Wie in der Gemeinderatssitzung am 12.09.2018 wurde die Aufstellung des BP Nr. 42 „Straßäcker III - 1. Änderung“ im Vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB durchgeführt. Die öffentliche Auslegung der Planentwürfe inkl. aller Unterlagen erfolgte in der Zeit vom 21.09.2018 bis 08.10.2018 (Vom LRA Pfaffenhofen wurde eine Verlängerung bis 10.10.2018 beantragt, dieser wurde stattgegeben).
Unterlagen wurden per Mail am 12.10.2018 nachgereicht!
- STELLUNGNAHMEN DER BETEILIGTEN BERÜHRTEN TRÄGER ÖFFENTLICHER BELANGE
- LRA Pfaffenhofen -
Bauleitplanung, Stellungnahme vom 02.10.2018
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Die Rechtssicherheit des Bebauungsplanes setzt klare Festsetzungen voraus, die z.T. noch nicht gegeben sind. Es dürfte nicht möglich sein, das Anliegen, das hinter der Festsetzung Nr. 3. Geländeveränderungen, Stützmauern, Satz 2 bzw. Satz 5 steht, in der beabsichtigten Weise zu verwirklichen.
Erläuterung:
Grundstücksgrenze unter der Bedingung des nachbarschaftlichen Einvernehmens (vgl. Punkt 3. Geländeveränderungen, Stützmauern) ist aus Sicht der Fachstelle zu prüfen, da es unsicher scheint, ob die Regelung in dieser Form getroffen werden kann.
Bei der vorgesehenen Regelung – wohl im Sinne
von § 9 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BauGB (als aufschiebende Bedingung) – ist fraglich, ob es sich hierbei um eine städtebaulich motivierte Bedingung, welche Voraussetzung für die Wirksamkeit der Festsetzung ist, und nicht um eine sonstige, eher im Privatrecht zu verortende Bedingung handelt. Es ist zudem zu klären, ob die städtebauliche Konfliktbewältigung durch das Verschieben der Lösung von der Bebauungsplanebene auf die privatrechtliche Ebene in dieser Form möglich ist, weil eine umfassende Konfliktbewältigung auf dieser Ebene fraglich erscheint.
Auch erscheint der Fachstelle die gegenständliche Regelung als nicht hinreichend bestimmt. Es ist schon nicht klar, in welcher Form die geforderte Einigung zu Stande kommen und nachgewiesen werden soll.
Es bleibt in der Begründung unklar, weshalb z. B. eine gemeinsame Aufschüttung oder Abgrabung optional zugelassen werden soll, anstatt z. B. die Flurstücke Nr. 500/37, 500/38 und 500/39 bei einer baulichen Gesamtentwicklung zu verschmelzen. Zudem könnte es ggf. Schwierigkeiten im Vollzug z. B. bei nacheinander eingereichten – sich widersprechenden – Bauanträgen (auch als Freistellern) kommen.
Es wird dringend geraten, bezüglich dieser Festsetzung etwa den Bayerischen Gemeindetag zu konsultieren. Die Fachstelle steht ebenfalls für eine Beratung zur Verfügung.
Grundsätzlich wird aus planungsrechtlicher Sicht empfohlen, bei minimalen Planänderungen beschränkt auf kleinere Teilbereiche des Geltungsbereichs nur eine Teiländerung des Planes vorzunehmen, damit die o.g. Planunterlagen weiterhin fortbestehen.
Alternativ wird angeregt, auf der Planunterlage z. B. folgenden Satz zu ergänzen: „Dieser Bebauungsplan Nr. 42 „Strassäcker III“ – 1. Änderung ersetzt den rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 42 „Strassäcker III“ mit Teilaufhebung Bebaungsplan Nr. 27 Strassäcker und Bebauungsplan Nr. 33 „Sportgelände“ in Gerolsbach“ vollständig. Begründung, Umweltbericht sowie Gutachten zum Ursprungsbebauungsplan bleiben in ihrer Wirksamkeit erhalten.“
- Bei der Anwendung des vereinfachten Verfahrens sind die Voraussetzungen des § 13 BauGB zu prüfen und die Wahl des Verfahrens in der Begründung zu erläutern (vgl. § 2a Satz 2 BauGB).
Erläuterung:
Das vereinfachte Verfahren gemäß § 13 BauGB ist anzuwenden, wenn durch die Änderungen und Ergänzungen eines Bebauungsplanes die Grundzüge des Planes nicht berührt werden und sich der aus der vorhandenen Eigenart der näheren Umgebung ergebene Zulässigkeitsmaßstab nicht wesentlich verändert (vgl. § 13 Abs. 1 BauGB). Die eigene Konzeption der städtebaulichen Ordnung und Entwicklung muss in ihrem grundsätzlichen Charakter unangetastet bleiben. Im vorliegenden Bebauungsplanänderungsverfahren wird nun die Möglichkeit geschaffen, dass das Gelände bis an die jeweiligen Grundstücksgrenzen aufgefüllt werden kann.
Dadurch geht aus Sicht der Fachstelle eine wesentliche Änderung der Planung einher und die Grundzüge der Planung können dadurch ggf. betroffen sein. Die Gemeinde sollte diesen Verfahrenskonflikt überprüfen.
- Die Bauleitplanung muss Planungssicherheit gewährleisten und die Umsetzung des Planvorhabens für alle am Verfahren Beteiligten nachvollziehbar darstellen. Aus den Planunterlagen sollen sich die Geländehöhen ergeben (vgl. § 1Abs. 2 PlanZV). Bei der Festsetzung der Höhe baulicher Anlagen sind gemäß § 18 BauNVO die erforderlichen Bezugspunkte zu bestimmen.
Erläuterung:
Da in der Begründung die Geländeveränderung auf die Wohnhäuser bezogen ist (vgl. Begründung Kapitel 4. Anlass und Ziel der Planung, Absatz 4), wird angeregt, dies auch so festzusetzen.
Um die Planung für alle am Verfahren Beteiligten (z. B. Gemeinderat, Bauherr, Nachbarn, Planer, Bauverwaltung) rechtsverbindlich umzusetzen, sind Regelungen für eine eindeutige und rechtssichere Umsetzung unabdingbar. Aus den negativen Erfahrungen einiger Gemeinden durch fehlende geeignete Geländeschnitte wird dringend angeregt, die Planunterlagen durch aussagekräftige Geländeschnitte zu ergänzen, welche für eine einvernehmliche Umsetzung unabdingbar sind, ggf. sind entsprechende Festsetzungen zu treffen.
Abwägung
Bezüglich der Zulässigkeit von Stützmauern auch an den Grundstücksgrenzen ist anzumerken, dass es sich nach Auffassung der Gemeinde Gerolsbach eindeutig um eine städtebaulich motivierte Bedingung handelt. Städtebauliches Ziel der Gemeinde Gerolsbach ist es, die Geländeveränderungen im Baugebiet im Hinblick auf ein harmonisches Orts- und Landschaftsbild auf das unbedingt erforderliche Maß zu reduzieren. Gleichzeitig soll aber auch eine optimale Ausnutzung der Baugrundstücke möglich sein – dies sollte im Idealfall nachbarschaftlichen Einvernehmen erfolgen. Durch nachbarschaftliche Auffüllungen, Abgrabungen und Stützmauern können zudem Gräben zwischen Grundstücksauffüllungen vermieden werden. Im Übrigen gelten auch für Stützmauern auf den Grundstücksgrenzen die gleichen Festsetzungen hinsichtlich der Höhe und der Abstände untereinander. Die Wirksamkeit dieser Festsetzung ist an das nachbarschaftliche Einvernehmen geknüpft und daher eine aufschiebende Bedingung im Sinne des § 9 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BauGB.
Hinsichtlich des Nachweises der geforderten Einigung sollte eine Dokumentation gefordert werden, es wird daher vorgeschlagen in Festsetzung durch Text Nr. 3 den Satz
„Darüber hinaus werden Stützmauern auch auf der Grundstücksgrenze, ohne Abstand zum Nachbargrundstück zugelassen, wenn sie kommun (d.h. im nachbarschaftlichen Einvernehmen) errichtet werden“ durch folgenden Satz zu ergänzen: „Das nachbarschaftlichen Einvernehmen ist schriftlich zu dokumentieren, durch Unterschriften zu bestätigen und dem Bauantrag beizufügen.“ Eine hinreichende Bestimmung ist nach Auffassung der Gemeinde Gerolsbach dadurch gegeben.
Eine Verschmelzung der Baugrundstücke Fl.Nrn. 500/37, 500/38 und 500/39 ist von den Grundstückseigentümern nicht gewünscht, die Gemeinde Gerolsbach ist zudem der Auffassung, dass die Regelung potenziell allen Bauwerbern im Baugebiet ermöglicht werden sollte. Durch die Forderung des Nachweises über das nachbarschaftliche Einvernehmen werden zudem sich widersprechende Bauanträge vermieden.
Unter Festsetzung durch Planzeichen Nr. 1 (Geltungsbereich) wird festgesetzt, dass der Ursprungsbebauungsplan durch die 1. Änderung zur Gänze ersetzt wird. Die Gemeinde Gerolsbach wünscht im Hinblick auf die Handhabbarkeit des Bebauungsplans ein Planwerk.
Zu 2.)
Die Gemeinde Gerolsbach ist der Auffassung, dass es sich eindeutig um ein vereinfachtes Verfahren gem. § 13 BauGB handelt. Die Grundzüge der Planung werden nicht verändert, es wird lediglich eine bereits bestehende Regelung zu Geländeauffüllungen und Stützmauern dahingehend angepasst, dass diese auch an den Grundstücksgrenzen zulässig sind, sofern das nachbarschaftliche Einvernehmen gegeben ist. Der Zulässigkeitsmaßstab (Höhe von Stützmauern, Abstände untereinander, zulässige Neigung von Böschungen, etc.) wird nicht geändert, so dass die städtebauliche Ordnung und Entwicklung in ihrem grundsätzlichen Charakter unangetastet bleiben.
Auch die Änderung in Teilbereichen des Bebauungsplans, in denen Ein- und Ausfahrten unzulässig sind, stellt nach Ansicht der Gemeinde Gerolsbach keine Veränderung der Grundzüge der Planung dar, welche ein Regelverfahren erfordern würde.
Zu 3.)
In Kapitel 4 der Begründung wird nicht darauf eingegangen, dass die Geländeveränderungen nur auf die Wohnhäuser bezogen sind, es wird Bezug auf die (alle) Baugrundstücke genommen. Dies ist auch das Ansinnen der Gemeinde Gerolsbach, die Regelungen allen Bauwerben (im Wohn- und Gewerbegebiet) zugänglich zu machen, auch wenn der Anlass der Änderung (siehe auch Kapitel 5.3 der Begründung) die geplanten Bauvorhaben im Wohngebiet sind.
Die Planunterlagen (Anlage zur Begründung) liegt ein Geländeschnitt bei. Dies erscheint der Gemeinde Gerolsbach mehr als ausreichend, zumal die Festsetzungen zu Geländeveränderungen nunmehr mehr als ausreichend bestimmt sind.
Beschluss:
Die Gemeinde Gerolsbach nimmt die Stellungnahme des Landratsamtes zur Kenntnis. Unter Festsetzung durch Text Nr. 3 (Geländeveränderungen und Stützmauern) ist hin der Satz „Darüber hinaus werden Stützmauern auch auf der Grundstücksgrenze, ohne Abstand zum Nachbargrundstück zugelassen, wenn sie kommun (d.h. im nachbarschaftlichen Einvernehmen) errichtet werden.“ folgender Satz redaktionell zu ergänzen: „Das nachbarschaftlichen Einvernehmen ist schriftlich zu dokumentieren, durch Unterschriften zu bestätigen und dem Bauantrag beizufügen.“
Abstimmungsergebnis: 14 : 2
Anmerkung: GRM Stefan Maurer und GRM Annette Schütz-Finkenzeller stimmten mit Nein.
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Wasserwirtschaftsamt Ingolstadt, Stellungnahme vom 28.09.2018
Aus wasserwirtschaftlicher Sicht bestehen keine Bedenken gegen die 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 42.
Das Landratsamt Pfaffenhofen erhält einen Abdruck dieses Schreibens.
Abwägung
Zur Kenntnis zu nehmen
Beschluss:
Der Gemeinderat nimmt die Stellungnahme des WWA zur Kenntnis.
Abstimmungsergebnis: 14 : 2
Anmerkung: GRM Stefan Maurer und GRM Annette Schütz-Finkenzeller stimmten mit Nein.
B. STELLUNGNAHMEN DER BETROFFENEN ÖFFENTLICHKEIT
Der betroffenen Öffentlichkeit (Grundstückseigentümer wurden angeschrieben) wurde Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb einer angemessenen Frist gegeben, zusätzlich dazu wurde der Planentwurf innerhalb der Frist öffentlich ausgelegt
Es gingen keine Stellungnahmen ein.
