Herr Fischer stellt die überarbeitete Aufgabenstellung in der heutigen Sitzung vor.
Für die weitere Bearbeitung der Wettbewerbsaufgabe müssen in der heutigen Sitzung folgende Beschlüsse gefasst werden:
- Beschluss über die Zeitschiene:
Abstimmung Aufgabe / Kostenübernahmevereinbarung
bis Ende April Beschluss über Planungsvorgaben im TA Mitte April 2021
Ausgabe der Unterlagen Anfang Mai 2021
Bearbeitungszeit Teil 1
Zwischentermin Mitte Mai 2021
Bearbeitungszeit Teil 2
Abgabe Mitte Juni 2021
Vorprüfung
Jurysitzung Mitte/Ende Juli 2021
- Kosten:
Die Verwaltung befindet sich in Gesprächen mit der Firma Euroboden hinsichtlich der Kostentragung. Derzeit besteht folgender Verhandlungsstand:
Die Firma Euroboden trägt 82% der Gesamtkosten, somit brutto voraussichtlich 84.014 € und die Stadt 18% der Bruttogesamtkosten, somit 18.802,- €.
Mit dieser Aufteilung wird das große und überwiegende Interesse des Eigentümers nach der weiteren Optimierung der Wettbewerbsergebnisse zum Ausdruck gebracht. Der Eigentümer hat vorgetragen, dass alle drei Planentwürfe im Hinblick auf eine wirtschaftliche Realisierbarkeit optimierungsbedürftig sind.
Für die Stadt ist es aus städtebaulicher Sicht von Bedeutung, dass auf dem Gelände eine attraktive und städtebaulich verträgliche Nachverdichtung entsteht, die Stellplatzsituation bedarfsgerecht geregelt wird und ein der Innenstadt gerechtwerdendes Nutzungskonzept entsteht.
Hinsichtlich der Förderung durch die Städtebauförderung liegt eine grundsätzliche Inaussichtstellung von Restmitteln vor (Zustimmung zum vorzeitigen Maßnahmebeginn vom 16.11.2020). Eine Entscheidung über die Förderung der Höhe nach steht noch aus uns hängt letztlich an der Einigung zwischen Stadt und Euroboden wie oben beschrieben.
Die Verwaltung schlägt vor, der Kostenaufteilung wie oben beschrieben zuzustimmen.
- Jurybesetzung:
Für die Jury, die die Ergebnisse der Mehrfachbeauftragung beurteilen soll wird seitens der Verfahrensbetreuung folgende Besetzung vorgeschlagen:
Prof. Karin Schmid, Architektin, München
Ina Laux, Architektin, München
Eva Steinkirchner, Baudirektorin, Architektin, Regierung von Oberbayern
Erster Bürgermeister Proske
NN, Stadtratsmitglieder
Stefan Höglmaier, Euroboden GmbH
Außerdem nichtstimmberechtigte Beraterinnen und Berater
(z. B. Verwaltung, Dr. Stegen…)
- Planungsvorgaben:
Die Planungsvorgaben sind im Dokument „Planungsaufgabe Überarbeitung“ unter Ziff. 2 festgelegt.
2.1 Hintergrund für Überarbeitung
Aus Sicht des Grundeigentümers sind alle drei Preisträgerentwürfe im Hinblick auf eine wirtschaftliche Realisierbarkeit zu optimieren.
Entscheidend hierfür seien vor allem
• die realisierbare Grundstücksausnutzung, die konzeptbedingt ein ungünstiges
Verhältnis der vermarktbaren Wohnflächen zu den geringer rentierlichen Nicht- wohnflächen mit sich bringe,
• die hohe Belastung mit den zu schaffenden öffentlichen Stellplätzen,
• der hohe Stellplatzschlüssel für die Neubauten.
Die Stadt Ebersberg zeigt sich vor dem Hintergrund der gewünschten städtebaulichen Entwicklung gegenüber einer Prüfung der Anforderungen grundsätzlich aufge- schlossen. Da alle drei Entwürfe bei der GFZ bereits an der nach Baunutzungsver- ordnung zulässigen Obergrenze liegen, müsste mit einer möglichen Nachverdich- tung ein begründbarer städtebaulicher Mehrwert verbunden sein.
Die entscheidende Stellschraube für eine Verbesserung der Wirtschaftlichkeit der Entwürfe wird im Bereich der mehrgeschossigen Tiefgarage auf dem schwierig ge- schnittenen Grundstück gesehen. Die Stadt hat gegenüber dem Eigentümer die Be- reitschaft erkennen lassen, die Zahl der als Ersatz für die im Rahmen der Marien- platzumgestaltung entfallenden öffentlichen Stellplätze (im Wettbewerb 40) im 1. Bau- abschnitt ggf. zu reduzieren.
Angesichts der zentralen Lage hat die Stadt darüber hinaus vorgeschlagen, ein ge- eignetes Mobilitätskonzept erarbeiten lassen, um ggf. die Zahl der für die Neubauten geforderten Stellplätze reduzieren zu können (im Wettbewerb 1,5 Stp./ WE und 1 Stp./50 m2 GF für gewerbl. Nutzungen).
Das Mobilitätskonzept wurde zwischenzeitlich im Technischen Ausschuss des Stadtrats vorgestellt. Die hieraus ermittelte Reduktion der Stellplätze für Wohnen soll Grundlage für die Überarbeitung werden.
2.2 Zu überarbeitende Punkte
gemäß Auslobung und Preisgerichtsprotokoll
Folgende aus der Auslobung und der Beurteilung des Preisgerichts entwickelten Ge- sichtspunkte seien besonders hervorgehoben:
Zu Fremdgrundstücken innerhalb und außerhalb des Wettbewerbsumgriffs sind die Abstandsflächen nach der Abstandsflächensatzung der Stadt Ebersberg einzuhalten. Durch die Neubebauung dürfen Abstandsflächen zwischen den Neubauten so- wie zu den Bestandsbauten auf dem Hölzerbräugelände unterschritten werden, so- fern eine ausreichende Belichtung und Belüftung durchgängig gewahrt sind.
Lageplan – pink: Gebäude zu überplanen
rot: Gebäude, zu dem Abstandsflächenunterschreitungen zulässig sind
Sofern – in Abhängigkeit von der Bauhöhe und eventueller Ausbildung von Sicher- heitstreppenhäusern - der zweite bauliche Rettungsweg über die Drehleiter der Feu- erwehr sichergestellt werden muss, ist auf ausreichende Zufahrts- und Aufstellflä- chen zu achten.
Die gewünschte barrierefreie Durchwegung in Ost-West-Richtung ist zwingend im 1. Bauabschnitt herzustellen. Die Abgrenzung zwischen den Bauabschnitten kann nicht nicht mehr zulasten der Stellplätze auf dem Feuerwehrgrundstück neu gefasst werden!
Der Zonierung der öffentlichen, halb-öffentlichen und privaten Bereiche kommt auch im Hinblick auf die Nutzung der Erdgeschosse herausragende Bedeutung zu.
Im Hinblick auf die unmittelbare Nähe zum Denkmalensemble Marienplatz wie zum Einzeldenkmal Rathaus kommt bei der Weiterentwicklung der Entwürfe der Wirkung im Stadtgefüge unverändert große Bedeutung zu (Höhenentwicklung, Dachgestal- tung).
2.3 Spielräume Überarbeitung
Es ist das maximal verträgliche Maß der Nachverdichtung zu finden. Eine begründete Überschreitung der durch § 17 BauNVO vorgegebenen Obergrenzen ist zulässig.
Die Anzahl der für den Hölzerbräu nachzuweisenden Stellplätze wird nach zwi- schenzeitlicher Überprüfung auf 40 festgelegt.
Eine Reduktion des Stellplatzschlüssels für Wohnen wird in Aussicht gestellt. Für die Überarbeitung kann von 1 Stp./Wohnung ausgegangen werden.
Die Stadt stellt außerdem in Aussicht, die öffentlichen Stellplätze, die als Ersatz für die durch die Neugestaltung am Marienplatz entfallenden in der Tiefgarage nachzuwei- sen sind, auf die Bauabschnitte hälftig zu verteilen. In der Überarbeitung sind also je 20 öffentliche Stellplätze im 1. und 2. Bauabschnitt nachzuweisen.
Diskussionsverlauf – TA-Sitzung vom 20.04.2021
StR Otter wies daraufhin, dass die Frage des Mobilitätskonzeptes im TA zwar offen, aber kontrovers diskutiert wurde. Man habe nach seiner Kenntnis noch keine konkrete Festlegung eines Stellplatzschlüssels getroffen.
StR Schechner wollte wissen, ob der Stellplatzschlüssel, sollte er heute beschlossen warden, dann für die weitere Planung verbindlich ist. Dies wurde von Herrn Fischer (Verfahrensbetreuung) bestätigt.
Herr Fischer wies noch daraufhin, dass die Punkte “Mehrfachnutzung/Parkplatzmanagement” nicht Gegenstand der Aufgabenstellung warden sollen, da hier Zweifel an der Umsetzbarkeit bestünden. Für Nichtwohnnutzungen müsse daher weiterhin von einem Stellplatzschlüssel von 1 StP / 50m² NFl. ausgegangen warden.
StRin Platzer plädierte hinsichtlich der Jurybesetzung die ursprüngliche Regelung beizubehalten (Pro Fraktion 1 Vertreter).
StR Otter schloss sich dieser Sichtweise an, da nur dann ein breiter gesellschaftlicher Konsens erreicht werden kann.
Erster Bürgermeister Proske bat die Teilnehmer darum, ihre offenen Fragen bis spätestens 28.04.2021 der Verwaltung zukommen zu lassen.
Nachdem zu diesem Thema noch Beratungsbedarf bestand, wurde festgelegt, vor der Stadtratssitzung am 04.05.2021, ab 17.00 Uhr, eine nichtöffentliche TA-Sitzung zur Behandlung dieses Punktes anzusetzen.
Eine Beschlussfassung erfolgte in der TA-Sitzung vom 20.04.2021 nicht.
Folgende Rückfragen sind zu dem Thema eingegangen, die nachstehend gleich beantwortet werden:
Welche Auswirkung hätte ein Stellplatzschlüssel von 1,25 SP/Wohnung anstelle der vorgeschlagenen 1,0 SP/Wohnung auf die Anzahl der Stellplätze?
Der Grundstückszuschnitt macht eine tendenziell aufwändige, mehrgeschossige Tiefgaragenkon- struktion erforderlich, weshalb der Investor bestrebt ist, den Aufwand insgesamt zu reduzieren und die Belastung der Bauabschnitte ausgeglichener zu verteilen. Ein um 25 % höherer Stellplatzschlüs- sel bedeutet eine entsprechend geringere Reduktion gegenüber der bisherigen Stellplatzforderung. Rechenbeispiel: Der erste Preis hat derzeit 65 Wohnungen. Für die wären bei 1,5 Stp./Whg (wie bis- her gefordert) 98 Stellplätze, bei 1,25 Stp./Whg 82 Stellplätze und bei 1,0 Stp./Whg 65 Stellplätze zu errichten. Jeder TG-Stellplatz hat eine BGF von etwa 30 m2 und kostet überschlägig ca. 30.000 € brutto in der Herstellung.
Anmerkung: Datum des (vergangenen) Preisgerichts ist falsch (27.7.2021 statt 27.7.2020) Die Sitzung war am 02.07.2020. Die Angabe in der Planungsaufgabe wird korrigiert.
Bitte um Erläuterung, warum für die Optimierung/Flexibilisierung der gewerblichen Stellplätze Zweifel an der Umsetzbarkeit bestehen.
Es bestehen nicht wirklich Zweifel seitens der Verfahrensbetreuung. Die Vorgespräche mit dem Bauamt und Euroboden haben jedoch nahegelegt, dass dieses Potential (-20% bei den Stellplätzen für Nichtwohnnutzungen) nicht von vorneherein ausgereizt werden sollte, sondern, dass zunächst die volle Stellplatzzahl errichtet und dann beobachtet werden soll, wie der 1. BA funktioniert, um ggf. im 2. BA reagieren zu können.
Grundrisse (Wohnungen, Gewerbe) sollten dargestellt werden, auch an welcher Stelle der Platz/die Räumlichkeiten für die Umsetzung des Mobilitätskonzepts eingeplant werden (m², Ort)
Die Anregung sollte aufgenommen werden und von den TeilnehmerInnen ein Grundrissnachweis für die zur Umsetzung des Mobilitätskonzepts nötigen Flächen erbracht werden (Paketstation, Mobili- tätsstation, Car-Sharing-Stellplätze in der TG). Die Planungsaufgabe ist entsprechend zu ergänzen.
Aufteilung der gewerblichen Parkplätze auf die Bauabschnitte 1 und 2: Aufteilung sollte konkret dar- gelegt werden. Auch zeitlich, inwiefern die Parkplätze am Marienplatz in der Zeit noch verfügbar sind. Die Stellplätze sind für jede Nutzungsart nach den geforderten Flächen (1 Stp./50 m2 BGF) im jeweiligen Bauabschnitt nachzuweisen.
