Datum: 17.09.2019
Status: Niederschrift
Sitzungsort: Großer Sitzungssaal des Rathauses Füssen
Gremium: Bau- und Umweltausschuss
Öffentliche Sitzung, 17:10 Uhr bis 20:20 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Bauangelegenheiten
1.1	Diverse Bekanntgaben zu Bauangelegenheiten
1.2	Im Genehmigungsfreistellungsverfahren behandelte bzw. auf dem Verwaltungsweg weitergeleitete Bauanträge
1.3	Bauvoranfragen
1.3.1	Neubau Wohngebäude mit Tiefgarage, Alte Steige 30, Fl.Nr. 509, Gemarkung Weißensee
1.3.2	Umbau des Gewerbebereichs im EG und OG zu einem Gewerbebereich im EG und einer Wohnung im OG, Anbau eines Balkons auf der Ostseite, Anbau eines Balkons bzw. französische Balkone auf der Westseite, Luitpoldstraße 5, Fl.Nr. 45, Gemarkung Füssen
1.3.3	5 Stadthäuser mit Tiefgarage, Floßergasse 22, Fl.Nr. 287/1, Gemarkung Füssen
1.4	Bauanträge
1.4.1	Sanierung eines Einzeldenkmals, Jesuitergasse 7, Fl.Nr. 72, Gemarkung Füssen
1.4.2	Nutzungsänderung: Umwandlung der bestehenden Doppelhaushälfte in ein Ferienhaus mit Vermietung, Abstimmung über die Stellungnahme vom Landratsamt Ostallgäu, Panoramaweg 26, Fl.Nr. 170/2, Gemarkung Hopfen am See
1.4.3	Errichtung eines Einfamilienwohnhauses, Hubmannsegg 1a, Fl.Nr. 290, Gemarkung Weißensee
1.4.4	Erweiterung des Outdoor Hochseilgartens nach Norden, Steinbrecherstraße, Fl.Nr. 1146, Gemarkung Füssen
1.4.5	Nutzungsänderung einer Wohnung in eine Ferienwohnung, Abstimmung über die Stellungnahme vom Landratsamt Ostallgäu, Im Venetianerwinkel 34c, Fl.Nr. 943/6, Gemarkung Füssen
1.4.6	Nutzungsänderung 2 Wohnungen im OG in 2 Ferienwohnungen, Schwangauer Straße 15, Fl.Nr. 406/2, Gemarkung Füssen
1.4.7	Brandschutzsanierung mit Fluchtwegen, Genehmigung erweiterter Hoteleingang, Anbau Kühlraum und Ausbau Dachgeschoss, Alatseestraße 26, Fl.Nr. 2742, Gemarkung Füssen
1.4.8	Nutzungsänderung Wohnung 1 EG in Ferienwohnung, Eschach 21, Fl.Nr. 67/11, Gemarkung Eschach
1.4.9	Wohn- und Verkaufsraumerweiterung sowie Anbau eines Quergiebels, Augsburger Straße 52, Fl.Nr. 1584/4, Gemarkung Füssen
1.4.10	Pergola mit Markisenüberdachung, Froschenseestraße 45a, Fl.Nr. 1041/3, Gemarkung Füssen
1.4.11	Nutzungsänderung WGH Schwecke Umbau zu drei Wohneinheiten mit Einbau von zwei Fenstern in der Südfassade EG, Drehergasse 11, Fl.Nr. 206, Gemarkung Füssen
1.4.12	Neubau eines Whirlpools, Abstimmung über die Stellungnahme vom Landratsamt Ostallgäu, Uferstraße 10, Fl.Nr. 215/5, Gemarkung Hopfen am See
2	Genehmigung der Niederschrift aus der öffentlichen Sitzung vom 04.06.2019 und 02.07.2019.
3	Anträge, Anfragen zu Bauangelegenheiten

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1. Bauangelegenheiten

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	17.09.2019	ö	beschliessend	1

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1.1. Diverse Bekanntgaben zu Bauangelegenheiten

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	17.09.2019	ö	beschliessend	1.1

Sachverhalt

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1.2. Im Genehmigungsfreistellungsverfahren behandelte bzw. auf dem Verwaltungsweg weitergeleitete Bauanträge

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	17.09.2019	ö	beschliessend	1.2

Sachverhalt

Unter Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens wurden an die Genehmigungsbehörde folgende Bauanträge weitergeleitet:

Errichtung einer Dachterrasse auf bestehendem Anbau, Kräheweg 8

Errichtung Wasserstoffherstellung, Hiebelerstraße 4

Brandschutzsanierung Turnhalle Füssen, Dr.-Enzinger-Straße 5

Neubau eines Doppelhauses mit Fertigteilgaragen und Stellplätzen, Wolkensteinweg, Fl.Nr. 421/21

Neubau eines Wohnhauses mit zwei Wohneinheiten, zwei Ferienwohnungen und Garagen Oberried 13, Fl.Nr. 23

Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 12 Wohneinheiten und einer Tiefgarage mit 16 Stellplätzen, Enzianstraße 6

Nutzungsänderung Wohnung 2. OG; Alt: Mietwohnung, Neu: Ferienwohnung, Luitpoldstraße 4        

Nutzungsänderung der bestehenden Wohngruppe zu einer Wohngemeinschaft für Intensivpflege (1. OG), Ziegelangerweg 15

Tektur zur Baugenehmigung 40-00254/18; Aufstockung des best. Lagergebäudes, Hufschmiedstraße 5

Tektur zur Baugenehmigung Umbau und Erweiterung Wellnessbereich, Enzensbergstraße 5

Tektur zum Bauantrag 095/2018 Neubau Einfamilienhaus mit Garage, Paul-Mertin-Straße 21

Neubau eines Sechsfamilienhauses, Nähe Abt-Heß-Straße, Fl.Nr. 1544/2

Erweiterung eines bestehenden Vereinsstadels, Ferdinand-Benz-Weg 3

Tektur Anbau Kindergarten, nähe Fischerbichl, Fl.Nr. 4/15

Einbau von Gaupen, Neubau einer Garage, Augsburger Straße 60a

Antrag auf Erteilung einer isolierten Befreiung vom Festsetzungen eines Bebauungsplanes, Steigmühlenweg 8c

Ausbau des Dachgeschosses und Errichtung einer Dachgaube,

Einbau eines Dachfensters, Augsburger Straße 9b

Der Bau- und Umweltausschuss nimmt die Ausführungen zur Kenntnis.

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1.3. Bauvoranfragen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	17.09.2019	ö	beschliessend	1.3

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1.3.1. Neubau Wohngebäude mit Tiefgarage, Alte Steige 30, Fl.Nr. 509, Gemarkung Weißensee

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	17.09.2019	ö	beschliessend	1.3.1

Sachverhalt

Das Vorhaben liegt außerhalb der Ergänzungssatzung Vorderegg West und somit im Außenbereich. Eine planungsrechtliche Zulässigkeit ist derzeit nicht gegeben.

Aus der Sitzungsvorbesprechung mit den Vertretern des Landratsamtes Ostallgäu ergab sich folgendes:

Diese Zulässigkeit kann im Hinblick auf die Lage nicht über eine Bauleitplanung hergestellt werden. Das LRA beurteilte die bestehende Satzung bereits als zu weit in den Westen reichend.

Des Weiteren scheitert es bereits an der notwendigen Erforderlichkeit der Planung (§ 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB), weil auf dem Grundstück der Antragstellerin östlich des bestehenden Wohnhauses ausgewiesene Bauplätze für zwei weitere Wohnhäuser bestehen. Vor einer Neuplanung muss erst vorhandenes Baurecht wie vorliegend ausgeschöpft werden, auch wenn auch dort voraussichtlich ein Änderungsverfahren für das Vorhaben notwendig wird. Das Gremium fasst nach Diskussion über die mögliche Schaffung eines Baugebiets und dessen Rechtfertigung folgenden Beschluss:

Beschluss

Der Antragstellerin wird die Bebauung ihrer beiden östlichen Bauplätze empfohlen. Die Größe der Häuser ist der vorhandenen Bebauung anzupassen. Die TG-Ebene ist allseitig in das Gelände einzubinden. Soweit dennoch eine Änderung der Einbeziehungssatzung notwendig wird erscheint diese dem Grunde nach möglich, soweit in einem städtebaulichen Vertrag neben der Kostenübernahme auch die Zweckbindung für den Mietwohnungsbau festgeschrieben wird. Stellplätze sind satzungskonform nachzuweisen.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 4

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1.3.2. Umbau des Gewerbebereichs im EG und OG zu einem Gewerbebereich im EG und einer Wohnung im OG, Anbau eines Balkons auf der Ostseite, Anbau eines Balkons bzw. französische Balkone auf der Westseite, Luitpoldstraße 5, Fl.Nr. 45, Gemarkung Füssen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	17.09.2019	ö	beschliessend	1.3.2

Sachverhalt

Aus der Sitzungsvorbesprechung mit den Vertretern des Landratsamtes Ostallgäu ergab sich folgendes:

Ein Balkon an der Westseite ist im Hinblick auf die Stellungnahme des Landesamts für Denkmalpflege nicht genehmigungsfähig; ein Bestandsschutz im Hinblick auf den früheren, jedoch beseitigten Balkon besteht nicht. Dies wurde der Bauherrin bereits mitgeteilt, welche den Westbalkon dann aus der Planung zurückziehen will.

Hinsichtlich der Ostseite gelten die formulierten Vorgaben.

Aus Sicht der Verwaltung ist im Bereich des Rücksprungs an der Ostseite die Errichtung eines Carports zu prüfen, auf dessen Dach ggf. eine etwas größere Nutzfläche erreichbar wäre als bei einem vorgabenkonformen Balkon. Die Gestaltung wäre an die Umgebung angepasst auszuführen. Die nicht genehmigte Holzhütte auf der vorhandenen Dachterrasse, die die Ansicht beeinträchtigt und im Widerspruch zu der Baugestaltungssatzung steht, ist zu entfernen.

Beschluss

Die beantragte Nutzungsänderung wird grundsätzlich befürwortet.

Die Errichtung eines Balkons an der Westseite wird entsprechend der Stellungnahme des Landesamts für Denkmalpflege nicht für möglich erachtet. Im Bereich des Rücksprungs an der Ostseite wird die Errichtung eines Carports, mit Dachterrasse mit an die Umgebung angepasster Gestaltung grundsätzlich für möglich erachtet. Die nicht genehmigte Holzhütte auf der vorhandenen Dachterrasse ist zu entfernen.  

Der einzureichende Bauantrag kann ohne nochmalige Vorlage im Ausschuss als Angelegenheit der laufenden Verwaltung an das LRA weitergeleitet werden.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 2

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1.3.3. 5 Stadthäuser mit Tiefgarage, Floßergasse 22, Fl.Nr. 287/1, Gemarkung Füssen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	17.09.2019	ö	beschliessend	1.3.3

Sachverhalt

Weiterer Sachverhalt und rechtliche Ausgangslage siehe Feststellungen vom 05.09.2019.

Zwischen 2011 und 2015 fand für diesen Bereich eine Bebauungsplanung mit einem unmittelbaren Vorhabensbezug statt. Die Planung wurde aber nicht abgeschlossen, weil das Vorhaben nicht weiterverfolgt wurde und der städtebauliche Vertrag nicht zum Abschluss kam.

Beim nordwestlichen Grundstücksbereich fand ein Eigentümerwechsel statt.

Im Rahmen verschiedener Vorgespräche wurde darauf hingewiesen,

dass das LRA und die Denkmalschutzbehörden die Bebauung – auch in Form der Lösung des damaligen Bebauungsplanentwurfes - sehr kritisch sehen;
aus diesem Grund keine Planung empfohlen werden kann, die über den Bebauungsplanentwurf hinausgeht, insbesondere was die Lage, Fläche und Höhe betrifft.

Aus der Sitzungsvorbesprechung mit den Vertretern des Landratsamtes Ostallgäu ergab sich folgendes:

Das Areal wird als ohne Bauleitplanung nicht bebaubar eingestuft. Die Lage der Gebäude befinde sich viel zu weit im Hang und sei so nicht genehmigungsfähig.

Einige Ausschussmitglieder sind der Meinung, dass eine Bebauung an dieser Stelle, welche den Hang tangiere, nicht in Aussicht gestellt werden sollte. Bereits in der Vergangenheit wurde fast ein Bürgerbegehren erzeugt, wäre der damalige Investor nicht insolvent gegangen.

Herr Dr. Böhm, welcher sich ausführlich mit den Plänen beschäftigt hat, erläutert, dass die Zufahrt zur Tiefgarage bei Einhaltung des vorgeschriebenen 30 Grad Winkels zu eng ist, und nur für Fahrräder passierbar wäre. Nach Abstimmung  (8 Ja Stimmen, 4 Nein Stimmen) erhält der Planer des Projektes, Herr Mayer das Wort und erläutert, dass er die laut Herrn Dr. Böhm einzuhaltenden Schnitte (30 Grad Achse)  eingehalten habe und trotzdem eine Tiefgarageneinfahrt möglich sei. Die Planung werde die Baugrenzen des Bebauungsplanentwurfes einhalten.

Beschluss

1. Den Antragstellern wird empfohlen, die Bebauung insbesondere hinsichtlich seiner Lage vor Einreichung eines förmlichen Antrages mit dem Landratsamt Ostallgäu und den Vertretern des Denkmalschutzes abzustimmen.
2. Von der Notwendigkeit einer Bebauungsplanung ist weiterhin auszugehen. Die dafür anfallenden Kosten sind von den Antragstellern zu tragen.
3. Die Freihaltung des sogenannten Quaglioblickes ist dabei auf Dauer in geeigneter Form sicherzustellen.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 2

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1.4. Bauanträge

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	17.09.2019	ö	beschliessend	1.4

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1.4.1. Sanierung eines Einzeldenkmals, Jesuitergasse 7, Fl.Nr. 72, Gemarkung Füssen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	17.09.2019	ö	beschliessend	1.4.1

Sachverhalt

Vor Ort konnte sich das Gremium von der Beschaffenheit des Objektes überzeugen und sich über die Planungen mit der Bauherrin und den Architekten austauschen. Armin Angeringer erläutert nochmals die eingereichten Pläne und dass das Gebäude zu einem der drei ältesten in Füssen gehört. Eine Vorabklärung mit der Denkmalpflege hat stattgefunden. Des Weiteren gilt es den Bebauungsplan der Altstadt, E 25 zu beachten. Die vorhandene Konstruktion muss erhalten bleiben und statisch stabilisiert werden. Dadurch wird eine Abweichung erforderlich. Dieser Abweichung würde zugestimmt werden da sie nicht sonderlich ins Gewicht fällt. Außerdem besagt die Baugestaltungssatzung, dass die Größe der Fenster 0,6 m² nicht überschreiten dürfe, diese sollen jedoch vergrößert werden. Armin Angeringer verweist auf größere Fenster welche auch im weiteren Altstadtbereich vorhanden sind.

Eine Behandlung im Genehmigungsfreistellungsverfahren ist nicht möglich.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 12, Dagegen: 1

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1.4.2. Nutzungsänderung: Umwandlung der bestehenden Doppelhaushälfte in ein Ferienhaus mit Vermietung, Abstimmung über die Stellungnahme vom Landratsamt Ostallgäu, Panoramaweg 26, Fl.Nr. 170/2, Gemarkung Hopfen am See

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	17.09.2019	ö	beschliessend	1.4.2

Sachverhalt

Aus Sicht der Verwaltung ist der Rechtsauffassung des Landratsamtes Ostallgäu aus folgenden Gründen nicht zu folgen und das Einvernehmen weiterhin nicht zu erteilen:

1. Art der baulichen Nutzung

Der Bebauungsplan (BP) setzt ein WA fest. Ferienwohnungen (FW) fallen unter die nicht störenden Gewerbebetriebe, die nach BP ausnahmsweise zugelassen werden können. Die Nichterteilung einer Ausnahme für FW ist nicht gleichzusetzen mit einer damit verbundenen notwendigen Änderung des BP. Die Beibehaltung der Festsetzung ist bereits dadurch gerechtfertigt, dass unter die nicht störenden Gewerbebetriebe auch andere Nutzungen als FW fallen können. Zudem sind Fallgestaltungen denkbar, in denen z. B. nur ein kleiner Teil eines ganzen Hauses umgenutzt wird (z. B. 30 qm aus einem Wohnhaus mit 160 qm Wohnfläche) und insoweit die Hauptnutzung zum Dauerwohnen erhalten bleibt. Des Weiteren bleiben damit andere nicht störende gewerbliche Nutzungen grundsätzlich möglich und sind aber einer sachlichen Einzelfallbeurteilung unterworfen (vgl. den Fall der Sirupherstellung „AlpenZenzero“ in Kellerräumen eines Wohnhauses am Wolkensteinweg).

2. Städtebauliche Gründe

Bei der Entscheidung, ob in Baugebieten die (Dauer-) Wohnnutzung als zentraler Schwerpunkt erhalten bleibt, was durch die Nichtbewilligung von Ausnahmen in Bezug auf Nutzungen sichergestellt werden soll, die diesen Zweck zunehmend in Frage stellen, handelt es sich sehr wohl um einen städtebaulichen Belang und Grund. Es handelt sich zudem auch um einen planungsrechtlichen Grund:

Nach § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB sind die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere auch von Familien mit Kindern, die (auch Wohn-) Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung sowie die Bevölkerungsentwicklung bei der Bauleitplanung zu berücksichtigen.

Es gehört damit gerade zu den grundlegenden Aufgaben des Bauplanungsrechts, die Entwicklung von Baugebieten über Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung zu steuern. Die Bestimmung, in welchen Bereichen welche Nutzungen angesiedelt werden oder unterbleiben sollen gehört zu den zentralen Befugnissen der Gemeinden im Rahmen der kommunalen Planungshoheit. Die Stadt hat hiervon durch die Aufstellung des Bebauungsplans Gebrauch gemacht und die sachlich differenzierte weitere Steuerung erfolgt durch die Entscheidung über die gesetzlich vorgesehene Nicht-/Zulassung von Ausnahmen. Dies erfolgt nach sachlichen Erwägungen und auf der Grundlage der Gebietskategorien der BauNVO. Entscheidend ist vorliegend, ob die gesetzlich vorgesehene Hauptnutzungsart „Wohnen“ schrittweise durch eine gewerbliche Art mit hoher Verdrängungswirkung ersetzt wird. Dass damit eine Bedarfssteuerung in Bezug auf den Wohnungsmarkt verbunden ist steht der Einstufung als zentralem städtebaulichem und planungsrechtlichem Belang nicht entgegen.

3. Gleichbehandlungsgrundsatz

Nach Art. 3 Grundgesetz, der den Gleichbehandlungsgrundsatz regelt, hat die Verwaltung ihr Ermessen in gleichliegenden Fällen in gleicher Weise auszuüben. Damit sind gleiche Sachverhalte gleich zu behandeln. Eine Ungleichbehandlung kann nur durch einen sachlichen Grund gerechtfertigt werden. Dadurch hat sich in der Rechtsprechung und der Literatur der Grundsatz der Selbstbindung der Verwaltung entwickelt. Die Verwaltung verstößt gegen die Selbstbindung der Verwaltung, wenn sie ohne sachlichen Grund von ihrer bisherigen Entscheidungspraxis abweicht.

In der Rechtsprechung ist aber auch anerkannt, dass die Behörden die Möglichkeit haben, sich für die Zukunft von einer in der Vergangenheit geübten Entscheidungspraxis zu lösen und für künftige Fälle ihr Ermessen in anderer Weise auszuüben.

Untersagt ist lediglich ein willkürliches Abweichen von ihrer in vergleichbaren Fällen ausgeübten Verwaltungspraxis. Eine Änderung der Verwaltungspraxis muss durch hinreichende sachliche Gründe gerechtfertigt sein (z. B. VG Würzburg, Urteil vom 21.08.2012 - W 4 K 11.446 in openJur 2012, 128602 unter Verweis auf Kopp/Ramsauer, VwVfG, 12. Aufl. 2011, § 40 RdNr. 26). Es kommt allein darauf an, dass die Neuausrichtung der Verwaltungspraxis für die Zukunft eine allgemeine ist und nicht nur für den einen zur Entscheidung stehenden Fall vorgenommen wird (Kopp/Ramsauer, VwVfG, 12. Aufl. 2011, § 40 RdNr. 31).

Das LRA verweist auf zwei genehmigte Bezugsfälle in dem Baugebiet mit lt. Angabe 120 Gebäuden. Die Genehmigungen stammen aus den Jahren 1982 und 2015. Das LRA stellt selbst in Frage, ob drei andere Fälle genehmigt sind.

Zunächst liegen bei beiden Fällen keine gleichen Sachverhalte vor, weil es sich bei dem aktuellen Antrag erstmalig um eine Doppelhaushälfte handelt. Dies ist schon insoweit nicht unbeachtlich, weil hier durch die angrenzende Haushälfte eine andere (größere) Nachbarbetroffenheit besteht als bei einem freistehenden Haus. Es ist anerkannt, dass eine FW-Nutzung einen höheren Grad der Störung der Wohnruhe aufweist als eine typische Dauerwohnnutzung. Zwar hat die Eigentümerin der zweiten Haushälfte die Pläne unterschrieben; die Nachbarunterschriften des westlich benachbarten Gebäudes Hs.Nr. 28 sind jedoch nicht vollständig.

Die beiden Bezugsfälle liegen auch weder im gleichen Straßenzug noch wie angegeben in unmittelbarer Nähe, sondern in Entfernungen von ca. 200 und 250 m Luftlinie an der Höhenstraße.

Diese Entfernungen und die Lage in einem anderen Straßenzug sind bereits für sich geeignet, eine andere Betrachtungsweise zugrunde zu legen.

Dies kann aber dahin gestellt bleiben. Maßgeblich ist, dass die Stadt Füssen mit den Beschlüssen aus 2019 klar gestellt hat, dass eine konsequente Abkehr von der vormaligen Entscheidungspraxis erfolgt. Dies ist sachlich begründet, weil

1. nach wie vor ein Wohnraumdefizit insbesondere im Hinblick auf bezahlbaren und familiengerechten Wohnraum und dabei besonders im Bereich der Mietwohnungen besteht;
2. die Baugebietsausweisungen der letzten Jahre bisher noch nicht in ausreichendem Umfang zu einer Behebung dieser Problematik geführt haben und
3. anhaltend der Trend zur Verdrängung des ohnehin zu knapp bemessenen Wohnraums durch die Einrichtung von Ferienwohnungen besteht.

Um dies zu erreichen wird von den dafür vorgesehenen gesetzlichen Möglichkeiten Gebrauch gemacht: Regelung in neuen Bebauungsplänen (z. B. O 65, W 64 und W 27 zweite Änderung) und Änderung von anderen BP (O 38, erste Änderung); daneben eben durch die konsequente Abkehr von der Befürwortung von Ausnahmen und Befreiungen. Im Rahmen einer Arbeitsgruppe mit Vertretern des Stadtrates wurde dies ebenfalls thematisiert. Der Erlass einer Satzung zur Regelung der Zweckentfremdung wird geprüft und in Erwägung gezogen. Die nähere Beratung erfolgt in der Sitzung des Stadtrates am 24.09.2019.

Ein Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz liegt damit nicht vor und ein aktueller Antragsteller kann sich hierauf nicht mehr mit Erfolg berufen.

Sollte das Landratsamt Ostallgäu diese Begründung nicht anerkennen und das kommunale Einvernehmen ersetzen ist aufgrund der grundsätzlichen Bedeutung der Thematik eine Klage gegen den Freistaat Bayern in Erwägung zu ziehen.

Aus der Sitzungsvorbesprechung mit den Vertretern des Landratsamtes Ostallgäu am 12.09.2019 ergab sich folgendes:

Es ich nicht damit zu rechnen, dass das LRA zu einer anderen Einschätzung kommen wird.
Zu empfehlen ist eine rechtssichere Regelung durch Änderung des Bebauungsplanes mit
Absicherung durch den Erlass einer Veränderungssperre und
den Erlass der Zweckentfremdungssatzung.

Beschluss

Änderung des Bebauungsplanes
mit Absicherung durch den Erlass einer Veränderungssperre und
den Erlass der Zweckentfremdungssatzung.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 13, Dagegen: 0

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1.4.3. Errichtung eines Einfamilienwohnhauses, Hubmannsegg 1a, Fl.Nr. 290, Gemarkung Weißensee

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	17.09.2019	ö	beschliessend	1.4.3

Sachverhalt

Aus der Sitzungsvorbesprechung mit den Vertretern des Landratsamtes Ostallgäu ergab sich, dass das Vorhaben vorab im Detail mit der Genehmigungsbehörde abgestimmt wurde.

Noch nicht gesichert ist die Erschließung. Das Gebäude liegt weder an einer öffentlich gewidmeten Verkehrsfläche noch ist die Zuwegung oder die Erschließung mit Wasser und Kanal in anderer Form rechtlich gesichert. Hier ist zunächst eine Verschmelzung der Flurstücke des zu bebauenden Grundstücks und eine Sicherung der Zufahrt und der Leitungen geboten.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 12, Dagegen: 1

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1.4.4. Erweiterung des Outdoor Hochseilgartens nach Norden, Steinbrecherstraße, Fl.Nr. 1146, Gemarkung Füssen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	17.09.2019	ö	beschliessend	1.4.4

Sachverhalt

Eine Behandlung im Genehmigungsfreistellungsverfahren ist aufgrund der Abweichung vom Bebauungsplan nicht möglich.

Beschluss

Ein prüfbarer Freiflächengestaltungsplan, in dem die Baugrenze eingezeichnet ist noch nachzureichen.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 13, Dagegen: 0

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1.4.5. Nutzungsänderung einer Wohnung in eine Ferienwohnung, Abstimmung über die Stellungnahme vom Landratsamt Ostallgäu, Im Venetianerwinkel 34c, Fl.Nr. 943/6, Gemarkung Füssen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	17.09.2019	ö	beschliessend	1.4.5

Sachverhalt

Aus Sicht der Verwaltung ist der Rechtsauffassung des Landratsamt Ostallgäu aus folgenden Gründen nicht zu folgen und das Einvernehmen weiterhin nicht zu erteilen:

1. Art der baulichen Nutzung

Das Baugebiet entspricht einem reinen Wohngebiet (WR). Ferienwohnungen (FW) fallen unter die kleinen Betriebe des Beherbergungsgewerbes, die ausnahmsweise zugelassen werden können. Städtebauliches Ziel hier ist die Beibehaltung des Dauerwohnens als Hauptnutzung. Ziel der Baugebietsentwicklung war hier ausdrücklich von Beginn an die Entwicklung von familiengerechtem preisgünstigem Wohnraum. Dies war seinerzeit wesentliches Zuschlagskriterium des Bundes als vormaligem Eigentümer beim Verkauf des Areals an die Stadt. Der Gebietscharakter konnte bisher beibehalten werden. Von einem gewissen Vertrauensschutz der Bewohner in dieser Richtung ist auszugehen.

2. Städtebauliche Gründe

Bei der Entscheidung, ob in Baugebieten die (Dauer-) Wohnnutzung als zentraler Schwerpunkt erhalten bleibt, was durch die Nichtbewilligung von Ausnahmen in Bezug auf Nutzungen sichergestellt werden soll, die diesen Zweck zunehmend in Frage stellen, handelt es sich um einen städtebaulichen Belang und Grund. Es handelt sich zudem auch um einen planungsrechtlichen Grund:

Nach § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB sind die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere auch von Familien mit Kindern, die (auch Wohn-) Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung sowie die Bevölkerungsentwicklung bei der Bauleitplanung zu berücksichtigen.

Es gehört damit gerade zu den grundlegenden Aufgaben des Bauplanungsrechts, die Entwicklung von Baugebieten über Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung zu steuern. Die Bestimmung, in welchen Bereichen welche Nutzungen angesiedelt werden oder unterbleiben sollen gehört zu den zentralen Befugnissen der Gemeinden im Rahmen der kommunalen Planungshoheit. Die Stadt hat hiervon durch die Aufstellung des BP Gebrauch gemacht und die sachlich differenzierte weitere Steuerung erfolgt durch die Entscheidung über die gesetzlich vorgesehene Nicht-/Zulassung von Ausnahmen. Dies erfolgt nach sachlichen Erwägungen und auf der Grundlage der Gebietskategorien der BauNVO. Entscheidend ist vorliegend, ob die gesetzlich vorgesehene Hauptnutzungsart „Wohnen“ schrittweise durch eine gewerbliche Art mit hoher Verdrängungswirkung ersetzt wird. Dass damit eine Bedarfssteuerung in Bezug auf den Wohnungsmarkt verbunden ist steht der Einstufung als zentralem städtebaulichem und planungsrechtlichem Belang nicht entgegen.

3. Gleichbehandlungsgrundsatz

Nach Art. 3 Grundgesetz, der den Gleichbehandlungsgrundsatz regelt, hat die Verwaltung ihr Ermessen in gleichliegenden Fällen in gleicher Weise auszuüben. Damit sind gleiche Sachverhalte gleich zu behandeln. Eine Ungleichbehandlung kann nur durch einen sachlichen Grund gerechtfertigt werden. Dadurch hat sich in der Rechtsprechung und der Literatur der Grundsatz der Selbstbindung der Verwaltung entwickelt. Die Verwaltung verstößt gegen die Selbstbindung der Verwaltung, wenn sie ohne sachlichen Grund von ihrer bisherigen Entscheidungspraxis abweicht.

In der Rechtsprechung ist aber auch anerkannt, dass die Behörden die Möglichkeit haben, sich für die Zukunft von einer in der Vergangenheit geübten Entscheidungspraxis zu lösen und für künftige Fälle ihr Ermessen in anderer Weise auszuüben.

Untersagt ist lediglich ein willkürliches Abweichen von ihrer in vergleichbaren Fällen ausgeübten Verwaltungspraxis. Eine Änderung der Verwaltungspraxis muss durch hinreichende sachliche Gründe gerechtfertigt sein (z. B. VG Würzburg, Urteil vom 21.08.2012 - W 4 K 11.446 in openJur 2012, 128602 unter Verweis auf Kopp/Ramsauer, VwVfG, 12. Aufl. 2011, § 40 RdNr. 26). Es kommt allein darauf an, dass die Neuausrichtung der Verwaltungspraxis für die Zukunft eine allgemeine ist und nicht nur für den einen zur Entscheidung stehenden Fall vorgenommen wird (Kopp/Ramsauer, VwVfG, 12. Aufl. 2011, § 40 RdNr. 31).

Das Landratsamt Ostallgäu verweist auf vorhandene, aber wohl nicht genehmigte andere Fälle in dem Baugebiet.

Echte Bezugsfälle, die zu einer Bindung der Entscheidung führen würden, liegen aber aus folgenden Gründen nicht vor:

Zunächst liegen in den anderen Fällen keine gleichen Sachverhalte vor, weil es sich bei dem aktuellen Antrag erstmalig um eine Wohnung in einem der großen Mehrfamilienhausblöcke handelt. Dies ist schon insoweit nicht unbeachtlich, weil hier durch die direkt angrenzenden Wohnungen eine andere, nämlich wesentlich größere Betroffenheit der Mitbewohner besteht als bei einem anderen Haus. Es ist anerkannt, dass eine FW-Nutzung einen höheren Grad der Störung der Wohnruhe aufweist als eine typische Dauerwohnnutzung. Von anderen Eigentümern liegt bereits der Hinweis vor, dass die bereits betriebene Nutzung zu erheblichen Störungen der Wohnruhe führt. Der Umstand, dass es privatrechtlich lt. Angabe keiner Zustimmung der anderen Eigentümer oder des Verwalters bedarf führt in diesem Zusammenhang zu keinem anderen Ergebnis. Im öffentlich-rechtlichen Genehmigungsverfahren ist im Rahmen der Ermessensentscheidung dieser Umstand dennoch zu berücksichtigen.

Dies kann aber dahin gestellt bleiben. Maßgeblich ist, dass die Stadt Füssen mit den Beschlüssen aus 2019 klar gestellt hat, dass eine konsequente Abkehr von der vormaligen Entscheidungspraxis in anderen Gebieten erfolgt. Dies ist sachlich begründet, weil

nach wie vor ein Wohnraumdefizit insbesondere im Hinblick auf bezahlbaren und familiengerechten Wohnraum und dabei besonders im Bereich der Mietwohnungen besteht;
die Baugebietsausweisungen der letzten Jahre bisher noch nicht in ausreichendem Umfang zu einer Behebung dieser Problematik geführt haben und
anhaltend der Trend zur Verdrängung des ohnehin zu knapp bemessenen Wohnraums durch die Einrichtung von Ferienwohnungen besteht.

Um dies zu erreichen wird von den dafür vorgesehenen gesetzlichen Möglichkeiten Gebrauch gemacht: Regelung in neuen Bebauungsplänen (z. B. O 65, W 64 und W 27 zweite Änderung) und Änderung von anderen BP (O 38, erste Änderung); daneben eben durch die konsequente Abkehr von der Befürwortung von Ausnahmen und Befreiungen. Im Rahmen einer Arbeitsgruppe mit Vertretern des Stadtrates wurde dies ebenfalls thematisiert. Der Erlass einer Satzung zur Regelung der Zweckentfremdung wird geprüft und in Erwägung gezogen.

Ein Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz liegt damit nicht vor und ein aktueller Antragsteller kann sich hierauf nicht mehr mit Erfolg berufen.

Im vorliegenden Fall würde erstmalig ein Präzedenzfall in diesem Baugebiet und insbesondere in den großen Mehrfamilienhausblöcken geschaffen. Damit droht die Gefahr der Ausweitung auf das gesamte Baugebiet.

Sollte das Landratsamt Ostallgäu diese Begründung nicht anerkennen und das kommunale Einvernehmen ersetzen ist aufgrund der grundsätzlichen Bedeutung der Thematik eine Klage gegen den Freistaat Bayern in Erwägung zu ziehen.

Aus der Sitzungsvorbesprechung mit den Vertretern des Landratsamtes Ostallgäu am 12.09.2019 ergab sich folgendes:

Es ich nicht damit zu rechnen, dass das LRA zu einer anderen Einschätzung kommen wird.
Zu empfehlen ist eine rechtssichere Regelung durch Änderung des Bebauungsplanes mit
Absicherung durch den Erlass einer Veränderungssperre und
den Erlass der Zweckentfremdungssatzung.

Beschluss

Änderung des Bebauungsplanes
mit Absicherung durch den Erlass einer Veränderungssperre und
den Erlass der Zweckentfremdungssatzung.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 13, Dagegen: 0

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1.4.6. Nutzungsänderung 2 Wohnungen im OG in 2 Ferienwohnungen, Schwangauer Straße 15, Fl.Nr. 406/2, Gemarkung Füssen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	17.09.2019	ö	beschliessend	1.4.6

Sachverhalt

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 13, Dagegen: 0

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1.4.7. Brandschutzsanierung mit Fluchtwegen, Genehmigung erweiterter Hoteleingang, Anbau Kühlraum und Ausbau Dachgeschoss, Alatseestraße 26, Fl.Nr. 2742, Gemarkung Füssen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	17.09.2019	ö	beschliessend	1.4.7

Sachverhalt

Das Hotel soll nun verkauft werden und ein Interessent stellt hier den Bauantrag die notwendigen Umbauten vornehmen zu können.

Auf Nachfrage erklärt Herr Angeringer dass das Hotel noch nicht verkauft sei und man auch noch nicht wisse wie es mit dem Gebäude, dessen Beschaffenheit sehr in die Jahre gekommen sei, weiterginge.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 13, Dagegen: 0

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1.4.8. Nutzungsänderung Wohnung 1 EG in Ferienwohnung, Eschach 21, Fl.Nr. 67/11, Gemarkung Eschach

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	17.09.2019	ö	beschliessend	1.4.8

Sachverhalt

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 13, Dagegen: 0

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1.4.9. Wohn- und Verkaufsraumerweiterung sowie Anbau eines Quergiebels, Augsburger Straße 52, Fl.Nr. 1584/4, Gemarkung Füssen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	17.09.2019	ö	beschliessend	1.4.9

Sachverhalt

An dem bestehenden Gebäude sollen die Verkaufsflächen und die Wohnräume erweitert werden, sowie ein Quergiebel angebracht werden. Diese bauliche Einwirkung sei nicht massiv und durch den bestehenden Bebauungsplan eindeutig geregelt. Er erwähnt außerdem, dass die Vollgeschoß- und die Geschossflächenzahl bereits im Bestand erhöht sei; die weitere Vergrößerung der GFZ ebenso wie die anderen Abweichungen sind jedoch vertretbar.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 13, Dagegen: 0

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1.4.10. Pergola mit Markisenüberdachung, Froschenseestraße 45a, Fl.Nr. 1041/3, Gemarkung Füssen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	17.09.2019	ö	beschliessend	1.4.10

Sachverhalt

Dem Vorhaben steht nichts Grundsätzliches entgegen.  Die Abweichung vom Bebauungsplan wird erläutert.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 13, Dagegen: 0

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1.4.11. Nutzungsänderung WGH Schwecke Umbau zu drei Wohneinheiten mit Einbau von zwei Fenstern in der Südfassade EG, Drehergasse 11, Fl.Nr. 206, Gemarkung Füssen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	17.09.2019	ö	beschliessend	1.4.11

Sachverhalt

Der Bauherr möchte das Haus seinem Personal zur Verfügung stellen und hierzu entsprechende Umbauten vornehmen. Es werden keine Konflikte in Sachen Bebauungsplan oder Baugestaltungssatzung festgestellt. Die neuen Fenster werden, wie der Bestand, ohne Querstreben ausgeführt. Querstreben zu fordern wäre sachlich nur geboten, wenn alle Fenster ausgetauscht werden. Ein Stellplatzmehrbedarf besteht aufgrund der Altbestandsnutzung nicht.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 13, Dagegen: 0

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1.4.12. Neubau eines Whirlpools, Abstimmung über die Stellungnahme vom Landratsamt Ostallgäu, Uferstraße 10, Fl.Nr. 215/5, Gemarkung Hopfen am See

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	17.09.2019	ö	beschliessend	1.4.12

Sachverhalt

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 12, Dagegen: 1

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2. Genehmigung der Niederschrift aus der öffentlichen Sitzung vom 04.06.2019 und 02.07.2019.

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	17.09.2019	ö	beschliessend	2

Sachverhalt

Beschluss

Die Niederschrift der öffentlichen Sitzung des Bau- und Umweltausschusses vom 02.07.2019 wird genehmigt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 13, Dagegen: 0

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3. Anträge, Anfragen zu Bauangelegenheiten

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	17.09.2019	ö	beschliessend	3

Sachverhalt

Magnus Peresson bittet darum die Unordnung, welche für jeden ersichtlich ist, vor dem ehemaligen Ladengeschäft Wille zu entfernen. Dies wird ihm vom Vorsitzenden zugesagt.

Herr Peresson möchte nochmals darum bitten, ihm die Stellungnahmen des Landesamts für Denkmalpflege mitzuteilen. Herr Angeringer erklärt darauf hin, dass dies vorgemerkt ist, dem Bauamt in letzter Zeit aber kaum noch Stellungnahmen zugeleitet wurden.

Magnus Peresson bittet darum nochmals zu prüfen wie der Umbau in der Schrannengasse laufe, da er bereits vernommen habe, dass die Firsthöhe überschritten wurde. Armin Angeringer erklärt daraufhin, dass dies durch die Baukontrolle des Landratsamtes kontrolliert würde. Diese sei über alle Vorgänge informiert.