Verfahren gemäß § 4 a Abs. 3 BauGB
- STELLUNGNAHMEN TRÄGER ÖFFENTLICHER BELANGE
Folgende Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange haben Stellungnahmen ohne Hinweise, Einwände oder Bedenken abgegeben:
- Regierung von Oberbayern, Stellungnahme vom 06.12.2018
- Landratsamt Pfaffenhofen – Gesundheitsamt, Stellungnahme vom 28.11.2018
- Landratsamt Pfaffenhofen –Immissionsschutztechnik, Energie, Klimaschutz, Stellungnahme vom 03.12.2018
- Landratsamt Pfaffenhofen - Kommunale Angelegenheiten, Stellungnahme vom 13.11.2018
- Landratsamt Pfaffenhofen – Verkehr, Stellungnahme vom 08.11.2018
- Wasserwirtschaftsamt Ingolstadt, Stellungnahme vom 06.11.2018
- Amt für ländliche Entwicklung Oberbayern, Stellungnahme vom 08.11.2018
- Planungsverband Region Ingolstadt, Stellungnahme vom 30.10.2018
- Staatliches Bauamt Ingolstadt, Stellungnahme vom 30.10.2018
- Markt Hohenwart, Stellungnahme vom 30.10.2018
- Gemeinde Gachenbach, Stellungnahme vom 29.10.2018
- Gemeinde Hilgertshausen, Stellungnahme vom 08.11.2018
- Gemeinde Jetzendorf, Stellungnahme vom 15.11.2018
- Gemeinde Scheyern, Stellungnahme vom 09.11.2018
- Gemeinde Schiltberg, Stellungnahme vom 29.10.2018
- Gemeinde Waidhofen, Stellungnahme vom 30.10.2018
Zur Kenntnisnahme
-
Landratsamt Pfaffenhofen, Abfallwirtschaftsbetrieb, Stellungnahme vom 23.11.2018
Am 08. November 2018 wurden die Planunterlagen zur Klarstellungs- und Ergänzungssatzung „Einsassen“, Gemarkung Alberzell der Gemeinde Gerolsbach dem Abfallwirtschaftsbetrieb (AWP) zur Stellungnahme zugeleitet. Unter Beachtung der
Mindestanforderungen an die Zufahrtswege, die für eine geordnete und reibungslose Abfallentsorgung notwendig sind, wird der Klarstellungs- und Ergänzungssatzung in der vorliegenden Form zugestimmt.
Die Abfalltonnen sind an den Gemeindestraßen Flur-Nummer 502/2 und Flur-Nummer 440 zur Abholung bereitzustellen.
Abwägung
Die Stellungnahme des Abfallwirtschaftsbetriebs ist zur Kenntnis zu nehmen. Auf die erforderliche Bereitstellung von Abfalltonnen an den Gemeindestraßen Flur-Nummer 502/2 und Flur-Nummer 440 zur Abholung wird bereits in der Satzung hingewiesen, die Mindestanforderungen an die Zufahrtswege sind ggf. bei erfolgendem Ausbau öffentlicher Verkehrswege zu beachten.
Beschluss
Die Stellungnahme des Abfallwirtschaftsbetriebs wird zur Kenntnis genommen.
Abstimmungsergebnis: 13 : 0
- Landratsamt Pfaffenhofen, Bauleitplanung, Stellungnahme vom 04.12.2018
- Die städtebauliche Erforderlichkeit ist gemäß § 1 Abs. 3 BauGB nachzuweisen. Die vorhandenen Potenziale der Innenentwicklung in den Siedlungsgebieten [...] sind dabei möglichst vorrangig zu nutzen (vgl. 3.2 (Z) Landesentwicklungsprogramm 2013, geändert 2018)
Erläuterung:
Die Abwägung des Gemeinderats vom 12.09.2018 wird von der Fachstelle zur Kenntnis genommen. Gemäß 3.2 (Z) des Landesentwicklungsprogramms (LEP 2013, geändert 2018) sind „in den Siedlungsgebieten [...] die vorhandenen Potenziale der Innenentwicklung möglichst vorrangig zu nutzen. Ausnahmen sind zulässig, wenn Potenziale der Innenentwicklung nicht zur Verfügung stehen.“ Die Stellungnahme zur städtebaulichen Erforderlichkeit vom 21.04.2017 wird daher aufrechterhalten. Sie ist noch nicht ausreichend und muss daher - z. B. unter Kapitel 4. Anlass und Ziel der Planung u. a. und z. B. bezüglich sonstiger freier Parzellen im Gemeindegebiet - noch ergänzt werden.
- Bei der Wahl des Verfahrens gemäß § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 und Nr. 3 BauGB liegt nach Ansicht der Fachstelle für Einsassen der Fall eines „im Zusammenhang bebauten Ortsteils“ nicht vor.
Erläuterung:
Die Fachstelle nimmt die Abwägung des Gemeinderats vom 12.09.2018 zur Kenntnis. Die Voraussetzung für die Anwendung des § 34 Abs. 4 Nr. 3 BauGB („Einbeziehungs- und Ergänzungssatzung) ist das Vorhandensein eines „im Zusammenhang bebauten Ortsteils“. Dabei ist „
ein Ortsteil [...] jeder Bebauungskomplex im Gebiet einer Gemeinde, der nach Zahl der vorhandenen Bauten ein gewisses Gewicht besitzt und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist“ (Ernst, Zinkahn, Bielenberg, Krautzberger; BauGB Kommentar; § 34, Rn. 14, 08/2013).
Im gegenständlichen Fall handelt es sich bei Einsassen - wie bereits am 24.02.2016 bei einem Gespräch im Landratsamt Pfaffenhofen mit Herrn 1. Bürgermeister Seitz, Vertretern der Gemeindeverwaltung Gerolsbach sowie Vertretern des Bauamtes des Landratsamtes Pfaffenhofen erörtert - nicht um einen „Ortsteil“. Eine Ortsteileigenschaft bemisst sich u. a. an dem Vorhandensein von Gebäuden des Bebauungskomplexes, welche „[...] grundsätzlich zum regelmäßigen Aufenthalt von Menschen geeignet sein müssen“ (Ernst, Zinkahn, Bielenberg, Krautzberger; BauGB Kommentar; § 34, Rn. 15, 08/2013). Auch für die Anwendung des § 34 Abs. 4 Nr. 1 BauGB („Klarstellungssatzung“) muss sich die Satzung auf einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil beziehen (Ernst, Zinkahn, Bielenberg, Krautzberger; BauGB Kommentar; § 34, Rn. 96, 09/2013).
Dabei können aus Sicht der Fachstelle die beiden räumlich separierten Siedlungssplitter, welche zudem durch eine vorhandene massive Grünstruktur abgetrennt sind (v.a. auf Flurnummer 437/1), nicht als Einheit betrachtet sowie als im Zusammenhang bebauter Ortsteil wahrgenommen werden.
Betrachtet man dabei jeweils u. a. die Anzahl der Wohngebäude der beiden Siedlungssplitter als ein Indiz, so darf bezweifelt werden, dass Einsassen für die beiden Bereiche jeweils eine ausreichende Anzahl von derartigen Gebäuden in die Waagschale werfen kann. Ein Bebauungszusammenhang besteht hier nicht.
Nach Ansicht der Fachstelle liegt hier weder ein im Zusammenhang bebauter Ortsteil noch eine organische Siedlungsstruktur vor. Daher kann weder das Instrument der Klarstellungssatzung, noch das der Einbeziehungs- und Ergänzungssatzung angewendet werden. Die Stellungnahme zur Wahl des Verfahrens vom 21.04.2017 gilt daher weiterhin.
Auch wenn durch die oben angeführten Punkte zur planungsrechtlichen Stellungnahme für das Vorhaben eine realistische Umsetzung durch die Fachstelle derzeit nicht gesehen wird, werden zur Vollständigkeit die ortsplanerischen Punkte in Kurzform mit aufgeführt:
- Die Belange der Baukultur sind zu berücksichtigen. Daneben sollen sich aus den Planunterlagen die Geländehöhen ergeben. Zudem soll auf eine gute Ein- und Durchgrünung der Baugebiete insbesondere am Ortsrand und in den Ortsrandbereichen geachtet werden.
In der gegenständlich vorgelegten Planung sind Festsetzungen zur Baukultur sowie zur Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes zu treffen, wie z. B. Angaben zu Dachform und -farbe (z. B. rotes oder rotbraunes Satteldach) sowie zur Geschossigkeit. Auch wird angeregt, Regelungen zur Fassadengestaltung zu treffen. Es wird angeregt, die Gebäude in ihrer Wahrnehmung durch eine entsprechende Fassadengestaltung zu gliedern, z. B. „Erdgeschoss: Wandflächen verputzt; weiß oder gebrochen weiß/pastellfarbener Anstrich; 1. Obergeschoss und/bzw. Giebel in Holzverschalung, naturbelassen oder braun Iasiert“.
Um die Planung für alle am Verfahren Beteiligten rechtsverbindlich umzusetzen, sind Regelungen für eine eindeutige und rechtssichere Umsetzung unabdingbar. Aus den negativen Erfahrungen einiger Gemeinden durch fehlende geeignete Geländeschnitte, wird dringend angeregt, die Planunterlagen durch aussagekräftige Geländeschnitte zu ergänzen, welche für eine einvernehmliche Umsetzung unabdingbar sind und diese entsprechend festzusetzen.
Auf eine gute Ein- und Durchgrünung der Baugebiete insbesondere am Ortsrand und in den Ortsrandbereichen soll geachtet werden. Darüber hinaus dient der Grünstreifen der Abschirmung von Immissionen (z. B. Staub, Spritz- und Düngemittelabdrift, etc.) auf Flächen unterschiedlicher Nutzung. Es wird daher angeregt, die derzeit festgesetzten Eingrünungen zu verbreitern. Auf die Abstände der Pflanzungen zu landwirtschaftlichen Flächen gern. § 47 AGBGB wird hingewiesen.
Die Gemeinde führt an, dem dringenden Bedarf an Wohnraum Rechnung tragen zu wollen. Wie oben dazu bereits festgestellt, ist Einsassen kein geeigneter Ansatz für eine weitere Siedlungsentwicklung. Darüber hinaus sind Grundstücksgrößen von ca. 900 m² bis ca. 2000 m² für ein Einfamilienhaus mit ein bis zwei Wohneinheiten gerade mit Blick auf die Initiative der Staatsregierung, den Flächenverbrauch zu reduzieren, nicht zeitgemäß und nicht geeignet, günstigen Wohnraum für Viele in infrastrukturell geeigneter Lage bereitstellen zu können.
In diesem Zusammenhang steht die Fachstelle Bauleitplanung gerne für ein Gespräch zur Verfügung.
Zu 1. Hinsichtlich der städtebaulichen Erforderlichkeit sei auf die Abwägung des Gemeinderats in seiner Sitzung vom 12.09.2018 verwiesen. Hier hat der Gemeinderat bereits dargelegt, dass es Anlass der Klarstellung- und Ergänzungssatzung ist, auf bereits bebauten Grundstücken sowie auf Außenbereichsflächen, welche eine sachliche und räumliche Prägung durch die vorhandene bauliche Nutzung des angrenzenden Innenbereichs aufweisen, die Errichtung von weiteren Wohngebäuden für die nachfolgende Generation im Ortsteil Einsassen, also unmittelbar vor Ort zu schaffen. Die beabsichtigte Schaffung von lokal begrenztem Baurecht ist also nicht an die gesamte Gemeindeentwicklung Gerolsbachs gekoppelt, welche eine explizite Darlegung vorhandener Potenziale der Innenentwicklung rechtfertigen würde. Im Übrigen wurde durch die Regierung von Oberbayern geprüft, ob die Planung mit den Erfordernissen der Raumordnung vereinbar ist. Mit Stellungnahme vom 03.04.2017 wurde das Ergebnis mitgeteilt: „Die Planung steht den Erfordernissen der Raumordnung nicht entgegen“. Somit sollte an der Satzung, wie auch an den gewählten Ausführungen hierzu in der Begründung auch weiterhin festgehalten werden.
Zu 2. Auch hier ist erneut auf die bereits erfolgte Abwägung des Gemeinderats in seiner Sitzung vom 12.09.2018 zu verweisen. Wie damals bereits vorgebracht, ist die Gemeinde Gerolsbach auch weiterhin der Ansicht, dass es sich beim Ortsteil Einsassen um einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil handelt. Er besitzt nach Auffassung der Gemeinde, bezogen auf die Zahl der vorhandenen Bauten ein gewisses Gewicht und eine organische Siedlungsstruktur - auch wenn er durch die besondere topographische Situation in zwei Teilbereiche untergliedert ist. An dem gewählten Verfahren ist daher auch weiterhin festzuhalten.
Zu 3. Bezüglich der Anregung, für die einbezogenen Flächen weitere Regelungen in Bezug auf gestalterische Festsetzungen zu treffen, ist darauf hinzuweisen, dass hier kein Bebauungsplan mit tiefergehenden Festsetzungen aufgestellt wird. Gem. § 34 Abs. 5 Satz 2 BauGB können einzelne Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 und 3 Satz 1 sowie Abs. 4 BauGB getroffen werden. Vorhaben sind gem. § 34 Abs. 1 BauGB zulässig, wenn sie sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden. Darüber wird letztlich im Baugenehmigungsverfahren durch das Landratsamt Pfaffenhofen entschieden. Darauf wird auch bezüglich der Anregung, Geländeschnitte zu erstellen und Höhenbezugspunkte festzusetzen verwiesen – Vorhaben sind gem. § 34 Abs. 1 BauGB zulässig.
Von Seiten der Unteren Naturschutzbehörde besteht Einverständnis mit der festgesetzten Ortsrandeingrünung, so dass an den grünordnerischen Festsetzungen weiter festgehalten werden sollte. Auf die Abstände der Pflanzungen zu landwirtschaftlichen Flächen gern. § 47 AGBGB wird in der Satzung bereits hingewiesen.
Die großen Grundstückszuschnitte entsprechen der vorhandenen Struktur in Einsassen,
mit der Zulässigkeit dieser kommt die Gemeinde Gerolsbach hier dem Grundsatz A II 4 G des Regionalplans nach: “Die eigenständige landschaftstypische Siedlungs- und Wirtschaftsstruktur ist
zu erhalten und weiter zu entwickeln“. An den getroffenen Festsetzungen und vorgeschlagenen Parzellierungen sollte daher auch weiterhin festgehalten werden.
Beschluss
Die Stellungnahme des Landratsamts – Bauleitplanung – wird zur Kenntnis genommen. An der Satzung und den darin getroffenen Festsetzungen wird auch weiterhin und unverändert festgehalten.
Abstimmungsergebnis: 13 : 0
- Landratsamt Pfaffenhofen, Immissionsschutzverwaltung, Stellungnahme vom 13.11.2018
Aus Sicht des Bodenschutzes wird wie folgt Stellung genommen.
Gemäß dem vorgelegten Auszug aus der öffentlichen Niederschrift über die 8. Sitzung des Gemeinderates der Gemeinde Gerolsbach
vom 12.09.2018, Ziffer 4, wurden die Hinweise aus unserer Stellungnahme vom 10.04.2017 zur Kenntnis genommen.
Aus den vorgelegten Änderungen ergeben sich für die bodenschutzrechtlichen Belange keine Ergänzungen. Die Stellungnahme vom 10.04.2017 ist weiterhin zu beachten.
Abwägung
Die Stellungnahme Unteren Bodenschutzbehörde vom 10.04.2017
wurde in der Gemeinderatssitzung vom 12.09.2018 behandelt, die Hinweise wurden in die Hinweise der Satzung übernommen, so dass keine weiteren Schritte zu veranlassen sind. Die Stellungnahme Unteren Bodenschutzbehörde ist folglich zur Kenntnis zu nehmen.
Beschluss
Die Stellungnahme der Unteren Bodenschutzbehörde wird zur Kenntnis genommen.
Abstimmungsergebnis: 13 : 01
- Landratsamt Pfaffenhofen, Naturschutz, Gartenbau und Landschaftspflege, Stellungnahme vom 03.12.2018
Aus naturschutzfachlicher Sicht bestehen keine durchgreifenden Bedenken gegen das geplante Vorhaben.
Die Gemeinde Gerolsbach beabsichtigt die Aufstellung der Klarstellungs- und Ergänzungssatzung „Einsassen“. Der Geltungsbereich der Satzung umfasst die Flurstücke 489, 494, 495 und 496 jeweils der Gemarkung Einsassen.
Die Forderungen der Unteren Naturschutzbehörde (naturschutzfachIiche Stellungnahme vom 24.03.2017) im Rahmen der ersten Beteiligung der Träger öffentlicher Belange wurden in der gegenständlichen Planung berücksichtigt und umgesetzt.
Folgendes wird gefordert:
-
Ausgleichsflächen sind entsprechend der Bestimmungen der Begründung zum Bebauungsplan herzustellen und zu pflegen.
Auf allen Ausgleichsflächen ist das Mahdgut aufzunehmen, abzufahren und fachgerecht zu verwerten bzw. zu entsorgen. Der Einsatz von Dünge- oder Pflanzenschutzmitteln ist unzulässig.
- Ausgleichsflächen, die nicht im Besitz der Gemeinde sind, sind vor Satzungsbeschluss durch Eintragung von Dienstbarkeit und Reallast in das Grundbuch notariell rechtlich zu sichern.
-
Ausgleichsflächen sind zur Eintragung in das Ökoflächenkataster (ÖFK) durch Übersendung von Meldebogen und Lageplan dem Landesamt für Umwelt (LfU) zu melden.
Abwägung
zu 1. In der Satzung sollte unter Festsetzung Punkt 3.5.5 noch redaktionell ergänzt werden, dass
die zugeordneten Ausgleichsflächen entsprechend der Bestimmungen der Begründung zur Satzung herzustellen und zu pflegen sind. In der Begründung sollte noch redaktionell ergänzt werden, dass die genannten Herstellungs- und Pflegemaßnahmen nicht geplant, sondern verbindlich durchzuführen sind. Ebenso ist redaktionell zu ergänzen, dass auf allen Ausgleichsflächen das Mahdgut aufzunehmen, abzufahren und fachgerecht zu verwerten bzw. zu entsorgen und der Einsatz von Dünge- oder Pflanzenschutzmitteln unzulässig ist.
zu 2. Die dingliche Sicherung durch Eintragung von Dienstbarkeit und Reallast in das Grundbuch ist vor Rechtskraft der Satzung (also vor Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses) zu vollziehen und der Gemeinde Gerolsbach nachzuweisen, bevor die Satzung Rechtskraft erlangt.
zu 3. Zur Eintragung Ausgleichsflächen in das Ökoflächenkataster (ÖFK) ist dem Landesamt für Umwelt (LfU) Meldebogen und Lageplan durch die Gemeindeverwaltung zu übersenden.
Beschluss
Der Gemeinderat nimmt die vorgebrachte Stellungnahme der Unteren Naturschutzbehörde zur Kenntnis. Die Satzung ist unter Festsetzung Punkt 3.5.5 noch redaktionell dahingehend zu ergänzen, dass die zugeordneten Ausgleichsflächen entsprechend der Bestimmungen der Begründung zur Satzung herzustellen und zu pflegen sind. Ebenso ist in der Begründung redaktionell zu ergänzen, dass die genannten Herstellungs- und Pflegemaßnahmen nicht geplant, sondern verbindlich durchzuführen sind, dass auf allen Ausgleichsflächen das Mahdgut aufzunehmen, abzufahren und fachgerecht zu verwerten bzw. zu entsorgen und der Einsatz von Dünge- oder Pflanzenschutzmitteln unzulässig ist.
Die Gemeindeverwaltung wird beauftragt, die Satzung durch Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses erst rechtskräftig zu machen,
wenn die dingliche Sicherung der Ausgleichsflächen durch Eintragung von Dienstbarkeit und Reallast in das Grundbuch nachgewiesen wurde. Ferner wird die Gemeindeverwaltung beauftragt, zur Eintragung der Ausgleichsflächen in das Ökoflächenkataster (ÖFK) dem Landesamt für Umwelt (LfU) den jeweiligen Meldebogen und Lageplan zu übersenden.
Abstimmungsergebnis: 13 : 0
- Landratsamt Pfaffenhofen, Untere Denkmalschutzbehörde, Stellungnahme vom 20.11.2018
Die Planung betrifft Bereich mit Verdachtsflächen für Bodendenkmäler. Das BLfD ist zu beteiligen.
Abwägung
Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege wurde im Verfahren beteiligt und hat keine Stellungnahme abgegeben. Auf die allgemeine Meldepflicht gem. Art. 8 Abs. 1 und 2 DSchG wird in der Satzung hingewiesen. Ferner wird durch die Satzung kein allgemeines Baurecht ausgesprochen, für Bauvorhaben im künftigen Innenbereich muss eine Baugenehmigung durch das Landratsamt erteilt werden, so dass auch hier die Untere Denkmalschutzbehörde entsprechend zu hören und zu beteiligen ist.
Die Stellungnahme der Unteren Denkmalschutzbehörde ist zur Kenntnis zu nehmen.
Beschluss
Die Stellungnahme der Unteren Denkmalschutzbehörde wird zur Kenntnis genommen.
Abstimmungsergebnis: 13 : 0
- Handwerkskammer für München und Oberbayern, Stellungnahme vom 10.12.2018
Die Handwerkskammer für München und Oberbayern bedankt sich für die erneute Gelegenheit zur Stellungnahme zu o.g. Verfahren der Gemeinde Gerolsbach, nimmt die Anpassungen am Änderungsentwurf im Zuge des vorausgegangenen Beteiligungsverfahrens zur Kenntnis und verweist auf die Äußerungen im Rahmen der Stellungnahme von April des vergangenen Jahres. Diese haben auch für das erneute Beteiligungsverfahren als grundsätzlich noch einmal angeführt zu gelten.
Abwägung
Die genannte Stellungnahme der Handwerkskammer für München und Oberbayern 26.04.2017 wurde in der Gemeinderatssitzung vom 12.09.2018 behandelt, so dass keine weiteren Schritte zu veranlassen sind.
Die Stellungnahme der Handwerkskammer für München und Oberbayern ist zur Kenntnis zu nehmen
Beschluss
Die Stellungnahme der Handwerkskammer für München und Oberbayern wird zur Kenntnis genommen.
Abstimmungsergebnis: 13 : 0
B. STELLUNGNAHMEN DER ÖFFENTLICHKEIT
Keine Stellungnahmen eingegangen
