Gestellt wird der Antrag auf Baugenehmigung für den Neubau von 3 Wohneinheiten und eines Ateliers auf dem Grundstück Fl.-Nr. 1082/5 Gemarkung Kaltenberg, Mühlweg/Walleshauser Straße.
Auf dem Grundstück sollen
- westlich ein Einzelhaus mit 2 Wohneinheiten in Modulbauweise - Name: dlh.4
- östlich ein Einzelhaus mit 1 Wohneinheit und 1 Büro in Modulbauweise – Name: TETRISplus
errichtet werden.
Vorliegend greift der Bebauungsplan „Kaltenberg - Mühlweg Ost“, Verz.-Nr. 3.15. Anlass für die Aufstellung dieses Bebauungsplanes war die Absicht der Gemeinde am südwestlichen Ortsrand von Kaltenberg Baurecht für die Errichtung von Wohneinheiten zu schaffen. Damit soll mitunter dem Wohnraumbedarf der einheimischen Bevölkerung Rechnung getragen werden. Auch wurden die Festsetzungen gewählt, damit sich die bauliche Struktur der Gemeinde Geltendorf und die soziale Struktur der Bevölkerung nicht in einer Art und Weise ändert, die den Zielvorstellungen und der städtebaulichen Konzeption in diesem Bereich nicht mehr entspricht.
Das Bauvorhaben dlh.4 als auch TETRISplus entsprechen nicht den Vorgaben des Bebauungsplanes.
Die Verwaltung stellt folgende Mängel des Bauantrages fest:
- Als Art der baulichen Nutzung wird das Allgemeine Wohngebiet (WA) nach § 4 BauNVO festgesetzt. Allgemeine Wohngebiete dienen überwiegend dem Wohnen. Zulässig sind folglich Wohngebäude, die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe. Hierunter fiele das Atelier nicht.
Gem. § 13 BauNVO jedoch können für die Berufsausübung freiberuflicher Tätigkeiten Räume genutzt werden. Vorliegend ist für das Atelier diese Voraussetzung erfüllt. Das Atelier will der Antragsteller als Büro für seine freiberufliche Tätigkeit als Architekt nutzen.
- Als Maß der baulichen Nutzung wird ID (also: E+D, D= Vollgeschoss) festgesetzt.
Das Bauvorhaben stellt kein ausgebautes Dachgeschoss dar. Das Solardach soll den besonderen Akzent des Satteldaches wiederspiegeln. Das ersetzt nicht die Vorgabe des Bebauungsplanes. Hierzu fehlt außerdem der erforderliche Befreiungsantrag.
- Im Bebauungsplan wird als GRZ 0,28 festgesetzt, ohne die anteilige Flächen nach § 19 Abs. 4 S. 1 BauNVO (Garagen, Stellplätze, Zufahrten, Nebenanlagen nach § 14, bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche).
Terrassen und Vorbauten werden voll angerechnet.
Zur Berechnung der GRZ jedoch wurden die Terrassen und Vorbauten als einer der Kriterien des § 14 BauNVO herangezogen. Die Berechnung ist nicht korrekt. Eine ungefähre Nachberechnung seitens der Verwaltung ergibt unter Einhaltung der Festsetzungen eine GRZ1 von 0,32. Hierfür ist ein Befreiungsantrag erforderlich.
- Die Mindestgrundstücksgröße für Einzelhäuser beträgt 550 m². Bei einer exakten Halbierung des Grundstücks erzielt der Antragsteller 539,5 m². Dieser Abweichung könnte zugestimmt werden, wenn hierfür ein Befreiungsantrag vorläge.
- Als maximale Wandhöhe wird 5,00 m vorgegeben. Eine Überschreitung von 20cm ist genehmigt, wenn entsprechen bei Niedrigenergiebauweise oder der Bau eines Passivhauses eine erhöhte Dämmanforderung darstellt.
Das Bauvorhaben misst gem. der Definition (Wandhöhe = Schnittpunkt Außenwand Dachhaut zu Oberkante Rohfußboden im Erdgeschoß) allerdings eine Wandhöhe von 5,80 m. Hierfür fehlt der erforderliche Befreiungsantrag.
- Der Bebauungsplan setzt als Dachform Satteldächer und Pultdächer fest. In den Planzeichnungen vom 06.06.2022 wurden nachträglich mit Kugelschreiber Änderungen eingezeichnet, hier die ein Pultdach mit 7° andeuten sollen. Nichtsdestotrotz werden die erdgeschossigen Baumodule mit einem Flachdach ausgebildet. Ein Befreiungsantrag wurde hierfür nicht gestellt.
- Beantragt wird eine Befreiung von der Festsetzung Ziffer 5.5, in der es heißt, dass der First parallel zur längeren Seite des Grundrisses zu legen ist. Bevorzugt wird der First parallel zur kürzeren Seite.
Der Planer begründet dies wie folgt:
- Das gesamte Bauvolumen soll kleiner und niedriger, d.h. auf einen menschlichen Maßstab umgesetzt werden, um sich gemütlicher in seine Umgebung zu integrieren.
- Das Bild „Giebel des Satteldachs“, das tief in der kollektiven Vorstellung der Bevölkerung des Vor-Alpen-Lands lebt, und in der Kultur verankert ist bewirkt ein Gefühl von Heimat, dem soll hier entsprochen werden. Und zwar, wie es größere Auswirkung in die Landschaft hat:
- Nach Süden gegenüber den direkten Nachbarn
- Nach Norden gegenüber der Landstraße aus Mering und Zufahrt zur Einkaufsfläche
- Die gewählte Ausrichtung passt besser zur Architektur und ihrer Funktionalität: Dies ermöglicht den effizienten Schutz der Terrassen im OG.
Aus Sicht der Verwaltung könnte dem Befreiungsantrag entsprochen werden.
- Beantragt wird eine Befreiung von der Festsetzung Ziffer 6.1, in der es heißt, dass Stellplätze, Carports und Garagen außer in der Ortsrandeingrünung überall zulässig sind. Es wird beantragt, Carports und Stellplätze in die Ortsrandeingrünung stellen zu dürfen.
Der Planer begründet dies wie folgt:
Die Verwaltung schlägt eine komprimiertere Bauweise vor, die nicht den Nachweis von 8 Stellplätzen erfordert und eine damit einhergehende Befreiung. Den beigefügten A3-Planzeichnungen kann die „Alternative SÜD“ nicht entnommen werden.
- Unter Ziffer 7.3 setzt der Bebauungsplan den Bereich der Ein- und Ausfahrt fest. Die Ein- und Ausfahrt des Baugebietes Mühlweg-Ost erfolgt östlich, an der Walleshauser Straße. Für die Zufahrt über den Mühlweg wäre demnach eine Befreiung erforderlich. Diese liegt gegenwärtig nicht vor.
Unter Berücksichtigung aller Aspekte bei diesem Bauvorhaben schlägt die Verwaltung vor, das gemeindliche Einvernehmen nicht zu erteilen, zumal der Antrag nicht vollständig ist. Hierbei möchte die Verwaltung auf folgendes aufmerksam machen: der Planer ist bereits mehrfach von der Verwaltung auf die Differenzen aufmerksam gemacht worden.
Im Ergebnis ist zudem festzuhalten, dass die Summe an benötigten Befreiungen in Kombination, wie auch einzeln betrachtet, die Grundzüge der Planung berührt. Eine Umsetzung des Vorhabens auf Grundlage des bestehenden Bebauungsplanes ist nicht möglich.
Vorliegend würde jedoch auch die Änderung eines Bebauungsplanes wegen eines einzelnen Vorhabens bzw. Grundstücks eine unzulässige Briefmarkenplanung darstellen (§ 1 Abs. 3 Satz 1, Satz 2 Halbsatz 1, Abs. 5 Satz 1 BauGB).
