Der Marktgemeinderat hat am 28.09.2021 die Aufstellung eines Bebauungsplanes für einen Bereich in der Nähe des Schlosses Zinneberg beschlossen. Mit dem Bebauungsplan soll die Errichtung eines Schulgebäudes ermöglicht werden.
Im Zeitraum vom 25.10.2021-29.11.2021 erfolgte die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung und Beteiligung der Träger öffentlicher Belange nach §§3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB. Die eingegangenen Stellungnahmen wurden in der Sitzung vom 29.03.2022 behandelt.
Vom 08.04.2022-11.05.2022 wurde die Öffentlichkeitsbeteiligung und Beteiligung der Träger öffentlicher Belange nach §§3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 BauGB durchgeführt. Das beauftragte Planungsbüro Hans Baumann & Freunde, Falkenberg 24, 85665 Moosach hat in Zusammenarbeit mit der Verwaltung die eingegangenen Stellungnahmen bearbeitet und folgende Abwägungs- und Beschlussvorschläge erstellt:
Vollzug der Baugesetze
Bebauungsplan „Sondergebiet Schule-Jugend-Bildung“ Schloss Zinneberg
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
gem. § 4 Abs. 2 BauGB sowie
Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB
im Zeitraum vom 08.04.2022 bis 11.05.2022
Abwägungs- und Beschlussvorschläge
Regierung von Oberbayern, München,
Stellungnahme vom 07.04.2022 AZ: ROB-2-8314.24_01_EBE-9-6-12
Sachvortrag:
In der Stellungnahme vom 22.10.2021 kam die ROB bereits zu dem Ergebnis, dass die räumliche und bauliche Erweiterung des bereits bestehenden Förderzentrums grundsätzlich den Erfordernissen der Raumordnung entspricht. In den neu vorgelegten Planunterlagen zum o. g. Bebauungsplanverfahren haben sich keine landesplanerisch relevanten Änderungen ergeben. Eine erneute Bewertung aus fachlicher Sicht ist daher nicht veranlasst.
Das Vorhaben entspricht weiterhin grundsätzlich den Erfordernissen der Raumordnung.
Abwägung und Beschluss: 19:0
Für die Planung sind keine Änderungen oder Ergänzungen veranlasst.
Landratsamt Ebersberg, Bauabteilung, Stellungnahme vom 11.05.2022
Sachvortrag:
Aus baufachlicher und baurechtlicher Sicht sind keine Anregungen oder Ergänzungen notwendig.
Abwägung und Beschluss: 19:0
Für die Planung sind keine Änderungen oder Ergänzungen veranlasst.
Landratsamt Ebersberg, Wasserrecht, staatl. Abfallrecht, Immissionsschutz, Stellungnahme vom 10.05.2022
Sachvortrag:
Gegenüber der Planfassung im 1. Verfahrensschritt sind keine immissionsschutzfachlich relavanten Änderungen erkennbar. Einwendungen mit rechtlicher Verbindlichkeit, die in der Abwägung nicht überwunden werden können, sowie fachliche Informationen aus der eigenen Zuständigkeit liegen nicht vor.
Abwägung und Beschluss: 19:0
Für die Planung sind keine Änderungen oder Ergänzungen veranlasst.
Landratsamt Ebersberg, Wasserrecht, staatl. Abfallrecht, Immissionsschutz, Stellungnahme vom 29.10.2021
Sachvortrag:
Aus bodenschutzfachlicher Sicht wird festgestellt, dass die vom Bebauungsplan erfassten Flurnummern derzeit nicht im Altlastenkataster des Landkreises Ebersberg eingetragen sind.
Abwägung und Beschluss: 19:0
Das Datum der Stellungnahme entspricht nicht dem Zeitraum der aktuellen Beteiligung; es kann jedoch aufgrund der bisherigen Äußerungen zum Planverfahren davon ausgegangen werden, dass für die Planung keine Änderungen oder Ergänzungen veranlasst sind.
Landratsamt Ebersberg, untere Naturschutzbehörde, Stellungnahme vom 13.04.2022
Zu Buchstabe C:
Aus naturschutzfachlicher und -rechtlicher Sicht bestehen keine weiteren Einwände und Bedenken gegen das geplante Vorhaben.
Abwägung und Beschluss: 19:0
Für die Planung sind keine Änderungen oder Ergänzungen veranlasst.
Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege, Stellungnahme vom 25.05.2022, SG: B Q,
AZ: P-2021-5718-1_S4
Sachverhalt:
Es wird darum gebeten, bei künftigem Schriftwechsel Sachgebiet und Aktenzeichen mit anzugeben.
Bau- und kunstdenkmalpflegerische Belange:
Es wird angemerkt, dass es sich bei Schloss Zinneberg um eines der prominentesten Baudenkmäler des Landkreises handelt, das auch als „landschaftsprägendes Denkmal“ eingetragen ist. Aus denkmalfachlicher Sicht wäre jegliche Bebauung, die in die Ansicht des Schlosses nennenswert eingreift, als erhebliche Beeinträchtigung zu werten. Bei einer Ortseinsicht am 19.05.2022 konnte anhand von Höhenballons dargestellt werden, dass der geplante Neubau nicht in relevante Blickbeziehungen eingreift und eine erhebliche Beeinträchtigung nicht zu befürchten ist.
Unabhängig davon greift der Neubau in die Erscheinung des umgebenden Landschaftsparks als kartiertes Gartendenkmal ein. Es wurden diverse Möglichkeiten einer ruhigeren Gestaltung des geplanten Baukörpers besprochen, die von den Planern geprüft und nach Möglichkeit umgesetzt werden. Die Ergebnisse werden vom BLfD in der fachlichen Stellungnahme zum konkreten Bauantrag separat beurteilt.
Kein Konsens konnte vor Ort im Hinblick auf die geplante Ausgleichsfläche gefunden werden, die als Streuobstwiese mit darunter befindlichen Schotterflächen als Parkplätze vorgesehen ist und auf einer zum Gartendenkmal gehörigen Wiese östlich des Zufahrtsweges angelegt werden soll. Damit würde das Erscheinungsbild des Parks verändert und durch die Anlage von Parkplätzen Fakten geschaffen, die eine zeitnahe Rückführung in das Zielbild des Gartendenkmals verhindern würden.
Aus fachlicher Sicht ist eine fundierte Stellungnahme zur Verortung einer Ausgleichsfläche nur anhand eines abgestimmten Parkpflegewerkes möglich. Eine solche Untersuchung der historischen Strukturen mit Zielbild für die künftige Pflege und Instandsetzung des Gartens kann in der Kürze des laufenden Verfahrens nicht erstellt werden. In einem Plan aus dem Jahr 1905 ist die heutige Wiese westlich des Zufahrtsweges mit Bäumen bepflanzt und der Weg als „Lindenallee“ bezeichnet. Obwohl der Bereich der geplanten Ausgleichsfläche nicht dargestellt ist, kann angenommen werden, dass die heutige offene Situation damals nicht vorhanden war. Die aktuelle Planung der Streuobstwiese wird daher unter Zurückstellung fachlicher Bedenken hingenommen.
Es wird jedoch weiterhin angeregt, zeitnah ein Parkpflegewerk für die Gesamtanlage zu erstellen und eine Wiederherstellung des Landschaftsparks anzustreben, ggf. mit Reaktivierung der Lindenallee oder größeren Streuobstwiesen an anderer Stelle.
Abwägung:
Das „ruhigere Erscheinungsbild“ des geplanten Baukörpers betraf insbesondere die Dachge- staltung mit weit außen sitzenden Gauben, PV-Modulen und Firstverglasung. Hierzu werden von den Planern Alternativen geprüft, wie die Verbreiterung des Dachüberstandes um eine Reihe Dachplatten, um den Eindruck einer durchlaufenden Traufe zu verdeutlichen; für die PV-Module wird die Ausführung als integrierte Variante untersucht und die Firstverglasung könnte ggf. als Lichtband in der Dachfläche ausgebildet werden, um den Dachfirst nicht zu unterbrechen. Aus städtebaulicher Sicht sind diese gestalterischen Varianten zu begrüßen, eine verbindliche Festsetzung wird jedoch nur für die durchlaufende Traufe für vertretbar gehalten. Aufgeständerte PV-Module in einer der Dachneigung nicht entsprechenden Neigung wurden von allen an der Planung Beteiligten in verschiedenen Abstimmungs-gesprächen zwischenzeitlich ausgeschlossen.
Die beschriebenen Varianten zur Dachgestaltung sollten in den Festsetzungen berücksichtigt werden, soweit diese nicht bereits zulässig sind.
Zur geplanten Ausgleichsfläche ist Folgendes anzumerken:
- Die Behelfsparkplätze sowie die Streuobstwiese östlich der Zufahrtsstraße waren von Beginn des Verfahrens an Teil der Planung. Lage, Größe und Gestaltung der Ausgleichsfläche wurden mit der unteren Naturschutzbehörde sowie dem Orden der Schwestern vom Guten Hirten festgelegt und abgestimmt und als einvernehmlicher Lösungsvorschlag in die Planung integriert. Vom Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege wurde weder im Zuge der frühzeitigen Beteiligung zum Bebauungsplan im Herbst 2021, noch in der Email des BLfD vom 25.03.2022 eine Aussage hierzu getroffen. Vom Entwurfsverfasser konnte daher davon ausgegangen werden, dass mit der Planung Einverständnis besteht.
- Erst bei dem Ortstermin am 19.05.2022 wurde die Lage der Behelfsparkplätze sowie der Streuobstwiese im Bereich des Denkmals thematisiert und vom BLfD als problematisch erachtet. Nachdem jedoch eine Freihaltung dieser Fläche durch historische Karten oder Dokumente nicht belegt werden konnte, wird die aktuelle Planung hingenommen, was einen Abschluss der Bauleitplanung in dieser Form zulässt.
- Die historische Bezeichnung „Lindenallee“ wird durch die aktuelle Planung mit Festsetzung von vier Linden westlich des Zufahrtsweges teilweise reaktiviert, wie vom BLfD auch angeregt.
- Die Erstellung eines Parkpflegewerkes für die Gesamtanlage ist nicht Gegenstand der Bauleitplanung und müsste vom Orden der Schwestern vom Guten Hirten an ein entsprechendes Fachplanungsbüro in Auftrag gegeben werden. Parkpflegewerke sind eigenständige Gutachten, die den Umfang der Untersuchungen sowie die Zielsetzung der Maßnahmen für Wiederherstellung und Pflege des Gartendenkmals festlegen, was durchaus aufwändige Recherchen und Dokumentationen erfordern kann. Dies wird von der Ordensgemeinschaft unabhängig von der vorliegenden Bauleitplanung zu entscheiden sein; die Stellungnahme des BLfD sollte zur Information weitergeleitet werden.
Nachdem die denkmalfachlichen Belange zum Gebäude beim Bauantrag separat fachlich beurteilt werden und die vorliegende Bauleitplanung einschließlich der dargestellten Vorhaben auf der Denkmalfläche östlich der Zufahrtsstraße hingenommen wird, sind die Voraussetzungen für den Abschluss des Verfahrens gegeben.
Sollte zu einem späteren Zeitpunkt ein Parkpflegewerk erstellt werden und sich daraus Vorschläge zur Grünordnung ergeben, die nicht dem Bebauungsplan entsprechen, könnte dies in einem eigenständigen Verfahren geändert, ergänzt oder angepasst werden.
Beschluss: 19:0
Festsetzung A 5.2.4 wird wie folgt ergänzt:
„Die Gauben müssen mind. 1.00 m unter dem First ansetzen und das Dach muss traufseitig mind. eine durchlaufende Reihe Dachziegel aufweisen.“
In Festsetzung A 5.3 wird Satz 2 „Aufgeständerte Anlagen …“ ersatzlos entfernt.
In Ziff. 5 der Begründung wird zusätzlich erläutert, dass die Festsetzungen zur Dachgestaltung zu einem ruhigen Erscheinungsbild der Dachlandschaft beitragen sollen.
Die Stellungnahme des BLfD vom 25.05.2022 wird insbesondere wegen der Anregung, ein Parkpflegewerk erstellen zu lassen, an die Ordensgemeinschaft weitergeleitet. Änderungen oder Ergänzungen der vorliegenden Bauleitplanung ergeben sich hieraus nicht.
Bodendenkmalpflegerische Belange:
Wie bereits in der Stellungnahme vom 25.11.2021 formuliert, sind im Bereich des Bauvorhabens Bodendenkmäler zu vermuten.
In unmittelbarer Nähe zum Plangebiet liegt das Bodendenkmal D-1-8037-0120 „Untertägige spätmittelalterliche und frühneuzeitliche Befunde im Bereich von Schloss Zinneberg und seiner Vorgängerbauten mit barocken Gartenanlagen.“ Bereits im Hochmittelalter wird auf Zinneberg ein Adelssitz aus dem 12. Jh. vermutet, sowie eine Vorsiedlung in dessen Umfeld. Weiterhin handelt es sich bei dem Untersuchungsareal um einen leicht zugänglichen Bereich, in dem Fortifikationen zur Sicherung der Burganlage nach Norden zu erwarten sind. Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes sind deshalb Bodendenkmäler zu vermuten.
Für Bodeneingriffe jeglicher Art im Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist daher eine denkmalrechtliche Erlaubnis gem. Art. 7 Abs. 1 BayDSchG notwendig, die in einem eigenständigen Erlaubnisverfahren bei der zuständigen Unteren Denkmalschutzbehörde zu beantragen ist. Ein entsprechender Hinweis ist in die Planunterlagen aufzunehmen.
Es wird weiter darauf hingewiesen, dass die erforderlichen Maßnahmen einen größeren Umfang annehmen können und rechtzeitig geplant werden müssen. Bei Verwirklichung von Bebauungsplänen soll die gesamte Planungsfläche vor Parzellierung archäologisch qualifiziert untersucht werden, um die Kosten für die einzelnen Bauwerber möglichst niedrig zu halten.
Als Alternative zur archäologischen Ausgrabung kann eine Konservatorische Überdeckung der Bodendenkmäler oberhalb des Befundhorizontes in Abstimmung mit dem BLfD in Betracht kommen. Informationen hierzu gibt es unter
Fachliche Hinweise zur Abstimmung kommunaler Planungen mit Belangen der Bodendenkmalpflege sind folgender Broschüre zu entnehmen:
Die rechtlichen Grundlagen bei der Überplanung von Bodendenkmälern sind folgenden Quellen zu entnehmen:
sowie
In Umsetzung der Rechtsprechung des Bayerischen Verfassungsgerichtshofes wird dringend angeregt, aus städtebaulichen Gründen geeignete Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 BauGB (z. B. nach Nummern 2, 9, 10, 11, 15, 20 als „Archiv des Bodens“) vorzunehmen.
Abwägung:
Das im Bayerischen Denkmalatlas beschriebene Bodendenkmal D-1-8037-0120 umfasst den Schlosskomplex sowie die Gärtnerei und ist im Bebauungsplan nachrichtlich dargestellt. Der Umgriff des vorliegenden Plangebietes berührt diesen Bereich nicht unmittelbar.
In den Planunterlagen (Hinweise, Begründung und Umweltbericht) wird bereits angeführt, dass für Bodeneingriffe jeglicher Art im Bereich des Bodendenkmals eine denkmalrechtliche Erlaubnis gem. Art. 7 (1) BayDSchG notwendig ist, die in einem eigenständigen Erlaubnisverfahren bei der zuständigen Unteren Denkmalschutzbehörde zu beantragen ist. Aufgrund der Denkmalvermutung sollte dieser Hinweis auch auf den Geltungsbereich des Bebauungsplanes bezogen werden, der nicht Teil des kartierten Bodendenkmals ist.
Das Erlaubnisverfahren zum Denkmalschutz wird im Zuge der Genehmigungsplanung zum Bauvorhaben durchgeführt und ist nicht Gegenstand der Bauleitplanung. Die entsprechenden Hinweise sollen jedoch darauf aufmerksam machen, dass aufgrund der Lage des Vorhabens in einem historisch bedeutsamen Gebiet weitere archäologische Untersuchungen oder Maßnahmen erforderlich sind.
Beschluss: 19:0
Der Hinweis Ziff. B 10 des Bebauungsplanes wird dahingehend umformuliert, dass für Bodeneingriffe jeglicher Art im Plangebiet eine denkmalrechtliche Erlaubnis gem. Art 7 (1) BayDSchG notwendig ist.
Außerdem wird die Stellungnahme des BLfD, an die Projektentwickler sowie die Ordensge- meinschaft weitergeleitet, um alle hierin enthaltenen Informationen zur Verfügung zu stellen.
Wasserwirtschaftsamt Rosenheim, Stellungnahme vom 19.04.2022
Sachvortrag:
Aufgrund der Baugrunderkundung ist davon auszugehen, dass der Flurabstand zu einem zusammenhängenden Grundwasserstockwerk deutlich über 10 m liegt. Es wird jedoch darauf hingewiesen, dass nach länger anhaltenden Regenfällen in allen Höhenlagen mit Schicht- und aufstauendem Sickerwasser gerechnet werden muss. Eine vollständige Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers auf dem Grundstück schließt der Gutachter aus. Das Niederschlagswasser der befestigten Flächen soll nach Vorreinigung in einen Graben geleitet werden.
Aus wasserwirtschaftlicher Sicht wird dem Bebauungsplanentwurf zugestimmt. Um Beachtung der folgenden wasserwirtschaftlichen Belange wird gebeten:
Grundwasser:
Keller und Lichtschächte sollen wasserdicht und auftriebssicher ausgeführt werden, da im Moränengebiet mit Hang- und Schichtwasser zu rechnen ist.
Wassersensible Siedlungsentwicklung:
Vor dem Hintergrund einer klimaangepassten Planung wird die Berücksichtigung der folgenden Leitfäden empfohlen:
Niederschlagswasser:
Auf das Baugrund- und Schadstoffgutachten vom 10.03.2021 wird verwiesen.
Starkniederschläge:
Es wird auf die Notwendigkeit einer ausreichenden Bauvorsorge gegen Starkniederschläge aufmerksam gemacht und gebeten, zusätzliche Festsetzungen zum Objektschutz in die Satzung aufzunehmen. Weitere Hinweise finden sich unter
Minimierung der Flächenversiegelung:
Es ist darauf zu achten, dass die Flächenversiegelung so gering wie möglich gehalten wird und für Hof- und Stellflächen durchsickerfähige Baustoffe verwendet werden. Ein Ratgeber für Grundstückseigentümer ist erhältlich unter
Vorsorgender Bodenschutz:
Unbelasteter Mutterboden ist gem. § 202 BauGB in nutzbarem Zustand zu erhalten, überschüssiger Mutter- oder Unterboden sind nach § 12 BBodSchV zu verwerten. Der unbelastete belebte Oberboden und ggf. kulturfähiger Unterboden sind zu schonen, getrennt abzutragen, fachgerecht zwischenzulagern, vor Verdichtung zu schützen und möglichst wieder ihrer Nutzung zuzuführen.
Abwägung:
Die wesentlichen Inhalte der vom WWA angeführten Themen zur Wasserwirtschaft sind in Ziff. B 7 der Hinweise zum Bebauungsplan bereits enthalten. Außerdem werden über das Baugrund- und Schadstoffgutachten vom 10.03.2021 alle für das Vorhaben relevanten wasserwirtschaftlichen Belange berücksichtigt und in der Genehmigungsplanung umgesetzt. Auf dieses Gutachten wird im Bebauungsplan unter Ziff. B 7.5 verwiesen.
Zum vorsorgenden Bodenschutz wird außerdem in Hinweis B 12.5 bereits auf § 202 BauGB hingewiesen. Alle weiteren Informationsquellen, die in der Stellungnahme des WWA aufgeführt sind, würden den Umfang der Hinweise zum Bebauungsplan überfrachten. Die Stellungnahme des WWA sollte daher den Planern/Projektentwicklern des Bauvorhabens zur Information zugeleitet werden.
Beschluss: 19:0
Die Informationen des WWA werden zur Kenntnis genommen und die Stellungnahme den Planern/Projektentwicklern des Bauvorhabens zur Information zugeleitet. Weitere Änderungen oder Ergänzungen der Planungsunterlagen sind nicht erforderlich.
Bayernets GmbH München, Stellungnahme vom 07.04.2022
Sachvortrag:
Im Plangebiet liegen keine Anlagen der bayernets GmbH und aktuelle Planungen werden nicht berührt. Es werden keine Einwände gegen das Verfahren vorgebracht.
Abwägung und Beschluss: 19:0
Für die Planung sind keine Änderungen oder Ergänzungen veranlasst.
TenneT TSO GmbH Bayreuth, Stellungnahme vom 08.04.2022 per Email
Sachvortrag:
Im Plangebiet liegen keine Anlagen der TenneT TSO GmbH; Belange des Unternehmens werden nicht berührt.
Abwägung und Beschluss: 19:0
Für die Planung ergeben sich keine Änderungen oder Ergänzungen.
Keine Anregungen oder Einwände bzw. keine Äußerung wurden vorgebracht von:
Landesbund für Vogelschutz, Kreisgruppe Ebersberg, 10.05.2022
Gesundheitsamt Ebersberg, 11.04.2022
Staatliches Bauamt Rosenheim, Straßenbauamt, Email vom 05.05.2022
Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Ebersberg-Erding, Email vom 10.05.2022
Regionaler Planungsverband München, 07.04.2022
Keine Stellungnahme wurde abgegeben von:
Kreisbrandinspektion Ebersberg, Herr Twiethmeyer
Im Rahmen der öffentlichen Auslegung im Zeitraum vom 08.04.2022 bis 11.05.2022
wurden keine Stellungnahmen abgegeben.