Bitte beachten: Es wird eine erneute Auslegung empfohlen, nicht wie in der Ladung angegeben ein Satzungsbeschluss.
Verfahren gemäß § 4 Abs. 2 und § 13 Abs. 2 Nr. 3 BauGB
- STELLUNGNAHMEN TRÄGER ÖFFENTLICHER BELANGE
Folgende Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange haben Stellungnahmen ohne Einwände und Bedenken abgegeben:
- Landratsamt Pfaffenhofen - Kommunale Angelegenheiten, Stellungnahme vom 31.03.2017
- Planungsverband Region Ingolstadt, Stellungnahme vom 29.03.2017
- Staatliches Bauamt Ingolstadt, Stellungnahme vom 23.03.2017
- Amt für ländliche Entwicklung Oberbayern, Stellungnahme vom 24.03.2017
- Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Pfaffenhofen, Stellungnahme vom 04.04.2017
- Bayernwerk AG, Stellungnahme vom 25.04.2017
- Markt Hohenwart, Stellungnahme vom 24.03.2017
- Gemeinde Scheyern, Stellungnahme vom 30.03.2017
- Gemeinde Aresing, Stellungnahme vom 13.04.2017
- Gemeinde Jetzendorf, Stellungnahme vom 13.04.2017
- Gemeinde Schiltberg, Stellungnahme vom 21.03.2017
- Gemeinde Gachenbach, Stellungnahme vom 21.04.2017
- Gemeinde Waidhofen, Stellungnahme vom 21.04.2017
Folgende Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange haben Stellungnahmen mit Einwänden, Bedenken oder Hinweisen abgegeben:
- Landratsamt Pfaffenhofen, Bauleitplanung, Stellungnahme vom 24.04.2017
Planungsrechtliche und ortsplanerische Beurteilung:
- Die städtebauliche Erforderlichkeit ist gemäß § 1 Abs. 3 BauGB nachzuweisen. Die vorhandenen Potenziale der lnnenentwicklung in den Siedlungsgebieten [...] sind dabei möglichst vorrangig zu nutzen (vgl. 3.2 (Z) Landesentwicklungsprogramm 2013).
Erläuterung:
Gemäß 3.2 (Z) des Landesentwicklungsprogramms (LEP 2013) sind „in den Siedlungsgebieten […] die vorhandenen Potenziale der Innenentwicklung möglichst vorrangig zu nutzen. Ausnahmen sind zulässig, wenn Potenziale der Innenentwicklung nicht zur Verfügung stehen.“
Daher wäre nachzuweisen, dass die Klarstellungs- und Ergänzungssatzung mit einer städtebaulichen Entwicklung vereinbar ist (vgl. § 34 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 BauGB) und somit bei der Inanspruchnahme von Außenbereichsflächen in der Begründung darzulegen, dass das gesamte Gemeindegebiet von Gerolsbach hinsichtlich möglicher Potentiale der Innenentwicklung betrachtet wurde. Die Erstellung eines Baulücken- bzw. eines Leerstandkatasters sowie die Ermittlung des zukünftigen Wohnbaubedarfs werden in diesem Zusammenhang für erforderlich gehalten. Daneben wird angeregt, den tatsächlichen Wohnbaubedarf der Gemeinde aufzuzeigen und den analysierten Siedlungsdruck darzulegen. Die vorliegende Erklärung in der Begründung z. B. unter Kapitel 4. Anlass und Ziel der Planung ist noch nicht ausreichend und muss daher ergänzt werden.
- Bei der Wahl des Verfahrens sind die Voraussetzungen des § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB für einige Flächen nicht erfüllt. Eine sachliche und räumliche Prägung des angrenzenden Bereichs auf die in Betracht kommende Außenbereichsfläche ist zum Großteil nicht gegeben.
Erläuterung:
Der § 34 Abs. 4 Nr. 3 BauGB „ermöglicht die Einbeziehung einzelner Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereiches entsprechend geprägt sind.“ (Ernst, Zinkahn, Bielenberg, Krautzberger; BauGB Kommentar; § 34; Rn. 115; 08/2013).
Für die Planung muss das Anbindegebot gemäß LEP gegeben sein. Dies ist durch die angrenzende Bebauung der Fall. Bei der geplanten Einbeziehung von einzelnen Außenbereichsflächen in den Zusammenhang des bebauten Ortsteils (Innenbereich) reicht es im Gegensatz zum Anbindegebot jedoch nicht aus, dass die einzubeziehende Fläche an den Innenbereich grenzt. Es müsste vielmehr eine
sachliche und räumliche Prägung des angrenzenden Bereichs durch bauliche Nutzung auf die in Rede stehende Außenbereichsfläche gegeben sein.
Bereits am 24.02.2016 wurde bei einem Gespräch im Landratsamt Pfaffenhofen mit Vertretern des Bauamtes des Landkreises Pfaffenhofen und Vertretern der Gemeinde Gerolsbach für Teile der Flächen eine Einbeziehungssatzung als grundsätzlich vorstellbar angesehen. Dabei wurde betont, dass detaillierte Aussagen jedoch erst bei Vorliegen der genauen Lage der Gebäude getroffen werden können. Nachdem die festgesetzten Bereiche jetzt vorliegen, kann folgende Einschätzung gegeben werden:
Für den (süd-)westlichen Teil der Flurnummer 819/3 sowie den nördlichen Teil der Flurnummer 947 auf der Ostseite Gröbens kann eine ausreichende Prägung gesehen werden. Es wird in diesem Zusammenhang jedoch angeregt, die o. g. Bereiche unbedingt jeweils mit einem Baufenster zu versehen, um dadurch die durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs geprägten Flächen deutlich zu machen bzw. festzusetzen.
Die im Bereich der Flurnummern 756, 758, 760 und 760/2 überplanten Flächen, welche gemäß § 2 Nr. 2 des Satzungsentwurfes für die Einbeziehung in den Innenbereich westlich der äußersten westlichen Häuserkante der Wohnbebauung vorgesehen sind, liegen im Außenbereich. Für die vorgesehene Bebauung der in den westlichen Randbereichen befindlichen Flurstücke Nr. 756, 758, 760 und 760/2 (jeweils Teilflächen) kann eine räumliche Prägung der angrenzenden Bereiche durch die bauliche Nutzung auf die in Rede stehenden Außenbereichsflächen dagegen nicht gesehen werden.
Aus Sicht der Fachstelle ist eine sachliche und räumliche Prägung des angrenzenden Bereichs durch die bauliche Nutzung auf die in Rede stehenden östlichen Außenbereichsflächen nur in Teilen und auf die westlichen Außenbereichsflächen nicht gegeben.
Insbesondere legt die „ [...] Klarstellungssatzung nach 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB [...] die Grenzen des jeweiligen im Zusammenhang bebauten Ortsteils klarstellend fest ...“ (Ernst, Zinkahn, Bielenberg, Krautzberger; BauGB Kommentar; § 34, Rn. 97, 09/2013). Die Grenzen einer Klarstellungssatzung ergeben sich folglich aus dem Bebauungszusammenhang. „Dabei ist die Satzung bei der Festlegung der Grenzen an den tatsächlich vorhandenen Innenbereich gebunden“ (Ernst, Zinkahn, Bielenberg, Krautzberger; BauGB Kommentar; § 34, Rn. 96, 09/2013). Dies wäre in der vorliegenden Form der Klarstellungs- und Ergänzungssatzung „Gröben“ aus Sicht der Fachstelle ebenfalls nicht der Fall.
Für Teile der Klarstellungs- und Ergänzungssatzung in der derzeit vorgelegten Fassung kann eine realistische Umsetzung durch die Fachstelle nicht gesehen werden. Für die Flächen, für die eine sachliche und räumliche Prägung des angrenzenden Bereichs durch bauliche Nutzung auf die in Rede stehende Außenbereichsfläche gegeben ist, werden folgende ortsplanerischen Punkte angeregt:
- Gemäß § 1 Abs. 6 Nr.5 BauGB, LEP 2013 8.4.1 (G) und Art. 141 Abs. 1 Satz 4- BayVerf sind die Belange der Baukultur zu berücksichtigen, die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes zu beachten sowie gemäß Art 3 Abs. 2 BayVerf die kulturelle Überlieferung zu schützen. Dabei ist die Eigenständigkeit der Region zu wahren (vgl. Art 3a BayVerf). Auf eine gute Gestaltung der Baugebiete [ ] soll geachtet werden (vgl. Regionalplan der Region Ingolstadt (10), B Ill 1.5 (Z)).
Erläuterung:
Es wird angeregt, in der Satzung aus planungsrechtlicher Sicht u. a. Festsetzungen gem. § 9 Abs. 1 zu treffen, z. B. Regelungen zu überbaubaren Grundstücksflächen (Baufenster), zur Grundflächen(zahl), zur Bauweise und zur Geschossigkeit.
Darüber hinaus wird angeregt gestalterische Festsetzungen z. B. zur Form des Baukörpers, Firstrichtung, Dachform und -neigung, -aufbauten und -überstand sowie z. B. zu den verwendeten Materialien bzw. zur Farbgebung der Fassade bzw. des Daches (rot oder rotbraun) sowie zu den Einfriedungen zu treffen.
Zur Ortsabrundung und zur Einbindung von Bauvorhaben in die Landschaft wird angeregt, die Geschosshöhe z. B. auf Erdgeschoss und ausgebautes Dachgeschoss zu beschränken bzw. das Gebäude in seiner Wahrnehmung durch eine entsprechende Fassadengestaltung zu gliedern (z. B. „Erdgeschoss: Wandflächen verputzt; weiß oder gebrochen weiß/pastellfarbener Anstrich; 1. Obergeschoss und Giebel in Holzverschalung, naturbelassen oder braun lasiert“).
Es wird angeregt, Garagen im Zusammenhang mit einer Dachbegrünung auch mit Flachdächern zuzulassen.
- Bauleitplanung muss Planungssicherheit gewährleisten und die Umsetzung des Planvorhabens für alle am Verfahren Beteiligten nachvollziehbar darstellen. Aus den Planunterlagen sollen sich die Geländehöhen ergeben (vl. § 1 Abs. 2 PIanZV). Bei der Festsetzung der Höhe baulicher Anlagen sind gemäß § 18 BauNVO die erforderlichen Bezugspunkte zu bestimmen.
Erläuterung:
Aus den negativen Erfahrungen einiger Gemeinden durch fehlende geeignete Geländeschnitte, wird dringend angeregt, die Planunterlagen durch aussagekräftige Geländeschnitte zu ergänzen, welche für eine einvernehmliche Umsetzung unabdingbar sind, ggf. sind entsprechende Festsetzungen zu treffen.
Zur Beurteilung des Geländeverlaufes sollen Schnitte ergänzend außerdem das dem jeweiligen Bauraum direkt angrenzende Gelände auf einer Tiefe von ca. 5 m darstellen. Außerdem sollten Höhenbezugspunkte, z. B. zur Erschließungsstraße (vgl. § 18 BauNVO), ggf. in Meter ü. NN, festgesetzt werden.
Geländeveränderungen sollen minimiert und dem Geländerelief der Umgebung angepasst meist weich ausgeformt und Erosionen bzw. Niederschlagswasser zur Wahrung des Nachbarschaftsfriedens auf dem jeweiligen Grundstück gehalten werden.
Eine abschließende Stellungnahme zu den noch zu erbringenden Geländeschnitten muss daher dem weiteren Verfahren vorbehalten bleiben.
- Auf eine gute Durchgrünung der Baugebiete insbesondere am Ortsrand und in den Ortsrandbereichen soll geachtet werden (vgl. Regionalplan der Region Ingolstadt (10), B Ill 1.5 (Z)). Mit Naturgütern ist schonend und sparsam umzugehen (vgl. Art. 141 Abs. 1 Satz 3 BayVerf). Darüber hinaus dient der Grünstreifen der Abschirmung von Immissionen auf Flächen unterschiedlicher Nutzung (vgl. § 1 Abs. 6 Nr. 7 c BauGB).
Erläuterung:
Zur landschaftsverträglichen Einbindung und Abschirmung wird angeregt, die Eingrünung moderat auf ca. 10 m Breite zu verbreitern.
- Die Planungsunterlagen entsprechen noch nicht den planungsrechtlichen Anforderungen (vgl. z. B. § 1 und § 2 PlanZV bzw. § 9 BauGB).
Erläuterung:
Zur besseren
Erkennbarkeit und Wiederauffindbarkeit sollte die Klarstellungs- und Ergänzungssatzung mit einer Ordnungsnummer versehen werden.
Gemäß § 2 Punkt 3.3.4 der Festsetzungen ist ein Freiflächengestaltungsplan beizufügen. Da diese Regelung jedoch nicht u. a. gemäß § 9 BauGB als Festsetzung geregelt werden kann, wird angeregt, diesen Satz unter die Hinweise durch Text zu verschieben.
- Ein Vorhaben ist planungsrechtlich nur zulässig, wenn die Erschließung gesichert ist (vgl. § 30 Abs. 1 BauGB).
Erläuterung:
Für eine gesicherte Erschließung der Flächen ist planungsrechtlich mindestens die Festsetzung eines Geh-, Fahr- und Leitungsrechtes zugunsten der Allgemeinheit, eines Erschließungsträgers oder eines beschränkten Personenkreises gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB bis an die öffentliche Straße erforderlich. Die Erschließung ist für sämtliche Grundstücke sicherzustellen. Ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht bis zu öffentlichem Grund muss für das gesamte Grundstück, insbesondere bei möglichen Grundstücksteilungen, gesichert sein. Eine entsprechende Festsetzung ist in der vorliegenden Planung noch zu ergänzen.
Darüber hinaus sind die Flächen der Zufahrten zu den Hinterliegern auch in ihrer verkehrlichen Nutzung festzusetzen. Es wird daher angeregt, auf den Teilflächen in Anlehnung an die Anlage zur Planzeichenverordnung (PlanZV) die Festsetzung „private Verkehrsfläche“ zu treffen und als solche darzustellen.
- Die Begründung gemäß § 2a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB ist noch nicht ausreichend.
Erläuterung:
Die Begründung sollte einerseits knapp und allgemein verständlich sein. Andererseits muss das Ziel, der Zweck und die Auswirkungen der Planung gemäß § 2a Satz 2 BauGB in der Begründung dargelegt werden.
Es wird angeregt, in der Begründung z. B. auch Aussagen über die derzeit (noch) bestehenden landwirtschaftlichen Voll- bzw. Nebenerwerbsbetriebe zu treffen, um ggf. möglichen Schwierigkeiten bezüglich der Nachbarschaft von Wohnen und Landwirtschaft vorbeugen zu können.
- Die
Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energien sind bei der Aufstellung von Bauleitplänen zu berücksichtigen (vgl. § 1 Abs. 6 Nr. 7 Baust. F. BauGB).
Erläuterung:
Um der Verantwortung für den allgemeinen Klimaschutz nachzukommen werden folgende Maßnahmen angeregt:
- Es könnten auf den Dächern Solarenergieanlagen und Sonnenkollektoren ermöglicht werden, z. B. folgendermaßen: „Auf den Dachflächen sind photovoltaische und solarthermische Anlagen zulässig“. Es wird angeregt, z. B. folgendes festzusetzen: „Solarenergieanlagen und Sonnenkollektoren auf den Dächern sind in gleicher Neigung wie das Dach zu installieren bzw. in die Dachfläche zu integrieren“.
- Es wird angeregt, auf Garagen Dachbegrünungen zu ermöglichen, z. b. folgendermaßen: „Als Dachform sind für Garagen begrünte Flachdächer zulässig. Sie sind mit einer extensiven Dachbegrünung auszustatten“.
- In diesem Zusammenhang wird angeregt, diese Inhalte auch in der Begründung ergänzend zu erläutern.
- Die Vermeidung und der Ausgleich voraussichtlich erheblicher Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes sowie der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes sind zu berücksichtigen (vgl. § 1 a Abs. 3 Satz 1 BauGB i. V. m. § 1 Abs. 6 Nr. 7 a BauGB).
Erläuterung:
Die Klarstellungs- und Ergänzungssatzung setzt derzeit unter § 2 Punkt 3.3.4 fest, dass der naturschutzfachliche Ausgleich auf Ebene des Bauantrages erbracht wird. Für die Klarstellungs- und Ergänzungssatzung sind zur Konfliktbewältigung auf dieser Ebene gemäß § 34 Abs. 5 Satz 4 BauGB § 9 Abs. 1 a BauGB und § 1a Abs. 2 und 3 BauGB anzuwenden. Der Ausgleich erfolgt somit z. B. durch geeignete Darstellungen und Festsetzungen nach § 9 BauGB als Fläche bzw. Maßnahmen zum Ausgleich (vgl. § 1 a Abs. 3 Satz 2 BauGB).
Es wird daher angeregt, die Ausgleichsverpflichtung z. B. als Flächen mit den dazugehörigen Maßnahmen im nächsten Verfahrensschritt in der Satzung festzusetzen bzw. zuzuordnen. Dabei wäre dann Satz 1 von § 2 Punkt 3.3.4 („Die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung ... anzuwenden.“) zu streichen. In diesem Zusammenhang wären dann die Ausgleichsflächen bzw. -maßnahmen aus Gründen der Rechtssicherheit und –klarheit z. B. als Teilgeltungsbereich der Klarstellungs- und Ergänzungssatzung festzusetzen.
Redaktionelle Anregungen:
- Präambel
- Die Präambel ist nach Nennung der Rechtsgrundlage durch den Zusatz zu ergänzen: „… in der jeweils zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses gültigen Fassung.“
- Struktur
- Es wird vorgeschlagen, die Planzeichnung ebenfalls als Bestandteil in die Struktur mit einzubeziehen und diese z. B. mit 1. bis 5. zu bezeichnen. Die Bezeichnungen könnten beispielhaft lauten:
Präambel
1.1 – Planzeichnung
1.2 – Geländeschnitte als Festsetzung
2. - Festsetzung durch Planzeichen
3. - Festsetzungen durch Text
4. - Hinweise
5. - Verfahrensvermerke
- Plankopf
- Es wird angeregt, auf dem Plankopf aus Gründen der Bestimmtheit und Klarheit auf den aktuellen Verfahrensstand (hier: z. B. Entwurf gem. § 34 Abs. 6 i. V. m § 13 i. V. m. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB) zu verweisen. Zudem sollte der Verfahrensstand in der Begründung auf der ersten Seite genannt werden.
- Planzeichnung
- Zur eindeutigen Lesbarkeit sollten die Inhalte in einer Nutzungsschablone in einer Tabelle außerhalb des Geltungsbereichs in der Planzeichnung aufgeführt werden und durch eine Linie dem Umgriff zugeordnet werden.
- Festsetzungen durch Planzeichen
- Es wird bezüglich § 2 Punkt 3.3.5 angeregt, sich statt auf den Zeitpunkt der Baufertigstellung des Gebäudes ggf. auf die Nutzungsaufnahme als Grundlage der Durchführung der Pflanzmaßnahmen zu beziehen. Der Text könnte z. B. folgendermaßen lauten: „Festgesetzte Pflanzungen und Ausgleichsmaßnahmen sind spätestens in der nach der Nutzungsaufnahme der Gebäude folgenden Pflanzperiode herzustellen und dauerhaft zu pflegen. Ausgefallene Gehölze sind entsprechend den Festsetzungen dieser Satzung zu ersetzen.“
- Hinweise durch Planzeichen
- Es wird angeregt, die schwarz schraffierten Bereiche in die Hinweise (§ 3) der Satzung aufzunehmen.
- Verfahrensvermerke
- Zur besseren Nachvollziehbarkeit sollte Punkt 2 Teil 2 besser als Nr. 3 nummeriert werden.
- Unter (derzeit) Punkt 5. sollten z. B. folgende Sätze ergänzt werden, hinter „ … bekannt gemacht“: „Die Klarstellungs- und Ergänzungssatzung mit Begründung wird seit diesem Tag zu den üblichen Dienststunden in der Gemeinde zu jedermanns Einsicht bereitgehalten und über dessen Inhalt auf Verlangen Auskunft gegeben. Die Klarstellungs- und Ergänzungssatzung ist damit rechtswirksam. Auf die Rechtsfolgen des § 44 Abs. 3 Satz 1 und 2 sowie Abs. 4 BauGB und die §§ 214 und 215 BauGB wird hingewiesen.“
- Sonstiges
- Die Präambel, die Verfahrensvermerke, die Planzeichnung, die Festsetzungen durch Planzeichen, die Festsetzungen durch Text, die Hinweise durch Text und durch Planzeichen sind ein Werk. Damit sie in Gesamtheit Rechtskraft erlangen, wird angeregt, sie als ein zusammengehöriges Werk, z.B. auf einem Plan, darzustellen. Sollte die Planung in dieser Form verbleiben, wird angeregt, sämtliche Unterlagen als zusammenhängendes Geheft, z. B. mittels Kordeln, Ringheftung, Siegelung, etc., zu verknüpfen.
Abwägung
Zu 1. Anlass der Klarstellung- und Ergänzungssatzung ist es, auf überwiegend bereits bebauten Grundstücken die Errichtung von weiteren Wohngebäuden für die nachfolgende Generation im Ortsteil Gröben, unmittelbar vor Ort zu schaffen. Großflächige neue Baulandausweisungen sind nicht beabsichtigt – eine Gesamtbetrachtung vorhandener Bauflächenpotenziale im Gemeindegebiet erscheinen daher nicht zweckmäßig, ebenso wie eine vertiefte Betrachtung des Gesamtbedarfs an Wohnbauland im Gemeindegebiet.
Zu 2. Entsprechend der Stellungnahme des Landratsamtes wurde die Differenzierung zwischen tatsächlich vorhandenem Innenbereich (Bereich der Klarstellungssatzung) und den Außenbereichsflächen, welche eine sachliche und räumliche Prägung durch die vorhandene bauliche Nutzung des angrenzenden Innenbereichs aufweisen, nochmals geprüft. Die geprägten Außenbereiche der Fl.Nrn. 756, 758, 760, 819/3, und 947 sind entsprechend in der Planzeichnung als Flächen, welche in den im Zusammenhang bebauten Ortsteil Göben einbezogen werden, zu neu zu definieren und sind, als Ergänzung zu den innerhalb des Geltungsbereichs der Satzung liegenden „klargestellten“ Flächen, zu kennzeichnen.
Der vorgeschlagenen Herangehensweise, konkrete Baufenster auf den Erweiterungsflächen festzusetzen sollte nachgekommen werden, da sich hier dann die neu überbaubaren Flächen mit konkreter Lage der Baukörper definieren lassen, eine Eingriffsermittlung ist somit ebenfalls möglich.
Zu 3. Der Anregung, für die einbezogenen Flächen weitere Regelungen in Bezug auf die überbaubaren Grundstücksflächen (einzelne Baufenster durch Baugrenzen definiert) als auch hinsichtlich der zulässigen Grundflächen zu treffen, sollte nachgekommen werden. Neben der Lage der Gebäude lässt sich somit auch das Maß der baulichen Nutzung gerade im Hinblick auf die Eingriffsermittlung näher bestimmen. Dem Ziel, eine angemessene bauliche Entwicklung für Nachkommen auf den eigenen Grundstücken zu ermöglichen, kann somit eindeutiger entsprochen werden. Bezüglich weitergehender Festsetzungen weist die Gemeinde Gerolsbach darauf hin, dass hier kein Bebauungsplan mit tiefergehenden Festsetzungen getroffen wird.
Gem. § 34 Abs. 5 Satz 2 BauGB können einzelne Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 und 3 Satz 1 sowie Abs. 4 BauGB getroffen werden. Vorhaben sind gem. § 34 Abs. 1 BauGB zulässig, wenn sie sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden. Darüber wird letztlich im Baugenehmigungsverfahren durch das Landratsamt Pfaffenhofen entschieden.
Zu 4. Bezüglich der Anregung, Geländeschnitte zu erstellen und Höhenbezugspunkte festzusetzen wird auf die Abwägung zu Punkt 3 verwiesen – Vorhaben sind gem. § 34 Abs. 1 BauGB zulässig, im Baugenehmigungsverfahren wird darüber durch das Landratsamt Pfaffenhofen entschieden.
Zu 5. Von Seiten der Unteren Naturschutzbehörde besteht Einverständnis mit der festgesetzten Ortsrandeingrünung, an den Festsetzungen wird weiterhin festgehalten.
Zu 6. Die Bezeichnung „Gröben“ erscheint für die Erkennbarkeit und Wiederauffindbarkeit der Satzung mehr als ausreichend, daran sollte weiterhin festgehalten werden.
Die Forderung nach einem gem. § 7 BauVorlV mit einzureichende Freiflächengestaltungsplan ist in die Hinweise zu verschieben.
Zu 7. Ein Vorhaben ist planungsrechtlich nur zulässig, wenn die Erschließung gesichert – diese Sicherung ist jedoch nicht zwingend innerhalb der Satzung darzustellen. Erst mit dem Bauantrag ist die Erschließung darzustellen und, im Falle von Grundstücksteilungen, sofern kein direkter Anschluss an die öffentliche Erschließung besteht, dinglich zu sichern. Von einer Darstellung und Festsetzung von Flächen, welche mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu sichern sind, bzw. welche als private Verkehrsflächen festzusetzen sind, kann daher abgesehen werden.
Zu 8. Die Begründung sollte, wie vorgeschlagen, noch um Aussagen zu dem verträglichen Nebeneinander von landwirtschaftlichen Betrieben und Wohnnutzungen ergänzt werden, siehe hier auch die Stellungnahme der Unteren Immissionsschutzbehörde, die immissionsschutzfachliche Verträglichkeit neuer Bauvorhaben zu landwirtschaftlichen Betrieben im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens zu prüfen.
Zu 9. Anlagen und Maßnahmen zur Nutzung erneuerbarer Energien sowie zur sparsamen und effizienten Nutzung von Energien sind grundsätzlich im Rahmen der Zulässigkeit nach § 34 BauGB möglich und werden von der Gemeinde Gerolsbach begrüßt. Hierzu kann in den Hinweisen ein Passus zur aktiven und passiven Nutzung der Solarenergie und der Regenwasserbewirtschaftung mit aufgenommen werden. Weitergehende Regelungen innerhalb der vorliegenden Satzung in welcher gem. § 34 Abs. 5 Satz 2 BauGB einzelne Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 und 3 Satz 1 sowie Abs. 4 BauGB getroffen werden können erscheinen nicht notwendig.
Zu 10. Die Eingriffsermittlung wurde zwischenzeitlich durchgeführt und der erforderliche Ausgleich im Absprache mit der hierfür zuständigen Unteren Naturschutzbehörde festgelegt.
Die verbindliche Zuordnung der jeweiligen Ausgleichsflächen mit Entwicklungszielen zum Eingriff erfolgt durch die Festsetzungen in der Satzung, nähere Erläuterungen (Maßnahmen und genaue Lage) sind in der Begründung dargestellt und ebenfalls durch die Festsetzung zugeordnet. Von einer Darstellung von Teilgeltungsbereichen kann im Sinne der Übersichtlichkeit der Festsetzungen abgesehen werden.
Zu Redaktionelle Anregungen: Die
vorgebrachten Redaktionellen Anregungen sollten, sofern sinnvoll, in die Satzung übernommen werden.
Beschluss:
Zu 1. Die Anregungen werden zur Kenntnis genommen t.
Zu 2.
Die Anregungen werden zur Kenntnis genommen, in der Planzeichnung ist die Differenzierung zwischen tatsächlich vorhandenem Innenbereich (Bereich der Klarstellungssatzung) und den Außenbereichsflächen, welche eine sachliche und räumliche Prägung durch die vorhandene bauliche Nutzung des angrenzenden Innenbereichs aufweisen, anzupassen. Die geprägten Außenbereiche der Fl.Nrn. 756, 758, 760, 819/3, und 947 sind entsprechend als Flächen, welche in den im Zusammenhang bebauten Ortsteil Gröben einbezogen werden, festzusetzen. Die Begründung ist anzupassen.
Zu 3.
Die Anregungen werden zur Kenntnis genommen, für die einbezogenen Flächen werden weitere Regelungen in Bezug auf die überbaubaren Grundstücksflächen
(einzelne Baufenster durch Baugrenzen definiert) als auch hinsichtlich der zulässigen Grundflächen je Baugrundstück getroffen.
Zu 4. Die Anregungen werden zur Kenntnis genommen.
Zu 5. Die Anregungen werden zur Kenntnis genommen.
Zu 6.
Die Anregungen werden zur Kenntnis genommen, die Festsetzung zu einem mit einzureichende Freiflächengestaltungsplan wird in die Hinweise verschoben.
Zu 7. Die Anregungen werden zur Kenntnis genommen
Zu 8. Die Anregung wird zur Kenntnis genommen, die Begründung wird, wie vorgeschlagen, noch um Aussagen zu dem verträglichen Nebeneinander von landwirtschaftlichen Betrieben und Wohnnutzungen ergänzt.
Zu 9.
Die Anregung wird zur Kenntnis genommen, in den Hinweisen wird folgender Passus ergänzt: „Die passive und aktive Nutzung der Solarenergie, sowie der Regenwasserbewirtschaftung wird ausdrücklich empfohlen. Anlagen zur Verwendung von Regenwasser im Haus müssen den anerkannten Regeln der Technik entsprechen. Auf die Anzeigepflicht gem. § 13 Abs. 3 Trinkwasserverordnung 2001 (TrinkWV 2001) wir hingewiesen.“
Zu 10.
Die Anregungen werden zur Kenntnis genommen.
Zu Redaktionelle Anregungen: Die Anregungen werden zur Kenntnis genommen. Die vorgebrachten Redaktionellen Anregungen sind, sofern sinnvoll, in die Satzung zu übernehmen.
Abstimmungsergebnis: 12 : 1
Mit Nein stimmte GRM Stefan Maurer
- LRA Pfaffenhofen – Untere Immissionsschutzbehörde, Stellungnahme vom 24.03.2017
Durch die Ergänzungssatzung sollen einige im Außenbereich liegende Bereiche in den im Zusammenhang bebauten Ortsteil Gröben einbezogen werden. Die Gemeinde Gerolsbach möchte durch die Aufstellung der Ergänzungssatzung grundlegende städtebauliche Ordnung sowie planungsrechtliche Voraussetzungen für die Beurteilung von Bauvorhaben nach § 34 BauGB im Plangebiet schaffen. Die Gemeinde trifft einzelne Festsetzungen für die einbezogenen Grundstücksflächen.
Aufgrund der einzelnen verschiedenen Entwicklungsmöglichkeiten ist eine Beurteilung für den gesamten Geltungsbereich abschließend nicht möglich. Es wird empfohlen, dass im Baugenehmigungsverfahren immissionsschutzfachlich die landwirtschaftlichen, gewerblichen usw. Verträglichkeiten geprüft werden.
Aus Sicht des Immissionsschutzes kann grundsätzlich zugestimmt werden, wenn folgende Festsetzung mit aufgenommen wird:
- Im Hinblick auf die gesunden Wohnverhältnisse ist die
immissionsschutzfachliche Verträglichkeit zu landwirtschaftlichen Betrieben im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens zu prüfen. Ein Freistellungsverfahren ist aufgrund der fehlenden Prüfung der immissionsschutzfachlichen Verträglichkeit auszuschließen.
Abwägung
Grundsätzlich sind Bauanträge im Geltungsbereich der Satzung nach § 34 BauGB zu beurteilen, d.h. ein Freistellungsverfahren ist ohnehin ausgeschlossen. Um der immissionsschutzfachlichen Verträglichkeit jedoch deutlich Rechnung zu tragen, sollte die vorgeschlagene Festsetzung der Unteren Immissionsschutzbehörde in die Festsetzungen der Satzung mit aufgenommen werden.
Beschluss
Die Satzung ist um eine Festsetzung hinsichtlich einer notwendigen Prüfung der
immissionsschutzfachlichen Verträglichkeit im Baugenehmigungsverfahren und dem Ausschluss von Freistellungsverfahren, wie von der Unteren Immissionsschutzbehörde vorgeschlagen, zu ergänzen. Die Begründung ist anzupassen.
Abstimmungsergebnis: 13 : 0
- LRA Pfaffenhofen – Untere Naturschutzbehörde, Stellungnahme vom 24.03.2017
Aus naturschutzfachlicher Sicht gibt es unter Berücksichtigung folgender Auflagen keine grundsätzlichen Bedenken gegen das geplante Vorhaben:
-
Mit der geplanten Ortsrandeingrünung als Minimierungsmaßnahme für das Schutzgut Landschaftsbild besteht von Seiten der Unteren Naturschutzbehörde Einverständnis.
- Es wird darauf hingewiesen, dass die Grenzabstände entsprechend Art. 48 AGBGB eingehalten werden müssen (Gehölze über 2 m Höhe: 4 m Abstand zu landwirtschaftlichen Flächen).
- Gem. § 14 Abs. 1 i.V.m. § 15 Abs. 1 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) sind vermeidbare Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft zu unterlassen.
Aus naturschutzfachlicher Sicht ist daher eine Verlagerung der geplanten Wohnbebauung von Flurstück 819/3 auf Flurstück 1019 vorzunehmen, um den vorhandenen Baumbestand als Lebensraum und Ortsrandeingrünung zu erhalten. -
- Gem. § 18 Abs. 1 BNatSchG ist bei der Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung von Satzungen nach § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 des Baugesetzbuches (BauGB) der Ausgleich von Eingriffen in Natur und Landschaft bereits im Rahmen des Satzungsverfahrens nach den Vorschriften des BauGB zu prüfen und abzuhandeln.
- Erst nach Vorlage der AusgIeichsflächenbilanzierung kann die abschließende naturschutzfachliche Stellungnahme abgegeben werden. Die Satzung ist dahingehend zu ergänzen und erneut vorzulegen.
Abwägung
Hinsichtlich der erforderlichen Grenzabstände entsprechend Art. 48 AGBGB sollte ein Hinweis hierzu in die Satzung aufgenommen werden.
Eine Verlagerung der geplanten Wohnbebauung von Flurstück 819/3 auf Flurstück 1019 ist nicht möglich, da hier auf dem eigenen Grundstück Baurecht für die Kinder des Grundstückseigentümers geschaffen werden soll. Um den vorhandenen Gehölzbestand so wenig wie möglich zu beeinträchtigen sollte ein Baufenster an der Südostseite des Bestandsgebäudes festgesetzt werden, so dass die bestehenden Gehölze südlich des Bestandsgebäudes so weit wie möglich erhalten werden können und somit weiterhin als Ortsrandeingrünung dienen.
Zwischenzeitlich wurde die Eingriffsermittlung für die einbezogenen Grundstücksflächen durchgeführt und entsprechende Ausgleichsflächen in Rücksprache mit den Grundstückseigentümern und der Unteren Naturschutzbehörde ermittelt und Ausgleichsmaßnahmen abgestimmt.
Die Eingriffsermittlung und Ausgleichsflächenbilanzierung sollten in der in der Begründung dargestellt, die Ausgleichsflächen in der Satzung festgesetzt werden.
Beschluss
Die Anregungen der Unteren Naturschutzbehörde werden zur Kenntnis genommen. Ein Hinweis auf die erforderlichen Grenzabstände entsprechend Art. 48 AGBGB wird in die Satzung aufgenommen. Auf der Fl.Nr. 819/3 wir ein Baufenster festgesetzt. Entsprechend der Eingriffsermittlung und der Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde und den Eigentümern werden Ausgleichsflächen und -Maßnahmen festgesetzt. Die Satzung und die Begründung sind entsprechend zu überarbeiten.
Abstimmungsergebnis: 13 : 0
- LRA Pfaffenhofen – Untere Bodenschutzbehörde, Stellungnahme vom 10.04.2017
Aus Sicht des Bodenschutzes wird wie folgt Stellung genommen.
Im Planbereich der Klarstellungs- und Ergänzungssatzung „Gröben“ der Gemeinde Gerolsbach sind nach derzeitiger Aktenlage keine Altlasten (Altablagerungen oder Altstandorte), schädlichen Bodenveränderungen bzw. entsprechende Verdachtsflächen bekannt. Sollten im Zuge des Bauleitplanverfahrens oder bei Baumaßnahmen Bodenverunreinigungen bekannt werden, sind das Landratsamt Pfaffenhofen und das Wasserwirtschaftsamt Ingolstadt zu informieren.
Abwägung
Die Hinweise der Unteren Bodenschutzbehörde sind zur Kenntnis zu nehmen, die Satzung sollte um einen entsprechenden Hinweis ergänzt werden.
Beschluss
Die Hinweise der Unteren Bodenschutzbehörde werden zur Kenntnis genommen, die Satzung um einen entsprechenden Hinweis ergänzt.
Abstimmungsergebnis: 13 : 0
-
LRA Pfaffenhofen - Untere Denkmalschutzbehörde, Stellungnahme vom 11.04.2017
Die Planung betrifft Bereiche mit kartierten Bodendenkmälern. Das BLfD ist zu beteiligen.
Abwägung
Kartierte Bodendenkmäler im Geltungsbereich der Satzung sind der Gemeinde Gerolsbach nicht bekannt, das BLfD wurde beteiligt.
Beschluss
Die Stellungnahme der Unteren Denkmalschutzbehörde wird zur Kenntnis genommen.
Abstimmungsergebnis: 13 : 0
- Abfallwirtschaftsbetrieb, Stellungnahme vom 27.03.2017
Unter Beachtung der Mindestanforderungen an die Zufahrtswege, die für eine geordnete und reibungslose Abfallentsorgung notwendig sind, wird der Klarstellungs- und Ergänzungssatzung in der vorliegenden Form zugestimmt.
Die
Abfalltonnen sind an der Gemeindestraße Fl.Nr. 848/2 bzw. an der Kreisstraße PAF 8 zur Abholung bereitzustellen.
Abwägung
Die Satzung ist um einen Hinweis, dass Abfalltonnen
an der Gemeindestraße Fl.Nr. 848/2 bzw. an der Kreisstraße PAF 8 zur Abholung bereitzustellen sind zu ergänzen.
Beschluss
Die Anregungen der Abfallwirtschaftsbetriebe werden zur Kenntnis genommen, die Satzung um einen Hinweis auf die Bereitstellung von Abfalltonnen an der Gemeindestraße Fl.Nr. 848/2 bzw. an der Kreisstraße PAF 8 zur Abholung ergänzt.
Abstimmungsergebnis: 13 : 0
- Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten, Stellungnahme vom 11.04.2017
Aus landwirtschaftlicher Sicht bestehen keine grundsätzlichen Anregungen oder Bedenken.
In den Hinweisen soll folgender Text aufgenommen werden:
Bedingt durch die Lage ist auch bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der angrenzenden landwirtschaftlichen Flächen mit den üblichen Lärm-, Staub- und Geruchsimmissionen auch nachts und an Wochenenden zu rechnen.
Forstwirtschaftliche Belange sind nicht betroffen.
Abwägung
Ein Hinweis zu Immissionen aus den benachbarten landwirtschaftlichen Flächen ist bereits in der Satzung enthalten, dieser sollte wie vom AELF vorgeschlagen formuliert werden.
Beschluss
Der Hinweis zu Immissionen aus den benachbarten landwirtschaftlichen Flächen ist entsprechend der Anregung des AELF zu überarbeiten.
Abstimmungsergebnis: 13 : 0
- Bayerischer Bauernverband, Stellungnahme vom 19.04.2017
Aus land- und forstwirtschaftlicher Sicht bestehen keine grundsätzlichen Einwände.
Es wird darauf hingewiesen, dass aufgrund der benachbarten landwirtschaftlichen Flächen bei Anpflanzung und Eingrünung die gesetzlichen Mindestabstände einzuhalten sind. Dies bedeutet zum Beispiel bei der Anpflanzung von Gehölzen ein Abstand von mindestens 4 Meter zur landwirtschaftlichen Nutzfläche.
Da sich das Planungsgebiet am Ortsrand befindet, sollte in den Hinweisen als Text aufgenommen werden, dass bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der angrenzenden landwirtschaftlichen Flächen, bedingt durch die Ortsrandlage, mit den üblichen Lärm-, Staub- und Geruchsimmissionen auch nachts und an Wochenenden zu rechnen ist.
Abwägung
Auf die erforderlichen Grenzabstände von Bepflanzungen zu landwirtschaftlichen Flächen wird bereits gem. Beschluss zur Stellungnahme der Unteren Naturschutzbehörde hingewiesen, ebenso wie auf die Immissionen aus der Bewirtschaftung der angrenzenden landwirtschaftlichen Flächen (vgl. Beschluss zu Stellungnahme des AELF).
Beschluss
Die Hinweise des Bayerischen Bauernverband werden zur Kenntnis genommen.
Abstimmungsergebnis: 13 : 0
- Deutsche Telekom, Stellungnahme vom 17.03.2017
lm Geltungsbereich befinden sich
Telekommunikationslinien der Telekom, die durch die geplanten Baumaßnahmen möglicherweise berührt werden (siehe Bestandsplan in der Anlage - dieser dient nur der Information und verliert nach 14 Tagen seine Gültigkeit). Wir bitten Sie, bei der Planung und Bauausführung darauf zu achten, dass diese Linien nicht verändert werden müssen bzw. beschädigt werden.
Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das "Merkblatt Bäume, unterirdische Leitungen und Kanäle" der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 2013 - siehe hier u. a. Abschnitt 3 und 6 - zu beachten. Wir bitten sicherzustellen, dass durch die Baumpflanzungen der Bau, die Unterhaltung und Erweiterung der Telekommunikationslinien nicht behindert werden.
Abwägung
Im Rahmen der Baumaßnahmen sind die bestehenden Telekommunikationslinien der Telekom zu beachten,
auf das "Merkblatt Bäume, unterirdische Leitungen und Kanäle" sollte in der Satzung hingewiesen werden.
Beschluss
Die Hinweise der Deutschen Telekom werden zur Kenntnis genommen, die Hinweise der Satzung um einen Hinweis auf das "Merkblatt Bäume, unterirdische Leitungen und Kanäle" ergänzt.
Abstimmungsergebnis: 13 : 0
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Handwerkskammer für München und Oberbayern, Stellungnahme vom 26.04.2017
Hinsichtlich des o.g. Planvorhabens bestehen seitens der Handwerkskammer für München und Oberbayern prinzipiell keine Einwände; vielmehr sind insbesondere die angeführten Bemühungen der Gemeinde um die Erhaltung des dörflich geprägten Gebietscharakters positiv hervorzuheben.
Vor diesem Hintergrund regen wir an, mit dem Erlass der Ergänzungssatzung eine maßvolle Wohn-und Gewerbebebauung dem Gebietscharakter entsprechend in den Ortsteilen zu unterstützen. Das bedeutet auch die dörfliche Mischnutzung in den als Dorfgebiet (MD) charakterisierten Ortsteilen zu fördern und diese gemäß der Zweckbestimmung in der Baunutzungsverordnung (§ 5 BauNVO) in ihrem Charakter als „Ländliche Mischgebiete“ auch zukünftig weiterzuentwickeln. Dieser ist grundsätzlich über die Einhaltung eines Gleichgewichts von land- und forstwirtschaftlichen Betrieben, Wohnnutzung sowie (nicht wesentlich störenden) Handwerks- und Gewerbebetrieben definiert.
Geradejene Flächen in Dorf-und Mischgebieten stellen für kleine und mittlere, nicht wesentlich störende Handwerks-und Gewerbebetriebe wichtige Standorte dar - und damit auch Möglichkeiten, durch kleinteilige Nutzungsmischungen lebendige Wohnstandorte mitzugestalten.
Daher ist aus unserer Sicht die Sicherung der Mischbauflächen in dem Planungsareal aber auch im gesamten Gemeindegebiet ein wichtiges Unterfangen, wird hier doch ein gleichwertiges und gleichgewichtiges Nebeneinander von Wohnen und kleinstrukturiertem Gewerbe zugelassen, ohne dass die gewerbliche Nutzung zugunsten des Wohnens in ihrem Bestehen und ihren Entwicklungsmöglichkeiten zurückstehen muss. Wir möchten Sie daher bitten, Ihre Bemühungen zur Ansiedlung von gewerblicher Nutzung in den ausgewiesenen Mischbauflächen grundsätzlich weiter zu verfolgen und neben einer ausgewogenen qualitativen vor allem auch eine quantitative Durchmischung des Gebietes anzustreben.
Bestehende bestandskräftig genehmigte Gewerbebetriebe dürfen insbesondere hinsichtlich ihres Betriebsverkehrs oder auch betriebsüblicher Emissionen durch neu hinzukommende, heranrückende Wohnbebauung weder in ihrem ordnungsgemäßen Betriebsablauf noch in ihren Weiterentwicklungsmöglichkeiten eingeschränkt werden.
Darüber hinaus bestehen keine weiteren Anmerkungen.
Abwägung
Die Hinweise der Handwerkskammer für München und Oberbayern sind zur Kenntnis zu nehmen. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens ist immissionsschutzfachlichen Verträglichkeit im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen (vgl. Abwägung und Beschluss zur Stellungnahme der Unteren Immissionsschutzbehörde).
Beschluss
Die Hinweise der Handwerkskammer für München und Oberbayern werden zur Kenntnis genommen.
Abstimmungsergebnis: 13 : 0
B. STELLUNGNAHMEN DER ÖFFENTLICHKEIT
Es wurden keine Stellungnahmen abgeben.
