Der Eigentümer möchte auf dem insgesamt 1.930 m² großen Grundstück auf der nördlichen aktuell unbebauten Fläche ein weiteres Haus errichten und hierzu das Grundstück teilen. Das bestehende Haus auf Fl.Nr. 1936, Gemarkung Walleshausen ist von Süden über die Petzenhofener Straße erschlossen und so an die öffentliche Wasserversorgung und den Abwasserkanal angeschlossen. Für ein durch Teilung entstehendes neues Grundstück im Norden stellt sich die Situation anders dar. Hier grenzt zwar ein im Besitz der Gemeinde befindlicher Weg (Fl.Nr. 1705/44, Gemarkung Walleshausen) an, allerdings liegen die Versorgungsleitungen lediglich in der Straße „Am Beerenmoosgraben“ im Westen.
Somit besteht für den nördlichen Teil des Grundstücks im Falle einer Teilung derzeit kein Baurecht. Zwar gilt grundsätzlich der Bebauungsplan „Beerenmoosgraben“, Verzeichnis Nr. 2.04 (als Anlage zum Tagesordnungspunkt), jedoch ist die Erschließung aktuell nicht gesichert (§ 30 Abs. 1 BauGB), da die Versorgungsleitungen nicht am Grundstück anliegen. Für die mögliche Erschließung des nördlichen Grundstücksteils kommen grundsätzlich zwei Varianten in Betracht:
- Erschließung über die Petzenhofener Straße im Süden mittels Grunddienstbarkeit auf Fl.Nr. 1936, Gemarkung Walleshausen für die neue Fl.Nr.
Ein Rechtsanspruch auf Erschließung besteht nicht. Auch wenn das Grundstück nicht geteilt wird, besteht kein Anspruch auf einen weiteren Grundstücksanschluss. Entsprechend unserer Satzungen hat jeder Grundstückseigentümer nur einen Anspruch auf einen einzigen Grundstücksanschluss. Das ergibt sich aus § 8 EWS bzw. § 9 WAS. Im Falle der Grundstücksteilung besteht keine Verpflichtung zum Anschluss (siehe § 4 Abs. 2 WAS und § 4 Abs. 2 EWS) Voraussetzung für die beitragspflichtige Erschließung ist die Einräumung eines gesicherten Leitungsführungsrechts. Auch wenn Vorder- und unbebautes Hinterliegergrundstück im selben Eigentum stehen, ist die Anschlussmöglichkeit erst dann als auf Dauer gesichert zu betrachten, wenn das Leitungsführungsrecht durch Einräumung einer grundbuchrechtlich abgesicherten Dienstbarkeit zugunsten des herrschenden Hinterliegergrundstücks gewährleistet ist. Für die Gemeinde / den Zweckverband entstehen für diese Variante der Erschließung keine Kosten (bei Aufteilung der Leitungen auf Privatgrund) bzw. geringe Kosten (bei Legen einer neuen Hausanschlussleitung beginnend beim Kanal / der Wasserleitung im öffentlichen Grund).
- Über den gemeindlichen Weg im Norden
Der Grundstückseigentümer wünscht eine Erschließung von Norden. Hierfür besteht ebenfalls kein Rechtsanspruch (siehe Ausführungen unter 1)). Begründet wird der Wunsch durch die aus Richtung der Petzenhofener Straße störende bestehende Bebauung. Bei einer Erschließung über den gemeindlichen Weg im Norden würden bei Beauftragung durch Gemeinde und Zweckverband zur Abwasserbeseitigung (wie in der Vergangenheit üblich) entsprechend des Angebots der Fa. Gistl folgende voraussichtlichen Kosten entstehen:
AZV Schmutzwasserkanal – Öffentlicher Teil 20.619,15 EUR Brutto
AZV Schmutzwasserkanal – Privatanteil 2.610,09 EUR Brutto
Trinkwasseranschluss – Öffentlicher Teil 14.782,94 EUR Brutto
Straßenbau 13.456,64 EUR Brutto
Zusätzlich wird ein Vakuumabsaugschacht benötigt
Bauwerk ca. 3.000 – 4.000 EUR Brutto
Gesamtkosten: 51.472,82 EUR Brutto
Die Kosten für die Trinkwasserleitung auf Privatgrund können erst angeboten werden, wenn die geplante Bebauung feststeht.
Die Fl.Nr. 1705/52, Gemarkung Walleshausen ist ein nicht befestigter Weg, der als Zufahrt zur Fl.Nr. 1705/44 und somit zur Pflege des Beerenmoosgrabens dient. Die Zufahrt ist 2,5 m breit. Nach Rücksprache mit dem Bayerischen Gemeindetag stellt die geringe Breite aufgrund der überschaubaren Länge kein Problem dar, sofern der Eigentümer auf seinen Grund eine Wendemöglichkeit schafft. Ein Verkauf des Weges an den Grundstückseigentümer scheidet bereits dadurch aus, dass der Weg als Erschließungsanlage im Bebauungsplan eingetragen ist und somit eine Bebauungsplanänderung erforderlich wäre.
Sofern der Gemeinderat dem Vorhaben und einer sinnvollen Nachverdichtung positiv gegenübersteht, sollten mit Hilfe eines städtebaulichen Vertrages (§ 11 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB) die Kosten für Gemeinde und Zweckverband auf ein Minimum reduziert werden. Andernfalls sind die Lasten, die durch einen Grundstückseigentümer entstehen, durch die Allgemeinheit zu tragen. Bislang wurde in vergleichbaren Fällen von Gemeinde und AZV eine Übernahme der Kosten bis an das Baugrundstück entschieden.
Durch den städtebaulichen Vertrag wird die Beauftragung geeigneter Fachfirmen nach fachlicher Vorgabe durch Gemeinde sowie Zweckverband und die Begleichung derer Rechnungen auf den Antragsteller übertragen. Der Unterhalt und eine spätere Erneuerung der Leitungen im gemeindlichen Weg und des Weges generell liegen dann bei der Gemeinde / dem Zweckverband. Die Kosten, die hierbei für den Antragssteller durch Leitungen im öffentlichen Grund entstehen, sind bei den Herstellungsbeiträgen als Guthaben anzurechnen. Es entstehen somit in jeden Fall deutliche Kosten für die Allgemeinheit.
