Die Antragsteller haben im Oktober 2023 einen Antrag auf Vorbescheid für den Neubau eines Aldi-Verbrauchermarktes gestellt. Mit Bescheid vom 07.06.2024 hat das Landratsamt Forchheim den Vorbescheid genehmigt.
Nun reicht der Antragsteller einen Bauantrag ein, welcher im Wesentlichen der Bauvoranfrage entspricht. Zusätzlich zum Bauantrag wurde ein Verkehrsgutachten vorgelegt, welches jedoch nochmals ergänzt werden sollte (siehe hierzu auch die unten angefügte Stellungnahme aus verkehrlicher Sicht).
Für das Gebiet gilt der rechtkräftige Bebauungsplan „Gewerbegebiet Neuses II“. Im Bebauungsplan ist ein Gewerbegebiet festgesetzt. Vom Bebauungsplan sind Befreiungen für das Überschreiten der Baugrenze erforderlich. Sowohl das geplante Gebäude, der Bankautomat als auch die dazugehörigen Stellplätze befinden sich teilweise außerhalb der festgesetzten Baugrenze. Weitere Befreiungen sind hinsichtlich der Wandbegrünung, des Pflanzgebotes sowie der Gestaltung der Außenanlagen beantragt. Die Befreiungen werden wie folgt begründet:
Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes wurden in der Vergangenheit bereits Befreiungen für Überschreitungen der Baugrenze erteilt. Die Konzeption der Baugrenzen ist durch die bisherige tatsächliche Entwicklung im Baugebiet insgesamt aufgeweicht und stellenweise vollständig überhol.
An baulichen Anlagen über 4,00 m Höhe und bei Wandlängen über 15 m sind Wandbegrünungsmaßnahmen vorzusehen. Auf diese Maßnahmen soll verzichtet werden. Als Ausgleich für die entfallene Wandbegrünung sollen weitere einheimische Bäume am Grundstück gepflanzt werden.
Weiterhin können die im Bebauungsplan festgelegten Standorte von Einzelbäumen nicht eingehalten werden. Die Bäume sollen an anderen Standorten gepflanzt werden.
Für die Gestaltung der Außenanlagen sollen Hofflächen und Flächen für Stellplätze möglichst als Schotterrasen, mit wassergebundener Decke oder Pflasterrasen befestigt werden. Hiervon abweichend sollen die Fahrspuren asphaltiert und die Stellplätze mit versickerungsfähigen Pflastersteinen befestigt werden, um ein einheitliches Erscheinungsbild zu erhalten.
Die Grundzüge der Planung können durch das Vorhaben nicht mehr berührt werden, da diese bereits nachhaltig gestört ist. Die Auswirkungen des geplanten Vorhabens fallen deshalb nicht mehr ins Gewicht. Unabhängig hiervon sind die Abweichungen städtebaulich vertretbar. Die Durchführung des Bebauungsplans würde zu einer nicht beabsichtigten Härte führen und die Abweichungen sind auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar.
Weiterhin wird eine Ausnahme vom Anbauverbot zur Staatsstraße beantragt. Die vorgesehene Einkaufwagenüberdachung ragt mit bis zu 3,5 m in den Bereich des Anbauverbotes. Hierüber entscheidet das Landratsamt in Abstimmung mit dem Staatlichen Bauamt als betroffener Straßenbaulastträger.
Stellungnahme aus verkehrlicher Sicht:
Im Rahmen der Bauvoranfrage vom 28.11.2023 zum Neubau des ALDI-Verbrauchermarktes, wurde laut Beschluss ein Verkehrsgutachten gefordert, welches darlegt, dass sich die geplante Nutzung nicht negativ auf den Verkehrsfluss im Bereich der St2264 sowie auf die Straße „Weinhütten“ auswirkt. Das vorgelegte Gutachten vom 25.06.2024 beleuchtet aber lediglich den Knotenpunt des Einfahrtsbereich der Straße „Weinhütten“ / St2264. Der Knotenpunkt der gegenüberliegenden Ein- und Ausfahrten zum LIDL-Markte und der Bäckerei „Der Beck“, welche auch die spätere Zufahrt zum ALDI-Verbrauchermarkt sein soll, wurde jedoch nicht bewertet.
Beleuchteter Bereich im vorgelegten Gutachten
Aus Sicht der örtlichen Verkehrsbehörde zusätzlich zu beleuchtender Bereich
Aus Sicht der örtlichen Verkehrsbehörde kommt es an diesen Knotenpunkten bereits jetzt zu Problemen, obwohl dort noch kein neuer ALDI-Verbrauchermarkt besteht, dessen Kunden die Zufahrt zusätzlich nutzen. Die Ausfahrtssituation in die Straße „Weinhütten“ ist bei beiden Einmündungen unübersichtlich. Der Straßenabschnitt „Weinhütten“ wird zudem durch LKW-Lieferverkehr des stark frequentierten Amazon-Sortierzentrums belastet. Für das Amazon-Sortierzentrum besteht die in der Baugenehmigung festgeschriebene Auflage, die Zu- und Abfahrt über dieses „Nadelöhr“ abzuwickeln. Dadurch kommt es zeitweise zu Rückstausituationen, in denen die Ein- und Ausfahrten zum angeschlossenen Markt bzw. zur Bäckerei blockiert werden. Ferner ist es durch die geringe Schleppkurve der Ausfahrt des LIDL-Marktes in Richtung St2264 bei längeren Fahrzeugen unausweichlich, dass diese am Scheitelpunkt auf die Gegenfahrbahn geraten. Der Scheitelpunkt befindet sich auf Höhe des Ausfahrtsbereichs Bäckerei/neuer ALDI-Verbrauchermarkt und es besteht hier eine konkrete Kollisionsgefahr.
Aus vorgenannten Gründen, äußert die örtliche Verkehrsbehörde Bedenken, dass der ca. 85 Meter kurze Straßenabschnitt zwischen St 2264 und den Straßen „Fährstraße/Weinhütten“ noch weiteren Verkehr eines zusätzlichen Verbrauchermarktes verkehrssicher aufnehmen kann. Die alternative Zufahrt im Bereich der Fährstraße ist ebenfalls eng zugeschnitten und kann nur sehr bedingt als Entlastung dienen. Die Hauptverkehrslast wird sich im Bereich Weinhütten bewegen.
Der Antragsteller sollte nochmals eine direkte Zufahrt zum geplanten Markt von der St2264 aus prüfen lassen und parallel den beschriebenen Abschnitt, wie im Beschluss vom 28.11.2023 gefordert, gutachterlich untersuchen lassen. Sollte eine Zufahrt von der St2264 nicht möglich sein, ist darzulegen, dass die Ein- und Ausfahrtsbereiche zu den Märkten/Bäckerei, den zusätzlichen Verkehr ohne negative Auswirkungen und Rückstausituationen sicher aufnehmen können.
Stellungnahme vom Staatlichen Bauamt wurde angefordert. Bis zur Sitzung ist nicht mit einem Eingang zu rechnen.
Aus Sicht der Verwaltung kann dem Bauantrag zugestimmt und die erforderlichen Befreiungen vom Bebauungsplan befürwortet werden.
Die Zustimmung sollte allerdings unter dem Vorbehalt erteilt werden, dass sich keine negativen Auswirkungen auf den Verkehr im Bereich der St 2264 sowie der Straßen Fährstraße und Weinhütten ergeben – analog der Beschlussfassung zum Antrag auf Vorbescheid. Hierzu soll die Zufahrtssituation im Ein- und Ausfahrtsbereich nochmals mittels eines Verkehrsgutachtens untersucht, sowie die Möglichkeit einer direkten Zufahrt zum Markt von der St 2264 geprüft werden.
