Veränderungssperre
10	Verschiedenes
11	Wünsche und Anfragen

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1. Bekanntgabe von nichtöffentlich gefassten Beschlüssen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	11.01.2022	ö	beschließend	1

Sachverhalt

Sanierung Hallenbad Ebersberg;

• Der Technische Ausschuss empfiehlt dem Stadtrat den Auftrag für die Arbeiten Metallbau Fassade Außen an die Fa. Metallbau Grünleitner, Ering, die bei der Ausschreibung Mindestbieter war, mit einer Bruttoauftragssumme in Höhe von 308.791,12 € zu vergeben.

• Der Technische Ausschuss beschließt den Auftrag für die Arbeiten Metallbau Fassade Innen an die Unterholzer Metallbau GmbH, Töging, die bei der Ausschreibung Mindestbieter war, mit einer Bruttoauftragssumme in Höhe von 34.755,14 € zu vergeben.
  
  
• Der Technische Ausschuss beschließt den Auftrag für die Arbeiten Außenputz an die Fa. Reuchsel GmbH, Amt Wachsenburg OT Thörey, die bei der Ausschreibung alleiniger Bieter war, mit einer Bruttoauftragssumme in Höhe von 66.938,15 € zu vergeben.

• Die Technische Ausschuss beschließt den Nachtrag 7 der Fa. Zosseder in Höhe von 67.962,93 € zu beauftragen.

• Der Technische Ausschuss beschließt die Beauftragung des Nachtrages an die Fa. Zosseder in Höhe von 35.009,92 €.

Neubau Umkleiden Waldsportpark;

• Der Technische Ausschuss beschließt den Auftrag für die Arbeiten der Regenwasserzisterne an die Fa. Osterrieder, Tuntenhausen, die bei der Ausschreibung Mindestbieter war, mit einer Bruttoauftragssumme in Höhe von 113.252,30 € zu vergeben.

Brandsanierung Museum Wald und Umwelt;

• Der Technische Ausschuss beschließt den Auftrag für die Sanierung/Erweiterung der Brandmelde- und Einbruchmeldeanlage an die Fa. Steinbach, mit einer Bruttoauftragssumme in Höhe von 51.449,47 € zu vergeben.

Vergabe Tiefbau

Wasserleitungsverbund Grafing-Ebersberg:

Vergabe eines  Nachtrags für den Wasserversorgungsverbund zwischen Ebersberg und Grafing in Höhe von 84.913,93 € (geprüft). 

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2. Kindergarten St. Sebastian Vorstellung Varianten Tiefgarage

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	11.01.2022	ö	beschließend	2
Finanzen, Wirtschaft und Digitales	Sitzung des Ausschusses für Finanzen, Wirtschaft und Digitales	22.02.2022	ö	beschließend	11
Stadtrat	Sitzung des Stadtrates	24.05.2022	nö	beschließend	13

Sachverhalt

Kostenvergleich:

Bei einem aktuellen Schätzpreis von 345,- €/m³ für das 3. Quartal 2021 in Ebersberg 
ergibt sich für die zwei Varianten folgendes Bild:

Variante 59 Stellplätze
hat ein Volumen von 5165 m³ á 345,- €/m³ = 1.782.700,- €
gerundet 1.800.000,- € + 30% Sicherheit
je Stellplatz ca. 29.800,- €

Variante 77 Stellplätze
hat ein Volumen von 7540 m³ á 345,- €/m³ = 2.602.603,- €
gerundet 2.600.000,- € + 30% Sicherheit
je Stellplatz ca. 33.800,- €

Der Planung beider Varianten liegt eine konventionelle Ortbetonkonstruktion zugrunde,
ohne Bodenplatte in der jeweils untersten Ebene um die Kosten für die Abdichtung und 
deren Unterhalt zu reduzieren. Das Tragwerk ist so abgestimmt aber noch nicht dimensioniert.
In der größeren Variante ist mit Mehraufwendungen für den höheren Verbau und eine partielle Unterfangung des Klösterls zu rechnen.
Die Fluchtwege sind vorabgestimmt, die natürliche Lüftung noch nicht.

Die Kindertagesstätte über der Tiefgarage ist in beiden Varianten identisch als Holzbau aus Brettsperrholz. Das Klösterl ist in beiden Varianten jeweils identisch.

Diskussionsverlauf

Für die Tiefgarage liegen 2 Varianten vor:

Variante 1 mit 59 Stellplätze hiervon 2 behindertengerechte. Diese Variante ist eingeschossig, nahezu ohne Gefälle von der Ulrichstraße über eine 2-Spurige Zufahrt zu bedienen. Die ideale Zufahrtssituation ergibt sich aus der topografischen Lage. Pfarrer-Bauer-Straße und Ulrichstraße weisen einen Höhenunterschied von ca. 4m auf.

Variante 2 mit 77 Stellplätzen ist nahezu identisch zur Variante 1, insbesondere die Zufahrtssituation. Die Stellplatzanordnung erfolgt jedoch auf 2 Ebenen, wobei die 2. Ebene im Wesentlichen unter dem Gebäude angeordnet ist um die Außenfläche als Freibereich für den Kindergarten nutzbar zu belassen. Die Ebenen sind mit Halbrampen untereinander verbunden.

Beide Planungen sind bereits mit dem Tragwerksplaner und Bodengutachter abgestimmt und als wirtschaftlich ausführbar eingestuft.

Die Ausführung des Kindergartengebäudes ist in Massivholzbauweise, der Kellerbereich in Beton angedacht. Der Boden der eingeschossigen, bzw. die unterste Ebene der 2-geschossigen ist versickerungsfähig in Pflasterbelag angedacht. Die Zwischenebene ist in Beton mit hochwertiger Abdichtung geplant. Im Außenbereich sind entlang der Pfarrer- Bauer-Straße 10 Stellplätze vorgesehen. Diese sollen für den Hol- und Bringdienst zur Verfügung stehen.

BGM Proske weist darauf hin, dass 19 Stellplätze in der TGA für die Kinderbetreuung, ca. 20 für Rathausmitarbeiter vorgesehen sind, der Rest als Kompensation für die entfallenden Parkplätze am Marienplatz.

StR Otter findet die Planung sehr gut und regt an, die Einfahrtssituation und Stellplatzanordnung noch zu optimieren. Der Ausgang über den Aufzug in Verbindung Zugang Kinderhaus ist zu überplanen. Hier ist eine klare Trennung zwischen Kinderbetreuung und Ausgang TGA herzustellen, die Ausgänge entsprechend zu gestalten. Die Fraktion PRO EBERSBERG spricht sich für die große Lösung aus.

StR Gressierer spricht sich auch für die große Lösung aus, da in der näheren Umgebung keine derartigen Flächen zur Verfügung stehen. Wichtig für eine Entscheidung ist aus seiner Sicht die Einschätzung der Kämmerei zur finanziellen Lage.

Zum Bauablauf teilt die Verwaltung mit, dass Planung und Ausführung über die Kirche erfolgen, die Kosten der Tiefgarage zu 100% die Stadt übernehmen muss. Die erforderlichen Stellplätze für den Betrieb des Kinderhauses werden von der Kirche gepachtet.

StR Münch spricht sich ebenfalls für die größere Tiefgarage aus, da in näherer Umgebung zum Marienplatz wenig derartige Flächen noch vorhanden sind. Die Klärung der Kostensituation sollte auf jedem Fall im FWD erfolgen. Auf die Frage der höheren Kosten pro Stellplatz bei der großen Lösung erklärt Architekt Mang, dass dies mit dem höheren Verbau und Anschluss zum Klösterl zusammenhängt.

StRin Behounek ist sich auf Grund fehlender Angaben der Bewirtschaftung unschlüssig welche Variante in Frage kommt. BGM Proske erklärt dazu, dass das Konzept noch nicht feststeht aber zur Entscheidung nicht unbedingt erforderlich ist. Eine Bewirtschaftung findet in jedem Fall statt. 

StR Riedl weist darauf hin, dass die Behindertenparkplätze noch zu überarbeiten und die Parkplätze auf der Nordseite im Außenbereich zeitlich zu begrenzen sind.

StR Friedrichs verweist bei der Bewirtschaftung auf eine Studie des Fraunhofer Institutes, die besagt, dass bei einer Tiefgaragenbewirtschaftung auch das nahe Umfeld mit überlegt werden muss. Wichtig wäre für ihn eine höhere Zufahrtshöhe (> 2.10m) als nach DIN erforderlich. Bei der Ausführung der Konstruktion ist auf hochwertige Lösungen zu achten um Sanierungskosten in 20 Jahren zu minimieren.

StR Otter spricht sich ebenfalls für eine hochwertige Ausführung aus und regt ebenfalls an die Einfahrtshöhe etwas höher auszuführen.

Für BGM Proske ist das Thema der Fahrräder, evtl. auch Lastenräder noch wichtig hierzu ist in der Planung noch eine Aussage zu treffen.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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3. Bauantrag zur Errichtung eines neuen Werbepylons und Hinweisschildes, Logotausch sowie Anbringen einer Wandwerbung auf dem Grundstück FlNr. 1833/3, Gmkg. Ebersberg, Münchener Straße 34; TA vom 07.12.2021 (TOP 3)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	11.01.2022	ö	beschließend	3

Sachverhalt

Seinerzeit wurde der Werbepylon an der Zufahrt Münchener Straße / Josef-Brendle-Straße wegen der Gefahr, dass Fahrradfahrer übersehen werden könnten, abgelehnt.  

Mittlerweile wurde ein neuer Antrag vorgelegt. Nun soll an der Zufahrt ein Werbepylon mit einer Gesamthöhe von 7,5 m errichtet werden. Die Unterkante der Ansichtsfläche liegt bei 2,9 m über Gelände. Die Ansichtsfläche hat einer Größe von ca. 9 m² (3,88m x 2,34m). Somit ist eine Durchsicht möglich; eine Sichtbehinderung für Verkehrsteilnehmer besteht daher nicht mehr. Die Beleuchtung der Werbeanlage ist an die Marktöffnungszeiten (bis 20.00 Uhr) gekoppelt. 

An der Zufahrt zum Parkplatz soll die Werbeanlage ebenfalls gegen ein neues Modell ausgetauscht werden. Die neue Anlage stellt ein Hinweisschild mit drei blauen Pfeilen dar. 

Schließlich soll am Gebäude eine weitere Werbeanlage (Wandwerbung mit wechselnden Werbeplanen in unregelmäßigen Abständen) angebracht werden. 

In der TA-Sitzung vom 10.11.2020 wurde der Wandwerbung bereits das gemeindliche Einvernehmen erteilt. Die Gestaltung der beiden Werbeanlagen an den Zufahrten weicht von den bisherigen Anträgen ab und bedarf deswegen einer neuen Beurteilung. 

Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans Nr. 129.

Dieser Bebauungsplan setzt ein Sondergebiet für den Einzelhandelsladen „Aldi Süd“ fest, welcher allerdings keine Festsetzungen zu Werbeanlagen enthält. Zudem liegt das Bauvorhaben nicht im Geltungsbereich der Werbeanlagensatzung der Stadt Ebersberg, sodass sich das Bauvorhaben lediglich nach den gesetzlichen Bestimmungen beurteilt.

Allerdings soll der Werbepylon im Zufahrtsbereich an der Münchener Straße in einer festgesetzten Grünfläche errichtet werden. Hierzu ist eine Befreiung vom Bebauungsplan erforderlich. Ein entsprechender Antrag liegt vor. Diese kann nach Ansicht der Verwaltung erteilt werden, da bereits heute dort eine Werbeanlage steht. 

Das Bauvorhaben ist kein genehmigungsfreies Vorhaben nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 12 BayBO, weshalb das Bauantragsverfahren bzw. eine Genehmigung zwingend erforderlich ist.

Aus Sicht der Verwaltung ist festzustellen, dass die Forderungen des Technischen Ausschusses hinsichtlich der Verkehrssicherheit und der Frage der Beleuchtung mit dem neuen Vorschlag erfüllt wurden. Daher könnte zu den Werbeanlagen die Zustimmung erteilt werden.

Diskussionsverlauf (TA vom 07.12.2021):

Nach einer kurzen Beschreibung des heutigen Sachstandes bezweifelte StR Riedl die Notwendigkeit der Angaben von Öffnungszeiten an der Werbeanlage. Später würden andere Schilder kommen. Er sprach sich gegen eine Höhe vom 7,5 m aus. Das Schild an der Parkplatzzufahrt steht im Blickfeld des Autofahrers. Er sei von der Werbung der Firma Aldi absolut enttäuscht. 

StR Friedrich fand die Höhe der Werbeanlage an der Straße in Ordnung. An der Parkplatzzufahrt bestünde eine gute Sichtbeziehung für Lkw; für PKW ist die Sicht bereits durch die vorhandene Begrünung behindert. 

Erster Bürgermeister Proske war von Nachverhandlungen nicht überzeugt, da das Marketing-Konzept der Firma Aldi einheitlich ist. 

StR Otter regte weitere Gespräche mit Firma Aldi an.

Am 20.12.2021 fand mit einem Vertreter der Firma Aldi ein weiteres Gespräch bezüglich der Werbeanlagen statt. 

Die Firma Aldi führte aus, dass im Zuge der Logoänderung auch der Laden modernisiert wird. Eine Logoänderung ist immer ein längerer Prozess bei dem auch Werbefachleute intensiv mitwirken. 

Die Gestaltung des Pylons mit den Öffnungszeiten ist notwendig, da mittlerweile ca. 50% der Filialen abweichende Öffnungszeiten haben. Dieses Schild wird als Kundenservice gesehen, damit man nicht umsonst auf den Parkplatz fährt. 

Eine Reduzierung in der Höhe wird nicht in Erwägung gezogen, da dann die Durchsicht auf den Verkehr wieder schlechter wird.

Als letzte Alternative bietet Aldi einen Logoaustausch auf den beiden vorhandenen Werbestelen an. Diese Lösung wird aber seitens des Antragsstellers nicht bevorzugt.  

Bei der Parkplatzzufahrt gibt es nach dem Gespräch mit der Firma Aldi folgende Möglichkeiten der Gestaltung:

Zum einen könnte die gleiche Stele wie an der Münchener Straße errichtet werden. Zum anderen könnte man das kleine Logo belassen und nur einen blauen Pfeil daneben setzen. 

Wie die Verwaltung schon mehrfach erläutert hat, hat der vorhandene Bebauungsplan keine Regelungen über Werbeanlagen. Bis auf die Befreiung von der Grünfläche an der Münchener Straße für die neue Werbestele bestehen ansonsten keine bauplanungsrechtlichen Anforderungen. Die Befreiung kann erteilt werden, da auf der Grünfläche bereits heute eine Werbeanlage steht und somit keine Planungsgrundzüge berührt werden.  

Diskussionsverlauf

StR Riedl kritisierte, dass die Antragstellerin nicht an der gestalterischen Mitwirkung in der Stadt Ebersberg interessiert sei. Das Einfahrtsschild sei nicht zustimmungsfähig, da die Sicht auf den Verkehr nicht gegeben sei. Der Werbepylon ist zu hoch und würde einen Präzedenzfall darstellen. Er sprach sich gegen monumentale Schilder an der Straße aus. 

StR Otter stellte die Frage, wie heute entschieden werden würde, wenn Aldi neu bauen würde. Die Stele sei zwar nicht schön, er könne aber mit dem Vorhaben leben. 

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 5

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4. Bauantrag zur Errichtung zweier Dachgauben auf der Südseite des Grundstücks FlNr. 531/4, Gmkg. Ebersberg, An der Weinleite 21

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	11.01.2022	ö	beschließend	4

Sachverhalt

Das Grundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes. Die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben richtet sich nach § 34 BauGB (Innenbereich). Ein Vorhaben ist demnach zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der Bauweise sowie der Grundstücksfläche die überbaut werden soll, in die nähere Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. 

Gebäude gleicher Geschoss-/Höhenentwicklung sind vorliegend in der näheren Umgebung vorhanden. Dachgauben und Quergiebel finden sich ebenfalls in der Umgebungsbebauung.

Nach Ansicht der Verwaltung fügt sich das Bauvorhaben in die nähere Umgebung ein.

Beschluss

Der Technische Ausschuss erteilt dem Bauantrag das gemeindliche Einvernehmen.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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5. Bauantrag zur Dachanhebung und Einbau von zwei Dachgauben sowie zur Errichtung einer Außentreppe auf dem Grundstück FlNr. 750/19, Gmkg. Ebersberg, Heubergstr. 14

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	11.01.2022	ö	beschließend	5

Sachverhalt

Der Antragsteller möchte das Dach um 1,00 m auf eine neue Wandhöhe von 7,00 m anheben, um das DG als zusätzlichen Wohnraum zu nutzen. Im Zuge dieses Ausbaus sollen auf der Nord- und Südseite jeweils eine Schleppgaube (Breite Nordseite: 2,55 m; Breite Südseite: 2,94 m) errichtet werden. Auf der Südseite des Bestandsgebäudes ist zudem die Errichtung einer Außentreppe in die Wohnung im OG geplant.  

Stellungnahme der Verwaltung:

Das Baugrundstück liegt im Geltungsbereich des einfachen Bebauungsplanes Nr. 23 – Südwest Landhausbau, im Übrigen richtet sich die Zulässigkeit nach § 34 BauGB. 

Dachgauben sind in diesem Bereich allgemein zulässig, da der Bebauungsplan nichts entgegensetzendes festlegt. 

Die Anhebung des Daches lässt eine neue Wandhöhe von 7,00 m entstehen, wobei durch den Dachgeschossausbau kein weiteres Vollgeschoss entsteht. Der Bebauungsplan setzt bei der Geschossigkeit E+1 eine Wandhöhe von „ca. 6,00 m“ fest. Für die Überschreitung von 1,00 m ist ein Antrag auf Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes erforderlich und liegt dem Bauantrag bei. 

Diese Befreiung kann gem. § 31 Abs. 2 BauGB erteilt werden, da die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, die Abweichung städtebaulich vertretbar ist und die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Eine vergleichbare Befreiung wurde bereits für die Grundstücke FlNr. 750, 750/23 sowie 750/7, Gmkg. Ebersberg erteilt.

Durch die Dachanhebung entstehen neue Abstandsflächen. Diese überschreiten auf der Westseite die Mitte des angrenzenden öffentlichen Fußgängerweges um 17,5 cm bzw. um eine Fläche von 0,17 m², wofür eine Abweichung von den Abstandsflächen zu beantragen ist. Ein entsprechender Antrag liegt dem Bauantrag bei. 

Die Abweichung kann gem. Art. 63 Abs. 1 BayBO erteilt werden, da sie unter Würdigung der öffentlich-rechtlich geschützten nachbarlichen Belange vereinbar ist.  Die Nachbarn des gegenüberliegenden Grundstückes (FlNr. 750/17, Gmkg. Ebersberg) haben dem Bauvorhaben zugestimmt.

Die Errichtung der Außentreppe auf der Südseite des Bestandsgebäudes überschreitet die südliche Baugrenze um ca. 4, 40 m. Für diese Überschreitung ist eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes erforderlich und zu beantragen. 

Diese Befreiung kann gem. § 31 Abs. 2 BauGB erteilt werden, da die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, die Abweichung städtebaulich vertretbar ist und die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Vergleichbare Befreiungen wurde bereits erteilt (vgl. Grundstück FlNr. 750/17, 759/33, Gmkg. Ebersberg erteilt.

Diskussionsverlauf

StR Friedrichs stellte fest, dass der Stellplatz 1 zu kurz sei. Dies soll überprüft werden. Die Verwaltung teilte mit, dass das Landratsamt im Genehmigungsverfahren gebeten wird, die Stellplätze besonders zu prüfen. 

Beschluss

Der Technische Ausschuss stimmt den erforderlichen und beantragten Abweichungen und Befreiungen zu erteilt dem Bauvorhaben das gemeindliche Einvernehmen. 

Das Landratsamt wird gebeten, die Stellplätze besonders zu prüfen. 

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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6. Naturschutzrecht; Neuausweisung des Naturdenkmals "Hupfauer Höhe" in der Stadt Ebersberg als Naturdenkmal durch Verordnungserlass auf den Grundstücken FlNr. 728, 747/42, 763 und 767, Gmkg. Ebersberg im Stadtteil "Hupfauer Höhe"; Stellungnahme der Stadt Ebersberg

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	11.01.2022	ö	beschließend	6

Sachverhalt

Der Entwurf der Rechtsverordnung sowie der Lageplan des neu festzusetzenden Schutzgebietes liegen den Sitzungsunterlagen bei. 

Das Grundstück sowie der westliche Teil des geplanten Naturdenkmals liegen im Geltungsbereich des rechtswirksamen Bebauungsplanes Nr. 178 der für diesen Bereich eine öffentliche Grünfläche, gem. § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB, „Renaturierung der Fläche nach Rückbau des bestehenden Kindergartengebäudes mit Nebenanlagen in Abstimmung mit der unteren Naturschutzbehörde“ festsetzt. 

Aus Sicht der Stadt ist zu dem Neuerlass der Rechtsverordnung für das Naturdenkmal Hupfauer Höhe folgendes anzumerken:

Grundsätzlich begrüßt die Stadt Ebersberg die Neufestsetzung sowie die Präzisierung der Regelungen. Die Stadt ist mit der unteren Naturschutzbehörde einer Meinung, dass es sich bei dem Gebiet um eine herausragende Grünfläche mitten im dichtbebauten Ortsgebiet von Ebersberg handelt. Die Fläche genießt eine hohe Qualität und einen hohen Schutzanspruch.

Zur fachlichen Unterstützung hat die Stadt beim Landschaftsarchitekturbüro Niederlöhner aus Wasserburg a.Inn eine Stellungnahme angefordert. 

 

1. Herausnahme der Fläche des ehemaligen Kindergartens:

Die Stadt spricht sich allerdings gegen die Einbeziehung der Fläche des ehemaligen Kindergartens als Naturdenkmal aus. Diese Fläche, mit ca. 1.990 m² hat für die Stadt hinsichtlich der baulichen Entwicklung in diesem Bereich einen wichtigen Stellenwert erlangt. Insoweit haben sich die städt. Planungsüberlegungen, abweichend zu den Feststellungen im Schreiben der unteren Naturschutzbehörde vom 26.11.2021 geändert. 

Zum einen wird die Fläche in Kürze als Ausweichquartier für die neu zu bauende Kindertagesstätte St. Sebastian an der Pfr.-Bauer-Straße benötigt. Die KITA sowie das dort ansässige Kreisbildungswerk sollen vollkommen neu, bis auf das denkmalgeschützte Klösterl, errichtet werden. Die Kinder, die derzeit die Einrichtung besuchen, müssen während der Bauzeit auf ein anderes Grundstück, in ein Provisorium (Pavillonanlage) ausweichen. Auf dem Baugrundstück selbst ist hierfür kein Platz, da nahezu auf dem gesamten Grundstück eine Tiefgarage auch mit öffentlichen Stellplätzen errichtet werden soll. 

Eine gleichgeeignete Ersatzfläche, die im Eigentum der Stadt ist, steht nach intensiver Prüfung nicht zur Verfügung. Eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes für diese Nutzung wurde vom SG-Leiter der unteren Bauaufsichtsbehörde in einer telefonischen Besprechung vom 17.03.2021 in Aussicht gestellt. 

Die Fläche des ehemaligen Kindergartens ist darüber hinaus aufgrund ihrer städtebaulich integrierten Lage hervorragend geeignet, dort Wohnungsbau (bezahlbaren oder sozial geförderten Wohnungsbau) unterzubringen. Gerade in diesem Wohnungssegment besteht in Ebersberg ein nachgewiesen hoher Bedarf. Insbesondere der Landkreis selbst bzw. die Kreisklinik treten immer wieder an die Stadt heran und fragen nach Möglichkeiten für die Unterbringung der dort Beschäftigten. Zahlreiche Ebersberger Firmen beklagen einen zunehmenden Fachkräftemangel, da diesen Menschen in ihren Einkommensgruppen auf dem freien Wohnungsmarkt kaum ein adäquates Angebot zur Verfügung steht. Gerade die Fachkräfte im gewerblichen und handwerklichen Bereich sind für eine attraktive und gut funktionierende Stadtgesellschaft von herausragender Bedeutung. Dies dürfte mittlerweile in allen Bereichen anerkannt sein. Umso mehr ist es von entscheidender Bedeutung, die oben beschriebene Fläche aus dem Umgriff der Neufestsetzung des Naturdenkmals herauszunehmen. 

Es ist eine wichtige kommunale Aufgabe Wohnraum für breite Teile der Bevölkerung zu schaffen (vgl. § 1 Abs. 5 BauGB, Art. 57 GO). Dabei sind selbstverständlich die Belange des Natur- und Umweltschutzes zu berücksichtigen.

 

Um diesen bestehenden Zielkonflikt aufzulösen, ist die Stadt der Ansicht, dass eine Herausnahme der Fläche des Kindergartens das gesamte Planungsziel der neuen Verordnung nicht in Frage stellt und noch genügend Raum für die Entwicklung dieses Naturdenkmals belässt.

Durch die Einbeziehung der Kindergartenfläche werden der Stadt und damit der Allgemeinheit unnötige Kosten für eine Ersatzbeschaffung einmal für eine Ausweichfläche für die KITA St. Sebastian und andererseits für eine künftig in Aussicht genommene Wohnbebauung aufgezwungen. Andererseits können durch die Herausnahme der Fläche enorme Haushaltsmittel eingespart werden und stehen für die oben beschriebenen Zwecke zur Verfügung.

 

Durch die Festsetzung des Naturdenkmals auf der Kindergartenfläche wird die Funktionsfähigkeit einer wichtigen städt. Einrichtung, nämlich der Kindertagesstätte St. Sebastian nachhaltig gestört. Der bauliche Zustand der heute an der Pfr.-Bauer-Straße bestehenden Einrichtung ist mittlerweile soweit, dass eine noch längere Nutzung kaum mehr zumutbar erscheint. Hier sind die Rechtsgüter und Interessen der Kinder nach einer angemessenen Umgebung für die Betreuung gegenüber den öffentlichen Interessen am Naturschutz in diesem Teilbereich abzuwägen. Es würde nach Auffassung der Stadt dem Gebot der ordnungsgemäßen Abwägung widersprechen, wenn die untere Naturschutzbehörde hier den Belangen des Naturschutzes in unverhältnismäßiger Weise den Vorrang einräumen würde. Hierfür spricht allein schon, dass der Grundstücksbereich früher, bis zum Abbruch des alten Kindergartengebäudes durch eine bauliche Nutzung geprägt war und das Schutzgebiet daneben dennoch seinen Bestand haben konnte. 

Weiterhin widerspricht es dem Abwägungsgebot, da durch die Unterschutzstellung die Flächen nicht mehr für die vorgesehene Nutzung zur Verfügung stehen. Deswegen müssen andere Flächen, höchstwahrscheinlich im Außenbereich, die baulich bisher noch nicht in Anspruch genommen wurden, generiert werden. Dies widerspricht dem Grundsatz der Innenentwicklung, dem sich die Stadt seit einiger Zeit durch Stadtratsbeschluss verschrieben hat. Werden Flächen im Außenbereich für eine bauliche Nutzung in Anspruch genommen, müssen entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen Ausgleichsflächen geschaffen werden. Diese Flächen werden oftmals der landwirtschaftlichen Nutzung auf Dauer entzogen. 

Bei vorliegender Fläche wären solche Auswirkungen weitgehend ausgeschlossen. 

Die Stadt ist daher der Auffassung, dass die untere Naturschutzbehörde mit der Festsetzung der Kindergartenfläche als Naturdenkmal über das eigentlich verfolgte Ziel hinausschießt. Die Stadt fordert deshalb, die o. g. Fläche aus dem Umgriff herauszunehmen.

2. bestehender Kinderspielplatz:

In der Planbeilage des Verordnungsentwurfs ist auch der bestehende Kinderspielplatz an der Hupfauer Höhe mit im Schutzgebietsumgriff aufgenommen. Diese Einrichtung ist als Quartiersspielplatz für die umliegende Wohnbevölkerung sehr wichtig und muss daher unbedingt erhalten bleiben. Die Wohnbebauung im näheren Umfeld des Kinderspielplatzes ist stark geprägt durch Geschosswohnungsbauten mit vielen Sozial- und Genossenschaftswohnungen. Nach Angaben des Amtes für Familie und Kultur leben in diesem Stadtteil die meisten Kinder. Gerade in solchen Bereichen besteht ein großer Bedarf an Freispielflächen und Bewegungsmöglichkeiten für Kinder und Jugendliche. Die letzten beiden Jahre der Coronapandemie haben eindrucksvoll vor Augen geführt, welchen Stellenwert wohnortnahe Freibereiche und Naherholungsmöglichkeiten für die Bevölkerung haben. Der bestehende Spielplatz bietet ein großzügiges Angebot gerade für ältere Kinder (ab 6 Jahren) und ist ein wichtiger Treffpunkt im gesamten Quartier. 

In diesem Zusammenhang weist die Stadt Ebersberg daraufhin, dass an dem Spielplatz im Jahre 2022 Erneuerungsmaßnahmen geplant sind. Die vor einiger Zeit gesperrte „Tarzanbahn“ soll aufgrund vielfach geäußerter Wünsche von Familien wiederhergestellt werden. Die erforderlichen Mittel sind im Haushaltsplan 2022 bereitgestellt worden. Die Metallrutsche im Hang und der Sandkasten sollen ebenfalls erneuert bzw. saniert werden. Darüber hinaus ist für die weitere Zukunft eine Erweiterung des Spielplatzes angedacht. Hierzu gibt es bereits politische Initiativen der Fraktion PRO EBERSBERG. Demnächst soll ein Ortstermin mit den politischen Vertretern, dem Ersten Bürgermeister und der Verwaltung stattfinden. Die untere Naturschutzbehörde wird zu dem Termin mit eingeladen.    

Die Stadt Ebersberg fordert daher, einen Passus in § 4 des Verordnungsentwurfs aufzunehmen, dass der Spielplatz in seiner heutigen Ausdehnung und Ausstattung dort auf Dauer verbleiben darf, zur Pflege, Kontrolle und Unterhaltung das Spielplatzgelände mit Fahrzeugen des städtischen Bauhofs sowie extern Beauftragter angefahren werden darf. Defekte und unattraktive Spielgeräte müssen jederzeit ausgetauscht werden können. Weiterhin soll eine Erweiterungsmöglichkeit des Spielplatzes berücksichtigt werden.

 

3. bestehende Wertstoffinsel:

Die auf der FlNr. 765/1, Gmkg. Ebersberg befindliche Wertstoffinsel wurde mit Bescheid vom 10.06.1992 vom Landratsamt Ebersberg genehmigt. 2013 erfolgten ein Umbau bzw. eine Erweiterung der Wertstoffinsel. In §4 (3) ist die weitere Nutzung der Wertstoffinsel als Ausnahme vorgesehen. Zum jetzigen Zeitpunkt ist keine Notwendigkeit einer Erweiterung abzusehen, Änderungen bei den gesetzlichen Vorgaben oder dem Nutzerverhalten können dies jedoch künftig nötig machen. Die Möglichkeit einer Vergrößerung sollte deshalb grundsätzlich offengehalten werden. Der § 4 der Verordnung wäre entsprechend anzupassen. 

4. Allgemeine Pflege- und Unterhaltsmaßnahmen:

Mit Ausnahme des Spielplatzes, der im Auftrag der Stadt gepflegt wird, erfolgt die Pflege der restlichen Grünfläche, die nur zum Teil im Besitz der Stadt ist, bisher über einen schon langen bestehenden mündlichen Auftrag durch den Landwirt Josef Lohmair aus Motzenberg. Für das zweimalige Mähen pro Jahr wird weder vom Landwirt Pacht bezahlt noch ein Pflegeentgelt o.ä. von den Grundstücksbesitzern an den Landwirt entrichtet. Es erfolgt keinerlei Düngung der Fläche, lt. Auskunft des Landratsamtes erfolgt die Bewirtschaftung bisher schutzgebietskonform. Nachdem der Aufwuchs der Grünfläche kaum noch wirtschaftlich verwertbar ist, kann wohl kaum Pacht dafür verlangt werden. 

Die neue Verordnung sieht zwar unter §4 (1) als Ausnahme von der unteren Naturschutzbehörde zugelassene Pflegemaßnahmen vor, konkreter wird hier jedoch nicht darauf eingegangen. Sollte hier noch eine Konkretisierung erfolgen, sollte diese so allgemein wie möglich gehalten sein, da ansonsten für den Landwirt keine Förderung nach VNP oder KULAP erfolgen kann. Diese ist derzeit lt. AELF allerdings auch nicht beantragt.

Unter § 3(6) ist das Befahren ausschließlich mit landwirtschaftlichen Nutzfahrzeugen erlaubt. Aber auch das Leeren des sich direkt am Naturdenkmal befindlichen Papierkorbs und das Auffüllen der Hundetoilette muss weiterhin mit einem Fahrzeug erledigt werden können (vgl. hierzu die Anmerkungen zum Kinderspielplatz).

 

5. Anleinpflicht von Hunden:

Unter § 3(9) ist das Anleinen von Hunden vorgeschrieben. Die Beobachtung zeigt jedoch, dass gerade hier Hunde oft freilaufen gelassen werden. Da müsste evtl. mit Aufklärungsarbeit und Beschilderung mehr informiert werden.  

Die vom Büro Niederlöhner angeforderte Fachstellungnahme lag zum Zeitpunkt der Ladung / Sitzung von nicht vor. Die Stadt behält sich vor, deswegen weitere Äußerungen zum Vorhaben der unteren Naturschutzbehörde vorzubringen. 

Diskussionsverlauf

StR Schechner stellte folgenden Antrag:

„Die Fläche des ehemaligen Kindergartens St. Benedikt wird bis zur südwestlichen Gebäudeecke des bestehenden Kindergartengebäudes St. Benedikt aus dem Umgriff der Naturdenkmalverordnung herausgenommen.“ 

Seiner Ansicht nach wird die Fläche neben den in der Vorlage genannten Punkten auch für Baustelleneinrichtungen benötigt. 

StR Otter erweiterte den Antrag von StR Schechner:

„Der Umgriff der Naturdenkmalverordnung ist auf die ursprüngliche Fläche zu begrenzen zumindest bis zur Südostecke des bestehenden Kindergartengebäudes St. Benedikt.“

Er stellte eine deutliche Vergrößerung des Umgriffs fest. Der Zusammenhang des Naturdenkmals mit der Ringstraße sei für ihn nicht nachvollziehbar. Es bestünden auch Einschränkungen durch starken Bewuchs. Der Spielplatz habe nicht nur Bedeutung fürs Quartier sondern auch darüber hinaus. Der Bereich westlich des Spielplatzes soll mit in den Spielplatzbereich integriert werden. Wegeverbindungen sollten verbessert werden. 

StRin Platzer schlug vor den Schlittenberg zu schützen. Sie hielt Wohnungsbau an der Stelle z. B. durch einen landschaftlich integrierten Holzbau für möglich. 

StRin Behounek wollte die Fläche für eine Ausweichfläche für die KITA St. Sebastian freihalten. 

Nachdem der Antrag von StR Otter der weitergehende war, ließ Erster Bürgermeister Proske über diesen abstimmen. 

Der Antrag wurde einstimmig angenommen. 

 

Beschluss

Der Technische Ausschuss fordert, die Fläche des ehemaligen Kindergartens aus dem Umgriff der geplanten Rechtsverordnung herauszunehmen. Der Ausnahmetatbestand in § 4 des Verordnungsentwurfs soll um die im Vortrag genannten Punkte erweitert werden. Der Umgriff ist bis auf Höhe der östlichen Fassade des bestehenden Kindergartengebäudes St. Benedikt zu begrenzen. Im Übrigen macht sich der TA die im Vortrag ausgeführte Argumentation zu Eigen. 

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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7. Bebauungsplan Nr. 209 - Gebiet östlich der Aßlkofener Straße und nördlich der Wettersteinstraße; Änderung des Aufstellungsbeschlusses und Erweiterung des Umgriffs nach Süden zur FlNr. 1646/1, Gemarkung Ebersberg

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	11.01.2022	ö	beschließend	7

Sachverhalt

Auf erneute Sachverhaltsdarstellung wird verzichtet. 

Das Verfahren wurde wegen anderer priorisierter Aufgaben allerdings nicht weitergeführt. Vor einiger Zeit trat der Eigentümer der FlNr. 1646/1 Gemarkung Ebersberg an die Stadt heran und fragte nach einer Ausweisung für einen Bauplatz. 

Nach Auffassung der Verwaltung kann der Bebauungsplan entsprechend dem beiliegenden Umgriff erweitert werden. 

Ursprüngliches Ziel der Planung war die Festsetzung eines Trenngrüns zwischen dem südlichen Ortsrand von Ebersberg und der Ortschaft Aßlkofen um weiterhin eine in der Natur erkennbare Zäsur zwischen dem bebauten Bereich der Aßlkofener Straße und der Ortschaft Aßlkofen zu haben. Weiterhin soll die Trennung der beiden Siedlungsbereiche durch das „Trenngrün“ sichergestellt werden. Das Entwicklungsziel des Trenngrüns könnte z. B. als Fläche für die Landwirtschaft – Streuobstwiese festgesetzt werden. Mit den Festsetzungen werden darüber hinaus landschaftspflegerische und klimatologische Ziele (Kaltluftschneise) verfolgt. 

Die Festlegung entspricht auch dem Entwicklungsgebot des § 8 BauGB; im rechtskräftigen Flächennutzungsplan ist die als Trenngrün vorgesehene Fläche als „Fläche für die Landwirtschaft“ dargestellt.

Die Flächen, auf denen die beiden Bauplätze ausgewiesen werden sollen, liegen derzeit im Außenbereich (§ 35 BauGB), der eine Bebauung grundsätzlich nicht zulässt. Die Ausweisung der Bauplätze wäre im Zuge des § 13b BauGB möglich; das Verfahren könnte im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB ohne Umweltbericht und ohne Ausgleichsflächen durchgeführt werden.    

Ein Planungsbüro wurde noch nicht beauftragt. Mit den Planbegünstigten ist vorher die Frage der Kostenbeteiligung zu klären. 

Diskussionsverlauf

StR Otter stellte fest, dass der Bauplatz im Süden größer vorgesehen sei als im Norden. Es stellt sich hier die Frage nach einer attraktiven Ortsrandgestaltung von Aßlkofen. 

StRin Behounek fragte nach dem Umgang mit dem Baumbestand auf dem Grundstück FlNr. 1646/1. 

Die Verwaltung erläuterte, dass die Frage der Wege bzw. der Erschließung im Verfahren geklärt werden muss. Gleiches gilt für den Baumbestand, der möglichst geschützt werden soll und ggf. ausgeglichen werden muss. Auch im beschleunigten Verfahren sind die gesetzlich vorgegebenen Naturschutzbelange aus dem BNatSchG zu berücksichtigen und zu prüfen. 

Beschluss

Die Verwaltung wird beauftragt, nach Klärung der Kostenbeteiligung, ein Planungsbüro mit der Ausarbeitung des Planentwurfs zu beauftragen. Der Bebauungsplanentwurf ist dem Technischen Ausschuss zur Beratung und Beschlussfassung vorzulegen. 

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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8. Aufstellung eines Bebauungsplanes für den Bereich der Bürgermeister-Eichberger-Straße; Bebauungsplan Nr. 221 - Gebiet der Bürgermeister-Eichberger-Straße; Aufstellungsbeschluss

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	11.01.2022	ö	beschließend	8

Sachverhalt

Das Gebiet ist zu überwiegendem Maße geprägt durch Einfamilen- und Doppelhäuser; in der Bürgermeister-Eichberger-Straße 1-3 besteht ein Mehrfamilienhaus. Auf der FlNr. 850/34 wurde mit Bescheid des LRA Ebersberg vom 13.09.2021 ein Mehrfamilienhaus genehmigt. Im Zuge einer Nachverdichtungsplanung soll nun das Höchstmaß der verträglichen Verdichtung gefunden werden. 

In dem Planungsgebiet lag kürzlich wieder ein Bauantrag auf Zulassung eines Mehrfamilienhauses vor. Auffällig bei diesem Vorhaben war insbesondere die hohe Versiegelung des Grundstücks durch die notwendige Tiefgarage. Es würden dadurch kaum Flächen für die Behandlung/Versickerung/Rückhaltung von Regenwasser übrig bleiben. Aufgrund des teilweise vorhandenen älteren Baubestandes und der streckenweisen Gleichartigkeit der Grundstücke  besteht durchaus weiteres Nachverdichtungspotential und es ist zu erwarten, dass in der näheren Zukunft weitere Bauwünsche vorgetragen werden. Das Gebiet ist gleichsam in Bewegung. Diese Nachverdichtungstendenzen können aber nicht allein den Vorschriften des § 34 BauBG überlassen bleiben, sondern sie erfordern eine an die städtebaulichen Ziele der Stadt angepasste Steuerung. 

Durch die nun in Gang gesetzte Entwicklung mit der Errichtung  von Mehrfamilienhäusern zwischen 5 und 8 Wohneinheiten, ist zu befürchten, dass die vorhandene Straße an die Grenzen ihrer Leistungsfähigkeit kommt, die Verkehrsmengen, die von solchen baulichen Anlagen ausgehen nur mehr schwer aufgenommen werden können. 

Neben den Fragen der Entwicklung der Bebauung an der Bürgermeister-Eichberger-Straße, ist der Ausbau / Aufstockung der Grundschule an der Floßmannstraße ein wichtiges Zukunftsthema. Die Verwaltung hat sich immer mal wieder mit der Aufstockung der Schule beschäftigt. Das nun anstehende Bebauungsplanverfahren bietet die Gelegenheit die möglichen Erweiterungsvorhaben für die Grundschule für die Zukunft planungsrechtlich abzusichern.  

Mit der angestrebten Planung sollen folgende wesentliche Planungsziele verfolgt werden:

• Festsetzung des Gebietes als WA – allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO); dies entspricht den Vorgaben des Flächennutzungsplanes. 
• Festsetzung von Grundflächen, Geschossflächen zur eindeutigen Bestimmung der möglichen Nachverdichtung um den Erhalt der Siedlungsstruktur zu sichern und in eine an moderne Anforderungen gerichtete Weise fortzuschreiben sowie zur Festlegung von Flächen für die Rückhaltung von anfallendem Niederschlagswasser. 
• Festsetzung von überbaubaren Grundstücksflächen (Baugrenzen gem. § 23 BauNVO) um Freiräume und Grünzüge zu sichern. 
• Festsetzungen für die öffentliche Erschließung
• Festsetzungen zur Erweiterung der Grundschule Floßmannstraße 

Um eine städtebaulich nicht erwünschte, zu starke Verdichtung zu vermeiden, können in dem Bebauungsplan auch Mindestgrundstücksgrößen festgesetzt werden. Korrespondierend dazu kann auch die Anzahl der Wohneinheiten in Wohngebäuden beschränkt werden (§ 9 Abs. 1 Nr. 3 und 6 BauGB). 

Mit Schreiben vom 16.12.2021 trat der Antragsteller in Kenntnis der angedachten bauplanungsrechtlichen Maßnahmen erneut an die Stadt heran (Schreiben siehe Sitzungsunterlagen). Im Ergebnis schlägt er vor, um seinen Teil zur Entlastung der Bürgermeister-Eichberger-Straße beizutragen, statt eines Mehrfamilienhauses einen Dreispänner mit 16m Länge und 11,26m Breite (3 WE) zu errichten. Das neue Gebäude weißt von der Baumasse kaum einen Unterschied zur bisherigen Planung auf. Es sind jedoch zwei Wohneinheiten weniger. Damit werden statt bisher 8 Stellplätze sechs Stellplätze erforderlich, die in zwei Unterflurparksystemen untergebracht werden sollen. Dies sind versenkbare Parklifte, in denen 3 Fahrzeuge Platz finden (Bild siehe Anlage in den Sitzungsunterlagen). 

Ob nun der neue Vorschlag des Antragstellers dazu führt, den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan zurückzustellen bzw. nicht zu fassen, verbleibt der Beratung im Ausschuss vorbehalten. 

Hingewiesen wird seitens der Verwaltung auf den Umstand, sobald durch den Bebauungsplan mögliches Baurecht nach § 34 BauGB eingeschränkt, entzogen etc. wird, sind die Vorschriften gem. §§ 39 ff BauGB (Planungsschadenrecht) zu beachten. Dies wäre im künftigen Bebauungsplanverfahren zu prüfen. 

Insgesamt soll mit dem Bebauungsplan die Nachverdichtung in dem Bereich der Bürgermeister-Eichberger-Straße durch ein städtebauliches Gesamtkonzept, das auch die Fragen der verkehrlichen Erschließung zum Inhalt haben soll, geregelt werden. 

Das Verfahren kann gemäß § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB und ohne Umweltbericht nach § 2a BauGB durchgeführt werden. 

Diskussionsverlauf

StR Otter begrüßte das Bauleitplanverfahren als faires und sinnvolles Instrument. 

Beschluss

Mit dem Bebauungsplan sollen folgende wesentliche Planungsziele verfolgt werden: 

• Festsetzung des Gebietes als WA – allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO); dies entspricht den Vorgaben des Flächennutzungsplanes. 
• Festsetzung von Grundflächen, Geschossflächen zur eindeutigen Bestimmung der möglichen Nachverdichtung um den Erhalt der Siedlungsstruktur zu sichern und in eine an moderne Anforderungen gerichtete Weise fortzuschreiben sowie zur Festlegung von Flächen für die Rückhaltung von anfallendem Niederschlagswasser. 
• Festsetzung von überbaubaren Grundstücksflächen (Baugrenzen gem. § 23 BauNVO) um Freiräume und Grünzüge zu sichern. 
• Festsetzungen für die öffentliche Erschließung 

Die Verwaltung wird beauftragt, den Aufstellungsbeschluss ortsüblich bekannt zu machen. 

Das Verfahren wird nach § 13 a BauGB im beschleunigten Verfahren durchgeführt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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9. Bebauungsplan Nr. 221 - Gebiet Bürgermeister-Eichberger-Straße; Erlass einer Veränderungssperre

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	11.01.2022	ö	beschließend	9

Sachverhalt

 Zur Sicherung der Planung

• Festsetzung des Gebietes als WA – allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO); dies entspricht den Vorgaben des Flächennutzungsplanes.  
• Festsetzung von Grundflächen, Geschossflächen zur eindeutigen Bestimmung der möglichen Nachverdichtung um den Erhalt der Siedlungsstruktur zu sichern und in eine an moderne Anforderungen gerichtete Weise fortzuschreiben.  
• Festsetzung von überbaubaren Grundstücksflächen (Baugrenzen gem. § 23 BauNVO) um Freiräume und Grünzüge zu sichern.  
• Festsetzungen für die öffentliche Erschließung  

wird gemäß § 14 BauGB eine Veränderungssperre erlassen. Das Sicherungsbedürfnis besteht darin, dass aufgrund des vorliegenden Antrags auf Baugenehmigung für die FlNr. 850/24, Gemarkung Ebersberg die künftigen Planungsvorstellungen der Stadt insbesondere hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung sowie der Stärke der Nachverdichtung, nicht mehr umsetzbar wären.

Für den Erlass der Satzung über eine Veränderungssperre sind die Voraussetzungen nach § 14 Abs. 1 BauGB gegeben. Ein Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan wurde gefasst. Er ist noch ordnungsgemäß bekannt zu machen. Eine konkrete Planungsabsicht der Stadt liegt vor. Diese ist erforderlich, da die Stadt mit der Bauleitplanung etwas positiv gestalten muss. Ein Erlass der Veränderungssperre allein aus dem Grund, ein an sich zulässiges Vorhaben zu verhindern, wäre eine verbotene Negativplanung und wäre weiterhin unter dem Lichte des Artikel 14 GG nicht haltbar. 

Zur hinreichenden Konkretisierung der städtischen Planungsabsichten wird auf den Beschluss für den Bebauungsplan Nr. 221 verwiesen.

Die Verwaltung schlägt aufgrund des oben geschilderten Sachverhalts vor, folgende Satzung zu beschließen:

Satzung

der Stadt Ebersberg über die Veränderungssperre für das Gebiet des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes Nr. 221 – Gebiet Bürgermeister-Eichberger-Straße; 

vom….

 Auf Grund der §§ 14,16 und 17 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert durch Art. 9 des Gesetzes vom 10.09.2021 (BGBl. I S. 4147) in Verbindung mit Art. 23 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern (GO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 22.08.1998 (GVBl. 1998, 796), zuletzt geändert durch § 1 des Gesetzes vom 09. März 2021 (GVBl. S. 74) erlässt die Stadt Ebersberg folgende Satzung:

§ 1

Anordnung der Veränderungssperre

Zur Sicherung der Planung des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes Nr. 221–, Gebiet Bürgermeister-Eichberger-Straße wird eine Veränderungssperre gemäß § 14 Abs. 1 BauGB angeordnet.

§ 2

Räumlicher Geltungsbereich der Veränderungssperre

Der räumliche Geltungsbereich der Veränderungssperre umfasst das gesamte Bebauungsplangebiet.

§ 3

Rechtswirkungen der Veränderungssperre

(1.)   Auf den von der Veränderungssperre betroffenen Grundstücken dürfen:

1.   Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht beseitigt werden; Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB sind insbesondere Vorhaben, die die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zum Inhalt haben und die einer bauaufsichtlichen Genehmigung oder Zustimmung bedürfen, oder die der Bauaufsichtsbehörde angezeigt werden müssen

oder über die in einem anderen Verfahren entschieden wird.

2.   Erhebliche oder wesentliche wertsteigernde Änderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind, nicht vorgenommen werden.

(2.)   Im Übrigen gilt § 14 BauGB.

§ 4

Inkrafttreten

Diese Satzung tritt am Tage ihrer Bekanntmachung in Kraft.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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10. Verschiedenes

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	11.01.2022	ö	informativ	10

Sachverhalt

Am 16.12.2021 fand zwischen der Firma Zosseder, dem LRA Ebersberg SG Immissionsschutz, UNB, Bauaufsicht und Stadt eine Besprechung statt. 

Die Firma Zosseder strebt auf dem Gelände die Wiederaufnahme des Brech- und Mahlbetriebes zur Herstellung von Kiesprodukten für die eigenen Baustellen an. 

Das Unternehmen verfüge jedoch über eigene leistungsfähige mobile Brecheranlagen. Vorgesehen sei kein permanenter Betrieb, sondern in Summe pro Jahr ein etwa vierteljährlicher Betrieb, der wochenweise erfolgen soll. Grundsätzlich gehe man davon aus, dass etwa 100 t Material/h aufgebrochen werden kann. Neben den technischen Anlagen sei auch die Einrichtung von Lagerbereichen und Schüttboxen vorgesehen. Hinsichtlich der genauen Anordnung auf der Betriebsfläche sei man noch offen. Herr Mühlbacher (UNB) wies darauf hin, dass in der aktuellen Darstellung ein Konflikt mit einer Biotopfläche bestehen könnte. 

Hinsichtlich der Herkunft des Materials sei sowohl die Verwendung von Material aus dem Abbauvorkommen vor Ort als auch die Anfuhr aus betriebseigenen Kiesvorkommen aus Standorten aus dem Landkreis Rosenheim vorgesehen. Nach aktueller Lage dürften die Fremdanlieferungen den überwiegenden Anteil ausmachen. Herr Knoch erklärte auf Nachfrage, dass derzeit keine Bauschuttaufbereitung vorgesehen sei, es gehe um die Herstellung von Splitt und Schotter. Hinsichtlich der Betriebszeiten wolle man sich an dem bisherigen Umfang orientieren, so dass eine tägliche Aufbereitung von 1.000 t Material ohne weiteres möglich sei. Grundsätzlich wolle man auf Vorrat produzieren, die vorhandene Sieb- und Kieswaschanlage sei bereits in Betrieb. Diese Anlagen unterliegen keiner immissionsschutzrechtlichen Genehmigungspflicht.

Zum weiteren Vorgehen wurde folgendes vereinbart:

Seitens der Fa. Zosseder wird zur Klärung aller konfligierenden Fragestellungen ein immissionsschutzrechtliches Genehmigungsverfahren angestrebt, zu dem alle notwendigen gutachtlichen Betrachtungen angestellt werden sollen. Seitens der Stadt Ebersberg wurde der Wunsch nach einem Verkehrsgutachten geäußert. 

- Behördlicherseits wurde auf die Möglichkeit des immissionsschutzrechtlichen Vorbe-

scheidsverfahrens nach § 9 BImSchG hingewiesen, mit dem „über einzelne Genehmi-

gungsvoraussetzungen sowie über den Standort der Anlage entschieden werden kann, sofern die Auswirkungen der geplanten Anlage ausreichend beurteilt werden können“. 

- Die Kommunikation läuft derzeit federführend über die immissionsschutzrechtliche Genehmigungsbehörde. Die für die immissionsschutzrechtlichen Verfahren erforderlichen Antragsunterlagen orientieren sich an der beigefügten Checkliste für Antragsunterlagen im immissionsschutzrechtlichen Genehmigungsverfahren (Stand: Januar 2020).

Die Stadtverwaltung hat in dem Gespräch deutlich gemacht, dass der Hauptzweck des Vorhabens im Umschlag mit damit verbundener erheblicher An- und Abfuhr des Materials liege; dies stelle einen eigenen gewerblichen Betrieb dar, der keinen Privilegierungstatbestand nach § 35 Abs. 1 BauGB erfülle. Aus der Sicht der Stadt erfordere das Vorhaben auch aus Gründen der Gleichbehandlung eine Bauleitplanung, da es sich auch als sonstiges Vorhaben i. S. d. § 35 Abs. 2 BauGB als unzulässig erweise. Daher sei die Änderung des Flächennutzungsplanes (Standortausweisung derzeit: Fläche für Kiesabbau) und die Aufstellung eines Bebauungsplanes (Ausweisung als Sondergebiet) erforderlich.

Seitens des Vertreters der Stadt wurden noch Erschließungsthematiken und Anwohner-

beschwerden angesprochen. Seitens der Firmenvertreter wurde darauf erwidert, dass man auf die Beschwerden reagiert und wirksame Maßnahmen ergriffen habe und dass man vereinbarte anteiliges Straßeninstandsetzungsmaßnahmen respektiere.

Diskussionsverlauf

StR Schechner kritisierte die erheblichen Mengen und stellte den Begriff „Immissionsschutz“ hier in Frage. Seiner Kenntnis nach würden in der Grube noch ca. 4.000 to. Material vorhanden sein, dann sollte rekultiviert werden. Jetzt ist ein Umschlagbetrieb geplant der bis zu 1.000 to/Tag umsetzen soll. Die vorhandenen Straßen sind ca. 4 m breit; nach den Darstellungen würde alle 6 min. ein LKW fahren. Ein Verkehrsgutachten sei nicht erforderlich, da die extreme Belastung für jeden offensichtlich sei. 

Er stellte einen Antrag nach Geschäftsordnung:

„Der Technische Ausschuss lehnt die Wideraufnahme des Brech- und Mahlbetriebes mit Material, das von außen angefahren werden muss, ab.“

StR Münch schloss sich den Ausführungen an; die Anlage sei aufgrund der Verkehrsmengen sehr problematisch. Der Betrieb soll so nicht entstehen. 

StR Otter wies daraufhin, dass im B-Plan-Verfahren einiges verhindert werden könnte. Er schloss sich im Übrigen den Vorrednern an. 
Das planerische Konzept hat bisher festgelegt, dass größerer Abbau, Aufbereitung und Recycling im Bereich der Schafweide stattfinden soll, da hier die Verkehrsinfrastruktur ausreichend ist. Im südlichen Bereich dienen die Kiesgruben der „Nahversorgung“. Dieses Konzept sollte nicht aufgegeben werden. 

StR Friedrichs wies daraufhin, dass durch die geplante Nutzung wertvolle Naherholungsflächen zum Radfahren etc. durch das Verkehrsaufkommen verloren gingen.

Erster Bürgermeister Proske ließ nach Abschluss der Beratung über die Antrag von StR Schechner abstimmen. Der Antrag wurde einstimmig angenommen.   

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 0

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11. Wünsche und Anfragen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Technischer Ausschuss	Sitzung des Technischen Ausschusses	11.01.2022	ö	informativ	11

Sachverhalt

Erster Bürgermeister Proske erläuterte, dass demnächst ein Ortstermin hierzu stattfinden wird. Weiterhin ist in der Sache ein Workshop mit dem USK geplant. 

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 0