Datum: 30.05.2023
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Sitzungssaal Markt Glonn
Gremium: Hauptausschuss Glonn
Körperschaft: Markt Glonn
Öffentliche Sitzung, 18:30 Uhr bis 19:25 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung von zwei Häusern mit Gartenhaus, einem Haus mit Garage und einem Haus mit zwei WE und Garagengeschoss, Lena-Christ-Straße 6
2	Bauantrag zur Errichtung eines erdgeschossigen Anbaus an das Betriebsgebäude sowie Anbau von zwei Garagen an die westliche Bushalle, Am Hochrain 2
3	Antrag auf Vorbescheid zum Teilabbruch des bestehenden Gebäudes und zur Errichtung eines Doppelhauses mit Garagen, Am Kupferbach 1
4	Bauantrag zum Neubau Betriebsleiterhaus mit Wohnbereich für Altenteiler, Flurnummer 3163/8, Westerndorf
5	Bauantrag zur Anhebung des Dachstuhls und zum Einbau einer Dachgaube am bestehenden Reihenhaus, von-Büssing-Straße 22
6	Bauantrag zum Einbau von zwei Dachgauben beim bestehenden Reihenhaus, von-Büssing-Straße 6
7	Bauantrag zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage, Frauenreuth 7 a
8	Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage, Kastenseeon 7

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1. Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung von zwei Häusern mit Gartenhaus, einem Haus mit Garage und einem Haus mit zwei WE und Garagengeschoss, Lena-Christ-Straße 6

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Hauptausschuss Glonn (Markt Glonn)	Sitzung des Hauptausschusses Glonn	30.05.2023	ö	beschließend	1

Sachverhalt

Das Vorhaben befindet sich weiterhin im Bereich des festgesetzten Überschwemmungsgebietes an Glonn und Kupferbach.

In unmittelbarer Nähe befindet sich südlich und östlich des Grundstücks ein Wohnhaus aus dem 3. Viertel des 19. Jahrhunderts, das in der Liste der Baudenkmäler des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege geführt wird.

Das Grundstück ist mit einem Wohn- und Geschäftshaus (ehemalige Schusterwerkstatt) und einem größeren Nebengebäude bebaut, das beseitigt werden soll. 

Angefragt ist die Errichtung von zwei freistehenden Gebäuden mit je einer Wohneinheit und je einem Gartenhaus (Haus 1 und 3), einem freistehenden Gebäude mit einer Wohneinheit und einer Garage (Haus 2) und einem angebauten Gebäude mit zwei Wohneinheiten und einem Garagengeschoss (Haus 4). Das im Bereich von Haus 4 befindliche Bestandsgebäude soll beseitigt werden. Die Häuser 1, 2 und 3 sollen wegen ihrer Lage im Überschwemmungsgebiet auf 1 m aus dem Gelände ragenden Pfählen errichtet werden. Das in den Eingabeplänen dargestellte Haus 5 (ehem. Schusterwerkstatt) ist nicht Gegenstand dieses Antrages.

Angesichts einer Vielzahl von ungelösten Problemen u. a. hinsichtlich der planungsrechtlichen Zulässigkeit wurde für das Grundstück im Vorfeld mit den Antragstellern ein städtebaulicher Vertrag geschlossen, den der Gemeinderat mit Beschluss vom 20.12.2022 genehmigt hat. Inhalt des Vertrages sind u. a. Regelungen zur Abgrenzung des Innenbereichs vom Außenbereich, zur zulässigen Bebauung, zur gesicherten Erschließung, zu den Herstellungsbeiträgen, zur Regenwasserableitung und zur Neuregelung zum künftigen Verlauf des Pelzgartenweges.

Anhand dieser Vereinbarung wurde die jetzige Planung dem Markt Glonn im Rahmen eines Vorbescheides zur Entscheidung vorgelegt.

	Geschossigkeit	Grundfläche	Wandhöhe	Firsthöhe	Dachform
Haus 1 Haus 2 Haus 3	E+DG (je 1 WE)	72 m² (einschl. Terrassen = 126 m²)	6,50 m	8,60 m	Satteldach mit 35°
Haus 4	E+1+DG (2 WE)	98 m²	8,05 m	9,96 m	Satteldach mit 32°

Zu den Häusern 1 und 3 kommen noch jeweils ein Gartenhaus mit einer Fläche von je 7 m² und zu Haus 2 eine Garage mit einer Fläche von 18 m² hinzu.

Die Antragsteller haben zu ihrem Vorhaben folgende Fragen gestellt:

Ist es zulässig, entsprechend den dargestellten Planskizzen, folgende Gebäude zu errichten:

zwei freistehende Gebäude mit je einer Wohneinheit und je einem Gartenhaus (Haus 1 und 3),

ein freistehendes Gebäude mit einer Wohneinheit und einer Garage sowie einer zweiseitig umlaufenden Terrasse (Haus 2),

einem angebauten Gebäude mit zwei Wohneinheiten und einem Garagengeschoss (Haus 4)

alle auf je einer Teilfläche der Fl.-Nr. 80 zu errichten?

Ist es zulässig, entsprechend den dargestellten Planskizzen, 11 offene Stellplätze auf Teilflächen der Fl.-Nr. 80 zu errichten?

Ist es zulässig, die oben genannte Bebauung mit den in der Tabelle aufgeführten Abmessungen zu errichten?

Ist es zulässig die Gebäude Haus 1, 2 und 3 samt der beantragten Terrassen zur Minimierung des Retentionsraumverlustes als „Pfahlbauten“ zu errichten und den teilweise unter der HQ100-Ebene liegenden Geländeteil von Haus 4 samt Zufahrt und Stellplätzen zur Schaffung einer ebenen Fläche um ca. max. 50 cm aufzufüllen?

zu 1. und 3.

Ein Vorhaben ist nach § 34 Abs. 1 BauGB planungsrechtlich zulässig, wenn es sich u. a. nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die Umgebungsbebauung einfügt. 

Art der baulichen Nutzung:

Zur näheren Umgebung des Baugrundstücks gehört das sich aus der Lena-Christ-Straße und Wolfgang-Wagner-Straße im Süden und Westen sowie der Glonn im Osten und Norden ergebende Quartier. Dabei sind auch die Nutzungen in der ersten Bauzeile westlich der Lena-Christ-Straße in die Beurteilung einzubeziehen. Diese Bereiche sind insbesondere durch Wohnhäuser in Form von Einfamilien-, Doppel- und Mehrfamilienhäusern geprägt, sodass sich das angefragte Vorhaben hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung in die Umgebungsbebauung einfügt.

Maß der baulichen Nutzung:

Die für die Beurteilung des Maßes der baulichen Nutzung maßgebliche Umgebung ist das bereits oben beschriebene Quartier.

In diesem Bereich befinden sich Gebäude mit Grundflächen, Wand- und Firsthöhen, hinter denen die beantragten Wohnhäuser zurückbleiben. So befindet sich auf dem Grundstück in der Lena-Christ-Straße 13 ein Wohnhaus (im Bau) mit einer Grundfläche von 248 m², einer Wandhöhe von 10,35 m und einer Firsthöhe von 14,55 m.

Das Vorhaben fügt sich demnach auch hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung in die Umgebungsbebauung ein.

zu 2.

Für das Vorhaben sind nach der gemeindlichen Stellplatzsatzung für die Häuser 1 bis 3 je zwei Kfz-Stellplätze und für das Haus 4 vier Kfz-Stellplätze – insgesamt 10 Stellplätze – herzustellen. Die Antragsteller stellen insgesamt 16 Stellplätze auf dem Grundstück dar, von denen 10 Stellplätze den angefragten Wohnhäusern und 6 Stellplätze dem Bestandsgebäude (Haus 5) zugewiesen werden. 11 Stellplätze sollen als offene Stellplätze hergestellt werden, 1 Stellplatz als Einzelgarage (Haus 1) und 4 Stellplätze im Erdgeschoss von Haus 4. Die erforderliche Anzahl an Kfz-Stellplätzen ist somit nachgewiesen. 

Geht man jedoch davon aus, dass die Grundstücke, wie im Eingabeplan dargestellt, geteilt werden sollen, so befindet sich der zu Haus 2 zugehörige zweite Stellplatz nicht auf dem künftigen Teilgrundstück. Um den Stellplatznachweis anerkennen zu können, ist es spätestens nach Teilung der Grundstücke zwingend erforderlich diesen Stellplatz über eine Grunddienstbarkeit zu Gunsten des Freistaates Bayern zu sichern.

zu 4.

Nach § 78 Abs. 4 Satz 1 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) ist die Errichtung und die Erweiterung baulicher Anlagen nach den §§ 30, 33, 34 und 35 BauGB in festgesetzten Überschwemmungsgebieten untersagt. Die Errichtung und die Erweiterung baulicher Anlagen kann nach § 78 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 WHG aber genehmigt werden, wenn die folgenden vier Genehmigungsvoraussetzungen vorliegen:

Die Hochwasserrückhaltung darf nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt werden und der Verlust von verloren gehendem Rückhalteraum muss umfang-, funktions- und zeitgleich ausgeglichen werden (§ 78 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 a WHG). 

Das Vorhaben darf den Wasserstand und den Hochwasserabfluss nicht nachteilig verändern (§ 78 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 b WHG).

Das Vorhaben darf den bestehenden Hochwasserschutz nicht beeinträchtigen (§ 78 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 c WHG) und

Das Vorhaben muss hochwasserangepasst ausgeführt werden (§ 78 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 d WHG). 

oder

wenn die nachteiligen Auswirkungen durch Nebenbestimmungen ausgeglichen werden können (§ 78 Abs. 5 Satz 1 Nr. 2 WHG).

Unter den o. g. Voraussetzungen scheint sie Errichtung der Wohnhäuser auf Pfählen sowie eine Geländeauffüllung sinnvoll, ist von der Gemeinde jedoch nur insofern nach § 34 Abs. 1 BauGB zu prüfen, als dass sich die Vorhaben in Umgebungsbebauung einfügen müssen, was vorliegend der Fall ist. Die abschließende Prüfung, ob die Errichtung der Wohnhäuser als „Pfahlbauten“ den Voraussetzungen des § 78 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 genügt, obliegt dem Landratsamt Ebersberg.

Das angefragte Vorhaben wird über die Lena-Christ-Straße und den Pelzgartenweg – nördlich des Wohnhauses Lena-Christ-Straße 10 a – verkehrlich erschlossen.

Die Erschließung der künftigen Grundstücke hinsichtlich der Wasserversorgung und der Schmutzwasserbeseitigung wurde im oben erwähnten städtebaulichen Vertrag geregelt und gilt insofern als gesichert.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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2. Bauantrag zur Errichtung eines erdgeschossigen Anbaus an das Betriebsgebäude sowie Anbau von zwei Garagen an die westliche Bushalle, Am Hochrain 2

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Hauptausschuss Glonn (Markt Glonn)	Sitzung des Hauptausschusses Glonn	30.05.2023	ö	beschließend	2

Sachverhalt

Im Flächennutzungsplan der Marktgemeinde Glonn ist das Grundstück als Sondergebiet Omnibus–Betriebshof dargestellt.

Das Grundstück ist seit langer Zeit mit den Betriebsgebäuden des örtlichen Busunternehmens bebaut.

Geplant ist der Anbau von zwei flächenmäßig gleich großen Garagen an die westliche Bushalle sowie ein Anbau an das Betriebsgebäude, das als Meisterbüro dienen soll.

2 Garagen	Büro
- erdgeschossig - GR: 7,40 m x 5,70 m = 42,18 m² (x 2 = 84,36 m²) - WH: 3,40 m bzw. 4,00 m - Pultdach mit 10°	- erdgeschossig - GR: 4,00 m x 1,95 m – 0,32 = 7,48 m² - WH: 2,55 m - Pultdach mit 10°

Das Vorhaben fügt sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die Umgebungsbebauung ein.

Für das Vorhaben ist kein zusätzlicher Stellplatznachweis erforderlich.

Nach § 2 Nr. 2 der gemeindlichen Stellplatzsatzung ist vor Garagen ein offener Stauraum von mindestens 5 m einzuhalten. Soweit die Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs dies rechtfertigen, kann eine Verkürzung des Stauraums auf 3 m zugelassen werden.

Die beantragte westliche Garage soll – je nach Verlauf der Grundstücksgrenze – mit einem Stauraum von 4,40 m im Westen und von 5,16 m im Osten errichtet werden. Sie hält damit den erforderlichen Stauraum von mindestens 5 m nur teilweise ein. Soweit es die Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs dies rechtfertigen, kann eine Verkürzung des Stauraums auf 3 m zugelassen werden. Dies ist gegeben, wenn beim Ein- oder Ausfahren andere Verkehrsteilnehmer nicht gefährdet werden (Sicherheit) oder mehr als nach den Umständen unvermeidlich behindert oder belästigt werden (Leichtigkeit).

Die Verwaltung empfiehlt der Abweichung zuzustimmen, da der erforderliche Stauraum von 5 m im Westen nur um ca. 0,60 m unterschritten wird und nach Osten allmählich größer wird. Eine Beeinträchtigung der Sicherheit oder Leichtigkeit lässt die Unterschreitung des Stauraums nicht erwarten.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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3. Antrag auf Vorbescheid zum Teilabbruch des bestehenden Gebäudes und zur Errichtung eines Doppelhauses mit Garagen, Am Kupferbach 1

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Hauptausschuss Glonn (Markt Glonn)	Sitzung des Hauptausschusses Glonn	30.05.2023	ö	beschließend	3

Sachverhalt

Das Grundstück ist mit einem Wohnhaus bebaut, das beseitigt werden soll. Angefragt ist der Abbruch der bestehenden Doppelhaushälfte und der Neubau eines Doppelhauses mit zwei Einzelgaragen.

Doppelhaus

- E+1+DG

- GR: 14,01 m x 10,49 m = 146,96 m²

- WH: 6,50 m

- FH: 9,90 m

- Kniestock: 0,63 m

- Satteldach mit 30°

Der Antragsteller hat zu seinem Vorhaben folgende Fragen gestellt: „Ist es möglich, auf dem oben genannten Grundstück (Fl.-Nr. 266/11) ein Doppelhaus mit Garagen, entsprechend beiliegender Skizze und den o. g. Bemessungen zu erstellen?“

Das Vorhaben widerspricht in folgenden Punkten den Festsetzungen des maßgeblichen Bebauungsplanes:

Errichtung eines Wohnhauses mit E+1 anstelle E+D.

Überschreitung der östlichen Baugrenze um 6,45 m.

Errichtung der östlichen Garage außerhalb der überbaubaren Flächen.

Errichtung eines Kniestocks mit 0,63 m (B-Plan: Kniestock bei E+D max. 0,50 m und bei E+1 unzulässig).

Bei E+1 beträgt die zulässige Dachneigung 26° bis 28°.

Zu 1. und 2.

Auf dem angefragten Grundstück sowie auf dem Nachbargrundstück (Am Kupferbach 1 a) befindet sich seit Jahren ein Doppelhaus mit Erd- und Dachgeschoss (E+D). Die Antragsteller planen die bestehende Doppelhaushälfte zu beseitigen und durch ein Doppelhaus zu ersetzen, das 3,46 m von der westlichen Grundstücksgrenze abgerückt werden soll. Dabei würde auf dem Nachbargrundstück an der gemeinsamen Grundstücksgrenze eine grenzständige Doppelhaushälfte „zurückbleiben“.

Das gesamte Plangebiet ist in offener Bauweise bebaut, weil dort nur Einzelhäuser und Doppelhäuser im Sinn von § 22 Abs. 2 BauNVO den maßgeblichen Rahmen bilden. Ein Doppelhaus im Sinn des § 22 Abs. 2 Satz 1 Baunutzungsverordnung (BauNVO) ist eine bauliche Anlage, die dadurch entsteht, dass zwei Gebäude auf benachbarten Grundstücken durch Aneinanderbauen an der gemeinsamen Grundstücksgrenze zu einer Einheit zusammengefügt werden. Wird eine bestehende Doppelhaushälfte beseitigt und nicht wieder grenzständig an den verbleibenden Gebäudeteil angebaut, so handelt es sich nicht mehr um ein Doppelhaus. 

Nach der ständigen verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung fügt sich ein derartiges Vorhaben damit nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB nicht nach der Bauweise ein und verstößt zudem gegen das Rücksichtnahmegebot.

Das angefragte Vorhaben ist im Ergebnis dessen planungsrechtlich unzulässig. Ein Neubau muss wieder an die gemeinsame Grundstücksgrenze gerückt werden. 

Ebenfalls kein Doppelhaus bilden zwei Gebäude, die sich zwar an der gemeinsamen Grundstücksgrenze berühren, aber als zwei selbstständige Baukörper erscheinen. Ein Doppelhaus verlangt, dass die beiden Haushälften in wechselseitig verträglicher und abgestimmter Weise aneinandergebaut werden (BVerwG, Urteil vom 05.12.2013 – 4 C 5.12). Zu fordern ist demnach, dass die einzelnen Gebäude zu einem wesentlichen Teil (quantitativ) und in wechselseitig verträglicher und harmonischer Weise (qualitativ) aneinandergebaut sind (BayVGH, Urteil vom 11.12.2014). In quantitativer Hinsicht sind vorliegend bei der Beurteilung der Verträglichkeit des Aneinanderbauens insbesondere die Geschoßzahl und die Gebäudehöhe zu berücksichtigen.

Das bedeutet, dass das Wohnhaus nicht nur wieder an der gemeinsamen Grundstücksgrenze zu errichten ist, es muss darüber hinaus mit der bestehenden Doppelhaushälfte eine bauliche Einheit bilden; im Wesentlichen also profilgleich angebaut werden.

Um das angefragte Doppelhaus umsetzen zu können, ist eine nicht mehr nur geringfügige Überschreitung der östlichen Baugrenze mit einer Tiefe von 6,45 m erforderlich. Bei Zulassung des beantragten Vorhabens würde durch die Überschreitung ein Präzedenzfall geschaffen werden, der Begehrlichkeiten weckt, da im Bebauungsplangebiet Bezugsfallmöglichkeiten bestehen, die es jedoch zu vermeiden gilt. Die Einhaltung der Baugrenze dient daher insbesondere auch dazu, dass das Vorhaben den Charakter der Doppelhausbebauung nicht verlässt.

Die Verwaltung empfiehlt daher der Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes hinsichtlich der Geschossigkeit (E+1) sowie der Überschreitung der östlichen Baugrenze nicht zuzustimmen.

zu 3., 4. und 5.

Durch die planungsrechtliche Unzulässigkeit des Vorhabens erübrigt sich die Behandlung der übrigen Befreiungsanträge die Abweichung von der Höhe des Kniestocks und der Dachneigung betreffend, da das Wohnhaus bei Abbruch im Wesentlichen wieder profilgleich an die bestehende Doppelhaushälfte angebaut werden muss. Ob die Garage ggf. außerhalb der überbaubaren Flächen errichtet werden kann, bedarf in diesem Antragsverfahren ebenfalls keiner Klärung. 

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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4. Bauantrag zum Neubau Betriebsleiterhaus mit Wohnbereich für Altenteiler, Flurnummer 3163/8, Westerndorf

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Hauptausschuss Glonn (Markt Glonn)	Sitzung des Hauptausschusses Glonn	30.05.2023	ö	beschließend	4

Sachverhalt

Darüber hinaus befindet sich die Fläche im Naturraum „Inn-Chiemsee-Hügelland“ sowie im Bereich des Landschaftsschutzgebietes „Steinsee, Moosach, Doblbach, Brucker Moos und Umgebung“.

Auf der gegenüberliegenden Straßenseite der Kreisstraße EBE 13 befindet sich in Sichtweite des Grundstücks eine kleine Kapelle aus der 2. Hälfte des 19. Jahrhunderts (Hofkapelle des sog. Zollner-Hofs), die in der Liste der Baudenkmäler des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege geführt wird.

Auf dem Grundstück wurden bereits die Errichtung einer landwirtschaftlichen Maschinen- und Bergehalle und eines Milchvieh- und Jungtierstalles beantragt. Die Maschinen- und Bergehalle wurde durch das Landratsamt Ebersberg inzwischen genehmigt und die Bauarbeiten für deren Errichtung haben begonnen. 

Geplant ist nun die Errichtung des Betriebsleiterwohnhauses mit Wohnbereich für Altenteiler (2 WE) und integrierter Garage zwischen dem Stall und der Halle. Der Antragsteller und sein Vater, von dem er die Hofstelle vor einigen Jahren übernommen hat, wohnen derzeit schräg gegenüber auf der anderen Straßenseite der EBE 13 im ca. 110 m entfernten (Betriebsleiter)Wohnhaus der Hofstelle (Westerndorf 8, Fl.-Nr. 2925).  

Wohnhaus

- E+1+DG (nicht ausgebaut)

- GR: 20,25 m x 12,00 m = 243,00 m²

- WH: 6,96 m

- FH: 9,93 m

- Satteldach mit 24°

Das Baugrundstück befindet sich weder im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes im Sinne von § 30 BauGB noch innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile im Sinne des § 34 BauGB, also im Außenbereich. Die planungsrechtliche Zulässigkeit beurteilt sich deshalb nach § 35 BauGB.

Die grundsätzliche Privilegierung von landwirtschaftlichen Wohnbauvorhaben im Außenbereich erfüllt nach der geltenden Rechtsprechung grundsätzlich nur bis zu 2 Wohneinheiten die Anforderungen des Tatbestandsmerkmals des „Dienens“ nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB. Zusätzliche Wohneinheiten erfüllen keine „dienende“ Funktion und fallen somit unter keinen der Privilegierungstatbestände des § 35 Abs. 1 BauGB. Da sich im Wohnhaus der Hofstelle Westerndorf 8 bereits mindestens eine Wohneinheit befindet, stünden dem landwirtschaftlichen Betrieb mit dem beantragten Betriebsleiterwohnhaus mit Altenteilerwohnteil danach insgesamt mindestens drei Wohneinheiten zu Verfügung, auch wenn diese durch die Staatstraße räumlich getrennt sind.

Darüber hinaus ist die Errichtung des Altenteilers im Außenbereich nur dann nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB privilegiert, wenn er dem landwirtschaftlichen Betrieb „dient“. Hauptzweck von Austragshäusern bzw. -wohnungen ist es, dem früheren Betriebsinhaber nach Übergabe des Betriebes als Heimstätte zu dienen (Versorgung des Altenteilers). Dieser wohnt derzeit im bestehenden Wohnhaus der Hofstelle in Westerndorf 8 und ist mit einer Wohnfläche von ca. 140 m² ausreichend mit Wohnraum „versorgt“.

Ob unter diesen Umständen die Voraussetzungen einer Privilegierung nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB für das Vorhaben in der beantragten Form trotzdem vorliegen, ist vom Landratsamt Ebersberg zu prüfen. 

Sollte das Vorhaben – insbesondere die Errichtung des Altenteilers – nicht unter den Privilegierungstatbestand des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB fallen, richtet sich seine Zulässigkeit als sonstiges Bauvorhaben nach § 35 Abs. 2 i. V. m. Abs. 3 BauGB. Danach wäre es aber unzulässig, weil seine Ausführung und Benutzung öffentliche Belange beeinträchtigen würde. Das Bauvorhaben widerspräche etwa schon den Darstellungen des Flächennutzungsplanes als öffentlichem Belang (§ 35 Abs. 3 Nr. 1 BauGB – ‚Fläche für die Landwirtschaft‘). Darüber hinaus könnte das Vorhaben auch die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigen (§ 35 Abs. 3 Nr. 5 BauGB) und die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lassen (§ 35 Abs. 3 Nr. 7 BauGB). 

Die Überprüfung, ob die öffentlichen Belange beeinträchtigt sind, obliegt dem Landratsamt Ebersberg.

Die für zwei Wohneinheiten erforderlichen 4 Kfz-Stellplätze sind in Form einer Doppelgarage und zweier offener Kfz-Stellplätze nachgewiesen.

Die verkehrliche Erschließung erfolgt über die Kreisstraße EBE 13 bzw. über den südlich des Antragstellergrundstücks verlaufenden ca. 3,50 m breiten Feld- und Waldweg.

Für die Wasserversorgung wurde mit dem Antragsteller eine Sondervereinbarung geschlossen. Die Erschließung hinsichtlich der Wasserversorgung gilt damit als gesichert.

Über die geplante Schmutzwasserentsorgung liegen der Verwaltung keine Informationen vor, sodass die Erschließung diesbezüglich noch nicht gesichert ist.

Beschluss

  

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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5. Bauantrag zur Anhebung des Dachstuhls und zum Einbau einer Dachgaube am bestehenden Reihenhaus, von-Büssing-Straße 22

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Hauptausschuss Glonn (Markt Glonn)	Sitzung des Hauptausschusses Glonn	30.05.2023	ö	beschließend	5

Sachverhalt

Das Grundstück ist mit einem Reihenhaus bebaut, bei dem der Dachstuhl um 0,50 m angehoben werden soll und auf dem Dach im Süden eine Dachgaube errichtet werden soll.

Die Gaube hat eine Breite von 3,70 m und soll mit einem Satteldach mit 18° errichtet werden.

Das Vorhaben widerspricht in folgenden Punkten den Festsetzungen des maßgeblichen Bebauungsplanes: 

Bei einer Dachneigung von 20° - 29° sind Dachgauben nicht zulässig. 

Bei aneinandergereihten Gebäuden ist nur gleiche Traufhöhe zulässig.

Unterbrechung der Traufe durch die Anhebung des Daches (nicht zulässig).

Überschreitung der zulässigen Höhe des Kniestocks von 0,40 m auf 0,60 m.

Unterschreitung des Abstandes von 2,0 m der Gaube vom Giebel auf beidseitig ca. 1,40 m.

Überschreitung der talseitigen Wandhöhe um 0,15 m auf 6,35 m anstelle max. 6,20 m.

Der Antragsteller hat die Befreiung weder beantragt noch begründet.

zu 1. und 5.

Der Bebauungsplan zielt bei der Gestaltung von Dachgauben auf ein harmonisches Verhältnis zur Dachfläche und zum Gesamtbaukörper. Diese gestalterische Festsetzung hat vermutlich die seinerzeit noch zu beachtenden „anerkannten Regeln der Baukunst“ als Hintergrund und war ein wichtiger Bestandteil zur Unterordnung der Dachgauben im Verhältnis zur Dachfläche. So sollte im Allgemeinen auch die Zulassung von Gauben auf flachgeneigten Dächern verhindert werden, da diese Dachaufbauten zwangsläufig nahe an First und/oder Traufe heranreichen, das Dach überlagern und die Dachfläche „aufreißen“.

Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes wurden in der Vergangenheit – auch in der von-Büssing-Straße – Gauben auf flachgeneigten Dächern abweichend von den Festsetzungen des Bebauungsplanes zugelassen, sodass die Verwaltung der Errichtung der Gaube grundsätzlich zustimmt. Die Gaube ist jedoch analog den Festsetzungen des Bebauungsplanes zu errichten, die für die Errichtung ab einer Dachneigung von 30° gelten:

1. Maximale Breite der Dachgaube 2,0 m

2. Satteldach mit 30°

3. First mind. 40 cm unter dem First des Hauptdaches

4. Dachüberstand max. 20 cm

5. Abstand von 1,25 m zur Gebäudetrennwand

zu 2., 3., 4. und 6.

Für die oben genannten Abweichungen bedarf es Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes. Gemäß § 31 Abs. 2 BauGB kann von den Festsetzungen eines Bebauungsplans im Einzelfall befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Befreiung erfordern, die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde und wenn die Abweichung auch unter Berücksichtigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Durch die Erhöhung des Kniestocks entspricht das Vorhaben nicht mehr dem festgesetzten Maß der baulichen Nutzung. Darüber hinaus soll die Traufe als Trennlinie zwischen der Außenwand und dem Dach nicht unterbrochen werden. 

Das Plangebiet ist in der von-Büssing-Straße durch eine gleichmäßige Abstufung der Reihenhäuser von Ost nach West gekennzeichnet. Die Traufe wurde also nur dann unterbrochen, wenn es bei Errichtung der Reihenhäuser durch das nach Westen abfallende Gelände baulich erforderlich war. 

Die unmotivierte Unterbrechung der Traufe durch die Anhebung des Kniestocks weicht gestalterisch in nicht geringem Umfang von den diesbezüglichen Festsetzungen ab und der im Bebauungsplan zum Ausdruck gebrachte Gestaltungswille wird dadurch beeinträchtigt.

Eine Abweichung wäre demnach städtebaulich nicht vertretbar und es würden die Grundsätze der Planung berührt, weil das mit den Festsetzungen des Bebauungsplans zur Dachausführung verfolgte Gestaltungskonzept aufgegeben würde. Eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB kann nicht Mittel zum Zweck sein, um die von der Gemeinde getroffene planerische Regelung beiseitezuschieben. Sie darf nicht aus Gründen erteilt werden, die sich in einer Vielzahl gleichgelagerter Fälle oder gar für alle von einer bestimmten Festsetzung betroffenen Grundstücke anführen ließen.

Die Verwaltung empfiehlt daher diesen Befreiungen aus den o. g. Gründen nicht zuzustimmen.

Auf Grund der Tatsache, dass durch das Vorhaben in einigen Punkten die Grundzüge der Planung berührt werden, ist dem Vorhaben in seiner Gesamtheit das gemeindliche Einvernehmen zu versagen. Die von der Verwaltung befürworteten Befreiungen hinsichtlich der Errichtung der Dachgaube sind bei der Umplanung zu berücksichtigen.

Im Gremium wurde die immer wiederkehrenden Problematik bei beantragten Dachgauben im Bebauungsplangebiet diskutiert. Energetische Sanierungsmaßnahmen und ein wirtschaftlicher Dachgeschoßausbau zur Wohnraumschaffung gestalten sich durch die Festsetzungen im Bebauungsplan schwierig. Die Verwaltung wird beauftragt, die Möglichkeiten einer „einfachen“ Bebauungsplanänderung zu prüfen. 

Beschluss

Den oben aufgeführten Befreiungen mit den Ziffern 2. bis 6. wird nicht zugestimmt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 1

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6. Bauantrag zum Einbau von zwei Dachgauben beim bestehenden Reihenhaus, von-Büssing-Straße 6

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Hauptausschuss Glonn (Markt Glonn)	Sitzung des Hauptausschusses Glonn	30.05.2023	ö	beschließend	6

Sachverhalt

Das Grundstück ist mit einem Reihenhaus bebaut, auf dessen Dach im Norden und im Süden jeweils eine Dachgaube errichtet werden soll.

Die Gaube im Süden hat eine Breite von 2,83 m und soll mit einem Satteldach mit 23° errichtet werden. Die Gaube im Norden hat eine Breite von 2,47 m und soll mit einem Flachdach mit 5° errichtet werden.

Das Vorhaben widerspricht in folgendem Punkt den Festsetzungen des maßgeblichen Bebauungsplanes: Bei einer Dachneigung von 20° - 29° sind Dachgauben nicht zulässig. 

Der Antragsteller hat die Befreiung weder beantragt noch begründet.

Der Bebauungsplan zielt bei der Gestaltung von Dachgauben auf ein harmonisches Verhältnis dieser zur Dachfläche und zum Gesamtbaukörper. Diese gestalterische Festsetzung hat vermutlich die seinerzeit noch zu beachtenden „anerkannten Regeln der Baukunst“ als Hintergrund und war ein wichtiger Bestandteil zur Unterordnung der Dachgauben im Verhältnis zur Dachfläche. So sollte im Allgemeinen auch die Zulassung von Gauben auf flachgeneigten Dächern verhindert werden, da diese Dachaufbauten zwangsläufig nahe an First und/oder Traufe heranreichen, das Dach überlagern und die Dachfläche „aufreißen“.

Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes wurden in der Vergangenheit – auch in der von-Büssing-Straße – Gauben auf flachgeneigten Dächern abweichend von den Festsetzungen des Bebauungsplanes zugelassen, sodass die Verwaltung der Errichtung der beiden Gauben grundsätzlich zustimmt. Die Gauben sind jedoch analog den Festsetzungen des Bebauungsplanes zu errichten, die für die Errichtung ab einer Dachneigung von 30° gelten:

Maximale Breite der Dachgauben 2,0 m

Satteldach mit 30°

First mind. 40 cm unter dem First des Hauptdaches

Dachüberstand max. 20 cm

Abstand von 1,25 m zur Gebäudetrennwand

Ein Stellplatznachweis ist nicht erforderlich, da es sich um eine Wohnraumerweiterung im Bestand handelt.

Beschluss

die maximale Breite der Dachgauben von 2,0 m nicht überschritten wird,

die Gauben mit einem Satteldach mit 30° errichtet werden,

der First der Gauben mind. 40 cm unter dem First des Hauptdaches liegt,

der Dachüberstand max. 20 cm beträgt und 

der Abstand von 1,25 m zur Gebäudetrennwand eingehalten wird.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 1

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7. Bauantrag zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage, Frauenreuth 7 a

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Hauptausschuss Glonn (Markt Glonn)	Sitzung des Hauptausschusses Glonn	30.05.2023	ö	beschließend	7

Sachverhalt

Im Flächennutzungsplan des Marktgemeinde Gemeinde Glonn ist das Grundstück als ‚Fläche für die Landwirtschaft‘ dargestellt.

Das Grundstück befindet sich darüber hinaus im Bereich des Landschaftsschutzgebietes „Kupferbachtal und Umgebung“.

In Sichtweite befindet sich südlich des Grundstücks die Katholische Filial- und Wallfahrtskirche St. Mariä Himmelfahrt aus dem 18. Jahrhundert sowie ein dazugehöriges Bodendenkmal. Südöstlich davon befindet sich ein ehemaliger Einfirsthof (um 1840/50), der wie auch die Kirche in der Liste der Bau- bzw. Bodendenkmäler des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege geführt wird.

Das Grundstück ist unbebaut. 

Geplant ist die Errichtung eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage.

Einfamilienhaus

- E+DG (DG ausgebaut)

- GR: 11,63 m x 8,99 m = 104,55 m²

- WH: 5,66 m

- FH: 7,47 m

- Satteldach mit 22°

Das Vorhaben widerspricht in folgenden Punkten der Ergänzungssatzung:

Überschreitung der westlichen Baugrenze um 0,99 m.

Garage mit max. 7,0 m x 6,0 m Außenmaß zulässig – beantragt 6,49 m x 6,49 m.

zu 1.

Der Überschreitung der westlichen Baugrenze um 0,99 m durch das Wohnhaus kann aus Sicht der Verwaltung zugestimmt werden, da diese ortsgestalterisch vertretbar ist und nachbarschützende Rechte nicht verletzt werden. Auch die Abstandsfläche wird trotz Überschreitung der Baugrenze eingehalten.

zu 2.

Die Garage ist gemäß Satzung mit Außenmaßen max. von 7,0 m x 6,0 m zulässig (42 m²). Die beantragte Garage überschreitet die max. zulässige Breite zwar um 0,49 m, hält aber mit 42,12 m² die insgesamt zulässige Grundfläche ein. Die Verwaltung empfiehlt daher der Abweichung zuzustimmen.

Die erforderlichen Kfz-Stellplätze sind in Form einer Doppelgarage nachgewiesen.

Beschluss

Das Grundstück ist nach Fertigstellung des Wohnhauses spätestens jedoch in der darauffolgenden Pflanzperiode gemäß den grünordnerischen Festsetzungen der Satzung einzugrünen.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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8. Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage, Kastenseeon 7

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Hauptausschuss Glonn (Markt Glonn)	Sitzung des Hauptausschusses Glonn	30.05.2023	ö	beschließend	8

Sachverhalt

Das Grundstück befindet sich darüber hinaus im Bereich des Landschaftsschutzgebietes „Toteiskessellandschaft Kastenseeon“.

In Sichtweite befindet sich nordwestlich des Grundstücks eine Ortskapelle von 1878, die in der Liste der Baudenkmäler des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege geführt wird.

Das über 4.000 m² große Grundstück ist mit einem Wohnhaus und mehreren Nebengebäuden bebaut, die nicht beseitigt werden sollen. 

Angefragt ist die Errichtung eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage.

Einfamilienhaus

- E+1+DG

- GR: 12,00 m x 16,00 m = 192,00 m²

- WH: 7,00 m

- FH: 9,50 m

- Satteldach mit 23°

Der Antragsteller hat zu seinem Vorhaben folgende Fragen gestellt:

Ist es zulässig, entsprechend den dargestellten Planskizzen, ein Einfamilienhaus mit Doppelgarage auf der Fl.-Nr. 4491 zu errichten?

Ist es zulässig das Einfamilienhaus mit den oben genannten Abmessungen zu errichten, soweit die entsprechenden Abmessungen der Bezugsgebäude Kastenseeon 7 und Kastenseeon 11 nicht überschritten werden?

Ist es zulässig die Doppelgarage mit den Abmessungen 6 m x 6 m zu errichten?

Der Antragsteller zielt mit seinen Fragen auf die planungsrechtliche Zulässigkeit des Einfamilienhauses ab. Demnach ist das Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. 

Die für die Beurteilung der Art der baulichen Nutzung maßgebliche Umgebung ist die Bebauung, die sich südlich und nördlich der Kreisstraße EBE 14 befindet.

Im maßgeblichen Bauquartier befinden sich ein Mix aus Wohnhäusern, landwirtschaftlich genutzten Gebäuden und den Betriebsgebäuden des Kastenseeoner Sees. Damit ist die Errichtung des Einfamilienhauses hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung planungsrechtlich zulässig, da es sich nach der Art der baulichen Nutzung in die Umgebungsbebauung einfügt.

Die für die Beurteilung des Maßes der baulichen Nutzung maßgebliche Umgebung ist nur die Bebauung südlich der Kreisstraße EBE 14, da die Kreisstraße eine sogenannte trennende Wirkung besitzt. Sämtlich Gebäude, die sich nördliche der Kreisstraße befinden, fließen bei der Beurteilung zum Maß der baulichen Nutzung nicht mit ein. Abzustellen ist dabei auf die Bebauung, die maßstabsbildend ist, die also einerseits optisch wahrnehmbar ist und andererseits ein gewisses Gewicht hat, so dass sie geeignet ist, ein Gebiet als einen Ortsteil mit einem Charakter zu prägen. Hier muss es Referenzobjekte geben, die bei einer wertenden Gesamtbetrachtung von Grundfläche, Geschossfläche und Höhe mit dem angefragten Vorhaben vergleichbar sind. Der Antragsteller verweist in seiner dazu gestellten Frage 2 auf die Gebäude Kastenseeon 7 und 11. Das Gebäude Kastenseeon 7 hat eine Grundfläche von insgesamt ca. 425 m² (davon Wohnhaus 81 m²), eine Wandhöhe von 6,00 m und eine Firsthöhe von 9,00 m. Das Gebäude Kastenseeon 11 besitzt eine Grundfläche von ca. 716 m² (davon Wohnhaus 231 m²), eine Wandhöhe von ca. 7,70 m und eine Firsthöhe von ca. 11,60 m. 

Damit fügt sich das Vorhaben auch hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung in die Umgebungsbebauung ein.

Das Vorhaben befindet sich an der Kreisstraße EBE 14. Die verkehrliche Erschließung ist somit gesichert.

Das Vorhaben kann an die vorhandene Wasserversorgung und Schmutzwasserbeseitigung angeschlossen werden, sodass die diesbezügliche Erschließung ebenfalls gesichert ist.

Die erforderlichen 2 Kfz-Stellplätze sind in Form einer Doppelgarage nachgewiesen.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 7, Dagegen: 2