Der Gemeinderat Gilching hat in seiner Sitzung vom 04.12.2018 den Aufstellungs-, Billi-gungs- und Auslegungsbeschluss für den Bebauungsplan Pollinger Straße/Schäftlarner Weg beschlossen.
Die Planunterlagen zur Aufstellung des Bebauungsplanes „Pollinger Straße/Schäftlarner Weg für die Grundstücke Flurnummern 1299/5, 1299/6, 1299/12 und Teilfläche aus Fl.Nr. 1303, Gemarkung Gilching, in der Fassung vom 04.12.2018 lagen in der Zeit vom 20.12.2018 bis einschließlich 22.01.2019 öffentlich aus.
Folgende Einwendungen wurden vorgebracht:
1. Träger öffentlicher Belange
1.1 Landratsamt Starnberg
1.1.1 Kreisbauamt
1.1.1.1 Es wird vorgeschlagen, in der Präambel klarzustellen, dass die in dem Geltungsbereich bereits existierenden Bebauungspläne „Ortszentrum“, „Nr. 5 Römerstraße“, „3. Änderung Ortszentrum“ und „13. Änderung Ortszentrum“ aufgehoben werden.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Dem Vorschlag sollte nicht gefolgt werden.
Auf Seite 1 der Satzung wird darauf hingewiesen, dass dieser Bebauungsplan alle bisherigen Bebauungspläne in diesem Bereich aufhebt. In der Begründung wurde am Anfang ausführlich und detailliert darauf hingewiesen.
In der „Präambel“ wird auf Gesetzesgrundlagen und Fundstellen hingewiesen.
Eine Nennung bei der umfangreichen und sehr komplexen „Präambel“ wird nicht als Vorteilhaft und zielführend gesehen. Vielmehr als ein Übermaß an Informationen, an einer eh schon sehr unüberschaubaren Aneinanderkettung von Paragraphen.
Der vom Landratsamt Starnberg genannte Bebauungsplan „Nr. 5 Römerstraße“ existiert nicht. Es wird der Bebauungsplan Römerstraße vom 03.11.1955 gemeint sein. Diesen sollte man unter Punkt 7 der Begründung noch ergänzen.
Punkt 7.1.1 der Begründung sollte künftig wie folgt lauten:
„Das Gebiet liegt im Ortszentrum von Gilching.
Das Gebiet wurde bereits durch folgende Bebauungspläne überplant:
- Bebauungsplan Römerstraße vom 03.11.1955
- Bebauungsplan „Ortszentrum“, in der Fassung vom 15.04.1986
- Bebauungsplan „Ortszentrum“, 3. Änderung in der Fassung vom 13.09.1994
- Bebauungsplan „Ortszentrum“, 13. Teiländerung in der Fassung vom 01.08.2005
Diese bisherigen Planungen werden durch den neuen Bebauungsplan aufgehoben.“
1.1.1.2 Festsetzungen 2.2.3 und 2.2.4: Sofern hinsichtlich des Messpunktes darauf Bezug genommen wird, dass die Wandhöhe „gemessen vom höchsten Punkt entlang der Pollinger Straße“ ist dies zu unbestimmt. Vielmehr sollte auf einen konkreten Messpunkt, z.B. Kanaldeckel, auf dem Grundstück festgesetzt werden. Es ist zu empfehlen, dass zur Wandhöhe neben dem tiefsten Messpunkt auch eine Erläuterung zum höchsten Messpunkt vorgenommen wird, ggf. durch eine schematische Erläuterung der Festsetzungen zu den Wandhöhen.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Dem Vorschlag sollte gefolgt werden.
Als Messpunkt sollte die Mitte der Baugrundstücksbreite an der Straßenbegrenzungslinie festgelegt werden. Hier wurde durch ein Vermessungsbüro 560,16 m ü. NN gemessen.
Festsetzung 2.2.3 sollte künftig wie folgt lauten:
WH 11,45 m Maximal zulässige Wandhöhe gemessen vom unter Ziffer 2.2.5 festgesetzten Messpunkt
Festsetzung 2.2.4 sollte künftig wie folgt lauten:
WH DT 13,75 m Die Wandhöhe des Dachterrassengeschosses darf max. 13,75 m betragen gemessen vom unter Ziffer 2.2.5 festgesetzten Messpunkt
Neu:
Festsetzung 2.2.5 Messpunkt für die Wandhöhen gem. Ziffern 2.2.3 und 2.2.4
560,15 m ü. NN
Die schematische Erläuterung zu den Festsetzungen der Wandhöhen sollte in der Begründung unter Punkt 7.3.4 eingefügt werden.
1.1.1.3 Die Abgrenzung der unterschiedlichen Vollgeschosse und Wandhöhen ist durch ein geeignetes Planzeichen vorzusehen. Die Wandhöhen können auch durch textliche Festsetzung an die jeweilige Anzahl der Vollgeschosse gekoppelt werden. Die wäre nicht notwendig, wenn man davon ausgeht, dass Baugrenzen die unterschiedliche Höhenstaffelung regeln sollten. Diese Baugrenzen als auch die Baugrenze DT sind jedoch in der Planzeichnung nicht eindeutig erkennbar, da keine vergleichbare blaue Linie wie bei den übrigen Baugrenzen gezogen wurde. Die Abgrenzung zwischen der zwei- und dreigeschossigen Bebauung zur Pollinger Straße ist nicht geregelt, da die dargestellte Baulinie nur für das EG gilt.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Der Anregung sollte gefolgt werden.
Unter Festsetzung 2.3 sollten die Baulinien und Baugrenzen wie folgt dargestellt werden:
2.3.1 Baulinie Erdgeschoss
2.3.2 Baulinie Obergeschosse
2.3.3 Baulinie Dachterrassengeschoss
2.3.4 Baugrenze Erdgeschoss und Obergeschosse
2.3.5 Baugrenze Dachterrassengeschoss
Somit ist die Planzeichnung gut lesbar und die Baulinien und Baugrenzen eindeutig erkennbar.
1.1.1.4 Weiterhin stellt sich die Frage welches städtebauliche Konzept hinsichtlich der Bauweise, z.B. Zulassung einer Hausgruppe, die Gemeinde verfolgt. Hiervon abhängig ist auch die Festsetzung 2.3.3, da bei z.B. Haugruppen Abstandsflächen zwischen den Gebäuden nicht anfallen und damit die Anordnung der Abstandsflächen (unter Berücksichtigung der bisherigen Grundstücksgrenzen) ins Leere läuft. Gegenüber dem Grundstück Fl. Nr. 1299/4 könnte es zwar hinsichtlich der vermassten Abstände der Baugrenzen (Problematik vgl. oben) nicht zu Abstandflächenproblemen kommen, da die volle Wandhöhe immer eingehalten wird. Da aber der geplante öffentliche Fuß- und Radweg in diesen Abständen liegt und nur zur Hälfte auf die Abstandsflächen angerechnet werden kann, wird es Probleme mit der Ausnutzung der Bauräume bzw. der zulässigen Höhen geben. Unabhängig davon stellt sich die Frage, ob Art. 6 Abs. 5 Satz 3 Halbsatz 2 BayBO die geeignete bzw. zulässige Rechtsgrundlage für die angestrebte Regelung ist.
Um eine möglichst hohe Rechtssicherheit zu erlangen und im Vollzug des Bebauungsplans unnötige Auslegungsdiskussionen zu vermeiden, empfehlen wir die städtebaulichen Zielvorstellungen der Gemeinde mithilfe der „Standardfestsetzungen“ zu bewältigen. Soweit für uns das städtebauliche Konzept erkennbar ist, könnte man u.E. auf die geschossweise Baugrenzen (zur Abtrennung unterschiedlicher Nutzungskennziffern steht die sog. Perl-schnur zur Verfügung) sowie auf das Planzeichen 2.3.3 verzichten. Gerne stehen wir für ein diesbezügliches, gemeinsames Gespräch zur Verfügung.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Dem Hinweis sollte gefolgt werden.
Die Festsetzung 2.3.3 „Die Geltung des Art. 6 BayBO wird angeordnet“, sollte gestrichen werden.
Auf die Festsetzung der Abstandflächen gem. Art. 6 BayBO sollte verzichtet werden, um eine Schlechterstellung gegenüber dem angrenzenden Bestand zu vermeiden. So kann eine Gleichstellung hinsichtlich der Gebäudehöhen im Verlauf des Straßenzugs erreicht werden, da auch die Bebauungspläne benachbarter Gebäude von der Festsetzung des Art. 6 BayBO absehen.
Das Nachbarrecht bleibt gewahrt. Im allgemeinen Wohngebiet in Richtung Flurstück 1299/4 sind die Baugrenzen so festgesetzt, dass die Vorgabe des Abstandsflächenrechts (1 H zur Grundstücksgrenze) eingehalten wird.
Die geplante Bebauung zeigt sparsamen Umgang mit Grund und Boden, vor allem eine optische Wahrung des bereits in weiten Bereichen realisierten Ortszentrums.
1.1.1.5 Festsetzung 2.4.1: Der festgesetzte Bauraum kollidiert teilweise mit dem Schutzbereich von gemäß 4.3.1 zu erhaltenden Bäumen. Wir weisen darauf hin, dass in vergleichbaren Konstellationen bei maximaler Ausschöpfung des Bauraums der jeweils festgesetzte Baum letztlich oftmals nicht erhalten werden konnte. Derzeit lässt der Bebauungsplan nicht erkennen, ob im Zweifelsfalle der Bauraum oder der Baumschutz Vorrang haben soll.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
Die Bäume, die sich auf den Baugrundstücken befinden wurden durch den Energie- und Umweltbeauftragten der Gemeinde Gilching im Sommer 2018 begutachtet. Zwei Bäume wurden für erhaltenswert erachtet. Eine erneute Begutachtung Ende Februar 2019 ergab, dass diese Bäume große Schnittwunden sowie Faulstellen aufweisen. Es sollte von einer Festsetzung „zu erhaltende Bäume“ Abstand genommen werden und eine Festsetzung „zu pflanzende Bäume“ aufgenommen werden.
Die Festsetzung 2.4 sowie 2.4.1 sollten ersatzlos gestrichen werden.
Festsetzung 4.3 Grünordnung sollte künftig wie folgt lauten:
4.3 Grünordnung
4.3.1 Je 200 m² angefangener Grundstücksfläche ist ein heimischer Laubbaum mindestens 2. Wuchsordnung zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Für die Hälfte der zu pflanzenden Bäume können alternativ für je einen Baum zwei Obstbäume in Hochstammqualität angerechnet werden.
4.3.2 Für Neupflanzungen gem. Ziffern 4.3.1 sind ausschließlich heimische standortgerechte und autochthone Bäume zu verwenden, die Mindestpflanzgröße beträgt 16 cm Stammumfang in 1 m Höhe, 3 x verpflanzt. Die Pflanzung der neu zu pflanzenden Gehölze ist spätestens in der auf die Nutzungsaufnahme der Gebäude oder Gebäudeteile bzw. auf die Fällung der zu ersetzenden Bäume folgende Vegetationsperiode durchzuführen.
4.3.3 Nicht befestigte Flächen sind gärtnerisch zu begrünen und pflegen.
4.3.4 Soweit es die Nutzung zulässt, sind Stellplätze, Zufahrten, Wege mit wasserdurchlässigen Belägen zu versehen.
4.3.5 Flachdächer, die nicht mit Photovoltaikanlagen belegt sind, sind zu begrünen.
1.1.1.6 Festsetzung 2.6.5: Die Angaben zur festgesetzten Perlenschnurlinie könnten noch zusätzlich zu den Baugebieten durch ein eigenes Planzeichen dahingehend präzisiert werden, dass es sich um die Abgrenzung von Teilbereichen mit verschiedenen Wandhöhen handelt. Vgl. dazu auch oben unter Nummer 3.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
Durch die Perlenschnurlinie wird nur die Art der baulichen Nutzung (§§ 1 bis 15 BauNVO), hier MI/WA, festgesetzt (künftig Festsetzung 2.5.6).
1.1.1.7 Festsetzung 4.1.3: Wir gehen davon aus, dass mit dieser Festsetzung jegliche Überschreitungsmöglichkeiten ausgeschlossen werden sollten. Dies halten wir rechtlich für unzulässig, da die Regelungen in § 23 Abs. 2 Satz 2 bzw. § 23 Abs. 3 Satz 2 BauNVO als sog. gesetzliche Ausnahme nicht zur Disposition der Gemeinde stehen. Es können lediglich weitere Ausnahmen (jeweiliger Satz 3 der o.g. Vorschriften), im Sinne einer Erweiterung der Ausnahmen, hinzugefügt werden.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
Festsetzung 4.1.3 sollte wie folgt geändert werden:
„Die Baulinie für die Obergeschosse erlaubt kein Vor- oder Zurücktreten von Gebäudeteilen, auch nicht in geringfügigem Ausmaß.“
Die Festsetzungen der Baulinien an der Pollinger Straße werden von den alten Bebauungsplänen aufgenommen. Das der Baukörper ab dem 1. Obergeschoss optisch in den Straßenraum ragt ist eine ganz bewusste architektonische und städteplanerische Absicht. Daher sind weitere, über die Baulinie der Obergeschosse hinausragende Bauteile nicht zulässig. Ziel ist es, hier eine geradlinige und klare Fassadengestaltung zu gewährleisten, die einen optischen Ruhepol in der Fassadenlandschaft der Umgebungsbebauung schafft.
1.1.1.8 In der Satzung unter Ziff. 6 „Verfahrensvermerke“ mangelt es an entsprechenden Erläuterungen.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
6. Verfahrensvermerke
1. Der Gemeinderat hat in seiner Sitzung vom 04.12.2018 den Aufstellungs-, Billigungs- und Auslegungsbeschluss für den Bebauungsplan Pollinger Straße/Schäftlarner Weg gefasst. Der Beschluss wurde am 12.12.2018 durch Veröffentlichung im Amtsblatt ortsüblich bekannt gemacht.
2. Die öffentliche Auslegung gem. § 13a Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 13 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 2. Halbsatz und Nr. 3 2. Halbsatz BauGB zum Entwurf des Bebauungsplanes i.d.F.v. 04.12.2018 einschließlich Begründung fand in der Zeit vom 20.12.2018 bis einschließlich 22.01.2019 statt.
3. Die erneute öffentliche Auslegung gem. § 13a Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 13 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 2. Halbsatz und Nr. 3 2. Halbsatz BauGB zum Entwurf des Bebauungsplanes i.d.F.v. 2019 einschl. Begründung fand in der Zeit vom 2019 bis einschließlich 2019 statt.
4. Die Gemeinde Gilching hat mit Beschluss des Haupt- und Bauausschusses vom 2019 den Bebauungsplan i.d.F.v. 2019 einschl. Begründung gem. § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung beschlossen.
Gemeinde Gilching, den
Siegel
Manfred Walter/ 1. Bürgermeister
5. Ausgefertigt
Gemeinde Gilching, den
Siegel
Manfred Walter/ 1. Bürgermeister
6. Der Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan wurde gem. § 10 Abs. 3 Satz 1 2. Halbsatz BauGB am 2019 durch Veröffentlichung im Amtsblatt ortsüblich bekannt gemacht. Dabei wurde auf die Rechtsfolgen der §§ 44 und 215 BauGB sowie auf die Einsehbarkeit des Bebauungsplanes hingewiesen. Damit trat der Bebauungsplan i.d.F.v. 2019 in Kraft.
Gemeinde Gilching, den
Siegel
Manfred Walter/ 1. Bürgermeister
1.1.1.9 In einem beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB ist § 4c BauGB nicht anzuwenden, so dass in der Präambel die Vorschrift des § 4c BauGB nicht aufzuführen ist.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
Der Schreibfehler 4c wird auf 4a korrigiert.
Die erste Zeile der „Präambel“ sollte künftig wie folgt lauten:
„Die Gemeinde Gilching erlässt gemäß §§ 1 bis 4a, 8 bis 10a und 13 bis 13a des“
1.1.1.10 Was ist in 2.3.3 mit dem Begriff „…ist als Terrassengeschoss auszubilden“ über die Regelungsinhalte der übrigen Festsetzungen intendiert.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
Festsetzung 2.2.4 Satz 1 „Das vierte Geschoss ist als „Terrassengeschoss“ auszubilden“, sollte ersatzlos gestrichen werden. Aufgrund der Festsetzungen erübrigt sich dieser Satz.
1.1.1.11 Wir empfehlen anhand eines Rechenbeispiels in der Begründung zu erläutern, wie die „Überschreitungsmöglichkeit“ der in der Begründung bereits angedachten Differenz aus der in 2.2.2 festgesetzten GRZ von 0,8 und der auf S. 15 der Begründung ermittelten GRZ (ohne Überschreitungsmöglichkeit) von 0,39 in der Planung zu verwenden ist.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
„Unter Punkt 7.3.4 sollte folgende Überschreitungsmöglichkeit dargestellt werden.
Überschreitungsmöglichkeit nach BauNVO:
|
|
Grundstücksfläche
|
Fläche, maximal möglich
|
GRZ
|
|
|
1.303 m²
|
1.042 m²
|
0,8
|
|
Rechen- exempel
|
|
1.042 m² abzgl. 596 m² = 446 m²
|
Zusätzlich zu den über das Baufenster festgesetzte Fläche wäre eine max.
Überschreitungsmögl ichkeit von 446 m² möglich
|
Die Fläche für die Überschreitungsmöglichkeit ist bewusst großzügig festgesetzt, damit eine gewisse planerische Freiheit bleibt.“
1.1.2 Immissionsschutz
1.1.2.1 Auf Grundlage der Verkehrsuntersuchung zum Neubaugebiet „Gilchinger Glatze“ von Professor Dr.-Ing. Harald Kurzak vom 25.01.2017 wurden die Lärmimmissionen an der straßennächsten Fassade überschlägig berechnet. Die Orientierungswerte der DIN 18005 für MI können tags und nachts eingehalten werden. Auch für das zurückgesetzte WA werden die Orientierungswerte unterschritten. Passive Schallschutzmaßnahmen (Schalldämm-Maße, Lüftungseinrichtungen für Schlaf- und Kinderzimmer) sind daher nicht erforderlich.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Der Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
1.1.2.2 Bei dem Spielplatz auf Fl.Nr. 1290/10 handelt es sich um eine private Spielfläche. Zwar rückt die geplante Bebauung näher an den Spielplatz heran, die Immissionen der spielenden Kinder sind jedoch sozialadäquat und insofern hinzunehmen.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
1.1.2.3 Die Anordnung der Tiefgaragenausfahrt ist hinsichtlich der Blendwirkung der ausfahrenden Fahrzeuge ungünstig, da die Ausfahrt direkt auf die Fassade des gegenüberliegenden Gebäudes gerichtet ist. Durch den Neigungswinkel der Scheinwerfer auf der Rampe können so direkt die Fenster des Gebäudes bestrahlt werden. Da eine Umplanung in vorliegendem Fall schwierig erscheint, wird der Gemeinde empfohlen, wenigstens folgende Festsetzung in den Bebauungsplan aufzunehmen:
„Bei der Planung der Tiefgaragenausfahrt ist durch entsprechende Maßnahmen (z.B. Zurückversetzen der Rampe, Anbringen eines Blendschutzes, etc.) darauf zu achten, dass es zu keinen Blendwirkungen an Fenstern schutzwürdiger Räume auf der gegenüberliegenden Fassade kommt.“
Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Dem Vorschlag sollte gefolgt werden.
Unter Punkt 4) Festsetzungen durch Text sollte Punkt 4.2 Stellplätze, Garagen um zwei Punkte ergänzt werden:
4.2.2
„Bei der Planung der Tiefgaragenausfahrt ist durch entsprechende Maßnahmen (z.B. Zu-rückversetzen der Rampe, Anbringen eines Blendschutzes, etc.) darauf zu achten, dass es zu keinen Blendwirkungen an Fenstern schutzwürdiger Räume auf der gegenüberlie-genden Fassade kommt.“
4.2.3
„Es gilt die Kfz-Stellplatzsatzung der Gemeinde Gilching (Fassung 17.05.2010) sowie die Fahrradabstellplatzsatzung der Gemeinde Gilching (Fassung 24.04.2007).
1.1.2.4 Hinsichtlich der Lärmimmissionen wird empfohlen, folgende Festsetzung in den Bebauungsplan aufzunehmen:
„Decken und Wände im überbauten Teil der Tiefgaragenrampe sind bis auf eine Tiefe von 6 m schallabsorbierend auszukleiden (= 0,7 bei 500 Hz). Dies kann z.B. durch die Aufbringung von Rauputz erfolgen.“
Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
Unter 4.2.1, Festsetzungen durch Text, ist diese Festsetzung schon vorhanden.
1.1.2.5 Aktuelle Messungen an Zu- und Abluftöffnungen von Großtiefgaragen ergaben hohe Konzentrationen an Benzol, Ruß und Stickstoff in der Luft. Für die als krebserzeugend eingestuften Stoffe Benzol und Ruß wurden Werte ermittelt, bei denen vor allem bei einer langandauernden Einwirkzeit gesundheitliche Schäden nicht ausgeschlossen werden können. Dies trifft z.B. auf Anwohner zu, bei denen die Schadstoffe entweder über naheliegende Be- und Entlüftungsöffnungen der Tiefgarage über die Fenster in die Wohnungen gelangen oder bei im Hause liegenden Tiefgaragen auch durch nicht dicht schließende Türen und Treppenhäuser. Zu beachten ist bei mechanisch belüfteten Tiefgaragen, dass sich in Zeiten, in denen die Entlüftung ausgeschaltet ist, eine natürliche Lüftung einstellt. Abhängig von den Luftdruckverhältnissen kann dann durch die Zuluftöffnungen die Tiefgaragenluft entweichen.
Daher wird der Gemeinde empfohlen, einen Hinweis in den Bebauungsplan aufzunehmen, dass bei der Planung der Tiefgaragen darauf zu achten ist, dass die Lüftungsöffnungen der Tiefgaragen sowie die Öffnung der Zufahrtsrampe mindestens 5 m von Fenstern, Terrassen oder Spielbereichen entfernt angeordnet werden.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Der Empfehlung sollte gefolgt werden.
Festsetzung 4 sollte um Punkt 4.2.4 ergänzt werden:
„Lüftungsöffnungen der Tiefgaragen müssen mindestens 5 m von Fenstern, Terrassen angeordnet werden“.
Um dem Nachbarschutz zu Fl.Nr. 1299/4 Rechnung zu tragen, wurde die Fläche für die Tiefgarage, unterirdische Gebäudeteile nur bis zum Fußweg festgesetzt.
1.1.2.6 - Ziffer 7.2.4 der Begründung
Es wird darauf hingewiesen, dass über die immissionsschutzfachliche Prüfung der Gebietsfestsetzungen im Flächennutzungsplan hinaus eine Berücksichtigung des Immissionsschutzes auf der Ebene des Bebauungsplanes selbstverständlich immer relevant ist, da sich aufgrund von Verkehrslärm, gewerblichen Nutzungen, o.ä. kon-krete Probleme ergeben können, auch wenn die Zuordnung der Flächen an sich kein Problem darstellt.
Im vorliegenden Bebauungsplan wurden Festsetzungen zur Ausführung der Tiefga-ragenzufahrt empfohlen, um schädliche Umwelteinwirkungen in der Nachbarschaft zu vermeiden.
Wir bitten, die Begründung entsprechend zu überarbeiten.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
Die Begründung sollte unter Punkt 7.2.4 wie folgt geändert werden:
7.2.4 Natur-, Immissions- und Denkmalschutz
Der Immisionsschutz ist - wie auch bereits bei den Gebietsfestsetzungen über den
Flächennutzungsplan berücksichtigt - ausreichend gewährleistet, da
- im Mischgebiet die entsprechenden Orientierungswerte der DIN 18005 tags und
nachts eingehalten werden können (Grundlage ist die Verkehrsuntersuchung zum
Neubaugebiet “Gilchinger Glatze“ von Professor Dr.-Ing. Harald Kurzak vom
25.01.2017)
- das allgemeine Wohngebiet gegenüber der verkehrs- und lärmintensiven Pollinger
Straße zurückversetzt wurde und hinter dem Mischgebiet liegt. So können auch
hier die entsprechenden Orientierungswerte tags wie nachts eingehalten werden.
- besondere Maßnahmen zur Minimierung der Immissionen durch die Tiefgarage
ergriffen werden:
o schallabsorbierende Auskleidung des überbauten Teils der Tiefgarage
o bauliche Vorkehrungen bei der Tiefgaragenausfahrt zur Verhinderung von
Blendeffekten durch ausfahrende Fahrzeuge.
o Mindestabstand von 5 Metern von Lüftungsöffnungen zu Fenstern und
Terrassen, um Beeinträchtigungen durch gesundheitsschädliche
Bestandteile der Abluft zu reduzieren.
Immissionen durch spielende Kinder auf dem privaten Spielplatz auf Flurnummer
1290/10 dagegen sind sozialadäquat und somit hinzunehmen.
Die Belange des Naturschutzes sind durch die Festsetzung 4.3 Grünordnung
berücksichtigt.
Bodendenkmäler, die bei der Verwirklichung des Vorhabens zutage kommen, sind
gemäß Art. 8 DSchG unverzüglich dem Landesamt für Denkmalpflege zu melden.
Das Gebiet liegt nicht in einer Wasserschutzzone.
1.1.3 Straßenverkehrsbehörde
Die verkehrliche Erschließung der Plangrundstücke erfolgt über das bestehende Ortsstraßennetz, direkt angrenzend sind Pollinger Straße, Schäftlarner Weg sowie die Wegefläche auf Fl.Nr. 1290/20. Es besteht Einvernehmen mit der vorliegenden Planung. Qualifizierte Straßen sind von den Planungen nicht direkt betroffen. Nachfolgend lediglich einige Hinweise:
Laut Angaben im Plan ist beabsichtigt, an der Westgrenze von Grundstück Fl.Nr. 1299/12 eine Verkehrsfläche gewidmet als Eigentümerweg zu etablieren. Wir weisen in diesem Zusammenhang auf die Regelungen des Art. 6 BayStrWG zur Widmung sowie des Art. 53 BayStrWG zum Eigentümerweg hin. Insbesondere ist vor Widmung die schriftliche Zustimmung der Privateigentümer/in hierzu einzuholen.
Die Zufahrt zur geplanten Tiefgarage dürfte in der Lage in etwa der aktuell bereits bestehenden Zufahrt zum Grundstück 1299/12 entsprechen. Es wird empfohlen, vor der TG-Einfahrt entsprechend Stauraum (ca. 5 m) auf dem Privatgrundstück einzuplanen, um mögliche Behinderungen für den Verkehr auf der Pollinger Straße zu minimieren. Auch auf die Freihaltung ausreichender Sichtfelder bei der Einfahrt in die Pollinger Straße sollte geachtet werden (Parkplätze im Zuge der Pollinger Straße rechts und links der Zufahrt, Bewuchs nur als Hochstämme).
Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.
Vom Eigentümer liegt die schriftliche Zustimmung vor, dass die Flächen öffentlich gewidmet werden dürfen.
Entsprechender Stauraum vor der TG-Einfahrt wurde im Plan bereits eingezeichnet.
1.1.4 Gesundheitsamt
Die Ver- und Entsorgung wird u.a. auch in der Begründung zum Bebauungsplan geregelt. Eine entsprechende Müllentsorgung bei allen Gebäuden wird vorausgesetzt.
Soweit uns bekannt, befinden sich derzeit o.g. Flurnummern weder in einem bestehenden noch in einem geplanten Wasserschutzgebiet.
Wir bitten, in den Hinweisen zum Bebauungsplan unter Punkt 5.5 folgendes mit aufzunehmen:
„Das DVGW-Arbeitsblatt W 551 (Stand vom April 2004) beschreibt technische Maßnahmen zur Verminderung des Legionellenwachstumes in Trinkwasser-Installationen (Planung, Errichtung, Betrieb und Sanierung). Im Rahmen von Umbaumaßnahmen oder Neu- und Erweiterungsbauten sind diese Vorgaben zu beachten.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Dem Vorschlag sollte gefolgt werden.
Punkt 5.5.1 sollte um folgenden Absatz ergänzt werden:
„Das DVGW-Arbeitsblatt W 551 (Stand vom April 2004) beschreibt technische Maß-nahmen zur Verminderung des Legionellenwachstumes in Trinkwasser-Installationen (Planung, Errichtung, Betrieb und Sanierung). Im Rahmen von Umbaumaßnahmen oder Neu- und Erweiterungsbauten sind diese Vorgaben zu beachten.“
1.1.5 Bodenschutz
Ein Grund der Beteiligung ist nicht ersichtlich.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
1.2 Amperverband
Durch den im Betreff genannten Bebauungsplan wird das Gebiet der o. g. Grundstücke überplant, um eine geordnete städtebauliche Entwicklung zu erreichen und der weiter wachsenden Wohnraumnachfrage in der Gemeinde Gilching gerecht zu werden.
Die Grundstücke im Geltungsbereich des o. g. Bebauungsplans sind durch die öffentlichen Schmutzwasserkanäle in der Pollinger Straße und in der Arnoldusstraße abwassertechnisch erschlossen. Unsere bestehenden Schmutzwasserkanäle entnehmen siehe bitte dem beiliegenden Bestandsplan Nr. 2 - 8 / 226).
Das Plangebiet ist mit einem Anschlusskanal am Schmutzwasserkanal in der Arnoldusstraße im Bereich von Schacht GE0831 erschlossen. Ein weiterer Anschlusskanal befindet sich in der Pollinger Straße etwa mittig des Grundstücks Flur-Nr. 1299/12. Werden im Zuge des Neubaus die vorhandenen Grundstücksentwässerungsanlagen vorübergehend oder vollständig außer Betrieb genommen bzw. beseitigt, sind die verbleibenden Anschlusskanäle zum öffentlichen Sammelkanal fachgerecht zu trennen und dicht zu verschließen, damit kein Niederschlagswasser und/oder Erdreich in die Anschlusskanäle eindringen kann. Der fachgerechte Verschluss bestehender Anschlusskanäle ist auch insofern zwingend auszuführen, da ansonsten die Baugrube ungehindert mit Abwasser überfluten kann, z. B. bei einem Rückstau von Abwasser im Schmutzwasserkanal.
Im Zuge der Bebauung stimmen wir die Anschlussmöglichkeiten an den Schmutzwasserkanal mit dem Grundstückseigentümer ab. Auf Antrag erhält der Grundstückseigentümer die Angaben zur Kanalanschlussstelle (Lage und Tiefe des Kanals, der Abzweige und ggf. der Anschlusskanäle). Antragsformulare für die Angaben zur Kanalanschlussstelle sind auch über das Internet unter, www.amperverband.de verfügbar.
Die Antragsformulare für die Angaben zur Kanalanschlussstelle sollten rechtzeitig eingereicht werden, um eine termingerechte Herstellung der notwenigen Anschlusskanäle gewährleisten zu können. Sofern der Grundstückseigentümer zur besseren schmutzwassertechnischen Erschließung zusätzliche Anschlusskanäle wünscht, so können diese gegen Kostenersatz erstellt werden.
Sie haben dankenswerterweise Begründung zum Bebauungsplan auf die Entsorgung des Niederschlagswassers auf dem Grundstück, vorrangig über die belebte Bodenzone, hingewiesen.
Eine Erhöhung der Geschossfläche löst nach ihrer Realisierung einen zusätzlichen Beitrag für die Abwasserentsorgungsanlagen nach § 5 der Beitrags- und Gebührensatzung zur Entwässerungssatzung aus.
Bei Neupflanzungen von Bäumen ist ein Abstand zu bestehenden Ver- und Entsorgungsleitungen von 2,50 m einzuhalten. Andernfalls sind entsprechende Schutzmaßnahmen einzuplanen. Hinweise sind auch im DWA-Regelwerk zu finden.
Abschließend verweisen wir auf unser nach dem Trennsystem aufgebautes Entwässerungsverfahren mit der Folge, dass unseren Kanälen nur Schmutzwasser aber kein Niederschlags- oder Grundwasser zugeleitet werden darf.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
1.3 AWISTA
Es werden keine Belange des AWISTA berührt.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
1.4 bayernets
Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegen keine Anlagen der bayernets GmbH. Aktuelle Planungen der bayernets GmbH werden hier ebenfalls nicht berührt.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
1.5 bayernwerk
Der Bebauungsplan ersetzt alle bisherigen Bebauungspläne in diesem Gebiet. Die Art der baulichen Nutzung wird als Mischgebiet und als allgemeines Wohngebiet festgesetzt.
Ziel und Anlass der Planung ist zum einen ein homogenes Erscheinungsbild des Ortszentrums. Der Bebauungsplan soll auch das Schaffen von Wohnraum sowie Platz für notwendige Büro-, Arzt- und Einzelhandelsstruktur in guter Erschließungs- und Versorgungslage ermöglichen.
Das Planungsgebiet ist bereits erschlossen. Je nach Leistungsbedarf der zu erwartenden Stromanschlüsse sind Niederspannungskabel als Netz bzw. als Hausanschluss zu verlegen.
Wir haben den Bebauungsplanentwurf ohne Einwand zur Kenntnis genommen.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
1.6 Energie Südbayern GmbH
Als mit dem operativen Netzbetrieb betrauter Betriebsführer der Energienetze Bayern GmbH&Co.KG nehmen wir zum Bebauungsplan folgende Stellung:
Im Bereich des Bebauungsplanes befinden sich Erdgas – Mitteldruck der Energienetze Bayern / Energie Südbayern. Einen Übersichtsplan haben wir beigefügt. Wir bitten um Beachtung:
Leitungstrassen sind von Bebauungen und Baumpflanzungen freizuhalten.
Bei der Gestaltung von Pflanzgruben müssen die Regeln der Technik eingehalten werden. Diese beinhalten, dass genügend Abstand zu unseren Versorgungsleitungen eingehalten wird, oder ggf. Schutzmaßnahmen erforderlich sind.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Folgenden Hinweis sollte unter 5) Hinweise zum Bebauungsplan, Punkt 5.3 aufgenommen werden:
„Leitungstrassen sind von Bebauungen und Baumpflanzungen freizuhalten. Bei der Gestaltung von Pflanzgruben müssen die Regeln der Technik eingehalten werden. Diese beinhalten, dass genügend Abstand zu unseren Versorgungsleitungen eingehalten wird, oder ggf. Schutzmaßnahmen erforderlich sind“.
1.7 Handwerkskammer für München und Oberbayern
Ziel des o.g. Planvorhabens der Gemeinde ist es, das Plangebiet an der Pollinger Straße, schräg gegenüber zum Rathaus gelegen, zu überplanen und einer Nutzung zuzuführen, die sowohl dem Wohnen als auch der für ein Ortszentrum notwendigen Büro-, Arzt- und Einzelhandelsstruktur Platz mit guter Erschließungs- und Versorgungslage bieten kann. Die Festsetzung eines Misch- und Wohngebiets entspricht den Vorgaben des Flächennutzungsplans.
Im Rahmen der weiteren Planungen ist es wünschenswert das Nebeneinander von nicht störenden, gewerblichen Nutzungen und Wohnen zu fördern um einen adäquaten Anschluss an die bestehen Strukturen der gewachsenen Mischbauflächen unmittelbar in der Ortsmitte Gilchings zu schaffen. Die Erhaltung einer guten Nutzungsmischung, die ja auch zentraler Teil der Überlegungen zur Nutzungsstruktur in der Begründung ist, trägt zur nachhaltigen Entwicklung eines lebendigen Wohnstandorts bei. Die Bereitstellung bzw. Ermöglichung kleinerer Gewerbeeinheiten für nicht (wesentlich) störende Gewerbebetriebe im neuen Mischgebiet sowie auch im neu entstehenden Allgemeinen Wohngebiet kann dabei die Ansiedlung klein- und mittelständischer Handwerksbetriebe unterstützen.
Dem planerischen Konzept ist daher von unserer Seite zuzustimmen, sofern, grundsätzlich dabei ebenso die im baulichen Umfeld der Ortsmitte zahlreich bestehenden, bestandskräftig genehmigten, gewerblichen Nutzungen berücksichtigt werden, die in ihrem ordnungsgemäßen Betrieb und Wirtschaften durch die neu hinzukommenden heranrückende (Wohn-)Nutzungen, weder in ihrem Betriebsablauf noch hinsichtlich notwendiger Weiterentwicklungsmöglichkeiten eingeschränkt oder gar gefährdet werden dürfen.
Die Handwerkskammer für München und Oberbayern bedankt sich für die Möglichkeit zur Stellungnahme zum Verfahren der Gemeinde Gilching.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
1.8 Industrie- und Handelskammer für München und Oberbayern
1.8.1 Grundsätzlich begrüßen wir die Intention der Gemeinde mit der geplanten verdichteten Bebauung eine geordnete städtebauliche Entwicklung zu entwickeln.
Für eine Gliederung nach § 1 Abs. 7 Nr. 1 BauNVO bedarf es jedoch besonderer städtebaulicher Gründe. Diese ergeben sich nicht aus der Begründung und müssen daher nachgeliefert werden.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Die Begründung sollte unter Punkt 7.3 wie folgt ergänzt werden:
7.3.3 Geschossweise Nutzungseinschränkung innerhalb der ausgewiesenen Gebiete
Im Rahmen der Planungshoheit liegt es im Ermessen der Gemeinde, bei einer
konkreten Planungssituation von der typisierten Baugebietszusammensetzung nach
der BauNVO abzuweichen, wenn dies durch städtebauliche Gründe gerechtfertigt ist.
Im vorliegenden Fall sind folgende städtebauliche Gründe gegeben:
o Zur Erhaltung des Gebietscharakters ist es erforderlich, die Nutzungen
geschossweise zu staffeln: Gewerbe in EG und 1.OG, Wohnen in den oberen
Geschossen. Hierbei werden die geschossweise festgesetzten Nutzungen der
angrenzenden Bebauungspläne aufgenommen.
o Im Sinne der Aufwertung der Attraktivität der Ortsmitte gem. der Zielsetzung
des Büro „Plankreis“ (siehe Ziffer 7.3.1) wird Wohnen, Einzelhandel,
Dienstleistung, Kultur etc. verbunden, jedoch unter Wahrung der gesunden
Wohnverhältnisse.
Das Wohnen wird in die oberen Geschosse verlagert, wodurch ausreichend
Belichtung und Belüftung gewährleistet werden kann. Durch den Ausschluss
der Wohnnutzung in den unteren Geschossen wird die gesundheitliche
Belastung durch den fließenden und stehenden Verkehr reduziert, außerdem
dient er dem Schutz vor Einsichtnahme.
1.8.2 Entsprechend der Begründung sollten die textlichen Festsetzung 2.1.1.4 um § 6 Abs. 2 Nrn. 4, 6 bis 8 BauNVO als unzulässige Nutzung ergänzt werden.
Ein Bauleitplan als Satzung unterliegt dem sog. Bestimmtheitsgebot, dass sich aus Art. 20 Abs. 3 GG herleitet. Ein Verstoß gegen dieses Gebot liegt (nur dann) vor, wenn es wegen der Unbestimmtheit der Norm nicht mehr möglich ist, objektive Kriterien zu gewinnen, die eine willkürliche Handhabung durch die Behörden und die Gerichte ausschließen. An der Ergänzung "Nutzungen für sonstiges Glücksspiel" bestehen dementsprechend Zweifel hinsichtlich der Einhaltung des Bestimmtheitsgebots. Wir bitten diesbezüglich um Klarstellung.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Punkt 2.1.1.4 sollte künftig wie folgt lauten:
„Nutzungen nach § 6 Abs. 2 Nrn. 4, 6 bis 8 sowie Abs. 3 sind nicht zugelassen, auch nicht ausnahmsweise. Hierzu zählen u.a. Spielotheken, Wettbüros und Spielhallen.
1.8.3 Ohne zusätzliche Informationen, die die Annahme begründen, dass sicherlich keine immissionsschutzrechtlichen Konflikte auftreten werden, können wir uns diesem Rückschluss nicht anschließen. Neben potentiellem Anlagenlärm muss auch der Verkehrslärm entsprechend berücksichtigt werden. Da das Immissionsschutzrecht entgegen dem Baurecht auf Dynamik angelegt ist, kommt es nicht auf die bauplanungsrechtlich ausgewiesene, sondern die tatsächliche Nutzung zum Zeitpunkt der Überprüfung an. Immissionsschutzrechtliche Konflikte lassen sich daher gegenwärtig bzw. auf Grundlage der vorliegenden Informationen nicht grundsätzlich ausschließen.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Bezüglich der immissionsschutzrechtlich angesprochenen Konflikte verweisen wir auf die Stellungnahme des Landratsamtes Starnberg, Immissionsschutz, unter Punkt 1.1.2.
1.8.4 Im allgemeinen Wohngebiet sind gewerbliche Nutzungen nur in untergeordnetem Umfang zulässig. Um Missverständnisse zu vermeiden und nicht den Eindruck zu erwecken das Planungsziel sei ein annäherndes Gleichgewicht bzw. eine Gleichwertigkeit beider Nutzungen im Allgemeinen Wohngebiet, regen wir an die Formulierung "allgemeine Wohngebiet dient der gesunden Mischung von Wohnen und Gewerbe" (S. 13) der Begründung zu überarbeiten.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Die Begründung sollte in dem angesprochenen Punkt künftig wie folgt lauten:
„Das dem Schäftlarner Weg zugeordnete allgemeine Wohngebiet dient vorwiegend dem Wohnen und erlaubt nicht störende Gewerbebetriebe.“
1.8.5 Eine Überschreitung der Obergrenzen für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung gemäß § 17 BauNVO ist aus städtebaulichen Gründen zulässig. Besonderen städtebaulichen Gründen bedarf es nicht.
Des Weiteren weisen wir darauf hin, dass die verwendeten Grautöne für Haupt- und Nebengebäude nicht mit der Situation vor Ort übereinstimmen.
Weitere Anregungen oder Bedenken sind nicht vorzubringen.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Diese Hinweise werden zur Kenntnis genommen.
Die folgenden Punkte unter 3) Erklärungen der planlichen Hinweise sollten ersatzlos gestrichen werden, da sie in den Katasterauszügen nicht richtig dargestellt sind.
3.1. Bestehende Anlagen
3.1.1 vorhandene Hauptgebäude
3.1.2 vorhandene Nebengebäude außerhalb der Hauptgebäude
1.9 Polizeiinspektion Germering
Der Bebauungsplan wurde eingesehen. Belange der Polizeiinspektion Germering werden nicht berührt.
Bedenken oder Einwände gegen die Aufstellung dieses Bebauungsplanes bestehen nicht.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
1.10 Regierung von Oberbayern
Die Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde gibt folgende Stellungnahme zur o.g. Bauleitplanung ab:
Die ca. 0,16 ha große Fläche im Ortzentrum von Gilching wird neu überplant, wobei gleichzeitig Wohnen und eine Nutzung durch Büros, Praxen und Einzelhandel innerhalb eines Allgemeinen Wohngebietes sowie eines Mischgebietes ermöglicht werden sollen.
Die Planung dient der Innenentwicklung und ist im Sinne der LEP-Ziels 3.2 In-nenentwicklung vor Außenentwicklung insofern positiv zu bewerten. Im Hinblick auf die geplante Einzelhandelsnutzung möchten wir vorsorglich darauf hinweisen, dass die Entstehung unzulässiger Agglomerationen (vgl. Begründung zu LEP- Ziel 5.3.1) durch geeignete Festsetzungen auszuschließen ist.
Die Planung steht den Erfordernissen der Raumordnung nicht entgegen.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Zur Stärkung des Ortszentrums wird eine Ansiedlung von Gewerbebetrieben gem. § 6 BauNVO von Seiten der Gemeinde Gilching sehr begrüßt.
Die Festsetzungen unter Punkt 2, schließen die Entstehung unzulässiger Agglomerationen aus.
1.11 Wasserwirtschaftsamt Weilheim
Zum genannten Bebauungsplan nimmt das Wasserwirtschaftsamt Weilheim als Träger öffentlicher Belange wie folgt Stellung:
1. BEABSICHTIGTE EIGENE PLANUNGEN UND MASSNAHMEN
Planungen oder Maßnahmen des Wasserwirtschaftsamtes Weilheim liegen im Gel-tungsbereich des Bebauungsplanes derzeit nicht vor.
2. EINWENDUNGEN MIT RECHTLICHER VERBINDLICHKEIT
2.1.1 Niederschlagswasserbeseitigung
Bei gesammeltem Niederschlagswasser von befestigten oder bebauten Flächen handelt es sich nach rechtlicher Definition um Abwasser (§54 Abs. 1, Satz 2 Wasserhaushaltsgesetz). Zur gesicherten Erschließung des Gebietes nach Art. 30 BauGB gehört deshalb auch eine geordnete Beseitigung des Niederschlagswassers. Hierzu ist nach Art. 34 BayWG die Gemeinde verpflichtet. Die Beseitigung des Niederschlagswassers kann nur dann abgelehnt werden und auf Dritte übertragen werden, soweit die Gemeinde vorher nachweislich sicher stellen kann, dass eine Versickerung in den Untergrund oder eine Einleitung in ein Oberflächengewässer unter Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik (z.B. sickerfähiger Untergrund, ausreichender Grundwasserflurabstand, aufnahmefähiger Vorfluter) ordnungsgemäß möglich ist. Dabei ist es nicht maßgebend, ob hierfür eine wasserrechtliche Erlaubnis erforderlich ist oder nicht.
Das vorgelegte Konzept zur Niederschlagswasserbeseitigung sieht vor, Niederschlagswasser vorrangig zu versickern. Dies wird aus wasserwirtschaftlicher Sicht begrüßt. Aus oben genannten Gründen ist daher die Aufnahmefähigkeit des Untergrundes mittels Sickertest* bzw. nach Arbeitsblatt DWA-A138, Anhang B, exemplarisch an ausgewählten Stellen im Geltungsbereich nachzuweisen. Die Ergebnisse (Baugrundgutachten bzw. die Sickertestauswertung*) sind bei der erneuten Auslegung vorzulegen.
*Ein Musterblatt für Sickertests findet sich beispielsweise unter: https://www.wwa- wm.bayern.de/service/veroeffentlichungen/doc/muster_zur_durchfuehrung_von_sickertests_ 02_2012.pdf)
Weitere Voraussetzung für die Versickerung von Niederschlagswasser ist ein Mindestabstand der Sohle der Versickerungsanlage von einem Meter zum mittleren höchsten Grundwasserstand. Bei Sickerschächten muss dieser Abstand, ab Unterkannte der Filterschicht mindestens einen Meter betragen.
3. FACHLICHE INFORMATIONEN UND EMPFEHLUNGEN
3.1 Grundwasser
Im Umgriff bzw. Geltungsbereich des Bebauungsplanes sind keine Grundwassermessstellen des Landesgrundwasserdienstes oder Messstellen Dritter vorhanden. Belastbare Aussagen über den Grundwasserflurabstand können daher nicht getroffen werden. Umliegende Grundwassermessstellen und Bodenaufschlüsse lassen ein Grundwasserstand von ca. 4 – 7 m unter Gelände vermuten.
Die Erkundung des Baugrundes obliegt grundsätzlich dem jeweiligen Bauherren, der sein Bauwerk bei Bedarf gegen auftretendes Grund- oder Hangschichtenwasser sichern muss. Sollte Grundwasser aufgeschlossen werden bzw. der Baukörper in den Grundwasserleiter hineinragen, ist das Landratsamt Starnberg zu benachrichtigen, um ggf. wasserrechtliche Verfahren einzuleiten:
Ist zu erwarten, dass beim Baugrubenaushub, Einbau der Entwässerungsleitungen usw. Grundwasser erschlossen bzw. angetroffen wird, so dass eine Bauwasserhaltung stattfinden muss, ist vorab beim Landratsamt Starnberg eine entsprechende wasserrechtliche Erlaubnis gem. Art. 15 bzw. 70 (Erlaubnis mit Zulassungsfiktion) Bayer. Wassergesetz (BayWG) bzw. § 8 WHG einzuholen.
Das Einbringen von Stoffen in ein Gewässer, hier das Grundwasser, - z. B. Tiefgarage im Grundwasser - ist nach § 8 Abs. 1 in Verbindung mit § 9 Abs. 1 Satz 4 WHG erlaubnispflichtig, sofern die Bedingungen des § 49 Abs. 1 Satz 2 WHG nicht eingehalten werden.
Ein Aufstauen des Grundwassers ist aus wasserwirtschaftlicher Sicht und zum Schutz von Anlagen Dritter zu vermeiden. Falls der Aufstau 10 cm überschreitet, bedarf es neben der beschränkten Erlaubnis für die Bauwasserhaltung einer gesonderten Genehmigung.
3.2 Lage zu Gewässern
In dem hier betrachteten Gebiet sind keine Gewässer vorhanden. Überschwemmungsgebiete werden nicht berührt.
3.3 Altlastenverdachtsflächen
Im Bereich des geplanten Bebauungsplanes der Gemeinde sind keine Grundstücksflächen im Kataster gem. Art. 3 Bayer. Bodenschutzgesetz (BayBodSchG), Stand 17. Dezember 2018 aufgeführt, für die ein Verdacht auf Altlasten oder schädliche Bodenveränderungen besteht.
Sollten bei den Aushubarbeiten optische oder organoleptische Auffälligkeiten des Bodens festgestellt werden, die auf eine schädliche Bodenveränderung oder Altlast hindeuten, ist unverzüglich das Landratsamt zu benachrichtigen (Mitteilungspflicht gem. Art. 1 Bay- BodSchG). Der Aushub ist z. B. in dichten Containern mit Abdeckung zwischenzulagern bzw. die Aushubmaßnahme ist zu unterbrechen bis der Entsorgungsweg des Materials geklärt ist.
3.4 Wasserversorgung
Sämtliche Neubauten sind an die zentrale Wasserversorgungsanlage anzuschließen. Die hierzu erforderliche Wasserverteilung ist so auszuführen, dass ausreichende Betriebsdrücke und auch die Bereitstellung von Löschwasser im Brandfall über die öffentliche Anlage gewährleistet sind.
3.5 Abwasserentsorgung
3.5.1 Häusliches Schmutzwasser
Sämtliche Bauvorhaben sind vor Bezug an die zentrale Abwasseranlage anzuschließen.
Mit dem Bebauungsplan besteht aus abwassertechnischer Sicht Einverständnis, da alle Neubauten an die gemeindliche Kanalisation angeschlossen werden.
3.5.2 Niederschlagswasserbeseitigung
Das vorgelegte Konzept zur Niederschlagswasserbeseitigung sieht vor, gesammeltes Niederschlagswasser vorrangig zu versickern. Dies wird aus wasserwirtschaftlicher Sicht begrüßt. Ein Nachweis für die Sickerfähigkeit des Untergrundes wurde nicht vorgelegt. Umliegende Bodenaufschlüsse lassen eine ausreichende Sickerfähigkeit des Bodens zwar vermuten, es wird aber grundsätzlich empfohlen, im Zuge des Bauleitverfahrens entsprechende Nachweise zu erbringen. Da für das Bauvorhaben ohnehin ein Baugrundgutachten erforderlich wird (s. Grundwasser), bietet sich die Erstellung eines qualifizierten Entwässerungskonzeptes in diesem Zusammenhang an.
Es wird auf die Möglichkeit der Nutzung von gespeichertem Regenwasser als Brauchwasser hingewiesen (WC-Spülung, Gartenbewässerung, etc.)
Wasserwirtschaftliches Ziel ist die naturnahe Bewirtschaftung des Niederschlagswassers. Einen wichtigen Beitrag hierzu können Grünflächen leisten. Die Pflanzenoberfläche kann Feinstaub binden, die Verdunstung steigern und so neben einem besseren Mikroklima auch die Folgen der geplanten Flächenversiegelung in Bezug auf die Bodenfunktionen bzw. den Wasserkreislauf abmildern. Weiter ermöglichen unversiegelte bzw. begrünte Flächen das Ansetzen eines günstigeren Abflussbeiwertes, welcher sich kostenreduzierend auf die erforderlichen Entwässerungsanlagen auswirken kann.
Dahingehend werden Festsetzungen zur Dachbegrünung und zur Flächenentsiegelung (sickerfähige Beläge) ausdrücklich begrüßt.
4. ZUSAMMENFASSUNG
Unter Beachtung unserer Stellungnahme bestehen aus wasserwirtschaftlicher Sicht keine Bedenken gegen die vorliegende Bauleitplanung.
Wir bitten die Gemeinde, uns die schadlose Beseitigung des gesammelten Niederschlagswassers durch Nachweis der Aufnahmefähigkeit des Untergrundes mit einen Sickertest zu bestätigen.
Wir bitten nach Abschluss des Verfahrens uns eine Ausfertigung des rechtskräftigen Bebauungsplanes als PDF-Dokument zu übermitteln.
Das Landratsamt Starnberg erhält eine Kopie des Schreibens.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Am 08.04.2019 wurde ein Sickertest durchgeführt.
Fazit: Da grobkörniger Kiesboden vorhanden ist, ist dieser Boden ausreichend sickerfähig um das Niederschlagswasser auf dem Grundstück versickern zu können.
1.12 Deutsche Telekom
Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) - als Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i. S. v. § 68 Abs. 1 TKG - hat die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Planverfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die erforderlichen Stellungnahmen abzugeben.
Zum Bebauungsplan „Pollinger Straße / Schäftlarner Weg“ nehmen wir wie folgt Stellung: Im Planungsgebiet ist bereits eine Telekommunikationsinfrastruktur vorhanden. U.a. handelt sich dabei um die Hauszuführungen für die Schäftlarner Str. 10. Diese Hauszuführung soll auf dem Grundstück verbleiben, solange sich aktive Anschlüsse darauf befinden. Nach Kündigung aller Anschlüsse durch die Kunden, können diese Telekommunikationsanlagen problemlos entfernt werden.
Änderungen, Baumaßnahmen oder Planungen zu Baumaßnahmen sind zurzeit nicht vorgesehen. Einen Lageplan mit unseren eingezeichneten Telekommunikationsanlagen (TK-Anlagen) haben wir beigefügt. Zeichen und Abkürzungen im Lageplan sind in der darin eingefügten Legende zu entnehmen. Bitte beachten sie: Der übersandte Lageplan ist nur für Planungszwecke geeignet, ansonsten ist er unverbindlich. Bei allen Grabungen am oder im Erdreich bitten wir beiliegende Kabelschutzanweisung unbedingt zu beachten. Für die Anbindung neuer Bauten an das Telekommunikationsnetz der Telekom sowie der Koordinierung mit den Baumaßnahmen anderen Leitungsträger ist es unbedingt erforderlich, dass Beginn und Ablauf der Erschließungsmaßnahmen der Bauherrenhotline Tel.: 0800 330 1903 oder E-Mail: fmb.bhh.auftrag@telekom.de so früh wie möglich mindestens 4 Monate vorher schriftlich angezeigt werden.
Wir bitten folgende fachliche Festsetzung in den Bebauungsplan aufzunehmen:
„In allen Straßen bzw. Gehwegen sind geeignete und ausreichende Trassen für die Unterbringung der Telekommunikationsanlagen vorzusehen.
Bei der Bauausführung ist darauf zu achten, dass Beschädigungen der vorhandenen Telekommunikationslinien vermieden werden und aus betrieblichen Gründen (z. B. im Falle von Störungen) der ungehinderte Zugang zu den Telekommunikationslinien jederzeit möglich ist.
Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das "Merkblatt über Baumstandorte und unterirdische Ver- und Entsorgungsanlagen" der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 1989; siehe hier u. a. Abschnitt 3 zu beachten. Wir bitten sicherzustellen, dass durch die Baumpflanzungen der Bau, die Unterhaltung und Erweiterung der Telekommunikationslinien nicht behindert werden.“
Bitte beteiligen Sie uns auch weiterhin am Planverfahren.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Folgende Hinweise sollten unter 5) Hinweise zum Bebauungsplan, Punkt 5.3 aufgenommen werden:
„In allen Straßen bzw. Gehwegen sind geeignete und ausreichende Trassen für die Unterbringung der Telekommunikationsanlagen vorzusehen.
Bei der Bauausführung ist darauf zu achten, dass Beschädigungen der vorhandenen Telekommunikationslinien vermieden werden und aus betrieblichen Gründen (z. B. im Falle von Störungen) der ungehinderte Zugang zu den Telekommunikationslinien jederzeit möglich ist.
Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das "Merkblatt über Baumstandorte und unterirdische Ver- und Entsorgungsanlagen" der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 1989; siehe hier u. a. Abschnitt 3 zu beachten.
Wir bitten sicherzustellen, dass durch die Baumpflanzungen der Bau, die Unterhaltung und Erweiterung der Telekommunikationslinien nicht behindert werden.“
1.13 Vodafone Kabel Deutschland
Eine Ausbauentscheidung trifft Vodafone nach internen Wirtschaftlichkeitskriterien. Dazu erfolgt eine Bewertung entsprechend Ihrer Anfrage zu einem Neubaugebiet. Bei Interesse setzen Sie sich bitte mit dem Team Neubaugebiete in Verbindung: Vodafone GmbH / Vodafone Kabel Deutschland GmbH, Neubaugebiete KMU, Südwestpark 15, 90449 Nürnberg, Neubaugebiete.de@vodafone.com Bitte legen Sie einen Erschließungsplan des Gebietes Ihrer Kostenanfrage bei.
Weiterführende Dokumente: Kabelschutzanweisung Vodafone, Kabelschutzanweisung, Vodafone Kabel Deutschland, Zeichenerklärung Vodafone, Zeichenerklärung Vodafone Kabel Deutschland
Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
1.14 Bauverwaltung
Nach neuester Rechtsprechung kann in einem Bebauungsplan nicht festgelegt werden, welcher Klassifizierung der künftige Bereich unterliegen wird. Daher sollte die Festsetzung „2.5.2 Eigentümerweg, öffentlich gewidmet“ künftig wie folgt lauten:
2.4.2 „öffentlich gewidmet“
Der Radweg entlang der nördlichen Seite des Baugrundstückes wird von Seiten der Verwaltung als sehr kritisch gesehen. Der Radweg endet direkt am Schäftlarner Weg auf der Fahrbahn. Die Sichtverhältnisse sind durch Mauerbauten stark eingeschränkt. Daher sollte man die Fläche im Bebauungsplan als öffentlich gewidmet festsetzen. Festsetzung „2.5.5 Fuß und Radweg“ sollte aus genannten Gründen entfallen.
Die Zustimmung des Eigentümers zur Widmung der beiden Flächen liegt vor.
2. Bürger und Sonstige
Von Bürgerseite oder Sonstigen wurden keine Einwendungen vorgebracht.
