Datum: 12.01.2021
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Bürgerhaus Geltendorf
Gremium: Grundstücks-, Verkehrs- und Bauausschuss
Körperschaft: Gemeinde Geltendorf
Öffentliche Sitzung, 19:30 Uhr bis 20:30 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Bericht des Bürgermeisters
2	Bauanträge
2.1	Bauvoranfrage: Errichtung eines Doppelhauses (oder Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung) mit Doppel- und Einzelgarage auf Fl.-Nrn. 110/1 und 110/3, Gemarkung Hausen - Höfer Straße 9 + 9a
2.2	Antrag auf Baugenehmigung; Sanierung des Bahnhofsgebäudes und Umbaubaumaßnahmen zur Erstellung von Büroflächen; Nutzungsänderung einer Wartehalle und vorhandener Räume zum Co-Working-Space mit Büros und Gemeinschaftsfläche, Umnutzung "Fläche für Bahnanlage" in eine Büronutzung, Fl.Nr. 1590/13 und 1590/32, Gemarkung Geltendorf. Anwesen: Am Bahnhof 6, Gemeindeteil Geltendorf
2.3	Antrag auf Baugenehmigung; Bahnhof Geltendorf, Sanierung des Gebäudes (Nebengebäude) und Umbaumaßnahmen zur Erstellung zweier Läden; Umnutzung "Fläche für Bahnanlagen" in eine Fläche für Läden; Fl.Nr. 1590/6, /34, /28, Gemarkung Geltendorf Anwesen: Am Bahnhof 6, Gemeinde Geltendorf
2.4	Bauantrag zum Anbau eines Wintergartens an ein bestehendes 4-Famiien-Wohnhaus auf Fl.Nr. 1687/11 und 1687/12, Gemarkung Geltendorf - Am Sportplatz 12
3	Genehmigung der letzten Sitzungsniederschrift
4	Verschiedenes

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1. Bericht des Bürgermeisters

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Grundstücks-, Verkehrs- und Bauausschuss (Gemeinde Geltendorf)	Grundstücks-, Verkehrs- und Bauauschuss-Sitzung	12.01.2021	ö	informativ	1

Sach- und Rechtslage

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2. Bauanträge

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Grundstücks-, Verkehrs- und Bauausschuss (Gemeinde Geltendorf)	Grundstücks-, Verkehrs- und Bauauschuss-Sitzung	12.01.2021	ö		2

Sach- und Rechtslage

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2.1. Bauvoranfrage: Errichtung eines Doppelhauses (oder Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung) mit Doppel- und Einzelgarage auf Fl.-Nrn. 110/1 und 110/3, Gemarkung Hausen - Höfer Straße 9 + 9a

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Grundstücks-, Verkehrs- und Bauausschuss (Gemeinde Geltendorf)	Grundstücks-, Verkehrs- und Bauauschuss-Sitzung	12.01.2021	ö		2.1
Grundstücks-, Verkehrs- und Bauausschuss (Gemeinde Geltendorf)	Grundstücks-, Verkehrs- und Bauauschuss-Sitzung	11.05.2021	ö	beschließend	4.1

Sach- und Rechtslage

Daten & Fakten

Vorhaben:	Errichtung eines Doppelhauses (oder Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung) mit Doppel- und Einzelgarage
Bauort:	Höfer Straße 9 + 9a, 82269 Geltendorf OT Hausen
Fl.-Nr./Gemarkung:	110/1 + 110/3 Gemarkung Hausen bei Geltendorf
Grundstücksfläche:	110/1 = 421 m²   ./.   110/3 = 431 m² → nach Verschmelzung: ∑ = 852 m²

Geltungsbereich:	Bebauungsplan „Hausen - Höfen“, Verz.-Nr. 4.01 4. Änderung
Gebietsart nach BauNVO	MD (Dorfgebiet) § 5 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO: nur sonstige Wohngebäude

Gebäudefläche	177,98 m²  (15,49m x 11,49m)
Zahl der Wohneinheiten	2
Terrassenflächen	Terrasse West:        14,63 m² (3,25m x 4,50m) Terrasse Ost:        13,50 m² (3,00m x 4,50m)
Garagen	Doppelgarage = 38,88 m²  &  Einzelgarage = 26,89 m² ∑ = 65,77 m²
Stellplatz (1x)	2,5m x 5,00m = 12,5 m²
Zufahrten	68 m²

GRZ:	0,21
Wandhöhe:	6,50 m
Zahl der Vollgeschosse	2   (Dachgeschoss ist kein Vollgeschoss)
Dachneigung:	30°
Dachform:	Walmdach

Im Bebauungsplan ist für die betroffenen Grundstücke als Bauweise Doppelhaus vorgegeben (§ 22 BauNVO). Gemäß der Auslegung zu § 22 Abs. 2 Satz 1 BauNVO, wird Doppelhaus als eine bauliche Anlage definiert, die dadurch entsteht, dass zwei Gebäude auf benachbarten Grundstücken durch Aneinanderbauen an der gemeinsamen Grundstücksgrenze zu einer Einheit zusammengeführt werden. Dies ist gegenwärtig nicht der Fall, da das Aneinanderbauen nicht auf der Grundstücksgrenze erfolgen soll. Selbst wenn bei der vorgelegten Planung eine neue Vermessung der Grundstücke durchgeführt würde, ist eine Zustimmung ohne Bebauungsplanänderung nicht möglich. Das Grundstück auf der Ostseite wäre dann noch ca. 300m² groß. Damit wäre die festgesetzte Mindestgrundstücksgröße für ein Doppelhaus (hier: 400m²) unterschritten. Mit diesem Bauvorhaben sind durch die Nichteinhaltung dieser Vorgabe die Grundzüge der Planung berührt. Eine Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens ist nicht möglich. Zur Verwirklichung ist formaljuristisch – auch nach Nachfrage beim Gemeindetag – eine Bebauungsplanänderung erforderlich. Diese könnte im Rahmen der ohnehin beabsichtigten Bebauungsplanänderung für „Hausen – Höfen“ integriert werden.

Alternativ wird der Bau eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung beantragt. Im Bebauungsplan ist für die betroffenen Grundstücke ausschließlich eine Bebauung mit Doppelhaus zulässig. Eventuell ist das der Tatsache geschuldet, dass die einzelnen Grundstücke nicht die Mindestgrundstücksgröße für die Errichtung eines Einzelhauses (hier: mind. 500 m²) gemäß Bebauungsplan einhalten. Bei einer Verschmelzung beider Grundstücke betrüge die Grundstücksfläche 852 m². Aus Sicht der Verwaltung wurde ggf. die Möglichkeit der Grundstücksverschmelzung bei der Bauleitplanung nicht berücksichtigt. Auch bei dieser Alternative soll abweichend von den Festsetzungen des Bebauungsplans (zulässig Doppelhaus) gebaut werden. Damit sind auch hier die Grundzüge der Planung berührt. Eine Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens ist daher nicht möglich. Es wäre eine Änderung des Bebauungsplans erforderlich. Hierbei liegt die Planungshoheit bei der Gemeinde. Eine Änderung des Bebauungsplans aufgrund des Einzelvorhabens („Briefmarkenplanung“) ist nicht zulässig. Allerdings könnte im Rahmen der generellen Überarbeitung des Bebauungsplans unter städtebaulichen Gesichtspunkten geprüft werden, inwiefern die Wünsche des Antragsstellers Berücksichtigung finden können.

Unabhängig davon, ob Doppel- oder Einzelhaus befindet sich das Bauvorhaben im vorgegebenen Baufenster.

Beantragt wird außerdem eine Befreiung hinsichtlich der

• Dachform: Walmdach statt Satteldach
• GRZ: 0,21 statt 0,2.

Versagungsgründe für das Einvernehmen zur Befreiung hinsichtlich der Dachform und der minimalen Überschreitung der GRZ sind nicht ersichtlich. Die Grundzüge der Planung sind bezogen auf diese beiden beantragten Befreiungen nicht berührt, zumal beispielsweise auf Fl.-Nr. 114/1 Gemarkung Hausen bereits ein Wohnhaus mit Walmdach errichtet wurde.

Aus Sicht der Verwaltung muss das gemeindliche Einvernehmen versagt werden. Für die Antragssteller wäre eine Tendenz wichtig, inwiefern der Gemeinderat dem Vorhaben positiv gegenübersteht. Dies könnte im Rahmen der generellen Bebauungsplanänderung Berücksichtigung finden. Andernfalls müsste die Antragssteller die Planung anpassen.        

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

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2.2. Antrag auf Baugenehmigung; Sanierung des Bahnhofsgebäudes und Umbaubaumaßnahmen zur Erstellung von Büroflächen; Nutzungsänderung einer Wartehalle und vorhandener Räume zum Co-Working-Space mit Büros und Gemeinschaftsfläche, Umnutzung "Fläche für Bahnanlage" in eine Büronutzung, Fl.Nr. 1590/13 und 1590/32, Gemarkung Geltendorf. Anwesen: Am Bahnhof 6, Gemeindeteil Geltendorf

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Grundstücks-, Verkehrs- und Bauausschuss (Gemeinde Geltendorf)	Grundstücks-, Verkehrs- und Bauauschuss-Sitzung	12.01.2021	ö	beschließend	2.2

Sach- und Rechtslage

Im Flächennutzungsplan der Gemeinde Geltendorf sind die betroffenen Grundstücke Fl.Nrn. 1590/13 und 1590/32 als „Fläche für Bahnanlagen“ dargestellt. Für die Nutzungsänderung ist eine Freistellung von Bahnbetriebszwecken nach § 23 Allgemeines Eisenbahngesetz (AEG) erforderlich. Diese wird vom Eisenbahn-Bundesamt, Außenstelle Nürnberg, erteilt. Eine Freistellung für die Fl.Nrn. 1590/13 und 1590/32 liegt bisher nicht vor. Erst nach vollständiger Freistellung liegt die bauplanungsrechtliche Zuständigkeit bei der Gemeinde.

Bauvorhaben im Sinne von § 29 BauGB unterliegen zwar grundsätzlich in formeller und materieller Hinsicht dem allgemeinen Baurecht. Über ihre Zulässigkeit entscheidet die zuständige Baugenehmigungsbehörde. Wenn und solange ein solches Vorhaben mit der Fachplanung nicht vereinbar ist, scheitert es aber an § 38 BauGB, der der Fachplanung insoweit den Vorrang einräumt. Der besondere Rechtscharakter einer Fläche als Bahnanlage ist ein der Baugenehmigung entgegenstehendes rechtliches Hindernis. Auf einer Fläche, die aufgrund einer noch fortbestehenden Zweckbestimmung für den Bahnbetrieb eine Bahnanlage darstellt, kann für  „bahnfremde“ Zwecke (Büronutzung für Dritte) keine Genehmigung erteilt werden. (Auszug vom Urteil des VGH München vom 24.07.2014 - 2 B 14.896.

Für die geplanten 200,90 qm beantragt der Bauherr eine Befreiung von der Satzung über den Nachweis und die Herstellung von Stellplätzen für Fahrzeuge (Stellplatzsatzung) in der Fassung vom 03.11.1994 einschließlich deren 1. Änderung in der Fassung vom 15.11.2001 und 2. Änderung in der Fassung vom 20.07.2006.

Gemäß § 20 GaStellV Anlage Nr. 2 sind für Gebäude mit Büro-, Verwaltungs- und Praxisräumen sowie 2.1 Büro- und Verwaltungsräumen allgemein 1 Stellplatz je 40 qm Nutzfläche erforderlich - insgesamt 5 Stellplätze. Geplant ist die Bereitstellung von 2 Stellplätzen auf dem Fremdgrundstück Fl.Nr. 1590/2. Begründet wird der Antrag auf Befreiung damit, dass durch die besondere Situation am Bahnhof davon auszugehen ist, dass 3/4 der Besucher mit den öffentlichen Verkehrsmitteln anreisen werden. Entsprechend wird es als ausreichend vom Bauherrn angesehen, wenn jeweils 1/4 der laut Stellplatzverordnung erforderlichen Stellplätze tatsächlich vorgewiesen werden.

Beschluss

Begründung:

Die beantragte Nutzungsänderung für die Grundstücke Am Bahnhof 6, Fl.Nrn 1590/13 und 1590/32, Gemarkung Geltendorf, widerspricht dem aktuellen Rechtscharakter als Fläche für Bahnanlagen. Der Bauherr wird aufgefordert die erforderliche Freistellung von Bahnbetriebszwecken nach § 23 Allgemeines Eisenbahngesetz (AEG) der Gemeinde Geltendorf im Rahmen eines erneuten Antrags auf Baugenehmigung vorzulegen.

Eine Befreiung von der Satzung über den Nachweis und die Herstellung von Stellplätzen für Fahrzeuge (Stellplatzsatzung) in der Fassung vom 03.11.1994 einschließlich deren 1. Änderung in der Fassung vom 15.11.2001 und 2. Änderung in der Fassung vom 20.07.2006 wird nicht erteilt. Aufgrund der Parkplatzsituation vor Ort (Anwohnerstraßen werden täglich wegen der S-Bahn-Anbindung nach München zugeparkt) ist eine Reduzierung der Stellplätze von mindestens 5 Stellplätzen auf 2 Stellplätze nicht möglich. Die Begründung des Bauherrn, dass davon auszugehen ist, dass 3/4 der Besucher mit den öffentlichen Verkehrsmitteln anreisen werden entspricht erfahrungsgemäß nicht der Realität. Um weitere bodenrechtliche Spannungen im Bereich des Bahnhofs zu vermeiden, kann eine Befreiung nicht erteilt werden.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

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2.3. Antrag auf Baugenehmigung; Bahnhof Geltendorf, Sanierung des Gebäudes (Nebengebäude) und Umbaumaßnahmen zur Erstellung zweier Läden; Umnutzung "Fläche für Bahnanlagen" in eine Fläche für Läden; Fl.Nr. 1590/6, /34, /28, Gemarkung Geltendorf Anwesen: Am Bahnhof 6, Gemeinde Geltendorf

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Grundstücks-, Verkehrs- und Bauausschuss (Gemeinde Geltendorf)	Grundstücks-, Verkehrs- und Bauauschuss-Sitzung	12.01.2021	ö	beschließend	2.3

Sach- und Rechtslage

Des Weiteren ist die Umnutzung der „Fläche für Bahnanlage“ in eine Fläche für Läden geplant.

Im Flächennutzungsplan der Gemeinde Geltendorf sind die betroffenen Grundstücke Fl.Nrn. 1590/6, 1590/28, 1590/34, als „Fläche für Bahnanlagen“ dargestellt. Für die Nutzungsänderung ist eine Freistellung von Bahnbetriebszwecken nach § 23 Allgemeines Eisenbahngesetz (AEG) erforderlich. Diese wird vom Eisenbahn-Bundesamt, Außenstelle Nürnberg, erteilt. Eine Freistellung für die Fl.Nrn. 1590/6, 1590/28 und 1590/34, liegt bisher nicht vor. Erst nach vollständiger Freistellung liegt die bauplanungsrechtliche Zuständigkeit bei der Gemeinde.

Bauvorhaben im Sinne von § 29 BauGB unterliegen zwar grundsätzlich in formeller und materieller Hinsicht dem allgemeinen Baurecht. Über ihre Zulässigkeit entscheidet die zuständige Baugenehmigungsbehörde. Wenn und solange ein solches Vorhaben mit der Fachplanung nicht vereinbar ist, scheitert es aber an § 38 BauGB, der der Fachplanung insoweit den Vorrang einräumt. Der besondere Rechtscharakter einer Fläche als Bahnanlage ist ein der Baugenehmigung entgegenstehendes rechtliches Hindernis. Auf einer Fläche, die aufgrund einer noch fortbestehenden Zweckbestimmung für den Bahnbetrieb eine Bahnanlage darstellt, kann für  „bahnfremde“ Zwecken (z.B. Ladennutzung) keine Genehmigung erteilt werden. (Auszug vom Urteil des VGH München vom 24.07.2014 - 2 B 14.896.

Für die geplanten Ladenflächen von 121,23 qm beantragt der Bauherr eine Befreiung von der Satzung über den Nachweis und die Herstellung von Stellplätzen für Fahrzeuge (Stellplatzsatzung) in der Fassung vom 03.11.1994 einschließlich deren 1. Änderung in der Fassung vom 15.11.2001 und 2. Änderung in der Fassung vom 20.07.2006.

Gemäß § 20 GaStellV Anlage Nr. 3 sind für Verkaufsstätten sowie für  3.1 „Läden„ 1 Stellplatz je 40 qm Nutzfläche, mindestens 2 Stellplätze je Laden, erforderlich. Geplant ist die Bereitstellung von 1 Stellplatz auf dem Fremdgrundstück Fl.Nr. 1590/2, welcher dinglich gesichert werden soll.  Begründet wird der Antrag auf Befreiung damit, dass durch die besondere Situation am Bahnhof davon auszugehen ist, dass 3/4 der Besucher mit den öffentlichen Verkehrsmitteln anreisen werden. Entsprechend wird es als ausreichend vom Bauherrn angesehen, wenn jeweils 1/4 der laut Stellplatzverordnung erforderlichen Stellplätze tatsächlich vorgewiesen werden.

Beschluss

Begründung:

Die beantragte Nutzungsänderung (2 Läden) für die Grundstücke Am Bahnhof, Fl.Nrn 1590/6, 1590/28, 1590/34, Gemarkung Geltendorf, widerspricht dem aktuellen Rechtscharakter als Fläche für Bahnanlagen. Der Bauherr wird aufgefordert die erforderliche Freistellung von Bahnbetriebszwecken nach § 23 Allgemeines Eisenbahngesetz (AEG) der Gemeinde Geltendorf im Rahmen eines erneuten Antrags auf Baugenehmigung vorzulegen.

Eine Befreiung von der Satzung über den Nachweis und die Herstellung von Stellplätzen für Fahrzeuge (Stellplatzsatzung) in der Fassung vom 03.11.1994 einschließlich deren 1. Änderung in der Fassung vom 15.11.2001 und 2. Änderung in der Fassung vom 20.07.2006 wird nicht erteilt. Aufgrund der Parkplatzsituation vor Ort (Anwohnerstraßen werden täglich wegen der S-Bahn-Anbindung nach München zugeparkt) ist eine Reduzierung der Stellplätze von mindestens 4 Stellplätzen auf 1 Stellplatz nicht möglich. Die Begründung des Bauherrn, dass davon auszugehen ist, dass 3/4 der Besucher mit den öffentlichen Verkehrsmitteln anreisen werden entspricht erfahrungsgemäß nicht der Realität. Um weitere bodenrechtliche Spannungen im Bereich des Bahnhofs zu vermeiden, kann eine Befreiung nicht erteilt werden.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

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2.4. Bauantrag zum Anbau eines Wintergartens an ein bestehendes 4-Famiien-Wohnhaus auf Fl.Nr. 1687/11 und 1687/12, Gemarkung Geltendorf - Am Sportplatz 12

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Grundstücks-, Verkehrs- und Bauausschuss (Gemeinde Geltendorf)	Grundstücks-, Verkehrs- und Bauauschuss-Sitzung	12.01.2021	ö	beschließend	2.4
Grundstücks-, Verkehrs- und Bauausschuss (Gemeinde Geltendorf)	Grundstücks-, Verkehrs- und Bauauschuss-Sitzung	14.09.2021	ö	beschließend	2.7

Sach- und Rechtslage

Beim geplanten Vorhaben handelt es sich nicht um ein Freistellungsverfahren, sodass der ebenfalls mit eingereichte Antrag auf Befreiung zu behandeln ist.

Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans „Geltendorf -Metzengrasgraben“, Verzeichnis Nr. 1.19 in seiner maßgeblichen dritten Änderung. Demnach sind nach der Festsetzung in Nr. 5.3  „untergeordnete Bauteile grundsätzlich zulässig und dürfen die Baugrenze um maximal 2,50 m überschreiten.“

Beim geplanten Wintergarten handelt es sich um ein untergeordnetes Bauteil. Für den Wintergarten wird jedoch eine Baugrenzenüberschreitung von 3,20 m beantragt. Es ergibt sich somit eine Überschreitung der Festsetzung um 70 cm, weshalb zur Realisierung eine Befreiung  erteilt werden müsste.

Gemäß § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB kann von den Festsetzungen des Bebauungsplans prinzipiell befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, die Befreiung städtebaulich vertretbar ist und diese auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Aus Sicht der Verwaltung kann die Befreiung erteilt werden, insbesondere sind nicht die Grundzüge der Planung berührt.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

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3. Genehmigung der letzten Sitzungsniederschrift

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Grundstücks-, Verkehrs- und Bauausschuss (Gemeinde Geltendorf)	Grundstücks-, Verkehrs- und Bauauschuss-Sitzung	12.01.2021	ö	beschließend	3

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

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4. Verschiedenes

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Grundstücks-, Verkehrs- und Bauausschuss (Gemeinde Geltendorf)	Grundstücks-, Verkehrs- und Bauauschuss-Sitzung	12.01.2021	ö	informativ	4

Sach- und Rechtslage

Claudius Mastaller:
Am 01.02.2021 tritt wahrscheinlich die Novellierung des BauGB in Kraft. Andere Kommunen beschließen Satzungen vor Inkrafttreten. Das ist Voraussetzung, um dem Vorzubeugen. Wir sollten nicht alle Punkte mittragen, u. a. die Stellplätze. Wir sollten evtl. auch eine Satzung auf den Weg bringen.

Robert Sedlmayr:
Der Bayerische Gemeindetag hat eine Mustersatzung erlassen. Es gibt unterschiedliche Ansichten, die wir im Gemeinderat besprechen werden. Die Stellplätze haben wir mit unserer Satzung konkretisiert.

Johanna Rill:
Es gibt keine Übergangsregelung, wir müssen es zeitnah besprechen.