Datum: 04.04.2023
Status: Niederschrift
Sitzungsort: Großer Sitzungssaal des Rathauses Füssen
Gremium: Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss
Öffentliche Sitzung, 17:00 Uhr bis 17:56 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung, 17:56 Uhr bis 18:06 Uhr


Öffentliche Sitzung

TOP-Nr. Bezeichnung
1 Bekanntgaben und Informationen zu Bau- und Verkehrsangelegenheiten
2 Bauleitplanung
2.1 Bebauungsplan Hopfen am See Nr. 5, vierte Änderung; Behandlung der Stellungnahmen, Verfahrensbeschluss
3 Bauangelegenheiten
3.1 Im Genehmigungsfreistellungsverfahren behandelte bzw. auf dem Verwaltungsweg weitergeleitete Bauanträge
3.2 Bauanträge
3.2.1 Haus am Hang, Mehrfamilienhaus in Massivholzbauweise mit Garage, Eschach, Fl.Nr. 60/3, Gemarkung Eschach
3.2.2 Einbau 3 landw. FeWo in best. Bauernhaus, Einbau Hackschnitzelsilo in best. Halle, Erweiterung Heizraum, Kapellenweg 8, Fl.Nr. 335, Gemarkung Weißensee
3.2.3 Nutzungsänderung Bäckereifiliale in eine Pizzeria, Welfenstraße 17, Fl.Nr. 826/3, Gemarkung Füssen
3.2.4 Nutzungsänderung einer Wohnung in eine Ferienwohnung, Welfenstraße 24, Fl.Nr. 977/4, Gemarkung Füssen
3.2.5 Umnutzung Wohnung 7 (2. OG) zur Ferienwohnung, Thanellerstraße 3, Fl.Nr. 241/4, Gemarkung Weißensee
3.2.6 Nutzungsänderung von einer Wohnung in eine Ferienwohnung, Auf der Leite 3, Fl.Nr. 245/17, Gemarkung Weißensee
3.2.7 Neubau eines Ferienhauses mit zwei Nutzungseinheiten, Ziegelbergweg, Fl.Nrn. 2637/2, 2639/1, 2640, Gemarkung Füssen
4 Genehmigung der Niederschrift aus der öffentlichen Sitzung des Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschusses vom 07.03.2023
5 Anträge und Anfragen zu Bau- und Verkehrsangelegenheiten

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1. Bekanntgaben und Informationen zu Bau- und Verkehrsangelegenheiten

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss Sitzung des Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschusses 04.04.2023 ö beschliessend 1

Sachverhalt

  1. Denkmalrechtliche Sondierungsgrabungen auf dem Parkplatz des Krankenhauses:
    Erlaubnis liegt vor; Beginn der Arbeiten am 03.04.2023

  1. Sanierung und Umbau des Wohnhauses Faulenbachgäßchen 7 ½

  • Bauliche Detailänderungen sind mit dem LRA / LfD abgestimmt; 
  • ein Teil davon ist bereits umgesetzt (z. B. Fenstersprossen, Fensterbleche);
  • eine Verschmälerung der Ortgangbleche auf 2 cm erfolgt im Mai;
  • hinsichtlich einer waagrechten oder senkrechten Verschalung der Gauben setzt auch die bisherige Gestaltungssatzung nichts ausdrücklich fest; die Ausführung muss sich nur harmonisch einfügen. Die waagrechte Verschalung passt dahingehend besser zu der nicht beanstandeten waagrechten Verschalung der Nordfassade.
  • Die Blecheindeckung der Gauben harmoniert mit der nicht beanstandeten gleichen Eindeckung der Terrassenüberdachung und anderen Metallbauteilen wie den Stützen an der Terrasse und dem Balkon. Seitens der ausführenden Firma wurde im Vorfeld darauf hingewiesen, dass die Eindeckung der Gauben mit Ziegeln als technisch nicht vertretbar einzustufen ist. 
  • Seitens des LRAes OAL wird der Stadt Füssen die Einleitung eines Bußgeldverfahrens nicht empfohlen. Seitens der Bauherren wurde schlüssig dargelegt, dass nach der Erteilung der Genehmigung versucht wurde, eine Klärung der Änderungen herbeizuführen, was aber nicht zeitnah zustande gekommen ist und witterungsbedingt ein Schließen des Daches notwendig war.  

Dr. Christoph Böhm verweist darauf, dass die Stützen für den Balkon, als auch die Gauben so nicht genehmigt wurden. Seiner Meinung nach müsste ein Abbruch folgen.

Armin Angeringer verweist auf mehrere Punkte, die von seitens des Landratsamtes nicht beanstandet wurden, darunter auch die Stützen und die Gaubenbreite. Somit könnten diese so beibehalten werden. 

Magnus Peresson interessiert nur inwieweit die Ausführung mit der Genehmigung übereinstimmt.  

Vorsitzender Maximilian Eichstetter erklärt, dass dieser Punkt lediglich dazu dient darüber zu informieren, dass Ende Mai die Handwerker kommen und dies Anfang spätestens Mitte Juni nochmal kontrolliert werden muss.

Magnus Peresson weist daraufhin, dass jeder Handwerker der mit Holz arbeitet, wissen muss, dass man Hölzer eigentlich immer senkrecht verlegen muss, damit das Wasser abläuft. Das tut es bei einer waagerechten Schalung nicht. Zudem passt dies nicht in die Altstadt, so Peresson.

Vorsitzender Maximilian Eichstetter erklärt, dass von der Baubehörde zurückgemeldet worden ist, dass gegen die Gestaltungssatzung nicht verstoßen wurde. Zudem steht in der Baubewilligung drin, verputzt oder mit Holz verkleidet, aber es steht nicht drin ob waagrecht oder senkrecht. 

  1. Eingrünung des Garagenparks an der Kemptener Straße
Lt. Genehmigungsbescheid Fertigstellung erst bis Februar 2024 geboten.



Der Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss nimmt die Ausführungen zur Kenntnis. 

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2. Bauleitplanung

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss Sitzung des Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschusses 04.04.2023 ö beschliessend 2
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2.1. Bebauungsplan Hopfen am See Nr. 5, vierte Änderung; Behandlung der Stellungnahmen, Verfahrensbeschluss

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss Sitzung des Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschusses 04.04.2023 ö beschliessend 2.1

Sachverhalt

Der Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss der Stadt Füssen hat am 06.12.2022 in öffentlicher Sitzung beschlossen, den Bebauungsplan Hopfen am See Nr. 5 zu ändern (Aufstellungsbeschluss). Der bebaute Bereich der Ortslage Hopfen am See soll maßvoll erweitert werden; dazu soll im Anschluss an vorhandene Bebauung eine Lücke geschlossen werden um eine Nutzung durch die dort ansässige Familie zu ermöglichen. Ferienwohnungen werden ausgeschlossen. 

Der Bebauungsplan wird im Verfahren nach § 13b BauGB aufgestellt. Im beschleunigten Verfahren wird von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, vom Umweltbericht nach § 2a BauGB abgesehen. Dennoch werden Regelungen zu einer angepassten Eingrünung getroffen.
Der Entwurf des Bebauungsplans bestehend aus Planzeichnung, Textteil und Begründung (jeweils in der Fassung vom 06.12.2022) lag in der Zeit Donnerstag, 22.12.2022 bis Mittwoch, 25.01.2023 im Rathaus der Stadt Füssen öffentlich aus und konnte dort während der Öffnungszeiten eingesehen werden. Gleichzeitig wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange beteiligt. 

Inhalte der Planung siehe https://stadt-fuessen.org/bebauungsplan-hopfen-5 

Die Abwägung befindet sich noch in der Bearbeitung; aufgrund der Stellungnahme des Landratsamtes Ostallgäu musste eine immissionsschutzfachliche Begutachtung beauftragt werden. Das nun vorliegende Ergebnis führt zu einer notwendigen Einarbeitung zusätzlicher Festsetzungen mit der Folge einer erneuten Beteiligung der Öffentlichkeit und der noch betroffenen Behörden. 







       


         





                   


               


       

Beschlussvorschlag

Der Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss beschließt die Abwägung gemäß Anlage im Ratsinformationssystem. Der Ausschuss billigt die geänderte Entwurfsfassung des Bebauungsplanes und beschließt die erneute Beteiligung der Öffentlichkeit und der noch betroffenen Behörden. Die Möglichkeit, Anregungen vorzubringen wird auf die geänderten bzw. ergänzten Teile beschränkt.

Beschluss 1


       
     
     

     
     


Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

Beschluss 2


       

       

     

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

Beschluss 3

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

Beschluss 4

Der Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss der Stadt Füssen biligt nach Kenntnisnahme und Abwägung der zur öffentlichen Auslegung vorgetragenen Anregungen und Stellungnahmen den Entwurf des Bebauungsplanes Hopfen am See Nr. 5, 4. Änderung im Bereich Uferstraße gemäß § 13b BauGB, bestehend aus den textlichen Festsetzungen, der Planzeichnung und der Begründung, jeweils in der Fassung vom 04.04.2023, zur erneuten, verkürzten (14 Tage) öffentlichen Auslegung und Beteiligung der noch betroffenen Träger öffentlicher Belange. Die Möglichkeit, Stellungnahmen vorzubringen, wird auf die geänderten oder ergänzten Teile beschränkt
        

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

Dokumente
Download 230323 BBP Hopfen am See Nr. 5 4. Ä.Uferstraße.pdf
Download 230323 BBP Hopfen am See Nr. 5, 4. Ä. im Bereich Uferstraße E Abwägung.pdf
Download 230323 Hopfen am See Nr. 5 4. Ä. Uferstraße Satzung Begründung UWB.pdf

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3. Bauangelegenheiten

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss Sitzung des Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschusses 04.04.2023 ö beschliessend 3
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3.1. Im Genehmigungsfreistellungsverfahren behandelte bzw. auf dem Verwaltungsweg weitergeleitete Bauanträge

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss Sitzung des Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschusses 04.04.2023 ö beschliessend 3.1

Sachverhalt

1.        Wohnhausum- und anbau, Vorderegger Weg 10, Fl.Nr. 504, Gemarkung Weißensee
2.        Neubau Einfamilienhaus mit Garage, Josef-Lorch-Straße, Fl.Nr. 3054/15, Gemarkung Füssen
3.        Tektur zum Um.- u. Zubau mit energetischer Sanierung u. Dachanhebung mit Photovoltaik u. Solar-
anlage am Dach, Abbruch Anbau mit Neuaufbau, Kreuzkopfstraße 4, Fl.Nr. 1640/1, Gemarkung Füssen
4.        Nachtrag zum Bauantrag Verschiebung eines Baumes, sowie Errichtung zweier Warenautomaten mit Versorgungseinheit und Mülleimern, Kemptener Straße 87a, Fl.Nrn. 740 und 740/1, Gemarkung Füssen
5.        Erweiterung Mitarbeiterraum, Ringweg 6, Fl.Nrn. 204 und 120/2, Gemarkung Hopfen         am See
6.        Anbau Carport an bestehende Doppelgarage, Ziegelwiesstraße 19, Fl.Nr. 3144/4, Gemarkung
Füssen
7.        Errichtung eines Carports, Oblisbergstraße 3, Fl.Nr. 824/1, Gemarkung Füssen         
8.        Tektur, Aufstockung und Ausbau vom DG + Nutzungsänderung der Praxis zu Wohnraum, Von-Freyberg-Straße 21, Fl.Nr. 772/3, Gemarkung Füssen 
9.        Dachsanierung und Einbau von zwei Gauben, Kräheweg 8, Fl.Nr. 3059/4, Gemarkung Füssen

Dr. Christoph Böhm möchte wissen, ob bei Punkt drei die Abstandsflächen eingehalten sind, ob eine Gefahr für die Nachbarbebauung besteht und ob durch den Dachaufbau auch gleichzeitig das Dach angehoben wird.

Armin Angeringer erklärt, dass der Wiederaufbau lt. Erklärung des Planers genauso stattfinden soll, wie der bereits genehmigte und vorhandene Bau.  Die Abstandsflächen wurden bei den früheren Genehmigungen bereits eingehalten, als die Abstandsflächen noch mit höheren Anforderungen beschaffen waren, als es heute der Fall ist. Somit kann von der Einhaltung der Abstandsflächen ausgegangen werden. In der ursprünglichen Genehmigung wurden verschiedene Befreiungen vom Bebauungsplan bewilligt, unter anderem was die Geschossflächenzahl und die Dachform betrifft. Nach der Plandarstellung ergibt sich hinsichtlich des Dachaufbaues keine Änderung, somit kann man von der gleichen Höhe ausgehen.

Der Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss nimmt die Ausführungen zur Kenntnis.

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3.2. Bauanträge

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss Sitzung des Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschusses 04.04.2023 ö beschliessend 3.2
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3.2.1. Haus am Hang, Mehrfamilienhaus in Massivholzbauweise mit Garage, Eschach, Fl.Nr. 60/3, Gemarkung Eschach

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss Sitzung des Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschusses 04.04.2023 ö beschliessend 3.2.1

Sachverhalt

Sachverhalt und rechtliche Ausgangslage siehe Feststellungen vom 22.03.2023.

Unterlagen einschließlich der Pläne zum Bauvorhaben und Beschreibung der rechtlichen Ausgangslage siehe für angemeldete Benutzer im Ratsinformationssystem (RIS). 

Über eine erste Fassung des Antrages wurde nach Ortsbesichtigung bereits in der letzten Sitzung beraten.

Beschluss des PBUV vom 07.03.2023:
„Der Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss beschließt, wegen der nicht gesicherten Erschließung das kommunale Einvernehmen zum derzeitigen Stand nicht zu erteilen. Hinsichtlich der Übernahme des privaten Wegs durch die Stadt Füssen sind weitere Gespräche zu führen. 
Die Errichtung eines Mehrfamilienhauses ist darüber hinaus grundsätzlich vorstellbar. Notwendig ist die nachzuweisende Einhaltung der vorgeschriebenen Stellplatzlängen. Die Freilegung der Untergeschoßebenen ist zu reduzieren und die zulässige Zahl der Vollgeschoße ist einzuhalten. Die Einhaltung der Baugrenzen ist in Nord-Süd-Richtung und zur Ostseite erforderlich.“

Die Planung wurde überarbeitet und sie wird wie folgt beschrieben:

  • Das Gebäude ist baurechtlich in zwei Bauteile getrennt, wird jedoch auf einem Grundstück und mit einem Eigner errichtet:
 Bauteil Nord mit vier Mietwohnungen & einer Ferienwohnung (Gebäudeklasse 3)
 Bauteil Süd mit einer Wohneinheit für die Bauherrnfamilie (Gebäudeklasse 2)
  • Die Ferien- und Mietwohnungen sollen altersgerecht und barrierefrei mit Aufzug erschlossen werden. Anmerkung: Die bauliche Trennung der beiden Gebäude war notwendige Konsequenz zur Einhaltung der Obergrenze von zwei Vollgeschoßen. Mit der Trennung ist jedes Haus eigenständig zu berechnen. Nachteilige Folge ist, dass das eigengenutzte Haus Süd nicht mehr an den Aufzug angebunden ist. In der Ebene +2 besteht noch eine Verbindung durch eine T30-Tür. Im Aufzugschacht befindet sich hier lt. Plan aber nur noch der Technikbereich des Aufzugs.  

Die in der Sitzung vom 07. März 2023 vorgebrachten Änderungswünsche wurden wie folgt in der überarbeiteten Planung berücksichtigt:

1. Einhaltung der Baugrenzen im Norden und Süden durch Verkürzung des Gebäudes.
2. Einhaltung der Zweigeschossigkeit durch Aufteilung in zwei separate Gebäude.
3. Gebäudehöhe Bauteil Nord um ca. 1,15m reduziert durch niedrigere Bezugshöhe, flacheren Kniestock & First.

Unabhängig davon sind dennoch weitere Abweichungen von der Ortsabrundungssatzung erforderlich, wir bitten daher folgenden Antrag auf Abweichung positiv zu bescheiden:

a. Baufenster: Die Bebauung des Hauptgebäudes sowie von Garagen sind innerhalb
der Baufenster zu planen.
Das geplante Wohngebäude weicht im Südosten vom Baufenster ab.
Die Garagen Ost und Süd weichen von den Umgrenzungen von Flächen für Nebenanlagen ab.

Begründung

 Baugrenze / Wohnhaus: Die gemäß Stellplatzsatzung geforderten offenen Besucherstellplätze sind aufgrund der starken Topographie nur direkt entlang der Straße möglich. Ferner ist beabsichtigt, dass die private Anliegerstraße mittelfristig zur Erschließung eines neuen Wohngebietes mit ggf. mehr Anliegerverkehr ausgebaut werden könnte. Daher soll das Wohnhaus mind. 3m von der Straßengrenze abgerückt werden. Als Folge überschreitet der Bauteil Süd die Baugrenze teilweise im südöstlichen Bereich.
Der hier direkt angrenzende Nachbar Flurnr. 60 hat seine Zustimmung erteilt.
Die Grundfläche des Wohnhauses beträgt < 290m² und bleibt trotz Abweichung im Umriss unterhalb der möglichen Grundfläche des Baufensters mit ca. 300m². Die Überschreitung der Bauflächen rührt nicht aus einer vergrößerten Grundfläche her, sondern reagiert auf die besondere Geländesituation um die erforderliche Erschliessung & Stellplätze unterbringen zu können.

 Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen / Garagen: Die vorgegebene Umgrenzung für eine Garage im Nordwesten ist für die Unterbringung aller Stellplätze nicht ausreichend. Eine Unterbringung aller Stellplätze in einer einzigen Tiefgarage unter dem Wohngebäude wäre aufgrund der besonderen Hangsituation unwirtschaftlich und würde erhebliche Eingriffe mit einer bis zu 6,5m tiefen Baugrube erfordern, welche in der Bauphase auch die Nachbargebäude gefährden könnte.

Daher sind die Stellplätze auf drei Tiefgaragen aufgeteilt:
1. Tiefgarage im UG Bauteil Nord und
2. Tiefgarage in nordöstlicher Grundstücksecke für die Bewohner Bauteil Nord;
3. Tiefgarage in südwestlicher Grundstücksecke für die Bewohner Bauteil Süd
Die Tiefgaragen Nr. 2 und 3 sind außerhalb der „Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen“ geplant. Die Grundflächen der separaten Garagen messen zusammen ca. 100m² und blieben trotz abweichender Positionen innerhalb der möglichen Grundfläche des Baufensters. Die Garagen werden als überdeckte, in das Hanggelände eingegrabene Tiefgaragen ausgeführt, und fügen sich so in das Gelände ein. Die Garagendächer sollen als Terrassen und Gartenersatz für die Wohnungen angelegt werden um zumindest kleinere ebene Freibereiche auf der Hangwiese zu schaffen.

Durch die Staffelung in unterschiedlich hohe Bauteile ist der größere Nordbauteil tiefer im Gelände angeordnet, die Höhe des großen Ostgiebels fällt daher gegenüber den östlichen Nachbarn Fl.nr. 60/1 deutlich niedriger aus als bei einer regulären durchgehenden Geschossigkeit.

Diese Lösung erscheint nun als noch vertretbar. Die in den Plänen dargestellten Anböschungen der Untergeschoßbereiche sind zwingend umzusetzen. 

Die 11 Stellplätze sind zwar in ihrer Summe ausreichend, jedoch ist hiervon einer zusätzlich als frei anfahrbarer Besucherstellplatz vorzusehen. 

Zum Nachweis der gesicherten Erschließung ist noch die Eintragung eines Geh-, Fahrt- und Leitungsrechts verbunden mit einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit zugunsten des Freistaates Bayern nachzureichen. Die Übernahme des privaten Wegs durch die Stadt Füssen ist weiterzuverfolgen. 


LRA OAL

Ergebnis aus der Sitzungsvorbesprechung mit dem Vertreter des Landratsamtes Ostallgäu am 30.03.2023:
Das Vorhaben wird nach vorläufiger Einschätzung grundsätzlich genehmigungsfähig sein.

  1. Die Baugrenzen an der Nord- und Südseite des Wohnhauses werden nun eingehalten. 

  1. Die Baugrenze an der Südostecke soll weiterhin überschritten werden. Diese Überschreitung ist hinsichtlich des in der Satzung formulierten Ziels, wonach die Gebäude im Interesse des Nachbarschutzes versetzt situiert sein sollen, nicht relevant. Die nach BayBO notwendige Abstandsfläche muss eingehalten werden. Dies ist offensichtlich der Fall. Insoweit ist die Überschreitung gemäß § 31 Abs. 2 BauGB genehmigungsfähig, weil die Grundzüge der Bauleitplanung nicht berührt werden, die Abweichung städtebaulich vertretbar und unter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Nach dem  des VGH München vom 29. 8. 2014 - 15 CS 14.615 vermitteln Baugrenzen „nachbarlichen Drittschutz nur dann, wenn die Gemeinde als Planungsträgerin der Festsetzung ausnahmsweise diese Funktion geben will.“ „Eine nachbarschützende Wirkung durch Baulinien und Baugrenzen ist in der Regel nicht gegeben. Etwas Anderes gilt nur dann, wenn der Plangeber hierdurch faktisch einzuhaltende Grenzabstände festsetzt und damit denselben Zweck verfolgt wie die in den Landesbauordnungen vorgesehenen Abstandsflächenregelungen.“ (beck online, Kommentar zu § 31 Abs. 2 BauGB unter Bezug auf NJW –Spezial 2014, 653). Dies ist hier nicht der Fall. Nach der Begründung zur Satzung ist das städtebauliche Ziel, eine Bebauung „auf Lücke“ zu erreichen. Dazu dienen die Baugrenzen im Norden und Süden. Die Baugrenze an der Ostseite hat vorrangig eine städtebaulich-architektonische Funktion. Sie ist in Verbindung mit den Firstlinien zu sehen und soll bewirken, dass eine T-förmige Anordnung von zwei Bauteilen entsteht, wobei der quergestellte Teil an der Südseite schmäler sein soll als die Länge des um 90° gedrehten Bauteils an der Nordseite. Anderenfalls wäre zu befürchten, dass der südliche Bau eine größere Breite als Länge erreicht und unproportional wirkt. Dieses Ziel wird mit der Planung erreicht und eingehalten. Weiter ist zu würdigen, dass die Planung so verändert wurde, dass die übrigen Vorgaben weitestgehend erfüllt werden können, siehe nachfolgende Ausführungen. 

  1. Die Garagen liegen weiterhin zum Teil außerhalb der dafür bestimmten Flächen. Die mögliche Größe in qm wird nach der Beschreibung eingehalten. Die geänderte Lage ist mit den nachbarlichen Interessen vereinbar, da die Garagen in den Hang eingebunden sind und nicht als Bauwerke in Erscheinung treten, die in die oben beschriebene Bebauung „auf Lücke“ nachteilig eingreifen. Hinsichtlich ihrer städtebaulichen Vertretbarkeit ist nachteilig, dass sie an der nördlichen Hausfassade eine vollständige Freilegung einer dritten Geschoßebene bewirken. Vertretbar ist dies nur, wenn zumindest die Westfassade in dieser Ebene weitestgehend angeböscht bleibt bzw. wird, ebenso an der südlichen Garage. Anderenfalls würde das Gebäude unverhältnismäßig massiv in Erscheinung treten.

  1. Zahl der Vollgeschoße: Die beiden Hausteile werden nun durch eine innenliegende Wand getrennt. In der oberersten Geschoßebene ergibt sich lt. Schnitt A ein halbgeschoßiger Versatz. Die getrennte Berechnung der Zahl der Vollgeschoße ist damit gerechtfertigt. Im Haus Nord sind die Ebenen -1 und 0 Vollgeschoße, im Haus Süd die Ebenen 0 und +1. Voraussetzung ist wie unter Nr. 3) beschrieben die Anböschung der jeweils darunterliegenden Ebenen an der Westseite. 

  1. Firstrichtung: Entgegen der nachbarlichen Einwendung weicht das Vorhaben nicht von der Satzung ab. Wie unter 2) beschrieben liegt hier eine festgesetzte Firstrichtung in T-Form. Es handelt sich hier um zwei ausdrücklich festgesetzte Hauptfirste nach § 3 Nr. 4 Satz 1 der Ortsabrundungssatzung. Die nach Satz 2 geregelten abweichend möglichen Firste für Quergiebel, Nebengebäude und Garagen gelten wegen des Begriffs „abweichend“ hier nicht. Bei diesen beiden Häusern am Hang handelt es sich eben gerade um keinen abweichenden, sondern um einen ausdrücklich festgesetzten Firstverlauf. Die in der Satzung beigelegten „Rahmenbedingungen für die Gestaltung von Dachaufbauten“ sind zudem kein verbindlich festgesetzter Inhalt, sondern gehören zu den unverbindlichen Hinweisen, siehe S. 2 Nr. 3 der Satzung. Demzufolge muss der Hausteil Süd keinen tieferliegenden First aufweisen als der Hausteil Nord. 

Hinsichtlich der gesicherten Erschließung wurde zwischenzeitlich der Auszug einer Kopie der notariellen Beurkundung vorgelegt, wonach ein Geh- und Fahrtrecht mit zusätzlicher Sicherung für den Freistaat Bayern eingetragen werden sollte, sowie ein Ver- und Entsorgungsleitungsrecht. Der Nachweis, dass dies auch im Grundbuch eingetragen wurde ist noch zu erbringen. 


Vorsitzender Maximilian Eichstetter wirft ein, dass noch ein Besucherstellplatz fehlt. Hierbei handelt es sich um einen formellen Akt.

Martin Dopfer erkundigt sich, ob für den fehlenden Stellplatz ungeplant werden muss.

Armin Angeringer erklärt, räumlich müsste es möglich sein den Besucherstellplatz unterzubringen und beschreibt mögliche Ansätze. 

Vorsitzender Maximilian Eichstetter betont, dass allgemein der Aufwand für fehlende Einzelheiten immens ist. Es ist sehr schade, dass nicht alles Benötigte immer gleich eingezeichnet wird. 

Dr. Christoph Böhm erkundigt sich, warum Bauanträge nicht sofort zurückgeschickt werden, wenn etwas fehlt.

Vorsitzender Maximilian Eichstetter bezieht sich auf einen bestimmten Architekten, bei dem dies fast immer der Fall ist. Dieser reicht jedoch ca. 50% der Bauanträge ein. In diesem Fall war es minimal. Zudem möchte die Verwaltung kundenorientiert arbeiten und man muss froh sein, dass es heutzutage noch Bauherren gibt, die Wohnraum schaffen. Aber prinzipiell stimmt Eichstetter Dr. Böhm zu und bestätigt, es wäre besser diese Anträge zurückzuschicken.

Armin Angeringer gibt zu bedenken, dass man den Planern auch oft keine Vorwürfe machen kann, da sich in einem Großteil der Bauanträge aus der Prüfung Details ergeben, die nicht immer im Vorfeld erkennbar sind

Vorsitzender Maximilian Eichstetter ergänzt, dass Architekten oft auch nach dem Wunsch der Bauherren handeln.

Dr. Christoph Böhm ist ebenfalls der Meinung, dass es wichtig ist über Kleinigkeiten hinwegzusehen. Aber wenn es überhaupt nicht weitergehen kann, hat er kein Verständnis.

Beschlussvorschlag

Der Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss beschließt, das kommunale Einvernehmen grundsätzlich zu erteilen.
Die Eintragung des Geh-, Fahrt- und Leitungsrechts im Grundbuch ist noch nachzuweisen.
Die in den Plänen dargestellten Anböschungen der Untergeschoßbereiche sind zwingend umzusetzen.
Ein zusätzlicher frei anfahrbarer Besucherstellplatz ist noch nachzuweisen.
Die mittelfristige Übernahme des privaten Wegs durch die Stadt Füssen ist weiterzuverfolgen.

Beschluss

Der Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss beschließt, das kommunale Einvernehmen grundsätzlich zu erteilen.
Die Eintragung des Geh-, Fahrt- und Leitungsrechts im Grundbuch ist noch nachzuweisen.
Die in den Plänen dargestellten Anböschungen der Untergeschoßbereiche sind zwingend umzusetzen.
Ein zusätzlicher frei anfahrbarer Besucherstellplatz ist noch nachzuweisen.
Die mittelfristige Übernahme des privaten Wegs durch die Stadt Füssen ist weiterzuverfolgen.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 12, Dagegen: 0

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3.2.2. Einbau 3 landw. FeWo in best. Bauernhaus, Einbau Hackschnitzelsilo in best. Halle, Erweiterung Heizraum, Kapellenweg 8, Fl.Nr. 335, Gemarkung Weißensee

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss Sitzung des Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschusses 04.04.2023 ö beschliessend 3.2.2

Sachverhalt

Sachverhalt und rechtliche Ausgangslage siehe Feststellungen vom 30.03.2023.

Unterlagen einschließlich der Pläne zum Bauvorhaben und Beschreibung der rechtlichen Ausgangslage siehe für angemeldete Benutzer im Ratsinformationssystem (RIS). 

Die Ferienwohnungen bestehen nach dem vorliegenden Schriftwechsel offensichtlich schon seit 20 Jahren und die noch notwendige Genehmigung ist erst jetzt aufgefallen. Bauplanungsrechtlich zählen sie im faktischen Dorfgebiet nach § 5 Abs. 2 Nr. 5 in Verbindung mit § 13a der Baunutzungsverordnung zu den allgemein zulässigen Nutzungen. 

Das Beherbergungskonzept sieht Weißensee als Eignungsgebiet vor. Dort zählt Ferien auf dem Bauernhof zu den traditionell wichtigen Funktionen des Nebenerwerbs. Neue Angebote sollen dabei mit Bedacht, nur nach sorgfältiger Prüfung und vorrangig im Bestand realisiert werden. 

Eine Nutzung im Bestand ist gegeben. Neben den drei Ferienwohnungen (OG und DG) bestehen noch zwei weitere Wohnungen (EG und OG). Stellplätze werden ist ausreichender Zahl nachgewiesen. 

Nach außen tritt der nordseitig geplante Heizraumanbau mit Kamin in Erscheinung. Bauplanungsrechtlich steht dem nichts entgegen. Hinsichtlich der Ausführung der Fassade etc. enthält der Antrag nur die Aussage „Mauerwerk“. Der Kamin wird als „massiv“ beschrieben. 

Nachdem mit dem Antrag in der Summe fünf Wohnungen vorhanden sind, sind die Vorgaben der Spielplatzsatzung zu beachten. Auch dazu enthielt der Antrag zunächst noch keine Aussagen.

Am 30.03. und 04.04.2023 wurden angeforderte Unterlagen und Informationen nachgereicht.

Diese belegen die ausreichende Spielplatzgröße und weisen die Stellplätze vollständig innerhalb der schon versiegelten Flächen nach.
Der Heizraum wird verputzt. Der Kamin ist in Edelstahl geplant. Nach der Wohnflächenberechnung beträgt der Anteil der dauergenutzten Wohnfläche 57 % und der Ferienwohnungen 43 %. Bezogen auf die Wohnfläche liegt der Anteil der Ferienwohnungen damit über den in letzten Fällen in Weißensee diskutierten Zielwert. Unter Berücksichtigung der weiteren landwirtschaftlichen Nutzflächen im Gebäude liegt der Wert allerdings deutlich niedriger.

LRA OAL
Ergebnis aus der Sitzungsvorbesprechung mit dem Vertreter des Landratsamtes Ostallgäu am 30.03.2023:
Das Vorhaben wird nach vorläufiger Einschätzung grundsätzlich genehmigungsfähig sein. Die Lage ist dem Außenbereich zuzurechnen. Die Ferienwohnungsnutzung wird dabei noch von der privilegierten Nutzung „mitgezogen“ werden. 
 
Vorsitzender Maximilian Eichstetter verweist auf die zunächst mangelhaft ausgearbeiteten Planunterlagen und bittet die Stellplätze und die Freiflächenplan sofort ordentlich einzuzeichnen, dann tut sich das Bauamt leichter und spart sich wieder eineinhalb Stunden Arbeit für die zusätzliche Bearbeitung.   

Beschlussvorschlag

Der Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss beschließt, das kommunale Einvernehmen zu erteilen. 

Beschluss

Der Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss beschließt, das kommunale Einvernehmen zu erteilen. 

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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3.2.3. Nutzungsänderung Bäckereifiliale in eine Pizzeria, Welfenstraße 17, Fl.Nr. 826/3, Gemarkung Füssen

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss Sitzung des Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschusses 04.04.2023 ö beschliessend 3.2.3

Sachverhalt

Sachverhalt und rechtliche Ausgangslage siehe Feststellungen vom 23.03.2023.

Unterlagen einschließlich der Pläne zum Bauvorhaben und Beschreibung der rechtlichen Ausgangslage siehe für angemeldete Benutzer im Ratsinformationssystem (RIS). 

LRA OAL
Ergebnis aus der Sitzungsvorbesprechung mit dem Vertreter des Landratsamtes Ostallgäu am 30.03.2023:
Das Vorhaben wird nach vorläufiger Einschätzung grundsätzlich genehmigungsfähig sein.
Die Einstufung als Allgemeines Wohngebiet (WA) wurde bestätigt.

Das Vorhaben liegt im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB. Die Zulässigkeit nach der Art der baulichen Nutzung bestimmt sich bauplanungsrechtlich nach der Einstufung der Umgebung. 

§ 4 Allgemeine Wohngebiete
(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.
(2) Zulässig sind
1. Wohngebäude,
2. die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
3. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.
(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden
1. Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2. sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
3. Anlagen für Verwaltungen,
4. Gartenbaubetriebe,
5. Tankstellen.

Schank- und Speisewirtschaften sind erfahrungsgemäß eine Quelle von Störungen vor allem in den hier besonders schutzbedürftigen Abendstunden. Dienen diese Anlagen der Versorgung des Gebiets, sind die damit verbundenen Auswirkungen im Allgemeinen hinzunehmen (§ 4 Abs. 2 Nr. 2). Andere Schank- und Speisewirtschaften fallen nach stellenweise vertretener Kommentarmeinung nicht unter § 4 Abs. 3 Nr. 2 (Ziegler § 1 Rn. 72; Bielenberg § 2 Rn. 33 b; Fickert/Fieseler § 2 Rn. 13.21). Allerdings vertritt z. B. das Oberverwaltungsgericht (OVG) Münster in seinem Beschluss vom 16.3.2005 – 10 B 1350/04, BauR 2005, 1288 eine andere Auffassung. (König/Roeser/Stock/Stock, 3. Aufl. 2014, BauNVO § 4 Rn. 74, beck-online). 
Das OVG stellt darauf ab, ob von dem Betrieb nennenswerte Störungen ausgehen, z. B. durch den verursachten Verkehr. Dieser kann störend sein, wenn er in das Wohngebiet hineingezogen wird und die Wohnruhe beeinträchtigt. 

Vorliegend befindet sich der Betrieb an einer innerörtlichen Hauptverbindungsstraße mit einer über das Gebiet hinausgehenden Verbindungsfunktion. Unmittelbar ostseitig benachbart befindet sich ebenfalls eine Gaststätte mit deutlich größeren Bewirtschaftungsflächen innen und außen; unweit stadteinwärts folgt ein Handwerksbetrieb und im Anschluss der deutlich gewerblich genutzte Bereich mit Supermarkt/Bäcker, KFZ-Zulassungsstelle, Büroflächen, Apotheke und Gaststätte. 
Die Lage weist damit in ihrer Umgebung eine Prägung durch Nichtwohnnutzungen auf, wenngleich der Schwerpunkt sich in westlicher Richtung zur Wohnnutzung verändert. Aber auch dort sind andere Nutzungen vorhanden (Praxis für Ergotherapie, touristische Vermietung und das Seniorenzentrum St. Martin mit weit über das Gebiet hinausgehender Bedeutung). 

Die Außenbewirtungszeiten sind tageszeitlich durch die bayernweit geltende Verordnung für Biergartenbetriebe beschränkt. 

Die Gastraumfläche ist innen mit ca. 16 qm sehr klein und soll 16 Sitzplätze ermöglichen. Dazu kommt eine Verkaufstheke für den Verzehr außer Haus. 

Von einem Nachbaranwesen liegt eine Beschwerde über unzumutbare Verhältnisse und Störungen vor. 

Die Stadt Füssen kann letztendlich nur eine gewisse Einschätzung treffen. Eine gaststättenrechtliche Erlaubnis mit Auflagen wurde durch das Landratsamt Ostallgäu – wie bei den Betriebsvorgängern – erteilt. Auch im aktuellen Baugenehmigungsverfahren erscheint eine positive Entscheidung unter Auflagen möglich. Näheres wird die immissionsschutzfachliche Überprüfung durch die Untere Immissionsschutzbehörde ergeben müssen. Von einer augenscheinlichen Unzumutbarkeit im Sinne von § 15 BauNVO ist nicht auszugehen.

Lt. LRA spricht die geringe Größe innen für die Annahme einer Schank- und Speisewirtschaft, die in erster Linie der Versorgung des Gebiets dient. Ein Mitnahmeverkauf in überschaubarer Größenordnung und dementsprechend in einem weiteren Bereich ausliegende Werbeflyer führen nicht automatisch zu einer anderen Einstufung. Hinsichtlich notwendiger Auflagen wird die Untere Immissionsschutzbehörde beteiligt. 

Stellplätze können zahlenmäßig ausreichend nachgewiesen werden. Lagemäßige Abweichungen von der Satzung wurden bereits im Rahmen eines früheren Betriebs zugelassen.  

Beschlussvorschlag

Der Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss beschließt, das kommunale Einvernehmen zu erteilen. Welche Auflagen geboten sind, um einen für die Umgebung zumutbaren Betrieb sicherzustellen, ist immissionsschutzfachlich durch das Landratsamt Ostallgäu zu überprüfen. 

Beschluss

Der Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss beschließt, das kommunale Einvernehmen zu erteilen. Welche Auflagen geboten sind, um einen für die Umgebung zumutbaren Betrieb sicherzustellen, ist immissionsschutzfachlich durch das Landratsamt Ostallgäu zu überprüfen. 

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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3.2.4. Nutzungsänderung einer Wohnung in eine Ferienwohnung, Welfenstraße 24, Fl.Nr. 977/4, Gemarkung Füssen

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss Sitzung des Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschusses 04.04.2023 ö beschliessend 3.2.4

Sachverhalt

Sachverhalt und rechtliche Ausgangslage siehe Feststellungen vom 08.03.2023. 

Unterlagen einschließlich der Pläne zum Bauvorhaben und Beschreibung der rechtlichen Ausgangslage siehe für angemeldete Benutzer im Ratsinformationssystem (RIS). 

Das Baugrundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans und ist demnach dem unbeplanten Innenbereich nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB) zuzuordnen. Im faktisch vorliegenden reinen Wohngebiet setzt die Erteilung der Genehmigung eine Ausnahme von der Baunutzungsverordnung voraus. 

Nach § 3 Abs. 3 BauNVO kann eine Ferienwohnung ausnahmsweise zugelassen werden. Am 27.07.2021 hat der Stadtrat ein Einzelhandelskonzept beschlossen, nach welchem eine Ferienwohnung an einem solchen Standort zukünftig nicht mehr zugelassen werden soll. Auch wenn das Konzept grundsätzlich im Wege der Bauleitplanung umgesetzt werden soll, kann es dennoch als Grundlage für ein auszuübendes Ermessen herangezogen werden. Insoweit wird das Ermessen („kann“) hinsichtlich des Einvernehmens dahingehend ausgeübt, dass es in diesen Fällen nicht mehr erteilt wird. 

Nach EZBK/Söfker, 142. EL Mai 2021, Kommentar zu BauGB § 31 Rn. 25 beinhaltet die Kann-Bestimmung eine Ermessensentscheidung der zuständigen Behörde. Dies bedeutet, dass auch bei Vorliegen der Voraussetzungen der Ausnahme kein Rechtsanspruch auf Erteilung der Ausnahme besteht. Der Antragsteller hat (nur) einen Anspruch auf ermessensfehlerfreie Entscheidung. Dabei sind die Grundsätze der Gleichbehandlung zu beachten und es sind nur städtebauliche Gründe zu berücksichtigen. 

Nach dem VGH Mannheim Urt. v. 19.11.2003 – 5 S 2762.02, ZfBR 2004, 284 = BeckRS 2004, 20188; Urt. v. 10.10.2017 – 8 S 1606.15, BeckRS 2017, 130929, können Planänderungsabsichten als Ermessenerwägungen beachtlich sein, wenn sie ernsthaft und hinreichend konkret sind. 
Dies ist bei dem 130seitigen Konzept, das ausdrücklich zur Umsetzung beschlossen wurde, der Fall. Es beinhaltet mit seinen Differenzierungen nach Stadtgebieten und Beherbergungsarten etc. die erforderliche städtebauliche Begründung für die weiteren Entscheidungen. 

Nach dem Beherbergungskonzept ist eine Ferienwohnung nicht zu begrüßen, insbesondere wenn sie dem Wohnungsmarkt eine weitere dauergenutzte Wohnung entzieht. Informationen, ob der Antragsteller privatrechtlich befugt ist, eine solche Änderung zu vollziehen, oder ob ggf. eine Teilungserklärung dies ausschließt, ist nicht bekannt. Im Bauantragsverfahren kann dies auch nicht berücksichtigt werden, da die Genehmigung unbeschadet privater Rechte Dritter erteilt wird (Art. 68 Abs. 5 BayBO). Sollte die Befugnis bekanntermaßen nicht vorliegen, könnte das LRA den Antrag aber mangels Sachbescheidungsinteresses zurückweisen. 

Nach vorliegender Erfahrung in anderen Fällen wird das LRA die Genehmigung als möglich einstufen und ein ggf. nicht erteiltes Einvernehmen ersetzen. 

LRA OAL
Ergebnis aus der Sitzungsvorbesprechung mit dem Vertreter des Landratsamtes Ostallgäu am 30.03.2023: Das Vorhaben ist einschließlich der notwendigen Ausnahme grundsätzlich genehmigungsfähig und mit der Ersetzung eines ggf. nicht erteilten Einvernehmens ist zu rechnen.

Martin Dopfer bittet um eine Veränderungssperre für diesen Bereich. 

Vorsitzender Maximilian Eichstetter versichert, dass geklärt wird, ob ein einfacher Bebauungsplan vom Bauamt selber drübergezogen werden kann.

Armin Angeringer erklärt, dass der Umgriff definiert werden muss. Möglich wäre es schon. 

Vorsitzender Maximilian Eichstetter beschließt den Punkt von der Tagesordnung herunter zu nehmen und lässt das Gremium darüber abstimmen.

Beschlussvorschlag

Der Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss beschließt, den Tagesordnungspunkt von der Sitzung herunter zu nehmen.

Beschluss

Der Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss beschließt, den Tagesordnungspunkt von der Sitzung herunter zu nehmen.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 12, Dagegen: 0

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3.2.5. Umnutzung Wohnung 7 (2. OG) zur Ferienwohnung, Thanellerstraße 3, Fl.Nr. 241/4, Gemarkung Weißensee

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss Sitzung des Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschusses 04.04.2023 ö beschliessend 3.2.5

Sachverhalt

Sachverhalt und rechtliche Ausgangslage siehe Feststellungen vom 17.03.2023. 

Unterlagen einschließlich der Pläne zum Bauvorhaben und Beschreibung der rechtlichen Ausgangslage siehe für angemeldete Benutzer im Ratsinformationssystem (RIS). 

Das Baugrundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans und ist demnach dem unbeplanten Innenbereich nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB) zuzuordnen. Im vorliegenden allgemeinen Wohngebiet setzt die Erteilung der Genehmigung eine Ausnahme von der Baunutzungsverordnung voraus. 

Nach § 4 Abs. 3 BauNVO kann eine Ferienwohnung ausnahmsweise zugelassen werden. Am 27.07.2021 hat der Stadtrat ein Einzelhandelskonzept beschlossen, nach welchem eine Ferienwohnung an einem solchen Standort zukünftig nicht mehr zugelassen werden soll. Auch wenn das Konzept grundsätzlich im Wege der Bauleitplanung umgesetzt werden soll, kann es dennoch als Grundlage für ein auszuübendes Ermessen herangezogen werden. Insoweit wird das Ermessen („kann“) hinsichtlich des Einvernehmens dahingehend ausgeübt, dass es in diesen Fällen nicht mehr erteilt wird. 

Nach EZBK/Söfker, 142. EL Mai 2021, Kommentar zu BauGB § 31 Rn. 25 beinhaltet die Kann-Bestimmung eine Ermessensentscheidung der zuständigen Behörde. Dies bedeutet, dass auch bei Vorliegen der Voraussetzungen der Ausnahme kein Rechtsanspruch auf Erteilung der Ausnahme besteht. Der Antragsteller hat (nur) einen Anspruch auf ermessensfehlerfreie Entscheidung. Dabei sind die Grundsätze der Gleichbehandlung zu beachten und es sind nur städtebauliche Gründe zu berücksichtigen. 

Nach dem VGH Mannheim Urt. v. 19.11.2003 – 5 S 2762.02, ZfBR 2004, 284 = BeckRS 2004, 20188; Urt. v. 10.10.2017 – 8 S 1606.15, BeckRS 2017, 130929, können Planänderungsabsichten als Ermessenerwägungen beachtlich sein, wenn sie ernsthaft und hinreichend konkret sind. 
Dies ist bei dem 130seitigen Konzept, das ausdrücklich zur Umsetzung beschlossen wurde, der Fall. Es beinhaltet mit seinen Differenzierungen nach Stadtgebieten und Beherbergungsarten etc. die erforderliche städtebauliche Begründung für die weiteren Entscheidungen. 

Nach dem Beherbergungskonzept ist eine Ferienwohnung nicht zu begrüßen, insbesondere wenn sie dem Wohnungsmarkt eine weitere dauergenutzte Wohnung entzieht. Informationen, ob der Antragsteller privatrechtlich befugt ist, eine solche Änderung zu vollziehen, oder ob ggf. eine Teilungserklärung dies ausschließt, ist nicht bekannt. Im Bauantragsverfahren kann dies auch nicht berücksichtigt werden, da die Genehmigung unbeschadet privater Rechte Dritter erteilt wird (Art. 68 Abs. 5 BayBO). Sollte die Befugnis bekanntermaßen nicht vorliegen, könnte das LRA den Antrag aber mangels Sachbescheidungsinteresses zurückweisen. 

Nach vorliegender Erfahrung in anderen Fällen wird das LRA die Genehmigung als möglich einstufen und ein ggf. nicht erteiltes Einvernehmen ersetzen. 

LRA OAL
Ergebnis aus der Sitzungsvorbesprechung mit dem Vertreter des Landratsamtes Ostallgäu am 30.03.2023: Das Vorhaben ist einschließlich der notwendigen Ausnahme grundsätzlich genehmigungsfähig und mit der Ersetzung eines ggf. nicht erteilten Einvernehmens ist zu rechnen.

Beschlussvorschlag

Der Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss beschließt, das kommunale Einvernehmen nicht zu erteilen.

Beschluss

Der Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss beschließt, das kommunale Einvernehmen nicht zu erteilen.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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3.2.6. Nutzungsänderung von einer Wohnung in eine Ferienwohnung, Auf der Leite 3, Fl.Nr. 245/17, Gemarkung Weißensee

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss Sitzung des Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschusses 04.04.2023 ö beschliessend 3.2.6

Sachverhalt

Sachverhalt und rechtliche Ausgangslage siehe Feststellungen vom 20.03.2023. 

Unterlagen einschließlich der Pläne zum Bauvorhaben und Beschreibung der rechtlichen Ausgangslage siehe für angemeldete Benutzer im Ratsinformationssystem (RIS). 

Das Baugrundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans und ist demnach dem unbeplanten Innenbereich nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB) zuzuordnen. Im vorliegenden allgemeinen Wohngebiet setzt die Erteilung der Genehmigung eine Ausnahme von der Baunutzungsverordnung voraus. 

Nach § 4 Abs. 3 BauNVO kann eine Ferienwohnung ausnahmsweise zugelassen werden. Am 27.07.2021 hat der Stadtrat ein Einzelhandelskonzept beschlossen, nach welchem eine Ferienwohnung an einem solchen Standort zukünftig nicht mehr zugelassen werden soll. Auch wenn das Konzept grundsätzlich im Wege der Bauleitplanung umgesetzt werden soll, kann es dennoch als Grundlage für ein auszuübendes Ermessen herangezogen werden. Insoweit wird das Ermessen („kann“) hinsichtlich des Einvernehmens dahingehend ausgeübt, dass es in diesen Fällen nicht mehr erteilt wird. 

Nach EZBK/Söfker, 142. EL Mai 2021, Kommentar zu BauGB § 31 Rn. 25 beinhaltet die Kann-Bestimmung eine Ermessensentscheidung der zuständigen Behörde. Dies bedeutet, dass auch bei Vorliegen der Voraussetzungen der Ausnahme kein Rechtsanspruch auf Erteilung der Ausnahme besteht. Der Antragsteller hat (nur) einen Anspruch auf ermessensfehlerfreie Entscheidung. Dabei sind die Grundsätze der Gleichbehandlung zu beachten und es sind nur städtebauliche Gründe zu berücksichtigen. 

Nach dem VGH Mannheim Urt. v. 19.11.2003 – 5 S 2762.02, ZfBR 2004, 284 = BeckRS 2004, 20188; Urt. v. 10.10.2017 – 8 S 1606.15, BeckRS 2017, 130929, können Planänderungsabsichten als Ermessenerwägungen beachtlich sein, wenn sie ernsthaft und hinreichend konkret sind. 
Dies ist bei dem 130seitigen Konzept, das ausdrücklich zur Umsetzung beschlossen wurde, der Fall. Es beinhaltet mit seinen Differenzierungen nach Stadtgebieten und Beherbergungsarten etc. die erforderliche städtebauliche Begründung für die weiteren Entscheidungen. 

Nach dem Beherbergungskonzept ist eine Ferienwohnung nicht zu begrüßen, insbesondere wenn sie dem Wohnungsmarkt eine weitere dauergenutzte Wohnung entzieht. 

Informationen, ob der Antragsteller privatrechtlich befugt ist, eine solche Änderung zu vollziehen, oder ob ggf. eine Teilungserklärung dies ausschließt, ist nicht bekannt. Im Bauantragsverfahren kann dies auch nicht berücksichtigt werden, da die Genehmigung unbeschadet privater Rechte Dritter erteilt wird (Art. 68 Abs. 5 BayBO). Sollte die Befugnis bekanntermaßen nicht vorliegen, könnte das LRA den Antrag aber mangels Sachbescheidungsinteresses zurückweisen. 

Nach vorliegender Erfahrung in anderen Fällen wird das LRA die Erteilung der Ausnahme jedoch als möglich einstufen und ein ggf. nicht erteiltes Einvernehmen ersetzen.

LRA OAL
Ergebnis aus der Sitzungsvorbesprechung mit dem Vertreter des Landratsamtes Ostallgäu am 30.03.2023: Das Vorhaben ist einschließlich der notwendigen Ausnahme grundsätzlich genehmigungsfähig und mit der Ersetzung eines ggf. nicht erteilten Einvernehmens ist zu rechnen.

Dr. Christoph Böhm erkundigt sich über die Aussagen des Landratsamts, bezüglich der Nummern 4.2.4, 4.2.5 und 4.2.6. der Tagesordnung.

Armin Angeringer berichtet, dass die Genehmigung für möglich erachtet wird und somit das Einvernehmen ersetzt werden kann.

Vorsitzender Maximilian Eichstetter teilt mit, dass bei einer zeitlichen Lücke die Anzahl der Ferienwohnungen erfasst werden kann. 

Beschlussvorschlag

Der Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss beschließt, das kommunale Einvernehmen [nicht] zu erteilen.

Beschluss

Der Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss beschließt, das kommunale Einvernehmen nicht zu erteilen.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 12, Dagegen: 0

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3.2.7. Neubau eines Ferienhauses mit zwei Nutzungseinheiten, Ziegelbergweg, Fl.Nrn. 2637/2, 2639/1, 2640, Gemarkung Füssen

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss Sitzung des Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschusses 04.04.2023 ö beschliessend 3.2.7

Sachverhalt

Sachverhalt und rechtliche Ausgangslage siehe Feststellungen vom 27.03.2023.

Unterlagen einschließlich der Pläne zum Bauvorhaben und Beschreibung der rechtlichen Ausgangslage siehe für angemeldete Benutzer im Ratsinformationssystem (RIS). 

Bei einem ersten Planentwurf war noch eine Abweichung vom Bebauungsplan festzustellen. Es fand eine Überarbeitung statt und die Vorgaben werden nun vollständig erfüllt. 

Die Verschmelzung und Eintragung der Geh-, Fahrt- und Leitungsrechte befindet sich in der Vorbereitung. Ein Vollzug bis zur Bezugsfertigkeit ist notwendig. Es liegt eine Erklärung vor, dass dies erfüllt wird.

LRA OAL
Ergebnis aus der Sitzungsvorbesprechung mit dem Vertreter des Landratsamtes Ostallgäu am 30.03.2023:
Bei der Frage, ob eine Freistellung möglich ist ist zu bewerten, ob eine Erschließung über gesicherte Rechte ausreichend ist, weil es sich bei einer Ferienhausnutzung nicht um eine Wohnnutzung im rechtlich engeren Sinn handelt, sondern mit ihr ein gewerblicher Charakter verbunden ist. Dennoch spricht die Beschaffenheit des Gebäudes mit ihrer geringen Größe und der Wohnartigkeit für die Abdeckung von gesetzlichen Zweck des Art. 4 Abs. 2 BayBO (Wohnweg geringer Länge ohne straßenrechtliche Widmung), ebenso die Sicherung des Weges über den Bebauungsplan.

Eine Behandlung im Genehmigungsfreistellungsverfahren ist damit vertretbar.

Beschlussvorschlag

Der Ausschuss nimmt die Behandlung im Genehmigungsfreistellungsverfahren zur Kenntnis.

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4. Genehmigung der Niederschrift aus der öffentlichen Sitzung des Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschusses vom 07.03.2023

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss Sitzung des Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschusses 04.04.2023 ö beschliessend 4

Sachverhalt

Zur Genehmigung steht die Niederschrift vom 07.03.2023 an.

Beschlussvorschlag

Die Niederschrift aus der öffentlichen Sitzung des Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss vom 07.03.2023 wird genehmigt. 

Beschluss

Die Niederschrift aus der öffentlichen Sitzung des Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss vom 07.03.2023 wird genehmigt. 

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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5. Anträge und Anfragen zu Bau- und Verkehrsangelegenheiten

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss Sitzung des Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschusses 04.04.2023 ö beschliessend 5

Sachverhalt

Vorsitzender Maximilian Eichstetter teilt Dr. Martin Metzger mit, dass die Eingrünung des Bauvorhabens Höbel an der Kemptener Straße 24 Monate, ab der Baubeginnsanzeige Zeit hat, diese war am 21.02.2022 somit hat man noch Zeit bis zum 20. Februar 2024 mit der Eingrünung.

Dr. Martin Metzger verweist darauf, dass die Eingrünung bereits gemacht worden ist und die Bäume in der Anzahl weniger sind. Zudem findet er die Fassade in der Farbe Anthrazit äußerst fragwürdig. Da die Sonne das Gebäude dadurch stark aufheizt und eine Klimaanlage somit einen enormen Energiefresser darstellt. Er bittet das Gremium, dass bei zukünftigen Freiflächenplänen genauer hingeschaut werden soll. Denn für die Bürger die gegenüber wohnen ist das eine Belastung, insbesondere bei Häusern die in der Stadt stehen.

Andreas Eggensberger möchte wissen, was mit dem 30er-Zonen Schild in der Ecke Bergstraße/Enzensbergstraße passiert ist. Er verweist darauf, dass aufgrund des Fehlens dieses Schildes auch das Parkverbot entfallen würde. 

Vorsitzender Maximilian Eichstetter erwidert, dass ihm nichts bekannt ist und versichert, dass dies geprüft wird.

Dr. Christoph Böhm erkundigt sich nach der Tiroler Stützmauer und möchte wissen, ob es sich bei den Betonblöcken an der Straßenseite bereits um den Beginn der neuen Mauer handelt.

Vorsitzender Maximilian Eichstetter erklärt, dass die Bausteine als Baustelleneinrichtung dienen und es sich dabei noch nicht um die finale Mauer handelt. Es wird noch eine denkmalwürdige Oberfläche geschaffen.

Der Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss nimmt die Ausführungen zur Kenntnis.

Datenstand vom 13.07.2023 07:35 Uhr