1.
Den ausgearbeiteten Vorschlägen zu den jeweiligen Einwänden der Fachstellen und sonstigen Trägern öffentlicher Belange und der Öffentlichkeit, die Einbeziehungssatzung Frettenshofen Nord Flur Nr. 438, 424/3 (TF), 98 (TF) betreffend wird – sofern nicht durch Einzelbeschluss beschlossen - beigetreten und diese werden hiermit zum Beschluss erhoben.
2.
Die Stadt Freystadt erlässt gemäß der §§ 2, 9 und 10 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung vom 03.11.2017 (BGBl I. S. 3634), zuletzt geändert durch Artikel 11 des Gesetzes vom 08. Oktober 2022 (BGBl. I S. 1726), der Baunutzungsverordnung (BauNVO) vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3736), die durch Artikel 2 des Gesetzes vom 14. Juni 2021 (BGBl. I S. 1802) geändert worden ist, der Planzeichenverordnung (PlanZV) vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 14. Juni 2021 (BGBl. I S. 1802), der Bayer. Bauordnung (BayBO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 14. August 2007 (GVBl. S. 588), zuletzt geändert durch die §§ 1 und 2 des Gesetzes vom 8. November 2022 (GVBl. S. 650), des Art. 23 der Gemeindeordnung (GO) für den Freistaat Bayern in der Fassung vom 22.08.1998 (GVBl. S. 796, BayRS 2020-1-1-l), zuletzt geändert durch Art. 57a Abs. 2 des Gesetzes vom 22. Juli 2022 (GVBl. S. 374) folgende Einbeziehungssatzung Frettenshofen Nord Flur Nr. 438, 424/3 (TF), 98 (TF) in der Fassung vom 10.01.2023, als Satzung.
§ 1
Gegenstand und Bestandteile der Satzung
Die Bestandteile der Satzung, sind:
Weitere Bestandteile der Einbeziehungssatzung sind:
§ 2
Räumlicher Geltungsbereich
Der räumliche Geltungsbereich der Einbeziehungssatzung (Flurnummer 438, 424/3 (TF), 98 (TF) der Gemarkung Sondersfeld), ist in der Planzeichnung (Teil A) festgesetzt.
Die Einbeziehungssatzung ist auszufertigen und der Satzungsbeschluss nach § 10 Abs. 3 BauGB ortsüblich bekannt zu machen.
Planzeichnung
Einbeziehungssatzung
nach § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB
Flur Nr. 438, 424/3 (TF), 98 (TF) der Gemarkung Sondersfeld, Stadt Freystadt
AUSGEFERTIGT:
Stadt Freystadt
Erster Bürgermeister Alexander Dorr
Marktplatz 1
92342 Freystadt
Freystadt, den .............................................. .....................................................................................
Unterschrift/Siegel
Planverfasser:
Fassung: 10.01.2023
EINBEZIEHUNGSSATZUNG
§ 1
Die Grenzen des einbezogenen Gebiets mit Einbeziehung nach § 34 Abs. 4 Satz 1
Nr. 3 BauGB umfassen die Flurstücke 438, 424/3 (TF), 98 (TF) der Gemarkung Sondersfeld, welches im beigefügten Lageplan (Planzeichnung) festgesetzt ist. Der Lageplan (Planzeichnung) mit Festsetzungen ist Bestandteil dieser Satzung.
§ 2
Die natürliche Geländehöhe an den Grenzen des Satzungsgebietes darf nicht verändert werden.
§ 3
Innerhalb des Satzungsgebiets sind max. 2 Vollgeschosse zulässig. Es gelten die Regelungen der
BayBO, insbesondere Art. 83 Abs. 6.
Definition Vollgeschoss gem. Art. 83 Abs. 6 BayBO:
„Soweit § 20 Abs. 1 BauNVO zur Begriffsbestimmung des Vollgeschosses auf Landesrecht verweist, gilt insoweit Art. 2 Abs. 5 in der bis zum 31. Dezember 2007 geltenden Fassung fort.
Vollgeschosse sind Geschosse, die vollständig über der natürlichen oder festgelegten Geländeoberfläche liegen und über mindestens zwei Drittel ihrer Grundfläche eine Höhe von mindestens 2,30 m haben.
Als Vollgeschosse gelten Kellergeschosse, deren Deckenunterkante im Mittel mindestens 1,20 m höher liegen als die natürliche oder festgelegte Geländeoberfläche.“
Für das in der Planzeichnung ausgewiesene Gebiet der Einbeziehungssatzung wird eine zulässige Grundflächenzahl von 0,3 gem. Baunutzungsverordnung festgesetzt.
Bei Hauptgebäuden sind nur ziegelrote bis rotbraune und graue bis anthrazitfarbene Satteldächer zulässig.
§ 4
Innerhalb der gemäß § 1 festgelegten Grenzen richtet sich die weitere planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben (§ 29 BauGB) nach § 34 BauGB.
§ 5
Soweit für ein Gebiet des gemäß § 1 festgelegten Innenbereichs ein rechtsverbindlicher Bebauungsplan vorliegt oder nach Inkrafttreten dieser Satzung bekannt gemacht wird, richtet sich die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben gegebenenfalls nach § 30 Abs. 1 oder Abs. 2 BauGB, beim einfachen Bebauungsplan nach § 30 Abs. 3 BauGB.
§ 6
Auf der in der Planzeichnung festgesetzten Fläche zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sind Maßnahmen nach folgenden Listen vorzunehmen:
Entwicklung einer Obstwiese:
Pflanzliste 1 – Mindestqualität Obsthochstämme Stammumfang 16/18 cm, Pflanzabstand max. 8 x 8m:
Äpfel
Jakob Fischer
Kaiser Wilhelm
Gelber Edelapfel
Birnen
Gelbmöstler
Schweizer Wasserbirne
Oberösterreichische Weinbirne
Zwetschgen
Hauszwetschge
Alternativ Entwicklung einer Baum- und Strauchhecke: (Laubgehölze, Pflanzabstand max. 1,5 x 1,5 m):
Pflanzliste 2- Mindestqualität Heister 1 xv. o.B. 80-100:
Acer campestre Feld-Ahorn
Acer platanoides Spitz-Ahorn
Fagus sylvatica Rot-Buche
Prunus avium Vogel-Kirsche
Prunus padus Trauben-Kirsche
Quercus robur Stiel-Eiche
Sorbus aria Mehlbeere
Sorbus aucuparia Vogelbeere
Tilia cordata Winter-Linde
Tilia platyphyllos Sommer-Linde
Pflanzliste 3 - Mindestqualität Sträucher 2 xv., 60/100 cm Höhe:
Cornus sanguinea Roter Hartriegel
Corylus avellana Europäische Hasel
Crataegus monogyna Eingriffliger Weißdorn
Crataegus laevigata Zweigriffliger Weißdorn
Euonymus europaeus Europ. Pfaffenhütchen*
Ligustrum vulgare Gew. Liguster*
Lonicera xylosteum Rote Heckenkirsche*
Prunus spinosa Schlehe
Sambucus nigra Schwarzer Holunder
Viburnum lantana Wolliger Schneeball*
* Giftpflanzen gem. DGUV-Information 202-023
Weitere Arten können von der Naturschutzbehörde am Landratsamt zugelassen werden.
Die Bepflanzungsmaßnahmen sind in der dem Beginn der ersten Gebäudenutzung der einbezogenen Fläche folgenden Pflanzperiode durchzuführen. Der Aufwuchs ist zu unterstützen (ggf. Gießen, Mulchen).
Die Gehölzpflanzungen und Einzelbäume sind fachgerecht zu pflegen und zu unterhalten. Ausgefallene Gehölze und Bäume sind in der nächsten Pflanzperiode nach zu pflanzen. Bei der Pflanzung von Bäumen muss, falls keine geeigneten Schutzmaßnahmen ergriffen werden, ein seitlicher Abstand zu den unterirdischen Leitungen von 2,5 m eingehalten werden (maßgebend sind der horizontale Abstand zwischen Stamm und Außenhaut der Leitung).
§ 7
Die Satzung tritt mit ihrer Bekanntmachung nach § 10 Abs. 3 BauGB in Kraft.
HINWEISE
Schichten- und Hangwasser, Versickerung und Ableitung von Regenwasser / Schmutzwasser
Der östliche Teil des Geltungsbereiches liegt westlich eines Baches und in einem wassersensiblen Bereich. In diesem Bereich kann es zu Überschwemmungen kommen.
Entsprechende Schutzmaßnahmen gegen ggf. auftretendes wild abfließendes Wasser, Hang- bzw. Schichtenwasser sind entsprechend vorzusehen. Durch Schutzmaßnahmen darf es zu keinen nachteiligen Auswirkungen auf Dritte durch Veränderungen des ggf. auftretenden wild abfließenden Wassers, Hang- bzw. Schichtenwasser kommen.
Beim Bau von Kellergeschossen sind die Grundwasserverhältnisse zu berücksichtigen, um Schäden und Beeinträchtigungen durch zeitweise ansteigendes Schichtenwasser zu vermeiden. In diesem Zusammenhang werden notwendige Maßnahmen gegen Wassereinbrüche und der Einbau von weißen Wannen empfohlen. Bei Unterkellerungen oder beim Bau von Kellergeschossen ist damit zu rechnen, dass im Planungsgebiet bei Schneeschmelze oder Starkregen Wasser abfließen kann.
Entsprechende bauliche Maßnahmen zur Verhinderung von Vernässungen oder Feuchtschäden sind erforderlich. Bei Anordnung von Gebäudeöffnungen wie Fenster und Türen im Keller- und Terrassenbereich sowie bei der Anordnung von Auffüllungen und Abgrabungen ist dies zu berücksichtigen. Die Beeinträchtigung von Nachbargrundstücken ist zu vermeiden. Es wird empfohlen, alle Gebäudeöffnungen (z.B. Eingänge, Kellerlichtschächte) mit einem Sicherheitsabstand über OK Gelände zu legen.
Gem. Art. 41 BayBO ist der Bauherr für die schadlose Beseitigung des Regenwassers verantwortlich. Dieses darf nicht zum Nachteil Dritter ab-/ umgeleitet werden. Die Sickerfähigkeit des Untergrundes ist im Vorfeld zu prüfen und nachzuweisen. Auf die Unzulässigkeit der Ableitung von Regenwasser auf fremden oder öffentlichen Grund wird ausdrücklich hingewiesen. Auf den Praxisratgeber des Bayerischen Landesamtes für Umwelt „Regenwasserversickerung – Gestaltung von Wegen und Plätzen“, www.lfu.bayern.de, wird hingewiesen.
Für nicht erlaubnisfreie Einleitungen sind Anträge beim Landratsamt zu stellen.
Abwasserentsorgung
Der bestehende Kanal im Trennsystem kann das Schmutzwasser und das Niederschlagswasser des Geltungsbereiches aufnehmen.
Für das Niederschlagswasser kann bei entsprechender Vorreinigung und Pufferung eine gedrosselte Abgabe an den bestehenden Kanal verlangt werden.
Versickerung von Regenwasser
Gem. Art. 41 BayBO ist der Bauherr für die schadlose Beseitigung des Regenwassers verantwortlich. Die Entsorgung des anfallenden Niederschlagswassers ist mit der zuständigen Behörde (Stadt Freystadt) zu klären.
Auf den Praxisratgeber des Bayerischen Landesamtes für Umwelt „Regenwasserversickerung – Gestaltung von Wegen und Plätzen“, www.lfu.bayern.de, wird hingewiesen.
Es wird empfohlen, zur Verringerung des Niederschlagswassers Zisternen zur Regenwassernutzung einzusetzen und auf unnötige Versiegelungen zu verzichten.
Die Nutzung von Regenwasser (Brauchwasser) sollte angestrebt werden. Ebenso wird empfohlen, zur Verringerung des Niederschlagswassers flach geneigte Dächer und Flachdächer von Nebengebäuden als begrünte Dächer auszubilden oder großzügige Mulden mit geeignetem Bewuchs usw. anzulegen (Verdunstung von Niederschlagswasser).
In Abhängigkeit von der Größe der zu entsorgenden Flächen ist entweder die NWFreiV einschlägig oder ein Wasserrechtsverfahren am Landratsamt durchzuführen. Es wird eine frühzeitige Einschaltung eines einschlägig erfahrenen Ingenieurbüros empfohlen.
Es wird empfohlen mit dem Bauantrag einen Entwässerungsplan vorzulegen.
Versorgung
Die Versorgung mit Trink-, Brauch- und Löschwasser ist über das vorhandene, ausreichend dimensionierte Netz des Zweckverbandes zur Wasserversorgung der Sondersfelder Gruppe gewährleistet.
Die Stromversorgung kann über das bestehende Netz der Bayernwerke angebunden und ausgebaut werden.
Die Versorgung des Satzungsgebiets mit Telekommunikation ist über das bestehende Netz der Telekom möglich.
Hinzuziehung Statiker / Bodengutachter
Im Hinblick auf die Anforderungen bei Bebauungen wird für die Gründung von baulichen Anlagen die Hinzuziehung eines Statikers empfohlen. In diesem Zusammenhang wird auch zur Klärung der Baugrund,- Grundwasser- und Sickerwasserverhältnisse die Einschaltung eines Bodengutachters empfohlen.
Brandschutz
Der Einsatz von Rauchmeldern in den Gebäuden kann frühzeitig Brandentstehung melden und in erheblicher Weise kostengünstig dazu beitragen, Gebäudebestand zu schützen und Leben zu retten. Gemäß den gesetzlichen Bestimmungen sind Gebäude mit Brand- und Rauchmeldern auszustatten.
Sollten Photovoltaikanlagen auf Dächern installiert werden, wird darauf hingewiesen, dass die Zuleitungen zwischen den PV-Elementen und dem Wechselrichter in einem F 90-Kanal verlegt werden sollten. Ebenso ist es sinnvoll, die Anlagen nicht flächendeckend von Ortgang zu Ortgang zu installieren, sondern in der Mitte einen freien Streifen zur Brandbekämpfung zu ermöglichen.
Bei Aufenthaltsräumen in einer Höhe von über 8 m über natürlichem Gelände ist ein zweiter baulicher Rettungsweg erforderlich.
Erdgeführte Ver- und Entsorgungsleitungen
Auf die Festlegungen des Merkblattes über „Baumstandorte und unterirdische Ver- und Entsorgungsanlagen“ im Rahmen der Erschließungsplanung wird hingewiesen.
Bei Erdarbeiten in Leitungsbereichen sind die Versorgungsträger zu verständigen und die geplanten Baumaßnahmen abzustimmen und zu koordinieren.
Die Bauwilligen werden auf die Unfallverhütungsvorschriften der Berufsgenossenschaften der Feinmechanik und Elektrotechnik für elektrische Anlagen und Betriebsmittel und die darin aufgeführten VDE Bestimmungen hingewiesen.
Abfallentsorgung
Die Entsorgung erfolgt zentral über den Landkreis.
Die Mindestbreite bei Begegnungsstraßen nach der DGUV Information 214-033 sollte mindestens 4,75 m betragen. Die sichere Befahrbarkeit der Straßen und Anfahrbarkeit von Müllbehälterstandplätzen mit Müllfahrzeugen muss für einen ungehinderten Abholdienst gewährleistet sein. Der Müll kann nur an für Müllfahrzeuge geeigneten Fahrstrecken von Müllbehälterstandplätzen abgeholt werden. Hierzu weisen wir auf die Unfallverhütungsvorschriften DGUV Vorschrift 43 vom 01.10.1979 in der Fassung vom 01.01.1997 i. V. m. der DGUV Information 214-033, insbesondere auf den § 16 Nr. 1 der Vorschrift 43, hin. Dafür ist insbesondere bei Stichstraßen oder Sackgassen eine ausreichend dimensionierte Wendeanlage vorzusehen, die ein problemloses Wenden der Müllsammelfahrzeuge, entsprechend den
Richtlinien für die Anlagen von Stadtstraßen (RA St 06), ermöglicht. Darin wird auf die Mindestbreite der Straßen, die Tragfähigkeit der Straßen, Schleppkurven, Durchfahrtshöhen, befestigte Bankette, die Bemessung von Ein- und Ausfahrten und das Überfahren von Bodenschwellen hingewiesen.
Der Müll kann grundsätzlich nur abgeholt werden, wenn:
1. die Zufahrt zu Müllbehälterstandplätzen so angelegt ist, dass ein Rückwärtsfahren grundsätzlich nicht erforderlich ist. Dies gilt nicht, wenn ein kurzes Zurückstoßen für den Ladevorgang erforderlich ist, z.B. bei Absetzkippern. Bei Sackgassen muss die Möglichkeit bestehen, am Ende der Straße zu wenden.
2. die Zugänge von der Fahrstraße zu den Standplätzen und die Standplätze einen ebenen, trittsicheren Belag haben, der so beschaffen ist, dass er den Beanspruchungen durch das Transportieren und Abstellen der Müllbehälter standhält.
3. Müllbehälter, die von Hand bewegt werden, so aufgestellt sind, dass die Müllbehälter nicht unnötig angehoben werden müssen oder im Winter festfrieren.
4. Müllbehälter mit einem Inhalt von 110 l oder mehr so aufgestellt sind, dass der Transport über Treppen nicht erforderlich ist.
5. die Transportwege bei Dunkelheit beleuchtet sind.
Andernfalls kann der angefallene Müll bei den Grundstücken nicht direkt durch die Müllfahrzeuge abgeholt werden und muss von den Abfallbesitzern zu dem nächsten anfahrbaren Sammelplatz gebracht werden. Weiterhin sind ausreichende Flächen für Müllbehälter bereitzustellen. Die Fläche der Sammelplätze ist auf die Anzahl der zukünftigen Nutzer und die von diesen genutzten Sammelsystemen und Abfallbehälter abzustimmen. In diesem Zusammenhang weisen wir noch darauf hin, dass die Eigentumsverhältnisse der Grundstücksflächen nicht geprüft wurden und Privatgrundstücke von Müllfahrzeugen nicht befahren werden.
Drainagen
Die Funktionserhaltung von vorhandenen Drainagen im Hinblick auf benachbarte Grundstücke ist sicherzustellen.
Grenzabstände Bepflanzung
Es wird auf die Art. 47 und 48 AGBGB hingewiesen.
Umwelteinflüsse / Immissionen
Auf den Geltungsbereich wirken Immissionen aus den umliegenden landwirtschaftlichen Betrieben ein.
Die umliegenden und angrenzenden landwirtschaftlichen Nutzflächen werden ortsüblich bewirtschaftet. Mit folgenden zeitweiligen, durch die Bewirtschaftung entstehenden Beeinträchtigungen ist zu rechnen:
‐ Geruchsimmissionen beim Ausbringen von Stallmist und Gülle sowie beim Einsatz von Pflanzenschutzmitteln,
‐ Staubimmissionen bei Mähdrusch, beim Ausbringen bestimmter Handelsdünger sowie bei der Bodenbearbeitung bei trockener Witterung sowie
‐ Lärmimmissionen beim Einsatz landwirtschaftlicher Maschinen auf den Nutzflächen und durch den Fuhrwerksverkehr der landwirtschaftlichen Betriebe.
Es wird darauf hingewiesen, dass die das Gebiet erschließende Ortsstraße auch nach der Bebauung noch mit landwirtschaftlichen Fahrzeugen durchfahren werden muss. Eine ausreichende Fahrbahnbreite ist sicherzustellen.
Schutz gegen Baumwurf
Die Gebäude in einem 40 m Umgriff zu den bestehenden Bäumen im Umgriff der Satzung sind bautechnisch zu sichern. Die Sicherung muss geeignet sein, um Personenschäden zu verhindern. Die Dächer sollten daher in Stahlbetonkonstruktion errichtet werden.
Denkmalpflege / Archäologische Bodenfunde (Bodendenkmäler)
Boden- oder Baudenkmäler sind innerhalb des Geltungsbereiches nicht vorhanden.
Denkmäler sind gem. Art.1 BayDSchG in ihrem derzeitigen Zustand vor Ort zu erhalten.
Auf den Sachverhalt des Art. 8 Denkmalschutzgesetz wird hingewiesen.
Altlasten, Grundwasserverunreinigungen
Derzeit sind weder Schadensfälle mit wassergefährdenden Stoffen noch Altlasten oder Altlastenverdachtsflächen bekannt.
Sollten im Zuge von Baumaßnahmen dennoch Auffälligkeiten bezüglich Verunreinigungen auftreten, sind umgehend das zuständige Landratsamt und das Wasserwirtschaftsamt zu informieren, um ggf. das weitere Vorgehen abzustimmen.
Zugänglichkeiten von Normblättern
DIN-Normblätter, auf die in dieser Satzung verwiesen werden, sind bei der Stadt Freystadt einsehbar und beim Beuth Verlag GmbH, Berlin und Köln, zu beziehen und beim Deutschen Patentamt in München archivmäßig niedergelegt.
Allgemeine Hinweise und Plangenauigkeit
Planunterlagen sind urheberrechtlich geschützt und dürfen nur mit Zustimmung des Planverfassers (auch auszugsweise) verwendet, vervielfältigt, geändert oder an Dritte weitergegeben werden. Bei evtl. Abweichungen zwischen der digitalen Planfassung und der ausgehändigten Papierfassung haben immer die durch den Planverfasser unterzeichneten Papierfassungen Gültigkeit
Bei Grundlage einer Digitalen Flurkarte (DFK) stellt diese keinen amtlichen Katasterauszug dar. Der Auszug aus der DFK kann nicht aktuelle Informationen enthalten und ist zur Maßentnahme nicht geeignet. Die Planzeichnung wurde auf der Grundlage der digitalen Flurkarte der Stadt Freystadt zur Verfügung gestellt durch die Bayerische Vermessungsverwaltung (Katastervermessungen gemäß Gesetz über die Landesvermessung und das Liegenschaftskataster (Vermessungs- und Katastergesetz - VermKatG,)) durch Befliegung der Bayerischen Vermessungsverwaltung erstellt. Somit ist von einer hohen Genauigkeit auszugehen, wobei sich dennoch im Rahmen einer späteren Ausführungsplanung oder Einmessung Abweichungen ergeben können. Dafür kann seitens der Stadt und des Planverfassers, keine Gewähr übernommen werden.
BEGRÜNDUNG
Planungsrechtliche Ausgangssituation
Die Planungsfläche liegt weder im Bereich eines qualifizierten noch eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes. Sie ist somit dem bauplanungsrechtlichen Außenbereich nach § 35 BauGB zuzuordnen.
Die Fläche ist im Flächennutzungsplan der Stadt Freystadt als Außenbereich dargestellt.
Der Geltungsbereich umfasst ca. 4.947 m², davon sind ca. 892 m² als Flächen zur Anpflanzung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzung, sowie 125 m² für die Erhaltung von Bepflanzung vorgesehen.
Voraussetzungen für den Erlass einer Einbeziehungssatzung
Die Einbeziehung erfolgt nicht in einem Bereich mit einem Geltungsbereich eines qualifizierten oder vorhabenbezogenen Bebauungsplans.
Die Außenbereichsfläche, die in den Ortsteil durch Satzung einbezogen werden soll, muss durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sein. Die Einbeziehungssatzung ist nur für eine maßvolle Erweiterung des Innenbereichs einsetzbar:
Abb.: der zur Einbeziehung vorgesehene Bereich grenzt an einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil an. (Ausschnitt Luftbild mit Flurkarte, aus BayernAtlasPlus)
Abb.: orange- Bereich mit entsprechender Prägung; die Prägung durch bauliche Anlagen liegt vor; die angrenzenden Bereiche sind vorwiegend wohnbaulich und landwirtschaftlich genutzt, rot- Planbereich (Ausschnitt Webkarte, aus BayernAtlasPlus)
Vereinbarkeit mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung: die einbezogene Außenbereichsfläche entspricht der Darstellung im Flächennutzungsplan.
Abb.: Der derzeit wirksame Flächennutzungsplan der Stadt Freystadt in der Fassung vom 02.11.2004 stellt im Planungsbereich (rot) Außenbereich dar (Ausschnitt FNP Stadt Freystadt)
Anlass, Ziel und Zweck der Planung
Aufgrund des aktuellen Bedarfs soll die Fläche in den im Zusammenhang bebauten Ortsteil Frettenshofen einbezogen werden. Ziel der Stadt Freystadt ist es, eine städtebaulich geordnete Entwicklung am nordwestlichen Ortsrand von Frettenshofen zur Deckung des örtlich bestehenden kurzfristigen Baulandbedarfes zur Wohnnutzung aufgrund bestehender Anfragen sicher zu stellen. Im Ortsteil Frettenshofen sind derzeit keinerlei Bauflächen am Markt verfügbar. Durch die Einbeziehungssatzung soll die Abwanderung der jungen Generation in die Ballungsräume vermieden und eine Stärkung des ländlichen Raums gefördert werden.
Die einbezogene Fläche ist durch die bauliche Nutzung der angrenzenden Bereiche geprägt.
Der bisherige Ortsrand von Frettenshofen ist uneinheitlich geprägt, Wohn- und landwirtschaftliche Nebengebäude mit z. T. eingewachsenen Grünstrukturen prägen diesen Bereich.
Die Planungsfläche grenzt an einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil an, der durch seine Nutzung und Bebauung die Planungsfläche prägt.
Ziel der Planung ist die Integration der Planungsfläche in diesen im Zusammenhang bebauten Ortsteil für eine maßvolle Erweiterung des Innenbereiches für Wohnbauzwecke In Anschluss an ein Dorfgebiet. Die vorhandene städtebauliche Struktur macht es erforderlich, die max. zulässige Anzahl der Vollgeschosse zu regeln, um städtebaulich-ortsplanerisch unangemessenes Maß der baulichen Nutzung zu vermeiden und Klarheit hinsichtlich der Zulässigkeit zu erreichen. Hierzu erfolgt auch die Festsetzung einer maximalen Grundflächenzahl, um unangemessene Verdichtung und Versiegelung zu vermeiden.
Durch die Satzung wird die Fläche einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zugeführt und der Ort Richtung Nordwesten hin abgerundet. Die direkt angrenzenden Grundstücke sind als faktisches Dorfgebiet einzustufen.
Weitergehende Regelungen gemäß § 9 Abs. 1, 3 Satz 1 und 4 BauGB sind derzeit nicht erforderlich, da sich die nähere Umgebung für das Einfügegebot des § 34 BauGB ausreichend klar darstellt.
Erschließung
Das Satzungsgebiet ist durch die vorhandene, durch den Ort führende Ortstraße angebunden.
Die Abwasserbeseitigung kann an die bestehende Abwasserbeseitigung im Trennsystem, angeschlossen werden.
Die Versorgung des Satzungsgebietes mit Trink- und Brauchwasser kann über die vorhandenen Versorgungsleitungen des Zweckverbands zur Wasserversorgung der Sondersfelder Gruppe aus erfolgen.
Planungsalternativen
Grundsätzlich besteht die Planungsalternative, andere Flächen in den Einbeziehungsteil mit aufzunehmen. Nachdem jedoch keine Abgabebereitschaft besteht, wäre eine Einbeziehung anderer Flächen nicht erforderlich.
Weitergehende, baugestalterische Regelungen hinsichtlich der zulässigen Firstrichtung, der Dachneigungen und der zulässigen Wandhöhen werden als nicht erforderlich angesehen.
Aufgrund der vorhandenen städtebaulichen Situation und der bestehenden, ausbaufähigen Erschließungsanlagen konnte ein Planbedürfnis zur Aufstellung des Bebauungsplanes von Seiten der Gemeinde nicht erkannt werden.
Umweltschützende Belange
Es liegen keine Vorhaben mit der Pflicht zu einer Umweltverträglichkeitsprüfung vor. Gebiete oder Arten nach FFH- oder EU-Vogelschutzrichtlinie liegen im Einwirkungsbereich der Satzung nicht vor.
Es besteht ein amtlich kartiertes Biotop am westlichen Rand des Geltungsbereiches. Der überwiegende Teil liegt außerhalb des Geltungsbereiches auf öffentlichem Grund. Der kleine Teilbereich innerhalb des Planungsgebietes ist zum Erhalt festgesetzt. Damit wird nicht in das Biotop eingegriffen.
Das Biotop mit der Nr. 6734-0085-011wird wie folgt beschrieben:
Fl. 11, 12: Heckenreste und kleine Gebüsche; dom. Schlehe, mit Rose, Weißdorn, Hartriegel; lokal einzelne ältere Eichen, ca. 50 jährig;
Hecken und Feldgehölze sind nach Art 23 BayNatSchG geschützt.
Östlich des Planungsgebietes befindet sich ein Bach. Der östliche Teil des Geltungsbereiches liegt damit in einem wassersensiblen Bereich.
Die Planung wird aufgrund einer wirksamen Vermeidung so gestaltet, dass kein weiterer Kompensationsbedarf entsteht. Somit kann das vereinfachte Vorgehen (lt. Leitfaden Bauen im Einklang mit Natur und Landschaft 2003 Abb. 2 Checkliste zur vereinfachten Vorgehensweise) angewandt werden.
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Vorgabe Checkliste
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Ja
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Begründung
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Planungsvoraussetzungen
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0.1 Bebauungsplan mit integriertem Grünordnungsplan
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-
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Satzung mit Grünordnerischen Festsetzungen
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1.1 Art der baulichen Nutzung allgemeines oder reines Wohngebiet
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-
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Keine Festlegung
Wohnbebauung vorgesehen
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1.2 Maß der baulichen Nutzung Festgesetzte GRZ max. 0,3
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ja
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2 Schutzgutarten und Lebensräume
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2.1 Im Baugebiet liegen nur Flächen, die eine geringe Bedeutung für Natur und Landschaft haben:
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Keine hochwertigen Lebensräume
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ja
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Nutzflächen Grünland, Gehölzflächen zum Erhalt festgesetzt
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Keine Schutzgebiete
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ja
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Keine Biotope
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ja
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Biotop liegt nur am Rande vor, wird zum Erhalt festgesetzt, damit kein Eingriff in diesem Bereich
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2.2 Im Bebauungsplan sind geeignete Maßnahmen zur Durchgrünung und zur Lebensraumverbesserung vorgesehen
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ja
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Bindungen für die Anpflanzung und Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
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3. Schutzgut Boden: Versiegelungsgrad begrenzt
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ja
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4. Schutzgut Wasser
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4.1 Es liegt ein ausreichender Flurabstand zum Grundwasser vor
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ja
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4.2 Quellen und Quellfluren, wasserführende Schichten (Hangschichtwasser) und regelmäßig überschwemmte Bereiche (Auenschutz) bleiben unberührt.
|
ja
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4.3 Im Baugebiet sind geeignete Maßnahmen zum Schutz des Wassers vorgesehen.
|
ja
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Pufferstreifen mit Pflanzvorgaben zum bestehenden Bach hin
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5. Schutzgut Luft/Klima keine Beeinträchtigung von Frischluftschneisen oder Kaltluftentstehungsgebiete
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ja
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Nicht betroffen
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6. Schutzgut Landschaftsbild
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6.1 Das Baugebiet grenzt an eine bestehende Bebauung an
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ja
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6.2 Die Planung berücksichtigt exponierte und für das Landschaftsbild oder die naturgebundene Erholung bedeutsame Bereiche
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ja
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Liegt nicht vor
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6.3 Einbindung in die Landschaft: geeignete Maßnahmen
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ja
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Ortsrandarrondierung, Bindungen für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
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Sind alle Fragen mit Ja beantwortet, besteht kein weiterer Ausgleichsbedarf
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Die vorliegende Satzung enthält wesentliche, für die Anwendung des vereinfachten Vorgehens erforderlichen Festsetzungen, ohne dabei den Regelungsumfang eines qualifizierten Bebauungsplanes zu beinhalten. Lediglich die Art der baulichen Nutzung bleibt offen durch die Einbeziehung. Anlass der Satzung ist das Vorhaben zur Errichtung eines Wohnhauses. Dieses Vorhaben stimmt mit den städtebaulichen Zielen der Stadt zur Schaffung von Wohnraum für örtliche Bürger auch in den kleineren Ortsteilen überein. Somit ist davon auszugehen, dass ein im Wohngebiet übliches und vergleichbares Bauvorhaben entsteht.
In der Abwägung kommt die Stadt Freystadt unter Berücksichtigung dieser Aspekte zum Ergebnis, dass die inhaltlichen Voraussetzungen für das vereinfachte Verfahren in den wesentlichen Aspekten erfüllt sind.
