Bauantrag: Neubau Wohnanlage mit 42 Wohneinheiten und 37 Altenwohnungen, Dammer Weg 21-23, 63773 Goldbach, Fl.Nr. 5668

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Daten angezeigt aus Sitzung:  58. Sitzung des Bau- und Umweltausschuss, 17.02.2025

Beratungsreihenfolge
Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss 58. Sitzung des Bau- und Umweltausschuss 17.02.2025 ö beschließend 6.1

Sachdarstellung

Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplans „Südlich des Dammer Weges 1. Änderung“.

Geplant ist der Neubau einer Wohnanlage mit 42 Wohneinheiten und 37 Altenwohnungen.

Die Art der baulichen Nutzung kann gemäß des o. g. Bebauungsplans einem Mischgebiet gem. § 6 BauNVO zugeordnet werden.

Der Bebauungsplan „Südlich des Dammer Weges 1. Änderung“ setzt eine GRZ von 0,60 und eine GFZ von 1,20 fest. Die zulässige Grundfläche darf gem. § 19 Abs. 4 S. 2 BauNVO um 50 % überschritten werden, max. 0,80.

Das Vorhaben weist eine GRZ 1 von 0,42, eine GRZ 2 von 0,78 und eine GFZ von 1,03 auf.

Gemäß der rechtsverbindlichen Stellplatzsatzung des Marktes Goldbach sind für dieses Vorhaben 60 Stellplätze vorzuhalten.
Es werden 60 Stellplätze auf dem Grundstück nachgewiesen. 

Seitens der Verwaltung des Marktes Goldbach wurde gem. Art. 58 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 Alternative 1 i. V. m. Abs. 4 BayBO für das als Genehmigungsfreistellungsverfahren, Art. 58 BayBO eingereichte Projekt, die Durchführung eines vereinfachten Baugenehmigungsverfahrens, Art. 59 BayBO erklärt. 

Das Konzept der Wohnanlage sieht eine gemischte Nutzung aus Wohneinheiten, Altenwohnungen und dem Altenwohnen dienenden Gewerbeeinheiten vor. 
Seitens der Bauherren wird das Nutzungskonzept wie folgt erläutert.

„Bei der beantragten Planung handelt es sich um einen 2- bzw. 3-geschossigen Baukörper. In den Geschossen sind insgesamt 42 Wohneinheiten (34 WE kleiner 40m² und 8 WE größer 40 m²) und 37 Altenwohnungen. 

Ein Teil des Erdgeschosses ist für eine gewerbliche Nutzung vorgesehen. Diese gewerbliche Einheit ist den Bewohnern der Altenwohnungen (Seniorennutzung) dienend (z.B. Tagespflege, Logopädie etc.,). Die genaue Festlegung erfolgt erst nach Festlegung der gewerblichen Mieter. 

Die Altenwohnungen sind auf Dauer für die Benutzung durch alte Menschen bestimmt. Alte Menschen sind solche, die aufgrund ihres Alters in ihren körperlichen und geistlichen Fähigkeiten eingeschränkt sind (Busse/Krauss/Würfel, 152. EL Oktober 2023, BayBO Art. 48 Rn. 34). Als Altersgrenze für die Altenwohnungen wird im Hinblick auf das Mindestalter die gesetzliche Altersgrenze 60 bzw. 65 Jahre angenommen. 

Die Altenwohnungen sind alle mit Wohn- und Esszimmer, Küche, separatem Schlafzimmer, Bad, Abstellraum und Waschmaschinenanschluss ausgestattet. Das heißt jede Wohnung ist eine abgeschlossene Wohneinheit. Alle Wohnungen weisen eine Schlafzimmergröße für ein Doppelbett /Ehebett auf. 

Alle Altenwohnungen sind barrierefrei und rollstuhlgerecht geplant. Die Altenwohnungen stellen keine Nutzungseinheiten zum Zweck der Pflege oder Betreuung von Personen dar.“

Die Nutzung als Altenwohnen ist mit folgender, durch die Bauaufsicht des Landratsamtes Aschaffenburg, vorgegebenen Definition grundbuchrechtlich zu sichern. 

„Der Eigentümer des dienenden Grundstücks verpflichtet sich, es auf Dauer zu unterlassen, die Wohnungen … zu anderen Zwecken zu nutzen als zur Wohnraumnutzung für alte Menschen. 
Bei Aufteilung in Sondereigentum bezieht sich die Dienstbarkeit auf die betroffenen Sondereigentumseinheiten.“

Die Baugenehmigung wird folgende Auflage enthalten:

„Die Altenwohnungen dürfen auf Dauer nur von alten Menschen bewohnt werden. Zur Sicherung wurde die Bestellung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit (Nutzungsbeschränkung bzw. Wohnungsbesetzungsrecht) für den Freistaat Bayern im Grundbuch eingetragen. Eine entsprechende Änderung der Wohnnutzung, was im Hinblick auf die Stellplatzpflicht und –bedarf zu einer neuen Beurteilung führt, bedarf dann einer separaten Baugenehmigung. 

Aufgrund der vorliegenden Art der baulichen Nutzung als Mischgebiet gem. § 6 BauNVO wurde seitens der Bauaufsicht des Landratsamtes Aschaffenburg sowie der Verwaltung des Marktes Goldbach ein ausreichender Gewerbeanteil gefordert. 

Nr. 1.2 des Kommentars zu § 6 Abs. 1 BauNVO enthält unter anderem folgende Aspekte. 

„…die Nutzungen des Mischgebiets zum Wohnen und zur Unterbringung nicht wesentlich störender Gewerbebetriebe stünden als gleichwertige Funktionen nebeneinander, …“

„…da das Mischgebiet gleichrangig und gleichwertig dem Wohnen und dem Gewerbe diene, setze dies einmal eine wechselseitige Rücksichtnahme der einen Nutzung auf die andere voraus, bedeute aber zum anderen auch, dass keine der Nutzungsarten ein deutliches Übergewischt über die andere gewinnen solle.“

„Die gebotene Durchmischung von Wohnen und nicht wesentlich störendem Gewerbe kann durch ein neues Vorhaben sowohl qualitativ als auch quantitativ gestört sein und zu einem Umkippen des Gebietscharakters führen.“

„Um ein „Umkippen“ des Gebiets zu verhindern und seine Eigenart zur wahren, ist es folglich erforderlich und zugleich auch ausreichend, dass im jeweiligen Gebiet keine der beiden Hauptnutzungen nach Anzahl und/ oder Umfang beherrschend und in diesem Sinne „übergewichtig“ in Erscheinung tritt.“

Das Vorhaben weist derzeit einen Gewerbeanteil von 5,06 % gegenüber einem Wohnanteil von 94,94 % auf. 

Nach Auffassung der Verwaltung des Marktes Goldbach stellt dies kein ausgleichendes Verhältnis zwischen Wohnen und Gewerbe dar und führt aufgrund der Anzahl der geplanten Wohneinheiten zu einem „Übergewicht“ des Wohnanteils in dem Gebiet „Südlich des Dammer Weges“. 

Dies stellt einen wesentlichen Eingriff in den Grundzug der Planung, welcher durch die Festsetzung als Mischgebiet getroffen wurde, dar. 
Seitens der Verwaltung des Marktes Goldbach wird das Vorhaben nicht befürwortet. 

Des Weiteren bedarf es einer abschließenden Klärung der Be- und Entwässerung des Vorhabens. 
Hierzu wurden seitens der Verwaltung des Marktes Goldbach Stellungnahmen des zuständigen Ingenieurbüros eingeholt, welche in Gesprächen mit den Bauherren erörtert wurden. 
Den Bauherren wurde eine Beratung sowie Abstimmung mit dem Wasserwirtschaftsamt Aschaffenburg geraten. 
Hierzu liegen derzeit keine aktualisierten Erkenntnisse vor. 

Die Planunterlagen werden aufgrund der weiterführenden Bedeutung sowie der Komplexität des Projektes im Rahmen des Tagesordnungspunktes dargestellt. 
Eine datenschutzrechtliche Genehmigung der Bauherren liegt vor.   

Beschlussvorschlag

Dem Bauvorhaben wird das gemeindliche Einvernehmen verwehrt. 

Finanzielle Auswirkungen

Rechtsgrundlage

Bebauungsplan Südlich des Dammer Weges 1. Änderung

Diskussionsverlauf

Die Vorsitzende gibt den Sachverhalt bekannt und erläutert die Problempunkte des Projektes in Bezug auf das Mischgebiet.

MGR Heinrich Schwind weißt auf den enormen Parkdruck im Bereich des Dammer Weges hin. Die Realisierung des Projektes mit 0,2 Stellplätzen pro Altenwohnung verschärfe dieses Problem wesentlich. Er fragt wie die Einhaltung der Vermietung als Altenwohnung gewährleistet werde. 

Herr Brückner antwortet, dass eine Durchsetzung der Einhaltung der grundbuchrechtlichen Festsetzungen ausschließlich durch die Bauaufsicht des Landratsamtes erfolgen könne. Als zusätzlicher Anhaltspunkt können die Einwohnermeldedaten dienen. 

MGRin Birgit Schneider stimmt Herrn Schwind zu. Das Projekt weiße keine Tagespflege- bzw. Betreuungsplätze auf und sei daher für Personen ausgelegt, welche mobil sind. Folglich ist damit zu rechnen, dass die Anwohner mindestens ein Fahrzeug pro Wohneinheit besitzen. 

Die Vorsitzende stimmt den Aussagen zu. Es handle sich um kein vollständiges Konzept eines Seniorenwohnheims bzw. eines betreuten Wohnens. Jedoch stelle dies keine Argumentationsgrundlage dar, da die Vorgaben der Stellplatzsatzung des Marktes Goldbach zu entnehmen seien. 

MGRin Cindy Reißing weist darauf hin, dass der Bauantrag Unstimmigkeiten bei der Anzahl der Wohneinheiten und der daraus resultierenden Stellplatzanzahl aufweise. 

Frau Becker stimmt der Aussage von Frau Reißing zu. Sie wird die Bauaufsicht des Landratsamtes um die Aktualisierung und Vereinheitlichung aller vorliegenden Dokumente bitten. 

MGR Heinrich Schwind erkundigt sich, ob es eine gesetzliche Vorgabe bzgl. des zwingend nachzuweisenden Gewerbeanteils gebe. 

Herr Brückner antwortet, dass gemäß Kommentar grundsätzlich ein ausgeglichenes Verhältnis und demnach 50 % Gewerbe und 50 % Wohnen nachgewiesen werden sollten. Es sei zu prüfen, wie viel Gewerbe bei diesem Objekt realistisch und angemessen sei. 

MGRin Birgit Schneider ergänzt, dass jedoch keine konkrete Prozentzahl im Kommentar angegeben sei. Das in diesem Gebiet bereits vorhandene Gewerbe bestehen, sei zu berücksichtigen. 

Herr Brückner entgegnet, dass in diesem konkreten Bebauungsplan bisher kein Gewerbe ausgeführt werde.

Anschließend folgt die Beschlussfassung.

Beschluss

Dem Bauvorhaben wird das gemeindliche Einvernehmen verwehrt. 

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

Datenstand vom 18.03.2025 09:06 Uhr
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