1. Die Planunterlagen zum Bebauungsplan (BP) "Altes Rathaus" für Teilflächen aus den Fl.Nrn. 1240, 1240/6 (Rathausstraße) und 1245/2 (Am Steinberg), jeweils Gemarkung Gilching, lagen in der Zeit vom 02.11. bis einschließlich 03.12.2018 öffentlich aus. Folgende Einwendungen wurden vorgebracht:
1.1 Träger öffentlicher Belange:
1.1.1 Landratsamt Starnberg, Kreisbauamt
Grundsätzliches zur Festsetzung der GR:
Nach § 16 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO dürften (nur) die GR oder die GRZ festgesetzt werden. Auch wenn mit der GRZ ausschließlich die Regelungen zu § 19 Abs. 4 BauNVO gemeint seien, halte man die vorgeschlagene Festsetzung für kritisch. Selbst wenn die gerichtliche Überprüfung dieser Festsetzung eine Zulässigkeit bestätigen würde, sei sie aufgrund des hohen Verwaltungsaufwands im Vollzug des Bebauungsplans nicht zu empfehlen. Es sei auch nicht ersichtlich, wieso die naheliegende Möglichkeit einer absoluten Zahl für die Überschreitung der GR (nicht?) gewählt werde.
Die geänderte Begründung und damit auch die dahinter stehende Grundflächenausweisung entspreche nicht § 19 BauNVO. Zur Berechnung der Grundfläche, und damit auch zur Bezugnahme hierauf, werde der Teil des Baugrundstücks herangezogen, der im Bauland und hinter der Straßenbegrenzungslinie liegt. Da der Begriff des Baugrundstücks weder im BauGB noch in der BauNVO definiert sei, habe das BVerwG in ständiger Rechtsprechung auf das Grundstück im grundbuchrechtlichen Sinne abgestellt. Das BVerwG lasse bei dieser Betrachtung Ausnahmen zu, die die Gemeinde selbst regeln könne, z.B. durch sog. Perlschnurlinien. Das Abstellen auf den jeweiligen Bauraum sei jedoch nicht möglich und würde insbesondere die Zuordnung von Grundflächen nach § 19 Abs. 4 BauNVO unmöglich machen. Nach der ständigen Rechtsprechung mache die genannte falsche Bezugnahme die Festsetzung nichtig. Insgesamt wäre der gesamte Bebauungsplan nichtig, da ohne die GR-Festsetzung der Bebauungsplan nicht aufgestellt würde.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Der BP setzt sich aus Teilflächen dreier Grundstücke zusammen: zum einen die beiden Erschließungsflächen Rathausstraße und Am Steinberg und zum anderen die eigentliche Baufläche auf Fl.Nr. 1240. Die Festsetzung einer GRZ als Verhältniszahl zur Grundstücksgröße ist für Fälle mit (grundbuchrechtlich) abgeschlossenem Grundstück praktikabel. Da es sich vorliegend aber nur um eine Teilfläche aus Fl.Nr. 1240 handelt, sollten – zumal für die baulichen Hauptanlagen bereits so erfolgt – auch die Überschreitungsmöglichkeiten nach § 19 Abs. 4 BauGB über eine GR-Festsetzung und damit einheitlich erfolgen.
Die textliche Erläuterung in A 3.1 hinter „GR 300“ sollte auf „max. zulässige Grundfläche in m²“ verkürzt werden.
Man bitte darum, in Festsetzung A 3.2 Satz 2 vor dem Wort Dachhaut das Wort „OK (Oberkante)" einzufügen. Dies entspreche der üblichen Regelung zur Definition der Wandhöhe sowohl im Planungs- als auch Bauordnungsrecht.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Dem sollte so gefolgt werden.
Die Bezugnahme auf den verbindlichen Höhenbezugspunkt in Festsetzung A 3.2 sei nicht in Festsetzung A 10.2 geregelt, sondern in A 9.2.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Dies sollte redaktionell korrigiert werden.
Man bitte um Prüfung, ob auf die Festsetzung A 3.3 (Anzahl der Vollgeschosse) verzichtet werden kann. Wie auch in Nr. 5 der Begründung richtigerweise erläutert werde, wird das dreidimensionale Maß der Nutzung durch die Grundfläche, die Wandhöhe sowie die Dachform/ -neigung bestimmt. Die Festsetzung der Anzahl der Vollgeschosse sei deshalb nicht notwendig.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Auch dem sollte wie vorgeschlagen gefolgt werden.
Die Festsetzung A 5.2 Satz 2 sei nicht nachvollziehbar bzw. rechtlich zu unbestimmt. Es sei die Frage, was mit „technisch bedingt" gemeint sei. Bei der Festsetzung einer Ausnahme im Bebauungsplan müssten Art und Umfang (z.B. Größe, Wandhöhe) im Bebauungsplan ausdrücklich vorgesehen werden (vgl. dazu § 31 Abs. 1 BauGB).
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Zugelassen sind nur flach geneigte Dächer mit einer Dachneigung von max. 10°. Bei einer solch flachen Dachneigung und vor dem Hintergrund, dass Allgemeines Wohngebiet festgesetzt wird und damit keine Gewerbebauten o.ä. mit auf dem Dach zu situierenden Anlagen für Raumlufttechnik oder Liftüberfahrten zulässig sind, sollten die Dachfläche überragende Dachaufbauten weitestgehend ausgeschlossen werden, sofern sie konstruktionsbedingt nicht unbedingt erforderlich sind. Hierzu ist zwischen Verwaltung, dem planfertigenden Büro und dem potentiellen Bauherrn und dessen Objektplanungsbüro nochmals ein Abstimmungsgespräch zu führen. Ziel ist die Aufnahme der Festsetzung „Dachgauben, -einschnitte und -aufbauten sind nicht zulässig.“ im letzten Satz von A 5.2; sollten aber zwingende konstruktive Gründe für eine teilweise Überschreitung der Dachfläche sprechen, ist vorgenannte Festsetzung im notwendigen Rahmen zu novellieren.
Bei der Festsetzung A 7.2 sei nicht klar ersichtlich, ob auf diesen Flächen auch oberirdische Garagen zulässig sein sollen. Weiterhin solle festgesetzt werden, dass·Garagen und auch Stellplätze nur innerhalb dieser Flächen zulässig sind. Werde die Zulässigkeit im vorgenannten Sinne nicht eingeschränkt, seien Garagen und Stellplätze innerhalb des gesamten Baugebiets zulässig (§ 12 BauNVO). Lediglich Tiefgaragenflächen seien nach der Rechtsprechung von diesem Grundsatz ausgenommen.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die in der Planzeichnung rot umrandete Fläche ist in A 7.2 als Planzeichen wiedergegeben und wird mit „Fläche für Garagen/ Tiefgaragen inkl. Kellerräume“ textlich festgesetzt. Diese Stellplatzsammelfläche mit vorgelagerten Kellerräumen soll von dem südwestlich gelegenen Stichweg ebenerdig und ohne Rampe angefahren werden können. Da sie in den Hangbereich gebaut wird, ist eine Definition, ob es sich hierbei noch um eine oberirdische Garage oder bereits um eine Tiefgarage handelt, schwierig, weshalb beide Begrifflichkeiten als zulässig aufgenommen wurden. Zur besseren Verständlichkeit sollte der Passus aber wie folgt noch ergänzt werden:
„Fläche für Stellplätze, Garagen/ Tiefgaragen inkl. Kellerräume; außerhalb davon sind nur offene oberirdische Stellplätze zulässig“
Hinsichtlich der Festsetzung A 8. bitte man um Aufnahme eines konkreten Pflanzzeitraumes. Z.B könnte man auf die nächste Pflanzperiode nach der Nutzungsaufnahme abstellen. Man bitte außerdem darum, eine Regelung zur Nachpflanzung abgängiger Bäume aufzunehmen.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Einwendungsgemäß sollte der Text in A 8.1 wie folgt ergänzt werden:
„neu zu pflanzende Bäume; Erstpflanzungen sind spätestens in der der Nutzungsaufnahme nachfolgenden Pflanzperiode, Nachpflanzungen spätestens in der nächsten Pflanzperiode nach Baumabgang gleichwertig vorzunehmen“
Wie in Nr. 11 der Begründung richtigerweise angeführt werde, ist § 4 c BauGB nicht anzuwenden. Man bitte deshalb darum, § 4 c aus der Präambel zu streichen.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Dies sollte wie vorgeschlagen redaktionell korrigiert werden.
Die Art der Nutzung entspreche nicht einem WA, sondern einem WR. Um Überprüfung wird gebeten.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Als Art der baulichen Nutzung wird sowohl in Planzeichnung als auch -text „Allgemeines Wohngebiet“ (WA) nach § 4 BauNVO festgesetzt, das gem. § 4 Abs. 1 BauNVO vorwiegend dem Wohnen zu dienen hat. Da im BP nur die ausnahmsweise zulassungsfähigen Nutzungen nach § 4 Abs. 3 BauNVO wie Tankstellen oder Gartenbaubetriebe ausgeschlossen werden, bleiben alle für ein WA charakteristischen Hauptnutzungen nach § 4 Abs. 2 BauNVO zulässig. Auch wenn die aus der Begründung ersichtliche Deckung der Nachfrage nach Baugrund für sozialen Wohnungsbau primärer Planungsanlass und diese Nutzung per se in einem WA auch zulässig ist, ermöglicht der Festsetzungsumfang eine Entwicklung des Baugebiets als WA.
Da die talseitige Wandhöhe abhängig von der Topographie sei, sei die Aufnahme von Höhenlinien sehr sinnvoll. Nur so könne der Betrachter des Bebauungsplans die tatsächlich in Erscheinung tretende talseitige Wandhöhe lesen.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Da der in Nr. 5. der Begründung enthaltene Schemaschnitt den bestehenden Geländeverlauf nach Auffassung der Gemeinde ausreichend visualisiert, sollte im Sinne einer besseren Planlesbarkeit von der Aufnahme von Höhenlinien in der Planzeichnung abgesehen werden.
Die in A 5.1 vorgegebene Hauptfirstrichtung scheine nur für den Gebäudeteil mit einer WH von 9 m gemeint zu sein. Falls dem so sei, was solle dann für den westlichen Gebäudeteil mit einer WH von 6,0 m gelten?
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die in A 5.2 allgemein zugelassenen flach geneigten Dächer umfassen u.a. Sattel- und auch Pultdächer. Diese Wahlfreiheit soll aber nur für die Gebäudeteile mit einer max. Wandhöhe von 9 m gelten. Die in der Planzeichnung durch Perlschnurlinie abgetrennten Gebäudeteile mit max. 6 m Wandhöhe sollen – siehe Schemaschnitt in der Begründung – in Pultdach ausgeführt werden, weshalb dort in der Planzeichnung noch ein „PD“ einzutragen ist und zwischen den beiden bestehenden Erläuterungssätzen in A 5.2 ein Einschub wie folgt vorgenommen werden sollte:
„PD nur Pultdach zulässig“.
A 5.3: Ein Höhenversatz in ...Traufe sei missverständlich. Vorschlag: Sowohl die First- als auch die Trauflinie dürfen keinen Höhenversatz aufweisen.
Ansonsten werden zu diesem Auslegungsverfahren keine weiteren Anmerkungen oder Bedenken vorgebracht.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Dem Vorschlag sollte redaktionell so gefolgt werden.
1.1.2 Landratsamt Starnberg, Untere Immissionsschutzbehörde
Zu o.g. Bebauungsplan sei eine schalltechnische Untersuchung des Ingenieurbüros Müller-BBM (Bericht Nr. M137601/01 vom 20.09.2018) erstellt worden. Bei der Prüfung der Untersuchung seien einige Punkte aufgefallen, die noch zu klären seien. Daher habe ein Telefonat mit dem erstellenden Gutachter stattgefunden, dessen inhaltliche Zusammenfassung der gemeindlichen Bauverwaltung mit E-Mail vom 05.12.2018 mitgeteilt worden sei. Nach Aussage des Gutachters wäre über eine Überarbeitung der Untersuchung zu entscheiden und ggf. eine zweite Version zu erstellen. Eine abschließende Stellungnahme der Einwendungsführerin könne erst nach Vorlage der überarbeiteten Untersuchung erfolgen.
Bereits vorab werde darauf hingewiesen, dass die schalltechnische Untersuchung keine Nutzung der Turnhalle in der Nachtzeit berücksichtige. Zur Sicherheit sei für die lauteste Nachtstunde zwar angenommen worden, dass das Training über 22:00 Uhr hinaus andauere. Veranstaltungen nach 22:00 Uhr bzw. die Nutzung der Turnhalle im Sinne einer Mehrzweckhalle für Veranstaltungen, Aufführungen, Feste, etc. seien nicht beurteilt worden und aus schalltechnischer Sicht zumindest in der Nachtzeit auch nicht möglich.
Weiterhin weise man explizit darauf hin, dass das Heranrücken der Wohnbebauung zu Konflikten mit der Nutzung der Turnhalle führen und diese u.U., z.B. bei berechtigten Beschwerden, nachträglich einschränken könne.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Das Büro Müller-BBM, Planegg, hat seine vormalige schalltechnische Stellungnahme vom 20.09.2018 (Bericht Nr. M137601/01) nach Beauftragung durch die Gemeinde zwischenzeitlich überarbeitet und die Anregungen der Einwendungsführerin dabei mit berücksichtigt. Der nun mit Datum 27.02.2019 vorliegende Bericht Nr. M137601/03 zeigt die weitestgehende immissionsschutzrechtliche Unbedenklichkeit der angedachten Neubebauung auf; organisatorische Maßnahmen außerhalb des BP durch Steuerung der Belüftung der Turnhalle bleiben aber weiterhin erforderlich, sind gemeindlicherseits bereits beauftragt und sollen zeitnah umgesetzt werden. Das geänderte Gutachten ist der Einwendungsführerin im Rahmen der anstehenden zweiten Planauslegung zur Gegenprüfung zuzuleiten.
1.1.3 Landratsamt Starnberg, Untere Verkehrsbehörde
Nach Durchsicht und Prüfung der Planunterlagen in o.g. Verfahren bestünden seitens der unteren Straßenverkehrsbehörde keine Bedenken hinsichtlich der gemeindlichen Planung.
Die benachbarte Mittelschule sowie der Kindergarten würden unverändert wie bisher verkehrlich erschlossen. Die Erschließung der geplanten Wohnanlage erfolge über eine Tiefgaragenzufahrt an der Nordwestecke des Planareals. Oberirdische Stellplätze seien bisher nicht im Plan verzeichnet, weshalb davon ausgegangen werde, dass der ruhende Verkehr ausschließlich in der Tiefgarage untergebracht werden solle.
Die als öffentliche Verkehrsflächen dargestellten Wegeverbindungen dienten neben dem Fahrzeugverkehr zumindest teilweise auch dem fußläufigen Verkehr. Es werde empfohlen, für die einzelnen Verkehrsarten ausreichende Räume vorzusehen bzw. entsprechende Absicherungen einzuplanen, um Konfliktsituationen zwischen den einzelnen Verkehrsarten zu vermeiden.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Durch die Neubebauung fallen alle bislang vor und hinter dem alten Rathaus bestehenden Stellplätze weg, der durch sie neu verursachte private Stellplatzbedarf ist innerhalb der in der Planzeichnung weiß unterlegten Fläche unterzubringen.
Durch die Öffentlichkeit nutzbare Stellplätze existieren im Bereich der von der Rathausstraße abzweigenden Stichstraße mit Wendehammer dann nur noch vor der Turnhalle. Diese vier dienen bislang keinem Stellplatznachweis für eines der umliegenden Gebäude und sind daher öffentlich. Die Stichstraße ist in der Planzeichnung bereits als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt und soll nach Verfahrensabschluss als Ortsstraße gewidmet werden. Da nach Art. 2 Nr. 1 b) BayStrWG unselbständige Gehwege Bestandteile von Straßen sind und auch die vier Stellplätze unverändert der Öffentlichkeit zugänglich sein sollen, sind diese unmittelbar vor der Turnhalle liegenden Flächen ebenfalls öffentlich zu widmen, weshalb sie auch in den BP-Umgriff an seiner Südwestseite mit aufgenommen und als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt werden sollen.
In Gesamtbetrachtung der die Neubaufläche an vier Seiten umgebenden öffentlichen Erschließung ist festzuhalten, dass keine Erschließungskonflikte mit den angrenzenden Nutzungen Kindergarten, Turnhalle und Mittelschule zu erwarten sind.
1.1.4 Landratsamt Starnberg, Untere Bodenschutzbehörde
Aus bodenschutzrechtlicher Sicht nehme man zum o.g. Verfahren wie folgt Stellung:
Am 04.12.2018 sei ein geotechnisches Gutachten vom 27.03.2018 der Grundbaulabor GmbH vorgelegt worden, wonach im Bereich des geplanten Bebauungsplans künstliche Auffüllungen festgestellt worden seien. Das Wasserwirtschaftsamt Weilheim (WWA) habe in seiner Stellungnahme zum Bebauungsplan gegenüber der Gemeinde Gilching bereits mitgeteilt, dass kein Einverständnis mit der geplanten Nutzung bestehe und über die Einwendungsführerin um Vorlage des o.g. Berichts gebeten. Man habe nun das WWA aus bodenschutzfachlicher Sicht zum Wirkungspfad Boden-Grundwasser unter Vorlage des Berichts beteiligt, dieses habe Folgendes mitgeteilt:
Zur Erkundung des Untergrundes seien insgesamt vier Kleinrammbohrungen (KB 1 bis KB 4) auf dem ca. 1.600 m² umfassenden Bereich abgeteuft worden. Die Bohrungen lägen dabei vermehrt am Rand des Untersuchungsbereiches. Über den zentralen Bereich des Bauvorhabens lasse sich keine Aussage treffen.
Auffüllungen seien in den drei Bodenaufschlüssen KB 2, KB 3 und KB 4 festgestellt worden. Diese reichten in eine Tiefe von ca. 1,0 bis 1,9 m. Fremdbeimengungen in den Auffüllungen seien nicht beschrieben worden, allerdings seien die Probenahmeprotokolle dem Bericht nicht beigefügt worden.
Aus den Sondierungen seien Bodenproben genommen und dabei eine Mischprobe des Oberbodens aus den Sondierungen KB 1 und KB 4 hergestellt worden. Weiterhin sei die Auffüllung der Sondierungen KB 2 und KB 4 untersucht worden. Bei KB 2 sei der unterhalb der Auffüllungen anstehende Schluff ebenfalls analysiert worden. Aus KB 3 seien keine Proben analysiert worden.
Der Parameterumfang sei anhand des Leitfadens für die Verfüllung von Gruben und Brüchen und nicht nach dem für die bodenschutzrechtliche Beurteilung relevanten LfU-Merk-blatt 3.8/1 ausgewählt worden.
In der Mischprobe des Oberbodens sei der Hilfswert 1 für Kohlenwasserstoffe mit 190 mg/kg überschritten worden. Es lägen leicht erhöhte Schwermetallgehalte und PAK-Gehalte vor. In der Aufschlussbohrung KB 2 werde der Hilfswert 1 für Kohlenwasserstoffe mit 390 mg/kg ebenfalls überschritten. In der Probe aus dem anstehenden Schluff werde der Hilfswert 1 mit 200 mg/kg weiterhin überschritten. Die Probe sei aus einer Tiefe von 2,0 bis 2,5 m entnommen worden und stamme damit aus dem tieferen Bereich der Schluffschicht. Bei 2,4 m würden im Bohrprofil Kiese aufgeführt.
Wasserwirtschaftliche Beurteilung:
In Kapitel 4 des Gutachtens werde die Grundwassersituation beschrieben. Grundwasser sei in zwei Aufschlüssen bei ca. 557,7 und 556,92 m üNN gemessen worden. Für den BP Ortsmitte aus dem Jahr 2016 sei bereits ein hydrogeologisches Gutachten erstellt worden. Dabei seien im unmittelbaren Umfeld vier Grundwassermessstellen gebohrt worden. Die Grundwassermessstelle Gil153 liege sogar im südöstlichen Planungsbereich (in Gil153 seien keine Auffüllungen festgestellt worden). Grundwasser sei hier bei 556,8 m üNN im Jahr 2016 gemessen worden. Es sei daher mit einem Grundwasserflurabstand von ca. 4,5 m zu rechnen. Die Grundwasserfließrichtung gehe gemäß dem hydrogeologischen Gutachten von Nordost bzw. Ost in Richtung Südwest bzw. West. Im vorliegenden Bericht sei dies vertauscht worden.
In KB 2 sei eine Hilfswertüberschreitung für Kohlenwasserstoffe bis in eine Tiefe von ca. 2,5 m und somit im natürlich gelagerten Schluff nachweisbar. Es seien keine Chromatogramme zur Beurteilung der Mobilität der Schadstoffe erstellt worden. Eine vertikale sowie horizontale Abgrenzung bei KB 2 sei ebenfalls nicht durchgeführt worden. Eine Gefährdungsabschätzung für den Pfad Boden-Grundwasser sei demnach nicht möglich. Der Gutachter gehe auf diese Tatsache nicht ein und empfehle eine generelle Auskofferung der künstlich aufgefüllten Böden. Da die Belastungen auch im natürlichen Boden über dem Hilfswert 1 nachweisbar seien, reiche eine Auskofferung der Auffüllungen alleine nicht aus. Vorab sei aus wasserwirtschaftlicher Sicht der Umfang und eine mögliche Ursache (Öltank? Überfüllschaden? Straßenentwässerung?) der Belastungen bei KB 2 zu klären (Anmerkung: Im Bericht werde erwähnt, dass die Bebauung schon vor dem 2. WK vorhanden war).
Die geplante Tiefgarage umfasse nur den nordöstlichen Teil des Grundstückes und nicht den Bereich mit den angetroffenen Bodenbelastungen. Ein tieferreichender Aushub sei hier nicht vorgesehen. Aus Sicht des WWA sei daher eine Abgrenzung vor Ausführung der Bebauung erforderlich, um das Vorhandensein eines größeren Ölschadens ausschließen zu können. Mit dem vorliegenden Bebauungsplan bestehe daher kein Einverständnis. Zum Bebauungsplanverfahren bestünden somit bodenschutzrechtliche Einwendungen.
Weiteres Vorgehen:
Um Aussagen zur Vereinbarkeit der festgestellten belasteten Auffüllungen mit der künftigen Nutzung und zu möglichen Konflikten mit künftig unter Umständen erforderlichen Überwachungs- oder Sanierungsmaßnahmen treffen zu können, seien weitere Untersuchungen zur Gefährdungsabschätzung des Pfades Boden-Grundwasser erforderlich.
Nach dem Mustererlass zur Berücksichtigung von Flächen mit Bodenbelastungen, insbesondere Altlasten, bei der Bauleitplanung und im Baugenehmigungsverfahren des Bayerischen Staatsministeriums des Innern 26.09.2001 (im Folgenden: „Mustererlass“) müsse bei der Aufstellung eines Bebauungsplanes gemäß § 1 Abs. 5 BauGB insbesondere darauf geachtet werden, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung gewahrt bleiben und die Belange des Bodens berücksichtigt werden.
Grundsätzlich müsse der bestehende bodenschutzrechtliche Konflikt von der Gemeinde Gilching als Trägerin der Bauleitplanung im Rahmen des Verfahrens bewältigt werden (vgl. auch die Ausführungen im Mustererlass unter Ziffer 2.3 ff.). Dazu sei der Umfang und eine mögliche Ursache der Belastung im Rahmen einer weiteren Untersuchung zu klären um den Altlastenverdacht auszuräumen bzw. im Falle der Bestätigung, Sanierungsmaßnahmen vor Inkrafttreten des Bebauungsplans zu treffen oder rechtlich verbindlich sicherzustellen. Es könne auch nicht darauf vertraut bzw. „abgewartet“ werden, dass bei den Bauarbeiten der belastete Boden sowieso ausgehoben werde, wobei ein tieferreichender Aushub im Bereich der angetroffenen Bodenbelastungen nicht vorgesehen sei.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Der Verband Wohnen im Landkreis Starnberg hatte im Zuge der Abrissarbeiten des alten Rathauses beim Büro Grundbaulabor München GmbH ein geotechnisches Gutachten in Auftrag gegeben, das die oben erwähnten Bodenverunreinigungen offenlegte. Nach Eingang der Stellungnahme der Einwendungsführerin hat die Gemeinde vorgenanntes Büro mit der Durchführung einer ergänzenden orientierenden Altlastenuntersuchung auf dem Baugrundstück beauftragt. Die hierfür notwendigen Baggerschürfungen haben am 25.02.2019 stattgefunden, die dabei entnommenen Proben befinden sich aktuell zur Untersuchung im Labor. Die Ergebnisse daraus und der letztlich zu erstellende Bericht werden empirisch noch deutlich Zeit in Anspruch nehmen.
Das Areal wurde 1937/ 38 erstmalig bebaut und hatte seitdem mehrere Nutzungen. Gemäß den Unterlagen der Gemeinde befand sich im Erdreich aber kein Ölbehälter o.ä., der die Dekontaminierung verursacht haben könnte. Vor dem Hintergrund, dass das BP-Verfahren zügig fortgeführt werden soll, ist festzuhalten, dass die festgestellten Bodenverunreinigungen gemäß eigener Aussage der Einwendungsführerin nur im leicht erhöhten Bereich liegen und mithin kein K.-o.-Kriterium für vorliegende Planung darstellen.
Je nachdem, wie tief die Verunreinigungen durch die orientierende Altlastenuntersuchung letztlich festgestellt werden, ist das Bodenmaterial zu entfernen oder auszutauschen. Da die Tiefgaragenzufahrt ebenerdig und ohne Rampe erstellt werden soll, sind auf dem Baugrundstück (auf dem bislang nur oberflächliche Abbrucharbeiten notwendig waren, da der Rathausaltbau nicht unterkellert war) ohnehin noch größere Bodenabtragungen erforderlich, um auf ein entsprechendes Höhenniveau zu kommen. Bestenfalls reicht die Kontaminierung nicht tiefer und wäre damit entfernt.
Die Verwaltung schlägt vor, die Planung voranzutreiben und gemäß dem Ergebnis des noch ausstehenden Berichts des Büros Grundbaulabor München GmbH bedarfsweise einen Vermerk unter die Planhinweise bezüglich der Bodenbehandlung aufzunehmen. Für eine rechtssichere Planung der Gemeinde ist es entscheidend, dass die Problematik Bodenverunreinigung im Sinne des Pfades Boden-Grundwasser vor einer Neubebauung gelöst werden kann.
1.1.5 Landratsamt Starnberg, Gesundheitsamt
Die Trinkwasserversorgung, die Abwasserentsorgung sowie die Abfallentsorgung würden in den Hinweisen zur Satzung im Punkt 5 geregelt. Auch sei der Hinweis zum DVGW-Arbeits-blatt W 551 aufgenommen worden. Weitere Anregungen würden nicht vorgebracht.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
1.1.6 Regierung von Oberbayern, Höhere Landesplanungsbehörde
Im Bereich des ehemaligen Rathauses solle Wohnbebauung entstehen, um dem starken Zuzugsdruck zu begegnen. Der Vorentwurf sehe die Ausweisung eines Allgemeinen Wohngebietes vor und ermögliche die Errichtung von 2 dreigeschossigen Wohngebäuden evtl. für sozialen Wohnungsbau.
Das Planungsgebiet (ca. 0,36 ha) befinde sich in unmittelbarer Nachbarschaft zu diversen Gemeinbedarfseinrichtungen, in Zentrums- und Bahnhofsnähe und sei Teil des Siedlungszusammenhangs von Gilching, der gem. Regionalplan München für die Siedlungsentwicklung besonders in Betracht komme (vgl. RP 14 B II Z 2.3).
Die Planung sei im Sinne des LEP-Ziels 3.2 Innenentwicklung vor Außenentwicklung positiv zu bewerten. Den Grundsätzen zum Flächensparen LEP 3.1 werde Rechnung getragen. Einwände oder Bedenken würden nicht erhoben. Die Planung stehe den Erfordernissen der Raumordnung nicht entgegen.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
1.1.7 Regierung von Oberbayern, Luftamt Südbayern
Von dem Bebauungsplan „Altes Rathaus" würden keine luftrechtlichen Belange berührt. Man erhebe daher keine Einwendungen. Soweit bei der Bauausführung Kräne zum Einsatz kommen, werde um erneute Beteiligung gebeten.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
1.1.8 Regionaler Planungsverband
Die Geschäftsstelle des Regionalen Planungsverbandes München teilt mit, dass zum o.g. Vorhaben keine regionalplanerischen Bedenken angemeldet würden.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
1.1.9 Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege
Bodendenkmalpflegerische Belange:
Man weise darauf hin, dass eventuell zu Tage tretende Bodendenkmäler der Meldepflicht an das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege oder die Untere Denkmalschutzbehörde gemäß Art. 8 Abs. 1-2 BayDSchG unterliegen.
Art. 8 Abs. 1 BayDSchG:
Wer Bodendenkmäler auffindet ist verpflichtet, dies unverzüglich der Unteren Denkmalschutzbehörde oder dem Landesamt für Denkmalpflege anzuzeigen. Zur Anzeige verpflichtet sind auch der Eigentümer und der Besitzer des Grundstücks sowie der Unternehmer und der Leiter der Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben. Die Anzeige eines der Verpflichteten befreit die übrigen. Nimmt der Finder an den Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben, aufgrund eines Arbeitsverhältnisses teil, so wird er durch Anzeige an den Unternehmer oder den Leiter der Arbeiten befreit.
Art. 8 Abs. 2 BayDSchG:
Die aufgefundenen Gegenstände und der Fundort sind bis zum Ablauf von einer Woche nach der Anzeige unverändert zu belassen, wenn nicht die Untere Denkmalschutzbehörde die Gegenstände vorher freigibt oder die Fortsetzung der Arbeiten gestattet.
Treten bei o.g. Maßnahme Bodendenkmäler auf, seien diese unverzüglich gem. o.g. Art. 8 BayDSchG zu melden und eine Abstimmung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde und dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege vorzunehmen. Ein Mitarbeiter des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege führe anschließend die Denkmalfeststellung durch. Die so identifizierten Bodendenkmäler seien fachlich qualifiziert aufzunehmen, zu dokumentieren und auszugraben. Der so entstandene denkmalpflegerische Mehraufwand werde durch die Beauftragung einer fachlich qualifizierten Grabungsfirma durch das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege übernommen.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Der Abriss des Altbestandes hat bereits stattgefunden, dabei ggf. bekanntgewordene Bodendenkmäler hätten gemäß den gesetzlichen Vorschriften behandelt bzw. gemeldet werden müssen. Da diese auch für Erdarbeiten bei der Neubebauung gelten, ist folgender Satz noch unter die Planhinweise aufzunehmen:
„Auf die bei Erdarbeiten geltenden Pflichten aus Art. 7 ff BayDSchG wird hingewiesen.“
1.1.10 Wasserwirtschaftsamt Weilheim
Beabsichtigte eigene Planungen und Maßnahmen:
Planungen oder Maßnahmen des Wasserwirtschaftsamtes Weilheim lägen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes derzeit nicht vor.
Einwendungen mit rechtlicher Verbindlichkeit:
Lage zu Gewässern:
Auf den hier betroffenen Grundstücken FI.Nrn. 1240/0, 1240/6 und 1245/2, jeweils Gemarkung und Gemeinde Gilching, befänden sich keine Gewässer. Überschwemmungsgebiete seien nicht betroffen.
Abwasserentsorgung und Niederschlagswasserbeseitigung:
Schmutzwasser:
Rechtsgrundlagen:
§ 55 WHG (Grundsätze)
§ 57 WHG (Einleiten in Gewässer)
§ 58 WHG (Einleiten in Kanalisation)
§ 3 Nr. 11 (Stand der Technik)
§ 56 WHG und Art. 34 BayWG (Pflicht)
Niederschlagswasserbeseitigung:
Bei gesammeltem Niederschlagswasser von befestigten oder bebauten Flächen handele es sich nach rechtlicher Definition um Abwasser (§ 54 Abs. 1 Satz 2 Wasserhaushaltsgesetz). Zur gesicherten Erschließung des Gebietes nach Art. 30 BauGB gehöre deshalb auch eine geordnete Beseitigung des Niederschlagswassers. Hierzu sei nach Art. 34 BayWG die Gemeinde verpflichtet. Die Beseitigung des Niederschlagswassers könne nur dann abgelehnt und auf Dritte übertragen werden, soweit die Gemeinde vorher nachweislich sicherstellen könne, dass eine Versickerung in den Untergrund oder eine Einleitung in ein Oberflächengewässer unter Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik (z.B. sickerfähiger Untergrund, ausreichender Grundwasserflurabstand, aufnahmefähiger Vorfluter) ordnungsgemäß möglich sei. Dabei sei es nicht maßgebend, ob hierfür eine wasserrechtliche Erlaubnis erforderlich ist oder nicht.
Das vorgelegte Konzept zur Niederschlagswasserbeseitigung sehe vor, Niederschlagswasser über eine Dränleitung abzuleiten. Allerdings sei noch nicht ausreichend nachgewiesen, dass die Entwässerung hierdurch erfolgen kann. Entsprechende Nachweise seien allerdings nach der vorliegenden Begründung durch das IB BGU in Bearbeitung.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Der nach Untersuchung vor Ort durch das Büro BGU, Starnberg, zwischenzeitlich vorgelegte Entwässerungsplan mit Stand September 2018 zeigt auf, dass nordöstlich und südwestlich vom Rathausaltbestand zwei Regenwasserkanal-Hauptrohrleitungen mit DN 200 über Sickerschächte in einen in der Rathausstraße gelegenen Regenwasserkanal mit DN 200 einmünden, der wiederum mit einem Überlaufrohr DN 300 über einen gelochten Sickerschacht in eine gelochte Regenwasserkanal-Hauptrohrleitung mit DN 500 übergeht, die im Bereich der Bebauung Karolingerstraße 12 mit einem letztlichen Durchmesser DN 600 endet. Ziel ist es, den Neubau durch Anschluss an dieses bestehende Leitungssystem ebenfalls zu entwässern.
Fachliche Informationen und Empfehlungen
Grundwasser:
Im Umgriff bzw. Geltungsbereich des Bebauungsplanes sei nach eigener Kenntnis eine Grundwassermessstelle der Stadt Gilching vorhanden. Nach dem entsprechenden Bohrprofil sei ein Grundwasserflurabstand am 19.04.2016 bei 4,86 m (ca. 557 m üNN) dokumentiert worden.
Die Erkundung des Baugrundes obliege grundsätzlich dem jeweiligen Bauherren, der sein Bauwerk bei Bedarf gegen auftretendes Grund- oder Hangschichtenwasser sichern muss. Sollte wider Erwarten Grundwasser aufgeschlossen werden, sei das Landratsamt Starnberg zu benachrichtigen, um ggf. wasserrechtliche Verfahren einzuleiten.
Lage zu Gewässern:
Oberirdische Gewässer würden durch das Vorhaben nicht berührt.
Wild abfließendes Wasser:
Aufgrund der Topografie könne wild abfließendes Wasser nicht ausgeschlossen werden, daher seien die Bauvorhaben entsprechend zu sichern. Das natürliche Abflussverhalten dürfe nicht so verändert werden, dass Nachteile für andere Grundstücke entstehen (§ 37 WHG).
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Das Areal war bereits bebaut und am Entwässerungssystem der talseitig gelegenen Straße, an der solches Wasser auftrifft, wird nichts geändert – siehe vorstehende Ausführungen zu den bestehenden Kanalleitungen.
Altlastenverdachtsflächen:
Im Bereich des geplanten Bebauungsplanes der Gemeinde seien keine Grundstücksflächen im Kataster gem. Art. 3 Bayerisches Bodenschutzgesetz (BayBodSchG), Stand 15.10.2018 aufgeführt, für die ein Verdacht auf Altlasten oder schädliche Bodenveränderungen besteht.
Jedoch wird unter Punkt 7 der Begründung aufgeführt, dass im Bereich des BP bis 1 m künstliche Auffüllungen vorhanden seien. Laut den Hinweisen im Satzungstext sollten die künstlichen Auffüllungen entnommen werden. Das genannte geotechnische Gutachten vom 27.03.2018 sowie die „orientierende Beurteilung der Schadstoffsituation" lägen dem Wasserwirtschaftsamt nicht vor.
Sofern schädliche Bodenveränderungen im Planungsbereich vorlägen, stünden diese unter Umständen in Konflikt mit der geplanten Bebauung. Es bestehe daher kein Einverständnis mit der geplanten Nutzung. Das Wasserwirtschaftsamt bitte unter Beteiligung des Landrats-amtes Starnberg um Vorlage der Untersuchungsberichte.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Siehe hierzu die Abwägungsausführungen unter vorstehendem Punkt Nr. 1.1.4.
Wasserversorgung:
Sämtliche Neubauten seien an die zentrale Wasserversorgungsanlage anzuschließen. Die hierzu erforderliche Wasserverteilung sei so auszuführen, dass ausreichende Betriebsdrücke und auch die Bereitstellung von Löschwasser im Brandfall über die öffentliche Anlage gewährleistet seien.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die für die Wasserversorgung zuständigen Gemeindewerke Gilching sind im Planauslegungsverfahren gehört worden und haben zur Planung keine Einwände vorgebracht. Der Neubau wird wie das vormalige Rathaus auch über das gemeindliche Wasserleitungsnetz versorgt werden.
Abwasserentsorgung:
Häusliches Schmutzwasser:
Sämtliche Bauvorhaben seien vor Bezug an die zentrale Abwasseranlage anzuschließen. Mit dem Bebauungsplan bestehe aus abwassertechnischer Sicht Einverständnis, da alle Neubauten an die gemeindliche Kanalisation angeschlossen würden.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Siehe hierzu die Stellungnahme des für die Abwasserbeseitigung zuständigen Amperverbandes Eichenau aus nachfolgendem Punkt Nr. 1.1.12, in der die Anschlussmöglichkeit an den Schmutzwasserkanal DN 250 in der Rathausstraße bestätigt wird.
Niederschlagswasserbeseitigung:
Wasserwirtschaftliches Ziel sei die naturnahe Bewirtschaftung des Niederschlagswassers. Zur Vermeidung von Abflussbeschleunigungen solle Niederschlagswasser möglichst nicht gesammelt und in Oberflächengewässer eingeleitet werden, sondern ortsnah versickert werden (NWFreiV). Da der Untergrund (nach dem Bohrprofil) durch einen hohen Feinkornanteil geringe Sickerfähigkeiten* erwarten lasse, werde empfohlen, schon in der Planungsphase Flächen zu generieren, welche einen geringen Abflussbeiwert (z.B. Grünflächen, Gründächer und sickerfähige Oberflächen) und hohe Rückhaltevolumen (Stichwort „Multicodierung", s. Weißbuch Stadtgrün**) aufweisen.
Der Bericht P18071 vom 27.03.2018 des Grundbaulabors München liege dem Einwendungsführer nicht vor. Man bitte um eine Übersendung dieses Berichts.
Aufgrund der Erfahrungen der letzten Jahre mit Extremniederschlagsereignissen solle gerade bei einer Hanglage mit wenig sickerfähigem Untergrund ein besonderes Augenmerk auf die Höhenfestsetzung der Fußbodenoberkante Erdgeschoss gelegt werden, damit bei einem Starkregenereignis das Wasser nicht ins Haus laufe.
*Nach der Siebanalyse sei ein kf-Wert (nach Kaubisch) von 1,2*10ˉ5 m/s angegeben worden (Bohrung B4, Probe 4/4, Bodenhorizont 2,0 - 5,2 m).
**Weissbuch Stadtgrün mit Förderhinweisen:
https://www.bmi.bund.de/SharedDocs/downloads/DE/publikationen/themen/bauen/wohnen/weissbuch-stadtgruen.html
Hierbei werde insbesondere auf Seite 26 und die darin genannten Hinweise aufmerksam gemacht.
Zusammenfassung:
Unter Beachtung der eigenen Stellungnahme bestünden aus wasserwirtschaftlicher Sicht keine Bedenken gegen die vorliegende Bauleitplanung. Der Bericht P18071 vom 27.03.2018 des Grundbaulabors München liege dem Einwendungsführer nicht vor. Man bitte um eine Übersendung dieses Berichts.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Siehe vorstehende Ausführungen.
1.1.11 Kreisbrandinspektion Starnberg
Löschwasserversorgung:
Als Grundschutz bezeichne man den Brandschutz für Wohngebiete, Gewerbegebiete, Mischgebiete und Industriegebiete ohne erhöhtes Sach- und Personenrisiko. Der Löschwasserbedarf sei für den Löschbereich in Abhängigkeit von der baulichen Nutzung und der Gefahr der Brandausbreitung nach dem DVGW-Arbeitsblatt W 405 „Bereitstellung von Löschwasser durch die öffentliche Trinkwasserversorgung" für eine Löschzeit von 2 Stunden zu ermitteln. Der Löschbereich erfasse sämtliche Löschwasserentnahmemöglichkeiten in einem Umkreis von 300 m um das Brandobjekt. (Rechtsgrundlagen: DVGW-Arbeitsblatt W 405, Art.12 BayBO 2008)
Erschließung:
Hinsichtlich der Erschließungssituation bestünden keine grundsätzlichen Bedenken.
Zweiter Flucht- und Rettungsweg:
Hinsichtlich des zweiten Flucht- und Rettungsweges bestünden ebenfalls keine grundsätzlichen Bedenken.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
1.1.12 Amperverband Eichenau
Durch den im Betreff genannten Bebauungsplan werde auf den Grundstücken der ehemaligen Rathausgebäude Baurecht für die Nutzung Allgemeines Wohnen (WA) nach § 4 BauNVO geschaffen. Die ehemaligen Rathausgebäude seien bereits beseitigt worden.
Das Plangebiet sei durch öffentliche Schmutzwasserkanäle in der Rathausstraße abwassertechnisch erschlossen (siehe beiliegenden Bestands-Lageplan Nr. 2 - 8/ 225; Anm.: liegt der Verwaltung vor und kann dort eingesehen werden). Im Zuge der Bebauung würden die Anschlussmöglichkeiten an den Schmutzwasserkanal mit dem Grundstückseigentümer abgestimmt. Auf Antrag erhalte der Grundstückseigentümer die Angaben zur Kanalanschlussstelle (Lage und Tiefe des Kanals, der Abzweige und ggf. der Anschlusskanäle). Antragsformulare für die Angaben zur Kanalanschlussstelle seien auch über das Internet unter „www.amperverband.de" verfügbar und sollten rechtzeitig eingereicht werden, um eine termingerechte Herstellung der notwendigen Anschlusskanäle gewährleisten zu können. Sofern der Grundstückseigentümer zur besseren schmutzwassertechnischen Erschließung zusätzliche Anschlusskanäle wünsche, so könnten diese gegen Kostenersatz erstellt werden. Die Gemeinde habe dankenswerterweise in der Satzung bzw. Begründung zum Bebauungsplan auf die fachgerechte Ausführung hinsichtlich bestehender Anschlusskanäle, die bis zum Anschluss neuer Gebäude vorübergehend nicht in Betrieb seien, und auf die Entsorgung des Niederschlagswassers über das gemeindliche bestehende Drän- und Versickerungssystem hingewiesen, da in das eigene nach dem Trennsystem aufgebaute Entwässerungsverfahren nur Schmutzwasser aber kein Niederschlags- oder Grundwasser zugeleitet werden darf. Bei Neupflanzungen von Bäumen sei ein Abstand zu bestehenden Ver- und Entsorgungsleitungen von 2,50 m einzuhalten. Andernfalls seien entsprechende Schutzmaßnahmen einzuplanen. Hinweise seien auch im DWA-Regelwerk zu finden.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Der Standort des in der Planzeichnung an der Rathausstraße eingezeichneten zu pflanzenden Baumes weist einen Abstand größer als 2,50 m vom bestehenden Schmutzwasserkanal in der Rathausstraße auf.
Ansonsten wird die Stellungnahme zur Kenntnis genommen.
1.1.13 Deutsche Telekom Technik GmbH
Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) – als Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i.S.v. § 68 Abs. 1 TKG – habe die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Planverfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die erforderlichen Stellungnahmen abzugeben.
Zum Bebauungsplan „Altes Rathaus" nehme man wie folgt Stellung:
Am Rande und teilweise im Planungsgebiet sei bereits eine Telekommunikationsinfrastruktur vorhanden. Änderungen, Baumaßnahmen oder Planungen zu Baumaßnahmen seien zurzeit nicht vorgesehen. Einen Lageplan mit den eigenen eingezeichneten Telekommunikationsanlagen (TK-Anlagen) habe man beigefügt (Anm.: liegt der Verwaltung vor und kann dort eingesehen werden). Zeichen und Abkürzungen im Lageplan seien in der darin eingefügten Legende zu entnehmen.
Um Beachtung wird gebeten:
Der übersandte Lageplan sei nur für Planungszwecke geeignet, ansonsten sei er unverbindlich. Bei allen Grabungen am oder im Erdreich wird um Beachtung der beiliegenden Kabelschutzanweisung (Anm.: liegt ebenfalls der Verwaltung vor und kann dort eingesehen werden) gebeten.
Für die Anbindung neuer Bauten an das Telekommunikationsnetz der Telekom sowie der Koordinierung mit den Baumaßnahmen anderer Leitungsträger sei es unbedingt erforderlich, dass Beginn und Ablauf der Erschließungsmaßnahmen der Bauherrenhotline, Tel.: 0800 330 1903 oder EMail: fmb.bhh.auftrag@telekom.de so früh wie möglich mindestens 4 Monate vorher schriftlich angezeigt würden.
Folgende fachliche Festsetzung sei noch in den Bebauungsplan aufzunehmen:
In allen Straßen bzw. Gehwegen seien geeignete und ausreichende Trassen für die Unterbringung der Telekommunikationsanlagen vorzusehen. Bei der Bauausführung sei darauf zu achten, dass Beschädigungen der vorhandenen Telekommunikationslinien vermieden würden und aus betrieblichen Gründen (z.B. im Falle von Störungen) der ungehinderte Zugang zu den Telekommunikationslinien jederzeit möglich sei.
Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen sei das "Merkblatt über Baumstandorte und unterirdische Ver- und Entsorgungsanlagen" der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 1989; siehe hier u.a. Abschnitt 3 zu beachten. Es sei sicherzustellen, dass durch die Baumpflanzungen der Bau, die Unterhaltung und Erweiterung der Telekommunikationslinien nicht behindert würden.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die außerhalb der öffentlichen Verkehrsfläche im Bereich des alten Rathauses gelegenen zwei Hausanschlüsse sind im Rahmen des Abrisses des Baubestandes stillgelegt bzw. mit entfernt worden. Die in der Rathausstraße befindliche Hauptleitung ist entlang der nordwestlichen Straßenseite gelegen, der Abstand zum Standort des in der Planzeichnung an der Rathausstraße eingezeichneten zu pflanzenden Baumes weist einen Abstand auf, der eine Leitungsbeeinträchtigung ausschließt.
1.1.14 Bayernwerk Netz GmbH
Aus den Unterlagen sei zu entnehmen, dass es sich um ein Allgemeines Wohngebiet handele. Es sollen zwei dreigeschossige Wohngebäude mit Tiefgarage errichtet werden, welche für den sozialen Wohnungsbau genutzt würden.
Bei einer haushaltstypischen Elektrifizierung könne die Versorgung der zu erwartenden Gebäudeanschlüsse aus dem bestehenden Ortsnetz erfolgen. Ergänzend dazu seien lediglich Niederspannungskabel als Netz- bzw. Hausanschluss zu verlegen.
Man habe den Bebauungsplanentwurf ohne Einwände zur Kenntnis genommen.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
1.1.15 Bayernets GmbH
Im Geltungsbereich des o.g. Bebauungsplanes – wie in den von der Gemeinde übersandten Planunterlagen dargestellt – lägen keine Anlagen der bayernets GmbH. Aktuelle Planungen der bayernets GmbH würden hier ebenfalls nicht berührt.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
1.1.16 Vodafone GmbH/ Vodafone Kabel Deutschland GmbH
Eine Ausbauentscheidung treffe Vodafone nach internen Wirtschaftlichkeitskriterien. Dazu erfolge eine Bewertung entsprechend der gemeindlichen Anfrage zu einem Neubaugebiet. Bei Interesse solle man sich bitte mit dem Team Neubaugebiete in Verbindung setzen.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
1.2 Bürger und Sonstige:
Kanzlei Seitz Weckbach Fackler & Partner mbH, Rechtsanwälte Steuerberater, Augsburg, in Vollmacht handelnd für die Grundeigentümerin von Fl.Nr. 1210/4, Gemarkung Gilching (nordöstlich des Plangebietes gelegen)
Die Mandantin sei Eigentümerin des Grundstücks Flurnummer 1210/4, Am Steinberg 24 a, 82205 Gilching. Als solche werde sie vom Bebauungsplan „Bereich Altes Rathaus" als Nachbarin direkt betroffen. Für sie werde im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung folgende Stellungnahme abgegeben:
I. Kubatur/ Größe der zulässigen Gebäude
Der Bebauungsplan lasse die Errichtung zweier dreigeschossiger Gebäudekomplexe für den sozialen Wohnungsbau mit insgesamt 18 Wohneinheiten zu. Gebäudekomplexe dieser Größe, die dem Wohnen dienen, fänden sich in der näheren Umgebung nicht, sodass sich diese neuen Gebäudekomplexe optisch nicht in das Ortsbild einfügten und insofern einen „Fremdkörper" darstellten. Darüber hinaus führe die ansonsten in der Nähe nicht zulässige Bebauung mit 3 Stockwerken dazu, dass eine erhöhte Einsichtsmöglichkeit in das Grundstück der Mandantschaft gegeben sei; darüber hinaus werde der Blick vom Grundstück der Mandantschaft auf den Ort verbaut. Auf Grund der Größe der Baukörper bezweifle die Mandantschaft zudem, dass die notwendigen Abstandsflächen eingehalten werden könnten.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Für die in Richtung des Grundstücks der durch die Einwendungsführerin vertretenen Mandantin (nachfolgend „Mandantschaft“ genannt) weisenden Teilflächen der beiden mit „WA“ gekennzeichneten Baufenster ist eine max. zulässige Wandhöhe von 9 m und eine max. zulässige Dachneigung von 10° festgesetzt.
Auch wenn bei der Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung in einem BP die Einfügungskriterien des § 34 BauGB keine Anwendung finden, so bleibt festzuhalten, dass in der näheren Umgebung (Fl.Nrn. 1247/26, 1247/12 und 1209/13, Gemarkung Gilching) bereits Gebäude mit Wandhöhen von ca. 8,90 m und Firsthöhen zwischen 9,59 m und 11,40 m vorzufinden sind. Die Wirkung dieser Wohngebäude ist von der Erschließungsstraße Am Steinberg aus gesehen dreigeschossig bzw. – unter Berücksichtigung von ebenerdig zufahrbaren Tiefgaragen und Zwerchgiebeln in der geneigten Dachfläche – bei der gegebenen Hanglage teilweise sogar viergeschossig. Insofern kann dem im BP festgesetzten Baurecht ein vermeintliches Nichteinfügen in das Ortsbild nicht vorgeworfen werden, zumal – auch wenn hier eine andere Art der baulichen Nutzung vorliegt – sowohl die Schulgebäude als auch die unmittelbar benachbart gelegene Turnhalle durch ihre großdimensionierte Erscheinungsform das Ortsbild entscheidend mitprägen.
Das BP-Areal ist gegenüber dem Grundstück der Mandantschaft topografisch tiefer gelegen, eine Verkürzung von Abstandsflächen zwischen den Grundstücken ist durch die Festsetzung der Geltung des Art. 6 Abs. 5 Sätze 1 und 2 BayBO ausgeschlossen. Eine Einsehbarkeit zwischen beiden Grundstücken ist zweifellos gegeben, was bei benachbarten Baugrundstücken aber keine Besonderheit, sondern der Normalfall ist. Aufgrund der topografisch höheren Lage des Grundstücks der Mandschaft ist von keiner relevanten Mehrbeeinträchtigung im Vergleich zur BP-Fläche auszugehen.
Die Bestimmungen über das Maß der baulichen Nutzung sind grundsätzlich nicht nachbarschützend. Etwas anderes gilt nur dann, wenn das Vorhaben infolge seines Nutzungsmaßes den Nachbarn durch eine „abriegelnde“ oder „erdrückende Wirkung“ unzumutbar beeinträchtigt. Dies ist vorliegend auszuschließen, da zwischen den beiden Hauptgebäudebaufenstern gemäß Planzeichnung ein Abstand von mindestens 18,5 m einzuhalten ist, der direkt unterhalb des Baubestandes der Mandantschaft liegt.
Grundstücksnachbarn können grundsätzlich nicht die Freihaltung einer gegebenen Aussicht verlangen. Eine Ausnahme im Rahmen des Rücksichtnahmegebots kann dann vorliegen, wenn es sich hierbei um eine besonders wertvolle Aussicht handelt. Ein ausschließlicher „Blick auf den Ort“, wie von der Einwendungsführerin vorgetragen, gehört regelmäßig nicht dazu; Gilching weist in der Sichtachse der Mandantschaft in Richtung Ortsmitte keine entsprechenden Ensemble auf.
II. Verkehr
1. Allgemeine planerische Situation
Nach Ziffer 6 der Begründung des Bebauungsplans „Bereich Altes Rathaus" erfolge die Erschließung des Baugebiets über das bestehende Straßennetz. Die bestehende Fahrbahnkante im Kreuzungsbereich bleibe von der Planung unberührt. Alle notwendigen bestehenden Verkehrsbewegungen würden laut der Begründung des Bebauungsplans unverändert gesichert, wobei innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans die bestehenden Erschließungen für Kindergarten sowie Schule mit Turnhalle einschließlich Wendemöglichkeit gesichert würden.
Dies bedeute, dass die komplette Erschließung maßgeblich über die Rathausstraße, kommend von der Römerstraße, erfolge. Die tatsächliche Nutzung anderer Zuwegungen, beispielsweise über die Keltenstraße, den Weiherweg oder Am Burgstall dürfte nahezu ausgeschlossen sein.
2. Auswirkungen der Planung auf Umfeld des Plangebiets
Vor dem Hintergrund, dass in Abweichung von der aktuell gültigen Fassung der Kfz-Stell-platzsatzung der Gemeinde Gilching vom 17.05.2010 für den Planbereich ein reduzierter Stellplatzschlüssel derart festgesetzt werde, dass je Wohneinheit nur ein Stellplatz zu errichten sei (vgl. Ziffer 7.1 der Festsetzungen und Ziffer 5 der Begründung des Bebauungsplans), müsse damit gerechnet werden, dass die übrigen in den Haushalten vorhandenen Fahrzeuge im Umfeld des Planungsgebiets, insbesondere am Straßenrand, abgestellt würden. Dass in Wohneinheiten des sozialen Wohnungsbaus wesentlich weniger Fahrzeuge vorhanden sein sollen als im normalen Wohnungsbau, dürfte fernliegend sein.
Bei insgesamt 18 Wohneinheiten sei auch mit einem spürbaren Besucherverkehr zu rechnen. Die Besucher der Bewohner der Wohnanlagen würden ihre Fahrzeuge ebenfalls im Umfeld des Planungsgebiets am Straßenrand parken. Dieser neu verursachte erhöhte Parkraumdruck in Kombination mit dem bereits vorhandenen Verkehr und der bereits gegebenen Parkraumsituation („Lieferverkehr“ Eltern an die Kindergärten und die Schule, Stichwort: Helikoptereltern), verursacht durch die Gemeinbedarfseinrichtungen mit Kindergärten (Wichtelhaus, Mukuna-Waldkindergarten, Mukuna-Werkstatt), Mittelschule und Turnhalle (Nutzung auch durch private Vereine), führe zu einer Parkraum- und Verkehrssituation, die zu erheblichen Konflikten im Umfeld des Plangebiets führe.
Die Rathausstraße und die Straße Am Steinberg seien nicht derart ausgebaut, als dass diese den erhöhten Parkraumbedarf abdecken könnten; vielmehr würden diese Straßen aller Voraussicht nach eng beparkt werden, was zu einer wesentlichen Verengung der Fahrbahn führen werde. Die Zufahrt, auch zum Grundstück der Mandantschaft, durch Müllabfuhr, Krankenwagen und Feuerwehr werde hierdurch maßgeblich erschwert werden.
3. Fazit
Nachdem dieser Konflikt in der Planung nicht bewältigt werde und erhebliche Auswirkungen auf die Mandantschaft habe, müsse davon ausgegangen werden, dass es der Planung auch an der notwendigen Rücksichtnahme fehle, § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die Nutzung des öffentlichen Straßenraums Am Steinberg als gewidmete Ortsstraße durch parkende Fahrzeuge ist zulässig, sofern keine verkehrsrechtliche Beschilderung dies untersagt. Dieses Privileg wurde in der Vergangenheit durch Nutzer/ Bewohner des Grundstücks der Mandantschaft selbst wahrgenommen (weißer Audi A4) und führte nach Wissen der Gemeinde nicht zu Verkehrsbehinderungen. Dieses Recht bei anderen Anliegern in Frage zu stellen, offenbart ein sehr einseitiges Rechts- und Gerechtigkeitsverständnis; die seitens der Einwendungsführerin angesprochene Rücksichtnahme gilt immer in beide Richtungen.
Der durch Schul- und Turnhallennutzung induzierte Verkehr erfolgt primär über den talseitigen, von der Römerstraße abzweigenden Teil der Rathausstraße bis auf Höhe der Turnhalle. Auf dem Stichweg mit Wendehammer zwischen Turnhalle und BP-Areal findet momentan fast ausschließlich nur der Hol- und Bringverkehr für die Kindertagesstätte „Wichtelhaus“ statt. Ergänzt wird er dann durch den Verkehr des geplanten Neubauvorhabens, der aber nur den des bisherigen Rathauses ersetzt und somit nicht hinzukommt.
Gemäß Aussage des Verbandes Wohnen im Landkreis Starnberg als typischer Vermieter von Sozialwohnungen verfügt eine sozial bedürftige Familie über max. 1 Kfz., nicht selten auch über keines. Diese Erfahrungswerte berücksichtigend beschloss der Gemeinderat in seiner Sitzung vom 21.03.2017 einen Stellplatzschlüssel von 1:1, d.h. einen Stellplatz je Wohnung. Davon tatsächlich nicht benötigte Stellplätze stehen Besuchern zur Verfügung. Es geht vorliegend um die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum für einkommensschwache Teile der Bevölkerung, der nur durch kostengünstiges Bauen zu erreichen ist.
III. Lärm
1. Grundsätzlich fehlende Untersuchung Auswirkung Plangebiet auf Umfeld des Planungsgebiets
Ziffer 9 der Begründung des Bebauungsplans „Bereich Altes Rathaus" befasse sich mit dem Schallschutz und beziehe sich dabei auf die schalltechnische Untersuchung des Büros Müller-BBM GmbH vom 20.09.2018. Hier falle auf, dass sich die schalltechnische Untersuchung nur mit den Auswirkungen der Umgebung auf das Plangebiet befasse, aber nicht untersuche, wie sich das Plangebiet auf die Umgebung auswirke.
2. Bereits fehlerhafte Ermittlung der Lärmimmissionen für Plangebiet
Jedenfalls für das Plangebiet an sich komme die schalltechnische Untersuchung zu dem Ergebnis, dass die Immissionsrichtwerte im Plangebiet durch die Verkehrsgeräusche, den Schulbetrieb und den Breitensport eingehalten würden, wobei diese Aussage nur zutreffe, wenn weitere organisatorische Maßnahmen außerhalb des Plangebiets getroffen würden, wie beispielsweise eine zeitlich automatisierte Steuerung der Öffnung des Fensterbandes in der zum Plangebiet weisenden Hallenfassade der Turnhalle.
Bei näherer Betrachtung der schalltechnischen Untersuchung des Büros Müller-MBB GmbH falle aber auf, dass wesentliche Lärmquellen für die Beurteilung der Einhaltung der Immissionsrichtwerte vergessen worden seien. Unter Ziffer 1 der schalltechnischen Untersuchung würden die Situation und die Aufgabenstellung näher erläutert.
Der Mukuna-Waldkindergarten und die Mukuna-Werkstatt fänden sich bei der Darstellung der vorliegenden Lärmsituation nicht und würden auch nicht weiter berücksichtigt. Nachdem diese beiden doch erheblichen Lärmquellen bei der Berechnung der Lärmimmissionen vergessen worden seien, seien die Berechnungen, die sich nur auf das Plangebiet bezögen, bereits fehlerhaft. Hieraus ergebe sich, dass das Abwägungsmaterial im Sinne des § 2 Abs. 3 BauGB nicht vollumfänglich ermittelt worden sei, sodass der Bebauungsplan jedenfalls an einem Abwägungsfehler leiden werde, § 1 Abs. 5 BauGB.
3. Fehlende Beurteilung der Auswirkungen des Plangebiets auf Umgebung
Nachdem die Auswirkungen des Plangebiets auf die Umgebung überhaupt nicht ermittelt worden seien, liege auch hierin eine mangelnde Ermittlung des Abwägungsmaterials nach § 2 Abs. 3 BauGB, sodass sich auch hieraus jedenfalls ein Abwägungsfehler ergeben werde, § 1 Abs. 7 BauGB. Zudem führe dieser Fehler auch zu einer Verletzung des Rücksichtnahmegebots, § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO.
a) Auch Kinderlärm als schädigende Umwelteinwirkung
Zu berücksichtigen sei, dass durch die vorliegende Planung die lärmabschottende Wirkung des alten Rathauses zum Grundstück der Mandantschaft nicht mehr gegeben sei. Der Lärm aus der Schule und dem Sportplatz und der Turnhalle, die auch vom Breitensport genutzt würden, werde damit nicht mehr abgeschottet und dringe ungehindert zum Grundstück der Mandantschaft. Die Lärmquellen Wichtelhaus und Mukuna-Waldkindergarten sowie Mukuna-Werkstatt summierten sich nun mit der Lärmquelle Turnhalle, sodass eine Erhöhung der Lärmimmissionen auf das Grundstück der Mandantschaft vorliege. Als weitere Lärmquelle komme nun noch der festgesetzte Kinderspielplatz im Plangebiet hinzu, der in direkter Nähe des Grundstücks der Mandantschaft situiert werde. Nachdem 18 Wohneinheiten geschaffen werden sollen und die dort lebenden Kinder den geplanten Kinderspielplatz sicherlich ausgiebig nutzen werden, werde damit eine fünfte Lärmquelle geschaffen, die zusätzlich auf das Grundstück der Mandantschaft einwirke. Somit wirkten insgesamt 5 Lärmemittenten auf das Grundstück der Mandantschaft ein.
Zwar sei richtig, dass nach § 22 Abs. 1 a BlmSchG Geräuscheinwirkungen, die von Kindertageseinrichtungen ausgehen, „im Regelfall" keine schädliche Umwelteinwirkung darstellten und Kinderlärm insofern als sozialadäquat hinzunehmen sei. Diese Rechtsfolge gelte freilich nicht ausnahmslos, sondern „im Regelfall". Mit der Regelung sei somit kein kategorischer Ausschluss des Vorliegens einer schädlichen Umwelteinwirkung verbunden (auf eine Kommentierung zum Umweltrecht/ BImSchG wird verwiesen). Es verbleibe daher immer Raum für eine Sonderbehandlung von Ausnahmefällen.
Ein solcher Ausnahmefall liege vorliegend vor, da § 22 Abs. 1 a BlmSchG sicherlich nicht vor Augen gehabt habe, dass eine derartige Ansammlung von Lärmemittenten auf ein Grundstück einwirke. Von daher werde man – auch wenn es sich im Umgriff des Grundstücks unserer Mandantschaft um Kindertageseinrichtungen handele – davon ausgehen müssen, dass der Lärm eine schädliche Umwelteinwirkung darstelle.
b) Beurteilung der Geräuscheinwirkungen
Nach § 22 Abs. 1 a Satz 2 BlmSchG dürften bei der Beurteilung der Geräuscheinwirkungen zwar keine lmmissionsgrenz- und -richtwerte herangezogen werden; für die Beurteilung sei aber entscheidend, ob sich die entsprechenden Kindertageseinrichtungen und Ähnliches nach Art und Größe sowie Ausstattung in Wohngebiete und die vorhandene Bebauung einfügten. In einem solchen Regelfall – also wenn sich die Emittenten einfügen – lägen die von den Einrichtungen hervorgerufenen Geräuscheinwirkungen durch spielende Kinder im Rahmen des Üblichen und seien nicht geeignet, eine erhebliche Belästigung für die Nachbarschaft und damit eine schädliche Umwelteinwirkung im Sinne des § 3 Abs. 1 BlmSchG herbeizuführen (auf die Gesetzesbegründung des Bundesrates wird verwiesen).
Gerade der neu geplante Kinderspielplatz füge sich aber nicht mehr in die nähere Umgebung ein, da eine ganz erhebliche Vorbelastung bereits gegeben sei, die zur Annahme eines Sonderfalls zwinge.
Insgesamt liege eine Erhöhung der Immissionswerte vor, die nicht mehr dem Üblichen entspreche und damit durch die Mandantschaft nicht hinzunehmen sei.
c) Fazit
Die Auswirkungen der Planung auf die Umgebung seien überhaupt nicht ermittelt worden, sodass der Bebauungsplan jedenfalls an einem Abwägungsfehler leiden werde, § 1 Abs. 7 BauGB. Vor allem die weitere Erhöhung der Lärmimmissionen auf das Grundstück der Mandantschaft führe zu einem ganz erheblichen Konflikt, der im Rahmen der Planung nicht gelöst werde und überdies gegenüber der Mandantschaft rücksichtslos wirke, § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die Gemeinde hat den seitens des Büros Müller-BBM, Planegg, für sie tätigen Gutachter mit den Bedenken der Einwendungsführerin konfrontiert und um entsprechende Ergänzung seiner schalltechnischen Untersuchung gebeten. Diese wurde nun mit Datum 27.02.2019 (Bericht Nr. M137601/03) vorgelegt und kommt zu der in Anlage 1 beigefügten zusammenfassenden Beurteilung, dass keine grundsätzlichen Aspekte im Sinne von K.-o.-Kriterien der Planung entgegenstehen.
Die Immissionsrichtwerte der 18. BImSchV durch den Schulbetrieb und den Breitensport werden durchwegs eingehalten.
Die durch Verkehrsgeräusche hervorgerufene geringe Überschreitung der schalltechnischen Orientierungswerte der DIN 18005 ausschließlich an der straßenzugewandten Nordwestfassade des nördlichen Baukörpers an der Rathausstraße tags und nachts ist mit der gegebenen Topografie (Hangbereich) und damit einhergehendem größeren Motorenlärm berganfahrender Fahrzeuge mit Verbrennungsmotor zu erklären. Da aber die letztlich limitierenden Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV für Wohngebiete sowohl tags als auch nachts eingehalten werden können, sind Schallschutzmaßnahmen nicht erforderlich.
Für den Wohnbaubestand der Mandantschaft wurden die zu erwartenden Immissionen an dessen Nordwest- bzw. Südwestseite (IO1a und IO1b) unter Berücksichtigung aller relevanten Emittenten ermittelt. Ergebnis daraus ist, dass dort sowohl in puncto Kinderlärm als auch hinsichtlich der Turnhallennutzung in Summe die Immissionsrichtwerte der 18. BImSchV für WA eingehalten werden. Das Anlegen eines Kinderspielplatzes auf dem Baugrundstück ist bei der Errichtung von Gebäuden mit mehr als drei Wohnungen gem. Art. 7 Abs. 2 Satz 1 BayBO verbindlich, nur privater Kleinkindnutzung aus dem Baugrundstück selbst zugänglich und mangels eines öffentlichen Kinderspielplatzes in der näheren Umgebung unabdingbar.
IV. Fazit: Änderung der Planung notwendig
Auf Grund der oben dargestellten Probleme, die die Planung nicht löse, müsse die Planung insgesamt überarbeitet werden, damit die aufgezeigten Konflikte vermieden würden und eine Rücksichtslosigkeit gegenüber der Mandantschaft ausgeräumt werden könne.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Der Bedarf an Sozialwohnungen ist im Landkreis Starnberg und besonders auch in Gilching hoch. Die vorstehende Abwägung zeigt, dass die in der Fassung vom 16.10.2018 ausgelegene Planung hierfür grundsätzlich geeignet ist und Bestandsnutzungen in der Nachbarschaft nicht in relevantem Ausmaß beeinträchtigen kann. Die in der schalltechnischen Untersuchung geforderte Erstellung und Umsetzung eines technischen Belüftungskonzeptes in der Turnhalle als ergänzende organisatorische und geräuschmindernde Maßnahme außerhalb des BP ist seitens der Gemeinde bereits bei einer Fachfirma beauftragt worden und soll zeitnah umgesetzt werden.
2. Sollte der Haupt- und Bauausschuss den vorstehenden Abwägungsvorschlägen folgen, wären die Planunterlagen entsprechend zu überarbeiten und gem. § 13 a Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 13 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 2. Halbsatz und Nr. 3 2. Halbsatz BauGB erneut öffentlich auszulegen.
