Sachverhalt:
1. Die Planunterlagen zur Aufstellung des Bebauungsplanes (BP) „Sondergebiet Hotel an der Landsberger Straße“ für den Bereich der Fl.Nrn. 1704/57, 1704/6 und 3103 Tfl. (Landsberger Straße), jeweils Gemarkung Gilching lagen in der Zeit vom 02.11. bis einschließlich 04.12.2017 öffentlich aus. Folgende Einwendungen wurden vorgebracht (siehe nach der Vorbemerkung):
VORBEMERKUNG:
Die Versendung der Planunterlagen an die Träger öffentlicher Belange (TöB) erfolgt in der Gemeinde zwecks Verringerung des Arbeitsaufwands für Kopienfertigung etc. neuerdings auf elektronischem Wege per E-Mail, was gesetzlich zulässig ist. Es ist festzuhalten, dass diverse TöB trotz Kontaktierung über die korrekte E-Mail-Adresse sich offensichtlich noch nicht auf diese neue Art der Verfahrensbeteiligung eingestellt haben. Erst auf telefonische Nachfrage der Bauamtsverwaltung hin wurden mehrere Stellungnahmen z.T. stark verfristet nachgereicht (z.B. Deutsche Bahn AG), was einen entsprechenden Zeitaufschub im Verfahren bedingt.
1.1 Träger öffentlicher Belange:
1.1.1 Landratsamt Starnberg, Kreisbauamt
Zu Festsetzung A. 2: Es wird gefragt, was unter dem „der Gesundheit dienenden Bereich" zu verstehen sei.
Die BauNVO sehe die Wohnfläche nicht als Einheit für das Maß der baulichen Nutzung vor; vorliegend werde als Regelung zur Art der baulichen Nutzung über die Wohnfläche eine im Sondergebiet zulässige Betriebswohnung definiert. Es sei zweifelhaft, ob diese Festsetzung rechtmäßig sei. So stelle sich beispielsweise die Frage, ob eine 90 m² große Betriebswohnung tatsächlich einen anderen Wohnungstyp und damit eine in Bezug auf die Art der Nutzung unzulässige Wohnung darstellen würde.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die dem „der Gesundheit dienenden Bereich“ zuzuordnenden Nutzungen fallen inhaltlich unter die bereits angeführten „Sportanlagen im Gebäude (Hallenbad, Sauna, Fitnessbereich)“. Der Passus „ein der Gesundheit dienender Bereich“ kann mithin entfallen. Diese klassischen Nebennutzungen eines Hotels sollten für den Gästekreis aber grundsätzlich zulässig sein.
Da es sich vorliegend um einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes und damit um ein Gewerbegebäude handelt, das zu seiner Bewirtschaftung auch Wohnraum für Betriebspersonal (Hausmeister etc.) benötigt, wurde die Anzahl der hierfür zulässigen Wohnungen auf zwei begrenzt, was nach § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB zulässig ist. Um z.B. repräsentative Wohnungen im Dachgeschoss (Penthousewohnungen), wie sie beispielsweise im Gewerbegebiet Talhofstraße z.T. zu finden sind, zu verhindern, wurde in den Textfestsetzungen bislang zusätzlich eine Wohnflächenbegrenzung je Wohnung von 80 m² aufgenommen. Für diese wünschenswerte Regelung gibt es jedoch keine Rechtsgrundlage, weshalb die Wohnflächenbegrenzung aus Festsetzung A. 2. wieder zu entfernen ist.
Nach Festsetzung A. 3 wäre auch die private Grünfläche gemäß Festsetzung A. 8c) Teil des Baugrundstücks; dies widerspreche jedoch der gesetzlichen Regelung im § 19 Abs. 3 Satz 1 BauNVO, der auf den Begriff des Baulands abstelle. Man bitte um Überprüfung, ob tatsächlich eine private Grünfläche i.S.d. § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB (nicht Teil des Baulands) oder vielmehr eine Eingrünungsfläche innerhalb des Baulands i.S.d. § 9 Abs. 1 Nr. 10 BauGB gemeint sei. Die vorliegende Regelung sei jedenfalls rechtwidrig und würde zur Unwirksamkeit der gesamten Grundflächenfestsetzung führen.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die bislang als private Grünfläche festgesetzte Fläche soll grundsätzlich eine Begrünungsfläche sein. Da sie als Teil des Baulands bei der GR-Berechnung mit einbezogen werden soll, sollte der Vorschlag aufgegriffen werden und diese Fläche neu als Eingrünungsfläche nach § 9 Abs. 1 Nr. 10 BauGB festgesetzt werden. In A. 3. a) sollte Satz 2 des zweiten Spiegelstriches dann entfallen.
Man empfehle, die Begrifflichkeit aus § 22 Abs. 4 Satz 1 BauNVO zu übernehmen und „besondere Bauweise“ durch „abweichende Bauweise" zu ersetzen.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Dem sollte wie vorgeschlagen nachgekommen werden.
Zu Festsetzung A. 3b): Die festgesetzte Wandhöhe werde auf die Geländekote in A. 10b) bezogen. Dort heiße es, es handle sich dabei um eine „im Mittel festgelegte Geländeober-fläche". Es wird gefragt, was dies über die zulässigen Geländeveränderungen aussage, die letztlich die tatsächlich in Erscheinung tretenden Wandhöhen bestimmten. Derzeit sei es dem Betrachter des Bebauungsplans nicht möglich, die tatsächlichen Wandhöhen festzustellen, da die Differenz zwischen Grundstück und natürlichem bzw. abgegrabenem Gelände nicht ersichtlich sei.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Es handelt sich bei dem Plangebiet um bereits bebauten Bereich. Das Ing.-Büro Scherer & Kurz, Hohenbrunn wurde im Vorlauf zur ersten Planauslegung durch die Gemeinde mit der Vermessung der Bestandshöhen beauftragt. Gemäß dem daraus entstandenen Lageplan ist ersichtlich, dass der höchste vermessene Punkt im Plangebiet (im Südwesten gelegen) bei 568,40 m ü.NN. und der niedrigste (im Nordosten gelegen) bei 567,25 m ü.NN. liegt. Die als unterer Bezugspunkt für die Bemessung der Wandhöhe festgesetzte Grundkote von 568,0 m ü.NN. ist daher ein städtebaulich gut vertretbarer Zwischenwert und kann zu keinen optischen Verwerfungen führen.
Zu Festsetzung A. 7a): Anstelle von „Restaurationsbetrieb" sei offenbar „Restaurantbetrieb" gemeint.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Laut Duden ist „Restaurationsbetrieb“ ein gängiger Begriff für ein Restaurant, weshalb er beibehalten werden sollte.
Es wird gefragt, welcher Bereich bei Festsetzung A. 7b) mit „an der nordwestlichen Grundstücksgrenze" genau gemeint sei.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Satz 2 unter A. 7. b) sollte wie folgt konkretisiert werden: „Die Tiefgarage unterhalb der Randeingrünung an der nordwestlichen Grundstücksgrenze entlang der Bahnlinie ist so auszuführen, dass…“.
Zu Festsetzung A. 8a): Man bitte um Prüfung, ob die Anzahl der zu pflanzenden Gehölze geregelt werden sollte.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die Wahl der Gehölze und deren Anzahl sollte, da es sich um straßenabgewandten und damit nicht einsehbaren Grundstücksbereich handelt, dem Bauherrn überlassen und somit nicht festgesetzt werden.
Die Ergänzung „wenn technische, verkehrliche oder gestalterische Gründe dies erfordern" sollte gestrichen werden; insbesondere die nicht weiter definierten gestalterischen Gründe seien im Vollzug nicht überprüfbar.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Dem sollte wie vorgeschlagen gefolgt werden.
Gefragt wird, ob angesichts der Viertel-Regelung bei Festsetzung A. 5e) die Drittel-Regelung bei Festsetzung A. 8e) ebenfalls benötigt werde. Wenn ja, sollten beide Festsetzungen zumindest unter einer Ziffer zusammengefasst werden.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die gegenständliche Flächenregelung sollte unter A. 5. e) zusammengefasst und inhaltlich so formuliert werden, dass für technische Dachaufbauten max. ein Viertel der Dachfläche des Terrassengeschosses zur Verfügung steht, wobei eine Erweiterung auf ein Drittel ausschließlich durch Solaranlagen zulässig ist. Für Solaranlagen darf die max. zulässige Wandhöhe um bis zu 1 m überschritten werden.
Zu Festsetzung A. 9: Bei Verweisen auf DIN-Normen in Festsetzungen sei das jeweilige Fassungsdatum zu ergänzen und die Vorschrift sei bei der Gemeinde zur Einsichtnahme bereitzuhalten. Im Falle der Neufassung der DIN 4109 bestehe zudem die Besonderheit, dass diese noch nicht als technische Baubestimmung eingeführt worden sei. Daher habe die Gemeinde folgende Möglichkeiten: Entweder könne noch auf die Vorgängerfassung verwiesen oder mit dem Satzungsbeschluss auf die Einführung der Vorschrift gewartet werden.
Der letzte Absatz der Festsetzung A. 9 stelle in der momentanen Form lediglich einen Hinweis dar. Falls zur Konfliktlösung notwendig, müsse die Gemeinde stattdessen konkrete bauliche und sonstige technische Vorkehrungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB festsetzen.
Ansonsten würden zu diesem Auslegungsverfahren keine Anregungen oder Bedenken vorgebracht.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die Gemeinde hält die in Bebauungsplänen zitierten DIN-Normen grundsätzlich jeweils zur Einsicht bereit. Da sich die hier betroffene DIN 4109 laut Aussage des Schallschutzgutachters in Überarbeitung bzw. noch im Einführungsverfahren der Bundesländer befindet, sollte – da als Festsetzung nicht möglich – ein ergänzender Hinweis unter B. 4. Schallschutz durch folgenden Passus erfolgen:
„Die festgesetzten Gesamtschalldämm-Maße der Außenbauteile gelten als Maximalwerte. Sollten zum Zeitpunkt der Eingabeplanung andere Normen für den Nachweis des Außenschallschutzes eingeführt sein, sind diese verbindlich.“
Die durch das Büro Müller-BBM GmbH, Planegg erstellte erschütterungstechnische Untersuchung Bericht Nr. M136270/01 – Rev. 02 vom 08.09.2017 rät zu einer elastischen Gebäudelagerung in Verbindung mit konstruktiven Maßnahmen. Der letzte Absatz unter Festsetzung A. 9. sollte in diesem Sinne wie folgt ersetzt werden:
„Die räumliche Nähe des Plangebietes zu den Bahngleisen der S-Bahnstrecke Flughafen München – Herrsching führt zu Beeinträchtigungen im Plangebiet durch Erschütterungen und sekundären Luftschall, denen durch eine elastische Gebäudelagerung in Verbindung mit konstruktiven Maßnahmen abgeholfen werden kann.
Für Gebäude mit Wohn- und Schlafräumen soll die Lagerung des Gesamtgebäudes eine Abstimmfrequenz von f0 < 16 Hz erreichen und die Deckeneigenfrequenzen auf fD < 25 Hz abgestimmt werden. Wird die Lagerung auf f0 < 12,5 Hz abgestimmt, können Deckeneigenfrequenzen auf fD < 30 Hz abgestimmt werden. (siehe Hinweis B. 5.)“
Die Sätze 3, 4 und 7 von Hinweis B. 5. sind zu streichen, Satz 6 ist wie folgt neu zu fassen:
„Von den festgesetzten Frequenzwerten zur Ausführung der elastischen Lagerung und konstruktiven Maßnahmen kann abgewichen werden, wenn im Rahmen der Eingabeplanung anhand eines Gutachtens o.ä. die Einhaltung der Grenzwerte für Erschütterungen und sekundären Luftschall nachgewiesen wird.“
1.1.2 Landratsamt Starnberg, Untere Immissionsschutzbehörde
Zum Bebauungsplan seien eine schalltechnische Untersuchung des Ingenieurbüros Greiner (Bericht Nr. 217070/2 vom 27.07.2017) und eine erschütterungstechnische Untersuchung des Ingenieurbüros Müller-BBM (Bericht Nr. M136270/01 - Rev. 02 vom 08.09.2017) erstellt worden. Aus den Untersuchungen ergebe sich folgende immissionsschutzfachliche Beurteilung der vorgesehenen Planung:
Schalltechnische Verträglichkeitsuntersuchung:
1. In der schalltechnischen Untersuchung werde von 140 Zimmern/ 210 Betten ausgegangen. Weiterhin sei von 70 Stellplätzen in der TG und 9 oberirdischen Stellplätzen die Rede. In der Begründung zum Bebauungsplan sei mal von 210 Betten, mal von 210 Zimmern (S. 5 unten) die Rede. Man bitte, diese Diskrepanz zu prüfen. Bei 210 Zimmern müsste mit deutlich mehr Pkw-Bewegungen gerechnet werden, was eine Überarbeitung der schalltechnischen Untersuchung erforderlich machen würde.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Nach der gemeindlichen Kfz-Stellplatzsatzung ist die Anzahl der Betten das relevante Kriterium zur Berechnung der Anzahl der nachzuweisenden Kfz-Stellplätze für einen Beherbergungsbetrieb; die Anzahl der Zimmer ist mithin sekundär. Laut dem planfertigenden Architekten wird die Bettenzahl bei ca. 210 liegen. Die Begründung ist – soweit fehlerhaft – zu korrigieren, die schalltechnische Untersuchung bedarf in diesem Punkt keiner Anpassung.
2. Gemäß Festsetzung A.2 seien neben einer Hotelnutzung auch die ihr dienenden Einrichtungen wie z.B. Café, Restaurant, Hallenbad, Fitnessstudio o.ä. zulässig. Es werde darauf hingewiesen, dass die schalltechnische Untersuchung diese Nutzungen im Rahmen der Bauleitplanung nicht mituntersucht habe. Dies könne natürlich später im Rahmen der Baugenehmigung für die konkret geplanten Nutzungen erfolgen. Man weise jedoch darauf hin, dass durch die untersuchte Hotelnutzung zusammen mit der Vorbelastung durch den Einkaufsmarkt der Immissionsrichtwert für die Tageszeit (55 dB(A)) an der benachbarten Wohnbebauung (IO 3) bereits ausgeschöpft werde. Nachts werde der Immissionsrichtwert (40 dB(A)) an den beiden nächstgelegenen Immissionsorten (IO 2 und IO 3) durch die Hotelnutzung annähernd erreicht (39 dB(A)). Pegelbestimmend sei dabei der Hotelparkplatz. Es sei schalltechnisch daher kein großer Spielraum für weitere Nutzungen mehr gegeben.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die hoteltypischen Nebennutzungen verändern den Stellplatzbedarf nicht, da sie ausschließlich Hotelgästen zugänglich sein sollen. Darauf stellt auch das bestehende Schallschutzgutachten ab. Sollte der künftige Hotelbetreiber davon abweichen, hat er im Rahmen des Bauantragsverfahrens neben dem Nachweis zusätzlicher Stellplätze durch ein ergänzendes Schallschutzgutachten entweder die Unbedenklichkeit nachzuweisen oder entsprechende aktive bzw. passive Schallschutzmaßnahmen zu berücksichtigen.
3. Im Bebauungsplan sei eine zweite Tiefgaragenzufahrt eingetragen. Diese sei in der schalltechnischen Untersuchung nicht berücksichtigt worden. Man empfehle, eine Aussage des Gutachters einzuholen, ob bzw. inwieweit sich diese auf die Beurteilungspegel an der gegenüber liegenden Bebauung auswirke.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Geplant ist ein Baukörper mit einer Tiefgaragenzu- bzw. ausfahrt im Südwesten. Die Realisierung der ca. in der Gebäudemitte festgesetzten Zu- resp. ausfahrt zur Landsberger Straße war als zusätzliche Option für den Fall gedacht, dass eine (nicht angestrebte, aber denkbare) eigenständige Bebauung von Fl.Nr. 1704/6 mit eigener Erschließung durchgeführt würde. Die dort zur Straße hin vorgelagerte private Verkehrsfläche ist aber so unterdimensioniert, dass eine Anlieferung mit Lkw für die auch hier festgesetzte Hotelnutzung nicht möglich wäre. Daher sollte unter unveränderter Beibehaltung der dortigen Straßenzufahrt die in der Planzeichnung per gestrichelter Linie dargestellte zweite Tiefgaragenzufahrt ersatzlos entfallen. Eine Überarbeitung des Schallschutzgutachtens ist dann zumindest in diesem Punkt nicht erforderlich.
4. Zur Einhaltung des Maximalpegelkriteriums in der Nachtzeit sei gemäß Parkplatzlärmstudie des Bayerischen Landesamtes für Umwelt ein Mindestabstand von 28 m zwischen Parkplatz und Immissionsort im WA erforderlich. Laut schalltechnischer Untersuchung betrage der Abstand der oberirdischen Stellplätze zu den IO 1 und 2 nur etwa 22 m, das heißt, hier könne es zu Überschreitungen des zulässigen Maximalpegels der TA Lärm in der Nachtzeit kommen.
Die Parkplätze seien dem Hotel zugeordnet. Für Parkplätze in Wohnanlagen gebe es ein Gerichtsurteil, wonach Garagen und Stellplätze, deren Zahl dem Bedarf der Wohnanlage entspreche, keine unzumutbaren Störungen hervorrufen und das Maximalpegelkriterium daher nicht zu berücksichtigen sei. Diese Rechtsansicht könne auf die übliche Nutzung der oberirdischen Stellplätze durch die Hotelgäste übertragen werden, da die Situation zu Parklärm in Wohnanlagen vergleichbar sei (Anfahrt, Abstellen des Fahrzeugs, Entnahme des Gepäcks, Aufsuchen des Hotels).
Es werde jedoch darauf hingewiesen, dass dies nicht für Gäste einer Gaststätte o.ä. gelte. Hier sei das Maximalpegelkriterium uneingeschränkt heranzuziehen. Da der Mindestabstand zur Einhaltung des Maximalpegels nicht eingehalten werde, weise man schon jetzt darauf hin, dass eine nächtliche Nutzung der oberirdischen Stellplätze im Rahmen einer Restaurantnutzung nicht zulässig sei. Gleiches gelte für mögliche Sporteinrichtungen (Hallenbad, Sauna, Fitnessstudio) im Gebäude.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Um die Nutzung der oberirdisch festgesetzten Stellplätze ausschließlich durch Hotelgäste sicherzustellen, sollte die Erläuterung hinter dem ersten Planzeichen unter A. 7. b) wie folgt ergänzt werden:
„Fläche für oberirdische Stellplätze, ausschließlich für Hotelnutzung“.
5. Als Schutzwürdigkeit für das Hotel werde in der schalltechnischen Untersuchung gemäß Angaben der Gemeinde GE angesetzt. Man gebe zu bedenken, dass eine Hotelnutzung nicht unbedingt einer rein gewerblichen Nutzung entspreche. In der BauNVO seien Beherbergungsbetriebe beispielsweise im MI uneingeschränkt zulässig (§ 6 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO), was eher für eine MI-Schutzwürdigkeit einer Hotelnutzung spreche.
Faktisch ergebe sich für die Planung dadurch jedoch keine Änderung. Durch die Emissionen des Lebensmittelmarktes komme es nach Aussage der schalltechnischen Untersuchung an der maßgeblichen Südfassade der geplanten Hotelanlage zu Beurteilungspegeln von bis zu 59 dB(A) tags. Der Immissionsrichtwert für MI von 60 dB(A) könne also eingehalten werden. Für die Nachtzeit seien keine Immissionen untersucht worden; man gehe daher davon aus, dass von dem Lebensmittelmarkt in der Nachtzeit keine Emissionen ausgehen.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Dem ist zuzustimmen.
6. Aufgrund der Lärmemissionen der Verkehrswege (Bahnlinie und Landsberger Straße) würden an den Fassaden des Hotels sehr hohe Lärmpegel (tags bis zu 68 dB(A) und nachts bis zu 63 dB(A)) erreicht. Dies führe sowohl tags als auch nachts zu Überschreitungen der Orientierungswerte der DIN 18005 und z.T. auch der Grenzwerte der 16. BImSchV, selbst bei der angesetzten geringen Schutzwürdigkeit eines GE. Bei Ansatz einer MI-Schutzwürdigkeit würden die um 5 dB(A) strengeren Werte eines MI in jedem Fall deutlich überschritten.
Da im Gegensatz zum Gewerbelärm, bei dem gemäß TA Lärm der Immissionsort vor dem geöffneten Fenster liege, beim Verkehrslärm auf den Innenpegel abgestellt werden könne, könnten passive Schallschutzmaßnahmen ergriffen werden, um für die schutzwürdige Nutzung (Übernachtungsräume, Wohn- und Schlafräume der Wohnungen und Büros) gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse herzustellen. Die dazu erforderlichen Schalldamm-Maße seien in der schalltechnischen Untersuchung ermittelt worden.
In den Festsetzungen und Hinweisen des Bebauungsplanes seien zur Sicherstellung des passiven Schallschutzes noch folgende Änderungen bzw. Ergänzungen erforderlich:
- Die Schalldamm-Maße für die Übernachtungsräume des Hotels gelten auch für die Wohn- und Schlafräume der zulässigen Wohnungen für das Betriebspersonal. Dies sei unter Ziffer A.9 zu ergänzen.
- Darüber hinaus werde der Gemeinde nahegelegt, in die Festsetzungen aufzunehmen, dass die Wohnungen für Betriebspersonal nur an den schienenabgewandten Fassaden anzuordnen sind. Im Gegensatz zu den Hotelzimmern sei davon auszugehen, dass die beiden Wohnungen von ihren Bewohnern über eine deutlich längere Zeitspanne dauerhaft genutzt werden. Die an allen Fassaden sehr hohen Lärmpegel lägen an den schienenabgewandten Fassaden wenigstens etwas niedriger (nachts ca. 5 dB(A)). Am sinnvollsten wäre eine Anordnung der Wohnungen an den schienenabgewandten Fassaden im Terrassengeschoss. Hier seien gemäß schalltechnischer Untersuchung die geringsten Lärmbelastungen zu erwarten.
- Da in der Nachtzeit keine Stoßlüftung möglich sei, müsse der Schutz vor schädlichen Lärmimmissionen nachts durch den Einbau von Lüftungseinrichtungen erfolgen. Eine Empfehlung als Hinweis reiche nicht aus. Der Hinweis B.4 II. sei daher zu streichen. Stattdessen sei unter A.9 noch folgende Festsetzung aufzunehmen:
„Sämtliche Übernachtungsräume des Hotels sowie die Schlaf- und Kinderzimmer der gemäß Festsetzung A.2 zulässigen Wohnungen sind mit einer schallgedämmten Belüftungseinrichtung (z.B. Schallschutzfenster mit integrierter Lüftungseinheit) auszustatten, soweit keine zentrale Raumluftanlage installiert wird. Die schalldämmenden Belüftungseinrichtungen dürfen die Gesamtschalldämmung der Gebäudeaußenhaut nicht mindern."
- Man weise darauf hin, dass sich für das zurückgesetzte Terrassengeschoss geringere Schalldämm-Maße ergeben würden als im Bebauungsplan festgesetzt (vgl. S. 5 des Anhangs A der schalltechnischen Untersuchung). Sollte die Gemeinde den Empfehlungen des Gutachtens folgen wollen, so sei die Festsetzung A.9 entsprechend dem Vorschlag im Gutachten zu formulieren.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Den vorstehenden Ergänzungen bzw. Änderungen sollte gefolgt werden. Die Anmerkung zu den geringeren Schalldämm-Maßen des Terrassengeschosses sollte aufgegriffen werden, indem für dieses Geschoss eigene Schalldämm-Maße in den Textfestsetzungen und Schallbegrenzungslinien in der Planzeichnung aufgenommen werden.
7. Da es sich bei dem Hotelgebäude um einen langen, hohen Baukörper handele, sei nicht auszuschließen, dass an der gegenüberliegenden Bebauung wahrnehmbare Schallreflexionen durch die Bahnlinie bzw. die Straße auftreten (nordwestlich der Bahn sei gemäß FNP WA geplant). Der Gemeinde werde daher dringend empfohlen, vom Gutachter noch eine Aussage hinsichtlich der möglichen Auswirkungen durch Reflexionen einzuholen. Sollten Reflexionen ein Problem sein, könne im Bebauungsplan eine entsprechende Auflage zur Fassadengestaltung des Hotels aufgenommen werden.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Dem sollte im vorgeschlagenen Sinne nachgekommen werden. Auflagen zur Fassadengestaltung werden nach einer ersten Vorabrüfung des Gutachters zwar nicht zu erwarten sein, da der Primärschall der Schallquellen für die Nachbarn den relevanten Spitzenwert darstellt und dieser durch Reflexion nicht erhöht wird, es sollte aber trotzdem hierzu noch eine Ergänzung zum bestehenden Schallschutzgutachten eingeholt werden. Daraus sich ergebende Festsetzungsänderungen bzw. -ergänzungen sind in den BP einzuarbeiten.
Erschütterungstechnische Untersuchung:
1. Der Übersichtlichkeit halber empfehle man, die Ziffer A.9 in a) Schallschutz und b) Erschütterungsschutz zu unterteilen.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Dem sollte gefolgt werden.
2. Im Hinweis B.5 sollte es „Der Festsetzung zum Thema..." heißen, da unter Ziffer A.9 nur eine Festsetzung zum Erschütterungsschutz enthalten sei.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Dem sollte ebenfalls gefolgt werden.
1.1.3 Landratsamt Starnberg, Untere Verkehrsbehörde
Das Plangebiet werde von der bestehenden Straße Landsberger Straße über dann insgesamt zwei Zufahrten verkehrlich erschlossen. Diese befänden sich an der Südecke des Plangrundstücks (Zufahrt zur Tiefgarage) sowie auf Höhe der Gebäudemitte (Zufahrt zu Tiefgarage, einzelnen oberirdischen Stellplätzen sowie Kurzzeit-Haltebereich.
Beide Zufahrtsbereiche querten die straßenbegleitenden Wege für Fußgänger und vor allem auch den Radverkehr. Da es sich bereits jetzt um eine gut frequentierte Radwegeverbindung handele, die außerdem auch Teil des künftigen Alltagsradroutennetzes des Landkreises Starnberg sein solle, bitte man darum, die Einmündungsbereiche mit entsprechenden Furtmarkierungen zu versehen, um mögliche Konfliktsituationen zwischen den einzelnen Nutzergruppen zu minimieren. Bei Fragen stehe Frau Schwarzhuber unter Tel. 08151/148-465 bzw. radwege@lra-starnberg.de gern zur Verfügung.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Dies ist nachvollziehbar, eine solche farbliche Markierung (rot) ist entlang der Landsberger Straße sowohl im Bereich des Plangebietes als auch bei angrenzenden Grundstücken bereits vorhanden. Um dies auch für die zukünftigen zwei Einfahrten zum Plangebiet sicherzustellen, sollte der bisherige Inhalt von Hinweis B. 3. unter die neue Textfestsetzung A. 7. c) verschoben und im Hinweis stattdessen folgender Text aufgenommen werden:
„An den in A. 7. c) festgesetzten Grundstücksein- bzw. ausfahrten ist auf der zur Straße hin vorgelagerten Radwegefläche eine farblich abgesetzte Furtmarkierung aufzubringen.“
Weder die Planfestsetzungen noch die Begründung enthielten Aussagen darüber, wie und wo der für ein Haus dieser Größenordnung (210 Betten) sicherlich erforderliche Anlieferverkehr (Lastkraftwagen) abgewickelt werden soll. Um den Verkehrsfluss auf der Landsberger Straße sowie die Verkehrssicherheit zu gewährleisten, werde empfohlen, hierzu Überlegungen in die Planungen einfließen zu lassen und die Planunterlagen ggf. entsprechend zu ergänzen.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Im Bereich des festgesetzten Zugangs zum Gebäude sieht die Planzeichnung eine Aufweitung der privaten Verkehrsfläche ohne festgesetzte Stellplatzflächen o.ä. vor. Entlang der dort dargestellten Grünfläche können Fahrzeuge zur Hotelanlieferung temporär parken, ohne dass der Verkehr zwischen den beiden Grundstückszufahrten beeinträchtigt würde. Die dauerhafte Freihaltung dieser Fläche für besagte Nutzung und damit die Sicherstellung der Vermeidung der zweckentfremdenden Benutzung des angrenzenden Fuß- bzw. Radweges durch Anlieferverkehr ist durch privatverkehrsrechtliche Anordnungen sicherzustellen und kann nicht Regelungsgegenstand eines BP sein. Zusätzlich ist eine Anlieferung über die Tiefgarage durch Kleintransporter möglich.
Aufgrund der Einrichtung zweier voneinander getrennter Grundstückszufahrten ist auch eine Wendefläche für Kfz nicht erforderlich. Die Begründung sollte in diesem Punkt noch ergänzt werden.
Abschließend werde empfohlen, bei der Planung der beabsichtigten Begrünung entlang der Ostgrenze des Plangrundstücks auf die erforderlichen Sichten für die Einmündungsbereiche zu achten.
Qualifizierte Straßen seien von den Planungen nicht direkt betroffen. Grundsätzliche Bedenken bestünden über die o.g. Anmerkungen hinaus nicht.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die Einmündungsbereiche und die Freiflächenplanung entlang der Landsberger Straße werden im nachfolgenden Bauantragsverfahren auf Sichtbeziehungen überprüft. Auf die Einhaltung der Sichtdreiecke zur öffentlichen Verkehrsfläche hin wird dabei geachtet werden.
1.1.4 Landratsamt Starnberg, Gesundheitsamt
Auf einen möglichen Anschluss an vorhandene Leitungen werde im Punkt 6 der Begründung zum Bebauungsplan kurz eingegangen. Man bitte darum, in den Hinweisen der Satzung zum Bebauungsplan folgendes mit aufzunehmen:
„Das Gebäude ist an die zentrale Trinkwasserversorgung und Abwasserentsorgung anzuschließen. Eine entsprechende Müllentsorgung ist sicherzustellen.
Das DVGW-Arbeitsblatt W 551 (Stand vom April 2004) beschreibt technische Maßnahmen zur Verminderung des Legionellenwachstums in Trinkwasser-Installationen (Planung, Errichtung, Betrieb und Sanierung). Im Rahmen von Umbaumaßnahmen oder Neu- und Erweiterungsbauten sind diese Vorgaben zu beachten.“
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Dem sollte wie vorgeschlagen gefolgt werden.
1.1.5 Regierung von Oberbayern, Höhere Landesplanungsbehörde
Vorhaben:
Die Gemeinde Gilching beabsichtige die Ausweisung eines Sondergebietes gemäß § 11 BauNVO mit der Zweckbestimmung „Hotel". Ziel der Planung sei die Errichtung eines max. viergeschossigen Hotelneubaus mit ca. 210 Betten. Das Planungsgebiet befinde sich südlich des S-Bahnhofes auf den Flurstücken Nrn. 1704/57, 1704/6 und 3103 Tfl. (Gemarkung Gilching). Die verkehrliche Erschließung erfolge über die Landsberger Straße.
Im gültigen Flächennutzungsplan der Gemeinde Gilching sei die Fläche als Wohnbaufläche dargestellt. Die Berichtigung des Flächennutzungsplanes soll parallel erfolgen. Die Aufstellung des Bebauungsplanes erfolge im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB (Bebauungsplan der Innenentwicklung).
Ergebnis:
Die Planung entspreche grundsätzlich den Erfordernissen der Raumordnung.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
1.1.6 Regierung von Oberbayern, Luftamt Südbayern
Der Planungsbereich „Sondergebiet Hotel an der Landsberger Straße“ liege im Bauschutzbereich des Sonderflughafens Oberpfaffenhofen nach § 12 LuftVG. In diesem Bereich sei bei einer Bauhöhe von weniger als 608 m über NN keine luftrechtliche Überprüfung erforderlich. In diesem Falle würden keine Einwendungen erhoben. Nach hiesiger Recherche liege das Planungsgebiet auf einer Höhe von ca. 570 m NN. Damit wäre erst ab einer Bauhöhe von ca. 38 m eine erneute Überprüfung notwendig.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die im Plan als unterer Bezugspunkt für die max. zulässige Wandhöhe von 14 m festgesetzte Höhenkote liegt bei 568 m ü. NN. Schließt man die zulässigen technischen Dachaufbauten mit ihrer max. Eigenhöhe von 2,50 m ein, läge die max. mögliche Gebäudehöhe bei 584,50 m ü. NN. Der von der Einwendungsführerin genannte Grenzwert von 608 m würde mithin nicht erreicht.
1.1.7 Regionaler Planungsverband München
Die Geschäftsstelle des Regionalen Planungsverbandes München teilt mit, dass zum o.g. Vorhaben keine regionalplanerischen Bedenken angemeldet würden.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
1.1.8 Wasserwirtschaftsamt Weilheim
1. Niederschlagswasserbeseitigung:
Bei gesammeltem Niederschlagswasser von befestigten oder bebauten Flächen handele es sich nach rechtlicher Definition um Abwasser (§ 54 Abs. 1 Satz 2 Wasserhaushaltsgesetz). Zur gesicherten Erschließung des Gebietes nach Art. 30 BauGB gehöre deshalb auch eine geordnete Beseitigung des Niederschlagswassers. Hierzu sei nach Art. 34 BayWG die Gemeinde verpflichtet. Die Beseitigung des Niederschlagswassers könne nur dann abgelehnt und auf Dritte übertragen werden, soweit die Gemeinde vorher nachweislich sicherstellen könne, dass eine Versickerung in den Untergrund oder eine Einleitung in ein Oberflächengewässer unter Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik (z.B. sickerfähiger Untergrund, ausreichender Grundwasserflurabstand, aufnahmefähiger Vorfluter) ordnungsgemäß möglich sei. Dabei sei es nicht maßgebend, ob hierfür eine wasserrechtliche Erlaubnis erforderlich sei oder nicht.
Hinsichtlich der Niederschlagswasserversickerung verweise man auf ein Urteil des BVerwG v. 21.03.2002 Az. 4 CN 14/00, wonach der Bauleitplanung eine Erschließungskonzeption zugrunde liegen müsse, nach der das anfallende Niederschlagswasser schadlos beseitigt werden könne. Ein solches Konzept sei aus den vorliegenden Unterlagen nicht ersichtlich. Daher sei eine Gesamtplanung für eine schadlose Niederschlagswasserbeseitigung im Geltungsbereich des Bebauungsplanes nachzureichen.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Laut geologischer Karte von Bayern liegt das Plangebiet innerhalb einer Fläche „hochwürmglazialer Schotter, außerhalb der Endmoränen als Niederterrasse“, was auf einen sickerfähigen Untergrund hinweist. Das Areal ist bereits bebaut und durch die bisherige Nutzung einschließlich Hoffläche großflächig versiegelt. Aus dem zum bisherigen Autohaus auf Fl.Nr. 1704/57 gehörigen, genehmigten Entwässerungsplan aus 1971 ist ersichtlich, dass die bisherige Niederschlagswasserversickerung über mehrere Versitzgruben erfolgte, was grundsätzlich auch für einen Neubau in Frage kommt. Im bei der Eingabeplanung mit einzureichenden neuen Entwässerungsplan ist dann der Nachweis zu erbringen, dass die letztendlich gewählte Versickerungsanlagenart keine negativen Auswirkungen auf das Grundwasser haben wird.
2. Grundwasser:
Im Umgriff bzw. Geltungsbereich des Bebauungsplanes seien keine Grundwassermessstellen des Landesgrundwasserdienstes oder Messstellen Dritter vorhanden. Belastbare Aussagen über den Grundwasserflurabstand könnten daher nicht getroffen werden. Auf Basis der umliegenden Messstellen jedoch schätze man den Grundwasserflurabstand auf ca. 14 m. Die Erkundung des Baugrundes obliege grundsätzlich dem jeweiligen Bauherrn, der sein Bauwerk bei Bedarf gegen auftretendes Grund- oder Hangschichtenwasser sichern müsse.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Gemäß Rücksprache mit Herrn Dr. Straub vom Büro BGU, Starnberg dürfte der Grundwasserstand beim Plangebiet zwischen 14 – 15 m unter Geländeoberkante liegen. D.h. auch bei Realisierung einer zweigeschossigen Tiefgarage wird das Grundwasser nicht tangiert werden können. Ein im Rahmen des Bauantragsverfahrens zu erstellendes Bodengutachten kann diesen Punkt abschließend klären.
3. Lage zu Gewässern:
Oberirdische Gewässer würden durch das Vorhaben nicht berührt.
wild abfließendes Wasser:
Aufgrund der Topografie sei mit wild abfließendem Wasser zu rechnen, daher seien die Bauvorhaben entsprechend zu sichern. Das natürliche Abflussverhalten dürfe nicht so verändert werden, dass Nachteile für andere Grundstücke entstehen (§ 37 WHG).
Des Weiteren sei durch die örtliche Lage mit Hangwasser zu rechnen. Die Erkundung des Baugrundes obliege grundsätzlich dem jeweiligen Bauherrn, der sein Bauwerk bei Bedarf gegen auftretendes Hangwasser sichern müsse. Zum Schutz vor dem Eintritt von Hang- oder Oberflächenwasser werde aus fachlicher Sicht empfohlen, die betroffenen Bauteile wie Bodenplatten oder Lichtschächte in ausreichendem Maße über die Geländeoberkante zu erstellen.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die Fl.Nrn. 1704/57 und 1704/6 sind jeweils nahezu eben. An der gemeinsamen Grundstücksgrenze liegt ein Höhenversatz von ca. 0,5 m, der bei der Neubebauung nivelliert werden wird. In Richtung Bahn liegt hinter der Grundstücksgrenze ein Graben, der an das Schotterbett der Gleise grenzt. Das südwestlich angrenzende Grundstück Fl.Nr. 3113 weist an der gemeinsamen Grundstücksgrenze zu Fl.Nr. 1704/57 ebenfalls einen Höhenversatz auf (unter 0,5 m), der derzeit innerhalb eines mindestens 2 m breiten Grünstreifens als Versickerungsfläche liegt. Auch wenn an einem Teil dieser Grundstücksgrenze künftig die Tiefgarageneinfahrt liegen wird, sieht die Planzeichnung umliegend weiterhin Grünfläche vor (Straßenbegleitgrün und Randeingrünung auf der Tiefgaragenunterbauung). Ein Grünstreifen liegt momentan ebenso an der nordöstlichen Plangebietsgrenze zu den P+R-Stellplätzen hin, der gemäß Planzeichnung beibehalten werden soll. Aufgrund Starkregens aus dem Plangebiet heraus in Richtung Landsberger Straße abfließendes Wasser kann innerhalb des zeichnerisch festgesetzten Grünstreifens versickern; erforderlichenfalls steht die angrenzende Straßenentwässerung für Spitzenlasten zur Verfügung.
An allen Plangebietsgrenzen wird demnach weder für das Plangebiet selbst noch für die umliegenden Grundstücke eine relevante Gefahr durch wild abfließendes Wasser bestehen. Mit Hangwasser ist bei der gegebenen Topografie nicht zu rechnen.
4. Altlastenverdachtsflächen:
Im Bereich des geplanten Bebauungsplanes der Gemeinde seien keine Grundstücksflächen im Kataster gem. Art. 3 BayBodSchG, Stand 14. August 2017 aufgeführt, für die ein Verdacht auf Altlasten oder schädliche Bodenveränderungen bestehe. Sollten bei den Aushubarbeiten optische oder organoleptische Auffälligkeiten des Bodens festgestellt werden, die auf eine schädliche Bodenveränderung oder Altlast hindeuteten, sei unverzüglich das Landratsamt zu benachrichtigen (Mitteilungspflicht gem. Art. 1 BayBodSchG). Der Aushub sei z.B. in dichten Containern mit Abdeckung zwischenzulagern bzw. die Aushubmaßnahme sei zu unterbrechen, bis der Entsorgungsweg des Materials geklärt sei.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Unter die Hinweise sollte noch folgender Satz aufgenommen werden:
„Auf die Mitteilungs- und Auskunftspflichten des Art. 1 BayBodSchG wird hingewiesen.“
5. Wasserversorgung:
Sämtliche Neubauten seien an die zentrale Wasserversorgungsanlage anzuschließen. Die hierzu erforderliche Wasserverteilung sei so auszuführen, dass ausreichende Betriebsdrücke und auch die Bereitstellung von Löschwasser im Brandfall über die öffentliche Anlage gewährleistet seien.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Im Bauantragsverfahren ist der Brandschutznachweis durch den Bauwerber zu erbringen, was die Prüfung der vorhandenen Löschwassermöglichkeiten beinhaltet. Der Baubestand ist bereits an das Netz der Gilchinger Gemeindewerke angeschlossen. Auch für einen Neubau gilt der Anschluss- und Benutzungszwang gem. § 5 Wasserabgabesetzung der Gemeinde.
6. Abwasserentsorgung:
häusliches Schmutzwasser:
Sämtliche Bauvorhaben seien vor Bezug an die zentrale Abwasseranlage anzuschließen. Mit dem Bebauungsplan bestehe aus abwassertechnischer Sicht Einverständnis, da alle Neubauten an die gemeindliche Kanalisation angeschlossen würden.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Der bauliche Bestand innerhalb des Plangebietes ist bereits an den Kanal des Amperverbandes in der Landsberger Straße angeschlossen. Gem. § 5 der Entwässerungssatzung des Verbandes gilt hier ebenfalls ein Anschluss- und Benutzungszwang.
Niederschlagswasserbeseitigung:
Um die Regenwasserbewirtschaftung für das Planungsgebiet zeitgemäß zu regeln, seien die dafür notwendigen geologischen und hydrogeologischen Daten rechtzeitig zu ermitteln. Nur so könnten die gewonnenen Erkenntnisse im Aufstellungsverfahren für den Bebauungsplan berücksichtigt werden. Je nach den hydrologischen Gegebenheiten seien die Versickerungs- und Bewirtschaftungsanlagen in die Freiraumgestaltung einzufügen. Die technischen Vorgaben zu Versickerungs-, Bewirtschaftungs- und Behandlungsanlagen seien bei der landschaftsgestalterischen Überplanung zu berücksichtigen. Nur so könne eine naturnahe Bewirtschaftung des Regenwassers ohne großen zusätzlichen Planungs- und Bauaufwand realisiert werden.
Wasserwirtschaftliches Ziel sei die naturnahe Bewirtschaftung des Niederschlagswassers. Zur Vermeidung von Abflussbeschleunigungen solle Niederschlagswasser möglichst nicht gesammelt und in Oberflächengewässer oder Kanal eingeleitet, sondern ortsnah versickert werden.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Siehe die eingangs formulierte Abwägung zum gleichlautenden Punkt.
7. Zusammenfassung:
Unter Beachtung der eigenen Stellungnahme bestünden aus wasserwirtschaftlicher Sicht keine Bedenken gegen die vorliegende Bauleitplanung/ Bebauungsplanänderung. Man bitte die Gemeinde, die schadlose Beseitigung des gesammelten Niederschlagswassers durch Nachweis der Aufnahmefähigkeit des Untergrundes mit einem Sickertest zu bestätigen.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Der Nachweis eines durchgeführten Sickertests ist obligatorischer Bestandteil der Bauantragsunterlagen. Im Übrigen darf auf die vorstehenden Ausführungen verwiesen werden.
1.1.9 AWISTA
Um eine ordnungsgemäße und dauerhafte Abfallentsorgung durch dreiachsige Abfallsammelfahrzeuge zu gewährleisten, weise man darauf hin, dass die Bereitstellung aller Behälter im Holsystem am nächsten befahrbaren öffentlichen Verkehrsraum (hier: Landsberger Straße) erfolgen müsse (vgl. § 13 e Abs. 4 Pkt. 6 Abfallfwirtschaftssatzung).
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Ein gleichlautender Hinweis sollte in die Planunterlagen noch aufgenommen werden.
1.1.10 Kreisbrandinspektion
Löschwasserversorgung:
Als Grundschutz bezeichne man den Brandschutz für Wohngebiete, Gewerbegebiete, Mischgebiete und Industriegebiete ohne erhöhtes Sach- und Personenrisiko. Der Löschwasserbedarf sei für den Löschbereich in Abhängigkeit von der baulichen Nutzung und der Gefahr der Brandausbreitung nach dem DVGW-Arbeitsblatt W405 „Bereitstellung von Löschwasser durch die öffentliche Trinkwasserversorgung" für eine Löschzeit von 2 Stunden zu ermitteln. Der Löschbereich erfasse sämtliche Löschwasserentnahmemöglichkeiten in einem Umkreis von 300 m um das Brandobjekt (Rechtsgrundlagen: DVGW-Arbeitsblatt W405, Art.12 BayBO 2008).
Als Objektschutz bezeichne man den über den Grundschutz hinausgehenden objektbezogenen Brandschutz für Objekte mit erhöhtem Brandrisiko oder Personenrisiko. Hierbei würden ebenfalls Einzelobjekte wie z.B. Aussiedlerhöfe, Raststätten etc. mitberücksichtigt.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die Wasser- und damit auch die Löschwasserversorgung erfolgt durch die Gilchinger Gemeindewerke. Im Zusammenhang mit der Erstellung des Hausanschlusses ist zwischen diesen und dem Bauherrn die erforderliche Wasserabnahmemenge zu regeln.
Erschließung:
Sonderbauten:
Der Einwendungsführerin sei bewusst, dass die brandschutztechnischen Belange von Sonderbauten nicht in einem Bebauungsplan planerisch darstellbar seien und diese auf Grund dessen im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens nicht abschließend beurteilt werden könnten. Man verweise daher auf eine abschließende Beurteilung im Baugenehmigungsverfahren.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Dem ist zuzustimmen.
zweiter Flucht- und Rettungsweg:
Sonderbauten:
Man weise darauf hin, dass die Sicherstellung des zweiten Flucht- und Rettungsweges für nicht ebenerdige Geschosse von Sonderbauten gem. Art. 2 Abs. 4 BayBO 2008 nicht mehr über Rettungsgeräte der Feuerwehr (tragbare Leitern, Hubrettungsfahrzeuge) auf Grund der zu erwartenden Personenzahlen erfolgen könne. Der zweite Flucht- und Rettungsweg sei baulich herzustellen. Man empfehle, entsprechende Auflagen als „textlichen Hinweis“ aufzunehmen.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Bei einem Hotel als Sonderbau ist der zweite bauliche Flucht- und Rettungsweg unumgänglich, ein Hinweis ist daher nicht notwendig.
1.1.11 Deutsche Bahn AG
1. Immobilienrechtliche Belange:
Die Abstandsflächen gem. Art. 6 BayBO sowie sonstige baurechtliche und nachbarrechtliche Bestimmungen seien einzuhalten. Vor Umsetzung des geplanten Vorhabens seien Maßnahmen an allen betroffenen Bahnbetriebsanlagen eigenverantwortlich vom Bauherrn bzw. seinem Rechtsnachfolger mit dem entsprechenden Anlagenverantwortlichen der DB vertraglich zu regeln und abzuschließen.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Gem. Art. 6 Abs. 2 Satz 2 BayBO dürfen Abstandsflächen über das eigene Grundstück hinaus u.a. auch auf öffentlichen Verkehrsflächen (inkl. Bahngleisanlagen) liegen, jedoch nur bis zu deren Mitte. Zur Bahn hin wurde eine Baulinie festgesetzt, an die gebaut werden muss. Ihr Abstand zur Mitte der Bahngleisanlage darf durch die Gebäudehöhe nicht überschritten werden. Maßnahmen an Bahnbetriebsanlagen sind für dessen Herstellung nicht erforderlich.
2. Infrastrukturelle Belange:
Durch den Eisenbahnbetrieb und die Erhaltung der Bahnanlagen entstünden Emissionen (insbesondere Luft- und Körperschall, Abgase, Funkenflug, Abriebe z.B. durch Bremsstäube, elektrische Beeinflussungen durch magnetische Felder etc.), die zu Immissionen an benachbarter Bebauung führen können.
In unmittelbarer Nähe der eigenen elektrifizierten Bahnstrecke sei mit der Beeinflussung von Monitoren und anderen auf magnetische Felder empfindlichen Geräten zu rechnen. Es obliege dem Bauherrn, für entsprechende Schutzvorkehrungen zu sorgen.
Gegen die aus dem Eisenbahnbetrieb ausgehenden Emissionen seien erforderlichenfalls auf eigene Kosten geeignete Schutzmaßnahmen vorzunehmen.
Im Vorfeld müsse ausgeschlossen werden, dass die Baugrubensicherung im Stützbereich der Gleise rückverankert werden muss. Auf die Verkehrssicherungspflicht (§§ 823 ff. BGB) des Grundstückseigentümers wird hingewiesen.
Die Bauarbeiten müssten grundsätzlich außerhalb des Druckbereiches von Eisenbahnverkehrslasten durchgeführt werden. Die Standsicherheit und Funktionstüchtigkeit der Bahnbetriebsanlagen, insbesondere der Gleise und Oberleitungsanlagen, sei stets zu gewährleisten.
Es wird um Beachtung der Anmerkungen des Fachbereiches Konstruktiver Ingenieurbau gebeten: Die Stand-, Verkehrs- und Betriebssicherheit der Bahnanlagen sei zu jeder Zeit zu gewährleisten und durch vom Bauherrn beauftragte Ingenieurbüros sicherzustellen. Die DB habe keine Kapazitäten, um den Bauherrn planerisch zu unterstützen. Die Verantwortung bzw. die Gewährleistung für einen reibungslosen und sicheren Ablauf der Baustelle, ohne irgendeine Beeinträchtigung der DB, liege beim Bauherrn.
Die Flächen des Geltungsbereichs befänden sich in unmittelbarer Nähe zur eigenen Oberleitungsanlage. Man weise hiermit ausdrücklich auf die Gefahren durch die 15.000 V-Span-nung der Oberleitung und die hiergegen einzuhaltenden einschlägigen Bestimmungen hin.
Die Standfestigkeit der an den Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplanes angrenzenden OL-Masten dürfe durch die Baumaßnahme nicht beeinträchtigt werden. Die Erdoberkante dürfe im Umkreis von 5 m nicht verändert werden. Bei Unterschreitung der geforderten Abstände sei vom Veranlasser ein statischer Nachweis vorzulegen.
Bei Bauarbeiten in der Nähe von Oberleitungen/ Oberleitungsanlagen seien die Veröffentlichungen der gesetzlichen Unfallversicherung GUV-V A3, GUV-V D 32 und DV 462 zu beachten.
Ein Zugang zu den bahneigenen Anlagen für Inspektions-, Wartungs- und Instandhaltungsmaßnahmen sei sicherzustellen.
Der Bauherr sei angehalten, das Grundstück im Interesse der öffentlichen Sicherheit und auch im Interesse der Sicherheit der auf seinem Grundstück verkehrenden Personen und Fahrzeuge derart einzufrieden, dass ein gewolltes oder ungewolltes Betreten und Befahren von Bahngelände oder sonstiges Hineingelangen in den Gefahrenbereich der Bahnanlagen verhindert wird.
Es sei jederzeit zu gewährleisten, dass durch Bau, Bestand und Betrieb der geplanten Anlage keinerlei negative Auswirkungen auf die Sicherheit des Eisenbahnbetriebs entstehen können.
Bei der Planung von Lichtzeichen und Beleuchtungsanlagen habe der Bauherr sicherzustellen, dass Blendungen der Triebfahrzeugführer ausgeschlossen sind und Verfälschungen, Überdeckungen bzw. Vortäuschungen von Signalbildern nicht vorkommen.
Dach-, Oberflächen- und sonstige Abwässer dürften nicht auf oder über Bahngrund abgeleitet werden. Einer Versickerung in Gleisnähe könne nicht zugestimmt werden.
Künftige Aus- und Umbaumaßnahmen sowie notwendige Maßnahmen zur Instandhaltung und dem Unterhalt in Zusammenhang mit dem Eisenbahnbetrieb seien der Deutschen Bahn weiterhin zweifelsfrei und ohne Einschränkungen zu gewährleisten.
Würden bei einem Kraneinsatz Betriebsanlagen der DB überschwenkt, sei mit der DB Netz AG eine schriftliche Kranvereinbarung abzuschließen, die mindestens 4 – 8 Wochen vor Kranaufstellung bei der DB Netz AG zu beantragen ist. Auf eine ggf. erforderliche Bahnerdung wird hingewiesen. Der Antrag zur Kranaufstellung sei mit Beigabe der Stellungnahme der DB AG zum Vorhaben bei der DB Netz AG, Immobilienmanagement Süd, Richelstraße 1, 80634 München, z.H. Herrn Wolfgang Prokop, Tel.Nr.: 089/ 1308-72708 einzureichen. Generell sei auch ein maßstäblicher Lageplan (M 1: 1.000) mit dem vorgesehenen Schwenkradius vorzulegen.
Es wird darauf hingewiesen, dass auf oder im unmittelbaren Bereich von DB-Liegen-schaften jederzeit mit dem Vorhandensein betriebsnotwendiger Kabel, Leitungen oder Verrohrungen gerechnet werden muss. Auf die beigefügte Stellungnahme der DB Kommunikationstechnik wird verwiesen.
Einschub Stellungnahme DB Kommunikationstechnik GmbH:
Auskunft im Auftrag der DB Netz AG: Der angefragte Bereich enthalte keine Telekommunikationskabel und TK-Anlagen der DB Netz AG. Hinweis: Im näheren Umfeld verlaufe ein Kabeltrog mit 1 Lwl-Kabel. Es müsse ein Sicherheitsabstand zum Kabel von mind. 2 m eingehalten werden.
Auskunft im Auftrag der Vodafone GmbH: Der angefragte Bereich enthalte keine Kabel oder TK-Anlagen der Vodafone GmbH.
Bei Abbrucharbeiten sei die Staubentwicklung in Grenzen zu halten. Sie dürfe die freie Sicht im Bereich der Gleisanlagen nicht einschränken.
Bahngelände dürfe weder im noch über dem Erdboden überbaut werden. Grenzsteine seien vor Baubeginn zu sichern. Sie dürften nicht überschüttet oder beseitigt werden. Erforderlichenfalls seien sie zu Lasten des Bauherrn neu einzumessen und zu ersetzen.
Baumaterial, Bauschutt etc. dürften nicht auf Bahngelände zwischen- oder abgelagert werden. Lagerungen von Materialien entlang der Bahn seien so vorzunehmen, dass unter keinen Umständen Stoffe in den Gleisbereich (auch durch Verwehungen) gelangen.
Ein widerrechtliches Betreten und Befahren des Bahnbetriebsgeländes sowie sonstiges Hineingelangen in den Gefahrenbereich der Bahnanlagen sei gemäß § 62 EBO unzulässig und durch geeignete und wirksame Maßnahmen grundsätzlich und dauerhaft auszuschließen. Dies gelte auch während der Bauzeit.
Es wird darauf hingewiesen, dass auch das Eisenbahn-Bundesamt (EBA) im Rahmen der Fachanhörung direkt am Verfahren zu beteiligen sei. Die Anschrift laute: Eisenbahn-Bundesamt, Arnulfstraße 9 – 11, 80335 München.
Die späteren Anträge auf Baugenehmigung für den Geltungsbereich seien der Einwendungsführerin erneut zur Stellungnahme vorzulegen. Man behalte sich weitere Bedingungen und Auflagen vor.
Auf die Sorgfaltspflicht des Bauherrn wird verwiesen. Für alle zu Schadensersatz verpflichtenden Ereignisse, welche aus der Vorbereitung, der Bauausführung und dem Betrieb des Vorhabens abgeleitet werden und sich auf Betriebsanlagen der Eisenbahn auswirken könnten, könne sich eine Haftung des Bauherrn ergeben.
Um weitere Beteiligung am Bauleitplanverfahren wird gebeten.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die hier vorgebrachten Punkte sind wichtige Aspekte für die Bauumsetzung, können aber im BP nicht festgesetzt werden. Ein Hinweis darauf erscheint jedoch sinnvoll und sollte wie folgt aufgenommen werden:
„Im Rahmen der Baueingabe und der zugehörigen Nachbarbeteiligung hat der Bauwerber eine Abstimmung mit den betreffenden Fachstellen der Deutschen Bahn AG herbeizuführen, in der insbesondere zu den Punkten Erschütterungen/ Statik/ ggf. Anker unter Bahntrasse/ Abbruchvorgang/ Kranstellung/ Staubentwicklung/ allgemeine Unfallverhütung im Bahnbereich etc. Lösungen zu dokumentieren sind, die als Basis der Bauumsetzung dienen.“
Das Eisenbahn-Bundesamt wird in der zweiten Planauslegung mit gehört werden.
1.1.12 IHK für München und Oberbayern
Mit der Sondergebietsausweisung zur Errichtung eines Hotels mit 210 Zimmern sei man einverstanden.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
1.1.13 Amperverband Eichenau
Das im Betreff genannte Plangebiet habe bis vor ca. einem halben Jahr den diversen Nutzungen als Autowerkstätte mit Autohandel sowie als Wohnhaus, Fahrradladen und Imbiss gedient. Mit dem im Betreff genannten Bauleitverfahren werde für das Plangebiet nun eine geordnete städtebauliche Entwicklung angestrebt und Baurecht für einen Hotelneubau, die zugehörigen Nebennutzungen sowie bis zu zwei Betriebswohnungen geschaffen.
Das Plangebiet sei durch den öffentlichen Schmutzwasserkanal in der Landsberger Straße abwassertechnisch erschlossen und es seien zwei bestehende Grundstücksanschlusskanäle vorhanden (siehe beiliegenden Bestands-Lageplan Nr. 2-231117 – liegt der Verwaltung vor und kann dort eingesehen werden).
Im Zuge der Bebauung stimme man die Anschlussmöglichkeiten an den Schmutzwasserkanal mit dem/den Grundstückseigentümer/n ab. Auf Antrag erhielten die Grundstückseigentümer die Angaben zur Kanalanschlussstelle (Lage und Tiefe des Kanals, der Abzweige und ggf. der Anschlusskanäle). Antragsformulare für die Angaben zur Kanalanschlussstelle seien auch über das Internet unter „www.amperverband.de“ verfügbar und sollten rechtzeitig eingereicht werden, um eine termingerechte Herstellung der notwenigen Anschlusskanäle gewährleisten zu können.
Sofern der/die Grundstückseigentümer zur besseren schmutzwassertechnischen Erschließung neuer Gebäude zusätzliche Anschlusskanäle wünschten, könnten diese gegen Kostenersatz erstellt werden.
Werden im Zuge der Neubauten die vorhandenen Grundstücksentwässerungsanlagen vorübergehend oder vollständig außer Betrieb genommen bzw. beseitigt, sei der verbleibende Anschlusskanal zum öffentlichen Sammelkanal fachgerecht zu trennen und dicht zu verschließen, damit kein Bodenmaterial in den Anschlusskanal eindringe, welches mitunter zu einer Verlegung des öffentlichen Schmutzwasserkanals führen könne.
Bei Neupflanzungen von Bäumen sei ein Abstand zu bestehenden Ver- und Entsorgungsleitungen von 2,50 m einzuhalten. Andernfalls seien entsprechende Schutzmaßnahmen einzuplanen. Hinweise seien auch im DWA-Regelwerk zu finden.
Abschließend verweise man auf das eigene nach dem Trennsystem aufgebaute Entwässerungsverfahren mit der Folge, dass den Kanälen nur Schmutzwasser aber kein Niederschlags- oder Grundwasser zugeleitet werden dürfe.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Dies wird zur Kenntnis genommen. Die Punkte Freihaltung bestehender Ver- und Entsorgungsleitungen und Entwässerung im Trennsystem sollten noch unter die Planhinweise aufgenommen werden.
1.1.14 Bayernwerk Netz GmbH
Aus den Unterlagen sei zu entnehmen, dass das Gebiet als sonstiges Sondergebiet – Hotel festgesetzt werde. Es solle ein Hotelneubau mit zugehörigen Nebennutzungen und bis zu zwei Betriebswohnungen entstehen.
Die Bestandsgebäude seien derzeit noch an das Netz des Stromnetzbetreibers angeschlossen. Bevor mit den Abrissarbeiten der Gebäude begonnen werde, müssten die Stromanschlüsse und die Anschlusskabel der Bestandsgebäude still gelegt werden. Dazu möge man sich bitte rechtzeitig an das firmeneigene Netzcenter in Taufkirchen wenden.
Für den zu erwartenden Stromanschluss des Neubaus (Hotel mit ca. 210 Betten und Gastronomie) sei eine Verlegung einer neuen Anschlussleitung entsprechend des angemeldeten Leistungsbedarfs von der bestehenden Transformatorenstation bei Haus 68 notwendig. Eventuell müssten auch Teile der bestehenden Straßenbeleuchtungsanlage und der Verteilerschrank versetzt werden.
Man habe die Aufstellung des Bebauungsplanes „Sondergebiet Hotel an der Landsberger Straße" ohne Einwände zur Kenntnis genommen.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Dies wird zur Kenntnis genommen. Die Erschließung des Grundstücks mit Elektrizität ist demnach gesichert; Anschluss- und Versorgungsdetails sind bei der Baurealisierung zwischen Bauherrschaft und Versorgungsunternehmen zu klären.
1.1.15 Energie Südbayern GmbH
Im Bereich des Bebauungsplanes befinde sich eine Erdgas-Mitteldruckleitung der Energienetze Bayern/ Energie Südbayern.
Einen Übersichtslageplan habe man beigefügt (liegt der Verwaltung vor und kann dort eingesehen werden).
Man bitte um Beachtung:
- Leitungstrassen seien von Bebauungen und Baumbepflanzung freizuhalten.
- Bei der Gestaltung von Pflanzgruben müssten die Regeln der Technik eingehalten werden. Diese beinhalten, dass genügend Abstand zu den eigenen Versorgungsleitungen eingehalten wird oder ggf. Schutzmaßnahmen erforderlich sind.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die Notwendigkeit der Aufnahme eines Hinweises zur Freihaltung von Ver- und Entsorgungsleitungen in die Planunterlagen wird ebenso gesehen (siehe Abwägung unter Nr. 1.1.13). Ergänzend ist auch ein Hinweis zur Gestaltung von Pflanzgruben im gewünschten Sinne aufzunehmen.
1.1.16 Bayernets GmbH
Aufgrund rechtlicher Vorgaben sei das Netz der Bayerngas GmbH auf die bayernets GmbH übertragen worden. Im Geltungsbereich des o.g. Bebauungsplanes – wie in den von der Gemeinde übersandten Planunterlagen dargestellt – lägen keine Anlagen der bayernets GmbH. Aktuelle Planungen der bayernets GmbH würden hier ebenfalls nicht berührt.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
1.1.17 Vodafone Kabel Deutschland GmbH
Die Einwendungsführerin teilt mit, dass sie gegen die von der Gemeinde geplante Maßnahme keine Einwände geltend mache. Im Planbereich befänden sich Telekommunikationsanlagen des Unternehmens. Bei objektkonkreten Bauvorhaben im Plangebiet würde man dazu eine Stellungnahme mit entsprechender Auskunft über den eigenen vorhandenen Leitungsbestand abgeben.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
1.1.18 Deutsche Telekom Technik GmbH
Gegen die o.a. Aufstellung des Bebauungsplanes bestünden seitens der Telekom Deutschland GmbH keine Einwände. In Vollmacht der Telekom Deutschland GmbH handele und äußere sich die Deutsche Telekom Technik GmbH.
Im Bereich des Plangebiets sei bereits eine Telekommunikationsinfrastruktur vorhanden. Im Plangebiet befänden sich Telekommunikationsanlagen der Telekom Deutschland GmbH. Es handele sich dabei u.a. um die Hauszuführungen für die ggf. noch bestehenden Gebäude auf Fl.Nr. 1704/57 und 1704/6. Nach der Kündigung aller Anschlüsse durch die Kunden könnten diese Telekommunikationsanlagen problemlos entfernt werden.
Für den rechtzeitigen Ausbau des Telekommunikationsnetzes sowie der Koordinierung mit dem Straßenbau und den Baumaßnahmen anderer Leitungsträger sei es unbedingt erforderlich, dass Beginn und Ablauf der Erschließungsmaßnahmen bzw. die Anbindung neuer Gewerbebauten der
Deutschen Telekom Technik GmbH
T NL Süd, PTI 25, Bauherrenberatung
Blutenburgstr.1
80636 München
so früh wie möglich, mindestens 6 Monate vorher schriftlich angezeigt würden.
1 Lageplan mit den eigenen eingezeichneten Telekommunikationsanlagen sei beigefügt (liegt der Verwaltung vor und kann dort eingesehen werden). Die in "rot" gekennzeichneten Linien befänden sich in Bauausführung bzw. in Planung. Die „rot“ schraffierten Linien seien ohne Aufgrabung.
Um Beachtung wird gebeten: Der übersandte Lageplan sei nur für Planungszwecke geeignet, ansonsten sei er unverbindlich. Bei allen Grabungen am oder im Erdreich seien die Pläne der Einwendungsführerin anzufordern und die Kabelschutzanweisung unbedingt zu beachten.
Um weitere Beteiligung am Planverfahren wird gebeten.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Dies wird zur Kenntnis genommen. Die Erschließung des Grundstücks mit Telekommunikation ist demnach gesichert; Anschluss- und Versorgungsdetails sind bei der Baurealisierung zwischen Bauherrschaft und Versorgungsunternehmen zu klären.
1.1.19 Gemeinde Weßling
Die Einwendungsführerin hat in ihrer Sitzung des Grundstücks- und Bauausschusses vom 14.11.2017 im Rahmen der Nachbarbeteiligung über die zugesandten Planunterlagen beraten und folgenden Beschluss gefasst:
„Die Gemeinde Weßling bedankt sich für die Beteiligung am Verfahren zum Bebauungsplan "Sondergebiet Hotel an der Landsberger Straße" für den Bereich der FI.Nrn. 1704/57, 1704/6 und 3103 Tfl. (Landsberger Straße), jeweils Gemarkung Gilching.
Die Planung in der Fassung vom 16.10.2017 wird zur Kenntnis genommen.
Einwände, Bedenken, Hinweise oder Anregungen sind nicht angezeigt.“
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
1.1.20 Gemeinde Gilching, SG Klimaschutz und Umwelt
Bei der Gestaltung der Zufahrten sei darauf zu achten, dass der querende Radverkehr des Zweirichtungsradweges gut wahrnehmbar ist.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Wie bereits durch die Untere Verkehrsbehörde des Landratsamtes gefordert, soll auf dem bestehenden Radweg im Bereich zukünftiger Grundstückszufahrten eine optische Markierung aufgebracht werden, wie sie dort in Teilen bereits vorhanden ist.
1.1.21 Gemeinde Gilching, SG Bauordnung
Zum einen fehle im Plantextteil die Festsetzung der Geltung der gemeindlichen Fahrradabstellplatzsatzung und zum anderen in der Planzeichnung die zugehörige Fahrradabstellfläche.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die Geltung der gemeindlichen Fahrradabstellplatzsatzung ist auch für vorliegenden BP vorgesehen und sollte daher noch festgesetzt werden. Eine diesbezügliche Flächendarstellung in der Planzeichnung ist nicht zwingend erforderlich, die konkrete Situierung ist dann Bestandteil des Bauantragsverfahrens. Nr. IV. 2. der Satzung fordert, dass Abstellplätze in der Nähe des Eingangsbereiches der Anlage angeordnet und von der öffentlichen Verkehrsfläche aus leicht zugänglich und verkehrssicher erreichbar sein müssen.
Die Regelungen zu den maximalen Flächen für Dachaufbauten auf dem Terrassengeschoss in den Festsetzungen A 5 e) und A 8 e) divergieren und sollten aufeinander abgestimmt werden.
Es sollte eine Festsetzung dazu getroffen werden, ob Solaranlagen aufgeständert werden dürfen, da sich dies evtl. auf die festgesetzte max. zulässige Wandhöhe auswirke.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Siehe zugehörige Abwägung unter Nr. 1.1.1.
In der Begründung ist zum einen von 210 Betten und zum anderen von 210 Zimmern die Rede. Dies sollte noch korrigiert werden.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Dies ist auf 210 Betten zu berichtigen.
1.2 Bürger und Sonstige:
Von Bürgern oder Sonstigen wurden keine Einwendungen vorgebracht.
2. Sollte der Haupt- und Bauausschuss den vorstehenden Abwägungsvorschlägen folgen, wären die Planunterlagen entsprechend zu überarbeiten und gem. § 13 a Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 13 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 2. Halbsatz und Nr. 3 2. Halbsatz BauGB erneut öffentlich auszulegen.
