Datum: 26.07.2022
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Aula Schule Glonn
Gremium: Hauptausschuss Glonn
Körperschaft: Markt Glonn
Öffentliche Sitzung, 18:30 Uhr bis 19:30 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Abriss und Neubau eines Einfamilienhauses, Glonntalstraße 10, Haslach
2	Nutzungsänderung von Kellerräumen in freiberufliche Praxisräume, Schwedenstraße 3
3	Einbau einer Dachgaube, Niedermairstraße 11
4	Antrag auf Vorbescheid zum Einbau von zwei Dachgauben und Neubau eines Carport, Wetterling 15
5	Ausbau der bestehenden Stallung zu einer Wohnung, Münchener Straße 3
6	Teilabbruch des Stallgebäudes und Umbau zu einem Einfamilienhaus, Lena-Christ-Str. 27
7	Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage, Sudetenlandstraße 8
8	Neubau Maschinen- und Bergehalle; hier: Tektur zum genehmigten Bauantrag - Lageverschiebung der Güllegrube, Flurnummer 3163/8, Westerndorf
9	Neuerrichtung einer Biomasseheizung mit Hackgutlager, Heckenweg 4 a
10	Erweiterung des Feuerwehrgerätehauses der FFW Schlacht-Kastenseeon um einen Einsatzfahrzeugstellplatz und 8 Kfz-Stellplätze, Am Hochrain 11, Schlacht

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1. Abriss und Neubau eines Einfamilienhauses, Glonntalstraße 10, Haslach

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Hauptausschuss Glonn (Markt Glonn)	Sitzung des Hauptausschusses Glonn	26.07.2022	ö	beschließend	1

Sachverhalt

Das Grundstück ist mit einem Wohnhaus bebaut, das am 23.08.1972 vom Landratsamt Ebersberg genehmigt wurde und nun beseitigt werden soll. Der Keller und die Garage sollen aber bestehen bleiben. Geplant ist die Errichtung eines Einfamilienhauses.

- E+DG (DG ausgebaut)

- GR: 12,54 m x 9,36 m = 117,37 m²

- WH von OK bestehende Kellerdecke: 5,12 m / von OK „Terrasse Bestand (1972)“: 5,45 m        

- FH  von OK bestehende Kellerdecke: 7,30 m / von OK „Terrasse Bestand (1972)“: 7,63 m

- Satteldach mit 25°

Das Vorhaben fügt sich nach Art der baulichen Nutzung in die Umgebungsbebauung ein, da sich im Umgriff überwiegend Wohnhäuser befinden.

Das bestehende Wohnhaus wurde mit einer Wandhöhe von 3,35 m u. einer Firsthöhe von 5,45 m (bezogen auf die Oberkante Kellerdecke) genehmigt. Obwohl sich das geplante Wohnhaus gegenüber der seinerzeit genehmigten Wandhöhe um 1,77 m und gegenüber der seinerzeit genehmigten Firsthöhe um 1,85 m erhöht, fügt sich das Vorhaben auch nach dem Maß der baulichen Nutzung in die Umgebungsbebauung ein, da sich im Umgriff Gebäude mit größeren Grundflächen, Wand- und Firsthöhen befinden.

Die verkehrliche Erschließung erfolgt, wie auch jetzt schon, über die Glonntalstraße.

Die erforderlichen 2 Kfz-Stellplätze werden in der Garage nachgewiesen.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

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2. Nutzungsänderung von Kellerräumen in freiberufliche Praxisräume, Schwedenstraße 3

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Hauptausschuss Glonn (Markt Glonn)	Sitzung des Hauptausschusses Glonn	26.07.2022	ö	beschließend	2

Sachverhalt

Das Grundstück ist mit einem Zweifamilienwohnhaus bebaut, das am 05.03.1972 durch das Landratsamt Ebersberg genehmigt wurde. Der im Keller befindliche ‚Vorratsraum‘ und ‚Hobbyraum‘ soll in eine Praxis für Tierphysiotherapie umgenutzt werden. Genehmigungspflichtige bauliche Änderungen sind gemäß den vorgelegten Eingabeplänen nicht geplant.

Nachdem das Vorhaben keine baulichen Erweiterungen erfahren soll, ist das Maß der baulichen Nutzung nicht Gegenstand der Prüfung (da unverändert).

Zu beurteilen ist lediglich, ob sich das Vorhaben hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung an die entsprechende Festsetzung des maßgeblichen Bebauungsplanes hält. Der Bebauungsplan setzt das Plangebiet als allgemeines Wohngebiet im Sinne des § 4 Baunutzungsverordnung (BauNVO) fest. Hier sind nach der anzuwenden BauNVO 1962 zulässig:

1. Wohngebäude,

2. die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,

3. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke.

Ausnahmsweise können zugelassen werden

1. Betriebe des Beherbergungsgewerbes,

2. sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,

3. Anlagen für Verwaltungen sowie für sportliche Zwecke,

4. Gartenbaubetriebe,

5. Tankstellen,

6. Ställe für Kleintierhaltung als Zubehör zu Kleinsiedlungen und landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstellen.

Zwar dient eine Physiotherapiepraxis ebenso wie z. B. eine Arztpraxis im umgangssprachlichen Sinne gesundheitlichen Zwecken. Der Begriff der Anlagen für gesundheitliche Zwecke im Sinne der Baunutzungsverordnung ist allerdings auf Gemeinbedarfsanlagen im Sinne von § 5 Abs. 2 Nr. 2 BauGB beschränkt. Eine Physiotherapiepraxis fällt nicht darunter, denn Gemeinbedarfsanlagen sind solche baulichen Anlagen und Einrichtungen, die der Allgemeinheit dienen. Das beantragte Vorhaben fällt damit unter keines der oben aufgeführten Punkte. 

Bei der Tierphysiotherapie handelt es sich allerdings um einen sogenannten „freien Beruf“ im Sinne des § 13 BauNVO. Als „freier Beruf“ gilt nach der steuerrechtlichen Umschreibung die Tätigkeit derjenigen Personen, die auf eigene Rechnung arbeiten und deren Tätigkeit weder eine gewerbliche i. S. d. Gewerbeordnung ist noch in der Urproduktion (z. B. Land- und Forstwirtschaft) oder im öffentlichen Dienst erfolgt. In diesem Sinne fällt unter den Begriff der „freien Berufe“ nach  § 18 Abs. 1 Einkommenssteuergesetz „die als selbstständige ausgeübte wissenschaftliche, künstlerische, schriftstellerische, unterrichtende oder erzieherische Tätigkeit, die selbstständige Berufstätigkeit der Ärzte, Zahnärzte, Tierärzte, […] Heilpraktiker, Krankengymnasten, […] und ähnliche Berufe. Als ähnliche Berufe kommt dabei u. a. auch der selbstständige Masseur in Betracht. Die Regelung des § 13 BauNVO privilegiert damit die freiberuflich Tätigen und die Gewerbetreibenden, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben. Für sie sind im reinen und im allgemeinen Wohngebiet Räume und in den gemischten und gewerblichen Baugebieten auch Gebäude zulässig, selbst wenn der Bebauungsplan hierüber nichts aussagt.

Da der Antragsteller lediglich zwei Räume im Keller umnutzt, trägt er damit dem § 13 BauNVO Rechnung. Das Vorhaben ist damit hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung zulässig.

Da es sich um ein Vorhaben handelt, das hinsichtlich seiner notwendigen Stellplätze keiner der aufgeführten Verkehrsquellen in der gemeindlichen Stellplatzsatzung oder in der Anlage zur Garagen- und Stellplatzverordnung eindeutig zugeordnet werden kann, empfiehlt die Verwaltung   § 2 Nr. 1.1. c) der gemeindlichen Stellplatzsatzung anzuwenden. Dementsprechend sind für das Vorhaben insgesamt 2 Kfz-Stellplätze herzustellen (1 Stellplatz je 35 m² Hauptnutzfläche). Da die Hauptnutzfläche vorliegend ca. 37 m² groß ist, empfiehlt die Verwaltung auf den Nachweis eines zweiten Stellplatzes zu verzichten, da auf Grund der Größe der Praxis (kein Wartezimmer o. ä.) wohl immer nur jeweils ein „Patient“ behandelt werden kann. 

Der erforderliche Kfz-Stellplatz wird im Vorgarten nachgewiesen.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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3. Einbau einer Dachgaube, Niedermairstraße 11

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Hauptausschuss Glonn (Markt Glonn)	Sitzung des Hauptausschusses Glonn	26.07.2022	ö	beschließend	3

Sachverhalt

Das Grundstück ist mit einem Wohnhaus bebaut, bei dem eine Schleppdachgaube eingebaut werden soll. 

Die Gaube hat eine Breite von 2,65 m und eine Dachneigung von 8°. Sie befindet sich ca. 1,05 m vom Ortgang und 0,55 m von der Giebelwand entfernt.

Das Vorhaben fügt sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die Umgebungsbebauung ein.

Ein Stellplatzbedarf wird durch das Vorhaben nicht ausgelöst.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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4. Antrag auf Vorbescheid zum Einbau von zwei Dachgauben und Neubau eines Carport, Wetterling 15

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Hauptausschuss Glonn (Markt Glonn)	Sitzung des Hauptausschusses Glonn	26.07.2022	ö	beschließend	4

Sachverhalt

Im Flächennutzungsplan der Marktgemeinde Glonn ist das Grundstück als ‚Fläche für die Landwirtschaft‘ dargestellt.

Das Grundstück ist mit einem Wohnhaus bebaut, dass aus zwei Wohneinheiten besteht. 

Angefragt ist der Einbau von zwei Gauben in den westlichen Teil des Wohnhauses sowie die Errichtung eines Carports im südöstlichen Grundstücksteil. Der östlich geplante Dachaufbau mit einer Länge von 6,30 m stellt sich dabei nicht als Gaube dar. Wie aus den Eingabeplänen (Schemaschnitt A und Grundriss DG) entnommen werden kann, sind vorliegend die konstruktiven Merkmale eines Quergiebels erfüllt.

Da der Antragsteller zu seinem Vorbescheid keine Frage(n) gestellt hat, ist die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des beschriebenen Vorhabens Gegenstand der Anfrage.

Das ursprüngliche Wohnhaus (Bauernhaus) bestand seit Jahrzehnten bis zu seinem Abbruch. Der Wiederaufbau wurde nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB (Neuerrichtung eines gleichartigen Wohngebäudes an gleicher Stelle) mit Bescheid vom 30.10.2003 vom Landratsamt Ebersberg genehmigt.

Der längliche westliche Wohnteil wurde vom Landratsamt Ebersberg mit Bescheid vom 14.06.1999 genehmigt. Rechtsgrundlage für diese Genehmigung war § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB (Erweiterung eines Wohngebäudes (hier das Bauernhaus) auf bis zu höchstens zwei Wohnungen).

Vorliegend handelt es sich um kein sogenanntes privilegiertes Vorhaben nach § 35 Abs. 1 BauGB.

Da das Vorhaben auch sonst unter keinen der Privilegierungstatbestände des § 35 Abs. 1 BauGB fällt, könnte sich seine Zulässigkeit als sonstiges Bauvorhaben aus § 35 Abs. 2 i. V. m. Abs. 3 BauGB ergeben. Danach ist es aber ebenfalls unzulässig, weil seine Ausführung und Benutzung öffentliche Belange beeinträchtigen würde. Das Bauvorhaben widerspricht schon den Darstellungen des Flächennutzungsplanes als öffentlichem Belang (§ 35 Abs. 3 Nr. 1 BauGB – ‚Fläche für die Landwirtschaft‘). Darüber hinaus könnte das Vorhaben auch die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigen (§ 35 Abs. 3 Nr. 5 BauGB) und die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lassen (§ 35 Abs. 3 Nr. 7 BauGB). 

Das Vorhaben könnte aber als teilprivilegiertes Vorhaben nach § 35 Abs. 4 BauGB planungsrechtlich zulässig sein. Diesen Vorhaben kann nicht entgegengehalten werden, dass sie Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans widersprechen, die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigen oder die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lassen, soweit sie im Übrigen außenbereichsverträglich im Sinne des Abs. 3 sind.

Es handelt sich aber weder um ein Vorhaben nach

§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB (Änderung der bisherigen Nutzung eines Gebäudes, das unter den Voraussetzungen des Abs. 1 Nr. 1 BauGB errichtet wurde),

Nr. 2 (Neuerrichtung eines gleichartigen Wohngebäudes, wenn das vorhandene Gebäude Missstände oder Mängel aufweist) oder 

Nr. 3 (alsbaldige Neuerrichtung eines zulässigerweise errichteten, durch Brand, Naturereignisse oder andere außergewöhnliche Ereignisse zerstörten, gleichartigen Gebäudes an gleicher Stelle).

Nach Nr. 4 kommt eine Genehmigung des Vorhabens ebenfalls nicht in Betracht, da es sich bei dem Vorhaben nicht um die Änderung oder Nutzungsänderung von erhaltenswerten, das Bild der Kulturlandschaft prägenden Gebäuden handelt

Da es sich laut Voranfrage um den Einbau von zwei Dachgauben in das nicht ausgebaute Dachgeschoss (Speicher) handelt, ist das Vorhaben nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB planungsrechtlich ebenfalls unzulässig. Durch die den Dachraum zusätzlich aufwertenden Dachgauben wird der umbaute Raum im Dachgeschoss so weit vergrößert, dass eine Dauerwohnnutzung möglich ist. Das als Speicher genehmigte Dachgeschoss würde die Errichtung einer zusätzlichen dritten Wohneinheit im Dachgeschoss ermöglichen. Zulässig ist jedoch nur eine Erweiterung auf bis zu höchstens zwei Wohnungen. 

Würde es sich bei dem Vorhaben „nur“ um die Erweiterung von vorhandenem Wohnraum handeln, wäre das Vorhaben grundsätzlich zulässig. Zu prüfen wäre aber u. a., ob die Erweiterung unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse noch angemessen ist, da die vorhandene Wohnung nach den vorliegenden Unterlagen bereits jetzt eine Wohnfläche von über 300 m² besitzt. Von einer im Verhältnis zum vorhandenen Wohngebäude unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse angemessenen Erweiterung kann vorliegend jedoch keine Rede sein. Da die bereits vorhandene Wohnfläche von ca. 300 m² eine deutliche Überschreitung des Orientierungsrahmens des Zweiten Wohnungsbaugesetzes (§ 39 Abs. 1 und 2, § 82 II. WoBauG) von 156 m² darstellt, wird dieser vorgegeben Rahmen durch den geplanten zusätzlichen Ausbau des Dachgeschosses gesprengt. Dabei ist es unerheblich, in welcher Größenordnung eine Erweiterung stattfindet, da bereits der Bestand den Orientierungsrahmen des Zweiten Wohnungsbaugesetzes unverhältnismäßig überschreitet.

§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 6 BauGB gilt nur für die Erweiterung gewerblicher Betriebe.

Andere Voraussetzungen nach § 35 BauGB, die eine planungsrechtliche Zulässigkeit für das Vorhaben begründen, sind nicht ersichtlich.

Auch für die Errichtung des Carports fehlt es an der planungsrechtlichen Zulässigkeit, sodass auch dieser nach § 35 Abs. 4 BauGB nicht genehmigungsfähig ist. Hierzu wird darauf hingewiesen, dass bereits im Bestandsgebäude eine Doppelgarage integriert ist und auf dem benachbarten Grundstück mit der Fl.-Nr. 404/2, das sich ebenfalls im Eigentum des Antragstellers befindet, eine Garage mit einer Grundfläche von ca. 61 m² (10,00 m x 6,10 m) befindet, die Platz für drei Fahrzeuge bietet. Dagegen ist die Errichtung des Carports, der in keinem unmittelbaren baulichen Zusammenhang mit dem Baubestand steht, geeignet, der Gefahr einer verstärkten Zersiedelung des Außenbereichs Vorschub zu leisten.

Als von § 35 Abs. 4 BauGB nicht erfasstes sonstiges Vorhaben unterliegt der geplante Carport den Anforderungen des § 35 Abs. 2 BauGB. Der Carport widerspricht zum einen der Darstellung des Flächennutzungsplanes (‚Fläche für die Landwirtschaft‘) und lässt die Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten. Wie aus dem Lageplan ersichtlich ist, würde der Carport an dem geplanten Standort die vorhandene Splittersiedlung in den bisher in dieser Richtung von jeglicher Bebauung noch freien Außenbereich hinein erweitern. Unbeachtlich ist dabei, dass der Carport auf einer bereits befestigten Fläche errichtet werden soll. Auch dass es sich dabei nicht um eine zu Wohnzwecken dienende bauliche Anlage handelt, schließt eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange nicht aus. Eine Zersiedelungswirkung geht nicht allein von Wohnhäusern aus, sondern ebenso gut von Gebäuden, die sonstigen Zwecken zu dienen bestimmt sind (vgl. BVerwG, Urteile v. 09.06.1976 - BVerwG 4 C 42.74 und v. 18.02.1983 - BVerwG 4 C 19.81). Hierzu zählen auch Garagen bzw. Carports.

Beschluss 1

Abstimmungsergebnis
Dafür: 1, Dagegen: 8

Beschluss 2

Abstimmungsergebnis
Dafür: 7, Dagegen: 2

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5. Ausbau der bestehenden Stallung zu einer Wohnung, Münchener Straße 3

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Hauptausschuss Glonn (Markt Glonn)	Sitzung des Hauptausschusses Glonn	26.07.2022	ö	beschließend	5

Sachverhalt

Das Grundstück ist mit einer älteren Halle bebaut, an die im Osten auf dem Nachbargrundstück ein Wohnhaus angebaut ist. 

Geplant ist der Einbau einer Wohnung im Erdgeschoss der Halle. 

Ein Vorhaben ist nach § 34 Abs. 1 BauGB planungsrechtlich zulässig, wenn es sich u. a. nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die Umgebungsbebauung einfügt.

Art der baulichen Nutzung:

Zur näheren Umgebung des Baugrundstücks gehört das sich aus der Kastenseestraße im Westen, der Münchener Straße im Norden und dem Klosterweg im Osten ergebende Quartier, das im Süden durch den Sportplatz der Grund- und Mittelschule abgegrenzt wird. Dabei sind auch die Nutzungen in der ersten Bauzeile westlich der Kastenseestraße in die Beurteilung einzubeziehen. Die Grundstücke südlich und östlich des geplanten Vorhabens befinden sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Postanger“. Das unmittelbar südlich angrenzende unbebaute Grundstück ist dabei als Sonstiges Sondergebiet festgesetzt, in dem nach der Art der baulichen Nutzung Wohnen, Kinderbetreuungseinrichtungen sowie sonstige soziale und kulturelle Einrichtungen, sowie Feuerwehr und Rettungsdienste zulässig sind. Da die Eigenart der näheren Umgebung hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung grundsätzlich nur durch die baulichen Nutzungen bestimmt wird, die tatsächlich vorhanden sind, ist das (noch unbebaute) Sondergebiet bei der Beurteilung außer Betracht zu lassen. Der östliche Teil des Plangebiets hingegen ist als Mischgebiet festgesetzt.

Die westlich des Antragstellergrundstück gelegenen Grundstücke befinden sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Westlich der Kastenseestraße“. Als Art der baulichen Nutzung ist ein Mischgebiet festgesetzt, wobei die Grundstücke in der ersten Bauzeile entlang der Kastenseestraße als gewerblicher Teil des Mischgebietes zu nutzen sind.

Das Gebäude an der Münchener Straße wird als Wohn- und Geschäftshaus genutzt (u. a. Lebensmitteleinzelhandel).

Das Vorhaben befindet sich demnach in einem Baugebiet, das keinem der in den §§ 2 bis 9 BauNVO typisiert genannten Baugebiete entspricht. Es handelt sich vorliegend um eine sogenannte Gemengelage. In diesem Zusammenhang wird auf die genehmigten Anträge auf Nutzungsänderung in der Münchener Straße 3 aus den Jahren 2018 und 2020 verwiesen. Auch hier ist die Verwaltung bereits davon ausgegangen, dass es sich vorliegend um kein in der BauNVO genanntes Baugebiet handelt, sondern um eine Gemengelage.

Das Vorhaben ist hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung planungsrechtlich zulässig.

Maß der baulichen Nutzung:

Da es sich um eine Nutzungsänderung im Bestand handelt, wird bei vorliegendem Antrag das Maß der baulichen Nutzung nicht geprüft.

Das Vorhaben wird über die Kreisstraße EBE 14 und die vorhandene Zufahrt – südlich der bestehenden Halle – verkehrlich erschlossen.

Für das Vorhaben sind insgesamt 2 Kfz-Stellplätze zusätzlich herzustellen. Der Nachweis über die Situierung der Stellplätze im Grundstück wurde erbracht.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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6. Teilabbruch des Stallgebäudes und Umbau zu einem Einfamilienhaus, Lena-Christ-Str. 27

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Hauptausschuss Glonn (Markt Glonn)	Sitzung des Hauptausschusses Glonn	26.07.2022	ö	beschließend	6

Sachverhalt

Das Vorhaben befindet sich im Bereich des festgesetzten Überschwemmungsgebietes an Glonn und Kupferbach.

In ca. 70 m Entfernung befindet sich südlich des Grundstücks eine ehemalige Mühle (sog. Waslmüller bzw. Wäsler), die in der Liste der Baudenkmäler des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege geführt wird.

Das Grundstück ist mit einem Wohnhaus mit angebautem Stall bebaut, bei dem der Mittelteil (Stall) des Gebäudes und der südliche Anbau (Schuppen) beseitigt und durch einen Neubau (Einfamilienhaus) ersetzt werden sollen. Dabei wird der Neubau first- und traufgleich an die bestehenden Gebäude angebaut.

Einfamilienhaus

- E+1+DG (DG ausgebaut)

- GR: 11,15 m x 10,56 m = 117,74 m²

- WH: 7,12 m / 7,21 m

- FH: 9,53 m

- Satteldach mit 24°

Das Vorhaben fügt sich nach Art der baulichen Nutzung in die Umgebungsbebauung ein, da sich in der näheren Umgebung überwiegend Wohnhäuser befinden.

Das Vorhaben fügt sich auch nach dem Maß der baulichen Nutzung in die Umgebungsbebauung ein, da sich in näheren Umgebung Gebäude mit ähnlich großer oder größerer Kubatur befinden. Darüber hinaus besitzt das Antragstellergebäude trotz Teilabbruch nachwirkende Prägung, da ein Bestandsgebäude, das (teilweise) beseitigt wird, nicht automatisch seine prägende Wirkung verliert.

Die erforderlichen 2 Kfz-Stellplätze sollen in der Scheune errichtet werden und sind damit nachgewiesen. Der Bauherr hat jedoch darauf zu achten, dass die Stellplätze unabhängig voneinander anfahrbar und nutzbar sind.

Beschluss

Der Hauptausschuss regt an, auf dem Süd-Dach eine PV-Anlage zu installieren.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

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7. Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage, Sudetenlandstraße 8

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Hauptausschuss Glonn (Markt Glonn)	Sitzung des Hauptausschusses Glonn	26.07.2022	ö	beschließend	7

Sachverhalt

Das Grundstück ist mit einem Wohnhaus bebaut, das in Kürze abgerissen wird.

Der Hauptausschuss erteilte mit Beschluss vom 26.10.2021 sein gemeindliches Einvernehmen zum Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung eines Doppelhauses, der mit Bescheid vom 07.03.2022 durch das Landratsamt Ebersberg genehmigt wurde.

Geplant ist – abweichend vom Vorbescheid – die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit sechs Wohneinheiten mit Tiefgarage und Kfz-Stellplätzen.

genehmigtes Doppelhaus (Vorbescheid)		geplantes Mehrfamilienhaus (Bauantrag)
- E+1+DG - GR: 11,00 m x 15,00 m = - WH:  - FH:  - Satteldach	165 m² 6,50 m 9,65 m 28°	- E+1+DG (DG ausgebaut) - GR: 12,49 m x 18,99 m = - WH:  - FH:  - Satteldach	237,19 m² 6,68 m 9,86 m 27°

Das geplante Mehrfamilienhaus soll damit ca. 72 m² mehr Grundfläche und ca. 216 m² mehr Geschossfläche erhalten. Die Wandhöhe erhöht sich gegenüber dem genehmigten Vorbescheid um 0,18 m und die Firsthöhe um 0,21 m.

Das Vorhaben widerspricht in folgenden Punkten den Festsetzungen des maßgeblichen Bebauungsplanes:

Errichtung eines zusätzlichen Vollgeschosses – ‚E+1‘ statt ‚E‘.

Errichtung eines Kniestocks mit 0,75 m.

Ausbau des Dachgeschosses.

Überschreitung der westlichen Baugrenze durch das Wohnhaus um 0,70 m im Süden und um 1,20 m im Norden.

Abrücken des Wohnhauses von der Baulinie.

Errichtung der Tiefgaragenrampe und der Tiefgarage außerhalb der überbaubaren Flächen. Die Tiefgaragenrampe überschreitet die südliche Baugrenze um ca. 3,0 m und die Tiefgarage überschreitet die westliche Baugrenze um ca. 8,50 m.

Überschreitung der zulässigen GFZ von 0,7 auf 0,85.

Für die oben genannten Abweichungen bedarf es Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes. Gemäß § 31 Abs. 2 BauGB kann von den Festsetzungen eines Bebauungsplans im Einzelfall befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Befreiung erfordern, die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde und wenn die Abweichung auch unter Berücksichtigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. 

Der Antragsteller hat jedoch zu keiner der oben aufgeführten Abweichungen einen Befreiungsantrag gestellt noch eine Begründung insbesondere zur Überschreitung der GFZ und der Überschreitung der Baugrenze durch die Tiefgarage geliefert.

Zu 1.

Der Hauptausschuss stimmte der Errichtung eines zusätzlichen Vollgeschosses bereits in der Sudetenlandstraße 14 / 14 a und beim Antrag auf Vorbescheid für das Antragstellergrundstück zu. In diesem Zusammenhang wird auf den Beschluss des Hauptausschusses vom 22.02.2022 verwiesen, bei dem über die Thematik des zweiten Vollgeschosses (E+1) beraten wurde.

Zu 2. und 3.

Der Bebauungsplan lässt weder bei Gebäuden mit ‚E‘ noch bei Gebäuden mit ‚E+1‘ Kniestöcke oder einen Dachausbau zu. Der Hauptausschuss hat mit Beschluss vom 22.02.2022 die Errichtung von Kniestöcken sowie den Dachausbau zugelassen, um damit eine zweckmäßige Ausnutzung der Dachgeschosse zu erreichen. Der beantragte Kniestock mit 0,75 m sowie der Dachausbau kann aus Sicht der Verwaltung zugelassen werden.

Zu 4.

Der geringfügigen Überschreitung der Baugrenzen durch das Wohnhaus kann aus Sicht der Verwaltung zugestimmt werden, da diese städtebaulich vertretbar ist und im gesamten Plangebiet ähnliche Überschreitungen genehmigt wurden. 

Zu 5.

Das Vorhaben tritt im Nordwesten von der nur ca. 5 m langen Baulinie in geringfügigem Ausmaß vor bzw. zurück. Da diese Baulinie keinen Nachbarschutz vermittelt und ihr auch sonst kein städtebauliches Gewicht zukommt, empfiehlt die Verwaltung der Abweichung zuzustimmen.

Zu 6.

Ist eine Baugrenze festgesetzt, so dürfen Gebäude und Gebäudeteile diese nicht überschreiten   (§ 23 Abs. 3 Satz 1 Baunutzungsverordnung – BauNVO). Das gilt uneingeschränkt auch für genehmigungspflichtige unterirdische bauliche Anlagen, wie Tiefgaragen oder Kellergeschosse.

Ein Vortreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß kann nach 23 Abs. 3 Satz 2 BauNVO zugelassen werden, was bei einer geplanten Überschreitung von ca. 8,50 m nicht mehr der Fall ist. Darüber hinaus sind keine Bezugsfälle vorhanden, da es im gesamten Plangebiet keine Tiefgaragen gibt. 

Im maßgeblichen Bebauungsplan sind neben den Baugrenzen und -linien auch Straßen- und Grünflächenbegrenzungen festgesetzt. Durch die an der westlichen Baugrenze beginnende und in Nähe der westlichen Grundstücksgrenze verlaufenden Grünflächenbegrenzung endende Fläche soll ein rückwärtiger Grünbereich geschaffen werden, der für sämtliche Grundstücke westlich der Sudetenlandstraße gilt und eine Bebauung auf diesen Flächen – auch eine unterirdische – ausschließt. In dieser festgesetzten Grünfläche soll die Tiefgarage errichtet werden. Es stünde jedoch im Widerspruch zur Zielsetzung des Bebauungsplanes, wenn die von Bebauung freizuhaltenden rückwärtigen Grundstücke durch den Bau von Tiefgaragen unterbaut würden. Die sich aus der planerischen Festsetzung von Baugrenze und Grünflächenbegrenzungslinie ergebende Grünfläche hat darüber hinaus Bedeutung für die Bodenversiegelung und den Grundwasserabfluss. Durch die Nichtbeachtung dieser planerischen Zielsetzung kann aus Sicht der Verwaltung einer Befreiung wegen der Überschreitung der rückwärtigen Baugrenze um ca. 8,50 m nicht zugestimmt werden, da das Vorhaben städtebaulich nicht vertretbar ist und die Grundzüge der Planung berührt werden.

Zu 7.

Bei der Berechnung der Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ) ist auf die zum Zeitpunkt der Rechtskraft des Bebauungsplanes gültige Baunutzungsverordnung (BauNVO) abzustellen. Der Bebauungsplan erlangte seine Rechtskraft am 02.11.1964. Damit ist die BauNVO 1962 für die Prüfung des Vorhabens einschlägig. 

Bei der Berechnung der GFZ sind gem. § 20 Abs. 2 BauNVO (1962) neben den Flächen des Erd- und Obergeschosses auch die Flächen im Dachgeschoss hinzuzurechnen, wenn sie als Aufenthaltsräume zugelassen werden. Damit ergibt sich für das Vorhaben eine Geschossfläche von 711,57 m² (EG, OG, DG mit je 237,19 m²), was einer GFZ von 0,85 entspricht. Die u. a. durch den Ausbau des Dachgeschosses erreichte GFZ von 0,85 überschreitet damit das zugelassene Maß der baulichen Nutzung von 0,7 erheblich (ca. 20 %.)

Die Verwaltung empfiehlt der Abweichung von der festgesetzten GFZ nicht zuzustimmen, da es sich dabei nicht mehr um eine geringfügige Abweichung handelt, die städtebaulich vertretbar wäre. Durch die Errichtung von sechs Wohneinheiten und dem damit verbundenen Dachgeschossausbau würde der Geschosswohnungsbau im Plangebiet „Einzug halten“, was von der Gemeinde bei Aufstellung des Bebauungsplanes nicht vorgesehen und auch nicht gewollt war. Ursprünglich durfte bei einer Bebauung mit ‚E+1‘ das Dachgeschoss nicht ausgebaut werden. Diese Regelung hat der Hauptausschuss mit Beschluss vom 22.02.2022 zwar gekippt, um eine zweckmäßige Nutzung ungenutzter Dachgeschosse bzw. die Schaffung von Wohnraum zu ermöglichen. Ein städtebaulicher „Schwenk“ zum Geschosswohnungsbau soll damit nicht einhergehen, da dies zu einer anderen Prägung des Gebiets führen würde und damit die Gefahr des „Umkippens“ bestünde. Die entsprechenden Hinweise ergeben sich aus der festgesetzten Eingeschossigkeit (‚E‘) der Wohnhäuser in der westlichen Bauzeile entlang der Sudetenlandstraße bzw. der Verweis auf die zulässige Bebauung mit Doppel- und Reihenhäusern.

Die GRZ des Vorhabens errechnet sich gem. § 19 BauNVO 1962 lediglich aus der Grundfläche des Hauptgebäudes. Die Grundflächen der Tiefgarage, Stellplätze, Terrassen und Balkone bleiben dagegen außer Betracht. Damit ergibt sich eine Grundfläche von insgesamt 237,19 m², was einer GRZ von 0,28 entspricht und hinter der zulässigen GRZ von 0,4 zurückbleibt.

Im maßgeblichen Bebauungsplan werden weder Wand- noch Firsthöhen festgesetzt. Das Vorhaben muss sich auf Grund der fehlenden Festsetzung nach § 34 Abs. 1 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Als Referenzobjekt kann auf das Doppelhaus in der Sudetenlandstraße 14 und 14 a Bezug genommen werden. Die Wandhöhe des Wohnhauses beträgt 6,60 m und die Firsthöhe 9,25 m. Das beantragte Mehrfamilienhaus hat damit zwar einen um 0,61 m höheren First, fügt sich wohl dennoch in die Umgebungsbebauung ein.

Die für das Vorhaben erforderlichen 10 Kfz-Stellplätze werden in Form von 4 oberirdischen Kfz-Stellplätzen und 6 Tiefgaragenstellplätzen nachgewiesen.

Bei der Errichtung von mehr als 3 Wohnungen ist nach Art. 7 Abs. 3 Satz 1 BayBO ein ausreichend großer Kinderspielplatz auf dem Grundstück oder in unmittelbarer Nähe zu errichten. Der entsprechende Nachweis über die Lage und Größe wurde in den Eingabeplänen nicht geführt.

Beschluss

Das Landratsamt Ebersberg möge prüfen, inwieweit die Stellplätze mit den Nummern 4, 5 und 6 der Tiefgarage ohne übermäßiges Rangieren nutzbar sind.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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8. Neubau Maschinen- und Bergehalle; hier: Tektur zum genehmigten Bauantrag - Lageverschiebung der Güllegrube, Flurnummer 3163/8, Westerndorf

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Hauptausschuss Glonn (Markt Glonn)	Sitzung des Hauptausschusses Glonn	26.07.2022	ö	beschließend	8

Sachverhalt

Im Flächennutzungsplan ist das Grundstück als ‚Fläche für die Landwirtschaft‘ dargestellt. 

Darüber hinaus befindet sich die Fläche im Naturraum „Inn-Chiemsee-Hügelland“ sowie im Bereich des Landschaftsschutzgebietes „Steinsee, Moosach, Doblbach, Brucker Moos und Umgebung“.

Das landwirtschaftlich genutzte Grundstück ist (noch) unbebaut, aber mit Bescheid vom 12.07.2021 wurde auf dem östlichen Grundstücksteil die Baugenehmigung zum Neubau einer Maschinen- und Bergehalle mit landwirtschaftlich genutzter Werkstatt und Hackschnitzelheizung sowie der Neubau einer geschlossenen Güllegrube erteilt.

Der Antragsteller plant die genehmigte Güllegrube um ca. 72 m nach Westen zu verschieben. Die Grube soll dann im Bereich des geplanten Milchvieh- und Jungtierstalles zum Liegen kommen. Der Eingabeplan zu diesem Vorhaben liegt dem Bauamt bereits vor.

Für die Errichtung des Vorhabens ist eine Erlaubnis nach der Landschaftsschutzgebietsverordnung „Steinsee, Moosach, Doblbach, Brucker Moos und Umgebung“ erforderlich.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 1

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9. Neuerrichtung einer Biomasseheizung mit Hackgutlager, Heckenweg 4 a

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Hauptausschuss Glonn (Markt Glonn)	Sitzung des Hauptausschusses Glonn	26.07.2022	ö	beschließend	9

Sachverhalt

Das Grundstück ist mit einem Wohnhaus bebaut, an dessen Ostseite eine Biomasseheizung mit Hackgutlager an die Garage angebaut werden soll. 

- E+DG (nicht ausgebaut)

- GR: 4,00 m x 7,72 m = 30,88 m²

- WH: 4,60 m

- FH: 6,32 m

- Satteldach mit 28°

Die Verwaltung weist darauf hin, dass nicht die Heizung selbst, sondern nur das geplante Gebäude als Hülle planungsrechtlich zu beurteilen ist. Die Biomasseheizung darf nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 2 b) BayBO als sonstige Anlage der technischen Gebäudeausrüstung (z. B. Heizung, Sanitär-/Elektroinstallationen oder Wärmepumpen, etc.) verfahrensfrei errichtet werden.

Das Vorhaben fügt sich als Nebenanlage nach Art der baulichen Nutzung in die Umgebungsbebauung ein.

Das Vorhaben fügt sich hinsichtlich seiner Kubatur nach dem Maß der baulichen Nutzung in die Umgebungsbebauung ein.

Für das Vorhaben ist kein zusätzlicher Stellplatznachweis erforderlich.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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10. Erweiterung des Feuerwehrgerätehauses der FFW Schlacht-Kastenseeon um einen Einsatzfahrzeugstellplatz und 8 Kfz-Stellplätze, Am Hochrain 11, Schlacht

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Hauptausschuss Glonn (Markt Glonn)	Sitzung des Hauptausschusses Glonn	26.07.2022	ö	beschließend	10

Sachverhalt

Das Grundstück ist mit dem Feuerwehrgerätehaus der Freiwilligen Feuerwehr Schlacht-Kastenseeon bebaut, das um einen Anbau zur Unterbringung eines Einsatzfahrzeuges erweitert werden soll. Des Weiteren soll im rückwärtigen Grundstück eine Fläche zum Abstellen von Pkw’s geschaffen werden.

„Die Gemeinden haben für die Wahrnehmung des abwehrenden Brandschutzes und des technischen Hilfsdienstes Feuerwehren aufzustellen, auszurüsten und zu unterhalten…Um ihre Aufgaben im abwehrenden Brandschutz und im technischen Hilfsdienst erfüllen zu können, müssen die Gemeinden ihre Feuerwehren so aufstellen und ausrüsten, dass diese möglichst schnell Menschen retten, Schadenfeuer begrenzen und wirksam bekämpfen sowie technische Hilfe leisten können.“ (Vollzug des Bayerischen Feuerwehrgesetzes, Bekanntmachung des Bayerischen Staatsministeriums des Innern, für Sport und Integration vom 28. September 2020).

Der Anbau wird mit gleicher Wand- und Firsthöhe um 5,97 m nach Westen und durch einen Quergiebel nach Norden erweitert.

- E+DG

- GR: 70,13 m²

- WH: 3,73 m

- FH: 6,03 m

- Satteldach mit 26°

Das Vorhaben widerspricht in folgenden Punkten den Festsetzungen des maßgeblichen Bebauungsplanes:

Überschreitung der westlichen Baugrenze durch den Anbau um 3,04 m im Norden und 2,50 m im Süden.

Überschreitung der nördlichen Baugrenze durch den Anbau um ca. 1,30 m.

Überschreitung der maximal zulässigen Grundfläche für Hauptanlagen von 140 m² um 28,37 m².

Überschreitung der maximal zulässigen Länge für Hauptgebäude von 13 m um 2,23 m.

Ausbildung des Quergiebels nicht traufgleich mit dem Hauptdach.

Der First des geplanten Quergiebels liegt nur 0,20 m anstelle 0,50 m unter dem First des Hauptdaches.

Die Quergiebel (Bestand und Neubau) überschreiten die maximal zulässige Breite der halben Länge des Gebäudes um 2,41 m (Gesamtbreite Giebel = 10,03 m – 15,23 m : 2 = 7,62).

Errichtung der Kfz-Stellplätze auf der Fläche für die Ortsrandeingrünung.

Die gestiegenen Anforderungen an eine leistungsstarke Feuerwehr machen eine Erweiterung des Gerätehauses dringend erforderlich. Die Errichtung des Anbaus unter Einhaltung der Festsetzungen des Bebauungsplanes ist jedoch nicht möglich. Daher empfiehlt die Verwaltung den Befreiungen zuzustimmen, zumal sich für die übrigen Baugrundstücke im Geltungsbereich des Bebauungsplans auf Grund des Einzelfalls kein Rechtsanspruch für gleichartige Befreiungen ableiten lässt. 

Darüber hinaus benötigt der Anbau eine Abweichung von den abstandsflächenrechtlichen Vorschriften des Art. 6 BayBO. Diese erforderliche Abweichung ist aber im Rahmen der planungsrechtlichen Zulässigkeit von der Gemeinde nicht zu prüfen bzw. zu beurteilen.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0