Der Gemeinderat hat in seiner Sitzung am 23.03.2022 den Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 49 „Nähe Raiffeisen“ gefasst.
Das Plangebiet umfasst die Grundstücke mit den Fl.-Nrn. 5, 247/22 und 247/24 sowie Teilflächen der Grundstücke mit den Fl.-Nrn. 7, 73/3, 175/15, der Gemarkung Gerolsbach.
Das Plangebiet wird durch folgende Grundstücke begrenzt:
- Im Norden durch die Fl.-Nr. 247/14 der Gemarkung Gerolsbach
- Im Osten durch die Fl.-Nrn. 7, 247/2, 247/8, 247/23, 247/26 und 247/28 der Gemarkung
Gerolsbach
- Im Süden durch die Fl.-Nrn. 73/3 und 175/32 der Gemarkung Gerolsbach
- Im Westen durch die Fl.-Nrn. 73/3, 203 und 203/2 der Gemarkung Gerolsbach
Die Gemeinde Gerolsbach beabsichtigt zusammen mit dem Eigentümer der Grundstücke im Plangebiet die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen zur Realisierung eines großflächigen Einzelhandels mit integriertem Getränkemarkt und einem Backshop mit Gastronomie (Tagescafé mit Verkauf und Verzehr) zu schaffen. Zum flächensparenden Umgang mit Grund und Boden soll der Einzelhandel überbaut und die Obergeschosse zu Wohnzwecken sowie für Gebäude und Räume für freie Berufe im Sinne des § 13 BauNVO genutzt werden. Der nordöstliche Teilbereich (WA 1 und WA2) wird als Allgemeines Wohngebiet mit einer Einzelhausbebauung festgesetzt, um dem gestiegenen Bedarf an Wohnraum Rechnung zu tragen.
Der Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB aufgestellt. Dennoch wurden umweltfachliche Belange in einem Umweltbericht und einer speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung (saP) umfassend untersucht.
Die Beteiligung der Öffentlichkeit wurde in der Zeit vom 16.08.2022 bis 27.09.2022 gemäß § 13a
Abs. 2 Nr. 1, § 13 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 2 i.V.m. § 3 Abs. 2 BauGB durchgeführt. Gleichzeitig wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange am Verfahren beteiligt.
Herr Eichensher, vom gleichnamigen Ingenieurbüro erläutert die Planungen.
Zum Bebauungsplanentwurf inklusiver aller Anlagen (Unterlagen wurden versandt) wurden folgende Einwendungen vorgebracht:
A. Stellungnahmen Träger öffentlicher Belange
Stellungnahmen ohne Einwendungen/Anregungen wurden abgegeben von:
- Altonetz GmbH vom 12.08.2022
- Markt Hohenwart vom 17.08.2022
- Deutsche Post AG vom 18.08.2022
- Gemeinde Aresing vom 08.09.2022
- Gemeinde Scheyern 08.09.2022
- Industrie- und Handelskammer vom 16.09.2022
- Landratsamt Pfaffenhofen a.d. Ilm, Verkehrswesen vom 18.08.2022
- Landratsamt Pfaffenhofen a.d. Ilm, Kommunale Angelegenheiten vom 24.08.2022
- Landratsamt Pfaffenhofen a.d. Ilm, Veterinäramt vom 09.09.2022
- Kus Kommunalunternehmen Strukturentwicklung Landkreis Pfaffenhofen a.d. Ilm vom
02.09.2022
- Gemeinde Hilgertshausen-Tandern vom 27.09.2022
Keine Beschlussfassung erforderlich
Stellungnahmen mit Einwendungen Anregungen von Trägern öffentlicher Belange:
- Staatliches Bauamt Ingolstadt vom 22.08.2022
Stellungnahme:
Abwägungsvorschlag:
Die Stellungnahmen und die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Die Erschließung erfolgt ausschließlich über die Schrobenhausener Straße. Die Planung des Kreisverkehrs hat keine unmittelbare Auswirkung auf die Planungsabsichten des Bebauungsplans Nr. 49 „Nähe Raiffeisen“, wurde jedoch in der als Anlage beigefügten Verkehrsuntersuchung vom Büro Verkehrsplanung Link vom 07.06.2022 berücksichtigt. Die Zufahrt des Bebauungsplans hält den Abstand von mind. 20 m zum geplanten Kreisverkehr ein.
Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
Beschluss:
Die Stellungnahme des Staatlichen Bauamt Ingolstadt wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis: 9 : 3
Mit Nein stimmten GRM Stefan Maurer, GRM Oliver Eisert und GRM Peter Popfinger
- Bayernwerknetz AG vom 24.08.2022
Stellungnahme:
Abwägungsvorschlag:
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Eine Berücksichtigung in der Bauleitplanung ist hierzu nicht erforderlich. Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
Beschluss:
Die Stellungnahme der Bayernwerke AG wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis: 9 : 3
Mit Nein stimmten GRM Stefan Maurer, GRM Oliver Eisert und GRM Peter Popfinger
- Regierung von Oberbayern vom 27.08.2022
Stellungnahme:
Abwägungsvorschlag:
Der Gemeinderat nimmt die Stellungnahme und Hinweise zur Kenntnis. Bzgl. der maximalen Verkaufsfläche besteht kein Konflikt mit dem LEP, da die Gesamtverkaufsfläche des Vollsortimenters inkl. Backshop insgesamt 1.200m² nicht überschreiten wird. Die entsprechende Festsetzung im Entwurf ist missverständlich und wird konkretisiert. Maßgeblich ist die in der Untersuchung der CIMA unterstellte Flächenaufteilung von 1.150m² Verkaufsfläche für den Markt und 50m² für den Backshop.
Beschluss:
Die Stellungnahme der Regierung von Oberbayern wird zur Kenntnis genommen.
Die Festsetzung 1.2. wird klargestellt und wie folgt gefasst:
Zweckbestimmung: „großflächiger und nicht großflächiger Einzelhandel“
Zulässig sind Nahversorger als Vollsortimenter mit Getränkeverkauf inkl. Backshop mit Gastronomie bis 1.200 m²; Außengastronomie bis 100 m² Verkaufsfläche sowie Stellplätze.
Abstimmungsergebnis: 10 : 2
Mit Nein stimmten GRM Stefan Maurer und GRM Oliver Eisert.
- Landesamt für Denkmalpflege vom 01.09.2022
Stellungnahme:
Abwägungsvorschlag:
Die Gemeinde ist sich bewusst, dass die geplante Bebauung nicht einer typischen dörflichen Bebauung entspricht, jedoch wird aufgrund der zentralen Lage des Standorts in einer städtebaulich integrierten Lage im Hauptort der Gemeinde eine zukunftsorientierte und ökologische Bauweise als überaus sinnvoll angesehen. Angesichts des Klimawandels und der fortschreitenden Flächenversiegelung werden sich künftig auch in der Baukultur nachhaltige Ansätze etablieren müssen. Die mit der geplanten Bebauung verbundenen Vorteile für Ökologie, dem flächensparenden Umgang mit Grund und Boden überwiegen hier dem subjektiven Anspruch an Erhaltung einer kleinteiligen dörflichen Struktur, die in dieser Form in der Umgebung des Standorts ohnehin nicht mehr vorhanden ist.
Bei den getroffenen Festsetzungen wurde insbesondere großer Wert auf die Gestaltung der Baukörper gelegt, um trotz der größeren Baumasse eine qualitätvolle und sich einfügende Bebauung sicherzustellen. Zudem finden sich in der näheren Umgebung bereits in der Bauform vergleichbare Baukörper (Geschäftsstelle der Raiffeisenbank Aresing-Gerolsbach eG, Mehrfamilienhaus auf Fl.-Nr. 247/28 der Gemarkung Gerolsbach). Damit ist ein Einfügen der Baukörper gewährleistet.
In diesem Zusammenhang sei auch darauf hingewiesen, dass die Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde in ihrer Stellungnahme die vorliegende Planung als Vorhaben der verdichteten Innentwicklung aus landesplanerischer Sicht ausdrücklich begrüßt. So entspricht die Planung auch den Zielen der Raumordnung.
Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
Im Teilbereich SO2 (im Bereich der Kapelle) wird ein Sondergebiet mit Zweckbestimmung festgesetzt. Bauliche Anlagen in Form von Gebäuden zu Hauptnutzungszwecken sind in diesem Teilbereich nicht zulässig. Dort sollen lediglich die für den Einzelhandel erforderlichen Stellplätze, die festgesetzten Werbeanlagen und untergeordnete Nebenanlagen (z. B. Einhausung Einkaufswagen) realisiert werden. Dadurch wird dem denkmalschutzrechtlichen Belang zur Wahrung der Höhendominanz der freistehenden Kapelle vollumfänglich Rechnung getragen. Vielmehr ergeben sich durch das Abtragen des Geländes und die Rodung des derzeit vorhandenen wilden Bewuchses Verbesserungen hinsichtlich der Sichtbarkeit der Kapelle.
Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
Beschluss:
Die Stellungnahme des Landesamts für Denkmalpflege wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis: 8 : 4
Mit Nein stimmten GRM Stefan Maurer, GRM Oliver Eisert, GRM Peter Popfinger und GRM Gerti Schwertfirm
- Planungsverband Region Ingolstadt vom 06.09.2022
Stellungnahme:
.
Abwägungsvorschlag:
Der Gemeinderat nimmt die Stellungnahme und Hinweise zur Kenntnis. Bzgl. der maximalen Verkaufsfläche besteht kein Konflikt mit dem LEP, da die Gesamtverkaufsfläche des Vollsortimenters inkl. Backshop insgesamt 1.200m² nicht überschreiten wird. Die entsprechende Festsetzung im Entwurf ist missverständlich und wird konkretisiert. Maßgeblich ist die in der Untersuchung der CIMA unterstellte Flächenaufteilung von 1.150m² Verkaufsfläche für den Markt und 50m² für den Backshop
Der Anregung, die Begründung entsprechend der noch vorhandenen Flächenpotenziale und der Bevölkerungsentwicklung zu ergänzen, wird gefolgt:
„Auswertung der Innenentwicklungspotenziale:
2018 wurden alle Eigentümer von Baulücken in Gerolsbach und den Ortsteilen bezüglich der zukünftigen Nutzung Ihrer Grundstücke angeschrieben. 2021 wurde dies nochmals vorgenommen. Von insgesamt 80 angeschriebenen Personen erhielt die Gemeindeverwaltung 31 Rückmeldungen. Davon standen lediglich 2 zum Verkauf und 9 wurden zur Eigennutzung angegeben. Im Vergleich von 2018 zu 2021 konnten 9 Baulücken bereits geschlossen werden.
Demnach stehen derzeit insgesamt keine bzw. nur noch vereinzelt Baugrundstücke zur Verfügung, die jedoch in den meisten Fällen aufgrund der Eigentumsverhältnisse dem freien Markt nicht zur Verfügung stehen. Entsprechende Innenentwicklungspotenziale in Form von Baulücken stehen demnach nicht zur Verfügung.
Bevölkerungsdichte/ -entwicklung
Die Gemeinde Gerolsbach umfasst eine Gesamtgröße von ca. 58,94 km². Umgerechnet auf die Einwohnerzahl von etwa 3.779 (19. September 2022) entspricht dies einer Bevölkerungsdichte von ca. 64 Einwohner pro km². Der vom Bayerischen Landesamt für Statistik veröffentlichte Demographie-Spiegel für die Gemeinden in Oberbayern prognostiziert einen Bevölkerungszuwachs im Zeitraum von 2019 bis 2033 von 10,0 % oder mehr. Bei einer Einwohnerzahl von etwa 3.779 (19. September 2022) entspricht dies einem Zuwachs von etwa 378 Einwohner oder mehr bis zum Jahr 2033. Daraus ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von etwa 70,53 Einwohner pro km² für das Jahr 2033.
(Demographie-Spiegel für die Gemeinden in Oberbayern, Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik)
Mit dem auf Grundlage des Demographie-Spiegels prognostizierten Bevölkerungszuwachs hat sich die Gemeinde Gerolsbach durch die Ausweisung von geeigneten Siedlungsflächen für Wohnbebauung auseinanderzusetzen. Mit der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 49 „Nähe Raiffeisen“ kann ein Teil des dringenden Bedarfs gedeckt und damit das öffentliche Interesse nach Schaffung von notwendigem Wohnraum zur Deckung des Bedarfs für die Bevölkerung an einem städtebaulich integrierten Standort erfüllt werden ohne zusätzlich ungestörte Außenbereichsflächen in Anspruch zu nehmen.“
Beschluss:
Die Stellungnahme des Planungsverband Region Ingolstadt wird zur Kenntnis genommen.
Die Festsetzung 1.2. wird klargestellt und wie folgt gefasst:
Zweckbestimmung: „großflächiger und nicht großflächiger Einzelhandel“
Zulässig sind Nahversorger als Vollsortimenter mit Getränkeverkauf inkl. Backshop mit Gastronomie bis 1.200 m²; Außengastronomie bis 100 m² Verkaufsfläche sowie Stellplätze.
Eine Änderung der Planung erfolgt hinsichtlich der o.g. Ergänzung der Begründung und der Klarstellung der Festsetzung 1.2.
Abstimmungsergebnis: 10 : 2
Mit Nein stimmten GRM Stefan Maurer und GRM Oliver Eisert
- Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten vom 08.09.2022
Stellungnahme:
Abwägungsvorschlag:
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Hinsichtlich des gesetzlich geforderten Mindestabstandes von geplanten Gehölzen zu landwirtschaftlichen Nutzflächen ist anzumerken, dass die zeichnerisch festgesetzten Gehölze diese Mindestabstände berücksichtigen. Lediglich bestehende Gehölze unterschreiten diese Mindestabstände, unterliegen aber dem Bestandsschutz. Bei allen weiteren geplanten Gehölzpflanzungen sind die Mindestabstände im Rahmen der Freiflächengestaltungsplanung zum Bauantrag zu berücksichtigen (ein Freiflächengestaltungsplan ist gemäß Hinweis E.6 für alle Bauvorhaben erforderlich).
Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
Beschluss:
Die Stellungnahme vom Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis: 9 : 3
Mit Nein stimmten GRM Stefan Maurer, GRM Oliver Eisert und GRM Peter Popfinger
- Wasserwirtschaftsamt Ingolstadt vom 22.09.2022
Stellungnahme:
Abwägungsvorschlag:
Zu 1. Wasserversorgung
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Die Abstimmungen mit dem Landratsamt und dem WWA werden intensiv und konstruktiv geführt. Die Erteilung des beantragten Wasserrechts mit dem beantragten Fördervolumen wurde bereits in Aussicht gestellt; vorher ist noch das Genehmigungsverfahren abzuschließen, wobei sich dort aller Voraussicht nach keine Hindernisse ergeben werden.
Zu 2. Grundwasser- und Bodenschutz, Altlasten
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.
Zu 3. Abwasserbeseitigung
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.
Zu 4. Oberirdische Gewässer und wild abfließendes Wasser
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.
Zu Ausgleichsfläche
Die Hinweise zur Herstellung der externen Ausgleichsfläche auf Fl.-Nr. 938/2 Gemarkung Gerolsbach (am Purrabach) werden im Rahmen der konkreten Planung und Umsetzung der Maßnahme beachtet.
Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
Beschluss:
Die Stellungnahme des Wasserwirtschaftsamts Ingolstadt wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis: 9 : 3
Mit Nein stimmten GRM Stefan Maurer, GRM Oliver Eisert und GRM Peter Popfinger
- Landratsamt Pfaffenhofen a.d. Ilm, Immissionsschutztechnik vom 23.09.2022
Stellungnahme:
Abwägungsvorschlag:
Die Ausführungen und, dass keine Bedenken gegen die Aufstellung des Bebauungsplans vorliegen, werden zur Kenntnis genommen.
Beschluss:
Die Stellungnahme des LRA Pfaffenhofen – Immissionsschutztechnick - wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis: 9 : 3
Mit Nein stimmten GRM Stefan Maurer, GRM Oliver Eisert und GRM Peter Popfinger
- Landratsamt Pfaffenhofen a.d. Ilm, Bauleitplanung vom 22.09.2022
Stellungnahme:
Abwägungsvorschlag:
Zu 1.
Der Anregung, eine Überplanung des Areals durch z. B. eine Strukturanalyse mit Rahmenplanung zu veranlassen, um u. a. zu einer sinnvollen städtebaulichen Abgrenzung zu gelangen, wird nicht gefolgt.
Um zu einer sinnvollen städtebaulichen Abgrenzung zu kommen, wurden die umliegende Bebauung (Friedhof/Geschäftsstelle Raiffeisenbank Aresing-Gerolsbach eG/Wohngebäude), die Straße (Kreisstraße PAF) und die Talaue (Riederner Bächlein) als Abgrenzungsstrukturen herangezogen. Die unverbaute Talaue entlang des Riederner Bächlein wird durch die Planung weiterhin bewahrt. Als derzeitige und künftige Abgrenzung dient auch wie bisher die vorhandene Heckenstruktur am nördlichen und westlichen Rand der Fl.-Nr. 247/24 der Gemarkung Gerolsbach, die wieder aufgegriffen wurde und noch dichter bepflanzt wird.
Überlegungen zur Realisierung eines Naherholungsgebiets liegen nicht vor und stehen derzeit nicht zur Diskussion. Im Übrigen steht das geplante Vorhaben solchen Überlegungen bzw. deren Umsetzung auch in Zukunft nicht im Wege.
Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
Zu Nr. 2
Ortsrandlage
Grundsätzlich kann von keiner klassischen Ortsrandlage ausgegangen werden. Das Plangebiet befindet sich in einer städtebaulich integrierten Lage im Ortskern der Gemeinde und stellt eine städtebaulich sinnvolle Abgrenzung zur Talaue im Osten dar. Hier sei erwähnt, dass auch bereits auf der gegenüberliegenden Seite der Talaue 3-geschossige Einzelhäuser in Erscheinung treten.
Streuobstwiesen
Die Einschätzung, dass das überplante Biotop das Ortsbild und den Ortsrand prägt, wird nicht geteilt, da die Obstwiese im Prinzip nur von den unmittelbar angrenzenden Wohngebäuden und von der Straße „Steinleiten“ aus einsehbar ist. Der Streuobstbestand ist zwar als Biotop amtlich kartiert, es besteht aber kein gesetzlicher Schutz gemäß Bayerischem Naturschutzgesetz (vgl. Stellungnahme des Landratsamtes Pfaffenhofen a.d. Ilm, Fachlicher Naturschutz). Gleichwohl ist sich der Gemeinderat dem naturschutzfachlichen und ortsplanerischen Wert der Obstwiese bewusst. Der dem Bebauungsplan zu Grunde liegende Entwurf wurde gemeinsam in Abstimmung mit der Gemeinde Gerolsbach und dem Bauherrn entwickelt. Unter umfassender Abwägung der verschiedene Planungsvarianten stellte sich die nun vorliegende Planung – trotz der erforderlichen Beseitigung der Obstwiese – als die sinnvollste und zielführendste heraus. Ein Teilerhalt der Streuobstwiese wurde geprüft, ist jedoch aufgrund der erforderlichen Flächengröße des großflächigen Einzelhandels mit seinen Stellplätzen sowie der angestrebten flächensparenden Bauweise (Innenverdichtung) nicht vereinbar. Um dem naturschutzfachlichen Wert des Streuobstbestandes dennoch Rechnung zu tragen, werden auf Basis der durchgeführten „speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung“ und in Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde am Landratsamt Pfaffenhofen entsprechende Vermeidungs-, Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen– sowohl an Ort und Stelle als auch auf einer externen Ausgleichsfläche – durchgeführt. Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
Spielplatz
Auf Basis der o.g. verschiedenen Planungsvarianten stellte sich die vorliegende Planung mit Anordnung des Spielplatzes im nordwestlichen Bereich insgesamt als die sinnvollste heraus. Der Standort des Spielplatzes befindet sich am Übergang zur freien Landschaft und abseits von Straßenverkehrsflächen, sodass hier eine gefahrlose Nutzung und naturnahe Gestaltung möglich ist. Die angesprochene Beschattung, die nur eine Teilfläche des Spielplatzes betrifft, wird durchaus positiv gesehen. Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
Auslobung Architektenwettbewerb
Der Anregung, die Auslobung eines Architektenwettbewerbs zu veranlassen, wird nicht gefolgt. Die Auslobung eines Architektenwettbewerbs ist nicht erforderlich, da der dem Bebauungsplan zu Grunde liegende Entwurf gemeinsam in Abstimmung mit der Gemeinde Gerolsbach (Erste öffentliche Diskussionen im Gemeinderat erfolgte bereits am 12.02.2019, 07.07.2020) und dem Bauherrn entwickelt wurde. Dabei wurden verschiedene Bebauungsvarianten besprochen und deren Für und Wider abgewogen.
Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
Zu Nr. 3
Städtebauliche Erforderlichkeit
Der Anregung, die Begründung entsprechend der noch vorhandenen Flächenpotenziale und der Bevölkerungsentwicklung zu ergänzen, wird gefolgt:
„Auswertung der Innenentwicklungspotenziale:
2018 wurden alle Eigentümer von Baulücken in Gerolsbach und den Ortsteilen bezüglich der zukünftigen Nutzung Ihrer Grundstücke angeschrieben. 2021 wurde dies nochmals vorgenommen. Von insgesamt 80 angeschriebenen Personen erhielt die Gemeindeverwaltung 31 Rückmeldungen. Davon standen lediglich 2 zum Verkauf und 9 wurden zur Eigennutzung angegeben. Im Vergleich von 2018 zu 2021 konnten 9 Baulücken bereits geschlossen werden.
Demnach stehen derzeit insgesamt keine bzw. nur noch vereinzelt Baugrundstücke zur Verfügung, die jedoch in den meisten Fällen aufgrund der Eigentumsverhältnisse dem freien Markt nicht zur Verfügung stehen. Entsprechende Innenentwicklungspotenziale in Form von Baulücken stehen demnach nicht zur Verfügung.
Bevölkerungsdichte/ -entwicklung
Die Gemeinde Gerolsbach umfasst eine Gesamtgröße von ca. 58,94 km². Umgerechnet auf die Einwohnerzahl von etwa 3.779 (19. September 2022) entspricht dies einer Bevölkerungsdichte von ca. 64 Einwohner pro km². Der vom Bayerischen Landesamt für Statistik veröffentlichte Demographie-Spiegel für die Gemeinden in Oberbayern prognostiziert einen Bevölkerungszuwachs im Zeitraum von 2019 bis 2033 von 10,0 % oder mehr. Bei einer Einwohnerzahl von etwa 3.779 (19. September 2022) entspricht dies einem Zuwachs von etwa 378 Einwohner oder mehr bis zum Jahr 2033. Daraus ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von etwa 70,53 Einwohner pro km² für das Jahr 2033.
(Demographie-Spiegel für die Gemeinden in Oberbayern, Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik)
Mit dem auf Grundlage des Demographie-Spiegels prognostizierten Bevölkerungszuwachs hat sich die Gemeinde Gerolsbach durch die Ausweisung von geeigneten Siedlungsflächen für Wohnbebauung auseinanderzusetzen. Mit der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 49 „Nähe Raiffeisen“ kann ein Teil des dringenden Bedarfs gedeckt und damit das öffentliche Interesse nach Schaffung von notwendigem Wohnraum zur Deckung des Bedarfs für die Bevölkerung an einem städtebaulich integrierten Standort erfüllt werden ohne zusätzlich ungestörte Außenbereichsflächen in Anspruch zu nehmen.“
Zu Nr. 4
Der Anregung, die Verfahrensart zu ändern, wird nicht gefolgt.
Auszug Prüfung Rechtsanwaltskanzlei Labbé und Partner vom 26.04.2022:
Eine Änderung der Planung oder der Verfahrensart ist nicht veranlasst.
Zu Nr. 5
Zu Dachform
Der Anregung, die Festsetzung der begrünten Flachdächer im rückwärtigen östlichen Bereich des Plangebiets zu ändern, wird nicht gefolgt. Aus folgenden Gründen wurde in Abwägung mit den z.T. entgegenstehenden Ansprüchen der traditionellen örtlichen Baukultur und den privaten Interessen nach Gestaltungsfreiheit zur Umsetzung städtebaulicher Zielsetzungen des Natur- und Klimaschutzes neben dem traditionellen Satteldach auch mittels Festsetzung ein Flachdach mit Begrünung ermöglicht:
Eine Bebauung mit einem Flachdach führt gegenüber einer Bebauung E+D zu größeren Wandhöhen und damit zu mehr Abstandsflächen. Hierdurch wird die Bebauungsdichte in der Fläche bei gleicher Wohnfläche reduziert und damit die Eingriffe in das Schutzgut Boden verringert. Sie tragen zu einem ruhigen Erscheinungsbild von Baukörpern bei. Zudem können die Flachdächer zu mindestens 50 % zu begrünt werden. Gegenüber nicht begrünten Dächern bieten begrünte Dächer viele Vorteile: Sie halten in der Substratschicht sowie durch die Wasseraufnahme der Pflanzen Niederschlagswasser zurück und geben es mit zeitlichem Versatz gedrosselt an das Kanalnetz bzw. die Vorflut weiter. Sie leisten damit einen Beitrag zur Vermeidung von Abflussspitzen und dienen der Verringerung von Hochwässern an Fließgewässern. Die Verdunstung der Pflanzen und des durchfeuchteten Substrats kühlt das Gebäude und die Umgebungsluft und trägt damit zur Anpassung neuer Baugebiete an den Klimawandel bei. Staub und Schadstoffe werden gebunden. Das begrünte Dach verringert den Eingriff in die Schutzgüter Boden und Wasser. Es handelt sich um eine seit Jahrzehnten erprobte Bauweise, die bei entsprechender Wartung langen Funktionserhalt aufweist. Die Dauerhaftigkeit eines Gründachs ist gegenüber einem konventionellen Flachdach länger, da die Vegetationsschicht die Dachabdichtung vor UV-Strahlung und Witterungseinfluss schützt. Durch den größeren Schichtaufbau sind auch die wärmedämmenden und schalldämmenden Eigenschaften des Dachs besser. Energiekosten für Raumkühlung werden eingespart und es fallen geringere Niederschlagswassergebühren an. Ein begrüntes Dach schafft Raum für Natur und bietet Lebensraum für Tiere und Pflanzen.
Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
Zu Geländeveränderungen
Der Anregung, Stützmauer nur bis 2 m Ansichtshöhe zuzulassen, wird nicht gefolgt. Geländeveränderung sind aufgrund des bewegten Geländes und zur Herstellung einer ebenen Fläche hinsichtlich der Nutzung als Stellplatzfläche in größerem Umfang erforderlich. Ein Abrücken von der Grenze würde die Bebaubarkeit des Grundstücks hinsichtlich der geplanten Nutzung soweit einschränken, dass diese nicht mehr möglich wäre. Auch wäre ein sparsamer Umgang mit Grund und Boden dadurch nicht gegeben. Um die Wirkung der Stützmauer zu verringern sind diese zwingend durch geeignete Maßnahmen (z. B.) Rankhilfen zu begrünen.
Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
Der Anregung, einheitlich harmonisch wirkende Regelungen zu z. B. Dächern bzw. Wänden zu treffen, wird nicht gefolgt. Durch die Festsetzung von durchgängig begrünten Flachdächern und der Festsetzung von mind. 30% der geschlossenen Ansichtsfläche der jeweiligen Fassadenseite als Holzfassade sind bereits harmonische Festsetzung, die zu einem ruhigen Gesamterscheinungsbild beitragen, getroffen.
Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
Zu Werbeanlagen
Der Anregung, die Festsetzungen zu den Werbeanlagen weiter zu beschränken, wird nicht gefolgt. Die Festsetzungen wurden bereits auf ein gestalterisch vertretbares Maß reglementiert – jedoch so, dass dem Einzelhandelsbetrieb noch ausreichend die Möglichkeit bietet auf deren Betrieb aufmerksam zu machen.
Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
Zu Einfriedungen
Der Anregung, Festsetzungen zu Einfriedungen zu treffen, wird nicht gefolgt. Eine entsprechende und ausreichende Festsetzung ist bereits unter D.3.6 enthalten.
(D.3.6: Als Einfriedungen sind nur transparente Zaunanlagen ohne Sockel mit einer Höhe von maximal 1,5 m zulässig. Hierbei muss die Zaununterkante mindestens 10 cm über dem
Boden liegen.)
Zu 6.
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Eine Ausdehnung der Grünfläche, zusammen mit einer das Riederner Tälchen querenden Fuß- und Radwegverbindung ist nicht möglich, da die dazu erforderlichen Grundstücksflächen nicht zur Verfügung stehen. Neben den zeichnerisch festgesetzten Gehölzpflanzungen ist die weitere Durchgrünung des Baugebietes im Rahmen der Freiflächengestaltungsplanung zum Bauantrag zu planen (ein Freiflächengestaltungsplan ist gemäß Hinweis E.6 für alle Bauvorhaben erforderlich). Weitergehende textliche Festsetzungen dazu werden für entbehrlich gehalten. Für die Begrünung der Stellplätze im SO2 ergibt sich auf Basis der zeichnerisch festgesetzten Baumpflanzung nach aktuellem Stand ca. 1 Baum je 6-7 Stellplätze. Dies wird für ausreichend gehalten, weitergehende textliche Festsetzungen dazu werden für entbehrlich gehalten.
Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
Zu 7.
Der Anregung, Geländeschnitte als Festsetzung in die Planzeichnung aufzunehmen, wird nicht gefolgt. Durch die Festsetzung der maximal zulässigen Wandhöhe in Meter über den Bezugspunkt ist eine eindeutige Regelung der maximal zulässigen Höhe des Gebäudes bereits gegeben. Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
Zu 8.
Zu vorhandene Bäume
Die zu erhaltenden Bäume gemäß Festsetzung B.5.7 sind im Plan enthalten (2 Bäume an der Schrobenhausener Straße, 6 Bäume in der „Privaten Verkehrsfläche …“ gem. B.4.3). Die Darstellung im Plan weicht jedoch geringfügig von der Darstellung in der Legende ab und wird redaktionell entsprechend korrigiert.
Zu Sonstige Planzeichen B.6.5
Der Anregung den Punkt B.6.5 in die Hinweise durch Planzeichen zu verschieben, wird gefolgt. Das sonstige Planzeichen unter B.6.5 Einzelanlagen, die dem Denkmalschutz unterliegen, wird redaktionell in C. Hinweise durch Text verschoben.
Zu westliche Baugrenze
Der Anregung, die Baugrenze im östlichen Bereich zurückzunehmen oder eine separate Baugrenze für unterirdische Anlagen oder Stellplätze festzusetzen, wird nicht gefolgt. Grundsätzlich sind die Abstandsflächen mit 0,4 H, mind. 3 m einzuhalten. In diesem Bereich sollen jedoch auch bauliche Anlagen errichtet werden können, die selbst keine Abstandsflächen werfen und z. B. als Grenzausbau zulässig sind. Eine Zurücknahme der Baugrenze würde dies verhindern. Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
Zu Festsetzung durch Text D.2.2
Der Anregung, die Festsetzung durch Text D.2.2 zu streichen, wird gefolgt. Die Festsetzung durch Text D.2.2 wird redaktionell entfernt.
Zu 9.
Der Anregung, die Begründung unter Punkt 3.1 zu ergänzen, wird nicht gefolgt. Die Begründung ist in Bezug des LEP bereits ausreichend erläutert.
Zu 10.
Zu Fassadengestaltung
Der Anregung, nur helle Materialien bzw. Farben festzusetzen, wird nicht gefolgt. Es wurden bereits regelnde Festsetzung zur Fassadengestaltung getroffen und im städtebaulichen Vertrag noch konkretisiert.
Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst
Zu Gliederung Stellplätze
Für die Begrünung der Stellplätze im SO2 ergibt sich auf Basis der zeichnerisch festgesetzten Baumpflanzung nach aktuellem Stand ca. 1 Baum je 6-7 Stellplätze. Dies wird für ausreichend gehalten, weitergehende textliche Festsetzungen dazu werden für entbehrlich gehalten.
Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst
Zu Fahrradabstellplätze
Der Anregung, gesondert eine Festsetzung zu Fahrradabstellplätze zu treffen, wird nicht gefolgt. Fahrradabstellplätze sind im Plangebiet allgemein zulässig. Die genaue Anzahl wird im städtebaulichen Vertrag geregelt und ist im Baugenehmigungsverfahren zu ermitteln und nachzuweisen.
Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
Beschluss:
Die Stellungnahme des LRA Pfaffenhofen – Bauleitplanung - wird zur Kenntnis genommen. Die Ergänzung der Begründung erfolgt entsprechend dem Beschlussvorschlag zur Stellungnahme des regionalen Planungsverbandes Ingolstadt. Die redaktionellen Änderungen wie im Abwägungsvorschlag aufgeführt werden berücksichtigt.
Abstimmungsergebnis: 8 : 4
Mit Nein stimmten GRM Stefan Maurer, GRM Oliver Eisert, GRM Peter Popfinger und GRM Gerti Schwertfirm
- Landratsamt Pfaffenhofen a.d. Ilm, Fachlicher Naturschutz vom 19.09.2022
Stellungnahme:
Abwägungsvorschlag:
Die Anregungen werden zur Kenntnis genommen.
Zu Pkt. 1 Streuobstwiese:
Dem Gemeinderat ist der naturschutzfachliche und ortsplanerische Wert der Obstwiese durchaus bewusst. Der dem Bebauungsplan zu Grunde liegende Entwurf wurde gemeinsam in Abstimmung mit der Gemeinde Gerolsbach und dem Bauherrn entwickelt. Unter umfassender Abwägung der verschiedene Planungsvarianten stellte sich die nun vorliegende Planung – trotz der erforderlichen Beseitigung der Obstwiese – als die sinnvollste und zielführendste heraus. Ein Teilerhalt der Streuobstwiese wurde geprüft, ist jedoch aufgrund der erforderlichen Flächengröße des großflächigen Einzelhandels mit seinen Stellplätzen sowie der angestrebten flächensparenden Bauweise (Innenverdichtung) nicht vereinbar. Um dem naturschutzfachlichen Wert des Streuobstbestandes dennoch Rechnung zu tragen, werden auf Basis der durchgeführten „speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung“ und in Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde am Landratsamt Pfaffenhofen entsprechende Vermeidungs-, Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen– sowohl an Ort und Stelle, als auch auf einer externen Ausgleichsfläche – durchgeführt.
Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
Zu Pkt. 2 Maßnahmen gemäß spezieller artenschutzrechtlicher Prüfung (saP)
Die in der o.g. "speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung (saP)" genannten Vermeidungsmaßnahmen V1 bis V3, die Ausgleichsmaßnahmen A1 und A2, die vorgezogenen Ausgleichsmaßnahme CEF1 und CEF2, sowie eine weitere aus naturschutzfachlicher Sicht gegebene Empfehlung wurden als Festsetzung bzw. Hinweis in den Bebauungsplan aufgenommen. Dabei wurden die Ausgleichsmaßnahme A1 und die vorgezogenen Ausgleichsmaßnahmen CEF1 und CEF2 entsprechend den Vorgaben der Unteren Naturschutzbehörde abgeändert, bzw. angepasst (vgl. Begründung Pkt. 8.7).
Der Hinweis, dass die vorgezogenen Ausgleichsmaßnahmen CEF 1 und CEF 2 vor Baufeldfreimachung der Streuobstwiese (also vor Fällung der Obstbäume) durchzuführen sind wird bei der Durchführung beachtet.
Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
Zu 3 Ausgleichsfläche
Die Forderung zur dinglichen Sicherung der externen Ausgleichsfläche, sowie der Eintragung ins Ökoflächenkataster ist bereits in der Festsetzung D.8.1 enthalten und wird beachtet.
Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
Zu 4 insektenfreundliche Leuchtmittel
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen und soweit möglich im Zuge der Erschließungsplanung berücksichtigt.
Beschluss:
Die Stellungnahme des LRA Pfaffenhofen – Fachlicher Naturschutz - wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis: 9 : 3
Mit Nein stimmten GRM Stefan Maurer, GRM Oliver Eisert und GRM Peter Popfinger
- Landratsamt Pfaffenhofen a.d. Ilm, Untere Denkmalschutzbehörde vom 26.08.2022
Stellungnahme:
Abwägungsvorschlag:
Im Teilbereich SO2 (im Bereich der Kapelle) wird ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Stellplätze“ festgesetzt. Bauliche Anlagen in Form von Gebäuden zu Hauptnutzungszwecken sind in diesem Teilbereich nicht zulässig. Dort sollen lediglich die für den Einzelhandel erforderlichen Stellplätze, die festgesetzten Werbeanlagen und untergeordnete Nebenanlagen (z. B. Einhausung Einkaufswagen) realisiert werden. Dadurch wird dem denkmalschutzrechtlichen Belang zur Wahrung der Höhendominanz der freistehenden Kapelle vollumfänglich Rechnung getragen. Vielmehr ergeben sich durch das Abtragen des Geländes und die Rodung des derzeit vorhandenen wilden Bewuchses Verbesserungen hinsichtlich der Sichtbarkeit der Kapelle.
Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
Das BLfD wurde am Verfahren beteiligt.
Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
Beschluss:
Die Stellungnahme des LRA Pfaffenhofen – Untere Denkmalschutzbehörde - wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis: 9 : 3
Mit Nein stimmten GRM Stefan Maurer, GRM Oliver Eisert und GRM Peter Popfinger
- Landratsamt Pfaffenhofen a.d. Ilm, Kreiseigener Tiefbau vom 24.08.2022
Stellungnahme:
Abwägungsvorschlag:
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen und wurden auf Ebene der Bauleitplanung, soweit möglich, bereits berücksichtigt. Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
Beschluss:
Die Stellungnahme des LRA Pfaffenhofen – Kreiseigener Tiefbau - wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis: 9 : 3
Mit Nein stimmten GRM Stefan Maurer, GRM Oliver Eisert und GRM Peter Popfinger
- Abfallwirtschaftsbetrieb Pfaffenhofen vom 20.09.2022
Stellungnahme:
Abwägungsvorschlag:
De im Plangebiet vorgesehene Wendeanlage wurde so groß dimensioniert, dass diese ohne Benutzung der Seitenstreifen bzw. Befahren der Mittelinsel von einem 3-achsigen Müllfahrzeug befahren werden kann.
Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
Beschluss:
Die Stellungnahme der Abfallwirtschaftsbetriebe PAF wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis: 9 : 3
Mit Nein stimmten GRM Stefan Maurer, GRM Oliver Eisert und GRM Peter Popfinger
- Behindertenbeauftrage des Landkreises Pfaffenhofen vom 01.09.2022
Stellungnahme:
Abwägungsvorschlag:Die Hinweise zur barrierefreien Gestaltung werden zur Kenntnis genommen und soweit möglich in der Erschließungsplanung berücksichtigt. Eine weitere Berücksichtigung in der Bauleitplanung ist hierzu nicht erforderlich.
Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
Beschluss:
Die Stellungnahme des LRA Pfaffenhofen – Behinderten Beauftragte - wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis: 9 : 3
Mit Nein stimmten GRM Stefan Maurer, GRM Oliver Eisert und GRM Peter Popfinger
- Landkreis Pfaffenhofen a.d. Ilm, Besondere soziale Angelegenheiten, Senioren vom 18.08.2022
Stellungnahme:
Abwägungsvorschlag:
Die Hinweise zur barrierefreien Gestaltung werden zur Kenntnis genommen und soweit möglich in der Erschließungsplanung berücksichtigt. Eine weitere Berücksichtigung in der Bauleitplanung ist hierzu nicht erforderlich.
Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
Beschluss:
Die Stellungnahme des LRA Pfaffenhofen – Besondere soziale Angelegenheiten - wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis: 9 : 3
Mit Nein stimmten GRM Stefan Maurer, GRM Oliver Eisert und GRM Peter Popfinger
- Landratsamt Pfaffenhofen a.d. Ilm, Gesundheitliche Verbraucherschutz vom 23.08.2022
Stellungnahme:
Abwägungsvorschlag:
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Das Gesundheitsamtes und das Wasserwirtschatsamt Ingolstadt wurden am Verfahren beteiligt.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme des LRA Pfaffenhofen – Gesundheitlicher Verbraucherschutz - wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis: 9 : 3
Mit Nein stimmten GRM Stefan Maurer, GRM Oliver Eisert und GRM Peter Popfinger
- Landratsamt Pfaffenhofen a.d. Ilm, Immissionsschutz, Bodenschutz, Abfallrecht vom 26.09.2022
Stellungnahme:
Abwägungsvorschlag:Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Eine weitere Berücksichtigung in der Bauleitplanung ist nicht erforderlich.
Beschluss:
Die Stellungnahme des LRA Pfaffenhofen – Immissionsschutz, Bodenschutz, Abfallrecht - wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis: 9 : 3
Mit Nein stimmten GRM Stefan Maurer, GRM Oliver Eisert und GRM Peter Popfinger
- Deutsche Telekom Technik GmbH vom 26.09.2022
Stellungnahme:
Abwägungsvorschlag:
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Eine Berücksichtigung in der Bauleitplanung ist nicht erforderlich.
Beschluss:
Die Stellungnahme der Dt. Telekom Technik GmbH wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis: 12 : 0
- Handwerkskammer für München und Oberbayern vom 28.09.2022
Stellungnahme:
Abwägungsvorschlag:
Konfliktpotenzial oder Spannungen zum umliegenden dörflichen Gebiet werden durch die Planung nicht geschaffen. Bei der Art der baulichen Nutzung im Plangebiet handelt es um eine, wie in der Stellungnahme gewünschte, gemischte Nutzung. Es wird ein Einzelhandel realisiert, der mit Gewerbe- und Wohneinheiten überbaut werden soll. In der rückwärtigen und lärmabgewandten Seite zur Tal Aue des Riederner Bächlein wird ein Allgemeines Wohngebiet angesiedelt. Dort soll neben dem Wohnen auch gewerbliche Einheiten die den freien Berufen nach § 13 BauNVO entsprechen in Form von z. B. einer Apotheke, Physiotherapeut o. Ä. angesiedelt werden. So kann eine gemischte Nutzung im Ortskern, ohne die bestehende dörfliche Struktur gänzlich zu unterbrechen, ermöglicht werden. Bestehende Betriebe werden in ihren Entwicklungsmöglichkeiten dadurch nicht eingeschränkt. Vielmehr wird ein belebter Ortskern mit Wohnen und Gewerbe bzw. Nahversorger nebeneinander geschaffen.
Eine Änderung der Planung ist nicht relevant.
Beschluss:
Die Stellungnahme der Handwerkskammer für München und Oberbayern wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis: 9 : 3
Mit Nein stimmten GRM Stefan Maurer, GRM Oliver Eisert und GRM Gerti Schwertfirm
B. Stellungnahmen der Öffentlichkeit
Stellungnahmen mit Einwendungen Anregungen von Privatpersonen:
- Bürger 1 vom 25.09.2022
Stellungnahme:
Abwägungsvorschlag:
Das geplante Bauvorhaben wurde dem Gemeinderat in öffentlicher Sitzung anhand eines städtebaulichen Konzepts mit Lageplan und Geländeschnitten zur Höhenlage sowie einer aussagekräftigen Visualisierung (3D-Baumassenmodell) aus verschiedenen Perspektiven vorgestellt. Zudem sind der Geländeschnitt sowie eine Perspektive der Visualisierung in der Begründung zum Bebauungsplan auf Seite 25 und 26 enthalten, um die am Verfahren Beteiligten und die Öffentlichkeit bestmöglich über Größe und Baumasse des geplanten Vorhabens zu informieren.
Die Gemeinde ist sich bewusst, dass die geplante Bebauung nicht einer typischen dörflichen Bebauung entspricht, jedoch wird aufgrund der zentralen Lage des Standorts in einer städtebaulich integrierten Lage im Hauptort der Gemeinde eine zukunftsorientierte und ökologische Bauweise als sehr sinnvoll angesehen. Angesichts des Klimawandels und der fortschreitenden Flächenversiegelung werden sich künftig auch in der Baukultur nachhaltige Ansätze etablieren müssen. Die mit der geplanten Bebauung verbundenen Vorteile für Ökologie, dem flächensparenden Umgang mit Grund und Boden überwiegen hier dem subjektiven Anspruch an Erhaltung einer kleinteiligen dörflichen Struktur, die in dieser Form in der Umgebung des Standorts ohnehin nicht mehr vorhanden ist.
Bei den getroffenen Festsetzungen wurde insbesondere großer Wert auf die Gestaltung der Baukörper gelegt, um trotz der größeren Baumasse eine qualitätvolle und sich einfügende Bebauung sicherzustellen. Zudem finden sich in der näheren Umgebung bereits in der Bauform vergleichbare Baukörper (Geschäftsstelle der Raiffeisenbank Aresing-Gerolsbach eG, Mehrfamilienhaus auf Fl.-Nr. 247/28 der Gemarkung Gerolsbach). Damit ist ein Einfügen der Baukörper durchaus gewährleistet.
In diesem Zusammenhang sei auch darauf hingewiesen, dass die Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde in ihrer Stellungnahme die vorliegende Planung als Vorhaben der verdichteten Innentwicklung aus landesplanerischer Sicht ausdrücklich begrüßt. So entspricht die Planung auch den Zielen der Raumordnung.
Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
Beschluss:
Der Gemeinderat nimmt die Stellungnahme des Bürgers 1 zur Kenntnis und stimmt dem Abwägungsvorschlag der Verwaltung zu. Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis: 8 : 4
Mit Nein stimmten GRM Stefan Maurer, GRM Oliver Eisert, GRM Peter Popfinger und GRM Gerti Schwertfirm
- Bürger 2 vom 24.09.2022
Stellungnahme:
Abwägungsvorschlag:
Zu fehlerhaftes Bauleitverfahren
Auszug Prüfung Rechtsanwaltskanzlei Labbé und Partner vom 26.04.2022:
Eine Änderung der Planung oder der Verfahrensart ist nicht veranlasst. Das im Umgriff des Plangebiets liegende Biotop ist zu Unrecht kartiert, da es die gesetzlichen Voraussetzungen nicht erfüllt. Dies hat auch das SG Naturschutz am Landratsamt bestätigt, welches keine Einwendungen gegen den Bebauungsplan hat.
Zu Lärm- und Verkehrsbelastung
Dem Bebauungsplan liegt eine schalltechnische Untersuchung von C. Hentschel Consult vom 08.07.2022 als Anlage bei. Es wird auf Seite 39 und 40 der schalltechnischen Untersuchung verwiesen.
Auszug schalltechnische Untersuchung von C. Hentschel Consult vom 08.07.2022, Seite 39 und 40:
Die Auswirkungen des geplanten Bauvorhabens auf den Verkehr wurden durch das Büro Verkehrsplanung Link vom 07.06.2022 sachverständig untersucht. Die Sachverständigen kommen in der Verkehrsuntersuchung im Wesentlichen zu folgendem Ergebnis:
„Die Berechnung der Zu- und Ausfahrt der Erschließungsstraße für den Vollsortimenter und das Wohngebiet zeigen erwartungsgemäß keine Leistungsfähigkeitsprobleme. Sowohl für das Linksabbiegen aus der Schrobenhausener Straße als auch für das Einfahren aus der Erschließungsstraße werden in der Spitzenstunde geringe Wartezeiten deutlich unter 10 s und somit Qualitätsstufe A erwartet.“
Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst. Im Übrigen hat auch das SG Immissionsschutz am Landratsamt keine Bedenken bzgl. der Lärmbelastung vorgebracht; diese hält sich im gesetzlich zulässigen Rahmen.
Zu Schädigung des Orts- und Landschaftsbildes
Die Gemeinde ist sich bewusst, dass die geplante Bebauung nicht einer typischen dörflichen Bebauung entspricht, jedoch wird aufgrund der zentralen Lage des Standorts in einer städtebaulich integrierten Lage im Hauptort der Gemeinde eine zukunftsorientierte und ökologische Bauweise als sinnvoller angesehen. Angesichts des Klimawandels und der fortschreitenden Flächenversiegelung werden sich künftig auch in der Baukultur nachhaltige Ansätze etablieren müssen. Die mit der geplanten Bebauung verbundenen Vorteile für Ökologie, dem flächensparenden Umgang mit Grund und Boden überwiegen hier dem subjektiven Anspruch an Erhaltung einer kleinteiligen dörflichen Struktur, die in dieser Form in der Umgebung des Standorts ohnehin nicht mehr vorhanden ist.
Bei den getroffenen Festsetzungen wurde insbesondere großer Wert auf die Gestaltung der Baukörper gelegt, um trotz der größeren Baumasse eine qualitätvolle und sich einfügende Bebauung sicherzustellen. Zudem finden sich in der näheren Umgebung bereits in der Bauform vergleichbare Baukörper (Geschäftsstelle der Raiffeisenbank Aresing-Gerolsbach eG, Mehrfamilienhaus auf Fl.-Nr. 247/28 der Gemarkung Gerolsbach). Damit ist ein Einfügen der Baukörper durchaus gewährleistet.
In diesem Zusammenhang sei auch darauf hingewiesen, dass die Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde in ihrer Stellungnahme die vorliegende Planung als Vorhaben der verdichteten Innentwicklung aus landesplanerischer Sicht ausdrücklich begrüßt. So entspricht die Planung auch den Zielen der Raumordnung.
Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
Zu Wasserversorgung
Die Trinkwasserversorgung ist durch den öffentlichen Wasserversorger sichergestellt. Ein Antrag zur Erteilung einer neuen wasserrechtlichen Erlaubnis wurde bereits beim Landratsamt Pfaffenhofen eingereicht (mit Erhöhung der Entnahmemenge auf 230.000 m³/a). Nach den im Rahmen der Antragstellung durchgeführten Berechnungen kann der in Zukunft erforderliche Wasserbedarf gedeckt und die Erlaubnis erteilt werden. Demnach ist durch die Neuausweisung keine Überlastung des Trinkwassernetztes oder Spannungen im Brunnennetz zu erwarten. Dies haben die engen Abstimmungen der Gemeinde mit dem Landratsamt und dem WWA bestätigt.
Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
Beschluss:
Der Gemeinderat nimmt die Stellungnahme des Bürgers 2 zur Kenntnis und stimmt dem Abwägungsvorschlag der Verwaltung zu. Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis: 9 : 3
Mit Nein stimmten GRM Stefan Maurer, GRM Oliver Eisert und GRM Peter Popfinger
- Bürger 3 vom 25.09.2022
Stellungnahme:
Abwägungsvorschlag:
Zu Lärm- und Verkehrsbelastung
Dem Bebauungsplan liegt eine schalltechnische Untersuchung von C. Hentschel Consult vom 08.07.2022 als Anlage bei. Es wird auf Seite 39 und 40 der schalltechnischen Untersuchung verwiesen.
Auszug schalltechnische Untersuchung von C. Hentschel Consult vom 08.07.2022, Seite 39 und 40:
Die Auswirkungen des geplanten Bauvorhabens auf den Verkehr wurden durch das Büro Verkehrsplanung Link vom 07.06.2022 sachverständig untersucht. Die Sachverständigen kommen in der Verkehrsuntersuchung im Wesentlichen zu folgendem Ergebnis:
„Die Berechnung der Zu- und Ausfahrt der Erschließungsstraße für den Vollsortimenter und das Wohngebiet zeigen erwartungsgemäß keine Leistungsfähigkeitsprobleme. Sowohl für das Linksabbiegen aus der Schrobenhausener Straße als auch für das Einfahren aus der Erschließungsstraße werden in der Spitzenstunde geringe Wartezeiten deutlich unter 10 s und somit Qualitätsstufe A erwartet.“
Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst. Im Übrigen hat auch das SG Immissionsschutz am Landratsamt keine Bedenken bzgl. der Lärmbelastung vorgebracht; diese hält sich im gesetzlich zulässigen Rahmen.
Zu Zerstörung des Biotops
Die Einschätzung, dass das überplante Biotop „prägender Bestandteil des Dorfes Gerolsbach und die grüne Lunge in der Dorfmitte“ ist, wird nicht geteilt, da die Obstwiese im Prinzip nur von den unmittelbar angrenzenden Wohngebäuden und von der Straße „Steinleiten“ aus einsehbar ist. Der Streuobstbestand ist zwar als Biotop amtlich kartiert, es besteht aber kein gesetzlicher Schutz gemäß Bayerischem Naturschutzgesetz (vgl. Stellungnahme des Landratsamtes Pfaffenhofen a.d. Ilm, Fachlicher Naturschutz). Gleichwohl ist sich der Gemeinderat und der Bauherr dem naturschutzfachlichen und ortsplanerischen Wert der Obstwiese bewusst. Der dem Bebauungsplan zu Grunde liegende Entwurf wurde gemeinsam in Abstimmung mit der Gemeinde Gerolsbach und dem Bauherrn entwickelt. Unter umfassender Abwägung der verschiedene Planungsvarianten stellte sich die nun vorliegende Planung – trotz der erforderlichen Beseitigung der Obstwiese – als die sinnvollste und zielführendste heraus. Ein Teilerhalt der Streuobstwiese wurde geprüft, ist jedoch aufgrund der erforderlichen Flächengröße des großflächigen Einzelhandels mit seinen Stellplätzen sowie der angestrebten flächensparenden Bauweise (Innenverdichtung) nicht vereinbar. Um dem naturschutzfachlichen Wert des Streuobstbestandes dennoch Rechnung zu tragen, werden auf Basis der durchgeführten „speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung“ und in Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde am Landratsamt Pfaffenhofen entsprechende Vermeidungs-, Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen– sowohl an Ort und Stelle, als auch auf einer externen Ausgleichsfläche – durchgeführt.
Das im Umgriff des Plangebiets liegende Biotop ist zu Unrecht kartiert, da es die gesetzlichen Voraussetzungen nicht erfüllt. Dies hat auch das SG Naturschutz am Landratsamt bestätigt, welches keine Einwendungen gegen den Bebauungsplan hat.
Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
Zu dichte Bebauung
Die Gemeinde ist sich bewusst, dass die geplante Bebauung nicht einer typischen dörflichen Bebauung entspricht, jedoch wird aufgrund der zentralen Lage des Standorts in einer städtebaulich integrierten Lage im Hauptort der Gemeinde eine zukunftsorientierte und ökologische Bauweise als sinnvoller angesehen. Angesichts des Klimawandels und der fortschreitenden Flächenversiegelung werden sich künftig auch in der Baukultur nachhaltige Ansätze etablieren müssen. Die mit der geplanten Bebauung verbundenen Vorteile für Ökologie, dem flächensparenden Umgang mit Grund und Boden überwiegen hier dem subjektiven Anspruch an Erhaltung einer kleinteiligen dörflichen Struktur, die in dieser Form in der Umgebung des Standorts ohnehin nicht mehr vorhanden ist.
Bei den getroffenen Festsetzungen wurde insbesondere großer Wert auf die Gestaltung der Baukörper gelegt, um trotz der größeren Baumasse eine qualitätvolle und sich einfügende Bebauung sicherzustellen. Zudem finden sich in der näheren Umgebung bereits in der Bauform vergleichbare Baukörper (Geschäftsstelle der Raiffeisenbank Aresing-Gerolsbach eG, Mehrfamilienhaus auf Fl.-Nr. 247/28 der Gemarkung Gerolsbach). Damit ist ein Einfügen der Baukörper durchaus gewährleistet.
In diesem Zusammenhang sei auch darauf hingewiesen, dass die Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde in ihrer Stellungnahme die vorliegende Planung als Vorhaben der verdichteten Innentwicklung aus landesplanerischer Sicht ausdrücklich begrüßt. So entspricht die Planung auch den Zielen der Raumordnung.
Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
Beschluss:
Der Gemeinderat nimmt die Stellungnahme des Bürgers 3 zur Kenntnis und stimmt dem Abwägungsvorschlag der Verwaltung zu. Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis: 9 : 3
Mit Nein stimmten GRM Stefan Maurer, GRM Oliver Eisert und GRM Peter Popfinger
