Das Vorhaben befindet sich in Schlacht im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplanes „GE Schlacht Nord-West“. Die planungsrechtliche Zulässigkeit richtet sich nach § 30 Abs. 1 BauGB.
Das Grundstück ist mit einer Lagerhalle bebaut, die im August 2021 im Genehmigungsfreistellungsverfahren nach Art. 58 Abs. 1 BayBO beantragt und zugelassen wurde. Die Halle befindet sich auf den im Bebauungsplan festgesetzten Parzellen 3 und 4.
Beantragt ist eine getrennte Nutzung der Lagerhalle. In der südlichen Lagerhalle, die sich auf Parzelle 4 befindet, sollen künftig Holzpellets gelagert werden. Die nördliche Halle, die sich auf den Parzellen 3 und 4 befindet, soll als Lagerhalle für Recyclingprodukte dienen. Für beide Hallen soll darüber hinaus je ein Büro mit Sanitärräumen und je eine Betriebswohnung eingebaut werden.
Gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplanes ist je Betriebsgrundstück (= Parzelle) eine Wohnung für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 Baunutzungsverordnung (BauNVO) im Gewerbegebäude zulässig, wenn sie dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihnen gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind.
Beide Betriebswohnungen sind auf Parzelle 4 geplant und widersprechen damit den Festsetzungen des Bebauungsplanes. Die Zulassung einer zweiten Wohnung auf derselben Parzelle bedarf daher nach § 31 Abs. 2 BauGB einer Befreiung von den Festsetzungen des maßgeblichen Bebauungsplanes. Die Festsetzung zur Anzahl der Wohnungen stellt jedoch einen Grundzug der Planung dar, von dem grundsätzlich nicht abgewichen werden darf, da diese Abweichung städtebaulich nicht vertretbar ist. Mit Erteilung einer Befreiung würde ein Präzedenzfall geschaffen werden, der Begehrlichkeiten weckt, da im Bebauungsplangebiet Bezugsfallmöglichkeiten bestehen, die es jedoch zu vermeiden gilt.
Die Verwaltung könnte sich im besonderen Einzelfall eine Befreiung von den diesbezüglichen Festsetzungen vorstellen, wenn auf Dauer sichergestellt ist, dass auf Parzelle 3, auch nach einer Realteilung des Grundstücks, keine (weitere) Betriebswohnung entsteht. Dies könnte unter Umständen durch Eintragung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit gegenüber dem Freistaat Bayern und dem Markt Glonn mit dem Inhalt bewilligt werden, dass der Grundstückseigentümer für sich und seine Rechtsnachfolger anerkennt, dass die Errichtung und Nutzung der zweiten Betriebswohnung auf Parzelle 4 ausschließlich Parzelle 3 funktional zugeordnet ist und dass keine weiteren Wohnungen oder Wohngebäude auf den Parzellen 3 und 4 des Bebauungsplanes „GE Schlacht Nord-West“ errichtet werden dürfen. Dadurch ergäbe sich für künftige Planungen ein schlechthin nicht ausräumbares privatrechtliches Hindernis für die Verwirklichung einer oder mehrerer weiterer Wohnungen auf den Parzellen 3 und 4.
Die beiden beantragten Betriebswohnungen sollen nach den Angaben des Antragstellers den Lagerverwaltern des Holzpelletslagers und des Recyclinglagers dienen. Der Antragsteller hat dazu angegeben, dass es für den Betrieb der Hallen erforderlich sei, dass ein Mitarbeiter ständig vor Ort ist. Aus welchen auf den konkreten Betrieb bezogenen Gründen die Betriebswohnungen erforderlich sind, hat er nicht aufgezeigt.
Ein Lagerverwalter ließe sich im Allgemeinen dann dem Personenkreis des § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO zuordnen, wenn eine erforderliche funktionale Zuordnung der Wohnungen zum jeweiligen Betrieb gegeben ist. Diese Zuordnung besteht, soweit es sich vorliegend um Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonal handelt, wenn diese Personen wegen der Art des Betriebes oder zur Wartung von Betriebseinrichtungen oder aus Sicherheitsgründen ständig erreichbar sein müssen, und deswegen das Wohnen solcher Personen nahe dem Betrieb erforderlich ist. Ein Lagerverwalter erfüllt im Allgemeinen keine der oben beschriebenen Bereitschaftsaufgaben, sondern lediglich allgemeine Tätigkeiten von gewöhnlichen Beschäftigten.
Ein Lagerverwalter entspricht daher nicht dem Personenkreis des § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO und die geplante Wohnnutzung widerspricht somit den Festsetzungen des Bebauungsplanes. Einer Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes sollte nicht zugestimmt werden, da dadurch die Grundzüge der Planung berührt würden. Darüber hinaus würde eine Befreiung Begehrlichkeiten wecken und weitere Bezugsfälle schaffen, die mit dem Gebietscharakter eines Gewerbegebietes nicht in Einklang zu bringen sind.
Für das Vorhaben sind durch den Einbau der zwei Wohnungen und der zwei Büros jeweils vier, insgesamt acht weitere Kfz-Stellplätze herzustellen.
