Datum: 07.03.2023
Status: Niederschrift
Sitzungsort: Großer Sitzungssaal des Rathauses Füssen
Gremium: Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss
Öffentliche Sitzung, 17:00 Uhr bis 18:54 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Bekanntgaben und Informationen zu Bau- und Verkehrsangelegenheiten
2	Verkehrsangelegenheiten
2.1	Überwachung des fließenden Verkehrs 2022; Jahresbericht des Zweckverbandes Kommunale Dienste Oberland
3	Bauangelegenheiten
3.1	Im Genehmigungsfreistellungsverfahren behandelte bzw. auf dem Verwaltungsweg weitergeleitete Bauanträge
3.2	Bauvoranfragen
3.2.1	Neubau einer Seniorenwohnanlage und Büroräume im Erdgeschoss, Rupprechtstraße 5, Fl.Nr. 586/0, Gemarkung Füssen
3.2.2	Abbruch der bestehenden Gebäude, Neubau eines Gebäudekomplexes mit 46 Wohneinheiten inkl. Tiefgarage mit 60 Stellplätzen, Kemptener Straße 10, Fl.Nrn. 723, 724/1, 724/2 und 730/1, Gemarkung Füssen
3.3	Bauanträge
3.3.1	Aufstockung des Wohngebäudes mit Einbau einer weiteren Wohneinheit & Wohnraumerweiterung im Gartengeschoss, Bergstraße 2, Fl.Nr. 178/22, Gemarkung Hopfen am See
3.3.2	Nutzungsänderung von einer Wohnung in eine Ferienwohnung, Froschenseestraße 10, Fl.Nr. 980, Gemarkung Füssen
3.3.3	Einbau von Büroflächen im OG und einer Bäckerei mit Gastrobereich im EG in das Bestandsgebäude, Neubau einer Garage, Hiebelerstraße 42, Fl.Nr. 1107/16, Gemarkung Füssen
3.3.4	Umwandlung der Wohnung 9b in eine Ferienwohnung, Spitalgasse 30, Fl.Nrn. 290/2 und 290/4, Gemarkung Füssen
3.3.5	Ausbau Dachgeschoss zu Wohnzwecken, Theresienstraße 15, Fl.Nr. 1613/4, Gemarkung Füssen
3.3.6	Einbau einer Dachgaube und Errichtung eines Carports, Eisenhutstraße 14, Fl.Nr. 368/46, Gemarkung Weißensee
3.3.7	Nutzungsänderung Atelier in Wohnung, Brunnengasse 21, Fl.Nr. 137/2, Gemarkung Füssen
3.3.8	Haus am Hang, Mehrfamilienhaus in Massivholzbauweise mit Garage, Eschach, Fl.Nr. 60/3, Gemarkung Eschach
3.3.9	Nutzungsänderung von einer Wohnung in eine Ferienwohnung, Kemptener Straße 7, Fl.Nr. 694, Gemarkung Füssen
3.3.10	Errichtung einer PV-Anlage auf dem Dach des Schuppens mit Carport – Nebengebäude, Franziskanerplatz 5, Fl.Nr. 282, Gemarkung Füssen
4	Genehmigung der Niederschrift aus der öffentlichen Sitzung des Planungs-, Bau-, Umwelt-, und Verkehrsausschusses vom 06.12.2022 und 07.02.2023

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1. Bekanntgaben und Informationen zu Bau- und Verkehrsangelegenheiten

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss	Sitzung des Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschusses	07.03.2023	ö	beschliessend	1

Sachverhalt

Die Straßen der Fußgängerzone wurden durch Zusatzzeichen „Radverkehr werktags 6-10 h frei“ ergänzt. Somit ist das Radfahren in der FGZ innerhalb der für den Lieferverkehr freigegebenen Zeiten offiziell legitimiert; bisher wurde es lediglich geduldet.

Parkuhren auf der Südseite der Schwangauer Straße

Die letzten bestehenden 10 Parkuhren in Füssen auf der Südseite der Schwangauer Straße werden in Kürze entfernt; diese Parkflächen wurden kurz nach der Umstellung auf die neuen Parkgebühren als Bewohnerparkplätze ausgewiesen.

Ampelschaltung Pulverturm

Vorsitzender Maximilian Eichstetter erläutert, dass die Programmierung nicht verändert werden kann. Dieses Jahr findet eine technische Aufrüstung statt und die Sensoren werden umgebaut dadurch wird die Ampelschaltung evtl. dann auch verbessert.

Sanierung Stützmauer Tiroler Straße

Die Bauarbeiten haben am 07.03.2023 mit der Baustelleneinrichtung begonnen. Die Bauzeit soll bis ca. Herbst andauern.

Der Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss nimmt die Ausführungen zur Kenntnis. 

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2. Verkehrsangelegenheiten

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss	Sitzung des Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschusses	07.03.2023	ö	beschliessend	2

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2.1. Überwachung des fließenden Verkehrs 2022; Jahresbericht des Zweckverbandes Kommunale Dienste Oberland

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss	Sitzung des Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschusses	07.03.2023	ö	beschliessend	2.1

Sachverhalt

Auf die Präsentation im Ratsinformationssystem wird verwiesen.

Dr. Martin Metzger erkundigt sich bei Herrn Preßler, ob Notärzte/ Krankenwägen aus der Raserstatistik rausgerechnet werden.

Herr Preßler antwortet, dass jedes Vergehen in der Statistik festgehalten werden muss und nichts rausgerechnet wird.

Der Ausschuss nimmt die Informationen ohne weitere Beschlussfassung zur Kenntnis.

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3. Bauangelegenheiten

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss	Sitzung des Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschusses	07.03.2023	ö	beschliessend	3

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3.1. Im Genehmigungsfreistellungsverfahren behandelte bzw. auf dem Verwaltungsweg weitergeleitete Bauanträge

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss	Sitzung des Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschusses	07.03.2023	ö	beschliessend	3.1

Sachverhalt

2.        Anbau einer Anhängerüberdachung für Gartenarbeiten, Nähe Froschenseestraße, Fl.Nr. 983/0, Gemarkung Füssen

3.        Tektur aufgrund Unterkellerung des Betriebswohnhauses und Entfall der Unterkellerung der Doppelgarage, Wiedmar 41a, Fl.Nr. 481, Gemarkung Weißensee 

Der Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss nimmt die Ausführungen zur Kenntnis. 

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3.2. Bauvoranfragen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss	Sitzung des Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschusses	07.03.2023	ö	beschliessend	3.2

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3.2.1. Neubau einer Seniorenwohnanlage und Büroräume im Erdgeschoss, Rupprechtstraße 5, Fl.Nr. 586/0, Gemarkung Füssen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss	Sitzung des Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschusses	07.03.2023	ö	beschliessend	3.2.1

Sachverhalt

Der Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss beschließt, das kommunale Einvernehmen unter der Voraussetzung, dass folgende Punkte eingehalten, geregelt bzw. beachtet werden, in Aussicht zu stellen: 

1) Vorlage eines Betriebskonzeptes, das beschreibt, ob die Wohnungen vermietet werden oder eine Aufteilung in Wohnungs- bzw. Teileigentum erfolgen soll, wer ggf. der Träger der Seniorenbetreuung sein soll. 

2) Bei einer Aufteilung in Wohnungs- bzw. Teileigentum ist eine Übertragung eines z. B. 1/1000 Miteigentumsanteiles an die Stadt Füssen in Betracht zu ziehen. 

3) Die Einrichtung soll in wesentlichen Teilen der regionalen Versorgung dienen. Zweitwohnsitze bzw. vorläufig nicht dauerhaft genutzte Altersruhesitze sind auszuschließen. 

4) Die Fassaden sind so zu strukturieren, dass das noch zu eintönige Erscheinungsbild verbessert wird. 

5) Eine Lösung mit Walmdach ist zu prüfen und vorzulegen. 

6) Reduzierung der Wandhöhe auf das Maß des westlichen Nachbargebäudes (Reduzierung um 93cm) 

Der Eigentümer hat seitdem gewechselt.

Sachverhalt und rechtliche Ausgangslage siehe Feststellungen vom 23.02.2023, sowie weitere Unterlagen einschließlich der Pläne zum Bauvorhaben und Beschreibung der rechtlichen Ausgangslage für angemeldete Benutzer im Ratsinformationssystem (RIS). 

Geplant ist nun die Einrichtung von Büroräumen im EG für ein in Füssen bereits ansässiges Büro, das sich hier erweitern möchte, sowie eine Arztpraxis im OG. 

Lt. Antrag sind im EG aufgrund der Arbeitsstättenrichtlinie größere Raumhöhen erforderlich als bei der letzten Planung (neu: 2,70 m lichte Höhe). 

Höhe des Gebäudes

Damit sich der Neubau nach dem Maß der baulichen Nutzung noch in die unbeplante Umgebung einfügt sind insbesondere die dort vorhandenen Gebäudehöhen zu berücksichtigen. 

Die aktuelle Planung erreicht lt. Plan genau die Firsthöhe des westlich benachbarten Gebäudes (812,00 müNN). Der Neubau des viergeschossigen Gebäudes soll mit 11,80 m lediglich die dortige Wandhöhe um 10 cm überschreiten dürfen (809,95 gegenüber 809,85 müNN). 

Nach Einschätzung der Verwaltung wird dem Einfügungsgebot mit dieser geringen Differenz insoweit dennoch noch Rechnung getragen. Nachdem das LRA OAL hier bisher einen strengen Maßstab angelegt hat soll die Klärung über einen Antrag auf Bauvorbescheid erfolgen. 

Dacheindeckung

Es ist ein Satteldach mit einer Neigung von 16,7° geplant. Die Dachflächen sollen als extensiv begrüntes Dach ausgebildet werden. In ökologischer Hinsicht ist dies zu begrüßen; im Bezug auf das Stadtbild wäre jedoch eine Ziegeleindeckung passender. Die Dachneigung wäre zudem dafür ausreichend. 

Ein Walmdach wurde nicht eingeplant. Nach der vorliegenden Gebäudekonzeption wäre dies möglich, insbesondere mit Ziegeleindeckung; mit Begrünung wäre ein Walmdach dagegen architektonisch im Hinblick auf die Giebelseiten nicht vorteilhaft. Walmdächer sind in der Umgebung mehrfach vorhanden, Satteldächer jedoch ebenfalls.

IIona Deckwerth betont, dass die Dachbegrünung ein Weg in die Zukunft ist und der ökologische Ansatz gut ist und auch hier verfolgt werden soll.

Dr. Martin Metzger ergänzt, dass man sich mit den tatsächlich zunehmenden Problemen wie Starkregen, Hitze, etc. bewegen muss.

Vorsitzender Maximilian Eichstetter spricht sich generell für eine Dachbegrünung aus, nur in diesem Bereich ist es seiner Meinung nach anders zu sehen und eine Ziegeleindeckung wäre optisch und städtebaulich gesehen passender.

Fassaden

Wie bei der Beratung 2021 thematisiert ist hinsichtlich der Fassadengestaltung eine deutliche Verbesserung erfolgt, indem gliedernde Elemente ergänzt wurden.

Stellplätze

Ein konkreter Nachweis liegt noch nicht vor; dieser ist spätestens mit dem Bauantrag zu erbringen.

LRA OAL

Ergebnis aus der Sitzungsvorbesprechung mit dem Vertreter des Landratsamtes Ostallgäu am 02.03.2023:

Das Vorhaben wird sich auch mit der geringfügig größeren Höhe einfügen – eine Höhenveränderung von 10 cm ist bei einem viergeschossigen Gebäude nur untergeordnet - und einschließlich des begrünten Daches grundsätzlich genehmigungsfähig sein. 

Dr. Christoph Böhm berichtet, dass vieles das vom Gremium damals gefordert wurde nicht durch den Bauherrn in den aktuellen Unterlagen umgesetzt wurde. Beispielweise wurden keine Sprossenfenster eingezeichnet in den Plänen, auch ist es ein Stockwerk zu hoch und das Walmdach wurde nicht umgesetzt. 

 

Armin Angeringer teilt nochmals mit, dass sich die 4 Geschosse auch nach Bestätigung durch das Landratsamt Ostallgäu einfügen.

Ilona Deckwerth stellt einen Antrag zur Geschäftsordnung bzgl. der Dacheindeckung, die begrünt erfolgen soll.

Vorsitzender Maximilian Eichstetter lässt das Gremium über die Dachbegrünung abstimmen.

  Abstimmungsergebnis 4 : 7

Siehe Abstimmungsergebnis: der Antrag wurde abgelehnt.

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 2

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3.2.2. Abbruch der bestehenden Gebäude, Neubau eines Gebäudekomplexes mit 46 Wohneinheiten inkl. Tiefgarage mit 60 Stellplätzen, Kemptener Straße 10, Fl.Nrn. 723, 724/1, 724/2 und 730/1, Gemarkung Füssen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss	Sitzung des Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschusses	07.03.2023	ö	beschliessend	3.2.2

Sachverhalt

Zur Einschätzung der Situation fand vor der öffentlichen Sitzung eine Ortsbesichtigung statt.

Auszug aus der Baubeschreibung: 

Das Areal Kemptener Straße 10 soll freigelegt und neu entwickelt werden. Da Mietwohnungen auf dem Füssener Wohnungsmarkt fehlen, werden dort Wohnungen in unterschiedlichen Größen geplant. So sollen durch eine Durchmischung der Wohnungsgrößen unterschiedlicher Altersgruppen und Familiengrößen, aber auch Singles Wohnraum erhalten. Das Gebäude wurde so entwickelt, dass ein geschützter Innenhof entsteht, der Raum für den Kinderspielplatz und Gartenfläche ermöglicht. Die Orientierung der Wohnungen ist nicht in den Innenhof vorgesehen, sondern nach Osten, Süden und Westen. Somit wird der Kinderspielplatz und andere Aktivitäten im Innenraum die Wohnungen nicht stören. Auch ist ein Einblick über den Innenhof in die angrenzenden Wohnungen nicht gegeben. Teilweise werden erdgeschossige Bereiche als Fahrradkeller und Parkdeck, aber auch als Nebenräume benutzt. Somit ist gewährleistet, dass auch im Erdgeschoss ansprechende Wohnräume abgewandt von der Straße vorhanden sind. Die notwendigen Stellplätze befinden sich größtenteils im Untergeschoss. Die Zufahrt zur Tiefgarage ist von der Kemptener Straße, die Ausfahrt in die Kirchstraße vorgesehen, um einen Stau in der Tiefgarage oder auf dem Geh- und Fahrradweg, wenn viel Verkehr in der Kemptener Straße ist, zu vermeiden. 

Die übrigen Stellplätze sind im Erdgeschoss in einem Parkdeck integriert. 

Ein Teil der Wohnungen soll im Familienbesitz behalten und an Füssener Bürger vermietet werden. Die Wohnungen, die veräußert werden, werden nur an Bürger mit Erstwohnsitz vermietet. Eine Zweitwohnungs- oder Ferienwohnungsvermietung wird unter keinen Umständen verfolgt, da notwendiger Wohnraum geschaffen werden soll. 

Es besteht die grundsätzliche Bereitschaft die Art der Nutzung baurechtlich oder vertraglich zu sichern. 

Die Durchmischung der Wohnungsgrößen soll Familien mit mehr oder weniger Kindern, Paaren, aber auch Einzelpersonen z.B. aus dem Pflege-, Service- und Sozialbereich, aber auch anderen Gruppen, Wohnraum bieten. 

In der Ausarbeitung des Entwurfs wurde auf Flexibilität Wert gelegt, so kann anstelle von zwei Ein-Zimmer Wohnungen auch eine Zwei-Zimmer-Wohnung untergebracht werden. Ebenso wäre es denkbar an Stelle von drei Ein-Zimmer Wohnungen eine Drei-Zimmer Wohnung unterzubringen. Somit kann im weiteren Planungsverlauf auf den tatsächlichen Bedarf an Wohnungen noch reagiert werden. 

Die Gestaltung der Miethöhen ist gestaffelt je nach Geschoss und evtl. Ausrichtung der Wohnung denkbar. Dies muss jedoch im weiteren Planungsprozess noch weiter erarbeitet werden.

Folgende Fragen sollen im Zuge des Vorbescheids geklärt und beantwortet werden: 

Fügt sich die vorgeschlagene Bebauung nach Art und Maß der baulichen in Nutzung in ihrer Eigenart in die umgebende Bebauung ein nach Art. 34 BauGB? Ist die geplante Geschossigkeit von vier (IV) oberirdischen Geschossen genehmigungsfähig? 

Stellungnahme der Verwaltung: 

Die geplante Art der baulichen Nutzung ist nach § 34 BauGB zulässig. 

Maß der baulichen Nutzung: Die absoluten Werte der Grund- und der Geschoßfläche werden in der relevanten Umgebungsbebauung nicht erreicht, ebenso liegt in direkter Nähe keine viergeschossige Bebauung vor. Allerdings gibt es viergeschossige Gebäude im erweiterten Umfeld. Direkt westlich benachbart ist ein ebenfalls großer Wohnkomplex mit III+D Geschoßen, der mit seiner maximalen Firsthöhe von 12,48 m sogar noch deutlich höher liegt (Planung 11,80 m). 

Die Größe und Geschossigkeit führt aber zu einer Bauleitplanbedürftigkeit. In Anbetracht der weiteren Umgebung und die Verpflichtung, Nachverdichtungspotentiale zu nutzen, wird die Möglichkeit, eine diesbzgl. Planung einzuleiten gesehen. Das Vorhaben dient dem städtebaulichen Ziel zur Schaffung von Mietwohnungen. Gesichert werden kann dies über einen städtebaulichen Vertrag. Die grundsätzliche Bereitschaft dazu wurde signalisiert. 

Anpassungen der Planung im Hinblick auf die noch bessere Einfügung sind dabei im Verfahren möglich. In Betracht zu ziehen ist dabei z. B. die Ausbildung der obersten Geschoßebene als Staffelgeschoß („Penthausgeschoss“), um die Massivität etwas zu reduzieren.  

Kann eine Abweichung von der städtischen Stellplatzsatzung hinsichtlich der teilweisen Unterbringung der Besucherstellplätze in der Tiefgarage – siehe Stellplatznachweis – in Aussicht gestellt werden? 

Stellungnahme der Verwaltung: 

Es handelt sich nach der derzeitigen Planung um 10 Besucherstellplätze in der TG. Eine Zulassung kommt in Betracht, wenn diese Stellplätze trotzdem ausreichend leicht auffindbar und ohne Tor oder Schranke anfahrbar sind. Es wird dann zumindest eine ausreichende Beschilderung notwendig und eine Schranke bzw. ein Tor darf erst nach diesen Stellplätzen liegen. 

Eine weitere Abweichung von der Stellplatzsatzung ergibt sich durch die getrennte Zu- und Abfahrt der Tiefgarage: 

Sind mehr als drei Stellplätze bzw. Garagen pro Baugrundstück nachzuweisen, so sind diese über eine gemeinsame Zu- bzw. Abfahrt an die öffentliche Verkehrsfläche anzuschließen. Je Grundstück besteht nur ein Anspruch auf eine Zufahrt von max. 6 m Breite. (§ 5 Abs. 1 Stellplatzsatzung).

Es entstehen an der Kirchstraße 1 Zu- und Abfahrt zum Parkdeck und eine Abfahrt TG. An der Kemptener Straße entsteht eine Zufahrt zur TG.

Kann für die teilweise Überlappung der Abstandsflächen auf eigenem Grund eine Abweichung von Art. 6 BayBO in Aussicht gestellt werden? 

Stellungnahme der Verwaltung: 

Dies prüft das LRA OAL. Bei Einhaltung der Mindestanforderungen an Belichtung, Belüftung und Brandschutz wird dies möglich sein.

Wie der Projektbeschreibung zu entnehmen ist sollen Mietwohnraum und Eigentumswohnungen mit Eigennutzung beziehungsweise Erstwohnsitzen entstehen. Die Stadt Füssen hat zur Sicherung der Nutzung und Vermeidung von unerwünschten Ferienwohnungen eine Veränderungssperre erlassen welche das Baugrundstück umgreift. Kann eine Ausnahme von der geltenden Veränderungssperre in Aussicht gestellt werden?

Stellungnahme der Verwaltung: 

Im Rahmen einer eigenen Bauleitplanung in Verbindung mit einem städtebaulichen Vertrag kann die Wohnraumnutzung so geregelt werden, dass sie nicht im Widerspruch zu den städtischen Entwicklungszielen steht. In dieser Hinsicht kann eine Ausnahme in Aussicht gestellt werden. 

LRA OAL

Ergebnis aus der Sitzungsvorbesprechung mit dem Vertreter des Landratsamtes Ostallgäu am 02.03.2023:

Das Vorhaben fügt sich nach § 34 BauGB zumindest aufgrund der überbauten Fläche und der Geschoßzahl nicht in die Umgebung ein und ist ohne Bebauungsplan nicht genehmigungsfähig. Hinsichtlich der obersten Geschoßebene wird ebenfalls eine Umplanung empfohlen, weil das Gebäude zu massiv in Erscheinung treten wird.

Ilona Deckwerth findet das Vorhaben grundsätzlich begrüßenswert und möchte wissen wie hoch der Anteil an sozialen Wohnungen wird.

Vorsitzender Maximilian Eichstetter teilt mit, dass der Anteil an sozialen Wohnungen etc. dann im städtebaulichen Vertrag geregelt werden soll.

Dr. Martin Metzger findet die 4-Geschossigkeit direkt an der Kemptener Straße zu wuchtig, die genannten Umgebungsobjekte liegen alle nicht direkt an der Kemptener Straße.

Vorsitzender Maximilian Eichstetter erläutert, dass das oberste Geschoss modifiziert werden muss, da dies aktuell zu massiv ist.

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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3.3. Bauanträge

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss	Sitzung des Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschusses	07.03.2023	ö	beschliessend	3.3

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3.3.1. Aufstockung des Wohngebäudes mit Einbau einer weiteren Wohneinheit & Wohnraumerweiterung im Gartengeschoss, Bergstraße 2, Fl.Nr. 178/22, Gemarkung Hopfen am See

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss	Sitzung des Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschusses	07.03.2023	ö	beschliessend	3.3.1

Sachverhalt

Im bestehenden Wohnhaus sind bisher zwei Wohnungen genehmigt. Mit der Erweiterung und Aufstockung soll eine dritte Wohnung eingebaut werden. 

Das Vorhaben fügt sich nach § 34 BauGB in die Umgebung ein. 

Lt. ursprünglichem Antrag wurde davon ausgegangen, dass einer abgelöst werden und der zweite – gesichert durch Dienstbarkeit – auf dem nördlich gegenüberliegenden Grundstück Flur Nr. 178 nachgewiesen werden muss. Dort wurde 2002 eine Mehrfamilienhausbebauung mit 16 Wohnungen in zwei Gebäuden mit Tiefgarage genehmigt (16 Stellplätze in der TG zzgl. 8 offene Stellplätze). 

Dieser Stellplatzschlüssel von 1,5 Stellplätzen je dauergenutzter Wohnung entsprach dem seit den 1980er Jahren von der Stadt Füssen und dem LRA OAL geforderten Nachweisbedarf - und zwar auch bei Mehrfamilienhäusern auch wenn damals die Stellplatzrichtzahlen des Freistaates Bayern nur bei Einfamilienhäusern einen Bedarf von 1 – 2 Stellplätzen vorsah und bei Mehrfamilienhäusern nur von 1 Stellplatz. Eine abweichende Forderung war ungeachtet dessen trotzdem möglich und zulässig, weil entsprechend der Einstufung (nur) als Richtzahlen der konkrete Bedarf nach den örtlichen Verhältnissen festgelegt werden durfte. 

Eine nachträglich andere Bedarfsbemessung läge zudem im Widerspruch zum Gleichbehandlungsgebot, nach dem in diesem Zeitraum bis zum Erlass der Stellplatzsatzung 2008 in allen Fällen eine solche Bedarfszahl angesetzt wurde. 

Damit waren bzw. sind die vollständigen 16+8 Stellplätze als notwendig nachzuweisende Stellplätze für alle 16 WE einzustufen (16 Stellplätze in der TG für den/die Eigentümer/in der jeweiligen WE zzgl. eines 0,5-Anteils an frei anfahrbaren Besucherstellplätzen. 

Anmerkung: Bei dem 2002 genehmigten Anwesen Bergstr. 3 a/b erfolgte hinsichtlich der Wohnungen eine Aufteilung in Wohneigentum, aber keine rechtliche Zuordnung der einzelnen Stellplätze zu diesen Wohnungen. Eine solche wurde erst mit der 2008 erlassenen Stellplatzsatzung verbindlich eingeführt. Die Stellplätze wurden dann teilweise anderweitig zugeordnet oder wie im vorliegenden Fall extern veräußert. Es sind nun weder ausreichende Besucherstellplätze vorhanden und es gibt Wohnungen, denen gar kein Stellplatz zugeordnet ist.

Zudem handelt es sich dort bei sechs Wohnungen um Zweitwohnungen.

LRA OAL

Ergebnis aus der Sitzungsvorbesprechung mit dem Vertreter des Landratsamtes Ostallgäu am 02.03.2023:

Das Vorhaben wird nach vorläufiger Einschätzung grundsätzlich genehmigungsfähig sein. Zu prüfen ist noch das Verhältnis der talseitigen Geschossigkeit im Vergleich zu Haus Nr. 4.

Ergebnis der Prüfung: das dort ebenfalls zur Aufstockung genehmigte Gebäude ist talseitig ebenfalls komplett dreigeschossig.

Bei der weiteren Prüfung des genehmigten Bestandes für die Bergstraße 2 war nun aber festzustellen, dass dort für die beiden Wohnungen nur ein offizieller Garagenstellplatz in den Plänen dargestellt war. Formal zusätzlich nachzuweisen ist nur der Mehrbedarf, der sich mit dem Umbau und der dritten Wohnung ergibt, also zwei weitere Stellplätze. Nach den Plänen sind dies nun drei zusätzliche Stellplätze zzgl. der Garage. Der formal zu führende Nachweis ist damit erfüllt; für den bisherigen Umfang gilt der Bestandsschutz. Ein räumlich externer Nachweis ist ebenso wenig notwendig wie eine Ablösung. 

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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3.3.2. Nutzungsänderung von einer Wohnung in eine Ferienwohnung, Froschenseestraße 10, Fl.Nr. 980, Gemarkung Füssen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss	Sitzung des Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschusses	07.03.2023	ö	beschliessend	3.3.2

Sachverhalt

Unterlagen einschließlich der Pläne zum Bauvorhaben und Beschreibung der rechtlichen Ausgangslage siehe für angemeldete Benutzer im Ratsinformationssystem (RIS). 

Das Baugrundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans und ist demnach dem unbeplanten Innenbereich nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB) zuzuordnen. Im faktisch vorliegenden reinen Wohngebiet setzt die Erteilung der Genehmigung eine Ausnahme von der Baunutzungsverordnung voraus. 

Nach § 3 Abs. 3 BauNVO kann eine Ferienwohnung ausnahmsweise zugelassen werden. Am 27.07.2021 hat der Stadtrat ein Einzelhandelskonzept beschlossen, nach welchem eine Ferienwohnung an einem solchen Standort zukünftig nicht mehr zugelassen werden soll. Auch wenn das Konzept grundsätzlich im Wege der Bauleitplanung umgesetzt werden soll, kann es dennoch als Grundlage für ein auszuübendes Ermessen herangezogen werden. Insoweit wird das Ermessen („kann“) hinsichtlich des Einvernehmens dahingehend ausgeübt, dass es in diesen Fällen nicht mehr erteilt wird. 

Nach EZBK/Söfker, 142. EL Mai 2021, Kommentar zu BauGB § 31 Rn. 25 beinhaltet die Kann-Bestimmung eine Ermessensentscheidung der zuständigen Behörde. Dies bedeutet, dass auch bei Vorliegen der Voraussetzungen der Ausnahme kein Rechtsanspruch auf Erteilung der Ausnahme besteht. Der Antragsteller hat (nur) einen Anspruch auf ermessensfehlerfreie Entscheidung. Dabei sind die Grundsätze der Gleichbehandlung zu beachten und es sind nur städtebauliche Gründe zu berücksichtigen. 

Nach dem VGH Mannheim Urt. v. 19.11.2003 – 5 S 2762.02, ZfBR 2004, 284 = BeckRS 2004, 20188; Urt. v. 10.10.2017 – 8 S 1606.15, BeckRS 2017, 130929, können Planänderungsabsichten als Ermessenerwägungen beachtlich sein, wenn sie ernsthaft und hinreichend konkret sind. 

Dies ist bei dem 130seitigen Konzept, das ausdrücklich zur Umsetzung beschlossen wurde, der Fall. Es beinhaltet mit seinen Differenzierungen nach Stadtgebieten und Beherbergungsarten etc. die erforderliche städtebauliche Begründung für die weiteren Entscheidungen. 

Nach dem Beherbergungskonzept ist eine Ferienwohnung nicht zu begrüßen, insbesondere, wenn sie dem Wohnungsmarkt eine weitere dauergenutzte Wohnung entzieht. 

Informationen, ob der Antragsteller privatrechtlich befugt ist, eine solche Änderung zu vollziehen, oder ob ggf. eine Teilungserklärung dies ausschließt, ist nicht bekannt. Im Bauantragsverfahren kann dies auch nicht berücksichtigt werden, da die Genehmigung unbeschadet privater Rechte Dritter erteilt wird (Art. 68 Abs. 5 BayBO). Sollte die Befugnis bekanntermaßen nicht vorliegen, könnte das LRA den Antrag aber mangels Sachbescheidungsinteresses zurückweisen. 

Nach vorliegender Erfahrung in anderen Fällen wird das LRA die Erteilung der Ausnahme jedoch als möglich einstufen und ein ggf. nicht erteiltes Einvernehmen ersetzen. 

LRA OAL

Ergebnis aus der Sitzungsvorbesprechung mit dem Vertreter des Landratsamtes Ostallgäu am 02.03.2023: Das Vorhaben ist einschließlich der notwendigen Ausnahme grundsätzlich genehmigungsfähig und mit der Ersetzung eines ggf. nicht erteilten Einvernehmens ist zu rechnen.

Beschlussvorschlag

Siehe Abstimmungsergebnis: das Bauvorhaben wurde abgelehnt.

Beschluss

Siehe Abstimmungsergebnis: das Bauvorhaben wurde abgelehnt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 1, Dagegen: 10

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3.3.3. Einbau von Büroflächen im OG und einer Bäckerei mit Gastrobereich im EG in das Bestandsgebäude, Neubau einer Garage, Hiebelerstraße 42, Fl.Nr. 1107/16, Gemarkung Füssen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss	Sitzung des Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschusses	07.03.2023	ö	beschliessend	3.3.3

Sachverhalt

Das Vorhaben liegt im interkommunalen Gewerbegebiet des Zweckverbandes Allgäuer Land (ZVAL). Der PBUV-Ausschuss ist insoweit nicht für die Entscheidung über das kommunale Einvernehmen in bauplanungsrechtlicher Hinsicht zuständig, sondern die Verbandsversammlung des ZVAL. Er kann aber einen Empfehlungsbeschluss für den ZVAL fassen und mit seinem Beschluss vorgeben, wie der Erste Bürgermeister als Vorsitzender in der Verbandsversammlung sein Stimmrecht ausüben soll. Der PBUV hat demgegenüber über ortsrechtliche Vorgaben wie der Stellplatzsatzung zu entscheiden.

Nach den Plandarstellungen handelt es sich im EG um einen Betrieb mit Schwerpunkt im gastronomischen Bereich. Nicht zulässig wäre der Schwerpunkt im Bereich der Ladenverkaufsnutzung mit ausgeschlossenen zentrenrelevanten Sortimenten, zu denen Backwaren gehören. Die Büronutzung im OG ist ebenfalls zulässig. 

Im Antrag wurde zunächst eine unzureichende Bedarfszahl für die Gastronomie angesetzt. Nach eigener Berechnung fehlten erst fünf Stellplätze. Der nachgereichte Stellplatznachweis ist nun zahlenmäßig ausreichend.

Ein notwendigerweise beizulegender qualifizierter Freiflächengestaltungsplan lag zunächst nicht vor. In diesem müssen die schon 2021 vom LRA angeordneten Maßnahmen zum Umbau von 14 Stellplätzen mit Rückbau der Asphaltierung dargestellt werden. Ein verbesserter Plan wurde nachgereicht, der aber nach wie vor inhaltliche Defizite aufweist. Nicht planerisch dargestellt sind nach wie vor weitere Vorgaben aus dem Bebauungsplan zur Randeingrünung und die Aufteilung und seitliche Eingrünung größerer Stellplatzreihen nach der Stellplatzsatzung. (Ergänzung wurde angefordert).

Mit den noch anhaltenden Defiziten ist die beantragte Behandlung im Freistellungsverfahren nicht möglich. Es erfolgt eine Überleitung in das Genehmigungsverfahren. 

Mehrere Ausschussmitglieder sprechen sich dafür aus, dass alle asphaltierten Stellplätze zurückgebaut werden sollten in wasserdurchlässige Stellplätze, wie es der Bebauungsplan vorschreibt. 

Vorsitzender Maximilian Eichstetter teilt mit, dass durch die Änderung der Nutzung in diesem Gebäude ein Rückbau der asphaltierten Stellplätze in wasserdurchlässige gefordert werden kann, wo sich bisher genehmigte Containerstandplätze befanden.

Ilona Deckwerth erkundigt sich, ob auch die Barrierefreiheit geprüft wurde.

Armin Angeringer erörtert, dass das Anforderungen aus der Bayerischen Bauordnung sind und somit das Landratsamt zuständig ist.

Beschlussvorschlag

Die nicht mehr genutzten Containerstandflächen, die zu Stellplätzen umgewandelt werden sind versickerungsfähig umzusetzen.

Beschluss

Die nicht mehr genutzten Containerstandflächen, die zu Stellplätzen umgewandelt werden sind versickerungsfähig umzusetzen.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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3.3.4. Umwandlung der Wohnung 9b in eine Ferienwohnung, Spitalgasse 30, Fl.Nrn. 290/2 und 290/4, Gemarkung Füssen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss	Sitzung des Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschusses	07.03.2023	ö	beschliessend	3.3.4

Sachverhalt

Nach vorliegenden Akten befinden sich in der Wohnanlage bereits zwei genehmigte Ferienwohnungen. 

Das Baugrundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans und ist demnach dem unbeplanten Innenbereich nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB) zuzuordnen. Im faktisch vorliegenden allgemeinen Wohngebiet setzt die Erteilung der Genehmigung eine Ausnahme von der Baunutzungsverordnung voraus. 

Nach § 4 Abs. 3 BauNVO kann eine Ferienwohnung ausnahmsweise zugelassen werden. Am 27.07.2021 hat der Stadtrat ein Einzelhandelskonzept beschlossen, nach welchem eine Ferienwohnung an einem solchen Standort zukünftig nicht mehr zugelassen werden soll. Auch wenn das Konzept grundsätzlich im Wege der Bauleitplanung umgesetzt werden soll, kann es dennoch als Grundlage für ein auszuübendes Ermessen herangezogen werden. Insoweit wird das Ermessen („kann“) hinsichtlich des Einvernehmens dahingehend ausgeübt, dass es in diesen Fällen nicht mehr erteilt wird. 

Nach EZBK/Söfker, 142. EL Mai 2021, Kommentar zu BauGB § 31 Rn. 25 beinhaltet die Kann-Bestimmung eine Ermessensentscheidung der zuständigen Behörde. Dies bedeutet, dass auch bei Vorliegen der Voraussetzungen der Ausnahme kein Rechtsanspruch auf Erteilung der Ausnahme besteht. Der Antragsteller hat (nur) einen Anspruch auf ermessensfehlerfreie Entscheidung. Dabei sind die Grundsätze der Gleichbehandlung zu beachten und es sind nur städtebauliche Gründe zu berücksichtigen. 

Nach dem VGH Mannheim Urt. v. 19.11.2003 – 5 S 2762.02, ZfBR 2004, 284 = BeckRS 2004, 20188; Urt. v. 10.10.2017 – 8 S 1606.15, BeckRS 2017, 130929, können Planänderungsabsichten als Ermessenerwägungen beachtlich sein, wenn sie ernsthaft und hinreichend konkret sind. 

Dies ist bei dem 130seitigen Konzept, das ausdrücklich zur Umsetzung beschlossen wurde, der Fall. Es beinhaltet mit seinen Differenzierungen nach Stadtgebieten und Beherbergungsarten etc. die erforderliche städtebauliche Begründung für die weiteren Entscheidungen. 

Nach dem Beherbergungskonzept ist eine Ferienwohnung nicht zu begrüßen, insbesondere, wenn sie dem Wohnungsmarkt eine weitere dauergenutzte Wohnung entzieht. 

Informationen, ob der Antragsteller privatrechtlich befugt ist, eine solche Änderung zu vollziehen, oder ob ggf. eine Teilungserklärung dies ausschließt, ist nicht bekannt. Im Bauantragsverfahren kann dies auch nicht berücksichtigt werden, da die Genehmigung unbeschadet privater Rechte Dritter erteilt wird (Art. 68 Abs. 5 BayBO). Sollte die Befugnis bekanntermaßen nicht vorliegen, könnte das LRA den Antrag aber mangels Sachbescheidungsinteresses zurückweisen. 

Nach vorliegender Erfahrung in anderen Fällen wird das LRA die Erteilung der Ausnahme jedoch als möglich einstufen und ein ggf. nicht erteiltes Einvernehmen ersetzen. 

Aufgrund der Lage im Sanierungsgebiet umfasst die Baugenehmigung auch die sanierungsrechtliche Erlaubnis.

Ergebnis aus der Sitzungsvorbesprechung mit dem Vertreter des Landratsamtes Ostallgäu am 02.03.2023: Das Vorhaben ist einschließlich der notwendigen Ausnahme grundsätzlich genehmigungsfähig und mit der Ersetzung eines ggf. nicht erteilten Einvernehmens ist zu rechnen.

Beschlussvorschlag

Siehe Abstimmungsergebnis: das Bauvorhaben wurde abgelehnt.

Beschluss

Siehe Abstimmungsergebnis: das Bauvorhaben wurde abgelehnt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 11

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3.3.5. Ausbau Dachgeschoss zu Wohnzwecken, Theresienstraße 15, Fl.Nr. 1613/4, Gemarkung Füssen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss	Sitzung des Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschusses	07.03.2023	ö	beschliessend	3.3.5

Sachverhalt

Mit dem DG-Ausbau entsteht keine zusätzliche Wohnung, sondern zusätzliche Wohnräume für die nur ca. 50 qm große Wohnung im 2. OG. Ein Stellplatznachweis ist damit nicht erforderlich. 

Die Belichtung des DG soll über die bestehende Gaube und über zusätzliche Dachflächenfenster erfolgen. Das Gebäude ist weder als Einzeldenkmal eingetragen noch liegt es innerhalb eines Ensembles.

Ergebnis aus der Sitzungsvorbesprechung mit dem Vertreter des Landratsamtes Ostallgäu am 02.03.2023:

Das Vorhaben ist nach vorläufiger Einschätzung grundsätzlich genehmigungsfähig. Soweit dies aus dem aktuellen Stand der Prüfung ersichtlich ist, ist der Ausbau nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 11 Bst. c BayBO sogar verfahrensfrei (Errichtung einzelner Aufenthaltsräume, die zu Wohnzwecken genutzt werden, im Dachgeschoss überwiegend zu Wohnzwecken genutzter Gebäude, wenn die Dachkonstruktion und die äußere Gestalt des Gebäudes nicht in genehmigungspflichtiger Weise verändert werden). Das Landratsamt Ostallgäu wird um dahingehende abschließende Prüfung gebeten.

Vor dem Bekanntgeben der neuen Baugestaltungssatzung beschränkt sich das Verfahren dann ggf. auf die nach alter Fassung zu befürwortende Abweichung des neuen Dachflächenfensters mit ca. 0,7 qm statt 0,6 qm und die Kombination mit einer Gaube.  

 

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 10, Dagegen: 1

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3.3.6. Einbau einer Dachgaube und Errichtung eines Carports, Eisenhutstraße 14, Fl.Nr. 368/46, Gemarkung Weißensee

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss	Sitzung des Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschusses	07.03.2023	ö	beschliessend	3.3.6

Sachverhalt

Das Vorhaben liegt innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans Oberkirch 3 – Pitzfeld West.

Carport:

Der Carport liegt geringfügig außerhalb der überbaubaren Flächen.

Die erforderliche Befreiung ist zu beantragen und zu begründen. Dies wurde nachgereicht. Der Carport soll einem PKW und einem Wohnmobil als Unterstand dienen. Der insoweit zusätzlich notwendige Besucherstellplatz kann weiter westseitig parallel zur Straße liegen. Dort waren im Plan zur Genehmigungsfreistellung 2005 bereits vier Stellplätze eingezeichnet (aktueller Plan: wassergebundene Decke).  

Gaube:

Die Summe der Breiten von Dachgauben und Quergiebeln darf je Dachseite nicht mehr als 1/3 der Gebäudelänge betragen. Die Höhe des Stockaußenmaßes der Gaubenfenster ist auf 0,90 m zu beschränken. Die Breite der Einzelgaube darf 2,0 m nicht überschreiten (§ 8 Abs. 6 Satz 3 ff Bebauungsplansatzung).

Die erforderliche Befreiung wird beantragt und begründet:

„Um eine zusätzliche Belichtung und Belüftung in den Wintermonaten und eine Erhöhung der Wohnqualität des Dachgeschosses zu erreichen, ist der Einbau dieser Schleppgaube sinnvoll.

Die Breite der Schleppgaube mit 3,8 m beträgt mehr als 1/3 der gesamten Hauslänge und ist notwendig um eine optimale Belichtung von zwei Wohnräumen (…) zu erreichen.“

Anmerkung der Verwaltung: die Breite beträgt damit ca. 45% der Wandlänge. Der Begriff „Gaube“ ist zudem nicht exakt zutreffend, weil es sich nicht um einen Bauteil handelt, der komplett innerhalb der Dachfläche liegt, sondern die Trauflinie unterbricht. 

„Der Mindestabstand der Gaubenwände zu den Gebäudeaußenwänden mit mind. 2 m wird eingehalten.

Die Höhe des Stockmaßes der Gaubenfenster beträgt mehr als 0,9 m (2,10 m), um mehr Lichteinfall in den jeweiligen Räumen zu erreichen.“

LRA OAL:

Ergebnis aus der Sitzungsvorbesprechung mit dem Vertreter des Landratsamtes Ostallgäu am 02.03.2023:

Das Vorhaben wurde als einschließlich der beantragten Befreiungen grundsätzlich genehmigungsfähig eingestuft.

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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3.3.7. Nutzungsänderung Atelier in Wohnung, Brunnengasse 21, Fl.Nr. 137/2, Gemarkung Füssen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss	Sitzung des Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschusses	07.03.2023	ö	beschliessend	3.3.7

Sachverhalt

Unterlagen einschließlich der Pläne zum Bauvorhaben und Beschreibung der rechtlichen Ausgangslage siehe für angemeldete Benutzer im Ratsinformationssystem (RIS). 

Nach dem Antrag und den farbigen Darstellungen soll in der oberen Dachgeschoßebene (DG2) eine zusätzliche Wohnung eingebaut werden. Es wird der für dauergenutzte Wohnungen bestimmte Stellplatzschlüssel von 2 Stellplätzen je Wohneinheit angesetzt. Mangels räumlicher Nachweismöglichkeit wird beantragt, die beiden Stellplätze abzulösen. 

Gemäß § 8 der Stellplatzsatzung beträgt der Ablösebetrag 1.000 Euro je Stellplatz, da

das Vorhaben innerhalb des Sanierungsgebiets Altstadt liegt,
die städtebaulichen Ziele erfüllt werden und
es erfolgt ein nachträglicher Dachgeschossumbau im Bestand, durch den zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird.

Wie sich aus einer Bestätigung des Kreisbrandrates ergibt fand eine Anleiterprobe mit der Feuerwehr statt. Aus dieser ergab sich, dass die Wohnung mit der Drehleiter erreichbar ist. Der zweite Rettungsweg ist insoweit gesichert. 

Ergebnis aus der Sitzungsvorbesprechung mit dem Vertreter des Landratsamtes Ostallgäu am 02.03.2023:

Das Vorhaben wird nach vorläufiger Einschätzung grundsätzlich genehmigungsfähig sein.

Beschlussvorschlag

Anna Jahn nimmt aufgrund kurzer Abwesenheit an der Beratung und Abstimmung nicht teil. 

Beschluss

Anna Jahn nimmt aufgrund kurzer Abwesenheit an der Beratung und Abstimmung nicht teil. 

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 1

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3.3.8. Haus am Hang, Mehrfamilienhaus in Massivholzbauweise mit Garage, Eschach, Fl.Nr. 60/3, Gemarkung Eschach

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss	Sitzung des Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschusses	07.03.2023	ö	beschliessend	3.3.8

Sachverhalt

Geplant ist nach der Baubeschreibung der „Neubau eines Wohngebäudes mit 6 Wohneinheiten, darunter

eine Wohneinheit für die Bauherrnfamilie im südlichen Bauteil,
vier Mietwohnungen im nördlichen Bauteil,
eine Ferienwohnung im nördlichen Bauteil.
Das Gebäude soll oberhalb der Kellergeschoße in nachhaltiger Massivholzbauweise erbaut werden, energieeffizient entsprechend ehemaligem KfW-40-Standard.
Der Großteil der Wohnungen soll altersgerecht und barrierefrei mit Aufzug erschlossen werden. Zum barrierearmen Erreichen des Hauseinganges und damit des Aufzugs soll das Gebäude gemäß der Planung in das Gelände eingebunden werden.

Aufgrund der besonderen Geländesituation mit über 7 Metern Höhendifferenz von Nord nach Süd, der gewünschten Wohnungsanzahl (ähnlich der Nachbarbebauung) mit den erforderlichen Stellplätzen, und der Anforderung das Gebäude barrierearm ohne Stufen zum Eingangsbereich erschließen zu können sind einige Besonderheiten zur Bewältigung erforderlich.“

Das Vorhaben liegt innerhalb des Geltungsbereichs der Ortsabrundungssatzung Eschach West.

Soweit die Satzung keine Regelungen trifft gilt planungsrechtlich das Einfügungsgebot nach § 34 BauGB.

1. Baufenster:

„Die geplanten Gebäude und Garagen weichen zum Teil vom Baufenster (hellblaue Linie) ab um die erforderlichen Stellplätze unter Beibehaltung einer barrierearmen Erschließung unterbringen zu können.

Das gegebene Baufenster für eine Garage im Nord-Westen ist für die Unterbringung

aller notwendigen Stellplätze nicht ausreichend. Eine Unterbringung der Stellplätze in

einer eingeschossigen Tiefgarage über die gesamte Gebäudegrundfläche wäre aufgrund

der besonderen Hangsituation sehr unwirtschaftlich und würde erhebliche Eingriffe mit

einer bis zu 6,5m tiefen Baugrube erfordern, welche in der Bauphase auch die

Nachbargebäude gefährden könnte. Als Reaktion auf die besonderen

Geländebedingungen wurde das Gebäude mit versetzten Ebenen geplant). Neben den Stellplätzen im Untergeschoß des Haupthauses

sind zwei weitere kleine Tiefgaragen im Nordosten und im Südwesten – außerhalb der

Baufenster geplant. Offene Besucherstellplätze gem. Stellplatzsatzung sind entlang der

Straße, nahe dem Haupteingang geplant. Dazu muss der Hauptbaukörper teils nach

Osten verschoben werden, so dass das geplante Gebäude trotz reduzierter Grundfläche

die Baugrenzen im Norden, Osten, Süden teilweise überschreitet.

 Die Grundfläche des Wohnhauses misst ca. 290m² und bleibt daher trotz

Abweichungen im Umriss unterhalb der möglichen Grundfläche des Baufensters mit

ca. 300m². Die Überschreitung der Bauflächen rührt nicht aus einer vergrößerten

Grundfläche her, sondern reagiert auf die besondere Geländesituation um die

erforderliche Erschließung & Stellplätze unterbringen zu können

 Die Grundflächen der Garagen messen zusammen ca. 98,50m² und blieben trotz

abweichender Positionen unterhalb der möglichen Grundflächen des Baufensters mit

ca. 100m². Die Garagen werden als überdeckte, teils im Hanggelände vergrabene

Tiefgaragen ausgeführt, und fügen sich so in das Gelände ein. Die Garagendächer

sollen als Terrassen / Gartenersatz für die Wohnungen angelegt werden um

zumindest kleinere ebene Freibereiche auf der Hangwiese zu schaffen.“

Die hierdurch entstehende Länge des Gebäudes von 21,5 m ist als problematisch zu sehen.

Die Länge des Baufensters in Nord-Süd-Richtung beträgt ca. 19 m. Das Gebäude ist damit ca. 2,5 m länger als zulässig. Die zusätzliche Länge wirkt sich nachteilig auf das östliche Gebäude Haus Nr. 41 aus, zumal die Bauleitplanung die „auf Lücke“ versetzte Gebäudeanordnung als Planungsziel bestimmt. In nachbarlicher Hinsicht steht die zusätzliche Länge in nachteiliger Kombination mit der Überschreitung der Baugrenze an der Südostseite um mehr als 1,6 m. Auch wenn Baugrenzen nicht allgemein eine nachbarschützende Wirkung haben ist die vorgelegte Lösung in der Summe als nicht mehr verträglich einzustufen. Seitens der Nachbarn wurde eine ablehnende Haltung schriftlich vorgetragen. 

2. Geschossigkeit: lt. B-Plan §3 sind 2 Vollgeschoße (VG) zulässig.

„Das natürliche Gelände hat einen Höhenunterschied von über 7m – davon über 5,50m

innerhalb des Gebäudes. Dadurch werden zwei Kellergeschoße (statt üblicherweise

einem) benötigt, um die Höhe von der Zufahrt im Norden bis zum Gartenausgang im

Süden zu überbrücken. Zur Reduzierung übermäßiger Tiefbauarbeiten wurden die

Geschoße entlang der Wohnungstrennwände zwischen Nord- und Südbauteil um eine

Etage gegeneinander versetzt. Die Staffelung ist im Längsschnitt und auf den Ansichten

erkennbar. Um eine stufenfreie Erschließung vom Aufzug in den nördlichen und

südlichen Bauteil zu gewährleisten, sind die Ebenen bündig, ohne Stufen um ein volles

Geschoß versetzt. Baurechtlich handelt es sich daher nun wieder um durchlaufende

Geschoße > Keller Süd liegt auf einer Ebene mit Erdgeschoß Nord, Dachgeschoß Nord

liegt auf einer Ebene mit Obergeschoß Süd, etc. Dadurch werden auch die Keller- und

Dachgeschoße in Verbindung mit einem halben Vollgeschoß rechnerisch jeweils zu

Vollgeschoßen und das geplante Gebäude weist baurechtlich drei Vollgeschoße statt

der zulässigen zwei VG auf.

 In den Ansichten sind je Gebäudeteil Nord und Süd nur zwei Vollgeschoße (+ Keller +

Dachgeschoß) geplant.

 Würde der südliche Baukörper um ein halbes Geschoß nach unten und der nördliche

Baukörper um ein halbes Geschoß nach oben versetzt, würden die jeweiligen Keller-,

Erd-, Ober-, Dachgeschoße wieder durchgehen zueinander liegen und die geforderte

Zweigeschossigkeit wäre auch baurechtlich eingehalten. (Allerdings würde sich das

Gebäude und die Erschließung nicht mit dem besonderen Gelände vertragen). Der

geplante Versatz der Geschoße gegeneinander führt nicht zu einer Mehrung von

Grund- oder Wohnflächen, sondern schafft lediglich besser nutzbare Erschließung

und Bebauung auf dem extremen Grundstück.“

Bei der wirksam werdenden Gebäudekubatur sind die sichtbaren Wandhöhen des hangseitig noch oberhalb stehenden Gebäudes zu berücksichtigen. Der Neubau soll grundsätzlich keine über dies hinausgehende freiliegende Untergeschoße erreichen. Nach den genehmigten Plänen liegt dort die Freilegung bei etwa der Hälfte der Westseite und nordseitig nur am Eckbereich, somit in einem insgesamt deutlich geringeren Umfang. 

Auf Anforderung wurden am 02.03.2023 zur besseren Beurteilungsfähigkeit Ansichten vorgelegt, die die Fassaden ohne vorgelagerte Geländeoberflächen darstellen.

Art der baulichen Nutzung: Ferienwohnung

Im WA nach der Ortsabrundungssatzung zulassungsfähig. Das Beherbergungskonzept sieht eine Entwicklung nur noch ausnahmsweise vor, wobei diese vorrangig im Bestand realisiert werden sollen. Wenn dies im vorliegenden Fall im Zusammenhang mit einer eigengenutzten (Dauer-) und vier Mietwohnungen erfolgt liegt dies innerhalb des maximal ein-Drittel-Anteils, der zuletzt z. B. in Weißensee entschieden wurde. 

Eingrünung, Spielplatzflächen, Befestigungsarten

Ein qualifizierter Freiflächengestaltungsplan wurde nachgereicht; die Prüfung und Abstimmung der Inhalte im Hinblick auf eine Einhaltung der Vorgaben ist noch nicht abgeschlossen. Die Festsetzungen der Spielplatzsatzung sind zu beachten – dies wird möglich sein -, ebenso die Vorgaben der Stellplatzsatzung über notwendige Größen und Ausfahrtstiefen etc..

Stellplätze

Bei der geplanten Wohnungszahl sind Behindertenstellplätze in ausreichendem Umfang nachzuweisen. Innerhalb der Garagen wurden insgesamt zwei Stellplätze auf die größere Breite ausgelegt. 

Beim Besucherstellplatz Nr. 07 liegt in der Nordwestecke mit dem Verlauf der Grundstücksgrenze eine unzulässige Verkürzung der Mindestlänge von 5,00 m auf ca. 4,9 m vor. Der Stellplatz ist um 10 cm weiter nach Osten zu verlegen. Andernfalls wäre auch die notwendige Ausfahrtstiefe von mind. 6 m (bei einer Breite des Stellplatzes von 2,5 m) nicht ausreichend erfüllt.

Zufahrt

Das Baugrundstück liegt nicht an einer öffentlich gewidmeten Verkehrsfläche. Geh- und Fahrtrechte, die auch für einen sogenannten Wohnweg nach Art. 4 BayBO notwendig sind wurden nicht vorgelegt. Die Erschließung ist damit derzeit nicht gesichert.

Die private Erschließungsstraße führt zu Grundstücken, die im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellt sind und insoweit zum größten Teil im städtischen Eigentum stehen. Für eine längerfristige Entwicklung dieser Flächen ist zu prüfen, den Weg in städtisches Eigentum zu übernehmen. Sollte sich keine einvernehmliche Lösung ergeben, könnte in Betracht gezogen werden, den Weg im späteren Bebauungsplan als öffentliche Verkehrsfläche festzusetzen. In der Ortsabrundungssatzung ist er bereits bisher als Verkehrsfläche festgesetzt, aber noch ohne Differenzierung ob privat oder öffentlich. 

LRA OAL

Ergebnis aus der Sitzungsvorbesprechung mit dem Vertreter des Landratsamtes Ostallgäu am 02.03.2023:

Das Vorhaben wird mit den beantragten Abweichungen nicht ohne Änderung genehmigungsfähig sein. Einzuhalten sein wird die Baugrenze jedenfalls in Nord-Süd-Richtung und die Geschoßzahl. Bei der Geschoßzahl handelt es sich um einen Grundzug der Planung und das geplante Maß der Freilegung der Kellergeschoßebenen mit Garagen ist nicht vertretbar.

Die Firstverläufe als solche werden nicht als abweichend einzustufen sein.

Eine gesicherte Erschließung muss vorliegen.

Zur Einschätzung der Situation fand vor der öffentlichen Sitzung eine Ortsbesichtigung statt.

Dr. Martin Metzger begrüßt es, dass Wohnungen entstehen. Größere Gebäude sind in Eschach einige vorhanden, sodass er dem Vorhaben wie vorgestellt zustimmen könnte.

Auch weitere Ausschussmitglieder sprechen sich positiv für das Vorhaben aus.

Beschlussvorschlag

Die Errichtung eines Mehrfamilienhauses ist darüber hinaus grundsätzlich vorstellbar. Notwendig ist die nachzuweisende Einhaltung der vorgeschriebenen Stellplatzlängen. Die Freilegung der Untergeschoßebenen ist zu reduzieren und die zulässige Zahl der Vollgeschoße ist einzuhalten. Die Einhaltung der Baugrenzen ist in Nord-Süd-Richtung und zur Ostseite erforderlich.

Beschluss

Die Errichtung eines Mehrfamilienhauses ist darüber hinaus grundsätzlich vorstellbar. Notwendig ist die nachzuweisende Einhaltung der vorgeschriebenen Stellplatzlängen. Die Freilegung der Untergeschoßebenen ist zu reduzieren und die zulässige Zahl der Vollgeschoße ist einzuhalten. Die Einhaltung der Baugrenzen ist in Nord-Süd-Richtung und zur Ostseite erforderlich.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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3.3.9. Nutzungsänderung von einer Wohnung in eine Ferienwohnung, Kemptener Straße 7, Fl.Nr. 694, Gemarkung Füssen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss	Sitzung des Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschusses	07.03.2023	ö	beschliessend	3.3.9

Sachverhalt

Das Baugrundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans und ist demnach dem unbeplanten Innenbereich nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB) zuzuordnen. Im faktisch vorliegenden Mischgebiet ist die Nutzung nach der Baunutzungsverordnung allgemein zulässig. 

Nach dem Beherbergungskonzept ist eine Ferienwohnung ungeachtet dessen nicht zu begrüßen, insbesondere, wenn sie dem Wohnungsmarkt eine weitere dauergenutzte Wohnung entzieht. 

Informationen, ob der Antragsteller privatrechtlich befugt ist, eine solche Änderung zu vollziehen, oder ob ggf. eine Teilungserklärung dies ausschließt, ist nicht bekannt. Im Bauantragsverfahren kann dies auch nicht berücksichtigt werden, da die Genehmigung unbeschadet privater Rechte Dritter erteilt wird (Art. 68 Abs. 5 BayBO). Sollte die Befugnis bekanntermaßen nicht vorliegen, könnte das LRA den Antrag aber mangels Sachbescheidungsinteresses zurückweisen. 

Nach vorliegender Erfahrung in anderen Fällen wird das LRA die Genehmigung als möglich einstufen und ein ggf. nicht erteiltes Einvernehmen ersetzen.

Ergebnis aus der Sitzungsvorbesprechung mit dem Vertreter des Landratsamtes Ostallgäu am 02.03.2023: Das Vorhaben ist grundsätzlich genehmigungsfähig und mit der Ersetzung eines ggf. nicht erteilten Einvernehmens ist zu rechnen.

Beschlussvorschlag

Siehe Abstimmungsergebnis: das Vorhaben wurde abgelehnt.

Beschluss

Siehe Abstimmungsergebnis: das Vorhaben wurde abgelehnt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 11

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3.3.10. Errichtung einer PV-Anlage auf dem Dach des Schuppens mit Carport – Nebengebäude, Franziskanerplatz 5, Fl.Nr. 282, Gemarkung Füssen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss	Sitzung des Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschusses	07.03.2023	ö	beschliessend	3.3.10

Sachverhalt

Es handelt sich hier um einen denkmalrechtlichen Erlaubnisantrag. 

Nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 3 Bst a / aa BayBO ist die Anlage baugenehmigungsfrei. Materiell-rechtliche Anforderungen sind trotzdem zu beachten. 

Die geplante PV-Anlage befindet sich nicht nur im Ensemble, sondern auch im Nähebereich zu eingetragenen Einzeldenkmälern, insbesondere der Franziskanerkirche St. Stephan. 

Die Beurteilung der denkmalrechtlichen Verträglichkeit obliegt den Fachbehörden (Untere Denkmalschutzbehörde beim LRA OAL und das Landesamt für Denkmalpflege). 

Seitens der Stadt Füssen ist die Zulässigkeit im Hinblick auf die Einhaltung der städtischen Baugestaltungssatzung zu prüfen. Nach bisheriger Fassung ist eine Befreiung erforderlich. Nach der als Satzung beschlossenen, aber noch nicht bekannt gemachten Neufassung ist eine Anbringung möglich, wenn sie nicht an einsehbaren Flächen erfolgt. Eine Anbringung an einsehbaren Flächen ist nur möglich, wenn dies mit dem historischen Erscheinungsbild des Denkmals bzw. Ensembles vereinbar ist, bei Einzeldenkmälern davon keine nachteiligen Auswirkungen auf dessen Substanz ausgehen, und insgesamt keine überwiegenden Gründe des Denkmalschutzes entgegenstehen (§ 4 Nr. 4.1.2). 

Anhand der vorgelegten Unterlagen ist dies nur eingeschränkt beurteilbar. Nach weiterer Prüfung sind aus Richtung Süden (vom Lechuferweg) und Osten (aus Richtung Schwangauer Straße) Sichtbezüge gegeben, die sich negativ auf das Stadtbild auswirken können.  

Martin Dopfer erörtert, dass dieses Vorhaben nicht direkt in der Altstadt in der Reichenstraße ist und er deshalb bei diesem Einzelfall zustimmen würde.

Dr. Martin Metzger rät dem Bauherren eine unauffällige Photovoltaik-Anlage zu nehmen.

Dr. Christoph Böhm teilte mit, dass die Photovoltaik gegen die aktuell gültige Gestaltungssatzung spricht und auch gegen die Neufassung, da man die Anlage sieht. Er rät dem Bauherrn wärmeleitende Dachziegel zu verwenden.

Vorsitzender Maximilian Eichstetter erörtert, dass das kommunale Einvernehmen erst erteilt wird, wenn das Vorhaben denkmalrechtlich als vertretbar eingestuft wird und trägt den Beschlussvorschlag dazu vor.

Beschlussvorschlag

Das kommunale Einvernehmen wird erteilt, wenn das Vorhaben denkmalrechtlich als vertretbar eingestuft wird.

Beschluss

Das kommunale Einvernehmen wird erteilt, wenn das Vorhaben denkmalrechtlich als vertretbar eingestuft wird.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 7, Dagegen: 4

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4. Genehmigung der Niederschrift aus der öffentlichen Sitzung des Planungs-, Bau-, Umwelt-, und Verkehrsausschusses vom 06.12.2022 und 07.02.2023

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss	Sitzung des Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschusses	07.03.2023	ö	beschliessend	4

Sachverhalt

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 10, Dagegen: 0