Datum: 29.11.2022
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Aula Schule Glonn
Gremium: Hauptausschuss Glonn
Körperschaft: Markt Glonn
Öffentliche Sitzung, 19:00 Uhr bis 19:15 Uhr


Öffentliche Sitzung

TOP-Nr. Bezeichnung
1 Tektur zum Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage; nun: Neubau eines Vierfamilienhauses mit Garagen und Carport, Sudetenlandstraße 8

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1. Tektur zum Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage; nun: Neubau eines Vierfamilienhauses mit Garagen und Carport, Sudetenlandstraße 8

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Hauptausschuss Glonn (Markt Glonn) Sitzung des Hauptausschusses Glonn 29.11.2022 ö beschließend 1

Sachverhalt

Das Vorhaben befindet sich in Glonn im Geltungsbereich des einfachen Bebauungsplanes „An der Feldkirchener Straße I“. Die planungsrechtliche Zulässigkeit richtet sich nach § 30 Abs. 3 im Übrigen nach § 34 Abs. 1 BauGB.

Mit Beschluss des Hauptausschusses vom 26.07.2022 versagte der Markt Glonn dem Vorhaben sein gemeindliches Einvernehmen, weil die GFZ durch das Vorhaben erheblich überschritten wird und weil es wegen der Überschreitung der rückwärtigen Baugrenze durch die Tiefgarage um ca. 8,50 m städtebaulich nicht vertretbar ist und dadurch die Grundzüge der Planung berührt werden. 
Das Landratsamt Ebersberg bestätigte in ihrem Anhörungsschreiben an den Antragsteller vom 28.07.2022 die Auffassung der Gemeinde und empfahl diesem das Vorhaben entsprechend umzuplanen, da es in der vorliegenden Form nicht genehmigungsfähig sei. Der Bauherr hat daraufhin umgeplant und die geänderte Planung im September beim Landratsamt Ebersberg zur Genehmigung eingereicht.

Das Vorhaben wurde – unter Wegfall der Tiefgarage – von sechs auf vier Wohneinheiten reduziert. Die Grundfläche des Wohnhauses verringert sich geringfügig von ca. 237 m² auf ca. 235 m² und auch die Wandhöhe verringert sich gegenüber der Erstplanung von 6,68 m auf 6,50 m. Dagegen erhöht sich die Dachneigung von 27° auf 30° und damit die Firsthöhe sich von 9,86 m auf 10,03 m.

Das Vorhaben widerspricht in folgenden Punkten den Festsetzungen des maßgeblichen Bebauungsplanes:

  1. Errichtung eines zusätzlichen Vollgeschosses – ‚E+1‘ statt ‚E‘.

  1. Errichtung eines Kniestocks mit 0,65 m.

  1. Ausbau des Dachgeschosses.

  1. Überschreitung der westlichen Baugrenze durch das Wohnhaus um 0,70 m im Süden und um 1,20 m im Norden.

  1. Abrücken des Wohnhauses von der Baulinie.

  1. Errichtung der Garage im Süden außerhalb der überbaubaren Flächen.

  1. Überschreitung der zulässigen Dachneigung von 22° bis 28° auf 30°

  1. Überschreitung der zulässigen GFZ von 0,7 auf 0,84.


Zu den Ziffern 1 bis 5 wird auf den Sachvortrag des Beschlusses vom 26.07.2022 verwiesen. Hier ergeben sich keine Änderungen bei der Begründung. Diesen Abweichungen kann nach wie vor zugestimmt werden.

zu 6.
Nach § 23 Abs. 5 Baunutzungsverordnung (BauNVO) können Garagen auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen zugelassen werden, wenn im Bebauungsplan nichts anderes festgesetzt ist. Das ist vorliegend der Fall, da der hier maßgebliche Bebauungsplan für die Flächen außerhalb der Bauräume keinerlei Festsetzungen trifft. Die Verwaltung empfiehlt daher die Abweichung zuzulassen.

zu 7.
Durch die Abweichung von der um 2° von der zulässigen Obergrenze differierenden Dachneigung werden die Grundzüge der Planung nicht berührt, weil das mit den Festsetzungen des Bebauungsplans zur Dachausführung verfolgte Gestaltungskonzept dadurch nicht aufgegeben würde. Das beantragte Satteldach weicht gestalterisch nur in minimalem Umfang von den Festsetzungen ab und der im Bebauungsplan zum Ausdruck gebrachte Gestaltungswille wird nicht beeinträchtigt. Die Verwaltung empfiehlt daher der Befreiung zuzustimmen.

zu 8.
Bezüglich der Überschreitung der GFZ hat sich gegenüber der Erstplanung keine signifikante Änderung ergeben. Die GFZ von 0,85 reduziert sich bei der Änderungsplanung durch die geringfügige Verringerung der Geschossfläche auf lediglich 0,84. Das Referenzgebäude in der Sudetenlandstraße 14 und 14 a (Doppelhaus mit vier Wohneinheiten und ausgebautem Dachgeschoss) weist eine GFZ von 0,44 und der genehmigte Vorbescheid für das Antragstellergrundstück (Doppelhaus) weist eine GFZ von 0,59 auf.
Die Überschreitung der zulässigen GFZ von 0,7 ist immer noch erheblich. Daran hat sich auch durch die Reduzierung der Anzahl der Wohneinheiten von sechs auf vier nichts geändert. Dabei sind für die vier Wohneinheiten Wohnflächen zwischen 140 m² und 162 m² geplant und es sei darauf hingewiesen, dass es sich auch bei diesem Vorhaben um einen Geschosswohnungsbau handelt, der mit dem Planungsgedanken nach wie vor nicht vereinbar ist.

Auch die Firsthöhe des Referenzobjektes in der Sudetenlandstraße 14 / 14 a wird durch das beantragte Wohnhaus weiter überschritten. Waren es bei der Erstplanung noch 0,61 m, so beträgt diese Differenz nun 0,78 m, die in Bezug auf die Höhe der vorhandenen Bebauung durchaus wahrnehmbar ist.

Da die GFZ auch durch die neue Planung erheblich überschritten wird, empfiehlt die Verwaltung dieser Befreiung nicht zuzustimmen, da diese städtebaulich nicht vertretbar ist und die Grundzüge der Planung berührt werden.


Für das Vorhaben sind nach der gemeindlichen Stellplatzsatzung 7 Stellplätze herzustellen. Diese werden in Form von 2 Einzelgaragen, einem Carport für 3 Stellplätze und 2 offenen Stellplätzen nachgewiesen.

Nach § 2 Nr. 2 der gemeindlichen Stellplatzsatzung ist vor Garagen (Carports sind gleichgestellt) ein offener Stauraum von mindestens 5 m einzuhalten. Soweit die Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs dies rechtfertigen, kann eine Verkürzung des Stauraums auf 3 m zugelassen werden.
Der beantragte Carport soll – je nach Verlauf der Grundstücksgrenze – mit einem Stauraum von 0,57 m im Norden und von 0,30 m im Süden errichtet werden. Er hält damit weder den erforderlichen Stauraum von 5 m noch die ausnahmsweise zulässige Stauraumverkürzung auf 3 m ein. Obwohl es sich bei der Sudetenlandstraße um eine ruhige Anliegerstraße handelt, empfiehlt die Verwaltung der Abweichung nicht zuzustimmen, da der Stauraum praktisch gegen null läuft. Fahrzeuge fahren – insbesondere beim Rückwärtsausparken – ohne Sicht auf den Gehweg und die Straße und können damit andere Verkehrsteilnehmer gefährden (Sicherheit) oder mehr als nach den Umständen unvermeidlich behindern oder belästigen (Leichtigkeit). Da der Carport nicht satzungskonform umgeplant werden kann, empfiehlt die Verwaltung den Carport als offene Stellplätze auszubilden, da diese keinen Stauraum benötigen und so der Stellplatzsatzung Rechnung getragen wird.

Bei der Errichtung von mehr als 3 Wohnungen ist nach Art. 7 Abs. 3 Satz 1 BayBO ein ausreichend großer Kinderspielplatz auf dem Grundstück oder in unmittelbarer Nähe zu errichten. Der entsprechende Nachweis über die Lage und Größe wurde auch in den neuen Eingabeplänen nicht geführt, zumal die Größe der Wohnungen auf den Einzug von Familien mit mehreren Kindern schließen lässt.

Beschluss

Das gemeindliche Einvernehmen zur vorliegenden Planung wird versagt, da die GFZ durch das Vorhaben erheblich überschritten wird und eine Befreiung städtebaulich nicht vertretbar ist und die Grundzüge der Planung berührt werden.
Der Abweichung von § 2 Nr. 2 der gemeindlichen Stellplatzsatzung zur Verkürzung des Stauraums bei den Carports, wie im vorliegenden Eingabeplan vom 06.09.2022 dargestellt, wird nicht zugestimmt. Für die in den Ziffern 1 – 7 aufgeführten Abweichungen wird die gemeindliche Zustimmung erteilt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

Datenstand vom 21.12.2022 14:43 Uhr