Verfahren gemäß § 13 BauGB i.V.m § 3 Abs. 2 BauGB und § 4 Abs. 2 BauGB
- STELLUNGNAHMEN BEHÖRDEN UND SONSTIGER TRÄGER ÖFFENTLICHER BELANGE
Folgende Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange haben Stellungnahmen ohne Einwände, Bedenken oder Hinweise abgegeben:
- Landratsamt Pfaffenhofen, Kommunalaufsicht, v. 28.10.2021
- Landratsamt Pfaffenhofen, Tiefbau, v. 27.10.2021
- Landratsamt Pfaffenhofen, Denkmalschutzbehörde, v. 16.11.2021
- Deutsche Post AG, v. 26.11.2021
- Staatliches Bauamt Ingolstadt, v. 27.10.2021
- Planungsverband Region Ingolstadt, v. 28.10.2021
- Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung, v. 29.11.2021
- Gemeinde Hilgertshausen-Tandern, v. 01.12.2021
- Handwerkskammer für München und Oberbayern, v. 02.12.2021
- Gemeinde Scheyern, v. 03.12.2021
Folgende Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange haben Stellungnahmen mit Einwänden, Bedenken oder Hinweisen abgegeben:
- Landratsamt Pfaffenhofen a. d. Ilm, Bauleitplanung, Stellungnahme vom 24.11.2021
Planungsrechtliche und ortsplanerische Beurteilung:
- Die städtebauliche Erforderlichkeit ist gemäß § 1 Abs. 3 BauGB nachzuweisen.
Erläuterung:
Für die Einbeziehungssatzung sind Anforderungen u. a. nach § 1 Abs. 3 bis 7 BauGB zu erfüllen;
u. a. ist die städtebauliche Erforderlichkeit gemäß § 1 Abs. 3 BauGB nachzuweisen. Auch wäre nachzuweisen, dass die Einbeziehungssatzung mit einer städtebaulichen Entwicklung vereinbar ist (vgl. § 34 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 BauGB). Trotz der in der Region Ingolstadt vorhandenen dynamischen Entwicklung (siehe Regionalplan 10, B III, 1.1) ist bei der Inanspruchnahme von Außenbereichsflächen in der Begründung darzulegen, dass eine städtebauliche Untersuchung des gesamten Gemeindegebietes durchgeführt wurde und keine Potentiale der Innenentwicklung bestehen. Darüber hinaus sollte der tatsächliche Wohnbaubedarf der Gemeinde aufgezeigt und der analysierte Siedlungsdruck dargelegt werden. Es wird dabei im Hinblick auf eine wohl geringe Anzahl an Wohneinheiten an dieser Stelle schwierig, mit der „Deckung von Wohnraumbedarf“ zu argumentieren. Die Potenziale für eine Wohnbebauung müssten dabei immer im Rahmen einer gesamtgemeindlichen Würdigung betrachtet werden. Die vorliegende Erläuterung in der Begründung unter Kapitel 5. Anlass und Ziel der Planung ist daher noch nicht ausreichend und muss ergänzt werden.
- Bei der Wahl des Verfahrens ist zu prüfen, ob die Voraussetzungen des § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB gegeben sind.
Erläuterung:
Der § 34 Abs. 4 Nr. 3 BauGB „ermöglicht die Einbeziehung einzelner Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereiches entsprechend geprägt sind.“ (Die Einbeziehungs- oder Ergänzungssatzung; in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger; BauGB Kommentar; Rn. 115; 05/2017). Es reicht demgemäß „[…] nicht aus, dass die einzubeziehenden Flächen an den Innenbereich grenzen.“ (Die Einbeziehungs- oder Ergänzungssatzung; in: Ernst, Zinkahn, Bielenberg; BauGB Kommentar; Rn. 117; 05/2017).
Für die Planung muss das Anbindegebot gemäß Landesentwicklungsprogramm (LEP) gegeben sein; dies ist durch die angrenzende Bebauung der Fall. Bei der geplanten Einbeziehung der einzelnen Außenbereichsfläche in den Zusammenhang des bebauten Ortsteils (Innenbereich) reicht es im Gegensatz zum Anbindegebot nicht aus, dass die einzubeziehenden Flächen an den Innenbereich grenzen. Es müsste vielmehr eine sachliche und räumliche Prägung des angrenzenden Bereichs durch bauliche Nutzung auf die in Rede stehende Außenbereichsfläche gegeben sein. Dies ist nach Ansicht der Fachstelle hier nicht der Fall.
Die gegenständliche Fläche befindet sich am nordöstlichen Ortsrand von Strobenried. Im Norden befindet sich ein Wohnhaus. Die wesentliche Prägung erfolgt aber durch die im Süden und Osten des gegenständlichen Satzungsentwurfes befindlichen landwirtschaftlichen Flächen sowie durch die westlich befindlich große Gartenfläche. Eine sachliche und räumliche Prägung des angrenzenden Bereichs auf die in Betracht kommenden Außenbereichsflächen ist nach Ansicht der Fachstelle nicht gegeben.
Darüber hinaus bestehen für die Bebauung der gegenständlichen Fläche zudem ortsplanerische Bedenken. Die gegenständliche Fläche ragt dabei in den Außenbereich hinein und ist von drei Seiten landwirtschaftlich bzw. durch freie Flächen geprägt.
Auch wenn durch die oben angeführten Punkte zur planungsrechtlichen Stellungnahme für das Vorhaben eine realistische Umsetzung durch die Fachstelle derzeit nicht gesehen wird, werden zur Vollständigkeit die ortsplanerischen Punkte mit aufgeführt:
- Die Bauleitplanung muss Planungssicherheit gewährleisten und die Umsetzung des Planvorhabens für alle am Verfahren Beteiligten nachvollziehbar darstellen. Aus den Planunterlagen sollen sich die Geländehöhen ergeben (vgl. § 1 Abs. 2 PlanZV). Bei der Festsetzung der Höhe baulicher Anlagen sind gemäß § 18 BauNVO die erforderlichen Bezugspunkte zu bestimmen.
Erläuterung:
Aus den negativen Erfahrungen einzelner Gemeinden durch fehlende geeignete Geländeschnitte und um die Planung für alle am Verfahren Beteiligten (z. B. Gemeinderat, Bauherr, Nachbarn, Planer, Verwaltung) rechtsverbindlich umzusetzen, sind Regelungen für eine eindeutige und rechtssichere Umsetzung unabdingbar. Daher wird angeregt, aussagekräftige Gelände- bzw. Gebäudeschnitte in der Planung entsprechend als Festsetzung zu treffen.
- Aufgrund bestehender Rechtsprechung zur Regelungsdichte in Bezug auf Einbeziehungs- und Ergänzungssatzungen wird angeregt, diese in der gegenständlichen Satzung zu überprüfen und ggf. zu reduzieren.
Erläuterung:
Eine regelkonforme Einbeziehungssatzung, deren Flächen durch die benachbarte Bebauung geprägt ist, benötigt nur wenige Festsetzungen, da sich alle anderen Fakten aus der umgebenden (Wohn-)bebauung ergeben. Dabei wird „… die Satzung umso eher zu Bedenken Anlass geben, je höher ihre Regelungsdichte ist und je mehr sie die Funktion eines Bebauungsplans übernimmt“ (siehe dazu EZBK/Söfker, 140. EL Oktober 2020, BauGB § 34 Rn. 121). Es wird daher und u. a. aufgrund in diesem Zusammenhang vorhandener Rechtsprechung angeregt, die Satzung diesbezüglich zu überprüfen und z. B. einzelne Festsetzungen ggf. aus der Satzung herauszunehmen.
- Es wird angeregt, die gegenständliche Erschließungsstruktur zu überdenken.
Erläuterung:
Die Erschließung läuft dem Ziel einer kompakten Siedlungsstruktur entgegen. Derartige schlauchförmige Erschließungen befördern eine weitere Zersiedelung der Landschaft. Es wird daher angeregt, die gegenständliche Erschließungsstruktur zu überdenken.
Abwägung
Zu 1: Die Aufstellung der Einbeziehungssatzung dient dazu, die Errichtung eines Wohnhauses auf dem elterlichen Grundstück zu ermöglichen. Die Gemeinde Gerolsbach befürwortet die kleinräumige Schaffung von Baurecht für die nachfolgende Generation vor Ort ausdrücklich, um auch in kleineren ländlich geprägten Ortsteilen junge Bauwerber vor Ort halten zu können. Somit werden auch gewachsene soziale Strukturen erhalten und deren Fortbestand gefördert. Eine Betrachtung vorhandener Potenziale für eine Wohnbebauung im gesamten Gemeindebereich ist somit nach Auffassung der Gemeinde Gerolsbach nicht veranlasst.
Zu 2: Eine sachliche und räumliche Prägung des angrenzenden Bereichs auf die einzubeziehenden Außenbereichsflächen ist nach Ansicht der Gemeinde Gerolsbach gegeben, so dass an der Einbeziehungssatzung weiterhin festgehalten wird.
Durch die getroffenen Festsetzungen zur baulichen Gestaltung wie auch zur Eingrünung wird die künftige Bebauung gestalterisch in den Ortsrand eingebunden.
Zu 3: Nach Ansicht der Gemeinde Gerolsbach sind durch die getroffenen Festsetzungen, auch in Bezug auf die durch Geländevermessung bereits ermittelten Höhen des Urgeländes, vollkommen ausreichend, die städtebauliche Situation einschätzen zu können. Die Erstellung von Gelände- bzw. Gebäudeschnitten wird daher als unverhältnismäßig angesehen, folglich kann darauf verzichtet werden.
Zu 4: Die getroffenen Regelungen dienen nach Auffassung der Gemeinde Gerolsbach dazu, das Vorhaben städtebaulich wie landschaftlich in den Ortsrand zu integrieren. Daher werden die getroffenen Festsetzungen als angemessen angesehen und beibehalten.
Im Übrigen wird angemerkt, dass üblicherweise sonst von der Fachstelle bei der Aufstellung von Satzungen explizit sehr detaillierte Festsetzungen, etwa zur baulichen Gestaltung gefordert werden.
Zu 5: Eine andersartige Erschließung der rückwärtig liegenden Bauparzelle ist nach Ansicht der Gemeinde Gerolsbach aufgrund der bestehenden Grundstücksverhältnisse nicht möglich. Bereits für die bestehende Wohnbebauung auf der Fl.Nr. 395/4 wird die Fl.Nr. 395/5 als Zufahrt genutzt.
Angesichts der Sicherung der Zufahrtswege wird jedoch angeregt, auch die GFL2-Fläche mit einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der Allgemeinheit zu sichern. Die Festsetzungen der Einbeziehungssatzung sind unter Punkt 13 daher redaktionell anzupassen.
Beschluss
Die Stellungnahme des Landratsamts Pfaffenhofen a. d. Ilm – Bauleitplanung - wird zur Kenntnis genommen. Unter Punkt 13 der Festsetzungen werden die festgesetzten Flächen mit dinglich zu sicherndem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht GFL1 und GFL2 zusammengefasst, sie sind zugunsten der Allgemeinheit zu sichern. Die Planzeichnung der Einbeziehungssatzung, die Festsetzungen unter Punkt 13 und Begründung werden redaktionell angepasst.
Abstimmungsergebnis: 13 : 0
- Landratsamt Pfaffenhofen a. d. Ilm, Abfallwirtschaftsbetrieb, Stellungnahme vom 26.10.2021
Unter Beachtung der Mindestanforderungen an die Zufahrtswege, die für eine geordnete und reibungslose Abfallentsorgung notwendig sind, wird dem Bebauungsplan in der vorliegenden Form zugestimmt.
Die Abfallsammelbehältnisse sind an der Lindenstraße zur Abholung bereitzustellen.
Die Zufahrtsstraße zum geplanten Bauvorhaben kann von den Sammelfahrzeugen nicht befahren werden.
Abwägung
Die Stellungnahme des Landratsamts Pfaffenhofen a. d. Ilm – Abfallwirtschaftsbetrieb - ist zur Kenntnis zu nehmen. Es wird in der Satzung darauf hingewiesen, dass Abfalltonnen an der Lindenstraße zur Abholung bereitzustellen sind.
Beschluss
Die Stellungnahme des Landratsamts Pfaffenhofen a. d. Ilm – Abfallwirtschaftsbetrieb - wird zur Kenntnis genommen.
Abstimmungsergebnis: 13 : 0
- Landratsamt Pfaffenhofen a. d. Ilm, Immissionsschutzbehörde, Stellungnahme vom 24.11.2021
Der Gemeinderat der Gemeinde Gerolsbach hat in seiner Sitzung vom 20.04.2021 bzw. 13.10.2021 die Aufstellung der Einbeziehungssatzung Strobenried Nr. 1 „Ost“ gemäß § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB beschlossen.
Durch die Planung werden Teilflächen der Flurstücksnummern 395 und 395/5 der Gemarkung Strobenried, in den im Zusammenhang bebauten Ortsteil Strobenried einbezogen. Die Gemeinde Gerolsbach möchte mit der Aufstellung der o.g. Satzung die Errichtung eines Wohnhausen am südöstlichen Ortsrand ermöglichen.
Das Plangebiet liegt am östlichen Ortsrand von Strobenried, zwischen der Staatsstraße St2045 im Süden und der Lindenstraße im Norden. Im Norden und Westen grenzen bestehende Wohnbebauung und landwirtschaftliche Hofstellen an, nach Süden und Osten befindet sich landwirtschaftliche Nutzfläche (Acker- und Grünlandflächen).
Der wirksame Flächennutzungsplan der Gemeinde Gerolsbach (vom 14.11.1983) stellt den planungsgegenständlichen Bereich als gemischte Baufläche, bzw. Grünfläche dar.
Nach Auskunft Herrn Kohl befindet sich im südlichen Teil der Flurnummer 395 eine Maschinenhalle und eine weitere Halle als Brennholzlager. Die Hallen gehören zum landwirtschaftlichen Anwesen auf der Hofstelle mit der Flurnummer 16. Der Hof wird noch im Nebenerwerb (Ackerbau) betrieben. Auf der Flurnummer 15/1 werden nur noch eine kleine Anzahl an Schafe als Hobby gehalten. Auf der Flurnummer 14 besteht eine Maschinenhalle die als Unterstellhalle verpachtet ist. Es bestehen keine größeren Tierhaltungsbetriebe in der näheren Umgebung. Es wird darauf hingewiesen, dass auf Grund der umliegenden Flächen mit Lärm und Geruch aus der Landwirtschaft vor allem zur Erntezeit gerechnet werden muss. Diese Immissionen sind hinzunehmen.
Aus Sicht des Immissionsschutzes bestehen keine Bedenken gegen die Einbeziehungssatzung Nr. 1 Strobenried „Ost“ der Gemeinde Gerolsbach. Folgender Hinweis ist mit aufzunehmen:
Hinweis:
Auf Lärm- und Geruchsimmissionen aus der umliegenden Landwirtschaft - vor allem zur Erntezeit - wird hingewiesen und diese sind als ortsüblich anzusehen.
Abwägung
Die Stellungnahme des Landratsamts Pfaffenhofen a. d. Ilm – Untere Immissionsschutzbehörde – ist zur Kenntnis zu nehmen. In den Hinweisen der Satzung ist bereits folgender Hinweis enthalten:
„Bedingt durch die Ortsrandlage ist bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der angrenzenden landwirtschaftlichen Flächen mit den üblichen Lärm-, Staub- und Geruchsimmissionen, auch nachts, an Wochenenden und Feiertagen, zu rechnen.“
Es wird vorgeschlagen, diesen redaktionell um folgenden Satz zu ergänzen:
„Es wird insbesondere auf Lärm- und Geruchsimmissionen aus der umliegenden Landwirtschaft - vor allem zur Erntezeit – hingewiesen, diese sind als ortsüblich anzusehen“
Beschluss
Die Stellungnahme des Landratsamts Pfaffenhofen a. d. Ilm – Untere Immissionsschutzbehörde – wird zur Kenntnis genommen.
Der Hinweis Nr. 4 der Satzung wird redaktionell um folgenden Satz ergänzt:
„Es wird insbesondere auf Lärm- und Geruchsimmissionen aus der umliegenden Landwirtschaft - vor allem zur Erntezeit – hingewiesen, diese sind als ortsüblich anzusehen“
Abstimmungsergebnis: 13 : 0
- Landratsamt Pfaffenhofen a. d. Ilm, Untere Naturschutzbehörde, Stellungnahme vom 24.11.2021
- Die Gemeinde Gerolsbach möchte mit der Aufstellung der Innenbereichssatzung die Errichtung eines Wohnhauses am östlichen Ortsrand ermöglichen. Durch die Planung werden die Voraussetzungen für die Beurteilung des Bauvorhabens nach § 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) geschaffen. Hintergrund ist die Bauvoranfrage für ein Wohnhaus, das aufgrund der Lage im Außenbereich nicht genehmigungsfähig ist. Die Planung sieht die Bebauung mit einem Einzelhaus zur Wohnhausnutzung vor. Durch die Planung wird der Ortsrand von Strobenried nach Osten hin baulich arrondiert und soll mit einer 5 m breiten lockeren Eingrünung aus Laubbäumen und Hecken dauerhaft landschaftlich gefasst werden.
